Rettevejledning til opgavesamling

Transkript

1 Rettevejledning til opgavesamling Erhvervslejeret Forår 2015 EA06 - Århus 1

2 OPGAVESÆT NR. 1 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1: Er blandede lejemål omfattet af erhvervslejeloven? Blandede lejemål, altså lejemål som er udlejet ud til både bolig og erhverv, er ikke omfattet af erhvervslejeloven. For så vidt angår erhvervsdelen i fysisk afskilte blandede lejemål er denne dog omfattet af lejereguleringsreglerne i erhvervslejeloven, jf. LL 3 og ELL 1, stk. 1. Spørgsmål 1.2: Kan man aftale noget andet end det, der står i erhvervslejeloven? ELL er i betydeligt omfang fravigelig, men den indeholder også ufravigelige regler, såsom eksempelvis udlejers ret til opsigelse eller ophævelse af lejeforholdet, jf. ELL 68, stk. 1, og 72. Spørgsmål 1.3: Hvilke oplysninger/dokumentation bør udlejer sikre sig om lejers identitet ved udlejning til en virksomhed? Udlejer bør sikre sig korrekt navn, CVR-nr., adresse, telefonnummer, mailadresse samt tegningsudskrift fra CVR-registeret eller anden officiel dokumentation på, at underskriverne er tegningsberettigede, og kopi af legitimation for underskriverne. Spørgsmål 1.4: I en ejendom findes der en skobutik. Udlejer vil nu selv drive skobutik fra et andet lokale i ejendommen. Må han det? Såfremt der ikke er aftalt konkurrencebeskyttelse i lejekontrakten, afhænger dette af, hvornår lejekontrakten er indgået. Hvis lejeaftalen er indgår før 1. januar 2000, fremgik det af den tidligere LL 30, stk. 3, at udlejer ikke må drive konkurrerende virksomhed. Dette gælder stadig, jf. ELL 89, stk. 2, nr. 4. Hvis lejeaftalen derimod er indgået efter 1. januar 2000, er der ikke noget forbud mod, at udlejer må drive konkurrerende virksomhed. Spørgsmål 1.5: Kan udlejer modsætte sig, at lejer skifter branche? Som udgangspunkt kan udlejer modsætte sig, at lejer skifter branche, men det afgørende er lejekontraktens angivelse af, hvad lejemålet må bruges til. Spørgsmål 1.6: Kan depositum reguleres, når der sker lejeforhøjelse? Kun hvis det er aftalt. 2

3 Spørgsmål 1.7: Hvad vil det sige, at lejemålet er mangelfuldt? Lejemålet er mangelfuldt, hvis det ikke er i den aftalte stand, og i mangel af nærmere aftale, hvis det ikke lever op til lejers berettigede forventning. Spørgsmål 1.8: Hvilke reaktionsmuligheder har lejer, hvis lejemålet er mangelfuldt ved overtagelsen? I henhold til ELL kan lejer: 1) sende påkrav om udbedring til udlejer og foretage udbedring for udlejers regning, hvis denne ikke sørger for udbedring, jf. ELL 18, stk. 1 2) kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, jf. ELL 18, stk. 2 3) ophæve lejeforholdet, hvis der er tale om en væsentlig mangel eller svig, jf. ELL 19 4) kræve erstatning, hvis der foreligger et ansvarsgrundlag, jf. ELL 20 OPGAVE 2 Spørgsmål 2.1 Hvad er Martine Andreasen retsstilling? Da udlejer MPA A/S og lejer Martine Andreasen kun har aftalt leje og overtagelsesdag, finder erhvervslejelovens vilkår i øvrigt anvendelse på lejeforholdet, og MPA A/S kan ikke ensidigt fravige disse i den skriftlige lejekontrakt efter Martine Andreasens indflytning. Den skriftlige lejekontrakt skal kun være en fiksering af de allerede gældende lejevilkår. Martine Andreasen er derfor berettiget til at fortsætte i lejemålet og er ikke bundet af MPA A/S s fravigelser af erhvervslejeloven. Spørgsmål 2.2 Bør Martine Andreasen få lejekontrakten tinglyst? Ja, da den giver Martine Andreasen rettigheder, der ikke følger af ELL. I henhold til ELL 6, stk. 1 er det kun lejerens rettigheder efter ELL, som er gyldige mod enhver uden tinglysning. Spørgsmål 2.3 Bør MPA A/S få lejekontrakten tinglyst? Nej, MPA A/S behøver ikke at få lejekontrakten tinglyst. Martine Andreasen er bundet af lejekontrakten, og det samme vil enhver være, der afleder rettigheder af lejekontrakten, eksempelvis en indtrædende ny lejer i forbindelse med afståelse. Spørgsmål 2.4 Har Martine Andreasen ret? Da der er tale om to adskilte lejekontrakter, er der tale om to lejemål. Gårdhaven kan derfor opsiges særskilt. Da der ikke er tale om et lokale, finder ELL ikke anvendelse og dermed heller ikke lovens opsigelsesbegrænsninger. 3

