DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET"

Transkript

1 DANSK SELSKAB FOR BOLIGRET 27. NOVEMBER 2012 LEJERENS STILLING VED TVANGSAUKTION - EN BEHANDLING AF LL 7 OG ELL 6 præsen TATION 1

2 INDLEDNING Lejelovgivningen yder en tinglig beskyttelse af lejerens rettigheder: LL 7, stk. 1, 1 og 2. pkt. og ligelydende i ELL 6, stk. 1:»Lejeres rettigheder efter reglerne i denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. i Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el.lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje«. Tinglig beskyttelse: Ikke genstand for ekstinktion, men ikke aftaleretlig gyldighedsregel. 2

3 INDLEDNING Lejerettigheder er ret over fast ejendom: Leje af lokaler/hus eller husrum er en brugsret Gensidigt bebyrdende retsforhold. Ejendomsbyrde Dvs. hviler på ejendommen og overgår automatisk fra ejer til ejer. Ejerskifte og dermed debitorskifte kræver ikke samtykke. Jf. bl.a. U H: GCS Sydcenter (præmisudtalelse i sag vedr. sagsomkostninger.) g Følger af almindeligt tingsretligt princip. Se bl.a. Carstensen: Dansk Tingsret, 3. udg., p. 541 og Krag Jespersen: Lejeret 1, p. 87f. Princippet om automatisk overgang gælder også ift. et konkursbo, brugspanthaver og andre, der har ejerbeføjelser. 3

4 INDLEDNING HR: Forpligtelsen overgår automatisk som en personlig forpligtelse på den til enhver tid værende ejer af ejendommen. U1: Ekstinktion TL 1, stk. 2. Uu1: TL 3. Uu2: LL 7 / ELL 6: Gyldige mod enhver uden tinglysning. Lejeforhold er omfattet af såvel TL 1 og TL 3 som LL 7/ELL 6. Det er en forudsætning, at L har en ret over ejendommen, dvs. fremlejetager nyder ikke beskyttelse. 4

5 TVANGSAUKTION Tvangsauktion over fast ejendom: RPL 570, stk. 1: afholdes på Justitisministeriets tvangsauktionsvilkår: Bek, 652/1978 Lejerettighedernes tinglige beskyttelse har betydning for, hvordan de skal behandles på tvangsauktion 5

6 TVANGSAUKTION Tvangsauktionsvilkårene: Pkt. 1: Ejendommen mv. sælges, som den er ved auktionen med de rettigheder og forpligtelser, hvormed den tilhører den nuværende ejer. (Forudsat at rettighederne hviler på ejendommen om opnår dækning) Køberen kan ikke gøre krav på forudbetalt leje, der er omfattet af TL 3, stk. 2. 6

7 TVANGSAUKTION Tvangsauktionsvilkårene pkt. 6B: (og RPL 573, stk. 1) Under auktionen oplyses arten og størrelsen af de omkostninger, som køberen skal betale ud over auktionsbudet. Det samme gælder skatter, afgifter, byrder, hæftelser og andre pligter, som køberen skal betale eller overtage ud over auktionsbudet. Af krav, der typisk skal udredes eller overtages ud over auktionsbudet, kan særligt nævnes: litra j: Krav, der i henhold h til lejelovgivningen, l i brandsikringslovgivningen i i i og bygningslovgivningen er gældende mod enhver uden tinglysning. L forfaldne krav udredes som en del af størstebeløbet. Andre krav overtages af K. Forudsat at omfattet af LL 7/ELL 6 7

8 TVANGSAUKTION Lejerens særrettigheder: RPL 573, stk. 2: 1. Fogeden skønner at ikke påvirke værdi nævneværdigt: Opråbe med pligt til at overtage uden over budet. 2. Ellers opråbe først med pligt til at overtage ud over budet. 1. Hvis dækning til forud prioriterede krav, da overtages byrden. 2. Hvis ikke fulddækning til forud prioriterede, da alternativt opråb: 1. Dårligst prioriterede ejendomsbyrde kapitaliseres og indgår som hæftelse. Opnår dækning i det omfang budet rækker til. 8

9 TVANGSAUKTION Første opråb: Andet opråb: Ph3 Servitut t Ph2 Bud PH3 Servitut t PH2 Bud Ph1 Ph1 9

10 TVANGSAUKTION Fogedretten anslår kapitaliseringsværdi og spg. om fordeling af provenu (dvs. prioritetsstilling) Kan kæres Derimod ikke tage stilling til rettighedernes gyldighed. U Ø: Fogedretten kunne ikke under auktionssag tage stilling til påberåbte lejeaftalers gyldighed. 10

11 TINGLYSNINGSLOVEN Udgangspunktet: TL 1, stk. 1: Rettigheder over fast ejendom skal tinglyses (sikringsakt) TL 1, stk. 2: Godtroende d aftaleerhververe og retsforfølgende tf f kreditorer kan ved tinglysning ekstingvere utinglyste rettigheder. 11

12 TINGLYSNINGSLOVEN U1: TL 3, stk. 1: Brugsrettigheder g på sædvanlige tidsvilkår er gyldige g mod enhver uden tinglysning. Sædvanlige tidsmæssige tidsvilkår: TL 3, stk. 1: Max 6 mdr. (ikke ensbetydende med at 6 mdr. er sædvanligt!) TL 3, stk. 1: Særligt varsel vedr. landejendomme. (begrundet i mulighed for at høste, hvad man selv har sået) Brugsaftaler med tidsvilkår, der er længere end sædvanligt: Er mindst beskyttet på sædvanlige vilkår, stilles mao ikke dårligere end sædvanlige tidsvilkår. Ekstinktionen angår vilkår ud over det sædvanlige. 12

13 TINGLYSNINGSLOVEN gyldig mod enhver Endvidere en prioritetsregel Tillægger brugsrettigheden prioritet forud for også tidligere stiftede rettigheder, og fraviger derved den almindelige prioritetsstilling for rettigheder over fast ejendom. Reglen retter sig dog særligt mod panterettigheder ud fra hensynet til parternes almindelige interesse. I modsat fald kan en ejer, navnlig en ejer i økonomiske vanskeligheder, få svært ved at udleje ejendommen og derved skaffe indtægter til betaling af bl.a. renter og afdrag. Derimod skal tidligere stiftede og tinglyste servitutter og lignende aktuelle rettigheder respekteres. Jf. Knud Illum : Tinglysning, s

14 TINGLYSNINGSLOVEN Modif: TL 3, stk. 2: Krav om tinglysning gy gaf uhjemlede ændringer (lejenedsættelse eller forudbetaling ud over 6 mdr.) i tinglyste brugsaftaler. Lejebetalingen er ikke en ret over fast ejendom Lejebetalingen er en betingelse (indskrænkning) i L s brugsret. Dvs: Lejer har brugsret betinget af betaling af leje kr U Brugsret Leje kr L 14

15 LL 7 OG ELL 6 LL 7, stk. 1/ELL 6, stk. 1: Stk. 1, 1. pkt.: Lovbestemte rettigheder: Rettigheder efter denne lov er gyldige mod enhver uden tinglysning. Stk. 1, 2. pkt.: Særregel om depositum/forudbetaling. Nødvendigt med særregel, idet ellers karakter af L s aftalebestemte ret. LL 7, stk. 2: Aftalebestemte rettigheder skal tinglyses. Udslag af almindeligt princip om, at rettighedshaver kan tinglyse sin ret uden U s samtykke. Derfor ikke medtaget i ELL. Risiko for ekstinktion, TL 1, hvis ikke tinglyst, idet undtagelserne i LL 7 og ELL 6 ikke finder anvendelse. 15

