Prisudviklingen på det danske ejerboligmarked i perioden En teoretisk og empirisk analyse

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Prisudviklingen på det danske ejerboligmarked i perioden 1974-2009. En teoretisk og empirisk analyse"

Transkript

1 Bachelorafhandling HA Almen Forfattere: Sine Skakfjord Magnussen Susanne Heide Petersen Vejleder: Stig Vinther Møller Prisudviklingen på det danske ejerboligmarked i perioden En teoretisk og empirisk analyse Handelshøjskolen i Århus Erhvervsøkonomisk institut Maj 2010

2 Executive Summary The real estate market has a great influence on the Danish economy. Since 1993, the market for owneroccupied houses has experienced an upward tendency. There has been a debate about a possible bubble in the house prices, as a result of extraordinary high prices in the period However, the prices have decreased in the recent years. The major objective of the thesis is to investigate how the owner-occupied house prices are determined from a theoretical and empirical perspective in the period Houses are characterized by a dual composition. It is a durable consumer good and an investment asset. The consumption of housing has been stimulated by a favorable tax system. This has contributed to the fact that owner-occupied houses are the preferred housing type. Furthermore, the house exists of a reproducible part; the building and a none-reproducible part; the building site. The neoclassical demand-supply theory is applied to show the house price mechanisms and how the equilibrium is contained in the short and long run. Demand is a function of various economic variables, such as income and interest rate. Supply is assumed to be constant in the short term, as the process of house construction takes time. At this point, the house prices are determined only by demand. However, in the long run the supply is able to adjust. At some point the housing prices exceeds the construction costs of building a new house, which create an incentive to invest. This relationship refers to the theory of Tobins Q. In the empirical study, the house price equation of MONA is examined. MONA is a macroeconomic model designed to forecast important economical factors such as the house prices. The equation shows a low explanatory ability. The R-squared is 55 % for the period , which indicates an inability to explain the house prices from the fundamental factors used in the model. This may be due to positive expectations in the society. Several economists have examined whether or not the real estate market is efficient, whereas prices reflects the information on the market. The thesis concludes that the market is characterized by irrational expectations and market inefficiency. Robert J. Shillers irrational bubble theory is applied to investigate if the real estate market has experienced a bubble in the period From an analysis of the bubble criteria, it can be concluded that a bubble was present at the time. Furthermore, the thesis concludes that the liberalization of the financial market and the introduction of interest-only mortgages have had an effect on the increasing house prices. Side 2 af 97

3 Overall the thesis demonstrates a difference between the theoretical and empirical work. The existence of a bubble indicates that expectations to a greater extent play a part in the house formation of prices. The traditional macroeconomic models seems to suffer from this, due to the low R-square value. By including elements from behavioral finance in empirical work, this could be enhanced. Side 3 af 97

4 Indholdsfortegnelse 1. Indledning Problemformulering Afgrænsning Metode Karakteristik af ejerboliger Ejerboligen som et dualt gode og aktiv Finansierings- og beskatningsforhold Historisk beskrivelse af kontantprisudviklingen Den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet Udbud og efterspørgselsteori Prisdannelsen på boligmarkedet Teori bag det makroøkonomiske modelarbejde Udbuds og efterspørgselsvariable Empirisk studie af boligmarkedet MONA som modeltype MONAs kontantprisligning Forklarende variable Økonometrisk tidsserieregression Den opstillede kontantprisligning Forudsætningstest Fortolkning af modellen Kritik af MONA modellen Bobleteori Markedsefficiens Irrationel bobleteori Vurdering af dansk boligboble i år Effekten af et liberaliseret kreditmarked Afdragsfrie lån Konklusion Kildefortegnelse Bilagsliste Side 4 af 97

5

6 1. Indledning Boligmarkedet spiller en central rolle i den danske samfundsøkonomi. Udviklingen på boligmarkedet påvirker, foruden bygge- og anlægssektoren, også størrelser som husholdningernes formue 1, privatforbruget, ledigheden og derigennem den økonomiske aktivitet. En forståelse for udviklingen i boligpriserne giver således et fundamentalt indblik i den indenlandske økonomiske situation. Boligmarkedet har i det seneste årti oplevet store fluktuationer. Samfundsøkonomien gennemgik i perioden en gunstig udvikling med højkonjunktur. Denne var karakteriseret ved en liberalisering af lånemarkedet, faldende renter og stigende boligpriser, som alt andet lige var med til at stimulere forbruget og lånoptagningen (Pedersen 2009). Dette skabte en overophedning af økonomien, som medførte en rekord lav ledighed langt under det strukturelle niveau. Den gunstige udviklingen stoppede dog i år 2007 og allerede i år 2006 udviste boligmarkedet tegn på nedgang i kontantpriserne. Den historiske udvikling viser således, at boligmarkedet og de samfundsøkonomiske cykler er tæt forbundet (Lunde 2009). Foruden de makroøkonomiske indvirkninger spiller boligmarkedet ligeledes en markant rolle på det mikroøkonomiske niveau. Ifølge Økonomi- og Erhvervministeriet udgør ejerboliger husholdningernes største aktiv med 60 % af den samlede formue (Ejerskov 2000). Boligen som et aktiv spiller således en signifikant rolle for husholdningerne og derigennem den samfundsøkonomiske aktivitet. Boligens rolle er ikke mindsket i de seneste år, tværtimod. Denne er ændret fra primært at være et forbrugsgode i form af beboelse til i højere grad at fungere som et investeringsaktiv. Den store liberalisering af kreditområdet efter tusindskiftet medførte indførelsen af realkreditinstitutternes afdragsfrie boliglån, der ligesom rentetilpasningslån har vundet stor indpas hos de danske husholdninger. Boligkøbere anskuer ofte valget om at erhverve en bolig ud fra første års ydelsen. Indførelsen af de afdragsfrie lån og det internationale rentefald var med til at reducere denne(pedersen 2004). Derved blev låntagningen forøget. De afdragsfrie lån udgjorde hele 34 pct. af realkreditinstitutternes samlede udlån til boligfinansiering i 1. kvartal 2006, hvoraf 64 pct. af disse var med en variabel rente(danmarks Nationalbank 2006). Samtidig blev boligefterspørgslen forstærket af skattestoppet, der fastfrøs ejendomsværdiskatten i kroner frem for en procentvis takst, der følger den aktuelle boligprisudvikling. Udsigten til skattefrie kapitalgevinster skabte et euforisk stemningsskift, som lokkede flere boligejere på markedet. I den klassiske økonomiske litteratur findes der flere makroøkonomiske modeller så som ADAM, SMEC og MONA. De forsøger alle at forklare prisudviklingen på boliger ud fra fundamentale økonomiske variable, herunder rente, indkomst, skatteforhold og inflation. Disse har dog ikke formået at forklare den seneste udvikling med ophedede priser. Afkoblingen imellem de faktiske og modelestimerede priser har skabt en 1 Formuen defineres som personers værdifulde aktiver så som fast ejendom og værdipapirer (Den store danske). Side 1 af 97

7 stor debat om boligmarkedet. Hvorledes de store prisstigninger på ejerboliger skyldes lempelig finanspolitik, stemningsskift eller en prisboble har været til stor diskussion i den offentlige debat (Lunde 2007). Nærværende afhandling har således til formål at undersøge og diskutere de ovenstående aspekter vedrørende boligmarkedet. Denne vil tage afsæt i nedenstående problemformulering. 1.1 Problemformulering Den seneste prisudvikling på boligmarkedet har, som beskrevet ovenfor, stor betydning for samfundsøkonomien og omvendt. Det anses således relevant at undersøge prisdannelses-mekanismerne på boligmarkedet for at skabe en forståelse for dette sammenspil. Derfor opsættes følgende hovedspørgsmål for afhandlingen: Hvordan bestemmes kontantpriserne på det danske ejerboligmarked i tidsperioden ? Hovedspørgsmålet bliver suppleret af flere underspørgsmål for at afklare, hvilke relevante delområder der bør behandles i målet på at udarbejde en fyldestgørende analyse. Afhandlingen påbegyndes med en karakteristik af ejerboliger. Formålet er at skabe en indsigt i afhandlingens undersøgte aktiv, og med en forståelse heraf forbedre analysens gennemførelse. På baggrund af dette stilles indledningsvist følgende underspørgsmål: Hvordan karakteriseres ejerboliger? Hvilken type aktiv er ejerboliger og hvordan beskattes de? For at skabe et samlet overblik og forståelse for de bagvedliggende pris-mekanismer foretages derefter en beskrivelse af prisudviklingen i den valgte tidsperiode. Nedenstående underspørgsmål besvares derved: Hvilken historisk udvikling har kontantpriserne på de danske ejerboliger gennemgået i tidsperioden og hvorfor? Hovedspørgsmålet kan besvares ved en teoretisk tilgang, men ligeledes ved en empirisk og derved praktisk tilgang. Disse giver dog ikke nødvendigvis ensartede resultater. Det er derfor svært at begrænse sig fra det ene til fordel for det andet i frygten for at begrænse svaret. I stedet undersøges hovedspørgsmålet ved en kombination af teori og empiri, og således opnås en uddybende analyse af prisudviklingen. Hertil stilles nedenstående teoretiske underspørgsmål: Hvordan bestemmes kontantpriserne på ejerboligmarkedet teoretisk set på kort og lang sigt? Hvilke udbuds- og efterspørgselsvariable kan forklare prisdannelsen på ejerboligmarkedet? Side 2 af 97