4 Opgave 3 (Baseret delvist på spørgsmål 1.1 fra eksamensopgaven forår 2014) Spørgsmål 3.1: Hvilke overvejelser bør Fremmesen gøre sig i forbindelse med valget mellem kontant indbetaling og garanti fra forældre? Hensigten med spørgsmålet er, at den studerende skal identificere de væsentlige risikomomenter, som vil være forbundet med at acceptere en garanti fra lejers forældre i stedet for en kontant indbetaling. Såfremt udlejer skal kunne acceptere en garanti fra lejers forældre, kræver det, at udlejer er sikker på, at lejers forældre er økonomisk solide, at deres garanti ikke bortfalder i utide, og at udlejer ved lejemålets ophør kan kræve betaling fra forældrene på grundlag af garantien, når han har et krav, uanset om lejer måtte bestride berettigelsen heraf, jf. Erhvervslejeret s. 92. Udlejer bør derfor undersøge forældrenes økonomi, herunder om de måske ejer et hus eller andre større aktiver, som der kunne gives pant i. Udlejer bør i denne sammenhæng sikre, at forældrene har en fornuftig alder og måske helbred, så garantien ikke bortfalder uventet. I forhold til garantien bør udlejer ligeledes kræve, at forældrene giver en solidarisk selvskyldnerkaution, så kravet kan rejses direkte over for begge eller kun en af forældrene uden behov for forudgående retslige skridt over for lejer, og at der er tale om en anfordringsgaranti, altså at udbetaling kan kræves på grundlag af garantien, uanset om lejer bestrider berettigelsen af udlejers krav. Garantien skal med andre ord have solidarisk, direkte og personlig hæftelse. Spørgsmål 3.2: Kan Christiansen kræve, at Fremmesen udbedrer hullet? Lejer kan formentlig kræve, at udlejer udbedrer hullet, da som beset ikke betyder accept af en hvilken som helst skjult fejl. Spørgsmål 3.3: Kan Christiansen kræve, at Fremmesen erstatter hans tab af omsætning? Såfremt lejer skal kunne kræve erstatning fra udlejer som følge af manglen, kræver det ansvarsgrundlag, altså at der er tale om en tilsikret egenskab, at udlejer har handlet direkte svigagtig eller at udlejer i øvrigt har handlet ansvarspådragende, jf. LL 20. Der er ikke grundlag for at vurdere, at udlejer har handlet svigagtig, eller at udlejer har handlet ansvarspådragende, da der ikke foreligger oplysninger om, at udlejer har været eller burde have været bekendt med hullet. Spørgsmålet er derfor, om der er tale om en tilsikret egenskab, at alle lejemålets vægge er intakte. I den konkrete situation må det afgørende dog formentlig være, at lejemålet er overtaget som beset, hvorfor risikoen herfor i erstatningsmæssig sammenhæng må påhvile lejer. 4

5 Såfremt den studerende kommer ind på forholdsmæssigt afslag vil det være rigtig godt. Lejer kan således sandsynligvis stadig kræve et forholdsmæssigt afslag efter ELL 19, da der er tale om mangel ved lejemålet, og forholdsmæssigt afslag kræver ikke et ansvarsgrundlag. Spørgsmål 3.4: Hvad kan Christiansen gøre? Lejers handlemuligheder afhænger i høj grad af kontraktforhandlingerne, og hvad lejer har tilkendegivet af forudsætninger over for Fremmesen. Hvis de nuværende installationer er tilstrækkelig til den brug, som udlejer måtte forudsætte, at lejer ville anvende lejemålet til, er der ikke tale om en mangel. I så fald har lejer ingen misligholdelsesbeføjelser, og lejer må selv bekoste en forstærkning af installationerne. Hvis installationerne derimod er generelt utilstrækkelige til den brug, som lejer har tilkendegivet over for udlejer at ville anvende lejemålet til, er der tale om en mangel, og så kan lejer kræve udbedring, forholdsmæssigt afslag og eventuel ophævelse, jf. ELL 18 og 19, dog kun erstatning, hvis der er et ansvarsgrundlag, jf. ELL 20. I den konkrete situation er der tale om et restaurationslejemål, og at lejemålets elforsyning er utilstrækkelig til at dække køkkenmaskinernes behov, hvorfor lejer bør kunne gøre misligholdelsesbeføjelserne i form af udbedring, forholdsmæssigt afslag og eventuel ophævelse gældende. Henset til at udlejer har været bekendt med problemerne med elektriciteten i lejemålet kan der endvidere være et erstatningsansvar for udlejer. 5

6 OPGAVESÆT NR. 2 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1: Hvordan kan lejen reguleres i erhvervslejemål? I henhold til erhvervslejeloven kan lejen reguleres ved ændringer i skatter og afgifter, jf. ELL 10.12, ligesom lejen kan reguleres til markedsleje, jf. ELL 13. Erhvervslejelovens regler om lejeregulering kan dog ved aftale frit fraviges, jf. modsætningsvis ELL 15, eksempelvis ved begrænsning eller udvidelse af retten til markedslejeregulering samt ved tilføjelse af indeksregulering eller trappeleje eller brug af omsætningsbestemt leje. Spørgsmål 1.2: Hvilke særregler gælder der for særlig aftalt lejeregulering i lejekontrakter indgået mellem 1. januar december 1999? Der er krav om illustrerende regneeksempel, som viser lejens størrelse i hvert af årene i en 12 årig periode efter aftalens indgåelse eller i den fredningsperiode, som parterne måtte have aftalt for markedslejeregulering, jf. dagældende erhvervslejereguleringslov 9, stk. 4 sammenholdt med ELL 80, stk. 5. Såfremt der i forbindelse med aftale om særlig lejeregulering indgået mellem 1. januar december 1999 ikke er et sådant illustrerende regneeksempel, kan udlejer ikke kræve lejereguleringen. Der er også krav om udtrykkeligt forbehold for markedslejeregulering ved særlig aftalt lejeregulering, jf. dagældende erhvervslejereguleringslov 9, stk. 4 sammenholdt med ELL 80, stk. 5. Såfremt der i forbindelse med aftale om særlig lejeregulering indgået mellem 1. januar december 1999 ikke er et sådant udtrykkeligt forbehold, kan udlejer ikke kræve lejeforhøjelse efter ELL 13, men i stedet kun efter den særlige lejereguleringsklausul. Spørgsmål 1.3: Hvilke formkrav skal en skatte- og afgiftsvarsling opfylde? Såfremt en skatte- og afgiftsvarsling skal være gyldig, skal den fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. ELL 10, stk. 5. Selvom en eller flere af formkravene ikke er opfyldt, kan den dog stadig være gyldig, hvis udlejer kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling, jf. ELL 10, stk. 5. Spørgsmål 1.4: Forklar begrebet markedsleje. Markedslejebegrebet er defineret i ELL 13, stk. 1: den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. 6