16 LL 7 OG ELL 6 Samspil med TL s regler, som i visse tilfælde supplerer lejelovgivningens g beskyttelse. Prioritetsmæssig beskyttelse. Ikke gennembryde private rettigheder, der var gældende på tidspunktet for lejekontraktens indgåelse. Ex. tinglyst udlejningsforbud, jf. LL 15, stk. 1, og ELL 22, stk. 1, om oprindelige retsmangler forudsætningsvis. Dog går offentligretlige regler ex. BRL 48 forud for et privat udlejningsforbud. Hvis utinglyst, må den godtroende lejer kunne ekstingvere servitutten. Selv om lejeaftalen ikke kan tinglyses, jf. TL 15 (åbenbart overflødig) 16

17 LL 7 OG ELL 6 Det er en nødvendig betingelse, at L har erhvervet en ret over ejendommen Fremlejetagere er ikke omfattet af beskyttelsen T:BB V, hvor lejerne havde modtaget underretning om, at et selskab havde overtaget ejendommen. Da selskabet imidlertid ikke havde erhvervet adkomst til ejendommen eller på noget tidspunkt havde været ejer, hæftede det ikke i forhold til lejerne. U ØLK var en andelsboligforening ikke lovligt stiftet. Ejeren var blevet dømt til at tilbagebetale indskud for andelslejlighederne. Ejendommen gik på tvangsauktion, og indskyderne gjorde gældende, at tilbagebetalingskravet skulle betales ud over budsummen, jf. LL 7, Landsretten fandt, at der ikke var tale om dusør, men i stedet almindelig lejebetaling, som i det omfang beløbet i ikke allerede var anvendt til modregning kunne kræves ud over budsummen. Sml. T:BB V: Andelsboligforening blev ikke stiftet som forudsat. Køberne havde krav på tilbagebetaling af indskud, men ikke opnået status som lejere. Se også U V: Betinget skødehaver anset for legitimeret til at udleje ejendommen også med bindende virkning for S. 17

18 LL 7 OG ELL 6 Beskyttelse på lovens vilkår Lejer har altid den retsstilling, der fremgår af loven. Typiske lovbestemte vilkår (eksempler): Vedligeholdelseskonti og L s ret til at udføre arbejder for disse beløb (LL 23, stk. 5 og BRL 20, stk. 3 er fsv. overflødige). For meget betalt leje/modregning. Støttes på lejelovgivningen, l i hvis ulovligt li opkrævet. Dusør: Fremgår direkte af LL 6, stk. 3, at kræve tilbagebetaling. Tilbagebetaling af ulovligt opkrævet depositum/forudbetaling, jf. LL 34 (kun beboelseslejemål ingen præceptive regler i ELL) 18

19 LL 7 OG ELL 6 Ret til at få ejendommen tilbudt efter tilbudspligtsreglerne Erhvervsbeskyttelseserstatning LL 88-89/ELL 89/ELL Hæfter U2 for erstatningskrav, der skyldes U1 opsigelse? Ja Afståelsesret samt andre successionstilfælde Erstatning pga. U s misligholdelse U V: Driftstab på kr + ELL 6. Tilsvarende renter om sagsomk. Sml. T:BB Ø: Tab for energiafgifter pga. manglende varmeregnskab. U V: Renter om sagsomkostninger + LL 7. 19

20 DET LEJEDES ANVENDELSE Særligt om det lejedes anvendelse/brugsrettens udstrækning Fastlægges ved fortolkning Mulighed for efterfølgende ændring udtrykkeligt eller stiltiende Problem: Loven fastsætter intet om disse vilkår, men gør det dem uden videre til aftalebestemte, som kan ekstingveres? En sædvanlig lejekontrakt vil i øvrigt blive afvist fra tinglysning, jf. TL

21 DET LEJEDES ANVENDELSE Anvendelse må anses som et så centralt vilkår, at de er en forudsætning for, at der overhovedet foreligger en lejeaftale. Når aftalen er tinglysningsfritaget, må efterfølgende ændringer, som udvider lejerens ret, ligeledes være det. Støttes af princippet ppe i TL 3, stk. 2. Her er netop ikke tale om en allerede ede tinglyst kontrakt, hvorfor erhververe må undersøge nærmere. Hvis aftalen i det hele anses som en ny kontrakt, ville hele anvendelsen være lysningsfritaget. 21

22 DET LEJEDES ANVENDELSE U V: Fårehold efter tilladelse fra U1. U2 krævede, at L ophørte og ophævede herefter, da det ikke skete. Vilkåret om ret til fårehold indebar ikke erhvervelse af en sådan videregående rettighed, at tinglysning var nødvendigt til beskyttelse af retten. Den nye ejer havde derfor ikke ved ekstinktion fortrængt L's ret til at holde får. IU V fandtes det godtgjort, at lejerne ved mundtlig aftale med den tidligere udlejer havde opnået brugsret til 2 kælderrum og ret til parkering i gården. Ejendommen var efterfølgende f blevet overdraget til en ny udlejer, som krævede, at lejerne ophørte med brugen af kælderrum og gården. Landsretten fandt, at lejerne havde opnået brugsret til kælderrum og gårdparkering og tilføjede, at der ikke var sket ekstinktion af L's ret til at bruge de to kælderrum og gården, jf. princippet i lejelovens 7, stk

23 DET LEJEDES ANVENDELSE U Ø: En restauratør havde lejet nogle restaurationslokaler og fik nogen tid efter lejemålets indgåelse tilladelse til at opstille billard og automater. Ejendommen blev efterfølgende overdraget til U2, som ikke vil acceptere den udvidede anvendelse, som han ikke var bekendt med. Landsretten fandt, at U2 måtte tåle de opstillede billardborde og automater, men at denne tilladelse fandtes at kunne tilbagekaldes med passende varsel. Sml. T:BB Ø: L havde lejet lokalet til salg af tæpper og gulvbelægning, men begyndte salg af nytårsfyrværkeri, hvilket U1 var indforstået med. Ejendommen blev solgt til U2, som fik tinglyst t skøde i U2 ophævede lejemålet pga. L s uberettigede brug, men fik ikke medhold, da landsretten fandt, at U2 ikke havde været i god tro, jf. TL 1, fordi et skilt om fyrværkerisalg havde været opsat over lejemålet under U2 s besigtigelse forud for købet, og U2 havde undladt at foretage nærmere undersøgelser af det lejedes anvendelse. 23

24 LEJENS STØRRELSE - LEJERABAT Lejens størrelse - lejerabat Er der helt undtagelsesvist ikke aftalt en begyndelsesleje, anses lejen for at udgøre et beløb, som er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. LL 4, stk. 4, eller i erhvervslejemål markedslejen, jf. ELL 9, stk. 2. BRL 5 indeholder alene maksima vedr. den aftalte leje. Domspraksis synes at anse lejerabat formentlig beregnet i forhold til markedslejen, jf. ELL 9, stk. 2, eller LL 4,stk. 4 som et særvilkår, der kræver tinglysning for at være omsætnings- og kreditorbeskyttet. 24

25 LEJENS STØRRELSE - LEJERABAT T: BB ØLK I(GD Ø) havde L pr. 1 april 2009 lejet butikslokaler med indledende lejefrihed i 5 måneder, til 1. september 2009 og derefter til nedsat leje de første 3 år. U1 gik herefter konkurs, og dekret blev tinglyst på ejendommen den 8. juni Boet indtrådte ikke i kontrakterne. I november 2009 blev ejendommen solgt på tvangsauktion til U2. Da L nægtede at betale mere end den nedsatte leje, ophævede U2 lejemålet i Landsretten fandt, at der var tale om rettigheder, som var mere vidtgående end ELL 6, stk. 1, hvorfor konkursboet havde ekstingveret disse, jf. TL 1, stk. 2. Tilsvarende i GD Ø vedrørende d et af udlejer istandsættelsesbeløb tt l b på kr., som L efter aftalen kunne modregne i lejen. Lejekontrakten blev ikke tinglyst. Efter U s konkurs krævedes den fulde leje uden modregning. Vilkåret om modregningsafgang i et istandsættelsesbeløb fandtes at udgøre et særvilkår, som skulle have været tinglyst for ikke at blive ekstingveret ved U s konkurs, jf. TL 1, stk