8 Formålet med den teoretiske analyse er at skabe en forståelse for de kausale økonomiske mekanismer og bagvedliggende sammenhænge for kontantprisudviklingen. Som nævnt ovenfor kan en praktisk orienteret tilgang med empirisk materiale dog give et anderledes resultat. Til den empiriske analyse anvendes Nationalbankens makroøkonomiske model MONA og datamateriale fra modellens kontantprisligning. Følgende empiriske underspørgsmål opstilles: Hvordan kan MONAs kontantprisligning empirisk forklare prisudviklingen? Hvor høj er forklaringsgraden fra ? Hvordan ændres forklaringsgraden ved en opdeling af tidsperioden i to delperioder og ? Det empiriske materiale analyseres og forklaringsgraden undersøges for kontantprisligningen, både for den valgte tidsperiode, men også ved en opdeling i de ovenstående to delperioder. Resultaterne fortolkes og der søges begrundelser til forklaringsgradens niveau i delperioderne. En lav forklaringsgrad i analysen kan indikere, at modellens fundamentale faktorer ikke alene forklarer prisdannelsen på ejerboligmarkedet. Andre forhold kan ligeledes have en indvirkning. I den forbindelse bevæger afhandlingen sig hen imod bobleteorien for at undersøge betydningen af forventningsdannelsen. Ved overophedede boligpriser, som i år i Danmark, kan der være tale om en boligboble (Lunde 2007). Det vil sige, at de reelle kontantpriser bevæger sig op på et ualmindeligt højt niveau, sammenlignet med den tidligere boligprisudvikling. Følgende undersøges i afhandlingen: Hvilke kriterier skal være opfyldt for at der er tale om en bobleprisdannelse og har denne været til stede på ejerboligmarkedet i perioden ? Afslutningsvis diskuteres effekten af liberaliseringen på kreditmarkedet og herunder betydningen af de medieomtalte afdragsfrie lån for kontantprisdannelsen på boligmarkedet. 1.2 Afgrænsning Nærværende afhandling behandler tidsperioden i analysen af prisudviklingen på ejerboligmarkedet. Gennem en kort og præcis beskrivelse af prisudviklingen på ejerboligmarkedet over de seneste 40 år, antages det, at læseren opnår en bedre forståelse for det nuværende prisniveau. Det vurderes ikke relevant at bevæge sig længere tilbage end til år 1974 i afhandlingen. Dette skyldes at 1950 erne og 1960 erne var præget af boligmangel og ekstreme boliginvesteringer, og derfor anses datamaterialet herfra ikke som repræsentativt (Pedersen 1998). Desuden afgrænses der fra en nutidig perspektivering. Fra en empirisk synsvinkel ønskes der en undersøgelse af tidsperioden, samt en yderligere Side 3 af 97

9 opdeling i delperioderne og Herved forventes et mere præcist billede af tidsperiodernes indvirkning på resultatet, hvilket er til gavn for den videre analyse. Afhandlingen behandler ejerboliger, som overordnet set omfatter enfamiliehuse, rækkehuse, sommerhuse og ejerlejligheder (Pedersen 2004). Sommerhuse ses som et eksklusivt aktiv og husholdningernes bolig nr. 2 (Olesen & Pedersen 2006). Det antages at prisudviklingen på sommerhuse forløber anderledes end de resterende ejerboliger og derved afgrænses der fra at behandle denne boligform. Der ses på samme tid bort fra lejeboliger. Når der i afhandlingen anvendes betegnelsen boligmarkedet henføres der til ejerboligmarkedet. Der afgrænses geografisk fra at berøre prisudviklingen i andre lande end Danmark. Det kunne være spændende at perspektivere det analyserende arbejde med Skandinaviens, Europas eller USA s udvikling i kontantpriser på boligmarkedet, men dette ville være for omfattende et studie. Det er fundet mere relevant at fokusere på det hjemlige marked for at opnå en mere dybdegående analyse. Storbyer så som København og Århus har oplevet en anderledes prisudvikling på boligmarkedet end de resterende regioner. Til trods for denne regionale tvedeling af ejerboligmarkedet anses en opdeling af landet i analysearbejdet for omfattende. Flere forklarende variable påvirker udviklingen af kontantpriser på ejerboliger, herunder også de mulige finansieringsformer. Udbuddet af disse er vokset indenfor de sidste årtier. I 1996 fremkom variabelt forrentede lån og senere i år 2003 blev de afdragsfrie realkreditlån introduceret (Lunde 2007). Deres overordnede indvirkning på prisudviklingen af ejerboliger medtages i analysen samt i den afsluttende diskussion. Der afgrænses dog fra at lave en dybdegående beskrivelse af låneformerne. Inkonverterbare og konverterbare obligationer samt teori om konverteringsadfærd behandles ligeledes ikke. Boligmarkedet påvirkes i høj grad af politiske reguleringer og tiltag. De mest relevante berøres i den historiske beskrivelse af analyseperioden. En nærmere uddybning af bestemmelserne foretages dog ikke. Bygge- og anlægssektoren er tæt forbundet med ejerboligmarkedet. Dette er et af de mest konjunkturfølsomme erhverv, eftersom en betydelig del af deres output er aktiver med lang levetid og afhænger af investeringer (Andersen et al. 2005). Det kunne være spændende at uddybe sektorens betydning for prisudviklingen på ejerboligmarkedet, men der afgrænses i denne afhandling fra dette. I den empiriske del af analysearbejdet anvendes den makroøkonomiske model MONA, som Nationalbanken introducerede i slutningen 1980èrne. Formålet er at vurdere modellens empiriske evne til at forklare prisudviklingen i hele analyseperioden. Forklaringsgraden fra de førnævnte delperioder undersøges, men Side 4 af 97

10 de testes dog ikke empirisk. Der afgrænses fra at arbejde med tilsvarende økonomiske modeller så som ADAM fra Danmarks Statistik og SMEC fra Realkreditrådet. 1.3 Metode I det følgende klargøres hvilke metoder, der anvendes i afhandlingen til at besvare de fremsatte undersøgelsesspørgsmål. Herunder omtales de benyttede teorier, redskaber og data. Afhandlingen opdeles i tre dele; en teoretisk, en empirisk og en analyserende samt diskuterende del. Den teoretiske del påbegyndes med en historisk beskrivelse af kontantprisudviklingen på ejerboligmarkedet. Denne visualiseres med en graf over den reale kontantpris i perioden. Til beskrivelse af prisdannelsen anvendes den neoklassiske udbuds- og efterspørgselsteori, hvilket tydeliggøres ved en grafisk illustrering. Niels Blomgren-Hansen og Jan E. Knøsgaard (1978) skabte det grundlæggende fundament for det makroøkonomiske modelarbejde som bl.a. MONA udspringer fra. Dette medtages for at sammenholde den generelle prisdannelsesteori og det empiriske arbejde. I den empiriske del anvendes MONAs kontantprisligning. Ligningen består af aggregerede variable, der bygger på tidsserier fra MONAs databank. Modellen er allerede estimeret og der fokuseres derfor på at teste denne empirisk. Kontantprisen estimeres med en økonometrisk OLS tidsserieregression og der testes om modellen opfylder de relevante tidsserieforudsætninger. Hertil anvendes statistikprogrammet EViews, hvor et signifikansniveau på α=10 % anvendes som udgangspunkt. Det er ikke hensigten at forbedre MONAs kontantprisligning, men derimod at diskutere modellens anvendelighed. Dette gøres ved at undersøge, hvor godt den ud fra sit teoretiske fundament formår at forklare kontantprisudviklingen. Den afsluttende analytiske og diskuterende del afrunder afhandlingen. Der tages udgangspunkt i Robert J. Shillers irrationelle bobleteori, der bygger på behavioral finance. Shiller & Karl E. Case (2004) undersøgte, om der kunne konstateres en bobleprisdannelse på det amerikanske boligmarked. Med afsæt i deres undersøgelse opstillede Jens Lunde (2007) syv boblekriterier. Disse anvendes i det analyserende arbejde for at vurdere om der har eksisteret en prisboble på det danske boligmarked i perioden I den forbindelse fokuseres der på liberaliseringen af kreditmarkedet i perioden. Betydningen af de afdragsfri lån for kontantprisstigningen diskuteres, og hertil medtages forskellige økonomers synspunkter på området. Side 5 af 97

11 1000 boliger 2. Karakteristik af ejerboliger I nærværende afsnit karakteriseres ejerboligmarkedet, så læseren opnår en grundlæggende forståelse for boligen som aktiv og forholdene på markedet. Boligen adskiller sig på flere områder fra andre konventionelle goder. For det første spiller den en væsentlig rolle for familiens sociale liv og muligheder. En velfungerende boligforsyning er en vigtig forudsætning for et effektivt arbejdsmarked. Gennem et højt og differentieret udbud af boliger kan arbejdskraften mobilt lokalisere sig efter behov (Andersen et al. 2008). For det andet anses boligen som et attraktivt investeringsaktiv. Den danske velfærdstat har gennem politisk prioritering været med til at favorisere boligen som investeringsform med skattefordele som eksempelvis skattefrie rentefradrag og kapitalgevinster (Andersen et al. 2008). Nedenstående figur 2 viser den tidsmæssige udvikling i ejer- og lejerforholdet. Figur 2: Udviklingen i antallet af ejer- og lejerboliger for perioden Ejerboliger Andelsboliger Privat udlejning Almene boliger Øvrige Kilde: Andersen et al. (2008) Fordelingen i figur 2 viser tydeligt, at ejerboligen er den foretrukne boligform. En stor del af den danske befolkning er boligejere, hvilket særligt kan skyldes den gunstige investeringsform med en eventuel kapitalgevinst til følge. Ejerboligmarkedet er i princippet et frit marked, hvor prisen ikke direkte reguleres af det offentlige. Fordelingen af ejerboligmassen, samt prisen på denne bliver fastsat på markedsvilkår gennem udbud og efterspørgsel. Disse markedsmekanismer vil senere blive gennemgået i afsnit 4.2 Prisdannelsen på boligmarkedet. Side 6 af 97