7 Spørgsmål 1.5: Hvor lang tid har udlejer til at reagere, hvis lejeren protesterer mod en varslet lejeforhøjelse? Hvad skal udlejer gøre? Udlejer har indtil 12 uger efter, at varslingen er kommet frem til lejer, til at anlægge sag, jf. ELL 13, stk. 10. Spørgsmål 1.6: Hvilke betingelser skal være opfyldt for, at udlejer opkræve forbrug og ejendomsudgifter fra lejer ud over lejen? Såfremt udlejer skal kunne opkræve forbrugs- og ejendomsudgifter fra lejer ud over lejen, skal dette fremgå af lejekontrakten med specifikation af udgifterne og angivelse af den anslåede størrelse af de enkelte udgifter, jf. ELL 5, stk. 2 og 3. Såfremt lejeaftalen ikke indeholder en eller flere af disse oplysninger, kan udlejer kun opkræve den eller de pågældende udgifter, hvis udlejer kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling, jf. ligeledes ELL 5, stk. 2 og 3. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse, jf. også ELL 5, stk. 2 Disse udgiftsarter kan derfor også opkræves ud over lejen, hvis aftalen efter en almindelig forståelse giver mulighed herfor. Spørgsmål 1.7: Forbrugsregnskabsåret udløber den 15. juni, og udlejer modtager årsafregning fra fjernvarmeforsyningen den 12. juli. Hvornår udløber fristen for aflæggelse af varmeregnskab over for lejerne i ejendommen? Her er det 4 måneders-fristen i ELL 49, stk. 1, som er relevant, så regnskabet skal aflægges inden den 15. oktober. Spørgsmål 1.8: Hvad er konsekvensen, hvis udlejer ikke udsender forbrugsregnskabet rettidigt? Såfremt udlejer ikke udsender forbrugsregnskabet rettidigt, mister han et eventuelt efterbetalingskrav, jf. ELL 51, stk. 1. Derimod får lejer ikke ret til at få indbetalte a contobeløb tilbage. Ved mere end to måneders forsinkelse kan lejer dog lade være med at betale a conto bidrag indtil han får regnskabet, jf. ELL 51, stk. 2. OPGAVE 2 (Baseret delvist på spørgsmål 1.1 fra eksamensopgaven forår 2012) Spørgsmål 2.1 Du bedes tage stilling til, i hvilket omfang Farveladen er forpligtet til at betale i overensstemmelse med det fremsendte ejendomsregnskab. Den studerende skal tage udgangspunkt i bilag 2.1, jf. lejekontraktens 7, hvor en række udgifter gyldigt er specificeret, jf. ELL 5, stk. 2, og sammenholde dette med ejendomsregnskabet i bilag 2.2. Herefter skal den studerende tage selvstændig stilling til alle posterne i ejendomsregnskabet. 7

8 Grundskylden kan opkræves, selvom den er steget. Der er ikke i opgaven oplysninger om forhold, der skulle begrunde, at udlejer i lejekontrakten har udøvet et skøn, der kan begrunde en reduktion i lejers betaling af grundskylden på kr. Dækningsafgiften kan ligeledes opkræves, selvom den er steget. Hvis den studerende i forhold til sidstnævnte bemærker, at resultatet kan have været et andet, hvis udlejer på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse var bekendt med eller burde være bekendt med de fremtidige ændringer i ejendomsskatterne eller dækningsafgiften, skal dette vægtes positivt. Renovation, vagtservice, fælles elforbrug og administration kan alle medtages med det fulde beløb, da posterne er nævnt og specificeret i lejeaftalen. På tilsvarende vis må bygningsforsikring være dækket af forsikring i lejeaftalen. Tomgangslejen for 2. th., maling af fællesarealer (vedligeholdelse), tagudskiftning (vedligeholdelse) og tagrensning (vedligeholdelse) er lejer derimod ikke forpligtet til at betale for. Det kan diskuteres om husforsikringer for udlejers anpartshavere, har hjemmel i forsikring (i ental), som er specificeret i lejeaftalen. Imidlertid er der allerede en anden post i ejendomsregnskabet, som svarer til det skønnede beløb og således opfylder forsikring. Lejer er derfor næppe forpligtet til at betale for husforsikringerne for udlejers anpartshavere. I lejeaftalen er medtaget en post på kr. til renholdelse. I ejendomsregnskabet figurerer ikke en post med tilsvarende navn. I stedet er medtaget udgifter til ISS (32.000), vinduespudsning ( kr.), og vicevært ( kr.) Både vinduespudsning og ISS har karakter af renholdelsesudgifter, mens en viceværtsudgift også almindeligvis i hvert fald delvis kan have karakter heraf, hvilket kan tale for at alle 3 udgifter er omfattet af renholdelse. I givet fald bør det diskuteres, om udlejers skøn fra start af har været tilstrækkeligt og nævnes, at en eventuel skønsmæssig reduktion kan komme på tale (udgifterne er mere end fordoblet på 2 år). Der kan også argumenteres for, at når der er udgifter til ISS og vinduespudsning, bør viceværtsudgiften ikke karakteriseres som en renholdelsesudgift, og at viceværtsudgiften således ikke har hjemmel i aftalen. Det er relevant at inddrage GD 2012/85 i diskussionen, hvor det blev lagt til grund, at angivelse af varmeudgifter inklusive blandt andet fjernvarme også omfattede ventilation uanset at udgiften til ventilation ikke var specificeret, kunne udgiften hertil opkræves. Argumentationen og ikke resultatet er afgørende for disse poster vedrørende renholdelse. Når den studerende frem til, at udlejer generelt ikke kan få dækning for sine driftsudgifter, hvis udgifterne i ejendomsregnskabet overstiger udlejers skøn i lejeaftalen, skal dette betragtes som en alvorlig fejl. OPGAVE 3 (Baseret delvist på spørgsmål 1.1, 1.2 og 1.3 i fra eksamensopgaven forår 2013) Spørgsmål 3.1 Er indsigelsen fra Lars Erby korrekt og gyldigt afgivet? For så vidt angår gyldigheden, så følger det modsætningsvis af ELL 13, stk. 8, at der ikke gælder noget formkrav til Lars Erbys indsigelse mod markedslejeforhøjelsen. 8