26 LEJENS STØRRELSE - LEJERABAT Se tilsvarende for beboelseslejemål T:BB ØLK.: I en lejekontrakt vedrørende en bolig var aftalt, at lejeren, L, i de første 10 år af lejemålets løbetid var berettiget til hver måned at fradrage kr. i den aftalte leje på kr. mod at udføre nærmere aftalte renoveringer og forbedringer. Ejendommen blev solgt på tvangsauktion i Der blev foretaget alternativt opråb af L's særlige lejevilkår i medfør af retsplejelovens 573, stk. 2, og det blev efterfølgende f indføjet i auktionsbogen, at særlige lejevilkår var bortfaldet t som udækkede. 26

27 LEJENS STØRRELSE - LEJERABAT Tankegangen må være, at en leje, som er lavere end lovens deklaratoriske regel, indebærer en sådan udvidelse af brugsretten, at denne skal tinglyses. L må tinglyse kontrakten, ellers risikeres ekstinktion efter TL 1, stk. 2, så lejen kan forhøjes, uanset om betingelserne for lejeregulering er til stede, eller varslingsreglerne er iagttaget. Der bliver tale om ekstinktion. Om varsling kan ske afhænger af kontrakten. Er L underlagt fredningsperiode eller uopsigelighed, vil L s pligt ikke være ekstinktveret. LL 7/ELL 6 har til formål at forbedre lejerens tinglige beskyttelse. TL 3 må derfor som minimum være gældende herudover. Når kontrakten ikke er tinglyst, gy kræves ikke en tinglysning gy gaf nedsættelse af lejen efter TL 3, stk. 2, men må i stedet afgøres efter TL 3, stk. 1. En lejerabat er herefter i hvert fald beskyttet på sædvanlige tidsvilkår 27

28 Forbrugsregnskaber Forbrugsregnskaber: Beboelse: Kræver særlig hjemmel at opkræve beløb ud over lejen Varme LL 36, stk. 1, dog LL 46, stk. 2. Vand: LL 46j hvis forbrugsmålere, jf. U H. Erhverv: ELL 5, stk. 2. Muligt at aftale betaling af driftsudgifter, hvis specificeret. Hvis ikke behørigt specificeret, da vil tilbagebetalingskrav være omfattet af ELL 6 Hvis specificeres, da er tilbagebetalingskrav aftalebestemt. Varme: Kan fraviges, men er som udg. pkt ud over lejen. T:BB Ø: Tilbagebetalingskrav vedr. manglende varmeregnskab skulle udredes af U2. 28

29 L1 S BESKYTTELSE IFT L2 Lejerens beskyttelse ift. nye lejere: L1 er endvidere beskyttet mod nye lejere, hvis L1 lejemål ikke er ophørt eller L1 er udsat ved en retskraftig afgørelse. L1 s ret bortfalder ikke, selv om U har genudlejet: Selv om L2 er prioritetsbeskyttet efter LL 7, om gyldig mod enhver, kan denne beskyttelse dog ikke fortrænge den oprindelige lejers ret, som er omfattet af samme beskyttelse. Endvidere er lejerens beskyttelse efter LL 7 begrænset af privatretlige rettigheder, som forelå ved aftalens indgåelse. 29

30 L1 S BESKYTTELSE IFT L2 Hverken LL/ELL eller TL hjemler L2 s ekstinktion af L1. Almindelige regler må kunne anvendes U har det lejede i sin besiddelse L2 i god tro L2 har taget det lejede i besiddelse Men der må herudover kræves uforsigtighed/passivitet fra L1 side. Fraflytning i tillid til ugyldig opsigelse/ophævelse Men ikke hvis under protest da ej dispositiv karakter. Se GD ØLK og U V: L1 genindsat 30

31 DEPOSITUM, FORUDBETALING MV. LL 7, stk. 1, 2. pkt.: Ubetinget beskyttelse ud over, hvad der følger af LL 7, stk. 1, 1. pkt. og ELL 6, stk. 1, 1. pkt. A) Aftaler om depositum, indskud og forudbetalt leje, når disse beløb tilsammen ikke overstiger et beløb svarende til 6 mdr. leje. Hvis beløbet i beboelseslejemål overstiger ½ år leje, da 1. pkt., da stride mod LL 34 og BRL 6 at opkræve højere beløb. For erhvervslejemål gælder ingen begrænsninger vedrørende størrelsen af deposita, forudbetaling og lign. 31

32 FORTABELSE AF FORTRINSSTILLING Reglerne i ELL 6, stk. 2, 1. pkt. og LL 7, stk. 1, 3. pkt., er identiske. Ved lejeforholdets ophør skal lejerens krav efter 1. og 2. pkt. være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra ophørstidspunktet. Hertil er i ELL tilføjet, at stævning skal tinglyses på ejendommen uden ugrundet ophold. 32

33 FORTABELSE AF FORTRINSSTILLING HR: Fraflyttede lejer nyder samme beskyttelse som aktuelle lejere. U1: LL 7, stk. 1, 3. pkt/(ell 6, stk. 2.): 1 års frist for sagsanlæg. Indsat i 1983 for at præcisere, at beskyttelsen også gjaldt fraflyttende lejere. Hensigten er at beskytte godtroende erhververe mod skjulte krav fra fraflyttede fl lejere, som er flyttet t mere end 1 år tidligere, jf. tillægsbetænkning FT tillæg B, sp. 186 ff. Både forarbejderne til LL 7 og ELL 6 behandler dette som en mulighed for erhververens ekstinktion efter TL 1. 33

34 FORTABELSE AF FORTRINSSTILLING Bestemmelsen forudsætter: Krav rejses efter lejerens fraflytning g( (Eksisterende lejere er ikke underlagt 1 års begrænsningen) Succession på udlejerside. Ny udlejer opfylder ekstinktionsbetingelserne i TL 1, stk. 2, jf. TL 5. Reglen har ikke karakter af en forældelsesregel, men derimod en regel, som muliggør ekstinktion af fraflyttede lejeres rettigheder, som ellers hviler på ejendommen. 34

35 FORTABELSE AF FORTRINSSTILLING U HKK: L forudbetalte den 28. november 1986 tre måneders husleje. L hævede den 15. januar 1987 lejemålet og anlagde den 3. juni 1987 sag mod ejendommens ejer med påstand om tilbagebetaling af den forudbetalte husleje. Heri fik L medhold ved dom af 5. maj 1988 Dommen fastslår det ret oplagte, at lejeren inden for fristen skal have anlagt sagen mod rette sagsøgte, dvs. ejendommens ejer. Det kan derimod ikke kræves, at sagen inden for fristen skal være anlagt mod den fremtidige (og ubekendte) erhverver. I U Ø kunne tilbagebetalingskrav gøres gældende mod ny ejer, da boligretssag var anlagt mod tidligere ejer inden for 1-års fristen. Tilsvarende i GD 1994:33 V. 35

36 FORTABELSE AF FORTRINSSTILLING Når reglen anses som en ekstinktionsregel, som muliggør erhververes ekstinktion af de krav, som ikke er rejst,,jf. formålet om beskyttelse med skjulte krav fra fraflyttede lejere, skulle der ud fra en sådan fortolkning følge, at ekstinktion er udelukket, hvis kravet er rejst over for den oprindelige udlejer, forinden overdragelsen af ejendommen sker. Herefter er der netop ikke tale om et skjult krav, slet ikke hvor stævningen er tinglyst på ejendommen, jf. TL

