AFGØRELSE i sag om statusændring fra sommerhus til helårsbolig på ejendom i Rudersdal Kommune

Transkript

1 Rentemestervej København NV Telefon: nmkn@nmkn.dk april 2015 J.nr.: NMK Ref.: BIBIS-NMKN AFGØRELSE i sag om statusændring fra sommerhus til helårsbolig på ejendom i Rudersdal Kommune Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter 58, stk. 1, jf. 35, stk. 1, i lov om planlægning 1. Natur- og Miljøklagenævnet stadfæster Rudersdal Kommunes afgørelse af 31. oktober 2014 om afslag på landzonetilladelse til at ændre status for det eksisterende sommerhus til helårsbeboelse på ejendommen Sandbjergvej 22B, 2950 Vedbæk, matr.nr. 7b Sandbjerg By, Birkerød. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 af lov om planlægning. 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 af lov om Natur- og Miljøklagenævnet.

2 Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Afgørelsen er påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet af ansøger. Sagens oplysninger Sandbjergvej 22B udgør m 2 og ligger i landzone i enkeltområde Sa.L1 Ved Sandbjerg, der er udlagt til jordbrug og rekreative formål i Kommuneplan 2013 for Rudersdal Kommune. Ejendommen ligger endvidere i område udlagt til særligt værdifuldt landskab og er omfattet af Fingerplan 2013 og bestemmelserne om de indre grønne kiler. Ejendommen er desuden omfattet af landskabsfredningen for Maglemosen, jf. Overfredningsnævnets kendelse af 7. marts 1986, samt skovbyggelinjen. Ifølge kommuneplanens fælles retningslinjer for landskabs-, natur-, kultur- og geologiske værdier må tilstanden eller arealanvendelsen af særligt værdifulde sammenhængende helheder eller enkeltelementer ikke ændres inden for de beskyttelsesområder i landzone, der er udpeget i kommuneplanen, hvis det forringer deres værdi e l- ler mulighed for at styrke elle genoprette deres værdi. Ændringer kan dog ske som led i forbedring af område r- nes landskabs-, natur- og kulturværdier eller i medfør af allerede gældende bestemmelser i en fredning eller l o- kalplan. Tilstanden og arealanvendelsen i beskyttelsesområderne må kun ændres, såfremt det kan begrundes ud fra væsentlige samfundsmæssige hensyn, og såfremt det ud fra en konkret vurdering kan ske uden at tilsidesætte de særligt værdifulde sammenhængende helheder eller enkelte elementer. Inden for beskyttelseso m- råderne må der som hovedregel ikke planlægges eller gennemføres byggeri og anlæg ud over det, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for driften af landbrug og skovbrug. Kommuneplanlægningen i de indre grønne kiler skal sikre, at områderne overvejende forbeholdes almen, ikke bymæssig friluftsanvendelse med mulighed for jordbrugsmæssig anvendelse. Ifølge bemærkningerne til Fingerplan 2013 skal kilerne bl.a. friholdes for yderligere sommerhuse, bebyggelse og anlæg til beboelse, erhverv og andre bymæssige forhold. Fingerplanen beskytter de grønne kiler mod byudvikling. Områderne er af væsentlig betydning for kommunens natur, herunder biologiske mangfoldighed, som rekreative områder og som lan d- brugsområder. Sandbjergvej 22B er i LIFA-OIS registreret med et sommerhus på 74 m 2 opført i De omkringliggende ejendomme er landbrugsejendomme på Sandbjergvej 18 og Gøngehusvej 186, et sommerhus på Sandbjergvej 22A og enfamiliehuse på Gøngehusvej 174 (1960), 179 (1986), 202 (1910 ifølge LIFA-OIS), 204 (1975) og Skyttehaven 7 (1917). Der er ansøgt om ændring af status fra sommerhus til helårsbolig. Ansøgningen er begrundet med, at huset er i så dårlig stand, at det skal gennemgå en omfattende renovering, der under alle omstændigheder vil gøre huset til et velfungerende helårshus. Grundens udtryk vil blive bevaret, uanset bebyggelsens ændrede status, og der vil blive benyttet naturmaterialer til facader og tag. Der er henvist til tidligere fritidshuse i den tidligere Birkerød Kommune, som er blevet konverteret til helårsbeboelse; Kirsebærvej 6, Moseranden 7, Sandbjergvej 36 og Sandbjergvej 46. Rudersdal Kommune har den 31. oktober 2014 meddelt afslag på landzonetilladelse til den ansøgte statusændring. 2