12 2.1 Ejerboligen som et dualt gode og aktiv Boligen beskrives i den økonomiske litteratur som et dualt gode; et forbrugsgode og investeringsaktiv. Ejerboligen betragtes som et forbrugsgode, da denne anses at producere en ydelse i form af beboelse. Beboelsen kan ikke lagres, men forbruges derimod med det samme, modsat konventionelle goder. Boligen danner rammen for familiens liv og trivsel og har en levetid, der ofte overgår ejerens. Ligeledes kan ejerboligen anses som et investeringsgode, hvis man anskuer friværdien som et muligt afkast ved salg. Dette forudsætter dog, at prisstigningen overgår omkostningerne ved salg, vedligeholdelse og købspris. De store transaktions-omkostninger ved køb og salg medvirker dog til, at markedet for ejerboliger ikke er nær så effektivt som f.eks. aktiemarkedet (Møller 2006). For aktieinvestorer findes der andre likvide placeringsmuligheder såsom bankindskud, hvis man forventer et lavere aktieafkast. Som boligejer er alternativet en lejebolig. Husholdningerne har et fundamentalt behov for at bo og der er som beskrevet store transaktionsomkostninger forbundet med at skifte til og fra ejerboligmarkedet. Det betyder, at et umiddelbart fald i kontantprisen ikke nødvendigvis fører til et øjeblikkeligt salg af aktivet. En aktieinvestor har derimod mulighed for omgående salg ved forventningen om et negativt afkast (Ejerskov 2000). 2.2 Finansierings- og beskatningsforhold De færreste har mulighed for at købe en bolig kontant, hvorfor bolighandler ofte indebærer optagelse af lån. Investering i en bolig er dog forbundet med en usystematisk risiko, der ikke er mulig at diversificere på samme måde som en aktieportefølje. Dette skyldes investeringens relative størrelse i forhold til husholdningen samlede beholdning (Møller 2006). Huspriser har ligesom aktiekurser en iboende tendens til at svinge. Udviklingen i boligpriserne udviser dog trænge bevægelser og en tendens til at følge de makroøkonomiske cykler. Foruden denne sammenhæng påvirkes prisen af det fremtidige forventede afkast (Pedersen & Sørensen 2009). Den private sektors lånemuligheder ændres ved store udsving i aktivpriserne, da disse benyttes som sikkerhedsstillelse. Boligen som aktiv anvendes som pant for at øge chancen for at få tildelt lånet, samt for at reducere den adverse selection 2 (Ejerskov 2000). Det danske realkreditsystem bygger således på pantsikkerhed. Renteudgifter i forbindelse med låntagning kan fradrages ved opgørelsen af kapitalindkomsten. Rentefradragets værdi er løbende blevet reduceret, således den nu har en skatteværdi svarende til de kommunale skatter på 33 % (Skat). Boligmarkedet har ligesom andre aktiver en væsentlig indflydelse på den finansielle og økonomiske stabilitet. Huspriserne påvirker konjunkturen gennem bl.a. den finansielle sektor (Pedersen & Sørensen 2 Adverse selection omhandler den situation hvor den ene part besidder mere information end modparten. I dette tilfælde omhandler det bankens manglende mulighed om at opnå fuld information om låntagers evne til at tilbagebetale et lån (Ejerskov 2000) Side 7 af 97

13 2009). Stigende boligpriser udløser betydelige formuegevinster, der gennem øget privatforbrug således forstærker en eventuel konjunktur (Andersen et al. 2008). Fast ejendom indgår i beskatningsgrundlaget, hvorfor alle ejendomme periodisk vurderes. Fra og med år 2002 vurderes ejendomme hvert andet år, og reguleres i de mellemliggende år ud fra den observerede prisudvikling (Skat). Disse vurderinger danner grundlag for opkrævning af boligskatter. Her fastsættes såvel ejendomsværdien, der er et skøn over ejendommens kontantpris ved evt. salg, samt grundværdien, der er grundens værdi i ubebygget stand. Ejendomsskatten udregnes som; den afgiftspligtige grundværdi * en grundskyldspromille, også kaldet grundskyld 3 (Andersen et al. 2008). Denne promille kan ligge mellem 6 og 24, afhængig af hvor i landet man bor (Skat). Ejendomsværdiskatten er derimod fastlagt ved lov (Ejendomsværdiskatloven) og udregnes ud fra ejendomsværdien. Denne fastlægges ud fra den offentlige vurdering og lyder på 1 % for huse under 3 millioner og 3 % for huse over 3 millioner 4. Ejendomsværdiskatten afløste i år 2000 den tidligere lejeværdiskat, hvor ejerne blev beskattet ud fra boligens anslåede lejeværdi. Som en del af skattestoppet i år 2002 blev ejendomsværdiskatten fastfrosset til 2001-priser 5. Dette medførte en udhuling af skatten, samtidig med at markedet oplevede stigende boligog forbrugerpriser. Havde skatten derimod fulgt boligens reelle værdi, dvs. i forhold til inflationen, ville stigningen i boligpriserne automatisk have medført en forøget ejendomsværdiskat. Dette havde dermed øget omkostningerne ved at bo i boligen og efterspørgslen kunne være udlignet. Denne regulering har således forstærket prisudviklingen på ejerboliger. Ved de nuværende beskatningsforhold opnår boligejeren desuden en skattefri kapitalgevinst, hvorimod aktieafkast og andre kapitalafkast beskattes med 33 % (Andersen et al. 2008). Ovenstående karakteristik giver et indblik i ejerboligen som aktiv, og derved et fundament til afhandlingens videre teoretiske og analytiske arbejde. 3 Indtil år 2007 skulle boligejere betale ejendomsskat til både amt og kommune, men nu betales der kun til kommunen (Skat). 4 Foruden disse betales der ligeledes grønne afgifter ud fra forbruget af el, vand og varme. Det findes dog ikke relevant at beskrive disse yderligere. 5 Ejendomsværdibeskatningen baseres på den mindste af 1) vurderingen %, 2) vurderingen 1/ og 3) seneste vurdering (Andersen et al. 2008). Side 8 af 97

14 3. Historisk beskrivelse af kontantprisudviklingen Boligpriserne har indvirkning på den samfundsøkonomiske udvikling og omvendt, eftersom der findes en tæt korrelation herimellem (Lunde 2009). I dette indledende afsnit beskrives den historiske kontantprisudvikling på ejerboligmarkedet ud fra de økonomiske konjunktursving i tidsperioden Igennem de sidste 40 år kan der konstateres fire perioder med konjunkturvækst i Danmark. Der er her tale om den sidste halvdel af 1970 erne, start 1980 erne, perioden efter 1993 og senest perioden (Pedersen & Sørensen 2009). Undervejs inddrages de mest relevante forklarende forhold til at underbygge beskrivelsen, så som renteniveauet, lovmæssige tiltag og andre begivenheders betydning. Formålet er at skabe et samlet overblik og en forståelse for effekterne af de bagvedliggende faktorer, der har påvirket kontantpriserne i perioden. Derigennem forventes det at klargøre det nuværende prisniveau. Figur 3. Udviklingen i de reale kontantpriser på enfamiliehuse i perioden kvartal kvartal 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 Reale kontantpris for enfamiliehuse Kilde: Danmarks Nationalbank, MONAs databank. Anm.: Indeksering med basisår Kontantprisen for enfamiliehuse er korrigeret for inflation. I MONA dataet anvendes forbrugsdeflatoren som mål for inflationen. Figur 3 viser udviklingen i de reale kontantpriser for enfamiliehuse på det danske ejerboligmarked for den valgte tidsperiode. Der er i perioden en stigende tendens i boligpriserne med undtagelse af de to nedgange i årene og igen I det følgende foretages en nærmere uddybning af de samfundsmæssige forhold, der kan have haft indvirkning på prisniveauet. Oliekrisen fra år 1973 medførte markante prisstigninger på olie, et fald i produktionen samt en forøget arbejdsløshed (Andersen et al. 2008). Danmark befandt sig således i en økonomisk lavkonjunktur i periodens begyndelse år Forholdene blev stabiliseredet igen med opgangen i årene , forinden endnu en økonomisk nedgang viste sig. Side 9 af 97