9 Der er heller ikke krav i ELL 13, stk. 8, om, at indsigelsen skal være særligt begrundet. Indsigelsen er derfor gyldig. I dette tilfælde kan Guldkjær i øvrigt ikke være i tvivl om, at Lars Erby ikke vil acceptere varslingen. Den studerende bør endvidere forholde sig til, om indsigelsen er afgivet rettidigt. Ud fra oplysningerne må det forudsættes, at varslingen om markedslejeforhøjelse fra Guldkjær er kommet frem til Lars Erby den 27. februar 2015 dagen efter afsendelsen. Det kan konstateres, at Lars Erby trods sin langsommelighed netop får afgivet indsigelsen på den sidste dag i indsigelsesfristen på de 8 uger, som Guldkjær har givet, nemlig ved overlevering den 24. april Lars Erby må således være berettiget til at udnytte den længere indsigelsesfrist på 8 uger, som Guldkjær har givet, uanset at den legale indsigelsesfrist er 6 uger, jf. ELL 13, stk. 9. Bestemmelsen i ELL 13 er således fravigelig. Indsigelsen fra Lars Erby er derfor rettidigt afgivet. Spørgsmål 3.2 Er Preben Guldkjær berettiget til at varsle markedslejeforhøjelse over for L. Erby Slagtervarer og Charcuteri? Lejekontrakten mellem Ivan Nilsson og L. Erby Slagter- og Charcuterivarer er indgået i juni 2007, hvilket indebærer, at erhvervslejelovens regler finder anvendelse. Ikrafttræden er aftalt til den 1. august Det følger af lejeaftalen, at hver af parterne kan forlange lejen reguleret til markedslejen. Hvis Guldkjær vil varsle markedslejeforhøjelse, er det derfor reglerne i ELL 13, der som udgangspunkt finder anvendelse på spørgsmålet, om Guldkjær kan varsle markedslejeforhøjelsen. Disse regler kan dog ved aftale fraviges af parterne. Der er flere relevante problemstillinger i tvisten mellem Guldkjær og Lars Erby i dette tilfælde, som den studerende bør forholde sig til. Det følger af ELL 13, stk. 1, at Guldkjær kan varsle markedslejeforhøjelse, hvis den gældende leje er væsentligt lavere end markedslejen. På varslingstidspunktet betaler L. Erby Slagter- og Charcuterivarer kr pr. år, og det skal lægges til grund, at markedslejen på varslingstidspunktet svarer til kr , som vurderet af erhvervsejendomsmægler Bjerggren. Guldkjær varsler en markedslejeforhøjelse på kr pr. år (kr x 12). Dette svarer til, at den gældende leje er ca. 16,3 % lavere end markedslejen, hvilket ifølge retspraksis (se GD 2011/33 H forudsætningsvist) og forarbejderne til erhvervslejeloven opfylder væsentlighedskravet på %, hvorfor den gældende leje må siges at være væsentligt lavere end markedslejen. I lejeaftalen har parterne imidlertid aftalt en maksimering af markedslejen i forbindelse med markedslejeforhøjelser. Det følger nemlig af aftalens 5.5, at ved varsling af markedslejeforhøjelse kan lejen aldrig blive højere end kr pr. år tillagt 5 % p.a. pr. 1. januar de første fem år af lejeperioden, første gang 1. januar 2008 (dvs. fra og med 1. januar 2008 til og med 1. januar 2012) og herefter tillagt med 3 % p.a. pr. 1. januar de efterfølgende år af lejeperioden, (dvs. fra og med 1. januar 2013 til og med 1. januar 2015). Hvis dette regnestykke gennemføres, vil maksimeringen pr. 1. januar 2015 være kr ,45. Guldkjær kan derfor ikke varsle markedslejeforhøjelse til kr. 594,250, men maksimalt til kr ,45. En forhøjelse af lejen til kr ,45 svarer til, at den 9