37 FORTABELSE AF FORTRINSSTILLING U H (og fuldt domsreferat i T:BB 2012:402 H) L af to erhvervslejemål opsagde lejeaftalen med U til ophør den 15. juni 2006 og anlagde godt 1 år senere, den 26. oktober 2007, sag mod U med påstand om tilbagebetaling af depositum. Stævningen blev tinglyst på ejendommene i august 2009, og i juli 2010 blev U erklæret konkurs. Konkursboet indtrådte i retssagen og blev ved dom af 2. maj 2011 dømt til at betale L knap kr. Under tvangsauktion over de to ejendomme imødekom fogedretten en anmodning fra L om, at L's krav mod U under konkurs, der ikke oversteg et halvt års leje, skulle medtages i størstebeløbet. Ifølge ELL 6, stk. 2, 1. pkt., skal lejerens krav efter lejeforholdets ophør være gjort gældende ved sagsanlæg inden 1 år efter ophørstidspunktet, såfremt det skal kunne gøres gældende mod en anden ejer, end den, der ejede ejendommen, da kravet forfaldt. Højesteret udtalte, at denne bestemmelse, der svarer til LL 7, stk. 1, efter sin ordlyd og forarbejderne må forstås således, at den fraflyttede lejers krav kun kan gøres gældende mod enhver uden tinglysning, såfremt lejer anlægger sag vedrørende kravet inden et år fra lejemålets ophør. 37

38 FORTABELSE AF FORTRINSSTILLING Ved sagsanlæg forstås normalt indbringelse for domstolene (boligretten) ved indlevering af stævning, g,j jf. RPL 348, stk. 1. Er U anerkendelse tilstrækkeligt? Nej, jf. ØLK af 3. august 2012 Næppe rigtigt. Efter anerkendelse består ikke længere en aktuel tvist. Den lejer som har opnået U1 s accept efter 1-årsfristen vil i så fald ekstingveres ved U s konkurs, jf. U H. 38

39 FORTABELSE AF FORTRINSSTILLING Er indbringelse for huslejenævnet tilstrækkeligt? Må antages sidestilles med retlige skridt Nævn i alle kommuner fra 2001 LL 107: Boligretten afviser sager, hvor nævnet er kompetent BRL 17 anfører alene indbringelse for huslejenævnet inden for 1 års frist. 39

40 L S SÆRRETTIGHEDER Aftalebestemte rettigheder eksempler: Lejerindskud af beløb, der overstiger ½ års leje fsva. erhvervslejemål. Kontraktmæssig uopsigelighed. U s uopsigelighedsperiode, ikke L s. U s forlængede opsigelsesvarsel. l Aftaler om forkortet opsigelsesvarsel fra L s side. Tidsbegrænsning men ikke pligten til fraflytning. U V: Tidsbegrænset lejemål. Aftaler om nedsat leje/lejerabat. Aftaler om særlige reguleringsklausuler. 40

41 L S SÆRRETTIGHEDER Udvidet afståelsesret. Afståelsesret i lejemål indgået før 1. januar 1992 Aftalt fremlejeret. Udvidet vedligeholdelsespligt for U. 41

42 L S SÆRRETTIGHEDER T: BB ØLK I(GD Ø) havde L pr. 1 april 2009 lejet butikslokaler med indledende lejefrihed i 5 måneder, til 1. september 2009 og derefter til nedsat leje de første 3 år. U1 gik herefter konkurs, og dekret blev tinglyst på ejendommen den 8. juni Boet indtrådte ikke i kontrakterne. I november 2009 blev ejendommen solgt på tvangsauktion til U2. Da L nægtede at betale mere end den nedsatte leje, ophævede U2 lejemålet i Landsretten fandt, at der var tale om rettigheder, som var mere vidtgående end ELL 6, stk. 1, hvorfor konkursboet havde ekstingveret disse, jf. TL 1, stk

43 L S SÆRRETTIGHEDER T:BB ØLK.: I en lejekontrakt vedrørende en bolig var aftalt, at lejeren, L, i de første 10 år af lejemålets løbetid var berettiget til hver måned at fradrage kr. i den aftalte leje på kr. mod at udføre nærmere aftalte renoveringer og forbedringer. Ejendommen blev solgt på tvangsauktion i Der blev foretaget alternativt opråb af L's særlige lejevilkår i medfør af retsplejelovens 573, stk. 2, og det blev efterfølgende indføjet i auktionsbogen, at særlige lejevilkår var bortfaldet som udækkede. Både T:BB ØLK og T:BB Ø angår bl.a. lejerens adgang til at modregne istandsættelsesbeløb. tt l b I hvert fald hvor lejeren som i T:BB Ø har ydet udlejeren et lån, må lejeren kunne modregne efter almindelige modregningsregler. Det må selvsagt afgøres konkret, om vilkårene reelt har karakter af låneforhold, forudbetaling eller lejerabat. 43

44 L S SÆRRETTIGHEDER Aftalebestemte særrettigheder - prioritetsstilling: HR: bedst mulige prioritet alm. fortolkningsprincipper. U1: aftaler om bedre/dårligere prioritetsstilling. Rykningsklausuler. LL 7, stk. 2, 2.pkt.: legale rykningsklausul. Ikke gentaget i ELL. Interntemporalt e problem ELL 86, stk. 2, jf

Lejers tingsretlige beskyttelse

Lejers tingsretlige beskyttelse Eksamensspørgsmålet Lejers tingsretlige beskyttelse Introduktion Lejers tingsretlige beskyttelse Gyldig mod enhver uden tinglysning Depositum Lejerettens prioritetsmæssige stilling Erhvervslejeret Lejeforholdet

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 19. april 2012

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 19. april 2012 HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 19. april 2012 Sag 366/2011 Konica Minolta Business Solutions Denmark A/S (advokat Peer B. Petersen) mod K/S Rødovre 2000 under konkurs (advokat Henrik Steen Jensen)

Læs mere

News & Updates Commercial Real Estate

News & Updates Commercial Real Estate 1 Tidsbegrænsede lejeaftaler 2 Fraflyttede lejeres krav på tilbagebetaling af depositum m.v. 1 Tidsbegrænsede lejeaftaler - i forlængelse af Østre Landsrets dom af 30. november 2011 i sag B-1079-11 refereret

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 14. august 2014

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 14. august 2014 HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 14. august 2014 Sag 79/2014 A og B (advokat Peter Vilsøe) kærer afgørelse om nægtelse af genoptagelse i sagen: C (advokat Lars Langkjær) mod D (selv) I tidligere

Læs mere

Konkurs. Erhvervslejeret. Eksamensspørgsmålet. Introduktion. Generelt om lejers eller udlejers konkurs. Hvad falder uden for kap. 7?

Konkurs. Erhvervslejeret. Eksamensspørgsmålet. Introduktion. Generelt om lejers eller udlejers konkurs. Hvad falder uden for kap. 7? Konkurs Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Konkurs Introduktion Generelt om lejers eller udlejers konkurs Konkurslovens kapitel 7 Omhandler gensidigt bebyrdende aftaler Formål: At sikre at skyldners konkursbo

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Lægdommerkonference Boliglejeret udvalgte emner Torsdag den 12. juni 2014 Advokat Anne Louise Husen, Husen Advokater Udvalgte emner: 1. Blanketter regler og nye Højesteretsdomme

Læs mere

Når lejer fraflytter, og der sker udlejersuccession. When a tenant moves out and a landlord succession occurs

Når lejer fraflytter, og der sker udlejersuccession. When a tenant moves out and a landlord succession occurs Når lejer fraflytter, og der sker udlejersuccession When a tenant moves out and a landlord succession occurs af MARI BECH Afhandlingens formål er at afklare, hvad en fraflyttende lejers retsstilling er,

Læs mere

ASSET MANAGEMENT OG ERHVERVSLEJERET

ASSET MANAGEMENT OG ERHVERVSLEJERET Indsæt billede: og Skift billede: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende og indsætte igen ASSET MANAGEMENT OG ERHVERVSLEJERET Ved partner Andreas Antoniades ERHVERVSLEJELOVEN BAGGRUND

Læs mere

LEJE AF FAST EJENDOM:

LEJE AF FAST EJENDOM: LEJE AF FAST EJENDOM: Brugsret og servitutret - (begreber skal sidde fast, men ikke nødvendigvis omtales til eksamen) Brugsret: Ret til at råde over en andens formuegode. Mod vederlag = leje culpaansvar

Læs mere

Andelshavernes retsstilling efter. andelsboligforeningens

Andelshavernes retsstilling efter. andelsboligforeningens Andelshavernes retsstilling efter tvangssalg af andelsboligforeningens ejendom Om mig Cand.jur. fra Aarhus Universitet, februar 2012 Speciale: Lejevilkårene for tidligere andelshavere efter Andelsboligforeningslovens

Læs mere

SØ- OG HANDELSRETTENS NOTAT OM TINGLYSNING AF KONKURSDEKRETER, HVOR FALLENTEN INDEN KONKURSEN HAR ERHVERVET EN FAST EJENDOM PÅ TVANGSAUKTION

SØ- OG HANDELSRETTENS NOTAT OM TINGLYSNING AF KONKURSDEKRETER, HVOR FALLENTEN INDEN KONKURSEN HAR ERHVERVET EN FAST EJENDOM PÅ TVANGSAUKTION SØ- OG HANDELSRETTENS NOTAT OM TINGLYSNING AF KONKURSDEKRETER, HVOR FALLENTEN INDEN KONKURSEN HAR ERHVERVET EN FAST EJENDOM PÅ TVANGSAUKTION 1. Tinglysning af tvangsauktion Tinglysningslovens 13, stk.