3 Rudersdal Kommune har begrundet afgørelsen med, at kommunen har en meget restriktiv praksis omkring anvendelse og bebyggelse af landzoneområderne. Som udgangspunkt gives der ikke tilladelse til ny helårsbebyggelse, herunder konvertering af sommerhuse til helårsbeboelse i landzone, medmindre der foreligger en ganske særlig begrundelse i en konkret sag. Da ejendommen og fritidshuset ikke ligger som en del af en sammenhængende bebyggelsesstruktur med helårsbeboelse i landzone, og da ejendommen i øvrigt ligger inden for et værdifuldt og fredet landskab, har kommunen vurderet, at der ikke er en særlig begrundelse for at meddele landzoneti l- ladelse til helårsbeboelse. Helårsboliger skal som udgangspunkt etableres i byzone. Som begrundelse for klagen er bl.a. anført, at afgørelsen er i strid med lighedsgrundsætningen, idet størstedelen af ejendommene i området, herunder i området omfattet af Maglemosefredningen, har status af helårsbeboelse. Ejendommen blev allerede ved renovering i 1994 opdateret til en standard svarende til helårshuse, og der er således ikke tale om en forbedring eller ombygning, men alene om omfattende udbedring af mangler ved ejendommen. Klager har endvidere anført, at Rudersdal Kommune ikke har forholdt sig til de af klager påviste store antal helårsboliger i umiddelbar nærhed af ejendommen. Kommunens bemærkninger Rudersdal Kommune har til klagen bemærket, at kommunen som udgangspunkt har en meget restriktiv praksis omkring anvendelse og bebyggelse i landzoneområderne, som understøtter lovgivni n- gens intentioner og de overordnede retningslinjer for værdifulde landskaber og indre grønne kiler. Uanset beliggenheden af flere landbrugsejendomme med stuehuse og boligejendomme omkring Sandbjergvej er det kommunens vurdering, at sommerhuset på Sandbjergvej 22B ikke ligger som en naturlig del af en sammenhængende bebyggelsesstruktur, der kan begrunde en konvertering til he l- årshus. Ejendommen ligger isoleret for enden af en privat fællesvej på kanten til et stort fredet lan d- skab. Den tidligere Birkerød Kommune og det tidligere Hovedstadsrådet behandlede i 1983 og 1984 spørgsmålet om en eventuel konvertering af samtlige sommerhusej endomme i den daværende kommunes landzone til helårsstatus. Seks af i alt ti sommerhuse fik mulighed for at blive konverteret til helårsstatus. For en ejendom blev spørgsmålet behandlet som en overførsel til byzone, som der i ø v- rigt blev meddelt afslag på. For tre ejendomme blev der meddelt afslag på en konvertering med henvisning til, at det ville være i strid med by- og landzoneloven. En af de tre ejendomme var Sandbjergvej 22B, som lå inden for den dengang verserende fredningssag om Maglemosen. Sommerhusets standard har ikke været afgørende for afslaget. Kommunen har ingen bemærkninger til, at en ejer af et sommerhus i forbindelse med en renovering ønsker at opfylde bygningsstandarder for helårshuse. Ud over at ligge i landzone er ejendommen omfattet af landskabsfredningen for Maglemosen og skovbyggelinje. Afgørelsen er alene behandlet i forhold til planlovens landzonebeste m- melser set i forhold til det overordnede plangrundlag i landzonen. Kommunen vil dog ikke anbefale en dispensation fra fredningens 2 om bevaring af området til en ændret anvendelse fra sommerhus til helårshus, med henvisning til ejendommens markante beliggenhed i et åbent landskab og den m e- re intense anvendelse af ejendommens ubebyggede arealer, som ofte følger med anvendelsen som helårsbeboelse. 3