10 gældende leje er kr ,45 lavere end markedslejen, svarende til ca. 15,2 %, og det vil derfor stadig være tilstrækkeligt til opfyldelse af væsentlighedskriteriet i ELL 13, stk. 1, jf. ovenfor. Det er i øvrigt lovligt, at parterne aftaler en maksimering af markedslejen, idet ELL 13 er fravigelig. Guldkjær kan derfor varsle markedslejeforhøjelse over for Lars Erby, men maksimalt til kr ,45 pr. år. Lars Erby gør desuden gældende, at lejeforhøjelsen skal fordeles over 4 år. Det har han ret i, idet det følger af ELL 13, stk. 4. Denne bestemmelse er ikke fraveget i kontraktens 5.3, idet fravigelsen her kun vedrører nedsættelse af markedslejen. Det er lovligt at aftale en sådan fravigelse af ELL 13, stk. 4. Det forhold, at Guldkjær i sin varsling skriver, at reguleringen træder i kraft på én gang, medfører ikke, at han ikke er berettiget til markedslejeforhøjelsen. Lejeforhøjelsen vil blot skulle fordeles over de 4 år, som anført af Lars Erby. Det skal desuden bemærkes, at markedslejeforhøjelse tidligst kræves 4 år efter ikrafttræden af en tidligere markedslejeforhøjelse, jf. ELL 13, stk. 2. Da seneste markedslejeforhøjelse ifølge oplysninger trådte i kraft den 1. august 2011, kan Guldkjær tidligst varsle markedslejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. august Den omstændighed, at Guldkjær har angivet den 1. juni 2015 som dato for forhøjelse, indebærer dog ikke varslingens ugyldighed. Guldkjær vil stadig være berettiget til markedslejeforhøjelsen men først pr. 1. august Det forhold, at Lars Erby pr. 1. februar 2013 har fået en lejenedsættelse, bevirker ikke, at Guldkjær ikke er berettiget til den varslede markedslejeforhøjelse pr. 1. august Dette uanset at lejenedsættelsen var krævet af Lars Erby, og at han på baggrund heraf kom igennem med dette. Det følger således af tillægget til lejeaftalen, at lejenedsættelsen er aftalt mellem parterne. Der er derfor tale om en aftalt væsentlig ændring af lejeforholdene, jf. ELL 13, stk. 3. Guldkjær og Lars Erby har alene aftalt, at der skal gælde en ny 4-årig fredningsperiode for markedslejenedsættelser af lejen, men ikke for forhøjelser. ELL 13, stk. 3 er fravigelig, og dermed kan sådan en aftale indgås gyldigt og bindende. Da Guldkjær og Lars Erby ikke i forbindelse med denne aftale samtidig har aftalt, at der skal gælde en ny fredningsperiode på 4 år for nye markedslejestigninger, er Guldkjær berettiget til at varsle markedslejeforhøjelsen i Spørgsmål 3.3 Er varslingen fra Preben Guldkjær om markedslejeforhøjelse gyldig? Den studerende skal ved besvarelsen af denne opgave vurdere, om formkravene i ELL 13, stk. 8 er opfyldt. Det følger af ELL 13, stk. 8 og 9, at kravet om markedslejeforhøjelse skal være: skriftligt, det skal indeholde en angivelse af lejereguleringens størrelse, det skal indeholde oplysning om adgangen til at gøre indsigelse Hvis kravet ikke indeholder disse oplysninger, er det ikke gyldigt, medmindre den, der har fremsat kravet kan godtgøre, at manglen ikke har bevirket en forringelse af den anden parts retsstilling. Kravet om skriftlighed er opfyldt. 10

11 Kravet om angivelse af lejereguleringens størrelse bør diskuteres. Kravet er således ikke direkte opfyldt efter bestemmelsens ordlyd, da Guldkjær ikke har angivet den samlede årlige forhøjelse af lejen. Omvendt kan det udledes af brevet og oplysningerne heri, og ved en beregning konstateres, hvad den årlige lejeforhøjelse udgør (kr x 12 = kr ). I T:BB B blev en forhøjelse accepteret, selvom forhøjelsen ikke var angivet, men det var oplyst med hvilke beløb lejen steg i hvert af de 4 år. Og i T:BB Ø blev det statueret, at en varsling med en forkert angivelse af lejeforhøjelsens størrelse som udgangspunkt medfører varslingens ugyldighed, men da fejlen ikke havde bevirket en forringelse af lejerens retsstilling fandtes varslingen gyldig, jf. erhvervslejelovens 13, stk. 8. Der kræves ikke henvisning til disse eller andre domme, men det vil dog vægtes positivt. Den studerende bør dog diskutere problematikken. Det er ikke afgørende, om den studerende når frem til, at den samlede årlige forhøjelse skulle have været angivet. Men i dette tilfælde taler meget for, at kravet om angivelse af lejereguleringens størrelse er tilstrækkeligt opfyldt således, at der ikke af den grund er tale om ugyldighed. Det vil desuden være relevant at konstatere, at det ikke er nødvendigt at angive den nugældende leje og den fremtidige leje i lejevarslingen. Det sidste krav om indsigelsesvejledning er opfyldt. Det forhold, at Guldkjær har givet en længere frist (8 uger) til indsigelser over for den varslede lejeforhøjelse medfører ikke ugyldighed, da dette blot stiller Lars Erby bedre end efter lovens udgangspunkt i ELL 13, stk. 9. ELL 13 er desuden fravigelig. Det er ikke et formkrav, at der angives en begrundelse for reguleringen, hvilket Guldkjær dog har gjort i det foreliggende tilfælde. Han har nemlig skrevet, at lejen, som L. Erby Slagter- og Charcuterivarer pt. betaler, er væsentlig under markedslejen. Det bør desuden bemærkes, at det ikke er et formkrav, at Guldkjær i varslingsbrevet skriver, at lejestigningen fordeles over de 4 år. Dette uanset, at lejestigningen, jf. ELL 13, stk. 4 og kontraktens 5.5, skal fordeles over 4 år. Det forhold, at Guldkjær skriver, at han vil opkræve den fulde stigning pr. 1. juni 2013, ændrer ikke herpå, idet der ikke er tale om et gyldighedskrav iht. 13, stk. 8. Guldkjær kan blot kun opkræve stigningen over 4 år. Der henvises til GD 1988/09 H, der vedrørende en anden juridisk problematik fastslår, at gyldighedskrav i relation til en lejeretlig varsling omfatter de krav til oplysninger, som med sikkerhed kan udledes af bestemmelsen. Det bør desuden konstateres, at det ikke er et krav, at Guldkjær angiver ikrafttrædelsesdato for varslingen. I det foreliggende tilfælde kan Guldkjær, jf. ovenfor under spørgsmål 1, tidligst varsle markedslejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. august Guldkjær varsler til ikrafttræden den 1. juni 2015, men ikrafttrædelsestidspunktet for varslingen må derfor skubbes til den 1. august Fejlen medfører ikke, at varslingen er ugyldig. Der kan henvises til GD 1999/30 Ø, som fastslår dette. Slutteligt kan det kort konstateres, at det forhold, at Guldkjær i varslingens overskrift henviser til en forkert adresse, ikke medfører, at varslingen er ugyldig. 11