Læs mere

Dansk Selskab for Boligret. 26. februar 2013. v/advokat Anne Louise Husen

Dansk Selskab for Boligret. 26. februar 2013. v/advokat Anne Louise Husen Dansk Selskab for Boligret 26. februar 2013 v/advokat Anne Louise Husen 1 Annullation U 2002.1109 Ø: Uopsigelighed (tidsbegrænsning) til 1. maj 2006 L opsiger 24. november 2000, flytter 24. marts 2001

Læs mere

Tjekliste - Erhvervslejeloven

Tjekliste - Erhvervslejeloven Tjekliste - Erhvervslejeloven Denne vejledning er tænkt som en hjælp til lejere og udlejere, der skal indgå en lejekontrakt om erhvervslokaler. Det er vigtigt at være opmærksom på, at vejledningen ikke

Læs mere

Lejeaftalens indgåelse

Lejeaftalens indgåelse Eksamensspørgsmålet: Lejeaftalens indgåelse Introduktion Aftaleretlige problemstillinger Betalinger ud over lejen Husorden Intertemporale regler Lejeaftalens indgåelse Erhvervslejeret Lejeretten er indenfor

Læs mere

16.00 16.05 Velkomst og BoligPortal generelt v. Preben. 16.05 16.20 Nyt fra BoligPortal v. Jørgen og Morten

16.00 16.05 Velkomst og BoligPortal generelt v. Preben. 16.05 16.20 Nyt fra BoligPortal v. Jørgen og Morten 16.00 16.05 Velkomst og BoligPortal generelt v. Preben 16.05 16.20 Nyt fra BoligPortal v. Jørgen og Morten 16.20 17.00 Huslejefastsættelse del 1 v. Louise Kaczor 17.00 17.20 Pause og netværk 17.20 17.55

Læs mere

Lejeret. Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013. Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged

Lejeret. Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013. Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged Lejeret Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013 Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged Boliglejeret Ved specialistadvokat Frederik Foged 3 Er der (gyldigt) aftalt fri

Læs mere

Foredrag. den 24. november 2014

Foredrag. den 24. november 2014 Foredrag den 24. november 2014 Jakob Juul-Sandberg Lektor, ph.d., Syddansk Universitet jju@sam.sdu.dk Lidt statistik mm. www.domstol.dk antal boligretssager 2013: i DK 2.103 (+ småsager) Odense 81; Svendborg

Læs mere

Ophævelse af lejeaftalen

Ophævelse af lejeaftalen Ophævelse af lejeaftalen Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Ophævelse af lejeaftalen Det formueretlige udgangspunkt Hæveerklæringen Modregning og deponering Betalingsmisligholdelse Erstatning Udsættelse

Læs mere

Betinget skøde og handlens tilbagegang

Betinget skøde og handlens tilbagegang Betinget skøde og handlens tilbagegang Køb af fast ejendom Indledning Hvad er et betinget skøde? Skøde TL 6 Ethvert dokument, der overdrager (en del af) ejendomsretten til en fast ejendom, ubetinget eller

Læs mere

Betinget skøde og handlens tilbagegang

Betinget skøde og handlens tilbagegang Betinget skøde og handlens tilbagegang Køb af fast ejendom Indledning Hvad er et betinget skøde? Skøde TL 6 Ethvert dokument, der overdrager (en del af) ejendomsretten til en fast ejendom, ubetinget eller

Læs mere

Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej 1, Vejen

Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej 1, Vejen TEKNIK & MILJØ Team Administration Dato: 13-07-2014 Sagsnr.: 14/24150 Kontaktperson: Birgith M. Hansen Dir. tlf.: 7996 6203 E-mail: teknik@vejen.dk Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Skatter og afgifter LL 50 52 Hvilke ejendomme Alle ejendomme uanset beliggenhed,

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark. Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov

Ejendomsforeningen Danmark. Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov Ejendomsforeningen Danmark Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov Boliglejekontrakter Plan for gennemgang Lidt om undervisningen og opgaver på

Læs mere

Misligholdelse fra købers side

Misligholdelse fra købers side Misligholdelse fra købers side Køb af fast ejendom Indledning Køb af fast ejendom er ulovreguleret, og reguleres derfor af almindelige obligationsretlige regler. Forpligtelser Købers forpligtigelse er

Læs mere

ADMINISTRATORKONFERENCEN 2008

ADMINISTRATORKONFERENCEN 2008 Ejendomsforeningen Danmark ADMINISTRATORKONFERENCEN 2008 FAGLIGE NYHEDER INDENFOR EJENDOMSADMINISTRATION Juridisk konsulent Mogens Dürr, Ejendomsforeningen Danmark Kommende Højesterets-domme Spise-op -princippet

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011 HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011 Sag 303/2010 (2. afdeling) Københavns Kommune, Kultur og Fritidsforvaltningen (advokat Michael Holsting) mod Synoptik A/S (advokat Flemming Horn Andersen)

Læs mere

Det lejedes benyttelse og succession på lejerside

Det lejedes benyttelse og succession på lejerside Det lejedes benyttelse og succession på lejerside Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Det lejedes benyttelse og succession på lejerside Det lejedes benyttelse Afståelse og fremleje Konkurrencebeskyttelse

Læs mere

09/02/2011 www.tvangsauktioner.dk Tvangsauktionsvilkår se 3 sidste sider 1/108

09/02/2011 www.tvangsauktioner.dk Tvangsauktionsvilkår se 3 sidste sider 1/108 www.tvangsauktioner.dk Tvangsauktionsvilkår se 3 sidste sider 1/108 www.tvangsauktioner.dk Tvangsauktionsvilkår se 3 sidste sider 2/108 www.tvangsauktioner.dk Tvangsauktionsvilkår se 3 sidste sider 3/108

Læs mere

Udlejers adgang til at foretage arbejder, ret til forbedringsforhøjelse

Udlejers adgang til at foretage arbejder, ret til forbedringsforhøjelse Udlejers adgang til at foretage arbejder, ret til forbedringsforhøjelse Eksamensspørgsmålet Erhvervslejeret Udlejers adgang til at foretage arbejder i og omkring det lejede herunder udlejers ret til forbedringsforhøjelse.