4 Klagers supplerende bemærkninger Klager har supplerende bemærket, at Overfredningsnævnet i 1986 ikke fandt, at opførelse af et nyt helårshus midt i området på matr.nr. 4g Trørød By, Gl. Holte (Gyngehusvej 202) var i afgørende strid med fredningens formål. Det er derfor vanskeligt at se, hvorfor en konvertering til helårshus af en ejendom i den yderste kant af fredningen er et problem. Klager finder, at konvertering til helårsstatus skal ses i sammenhæng med den tidligere praksis, he r- under de helårsboliger, f.eks. på matr.nr. 4g Trørød By, Gl. Holte, der siden fredningen er etabler e- ret, i både landzone og fredningszone. Kommunen opfordres til at redgøre for praksis i det nære område både inden for og uden for fredningen. Kommunens supplerende bemærkninger Rudersdal Kommune har oplyst, at sagen på Gøngehusvej 202 ikke er sammenlignelig med nærv æ- rende sag, idet der ifølge kommunens filarkiv allerede tilbage i 1923 altså også før fredningsnævnets afgørelse i var en helårsbolig på ejendommen. Der var således ikke tale om statusændring. Det fremgår også af kommunens historiske ortofotos, at der har ligget bebyggelse i mange år. Dertil kommer fredningsnævnets konkrete vurdering af sagen i forhold til det fredede landskab. Afslaget på statusændring af Sandbjergvej 22B er konkret begrundet. Det er korrekt, at der redeg ø- res for de overordnede retningslinjer for grønne kiler i Fingerplan 2013 og Kommuneplan 2013 samt kommunens restriktive praksis for bebyggelse i landzoneområderne, men afslaget begrundes også med det forhold, at ejendommen ikke ligger som en naturlig del af en sammenhængende bebygge l- sesstruktur. Ejendommen ligger isoleret for enden af en privat fællesvej, på kanten af et stort fredet landskab. En helårsbolig et sådant sted vil med et dagligt brug af såvel hus som udearealer til parkering, opbevaring, ophold m.v. påvirke landskabet på en anden måde end en sommerhusanvendelse. Der er tale om et lovligt eksisterende sommerhus i et fredet landskab og ikke en sædvanlig bygg e- grund for et helårshus. Birkerød Byråds tekniske udvalg sendte den 4. juli 1984 en redegørelse til Hovedstad srådet for 10 sommerhusejendomme, der i 1984 blev registreret som de eneste i den daværende Birkerød Ko m- munes landzone. Udvalget redegjorde for, at ejendommen Soldraget 64 sammen med et nordfor beliggende sommerhusområde blev søgt overført til byzone. Derudover anbefalede udvalget, at 6 af de øvrige ejendomme blev givet helårsstatus, mens 3 bevarede deres status som sommerhus i landz o- ne. Hovedstadsrådet den daværende landzonemyndighed - gjorde efterfølgende i brev af 9. oktober 1984 rede for, hvilke ejendomme, der havde fået tilladelse til statusændring, hvilke der kunne forventes at få tilladelse og hvilke, der ikke kunne. Det fremgår af Hovedstadsrådets brev, at der kun er 3 ejendomme, der ikke kunne forventes at få tilladelse til status som helårsbeboelse. Det er de 3 ejendomme, der er beliggende i fredede landskaber; 2 ejendomme ved Vasestien og Sandbjergvej 22B. Af de to breve fremgår mere eller mindre direkte nogle af de begrundelser, der den gang blev lagt til grund for sagsbehandlingen. 4

5 Klagers supplerende bemærkninger Klager er ikke enig i, at en anvendelsesændring fra sommerhus til helårsbolig er en mere indgribende ændring i forhold til fredningen set i forhold til tilladelse til opførelse af en ny helårsbolig. Gøngehu s- vej 202 ligger centralt i fredningsområdet, mens Sandbjergvej 22B ligger yderst i området. Fysiske ændringer i et fredet landskab må generelt anses for at være væsentlige, me ns en anvendelsesændring til beboelse, som jo allerede finder sted i området, er knap så indgribende. Når der samtidig kun er 3 sommerhuse tilbage i det tidligere Birkerød Kommune, er det vanskeligt at se de helt særl i- ge forhold, der gør det nødvendigt at opretholde anvendelsen som sommerhus for netop denne ejendom. Klager har endvidere bemærket, at det kun er delvist sandt, at ejendommen ligger isoleret for enden af en privat fællesvej, på kanten af et stort fredet landskab, idet vejen fortsætter ned fora n matriklen og benyttes som adgangsvej til plantagen, som ligger i det fredede område, samt af offentligh e- den generelt. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Det følger af planlovens 35, stk. 1, at opførelse af ny bebyggelse i landzone og ændret anvendelse heraf kræver tilladelse fra landzonemyndigheden. Den konkrete afgørelse træffes navnlig på grun d- lag af de planlægningsmæssige og landskabelige hensyn, der ifølge lovens formål skal varetages ved administrationen af landzonebestemmelserne. I vurderingen indgår overvejelser om, hvilken betydning afgørelsen kan få for lignende sager. Afgørelse af, om ændring fra sommerhusstatus til helårsstatus vil kunne tillades, skal for så vidt a n- går betydningen for planlægningen som udgangspunkt træffes ud fra de samme overvejelser, som ansøgninger om tilladelse til opførelse af ny helårsbebyggelse, idet helårsbeboelse i højere grad end fritidshuse påvirker omgivelserne. Et af formålene med landzonebestemmelserne er at modvirke byspredning ved at hin dre spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land. Etablering af yderligere helårsboliger i landzone bør som h o- vedregel ske efter nærmere planlægning og ikke ved enkeltstående landzonetilladelser til f.eks. st a- tusændring af sommerhuse. I uplanlagt område er det udgangspunktet, at der ikke skal meddeles tilladelse til at ændre anve n- delsen af et fritidshus til helårsbeboelse. Har fritidshuset tidligere været helårsbolig, kan der dog efter Miljøministeriets vejledning og hidtidig praksis efter omstændighederne meddeles tilladelse til igen at tage huset i anvendelse til helårsbolig. Foruden planlægningsmæssige hensyn er der i nævnets praksis i sager om fritidshuses overgang til helårsbeboelse lagt vægt på, om der er tale om særligt beskyttede områder i medfør af fredning, kommuneplanlægning, kystnærhed og andre umiddelbart beskyttede områder efter naturbeskytte l- sesloven. I disse områder er man særligt tilbageholdende med at tillade helårsbeboelse. Ved afgørelsen af, om en konvertering fra fritidshus til helårsbolig bør tillades, er der endvidere lagt vægt på følgende kriterier: om der er tale om et oprindeligt helårshus, som i nyere tid er overgået til sommerhus, (længden af den periode, hvor huset ikke har været anvendt til helårsbeboelse), 5