15 Der er flere årsager til nedgangen i 1979 og faldet i kontantpriserne på ejerboliger. For det første brød den 2. oliekrise ud. Politiske omvæltninger i Irak resulterede i en faldende olieproduktion og derefter høje prisstigninger på olie (Andersen et al. 2008). For det andet blev der fra år 1979 fremsat forskellige politiske tiltag for at forbedre den danske konkurrenceevne og sænke privatforbruget. Tiltagene bestod i flere devalueringer af kronen, et lovforslag om absolut lønstop samt stigende skatter og afgifter. Herunder kan nævnes, at den amtslige grundskylds-promille steg med 15 % og momsen blev hævet. Den høje inflation i slutningen af 1970 erne skabte forventninger om lønstigninger inden for de følgende år. Boligejerne havde i den forbindelse optaget for store lån, i håbet om at inflationen ville udhule gælden (Lindegaard 2007). Men dette blev ikke indfriet. I starten af 1980 erne lancerede Schlütter regeringen en disinflationær politik, der ophævede indekseringen af lønnen, medførte indkomstpolitiske indgreb og en fast valutakurspolitik. Denne politik havde succes og inflationen blev reduceret til et lavt og stabilt niveau (Andersen et al. 2008). De faldende kontantpriser i perioden var derved særligt et resultat af lavere lønstigninger end forventet samt et lavt inflationsniveau i starten af 1980 erne. Desuden faldt købekraften som følge af de stigende afgifter og skatter (Lindegaard 2007). Den ovenfor nævnte fastkurspolitik blev indført i Danmark i 1982 for at danne et lavinflationsregime og skabe tiltro til den danske økonomiske politik efter devalueringerne af kronen. Med fastkurspolitikken faldt renten, hvilket medførte en stigning i privatforbruget og investeringerne (Andersen et al. 1999). Danmark oplevede derved en periode med højkonjunktur i årene og samtidig en stigning i kontantpriserne på ejerboliger. Dette kan særligt skyldes en optimisme i samfundet i forbindelse med gode tider og en voksende investeringslyst. Højkonjunkturen resulterede i et underskud på betalingsbalancen, som i 1986 toppede med 5 % af BNP (Andersen et al. 1999). Regeringen greb igen ind med nye politiske tiltag for at begrænse forbruget og stabilisere betalingsbalancen. Kartoffelkuren blev introduceret i 1986 og indeholdt bl.a. en stigning i stempelafgiften 6, samt bestemmelsen om, at nyoptagne realkreditlån skulle afdrages som mixlån 7. Desuden indeholdt kartoffelkuren flere tiltag, der havde til hensigt at formindske investerings- og forbrugslysten (Lindegaard 2007). Her kan nævnes en 20 % afgift på renter af forbrugslån (Andersen et al. 1999). Senere i 1987 blev en omfattende skattereform indført med det samme formål. Regeringen indførte en progressiv indkomstbeskatning samt en proportional beskatning af kapitalindkomsten(kallestrup 2004). Desuden blev rentefradraget nedsat fra 72 % til ca. 50 %. Ovenstående politiske tiltag ramte både boligejerne og boligkøberne hårdt. Boligejerne fik forhøjede renteudgifter på grund af det lavere fradrag. Boligkøberne fik 6 Stempelafgift: En afgift der betales i forbindelse med realkreditlån. Den betegnes i dag tinglysningsafgift (Skat). 7 Mixlån: Er en kombination af 60 % annuitetslån og 40 % serielån. I forhold til et annuitetslån har mixlån et større afdrag i de første år af dets optagelse (Den store danske). Side 10 af 97

16 derimod et lavere rådighedsbeløb end andre boligejere, som følge af de tvungne mixlån og ændringer i stempelafgiften. Ligeledes blev mange nuværende boligejere stavnsbundne. Ved køb af anden bolig blev deres almindelige annuitetslån ophævet og det obligatoriske mixlån skabte en højere fremtidig ydelse. Flere boligejere valgte derved at blive boende. Ovenstående nedgang i økonomien bevirkede, at kontantpriserne faldt i årene frem til 1992 (Lindegaard 2007). Efter Kartoffelkurens kontraktive virkning fulgte en lang periode med lavvækst i den danske økonomi præget af stagnation. Først i 1993 blev økonomien kick startet i form af midlertidige finanspolitiske lempelser i forbindelse med regeringsskiftet. Året inden var der sket store ændringer på boligmarkedet i form af en liberalisering af realkreditlovgivningen, hvor det blev muligt at låne op til 80 % af ejendomsværdien. I 1993 blev muligheden for 30-årige annuitetslån genindført, hvilket indtil da kun var begrænset til 20-årige mixlån (Pedersen & Hansen 2003). De politiske tiltag bidrog til vækstacceleration, som yderligere blev stimuleret af et markant internationalt rentefald. Samlet set resulterede dette i en konverteringsbølge og en omlægning af realkreditlån for ca. 300 mia. kr. (Pedersen & Hansen 2003). Mange valgte i den forbindelse at forlænge løbetiden på realkreditlånet, eftersom det nu var muligt. Dette betød en afdragsbesparelse nu og her, til gengæld for en længere periode med rente- og afdragsbetalinger. Den forlængede løbetid, samt ændrede lånetype gav husholdningerne en likviditetslettelse, der fik forbruget og investeringerne til at stige (Andersen et al. 1999). En skattereform i 1993 nedsatte rentefradragets værdi, som en kontraktiv modpol (Pedersen & Hansen 2003). Dog viser figur 3, at de reale kontantpriser fortsat var stigende. Denne udvikling blev yderligere forstærket ved indførelsen af de variabelt forrentede lån i år 1996 (Pedersen 2004). Pinsepakken i 1998 indebar, ligesom Kartoffelkuren, en finanspolitisk stramning i et forsøg på at tage toppen af de kraftige stigninger på ejerboliger og privatforbruget (Ejerskov 2000). Endnu en nedsættelse af rentefradraget blev foretaget, i et forsøg på at tilskynde opsparingen. Ligeledes blev beskatningsforholdene ændret fra og med år Den daværende beskatning lejeværdi af egen bolig blev omlagt til en ejendomsværdiskat, i et forsøg på at stabilisere boligmarkedet (Andersen et al. 2008). Fra år 2003 og indtil slutningen af 2006 steg boligpriserne voldsomt. I denne periode blev et nyt låneprodukt introduceret, som gjorde det muligt at udskyde afdrag i op til 10 år. Ved at optage et afdragsfrit lån kan låntager således få en likviditetsbesparelse her og nu. Dette kan have haft effekt på den stigende efterspørgsel og således kontantpriserne (Pedersen 2004). Siden 2006 har priserne overordnet været faldende, hvilket yderligere blev forstærket af den finansielle krise i Dette medførte bl.a. større usikkerhed om den økonomiske fremtid, samt strammere Side 11 af 97

17 kreditgivning set i forhold til de tidligere års liberalisering på kreditmarkedet (Finansministeriet 2009). Boligmarkedet hænger i stor grad sammen med arbejdsmarkedet og ledigheden. Den stigende ledighed grundet finanskrisen har strammet kreditgivningen og dermed efterspørgslen for boliger. Figur 3 viser at de reale kontantpriser stadig er faldende. Der er dog stor usikkerhed om den fremtidige vækst. Historiske erfaringer viser, at en nedgang af denne kaliber tager tid at vende (Lunde 2007). Udviklingen i penge- og realkreditinstitutternes udlån afspejler historisk set økonomiens konjunkturudvikling. Andersen et al. (1999) konkluderer, hvorledes opsvinget fra , samt opsvinget i , begge var karakteriseret ved et markant fald i det lange renteniveau. Begge højkonjunkturer blev i begyndelsen drevet af en stigning i privatforbruget, mens investeringerne først tog til et stykke inde i konjunkturen. Udfaldene af de to perioder var dog forskellige, hvilket primært skyldes de finanspolitiske tiltag. Rentefaldet i 80 erne gav ikke anledning til en konverteringsbølge som under opsvinget i Dette skyldtes, at husholdningerne på daværende tidspunkt stod overfor mere restriktive regler for adgangen til realkreditlån (Andersen et al. 1999). Selvom forbrugskvoten i 1993 var lavere end i 80 erne steg udlån fra penge- og realkreditinstitutter kraftigere. Dette kan skyldes den omfattende liberalisering af de finansielle markeder i form af nemmere låneadgang (Andersen et al. 1999). Denne udvikling er fortsat frem til starten af 2006 med indførelsen af variabelt forrentede- og afdragsfrie lån. Beskatningen af aktiver har ofte fundet anvendelse som et forsøg på at dæmpe en overophedet økonomisk aktivitet. Set ud fra et finanspolitisk syn er mulighederne således at højne beskatningen af aktivet eller alternativt at stramme vilkårene for lån med aktivet som sikkerhed (Pedersen 2009). Samtlige skattereformer har gjort det dyrere at være gældbesiddende, da en mindre del af renterne kan trækkes fra i skat. På trods af denne udvikling er der samtidig sket en kraftig liberalisering på det finansielle marked, der derimod har lempet vilkårene. Tidligere erfaringer har vist, at dette kan medføre et stemningsskift blandt husholdningerne. Dette konkluderede Pedersen & Hansen (2003) under konverteringsbølgen i Hvorledes det seneste opsving i samme grad skyldes forventningsdannelsens indvirkning vil blive diskuteret i afsnit 6. Bobleteori. Side 12 af 97