Læs mere

1. INDLEDNING... 2 2. KORT HISTORIK... 4 3. DEN TIDSBEGRÆNSEDE AFTALES GYLDIGHED... 7 4. OPSIGELSE AF TIDSBEGRÆNSEDE LEJEMÅL... 14

1. INDLEDNING... 2 2. KORT HISTORIK... 4 3. DEN TIDSBEGRÆNSEDE AFTALES GYLDIGHED... 7 4. OPSIGELSE AF TIDSBEGRÆNSEDE LEJEMÅL... 14 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. INDLEDNING... 2 1.1 AFGRÆNSNING... 2 1.2 METODE... 3 2. KORT HISTORIK... 4 3. DEN TIDSBEGRÆNSEDE AFTALES GYLDIGHED... 7 3.1 INDGÅELSE AF EN LEJEAFTALE... 7 3.2 UFRAVIGELIGE REGLER

Læs mere

Leje af fast ejendom

Leje af fast ejendom Pensum: Formueretlige emner, 5. udg. kap. 9. + Mat.saml. Brugsret og servitutret Leje af fast ejendom - (begreber skal sidde fast, men ikke nødvendigvis omtales til eksamen) Brugsret: Ret til at råde over

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark. Fremleje og brugsrettens overgang i øvrigt 10. oktober 2014 Advokat Henrik da Silva

Ejendomsforeningen Danmark. Fremleje og brugsrettens overgang i øvrigt 10. oktober 2014 Advokat Henrik da Silva Ejendomsforeningen Danmark Fremleje og brugsrettens overgang i øvrigt 10. oktober 2014 Advokat Henrik da Silva Fremleje og brugsrettens overgang i øvrigt Plan for gennemgang Fremleje Fremleje af del af

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt onsdag den 4. marts 2015

HØJESTERETS KENDELSE afsagt onsdag den 4. marts 2015 HØJESTERETS KENDELSE afsagt onsdag den 4. marts 2015 Sag 172/2014 L (advokat Henrik B. Jensen) mod U (advokat Simon Langvardt Müller) I tidligere instanser er afsagt beslutning af Boligretten i København

Læs mere

Lejeaftale. Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre. (I det følgende udlejer ) Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre

Lejeaftale. Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre. (I det følgende udlejer ) Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre Udkast Lejeaftale mellem Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre (I det følgende udlejer ) og Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre (I det følgende lejer ) vedrørende Sprøjtehuset,

Læs mere

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand:

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand: Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S Sagsøgers påstand: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at der er kontraktmæssig

Læs mere

FREMLEJE. Når lejer vil udleje sin lejlighed eller en del af sin lejlighed.

FREMLEJE. Når lejer vil udleje sin lejlighed eller en del af sin lejlighed. FREMLEJE Når lejer vil udleje sin lejlighed eller en del af sin lejlighed. Baggrund for informationsmøde O Lovliggørelse af udlejningsreglerne for supplementsboliger i foråret. O Efterfølgende tvivlspørgsmål

Læs mere

Markedsleje. Erhvervslejeret

Markedsleje. Erhvervslejeret Markedsleje Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Markedsleje Vilkårsændringer i vedvarende kontraktforhold. Aftalt uopsigelighed. Lejefastsættelse og regulering i uregulerede kommuner. Introduktion Fastsættelse

Læs mere

Vejledning i brug af salgsopstilling

Vejledning i brug af salgsopstilling Vejledning i brug af salgsopstilling Prioritetsopgørelsen 1. Kolonne Fordring opgjort pr. auktionsdato. 2. Kolonne Restgæld på hæftelser, der kan forventes overtaget med tillæg af uforfaldne renter. Indeholder

Læs mere

Vejledning i brug af salgsopstilling Prioritetsopgørelsen 1. Kolonne Fordring opgjort pr. auktionsdato. 2. Kolonne Restgæld på hæftelser, der kan forventes overtaget med tillæg af uforfaldne renter. Indeholder

Læs mere

Vejledning i brug af salgsopstilling Prioritetsopgørelsen 1. Kolonne Fordring opgjort pr. auktionsdato. 2. Kolonne Restgæld på hæftelser, der kan forventes overtaget med tillæg af uforfaldne renter. Indeholder

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 Sag 9/2009 (2. afdeling) E-Bolig A/S (advokat John Bjerre Andersen) mod Knud Erik Mathiasen (advokat Lars Helms, beskikket) I tidligere instanser er afsagt

Læs mere

OPP Kalvebod Brygge. Bilag 2.A // Grundlejekontrakt 2

OPP Kalvebod Brygge. Bilag 2.A // Grundlejekontrakt 2 OPP Kalvebod Brygge Bilag 2.A // Grundlejekontrakt 2 Indholdsfortegnelse 1 Parterne 2 2 Baggrund 2 3 Det lejedes omfang og beliggenhed 3 4 Anvendelse 3 5 Ikrafttræden, opsigelse og købsret 4 6 Lejemålets

Læs mere

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål Ejendomsforeningen Danmark Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark 1 Lejeregulering og betalinger ud

Læs mere

Udlejer: Egebjerg Landsby Virksomhed A.m.b.a. CVR. Nr. 35141693. Lejer: Navn: CVR. Nr.

Udlejer: Egebjerg Landsby Virksomhed A.m.b.a. CVR. Nr. 35141693. Lejer: Navn: CVR. Nr. ERHVERVSLEJEKONTRAKT Lejemål nr. Odsherred IT- og Iværksætterhus Denne kontrakt består af en række bestemmelser, der udfyldes af parterne. Bestemmelser, som uddyber eller fraviger fra det fortrykte kan

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

L E J E K O N T R A K T

L E J E K O N T R A K T L E J E K O N T R A K T 1. Parterne 1.1. Mellem Halsnæs Kommune Cvr.nr 29188416 Rådhuset 3300 Frederiksværk (i det følgende kaldet udlejer) og Frivillighedscenteret Cvr.nr xxxxx xxx (i det følgende kaldet

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt mandag den 16. august 2010

HØJESTERETS KENDELSE afsagt mandag den 16. august 2010 HØJESTERETS KENDELSE afsagt mandag den 16. august 2010 Sag 11/2010 Pantebrevsselskabet af 2. juni 2009 A/S (advokat Jakob Stilling) mod Scandinavian Securities ApS (advokat Sv. Falk-Rønne) I tidligere

Læs mere

Lov om ændring af tinglysningsloven, retsplejeloven og konkursloven

Lov om ændring af tinglysningsloven, retsplejeloven og konkursloven Lov om ændring af tinglysningsloven, retsplejeloven og konkursloven (Pant og udlæg i andelsboliger m.v.) LOV nr 216 af 31/03/2004 (Gældende) LBK Nr. 961 af 21/09/2004 Senere ændringer til forskriften Forskriftens

Læs mere

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne?

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? Boligudvalget 2009-10 BOU alm. del Bilag 80 Offentligt Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? EJENDOMSFORENINGEN DANMARK 1 Indholdsfortegnelse Hvilke ændringer

Læs mere

Lejevilkårene for tidligere andelshavere efter Andelsboligforeningslovens 4

Lejevilkårene for tidligere andelshavere efter Andelsboligforeningslovens 4 Lejevilkårene for tidligere andelshavere efter Andelsboligforeningslovens 4 (The terms of the tenancies for former members of housing cooperatives, cf. the Danish Housing Cooperative law section 4) af

Læs mere

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN Indsæt billede: et billede skal du skifte til placeringen: PowerPointBilleder (L:), hvor alle Bech-Bruun billederne er gemt og Skift billede: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1.

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1. Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

VEJLEDNING. Bilag. for beboelse. Vejledning nr. 1 af 3. september 2001. typeformular A, 8. udgave, af 3. september

VEJLEDNING. Bilag. for beboelse. Vejledning nr. 1 af 3. september 2001. typeformular A, 8. udgave, af 3. september Bilag Vejledning nr. 1 af 3. september 2001 til typeformular A, 8. udgave, af 3. september 2001. VEJLEDNING for beboelse Vejledning vedrørende lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder,

Læs mere

Svar: Indledning. Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt. Talepapir til brug for samråd i Boligudvalget den 29.