6 om sommerhuset ligger omgivet af flere helårshuse i nær afstand, (hvor mange helårshuse, der ligger i nærheden), om der er andre sommerhuse i området, som i givet fald, ud fra lighedshensyn, ogs å vil have krav på helårsstatus, at en tilladelse til statusændring på sigt vil kunne medføre, at der opføres et væsentligt større hus - uanset at ansøgningen, på ansøgningstidspunktet kun indebærer begrænsede eller ingen bygningsmæssige tiltag. Dette vil kunne føre til etablering af nye større helårsboliger af en anden karakter og landskabelig påvirkning end de tidligere bygninger, (husets størrelse). På baggrund af kommunens oplysninger sammenholdt med luftfotos finder Natur- og Miljøklagenævnet ikke, at karakteren og omfanget af de øvrige boliger i området kan begrunde, at der skal meddeles tilladelse. Ud fra en samlet vurdering af sagen finder Natur- og Miljøklagenævnet ikke grundlag for at tilsidesætte Rudersdal Kommunes vurdering af, at der ikke bør meddeles landzonetilladelse til ændring af status fra sommerhus til helårsbolig på ejendommen. Nævnet har herved lagt vægt på, at sommerhuset er opført som og registreret som et fritidshus og efter det oplyste siden opførelsen har været benyttet som sådan. Det er endvidere indgået, at etablering af en ny helårsbolig, herunder muligheden for senere udvidelse af boligen, jf. planlovens 36, stk. 1, nr. 9, er i strid med planlægningen for området, idet ejendommen ligger i et område udpeget særligt værdifuldt landskab og er omfattet af Fingerplan 2013 og bestemmelserne om de indre grønne kiler. Ejendommen er endvidere omfattet af landskabsfredningen for Maglemosen og skovbyggelinjen. Endelig er indgået hensynet til den betydning, en tilladelse vil kunne få for fremtidige ansøgninger på andre ejendomme i området og i tilsvarende sager andre steder, jf. Natur- og Miljøklagenævnet orienterer, NKO nr. 17. Det af klager anførte om, at huset er opført med en standard svarende til et helårshus, kan ikke føre til en anden vurdering. Natur- og Miljøklagenævnet har med denne afgørelse kun taget stilling til det af Ruderdal Kommune meddelte afslag på landzonetilladelse. Der er således ikke taget stilling til det ansøgtes overen s- stemmelse med fredningen for området. Det skal dog bemærkes, at de af klager nævnte ejendomme Kirsebærvej 6, Moseranden 7 og Sandbjergvej 36 og 46 alle ligger uden for Maglemosefredningen. Den af klager nævnte ejendom Gøngehusvej 202 er ikke sammenlignelig med nærværende sag, idet der ifølge kommunens arkiver allerede i 1923, før fredningsnævnets afgørelse i 1986, lå en helårsbolig. Der var således ikke tale om statusændring for ejendommen. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse går herefter ud på, at Rudersdal Kommunes afgørelse af 31. oktober 2014 stadfæstes. Pernille Christensen Nævnsformand / Bibi Søgaard-Bauditz Specialkonsulent 6

7 Afgørelsen er sendt pr. til: - Rudersdal Kommune, sagsnr.: 14/1074, byplan@rudersdal.dk; lwj@rudersdal.dk - Husen Advokater, att. Grit Andersen, gan@husenadvokater.dk - Anni Preisler og Lars Bang Bjerregaard, annipreisler@gmail.com; lab@proark.com 7