12 OPGAVESÆT NR. 3 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1 Hvad er udgangspunktet i erhvervslejeloven for lejers vedligeholdelsesforpligtelse? Udgangspunktet i den nuværende erhvervslejelov er, at al vedligeholdelse af ejendom og lejemål påhviler udlejer, altså både indenfor og udenfor, jf. ELL 16. Lejer har derfor ikke nogen vedligeholdelsesforpligtelse. Fordelingen af vedligeholdelsesforpligtelserne mellem udlejer og lejer kan dog frit aftales, og parterne kan derfor aftale, at lejer har en del af eller hele vedligeholdelsesforpligtelsen for det lejede. Såfremt lejemålet er indgået mellem 1. juli december 1999, skal lejer dog vedligeholde og forny låse og nøgler, mens al anden vedligeholdelse og fornyelse påhviler udlejer, jf. lejelovens 20. I tilfælde af at lejemålet indgået før 1. juli 1994, skal lejer ud over låse og nøgler også foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af rudger og holde vand- og gashaner og elafbrydere forsvarligt vedlige, ligesom lejer skal vedligeholde wc-kummer, cisterne, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer, medmindre lejeren kan godtgøre, at forringelse ikke skyldes hans forsømmelse, jf. ordlyden af lejelovens 20 før 1. juli Spørgsmål 1.2 Hvad kan udlejer gøre, hvis lejer ikke overholder sin vedligeholdelsespligt? Såfremt lejer ikke overholder sin vedligeholdelsespligt, kan udlejer kræve udbedring og i yderste konsekvens ophæve lejeforholdet på grund af lejers vanrøgt, jf. ELL 69, stk. 1, nr. 5. Spørgsmål 1.3 Hvilket varsel skal udlejer give før gennemførelse af vedligeholdelsesarbejder, når de bl.a. skal gennemføres i lejemålet? Udlejer skal give et varsel på 8 uger (+ juli) før gennemførelse af vedligeholdelsesarbejder i lejemålet, jf. ELL 27, stk. 2. Spørgsmål 1.4 Forklar forskellen mellem et vedligeholdelses- og et forbedringsarbejde? Et vedligeholdelsesarbejde opretholder lejemålets/ejendommens tilstand, mens et forbedringsarbejde tilfører noget nyt til lejemålet fx. ressourcebesparelse, nye anvendelsesmuligheder, sikkerhedsfremmende foranstaltninger. Såfremt udlejer skal kunne kræve en forbedringsforhøjelse, skal arbejderne således forøge det lejedes brugsværdi, jf. ELL 31, stk. 1. Spørgsmål 1.5 Forklar begrebet sparet vedligeholdelse? 12

13 Et fradrag i forbedringsudgifterne, som skal modsvare den vedligeholdelsesudgift som udlejer slipper for at afholde, når der opsættes nye installationer o.lign. Spørgsmål 1.6 Hvilke formkrav gælder ved en foreløbig forbedringslejeforhøjelse og en endelig forbedringsforhøjelse? Såvel en foreløbig forbedringsforhøjelse som en endelig forbedringsforhøjelse skal opfylde følgende formkrav, jf. ELL 32, stk. 2 og 3: - skriftlighed - oplysning om grunden til lejeforhøjelse - beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter - oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse En foreløbig forbedringsforhøjelse skal derudover indeholde, jf. 32, stk. 3: - forbehold for endelige lejeforhøjelse Uanset om forbedringsforhøjelsen ikke opfylder disse krav, vil den stadig kunne være gyldig, hvis udlejer kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejers retsstilling, jf. ELL 32, stk. 2. Spørgsmål 1.7 Må en lejer fremleje et erhvervslejemål? Lejer må kun fremleje et erhvervslejemål, hvis det er aftalt. ELL indeholder ingen ret hertil. Spørgsmål 1.8 Hvad vil det sige, at lejer har genindtrædelsesret? En genindtrædelsesret betyder, at en tidligere udtrådt lejer ret til at fortsætte lejemålet igen, hvis lejeforholdet med den indtrædende lejer, der er afstået til, ophører på grund af misligholdelse eller opsigelse fra den indtrædende lejers side, jf. ELL 55, stk. 2. Reglerne i ELL kan dog fraviges ved aftale, hvorfor det præcise indhold af en genindtrædelsesret afhænger af lejekontraktens udformning. OPGAVE 2 (Baseret delvist på spørgsmål 2.1 fra eksamensopgaven forår 2013) Spørgsmål 2.1 Kan Ulrik Skov nægte afståelsen af lejemålet? Den studerende bør indledningsvist konstatere, at lejeaftalen er indgået efter 1. januar 2000, hvor erhvervslejeloven trådte i kraft. Spørgsmål om afståelse reguleres derfor af ELL