18 4. Den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet I nedenstående afsnit afdækkes den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet ud fra økonomisk teori om udbud og efterspørgsel, for senere at skabe grundlag for den empiriske analyse. Afsnittet opdeles i fire dele, hvor markedsagenternes adfærd indledningsvist vil blive beskrevet ud fra den neoklassiske teori. Formålet med dette afsnit er at give læseren et indblik i den rationelle tankegang, som de fleste makroøkonomiske modeller, herunder MONA, bygger på. Efterfølgende vil prisdannelsen på boligmarkedet yderligere beskrives gennem et kort og langsigtet perspektiv for at give et indblik i de markedsmekanismer, der forefindes på boligmarkedet. Følgende afsnit vil dernæst belyse, hvilke elementære variable, der determinerer dannelsen af udbud og efterspørgselskurverne med udgangspunkt i Blomgren-Hansen og Knøsgaard (1978). Disse økonomiske faktorer vil analyseres nærmere i den empiriske del af afhandlingen. Gennemgangen vil løbende suppleres med grafisk fremstilling for at lette forståelsen for læseren. 4.1 Udbud og efterspørgselsteori Teoretisk kan boligmarkedet anskues fra flere tilgangsvinkler, hvoraf den neoklassiske teori (grundlagt af Marshall m.fl.) har vundet stor indpas. Teorien forudsætter et marked bestående af rationelle agenter, der handler ud fra ønsket om individuel nyttemaksimering. De enkelte forbrugere nyttemaksimerer ud fra deres livstidsindkomst givet deres budgetrestriktion. Udgifter og indtægter danner derfor grundlag for efterspørgselskurven. Ligeledes antages markedets producenter at agere ud fra ønsket om at maksimere profitten af de udbudte goder. De marginale produktionsomkostninger sætter således rammerne for udbudskurven. Prisen på det pågældende gode opstår derfor i skæringen mellem udbud og efterspørgselskurven, hvorved en ligevægtspris (og mængde) dannes (Den store danske). Hvordan og hvorledes den ovenstående prisdannelse sker, afhænger af godets karakter og forholdende på det enkelte marked. Boliger er som gode særdeles heterogene, hvilket indebærer, at to boliger aldrig kan være ens. Hver bolig er speciel i forhold til beliggenhed, kvalitet og alder. Yderligere kan boligen som gode opdeles i to dele; en reproducerbar del i form af bygningen, og en ikke reproducerbar del i form af byggegrunden (Møller 2006). Byggegrunden under boligen er immobil og kræver, at husholdningerne flytter til boligen og ikke omvendt. Boligens duale sammensætning og forholdene på markedet sætter tidsmæssige begrænsninger i forhold til, hvor hurtigt tilpasningen af udbuddet sker, samt en mængdebegrænsning i forhold til antallet af byggegrunde. Prisdannelsen på boligmarkedet er således kompliceret, hvilket nedenstående gennemgang vil tydeliggøre. Side 13 af 97

19 4.2 Prisdannelsen på boligmarkedet Grundlæggende skabes priserne på boligmarkedet ud fra den klassiske udbuds- og efterspørgselsteori, som ovenfor beskrevet. Udbuddet af boliger betegnes som den eksisterende boligmasse. Denne forøges i takt med stigende efterspørgsel, der presser boligpriserne, hvilket lokker flere producenter til markedet, da de øjner en mulighed for profit. Nedenstående figur 4.2 viser udbuddet og efterspørgslen(venstre) på boligmarkedet, samt boligpriserne på forskellige tidspunkter(højre). Som udgangspunkt er skæringspunktet (A) dannet af efterspørgselskurven E1 og udbudskurven U1. Skæringspunktet angiver prisen på boligen P0, samt den udbudte mængde M0 og den tilhørende kontantpris i tidspunktet t0. Skæringspunkt (A) viser en situation, hvor boligpriserne som udgangspunkt er i ligevægt. Figur 4.2 Effekten af en skattelettelse på kort - og langt sigt Kilde: Egen tilvirkning, inspiration fra Husain & Stamp (2009) Fra skæring (A) til (B) sker der et stød i økonomien, der får efterspørgslen til at stige. Dette kan f.eks. være en skattelettelse, der øger husholdningernes disponible indkomst og dermed hæver efterspørgslen. Mange realøkonomiske faktorer spiller dog ind på efterspørgselsniveauet, som blandt andet forventninger til fremtiden, renteniveauet og de boligomkostninger, der er forbundet med eje bolig (Ejerskov 2000). En yderligere gennemgang af variablene vil finde sted i afsnit 4.4 Udbuds- og efterspørgselsvariable. Den stigende efterspørgsel ændrer prisen fra P0 til P1, da udbuddet på kort sigt er konstant. Den stigende efterspørgsel tilpasses ikke umiddelbart i et stigende udbud, da det tager tid forinden byggeriet, og derved udbuddet, reelt kan realiseres. Dette faktum forklarer den mere træge prisdannelse på boligmarkedet (Pedersen 2004). På kort sigt er udbuddet af boliger derfor uelastisk skitseret ved et uændret udbud, M0. Side 14 af 97

20 Efterspørgslen har som følge af dette en direkte effekt og slår hurtigt igennem på kontantpriserne, som vist fra P0 til P1. Den tilsvarende kontantpris er skitseret i tidspunkt t1 (Husain & Stamp 2009). Den øgede boligefterspørgsel skaber et pres på boligpriserne, hvilket resulterer i, at prisen på den eksisterende boligmasse M0 overstiger prisen for genanskaffelse (inkl. grundværdien 8 ). Der skabes således incitament til at bygge nye boliger, hvilket resulterer i et øget investeringsniveau. Forholdet mellem kontantprisen og byggeomkostningerne styrer traditionelt set boliginvesteringerne og dermed udbuddet. Dette forhold betegnes i den økonomiske litteratur som Tobins Q. Tilpasningen på markedet er dog tidskrævende, hvorfor efterspørgslen bliver ved med at stige til punkt (C), således prisen nu er P2. I figuren afspejles prisen i tidspunkt t2. Det økonomiske stød i tidspunkt t0 har alene flyttet prisen fra P0 til P2 på kort sigt. Det påbegyndte byggeri efter tidspunkt t0 vil i tidspunkt t2 resultere i reelle boliger, som således flytter udbudskurven fra U1 til U2. Den stigende boligmængde M1 resulterer i en faldende pris P1. Udbuddet vil således blive ved med at stige til U3, indtil byggeomkostningerne svarer til prisen på eksisterende boliger. Det afspejler, at markedet nu er tilbage i ligevægt i tidspunkt t4 med prisen P0 (Husain & Stamp 2009). Tobins Q forholdet kan skitseres i en tilsvarende figur. Det er dog ikke fundet relevant fra opgaveløsers side, da formålet primært er at afbillede, hvorledes prisdannelsen skaber en naturlig volatilitet på boligmarkedet. På kort sigt er udbuddet konstant og det er således ændringer i efterspørgslen, der alene påvirker boligpriserne. På lang sigt bestemmes boligpriserne af Tobins Q forholdet. Det skal dog pointeres, at denne sammenhæng forudsætter, at beliggenheden ikke har nogen betydning, således en stigende efterspørgsel ville kunne imødekommes af ledige byggegrunde. Dette er dog ikke altid tilfældet. I Møller (2006) diskuteres problemstillingen vedrørende manglende grunde og således uelastisk udbud på lang sigt. Det kan i den forbindelse være fordelagtigt at segmentere den udbudte boligmasse i to efter inspiration af Møller (2006); ispinde og Van Gogher. Sidstnævnte betegner en bestemt type boliger, som grundet deres beliggenhed, altså grunden, er særdeles attraktive. Det kan f.eks. være boliger nær havet eller indre København. Fælles for de nævnte eksempler er, at udbuddet er uelastisk og derfor anses disse som unikke; deraf betegnelsen Van Gogh. Prisen på disse boliger bestemmes alene af efterspørgslen på lang sigt (Andersen et al. 2008). Det generelle udbud af boliger er dog ikke fast, da der i andre regioner af landet stadig findes et større udbud af grunde og dermed mulighed for nybyggeri. Disse navngives således ispinde, grundet deres mere reproducerbare egenskab. Pedersen (2004) argumenterer ligeledes for denne tvedeling ved at analysere på væksten i nybyggeri af ejerboliger, for hovedstadsregionen og de øvrige 8 Der er her vigtig at klarlægge at omkostningerne skal ses samlet, dvs. både i form af de reelle byggeomkostninger og grundens værdi. Side 15 af 97

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET

AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET 4. april 2008 Af Af Jakob Jakob Mølgård Mølgård og Martin og Martin Madsen Madsen (33 (33 55 77 55 18) 77 18) AERÅDETS PROGNOSE, MARTS 2008: VENDING PÅ BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning

Læs mere

EFFEKTER PÅ DANSK ØKONOMI VED BOLIGPRISFALD

EFFEKTER PÅ DANSK ØKONOMI VED BOLIGPRISFALD 27. marts 2006 af Martin Windelin direkte tlf. 33557720 og Frederik I. Pedersen direkte tlf. 33557712 EFFEKTER PÅ DANSK ØKONOMI VED BOLIGPRISFALD Hvis boligpriserne over de kommende syv år falder nominelt

Læs mere

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN

LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN LEMPELIG PENGEPOLITIK EN MEDVIRKENDE ÅRSAG TIL FINANSKRISEN Den nuværende finanskrise skal i høj grad tilskrives en meget lempelig pengepolitik i USA og til dels eurolandene, hvor renteniveau har ligget

Læs mere

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer:

Bilag. Bilag 1 Boligmodellen i ADAM. phk pc. Boligefterspørgsel: Boligudbud: Boligbeholdning, ultimo: K K. phk NI g IX pi. Nettoinvesteringer: Bilag Bilag 1 Boligmodellen i ADAM Boligefterspørgsel: phk K D f Y, i,, infl,... pc Boligudbud: S K K 1 Boligbeholdning, ultimo: K K 1 NI Nettoinvesteringer: phk NI g IX pi D S Kontantpris: phk h K K,

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN i:\marts-2001\skat-a-03-01.doc Af Martin Hornstrup Marts 2001 RESUMÈ SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN 1986 Det bliver ofte fremført i skattedebatten, at flere og flere betaler mellem- og topskat. Det er

Læs mere

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse

Figur 1. Udviklingen i boligpriserne ifølge AEs prognose, oktober 2008. Danmarks Statistik enfamilieshuse 6. oktober 2008 Jeppe Druedahl, Martin Madsen og Frederik I. Pedersen (33 55 77 12) Resumé: AERÅDETS PROGNOSE FOR BOLIGMARKEDET, OKTOBER 2008: BOLIGPRISFALD VIL PRESSE VÆKST OG BESKÆFIGELSE Priserne på

Læs mere

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 3. KVARTAL 2015 NR. 3 NYT FRA NATIONALBANKEN SKÆRPEDE KRAV TIL FINANSPOLITIKKEN Der er gode takter i dansk økonomi og udsigt til fortsat vækst og øget beskæftigelse de kommende år. Men hvis denne udvikling

Læs mere

Demografi giver medvind til københavnske huspriser

Demografi giver medvind til københavnske huspriser 2. januar 2012 Demografi giver medvind til københavnske huspriser Københavnsområdet har gennem en årrække oplevet, at flere og flere danskere har fundet det attraktivt at bosætte sig her set i forhold

Læs mere

Bachelorafhandling.. En!teoretisk!og!empirisk!analyse!af!boligmarkedet!