Svar: Indledning. Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt. Talepapir til brug for samråd i Boligudvalget den 29. Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Talepapir til brug for samråd i Boligudvalget den 29. november 2006 DET TALTE ORD GÆLDER Spørgsmål: Der ønskes en generel drøftelse af de lejeretlige

Læs mere

Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

Bekendtgørelse af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber Andelsboligloven Andelsboligloven - Læs hele andelsboligloven her Kapitel I - Lovens område Kapitel II - Andelsboligforeninger Kapitel III - Boligaktieselskaber o.lign. Kapitel IV - Boligsamejer Kapitel

Læs mere

05/01/2016 www.tvangsauktioner.dk & itvang.dk 1/55

05/01/2016 www.tvangsauktioner.dk & itvang.dk 1/55 05/01/2016 www.tvangsauktioner.dk & itvang.dk 1/55 05/01/2016 www.tvangsauktioner.dk & itvang.dk 2/55 05/01/2016 www.tvangsauktioner.dk & itvang.dk 3/55 05/01/2016 www.tvangsauktioner.dk & itvang.dk 4/55

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Emner Lejefastsættelse og lejeregulering Lejefastsættelse - Omkostningsbestemt

Læs mere

Beskrivelse af situationer, hvor Københavns Kommune investerer i 3. mands ejendom og hvordan kommunen sikrer sig økonomisk

Beskrivelse af situationer, hvor Københavns Kommune investerer i 3. mands ejendom og hvordan kommunen sikrer sig økonomisk Kultur- og Fritidsforvaltningen Københavns Ejendomme NOTAT Bilag 1 Beskrivelse af situationer, hvor Københavns Kommune investerer i 3. mands ejendom og hvordan kommunen sikrer sig økonomisk Når Københavns

Læs mere

Københavns Universitet. Fordringspant Mortensen, Peter. Publication date: 2010. Document Version Også kaldet Forlagets PDF

Københavns Universitet. Fordringspant Mortensen, Peter. Publication date: 2010. Document Version Også kaldet Forlagets PDF university of copenhagen Københavns Universitet Fordringspant Mortensen, Peter Publication date: 2010 Document Version Også kaldet Forlagets PDF Citation for published version (APA): Mortensen, P. (2010).

Læs mere

Indholdsfortegnelse. Kapitel I Overblik over kreditor- og skyldnerrettigheder. Kapitel II Udlæg. Forkortelser... 15 DEL 1 OVERBLIK

Indholdsfortegnelse. Kapitel I Overblik over kreditor- og skyldnerrettigheder. Kapitel II Udlæg. Forkortelser... 15 DEL 1 OVERBLIK Forkortelser... 15 DEL 1 OVERBLIK Kapitel I Overblik over kreditor- og skyldnerrettigheder 1. Fremstillingens emne og sigte... 19 2. Kreditorrettigheder... 20 2.1. Krav på penge og krav på andet end penge...

Læs mere

Titelblad. Lejerskifte med henblik på afståelse til kapitalselskaber. Tenant Shifts with a view on Transfer to Capital Companies.

Titelblad. Lejerskifte med henblik på afståelse til kapitalselskaber. Tenant Shifts with a view on Transfer to Capital Companies. Titelblad Titel: Lejerskifte med henblik på afståelse til kapitalselskaber Engelsk titel: Tenant Shifts with a view on Transfer to Capital Companies Vejleder: Louise Faber Retsområde: Lejeret Antal sider:

Læs mere

Udlejning af ejerboligen

Udlejning af ejerboligen - 1 Udlejning af ejerboligen Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Flere læsere har fremsendt spørgsmål om udlejning af ejerboliger, som ikke har kunnet sælges på et kriseramt boligmarked. Jeg

Læs mere

Ny lejelov. For lægdommere og huslejenævnsmedlemmer 9. December 2015. Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark

Ny lejelov. For lægdommere og huslejenævnsmedlemmer 9. December 2015. Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Ny lejelov For lægdommere og huslejenævnsmedlemmer 9. December 2015 Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Emner Ikrafttræden og hjemmel v/ejendomsforeningen Danmark, juridisk

Læs mere

Opsigelse af lejeaftalen

Opsigelse af lejeaftalen Opsigelse af lejeaftalen Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Opsigelse af lejeaftalen Tidsbestemte lejeforhold Opsigelse Aftaler om genforhandling Introduktion Tidsbestemte EL 63 Lejeaftaler kan være tidsbestemte

Læs mere

Sagen er behandlet efter reglerne om småsager. Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling.

Sagen er behandlet efter reglerne om småsager. Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling. Udskrift af dombogen BOLIGRETTENS DOM Afsagt den 16. maj 2012 i sag nr. BS 40S-5836/2011: Egon Per Sørensen mod Skanska Øresund A/S Denne sag, der er anlagt den 24. oktober 2011, vedrører navnlig spørgsmålet

Læs mere

26. maj 2015 Sikkerheds- og kreditorrettigheder 1306

26. maj 2015 Sikkerheds- og kreditorrettigheder 1306 Spørgsmål 1 Bonitetsbanken (herefter: BB) har sikkerhed for sit krav mod Kasper Kristensen (herefter: KK) i et almindeligt pantebrev. Pantebrevet er tinglyst den 1. januar 2013, og BB har således iagttaget

Læs mere

Forhandlergrundsætningen og forholdet til panthaver

Forhandlergrundsætningen og forholdet til panthaver Forhandlergrundsætningen og forholdet til panthaver Indhold Indledning.... 2 Vindikation og ekstinktion... 2 Ejendomsforbeholdet... 4 Forhandlergrundsætningen... 7 Hans Willumsen kritik af bilbogsbetænkningen

Læs mere

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard BoligPortal.dk Netværksarrangement 9/9 2014 Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2 Advokat Henrik Roslev Østergaard Ret&Råd Scheibel I/S Slide nr. 1 Tidsplan Før pausen Generelle

Læs mere

Forslag til lejekontrakt

Forslag til lejekontrakt Forslag til lejekontrakt Parterne Denne lejekontrakt indgås mellem: Udlejer: Navn: Adresse: CVR.nr.: Herefter kaldet udlejer. og Lejer: Navn: Adresse: Evt. CVR.nr.: Herefter kaldet lejer. 1 Det lejede

Læs mere

Hovedaftale - EnergiLeasing

Hovedaftale - EnergiLeasing RUBAK Energy ApS DK-9670 Løgstør Mobil: +45 61 67 40 91 E-mail: rubak@rubakenergy.dk Web: www.rubakenergy.dk Hovedaftale - EnergiLeasing Projektnummer: 2015E000 MELLEM Rubak Energy ApS 9670 Løgstør CVR-Nr:

Læs mere

Tilbudspligt. Erhvervslejeret

Tilbudspligt. Erhvervslejeret Tilbudspligt Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Tilbudspligt Introduktion Definition Tilbudspligt er en lovbestemt forkøbsret til en boligudlejningsejendom for en af lejerne nystiftet andelsboligforening.

Læs mere

OMSÆTNINGSBESKYTTELSE LØSØRE EKSTINKTION/VINDIKATION - LØSØRE

OMSÆTNINGSBESKYTTELSE LØSØRE EKSTINKTION/VINDIKATION - LØSØRE OMSÆTNINGSBESKYTTELSE LØSØRE EKSTINKTION/VINDIKATION - LØSØRE 1. Indledning Omsætningsbeskyttelse - løsøre Købeloven regulerer kun rettigheder og forpligtelser mellem sælger og køber. Når købsaftalen er

Læs mere

U D S K R I F T A F DOMBOGEN FOR RETTEN I NYKØBING SJÆLLAND

U D S K R I F T A F DOMBOGEN FOR RETTEN I NYKØBING SJÆLLAND U D S K R I F T A F DOMBOGEN FOR RETTEN I NYKØBING SJÆLLAND År 1983, den 3. juni afsagdes i retten i Nykøbing Sj. I B.S. 1178/82. C mod Andelsselskabet Kongepartens Vandværk sålydende d o m: Ved tvangsauktion

Læs mere

1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme

1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme Indhold 1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme 2 Moms på salg af byggegrunde 1 Tvangsauktioner over andelsboliger og andelsboligforeningers ejendomme Af advokat Jette

Læs mere

Flytteopgør og tvister

Flytteopgør og tvister Eksamensspørgsmålet Flytteopgør og tvister Introduktion Istandsættelsespligtens omfang Reklamationsregler ved fraflytning Kompetencespørgsmål Flytteopgør og tvister Erhvervslejeret EL 73-75 omhandler fraflytningen,