14 Det kan ud fra oplysningerne konkluderes, at der er tale om overdragelse af lejemålet fra én juridisk person til en anden juridisk person. Den studerende bør derfor behandle og redegøre fornuftigt for, de anvendelige regler for afståelse i dette tilfælde, og om afståelsen er berettiget. Den studerende bør indledningsvist konkludere, at ELL 55 gælder deklaratorisk/udfyldende i lejeforholdet, da der ikke er aftalt særlige regler herom i lejeaftalen. Der gælder ikke et krav i ELL 55 om, at lejer forudgående skal meddele om afståelsen til udlejer eller indhente udlejers forudgående samtykke. Da der heller intet er aftalt herom i lejeaftalen, vil Ulrik Skov ikke af den grund kunne nægte afståelsen. Herefter bør de faktuelle oplysninger i opgaven anvendes bedst muligt til at vurdere, om betingelserne i ELL 55, stk. 1 til at Roskilde Tandlægeklinik A/S i dette tilfælde kan afstå til Tandlægerne Bolse & Bohr A/S. Der er ikke tvivl om, at der ville være tale om afståelse til samme branche, som er et grundlæggende krav iht. ELL 55, stk. 1, idet Sofie Bohr drive tandlægeklinik. Sofie Bohr har som uddannet tandlæge også det nødvendige branchekendskab. Opgaven giver alene sparsomme oplysninger til at vurdere, om Ulrik Skov har andre vægtige grunde til at nægte afståelsen, herunder Sofie Bohrs økonomi, jf. ELL 55, stk. 1, 1. pkt. Sofie Bohr tilbyder dog med dags varsel en selvskyldnerkaution, der kan dække ethvert krav, som Ulrik Skov måtte få. Endvidere oplyser Sofie Bohr, at hun for en del af sine likvide midler allerede har købt det nyeste state-of-the-art tandlægeudstyr på markedet, for at skifte al inventaret i klinikken ud udstyr der givetvis er dyrt at investere i. Disse oplysninger taler for, at Sofie Bohr har en god økonomi, som Ulrik Skov ikke med vægtige grunde kan indvende noget imod. Som det fremgår af spørgsmålet, bør besvarelsen - uanset konklusionerne ovenfor - også forholde sig til betydningen af Sofie Bohrs tilbud om at stille en selvskyldnerkaution. Som ovenfor nævnt kan dette være med til at tale for, at Sofie Bohrs økonomi er fornuftig. Selvskyldnerkautionen er dog uden selvstændig betydning i dette tilfælde. Ulrik Skov har heller ikke noget legalt krav iht. erhvervslejeloven på, at der som betingelse for afståelsen stilles en selvskyldnerkaution. Spørgsmålet om selvskyldnerkaution bliver nemlig kun aktuelt, hvis der er sket afståelse af lejemålet fra en fysisk person eller et selskab, hvor hæftelsen ikke er begrænset til et aktie- eller anpartsselskab, jf. ELL 55, stk. 1, 2. pkt. I dette tilfælde ville lejeren skulle stille en selvskyldnerkaution eller på lignende måde garantere for ethvert krav ifølge lejekontrakten, som udlejer måtte få mod til indtrædende selskab. I denne situation er der som beskrevet tale om afståelse fra én juridisk person med begrænset hæftelse (A/S) til en anden juridisk person med begrænset hæftelse (A/S). Ulrik Skov kan derfor ikke iht. Erhvervslejelovens 55, stk. 1 stille krav om, at der som betingelse for afståelsen stilles en selvskyldnerkaution af den indtrædende lejer, Tandlægerne Bolse & Bohr A/S. Samlet set, kan Ulrik Skov altså ikke nægte afståelsen af lejemålet. 14

15 OPGAVE 3 (Baseret delvist på spørgsmål 3.2 fra eksamensopgaven forår 2012 og spørgsmål 1.3 fra eksamensopgaven forår 2014) Spørgsmål Du bedes tage stilling til, om Kraks Rejser kan modsætte sig, at Lilly Larsen iværksætter arbejder i det lejede, Det følger af ELL 26, stk. 1, at udlejer har ret til at foretage ændringer i det lejede, så længe dette ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. En udvidelse af lejemålet med 50 m2 (svarende til en forøgelse af det lejede med 1/3) kan ikke gennemføres uden lejers accept. I GD 2005 /43 Ø kunne udlejer dette på trods gennemføre arbejderne med en udvidelse af lejemålet, da lejers hidtidige benyttelse af det lejede kunne forblive uændret, da de to områder var separate fra hinanden ved en aflåselig dør. Udlejer fik intet forbedringstillæg, og lejer måtte ikke benytte de tillagte arealer, udlejer måtte gerne gennemføre arbejderne. Afgørende må derfor også i nærværende tilfælde være, om den hidtidige brugsret til det lejede ændrer sig, og om de ekstra arealer således kan separeres fra de lejede lokaler eksempelvis ved en aflåselig dør. Er dette ikke tilfældet må lejer kunne modsætte sig, at arbejderne iværksættes. Lejer kan ikke forpligtes til at acceptere de ekstra arealer mod betaling af en merleje. Spørgsmål Du bedes tage stilling til, om Kraks Rejser kan modsætte sig, at Lilly Larsen iværksætter facaderenoveringen med opsætning af stillads, og Det følger af ELL 27, at der skal varsles iværksættelse af arbejder i det lejede med 8 ugers varsel, og at et sådan varsel tillige efter ELL 27, stk. 3, skal gives, for arbejder uden for det lejede, hvis disse arbejder medfører hindringer eller væsentlig ulempe for lejer. Dette gør opsætning af stillads foran det lejede, hvorfor udlejer skulle have varslet med 8 uger, og ikke som i dette tilfælde med 2 uger. Imidlertid kan Kraks Rejser ikke af denne årsag forhindre iværksættelsen af facaderenoveringen, men kan alene gøre eventuelle misligholdelsesbeføjelser gældende, jf. svar på spørgsmål Spørgsmål Du bedes tage stilling til, om Kraks Rejser kan modsætte sig, om Lilly Larsen i alle tilfælde på et objektivt grundlag vil være forpligtet til at betale erstatning, hvis opsætning af stillads til facaderenovering gennemføres som planlagt. Der er ikke objektivt erstatningsansvar for iværksættelse af facaderenovering med opsætning af stillads til følge, selv om 8 ugers fristen ikke er overholdt. Afgørende er derimod, at man gennemfører arbejderne i overensstemmelse med ELL 28, hvorefter ethvert arbejde som iværksættes af udlejer skal gennemføres uden afbrydelse og med størst mulig hensynstagen til lejer. Se til illustration GD 2011/69 Ø hvor udlejer ikke havde overholdt 8 ugers fristen for opsætning af stillads, men havde udført arbejdet under størst mulig hensynstagen til lejer, og blandt andet havde synliggjort lejers lejemål så godt som muligt, og hvor lejer som følge heraf hverken var berettiget til forholdsmæssigt afslag eller erstatning. 15