Bachelorafhandling.. En!teoretisk!og!empirisk!analyse!af!boligmarkedet! AARHUS UNIVERSITY BUSINESS & SOCIAL SCIENCES DEPARTMENT OF ECONOMICS & BUSINESS HATop'up HOLD41'SUPL Bachelorafhandling.. Enteoretiskogempiriskanalyseafboligmarkedet Studerende: SteffenMøllerMellerup Studienummer:201400104

Læs mere

Udviklingen på det danske ejerboligmarked. - En teoretisk og empirisk analyse

Udviklingen på det danske ejerboligmarked. - En teoretisk og empirisk analyse Bachelorafhandling HA Almen Studerende: Lars Bo Svensson Kasper Nørgård Rasmussen Vejleder: Valdemar Smith Udviklingen på det danske ejerboligmarked - En teoretisk og empirisk analyse Aarhus School of

Læs mere

Ejerboligmarkedet og dansk realkredit

Ejerboligmarkedet og dansk realkredit HD (FR) studiet Afgangsprojekt forår 2013 Afleveringsdato 13. maj 2013 Forfatter: Vejleder: Karsten Poul Jørgensen Afgangsprojekt, HD Finansiel Rådgivning Forår 2013 Handelshøjskolen i København Indholdsfortegnelse

Læs mere

Boligmarkedet nu og fremover

Boligmarkedet nu og fremover Boligmarkedet nu og fremover V. cheføkonom Jens Christian Nielsen BRFkredit e-mail: chr@brf.dk 25. november 2004 Vi vil forsøge at besvare følgende spørgsmål: Kan vi forklare de seneste års prisstigninger

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING

STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING 15. april 2003 Af Thomas V. Pedersen og Agnethe Christensen Resumé: STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING De regionale konsekvenser af skattestoppet specielt vedrørende ejendomsværdiskatten

Læs mere

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer

Analyse. Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb. 25. august 2015. Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Analyse 2. august 201 Stigende temperatur på boligmarkedet kalder på meget snarlige indgreb Af Jens Hauch og Bjørn Meyer Temperaturen stiger på boligmarkedet. Priserne er over deres strukturelle niveau,

Læs mere

HJEMMEOPGAVE 1 Makro 1, 2. årsprøve, foråret 2007 Peter Birch Sørensen (Opgave stillet i uge 9 med aflevering i uge 12)

HJEMMEOPGAVE 1 Makro 1, 2. årsprøve, foråret 2007 Peter Birch Sørensen (Opgave stillet i uge 9 med aflevering i uge 12) HJEMMEOPGAVE 1 Makro 1, 2. årsprøve, foråret 2007 Peter Birch Sørensen (Opgave stillet i uge 9 med aflevering i uge 12) Opgave 1. Vurdér og begrund, hvorvidt følgende udsagn er korrekte: 1.1. En provenuneutral

Læs mere

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020

Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 2020 Boligpriser og normaliseringen af renterne frem mod 22 Nyt kapitel Det danske boligmarked har været igennem ti turbulente år, hvor uholdbare prisstigninger frem til 27 blev afløst af kraftige prisfald.

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Forældrekøb kan give plus på kontoen

Forældrekøb kan give plus på kontoen 5. maj 2009 Forældrekøb kan give plus på kontoen Priserne på ejerlejligheder falder, renterne har taget sig et dyk de seneste måneder og bunden synes endnu ikke at være nået for hverken boligpriser eller

Læs mere

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Socialministeriet ØSK-bolig J.nr. 5215-5 avr 24. marts 2006 Notat om Sammenligning af boligomkostninger mellem boligtyperne til brug for besvarelsen

Læs mere

BOLIGMARKEDET - hvordan kan boligpriserne forklares?

BOLIGMARKEDET - hvordan kan boligpriserne forklares? Nationaløkonomisk Institut Bachelorafhandling Forfatter: Marianne Friis Westermann Olesen HA almen Vejleder: Niels Westergård- Nielsen BOLIGMARKEDET - hvordan kan boligpriserne forklares? Aarhus Universitet

Læs mere

STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001

STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001 17. april 2002 Af Jonas Schytz Juul - Direkte telefon: 33 55 77 22 Resumé: STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001 DA s lønstatistik for 2001 viser en gennemsnitlige stigning på 4,4 procent i timefortjenesterne

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Restancer på realkreditlån

Restancer på realkreditlån 61 Restancer på realkreditlån Asger Lau Andersen, Økonomisk Afdeling, og Charlotte Duus, Kapitalmarkedsafdelingen INDLEDNING OG SAMMENFATNING Langt de fleste danske familier med realkreditgæld betaler

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Pressemeddelelse. Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning

Pressemeddelelse. Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning Pressemeddelelse Klausuleret til tirsdag den 28. maj 2013 kl. 12 Vismandsrapport om konjunktursituationen, finanspolitisk holdbarhed og tilbagetrækning Vismændenes oplæg til mødet i Det Økonomiske Råd

Læs mere

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv

Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv NR. 2 FEBRUAR 2011 Boligmarkedet er gennemskueligt men finanskrisen var et jordskælv Sædvanligvis har sælgere og købere et nogenlunde præcist billede af forholdene på boligmarkedet. Ejendomsmæglerne rammer

Læs mere

Markante sæsonudsving på boligmarkedet

Markante sæsonudsving på boligmarkedet N O T A T Markante sæsonudsving på boligmarkedet 9. marts 0 Denne analyse estimerer effekten af de sæsonudsving, der præger prisudviklingen på boligmarkedet. Disse priseffekter kan være hensigtsmæssige

Læs mere

Landrapport från Danmark NBO:s styrelsemöte 1 og 2. marts 2012 i Århus

Landrapport från Danmark NBO:s styrelsemöte 1 og 2. marts 2012 i Århus Landrapport från Danmark NBO:s styrelsemöte 1 og 2. marts 2012 i Århus NBO, Nordiska kooperativa och allmännyttiga bostadsorganisationer www.nbo.nu Økonomisk udvikling BNP De nyeste tal fra nationalregnskabet

Læs mere

EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN

EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN 9. januar 2002 Af Thomas V. Pedersen Resumé: EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN Der har været kraftige merstigninger i hovedstadens boligpriser igennem de sidste fem år. Hvor (f.eks.) kvadratmeterprisen

Læs mere

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen

Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Danmarks Statistik MODELGRUPPEN Arbejdspapir* SOA 29. september 2011 Tobins q og udbudssiden af boligmodellen Resumé: Tobins q og boligmængden bør ifølge teorien samvariere. I sen 90'erne brydes denne

Læs mere

Boliger subsidier og tilskud. Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014

Boliger subsidier og tilskud. Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014 Boliger subsidier og tilskud Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014 Boligpolitik er vanskelig! Grundlæggende krav til en rimelig bolig for alle Varigt forbrugsgode: Stor up-front investering løbende

Læs mere

Dansk realkredit er billig

Dansk realkredit er billig København, 7. april 2015 Dansk realkredit er billig Dansk realkredit har klaret sig flot gennem krisen. Men i efterdønningerne af den finansielle krise er alle europæiske kreditinstitutter blevet stillet

Læs mere

1. Indholdsfortegnelse

1. Indholdsfortegnelse 1. Indholdsfortegnelse 1. Indholdsfortegnelse... 1 2. Problemformulering... 2 3. Metodebeskrivelse... 3 3.1. Property Market - Lejefastsættelse... 3 3.2. Asset Market - Prisfastsættelse... 3 3.3. Asset

Læs mere

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste 4. marts 2009 Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste Søndag den 1. marts 2009 offentliggjorde regeringen det endelige forlig omkring Forårspakke 2.0 og dermed også indholdet i en storstilet

Læs mere

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr.

Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. P R E S S E M E D D E L E L S E Afdragsfrie lån falder med 16 mia. kr. Realkreditsektorens udlånsstatistik for 1. kvartal 215 viser et nettoudlån til boligejere på hele 7 mia. kr., der tyder på tillægslån

Læs mere

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Boligpriserne er faldet, og boligrenterne er historisk lave. Det betyder dog stadig ikke, at køb af en lejlighed er det billigste i alle

Læs mere

Gældsudgifter i husholdninger med udløb af afdragsfrihed og høj belåningsgrad

Gældsudgifter i husholdninger med udløb af afdragsfrihed og høj belåningsgrad Et stigende antal husholdninger skal i perioden fra 2013 påbegynde afdrag på deres realkreditgæld eller omlægge til et nyt lån med afdragsfrihed. En omlægning af hele realkreditgælden til et nyt afdragsfrit

Læs mere

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer?

Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Regional boligprisboom i 0 erne: Vores bud på de centrale årsager og mekanismer? Christian Heebøll d. 4. juni 2014 NB. Foreløbige resultater Motivation: Boligprisudvikling har haft en central betydning

Læs mere

Flere vælger fastforrentede lån

Flere vælger fastforrentede lån P R E S S E M E D D E L E L S E Flere vælger fastforrentede lån Fastforrentede lån vinder igen frem, og blandt de boligejere der vælger variabelt forrentede lån, vælger de fleste lån med 3 eller 5 års

Læs mere

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009

Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 23. marts 2009 Regional boligprisprognose historisk prisfald i 2009 Boligmarkedet er i øjeblikket ramt af en række kraftige økonomisk slag, der har sendt markedet i tovene. Der er dog store regionale forskelle,

Læs mere

Svar på Finansudvalgets spørgsmål nr. 269 af 2. september 2010 (Alm. del - 7).

Svar på Finansudvalgets spørgsmål nr. 269 af 2. september 2010 (Alm. del - 7). Finansudvalget 2009-10 FIU alm. del, endeligt svar på 7 spørgsmål 269 Offentligt Folketingets Finansudvalg Christiansborg Finansministeren 7. september 2010 Svar på Finansudvalgets spørgsmål nr. 269 af

Læs mere

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje

Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Investment Research General Market Conditions 28. april 2015 Research Danmark Næppe boble i København men vigtigt med vågent øje Der er i kølvandet på de ekstremt lave renter kommet øget fokus på risikoen

Læs mere

Forældrekøb giv dit barn en god studiestart

Forældrekøb giv dit barn en god studiestart 22. juli 2008 Forældrekøb giv dit barn en god studiestart Snart kommer det længe ventede brev ind af postsprækken hos de mange unge, der har søgt ind på en videregående uddannelse, og dermed skydes højsæsonen

Læs mere

Øjebliksbillede 1. kvartal 2015

Øjebliksbillede 1. kvartal 2015 Øjebliksbillede 1. kvartal 2015 DB Øjebliksbillede for 1. kvartal 2015 Introduktion Dansk økonomi ser ud til at være kommet i omdrejninger efter flere års stilstand. På trods af en relativ beskeden vækst

Læs mere

Sammenhængen mellem konjunkturvendinger og ejerboligpriser i Danmark

Sammenhængen mellem konjunkturvendinger og ejerboligpriser i Danmark H.D. studiet i Finansiering Hovedopgave Forår 2010 --------------- Opgaveløser: Jacob Saltoft Kristiansen Vejleder: Mikkel Høegh Opgaveemne 49 Sammenhængen mellem konjunkturvendinger og ejerboligpriser

Læs mere

FEJLBEHÆFTET BEREGNING AF DE HØJERE OLIE- OG BENZINPRISER

FEJLBEHÆFTET BEREGNING AF DE HØJERE OLIE- OG BENZINPRISER i:\november-2000\olie-nov.doc Af Martin Hornstrup 28. november 2000 RESUMÉ FEJLBEHÆFTET BEREGNING AF DE HØJERE OLIE- OG BENZINPRISER Revisions- og konsulentfirmaet Deloitte & Touche har beregnet konsekvenserne

Læs mere

#7.. juni 2013 #17. Nybyggeriet står stadigvæk stille. Side 1 ØKONOMISK TEMA

#7.. juni 2013 #17. Nybyggeriet står stadigvæk stille. Side 1 ØKONOMISK TEMA Nybyggeriet står stadigvæk stille Byggeriet holdes for tiden oppe af boligreparationer og anlægsinvesteringer, mens nybyggeriet af både boliger og erhvervsbygninger ligger historisk lavt. Vendingen er

Læs mere

BOLIGPRISUDVIKLINGEN I 2. KVARTAL 2006

BOLIGPRISUDVIKLINGEN I 2. KVARTAL 2006 20. juli 2006 af Martin Windelin direkte tlf. 33557720 Resumé: BOLIGPRISUDVIKLINGEN I 2. KVARTAL 2006 Boligpriserne steg fortsat kraftigt i 2. kvartal 2006, selvom stigende renter har reduceret folks købsmulighed

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb

Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb 5. august 2008 Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb Mandag den 30. juli dumpede det længe ventede brev ind af brevsprækken hos de mange unge, der har søgt ind på en videregående uddannelse, og dermed

Læs mere

Bilag Journalnummer Kontor 1 400.C.2-0 EU-sekr. 8. september 2005

Bilag Journalnummer Kontor 1 400.C.2-0 EU-sekr. 8. september 2005 Erhvervsudvalget (2. samling) ERU alm. del - Bilag 255 Offentligt Medlemmerne af Folketingets Europaudvalg og deres stedfortrædere Bilag Journalnummer Kontor 1 400.C.2-0 EU-sekr. 8. september 2005 Til

Læs mere

INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE

INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE 9. august 2001 Af Martin Hornstrup Resumé: INDKOMSTSKATTEN FOR FULDTIDSBESKÆFTIGEDE Gennemsnitsskatten er steget for de fuldt beskæftigede til trods for et markant fald i marginalskatten siden 1993. Denne

Læs mere

Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten

Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten 30. september 2013 Danskernes boligpris i bedre match med indkomsten Danmarks Statistik har for nyligt i en større publikation gjort status over indkomsterne i Danmark. Dykker man ned i publikationen,

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen

Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover. Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen Det danske boligmarked - dengang, nu og fremover Nykredit Markets Research Seniorøkonom Jens Lieutenant Pedersen 30. maj 2012 1 Aktuelle tendenser på det danske boligmarked Nye kraftige prisfald ramte

Læs mere

Status for bolig markedet

Status for bolig markedet Danske Analyse Status for bolig markedet 27. februar 2007 Faresignaler på boligmarkedet Christian Heinig, analytiker +45 33 44 05 73 chei@danskebank.dk Steen Bocian, afdelingsdirektør +45 33 44 21 53 stbo@danskebank.dk

Læs mere

Realkreditudlånet tilbage på sporet

Realkreditudlånet tilbage på sporet P R E S S E M E D D E L E L S E Realkreditudlånet tilbage på sporet Markant fremgang for fastforrentede lån til boligejerne. Også pæne tal for konverteringsaktiviteten. Nettoudlånet fra realkreditinstitutterne

Læs mere

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet

Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet P R E S S E M E D D E L E L S E Høj udlånsaktivitet på boligmarkedet Ved udgangen af 214 valgte ekstraordinært mange boligejere mere rentesikkerhed ved enten at gå ud af rentekurven til fx F3-lån eller

Læs mere

KONSEKVENSERNE AF AT SÆNKE EJENDOMSVÆRDISKATTEN

KONSEKVENSERNE AF AT SÆNKE EJENDOMSVÆRDISKATTEN 14. Oktober juni 2006 2001 Journal 0203 Af Thomas V. Pedersen ad pkt. Resumé: KONSEKVENSERNE AF AT SÆNKE EJENDOMSVÆRDISKATTEN De konservative forslag om at nedsætte ejendomsværdiskatten må betegnes som

Læs mere

Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus

Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus 8. august 2014 Aldrig har du fået så få kvadratmeter ejerlejlighed sammenlignet med parcelhus I dag koster 80 kvadratmeter ejerlejlighed på landsplan omtrent det samme som 140 kvadratmeter parcelhus. Aldrig

Læs mere

Prognoser for løn- og prisudviklingen

Prognoser for løn- og prisudviklingen 07-0347 - poul 06.02.2008 Kontakt: Poul Pedersen (Poul) - poul@ftf.dk - Tlf: 3336 8848 Prognoser for løn- og prisudviklingen Finansministeriet har i Økonomisk Redegørelse skønnet over udviklingen i dansk

Læs mere

Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned

Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned NR. 4 MAJ 2013 Succes med spredning: Kun halvdelen af boligejerne får nu refinansieret lån i december måned I 2010 begyndte flere realkreditinstitutter at sprede deres refinansieringsauktioner fra december

Læs mere

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale

Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale 5. december 2011 Rentefradragsretten på retræte konsekvensen for huspriserne minimale Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Ved månedens udgang bliver rentefradragsretten nok engang reduceret.

Læs mere

Indholdsfortegnelse. Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1. Finansuro giver billigere boliglån... 3. Recession i euroland til midt 2009...

Indholdsfortegnelse. Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1. Finansuro giver billigere boliglån... 3. Recession i euroland til midt 2009... Indholdsfortegnelse Sådan rammer fi nanskrisen dig... 1 Finansuro giver billigere boliglån... 3 Sådan har ydelsen udviklet sig...3 Økonomi retter sig op i 2009... 5 Recession i euroland til midt 2009...5

Læs mere

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente

40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente NR. 5 MAJ 2010 40 pct. har afdragsfrit lån med variabel rente Et variabelt forrentet lån med afdragsfrihed er danskernes mest benyttede låneform i dag. Et sådant lån har 40 pct. af boligejerne, hvilket

Læs mere

Effekterne af en produktivitetsstigning i den offentlige sektor med et konstant serviceniveau 1

Effekterne af en produktivitetsstigning i den offentlige sektor med et konstant serviceniveau 1 Effekterne af en produktivitetsstigning i den offentlige sektor med et konstant serviceniveau 1 26. september 2013 1. Indledning Følgende notat beskriver resultaterne af marginaleksperimenter til DREAM-modellen,

Læs mere

A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at

A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at A Den karakter som I alle sammen naturligvis får til den mundtlige eksamen Afgift En skat til staten der pålægges en vares pris Aktie Et bevis på at man ejer en del af en virksomhed Arbejdsløshed Et land

Læs mere

FTF-grupperne og boligmarkedet

FTF-grupperne og boligmarkedet 14.8.2006 Notat 13557 bihj FTF-grupperne og boligmarkedet FTF modtog i november 2005 en henvendelse fra Politiforbundet i Danmark, Dansk Sygeplejeråd og Danmarks Lærerforening med opfordring til, at FTF

Læs mere

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne?

Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? 17. april 2015 Hvorfor stiger omkostningerne i realkreditinstitutterne? Siden begyndelsen af 2008 er den gennemsnitlige bidragssats for udlån til private steget fra 0,5 pct. til 0,8 pct. Det har medført

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

ØKONOMISKE PRINCIPPER II

ØKONOMISKE PRINCIPPER II ØKONOMISKE PRINCIPPER II 1. årsprøve, 2. semester Forelæsning 13 Pensum: Mankiw & Taylor kapitel 34 Claus Thustrup Kreiner www.econ.ku.dk/ctk/principperii Fra kapitel 33 AD-AS-diagrammet AD: Negativ hældning

Læs mere

Prisudviklingen m.v. for ejerboliger i perioden 1992-2005. samt. særlige forhold vedr. ejerboliger i perioden 1980-1992

Prisudviklingen m.v. for ejerboliger i perioden 1992-2005. samt. særlige forhold vedr. ejerboliger i perioden 1980-1992 Det Politisk-Økonomiske Udvalg PØU alm. del - Bilag 120 Offentligt EU-SEKRETARIATET Til Folketingets Politisk-Økonomiske Udvalg ØKONOMIEN M I N I A N A I LY EUROPA S E Prisudviklingen m.v. for ejerboliger

Læs mere

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau DI ANALYSE oktober 14 Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau Forventninger om øget økonomisk aktivitet, fortsat bedring på boligmarkedet og store offentligt initierede anlægsprojekter betyder,

Læs mere

UDVIKLINGEN I INTERNATIONAL ØKONOMI SKABER USIKKER-

UDVIKLINGEN I INTERNATIONAL ØKONOMI SKABER USIKKER- 24. oktober 2008 af Signe Hansen direkte tlf. 33 55 77 14 UDVIKLINGEN I INTERNATIONAL ØKONOMI SKABER USIKKER- Resumé: HED FOR DANSK ØKONOMI Forventningerne til såvel amerikansk som europæisk økonomi peger

Læs mere

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr.

Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. Gennemsnitsdanskeren er god for 1.168.000 kr. En ny opgørelse baseret på tal fra Danmarks Statistik viser, at indbyggerne i Danmark i gennemsnit er gode for 1.168.000 kr., når al gæld er trukket fra al

Læs mere

flexinvest forvaltning

flexinvest forvaltning DANSkE FORVALTNING flexinvest forvaltning aktiv investeringspleje og MuligHed for Højere afkast Professionel investeringspleje for private investorer Når værdipapirer plejes dagligt, øges muligheden for,

Læs mere

Det danske boligmarked i lyset af finanskrisen. Økonom Jens L. Pedersen

Det danske boligmarked i lyset af finanskrisen. Økonom Jens L. Pedersen Det danske boligmarked i lyset af finanskrisen Økonom Jens L. Pedersen Agenda Hvordan påvirker finanskrisen boligmarkedet? Udenlandsk storm giver bølgegang i renterne Status og fundamentale forhold Afledte

Læs mere

BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL

BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL 27. marts 2006 af Jens Asp direkte tlf. 33557727 BOLIGPRISSTIGNINGERNE BELYST VED EN YDELSESMODEL Boligprisstigningerne har ikke været ude af takt med udviklingen i købernes købsmulighed. Det viser en

Læs mere

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen

Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Udviklingen i gældssætningen 1995-2009 skyldes boligmarkedet ikke pensionsformuen Nationalbanken i de seneste kvartalsoversigter fremlagt analyser om udviklingen i husholdningers gæld og formue. Husholdningernes

Læs mere

Det langsigtede prispotentiale på boligmarkedet er begrænset

Det langsigtede prispotentiale på boligmarkedet er begrænset 7. februar 11 Det langsigtede prispotentiale på boligmarkedet er begrænset Redaktion Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk Udgiver Realkredit Danmark Parallelvej 17 8 Kgs. Lyngby Risikostyring og funding

Læs mere

KONJUNKTURUDSVINGS LÆNGDE OG STYRKE

KONJUNKTURUDSVINGS LÆNGDE OG STYRKE 3. juni af Louise A. Hansen og Martin Madsen (tlf. 3355771) KONJUNKTURUDSVINGS LÆNGDE OG STYRKE Konjunkturerne er toppet, og vi kan med stor sandsynlighed se frem til minimum to års lavkonjunktur, hvilket

Læs mere

Risikostyring i Danske Bank

Risikostyring i Danske Bank Risikostyring i Danske Bank Præsentation til LD Invest - Markets Christopher Skak Nielsen Chef for Risiko Kapital 23. Marts, 2008 Risiko- og kapitalstyring i Danske Bank - med afsæt i risikorapporten 2008

Læs mere

Opgave 1c. Der er ikke bundet likviditet i anlægsaktiver.

Opgave 1c. Der er ikke bundet likviditet i anlægsaktiver. Opgave 1c I perioden er lageret formindsket, men en omsætningshastighed på 3 gange er ikke godt. Der er alt for mange penge ude at hænge hos varedebitorene, de skal gerne hjem igen hurtigere. Det er positivt,

Læs mere

Dansk økonomi på slingrekurs

Dansk økonomi på slingrekurs Dansk økonomi på slingrekurs Af Steen Bocian, cheføkonom, Danske Bank I løbet af det sidste halve år er der kommet mange forskellige udlægninger af, hvordan den danske økonomi rent faktisk har det. Vi

Læs mere

Økonomiske principper B. Hjemmeopgave #2. Foråret 2010. Af Kirstine Vester, hold 3 Afleveres uge 15

Økonomiske principper B. Hjemmeopgave #2. Foråret 2010. Af Kirstine Vester, hold 3 Afleveres uge 15 Økonomiske principper B Hjemmeopgave #2 Foråret 2010 Af Kirstine Vester, hold 3 Afleveres uge 15 OPGAVE 1 1.1 Nominel rente og realrente. Den rente banker udbetaler kaldes den nominelle rente og real renten

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt NOTAT Dato: 15. april 2015 Kontor: Boligøkonomi Sagsnr.: 2015-345 Skøn over konsekvenserne ved ophævelse af maksimalprisbestemmelsen ud fra DREAM (2012)

Læs mere

Notat 14. januar 2014

Notat 14. januar 2014 Notat 14. januar 2014 Fordelingseffekter af skattestoppet på ejerboliger Af Esben Anton Schultz Dette notat belyser de fordelingsmæssige virkninger af skattestoppet på ejerboliger (fastfrysningen af ejendomsværdiskatten

Læs mere

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr.

Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditudlånet 2.. kvartal 2010 28. juli 2010 Realkreditinstitutternes samlede obligationsrestgæld er steget med 18,3 mia. kr. i 2. kvartal 2010 og udgør nu ca. 2.330 mia. kr. Realkreditinstitutterne

Læs mere

Økonomi. Colliers STATUS. 3. kvartal 2015. Opsvinget har bidt sig fast. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden

Økonomi. Colliers STATUS. 3. kvartal 2015. Opsvinget har bidt sig fast. Årlig realvækst i BNP. www.colliers.dk > Markedsviden Colliers STATUS 3. kvartal 15 Økonomi Opsvinget har bidt sig fast Den danske økonomi er vokset de seneste syv kvartaler i træk, hvilket afspejler, at opsvinget i den danske økonomi nu for alvor har bidt

Læs mere

BG Indsigt. De gode tider fortsætter modelfamilien får næsten seks pct. mere til forbrug i 2007. Familieanalyse. 18 december, 2006

BG Indsigt. De gode tider fortsætter modelfamilien får næsten seks pct. mere til forbrug i 2007. Familieanalyse. 18 december, 2006 18 december, 2006 BG Indsigt Familieanalyse Hvis du har spørgsmål, er du velkommen til at kontakte: Anne Buchardt +45 39 14 43 03 abuc@bgbank.dk Christian Hilligsøe Heinig +45 33 44 05 73 chei@bgbank.dk

Læs mere

Øjebliksbillede 3. kvartal 2014

Øjebliksbillede 3. kvartal 2014 Øjebliksbillede 3. kvartal 2014 DB Øjebliksbillede for 3. kvartal 2014 Introduktion 3. kvartal har ligesom de foregående kvartaler været præget af ekstrem lav vækst i alle dele af økonomien. BNP-væksten

Læs mere

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling 30. juli 2012. Forældrekøb en omkostningsfri investering i dit barns fremtid I dag, den 30. juli, får over 80.700 unge det længe ventede brev ind af brevsprækken, nemlig svaret på om de er kommet ind på

Læs mere

Afdragsfrie lån bruges til at styrke privatøkonomien!

Afdragsfrie lån bruges til at styrke privatøkonomien! Afdragsfrie lån bruges til at styrke privatøkonomien! Realkreditrådet besvarer kritikken af de afdragsfrie lån. Mere end halvdelen af realkreditudlånet til boligejerne er afdragsfrit. Det har udløst en

Læs mere

Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked

Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked N O T A T Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked Baggrund og resume Efter i årevis at have rapporteret om et fastfrosset boligmarked, har de danske

Læs mere

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 home as oktober 2013 Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 Søg og du skal finde Det kan være svært at finde tag over hovedet, når man som ungt menneske skal

Læs mere