Læs mere

# # # % )*+, - ,5 7-3-"*"!

# # # % )*+, - ,5 7-3-*! !"!"""!$! %"% % )*+, -.!*-0! 123"!45*+6,,55 23"!4,*+5-*",5 7-3-"*"! 32"!0!"%3"!$!*+ 3-"%343+*"3-+ *2-+!*+!%3"*+*%* %3%38 1. EndeligtSkøde 2. EndeligtSkødeMageskifte 3. BetingetSkødeKøbesum 4. BetingetSkødeAndet

Læs mere

Afgrænsning af erhvervslejeretten

Afgrænsning af erhvervslejeretten Afgrænsning af erhvervslejeretten Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Afgrænsning af erhvervslejeretten Indplacering i retssystemet Begrebet leje Varig tilknytning til fast ejendom Begrebet lokaler Tidsmæssig

Læs mere

13/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/56

13/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/56 13/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/56 13/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 2/56 13/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 3/56 13/06/2016 www.tvangsauktioner.dk &

Læs mere

27/05/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/55

27/05/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/55 27/05/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/55 27/05/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 2/55 27/05/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 3/55 27/05/2016 www.tvangsauktioner.dk &

Læs mere

Ny auktion: den 25. juli 2016 kl. 09:20

Ny auktion: den 25. juli 2016 kl. 09:20 Ny auktion: den 25. juli 2016 kl. 09:20 06/07/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/62 Højeste bud på 1. auktion var kr. 380.000 Ny auktion: Mandag den 25. juli 2016 kl. 09:20 06/07/2016 www.tvangsauktioner.dk

Læs mere

www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk

www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk GENOPTAGELSE NY AUKTION d. 6. juli 2016 kl. 09:00 17/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/92 17/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 2/92 17/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk

Læs mere

29/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1 af 152

29/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1 af 152 29/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1 af 152 29/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 2 af 152 29/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 3 af 152 29/06/2016 www.tvangsauktioner.dk

Læs mere

VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN KRUSÅGADE 13-27

VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN KRUSÅGADE 13-27 VEDTÆGTER FOR ANDELSBOLIGFORENINGEN KRUSÅGADE 13-27 1. Navn Foreningens navn er andelsboligforeningen "Krusågade 13-27". 2. Formål Foreningens formål er at erhverve, eje og administrere ejendommen matrikel

Læs mere

27/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/64

27/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/64 27/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/64 27/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 2/64 27/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 3/64 27/06/2016 www.tvangsauktioner.dk &

Læs mere

(Gældende) Udskriftsdato: 17. marts 2015. Fremsat den 25. marts 2009 af velfærdsministeren (Karen Jespersen) Forslag. til

(Gældende) Udskriftsdato: 17. marts 2015. Fremsat den 25. marts 2009 af velfærdsministeren (Karen Jespersen) Forslag. til (Gældende) Udskriftsdato: 17. marts 2015 Ministerium: Myndighed vises her Journalnummer: Velfærdsmin., j.nr. 2007-4893 Fremsat den 25. marts 2009 af velfærdsministeren (Karen Jespersen) Forslag til Lov

Læs mere

Mellem Københavns Kommune, Københavns Ejendomme, Gyldenløvesgade 15, 1502 København K, i det følgende kaldet ejer

Mellem Københavns Kommune, Københavns Ejendomme, Gyldenløvesgade 15, 1502 København K, i det følgende kaldet ejer Bilag 6 - Ejendomme Aftale om anvendelse af bygninger og/eller ejendomsareal til opsætning af reklame og reklamebærende udstyr Nærværende aftale er ikke omfattet af lejelovgivningen. PARTERNE OG DET LEJEDE:

Læs mere

Forslag til Lov om sommerhuse på fremmed grund

Forslag til Lov om sommerhuse på fremmed grund NOTAT Dato: Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2012-138 Sagsbehandler: mpk/map Dok id: Forslag til Lov om sommerhuse på fremmed grund Kapitel 1 Lovens anvendelsesområde 1. Loven gælder for leje af grunde,

Læs mere

Det lejedes værdi i boliglejemål

Det lejedes værdi i boliglejemål i boliglejemål Jakob Juul-Sandberg Adjunkt, ph.d. Syddansk Universitet, Odense Baggrund Ph.d. afhandling»det lejedes værdi«en analyse af begrebet det lejedes værdi i forbindelse med huslejefastsættelsen

Læs mere

Mellem. Den selvejende institution Danhostel Faxe Vandrerhjem. Østervej 4. 4640 Faxe. Cvr.nr. 14278184. (herefter lejer) Faxe Kommune.

Mellem. Den selvejende institution Danhostel Faxe Vandrerhjem. Østervej 4. 4640 Faxe. Cvr.nr. 14278184. (herefter lejer) Faxe Kommune. Lejekontrakt Mellem Den selvejende institution Danhostel Faxe Vandrerhjem Østervej 4 4640 Faxe Cvr.nr. 14278184 (herefter lejer) Og Faxe Kommune Frederiksgade 8 4690 Haslev Cvr.nr. 29188475 (herefter udlejer)

Læs mere

ADVOKAT PETER STEEN HANSEN ADVICE ADVOKATFIRMA TOLDBODGADE 57, 1. SAL 1253 KØBENHAVN K Arbejde: 33 23 83 23/33-ADVICE FAX: 33 23 84 24 Mobiltlf: 60

ADVOKAT PETER STEEN HANSEN ADVICE ADVOKATFIRMA TOLDBODGADE 57, 1. SAL 1253 KØBENHAVN K Arbejde: 33 23 83 23/33-ADVICE FAX: 33 23 84 24 Mobiltlf: 60 ADVOKAT PETER STEEN HANSEN ADVICE ADVOKATFIRMA TOLDBODGADE 57, 1. SAL 1253 KØBENHAVN K Arbejde: 33 23 83 23/33-ADVICE FAX: 33 23 84 24 Mobiltlf: 60 35 39 99 PSH@ADVICELAW.DK WWW.ADVICELAW.DK Ny Lejelov

Læs mere

Lov om midlertidig regulering af boligforholdene 11-12-2013

Lov om midlertidig regulering af boligforholdene 11-12-2013 Titel Lov om midlertidig regulering af boligforholdene Status Gældende Ikrafttrådt 01-01-1980 Type Lov Nummer 238 Publiceret 08-06-1979 Udgiver By- og Boligministeriet Udskrevet af Bjørn Søeborg Dato 11-12-2013

Læs mere

Servituthåndhævelse. Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001

Servituthåndhævelse. Livslang uddannelse * Aalborg Universitet * Fast ejendoms retsforhold * 24. aug. 2001 Servituthåndhævelse er primært et spørgsmål om påtaleret Retten til at håndhæve en servitut tilkommer den, der er berettiget. Sker der krænkelser af en servitut, må man forvente, at den berettigede ønsker

Læs mere

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Helårsbeboelse Allerede den oprindelige lejeaftale fra 1948 nævnte helårsbeboere. Kommuneplanen fra 1985 anerkendte, at der i Mozart og Frederikshøj

Læs mere

27/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/54

27/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/54 27/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/54 27/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 2/54 27/06/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 3/54 27/06/2016 www.tvangsauktioner.dk &

Læs mere

05/07/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/52

05/07/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/52 05/07/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 1/52 05/07/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 2/52 05/07/2016 www.tvangsauktioner.dk & www.itvang.dk 3/52 05/07/2016 www.tvangsauktioner.dk &

Læs mere

Derudover kan der etableres et pantebrev. Sikringsakten er tinglysning jf. TL 1. Pantebrevet håndpantsættes jf. GBL 22.

Derudover kan der etableres et pantebrev. Sikringsakten er tinglysning jf. TL 1. Pantebrevet håndpantsættes jf. GBL 22. Opgave 1.1 Ved besvarelsen af opgaven skal den studerende kunne identificere de muligheder, der findes for stiftelse af sikkerheder og hvilke sikringsakter dette kræver. Det er muligt, at etablere sikkerhed

Læs mere