16 Se på den anden side GD 2011/29 Ø hvor udlejer tillige havde opsat stillads uden gyldigt varsel, og hvor stillads ikke havde iagttaget ELL 28. Det er desuden en betingelse for at få erstatning, at lejer godtgør, at denne har lidt et økonomisk tab. Der kan ikke gives et entydigt svar på, om lejer er berettiget til erstatning eller forholdsmæssigt afslag i dette tilfælde, jf. også de to nævnte domme, der nåede forskellige resultater. Diskussionen og begrundelsen for den studerendes konklusioner er derfor vigtigere end at den studerende når til enten det ene eller det andet resultat. Spørgsmål 3.2 Kan Lilly Larsen modsætte sig etableringen af den mekaniske udsugning og ventilationskanal? Hovedreglen i erhvervslejeforhold er, at lejer ikke må foretage installationer i lejemålet uden udlejers samtykke, jf. ELL 36. Der gælder dog en undtagelser for så vidt angår de såkaldte sædvanlige installationer og sædvanlige ombygninger, som lejeren har ret til at foretage i lejemålet, jf. ELL 37 og 38. Indledningsvis bør den studerende derfor tage stilling til, om den mekaniske udsugning fra køkkenet og ventilationskanal kan anses som en sædvanlig installation eller ombygning. Praksis omkring sædvanlige installationer og ombygninger i erhvervslejemål er meget begrænset, hvorfor der ikke er et helt klart svar herpå. Det fremgår af bemærkningerne i lovforarbejderne til ELL 38, at opsætning af ventilationsanlæg ikke skal anses som en sædvanlig installation, hvilket også bliver nævnt i Erhvervslejeret s. 329, hvorfor det mekaniske udsugningsanlæg og ventilationskanal sandsynligvis ikke falder ind i kategorien sædvanlige installationer. Et mekanisk udsugningsanlæg og ventilationskanal i et restaurationslejemål må derimod anses for at falde ind i kategorien sædvanlige ombygninger - altså ombygninger, der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det lejede, jf. ELL 38, stk. 1. Lejer har derfor som udgangspunkt ret til at foretage denne ombygning, men lejer skal dog give udlejer et varsel på 8 uger, inden lejer foretager ombygningen, jf. ELL 38, stk. 1, 1. og 2. pkt. Udlejer kan kun modsætte sig ombygningen, hvis udlejer kan godtgøre, at ombygningen vil være til ulempe for ejendommen eller dens lejere, jf. ELL 38, stk. 1, 3. pkt. Opgaven indeholder dog ikke nogen oplysninger om, at dette er tilfældet. Spørgsmål 3.3 Såfremt det forudsættes, at Lilly Larsen ikke kan modsætte i etableringen af den mekaniske udsugning og ventilationskanal, hvad kan Lilly Larsen så kræve? Selvom udlejer ikke kan modsætte sig etableringen af den mekaniske udsugning og ventilationskanal, har udlejer dog ret til at give rimeligt begrundede anvisninger på hvordan etableringen skal ske. Udlejer skal næppe acceptere meget uhensigtsmæssig installationer eller en stærkt skæmmende placering af ventilationskanalen, hvis installation kan ske på en mere hensigtsmæssig måde, og placeringen eller udførelsen kan være mere diskret. Dette gælder uanset om etableringen herved bliver dyrere for lejer. Udlejer kan endvidere inden etableringen kræve, at lejer stiller et rimeligt depositum til sikkerhed for udlejers eventuelle krav om retablering ved 16

17 fraflytning, jf. ELL 38, stk. 3. Ved fraflytning er udlejer også berettiget til at kræve, at lejemålet bliver retableret, altså at den mekaniske udsugning og ventilationskanal bliver fjernet med udbedring af eventuelle skader på lejemålet, jf. ELL 38, stk. 4. Under lejeforholdets beståen har lejer endvidere vedligeholdelsesforpligtelsen vedrørende installationerne. 17

18 OPGAVESÆT NR. 4 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.6 Hvad er forskellen på opsigelse og ophævelse? Opsigelse sker med hjemmel i kontrakten eller loven, og den forudsætter ingen misligholdelse fra en af parterne. Lejer skal først flytte efter udløbet af det aftalte eller lovbestemte opsigelsesvarsel. Ophævelse sker derimod ved en af parternes misligholdelse af lejeforholdet. Lejer skal flytte, når ophævelsen er kommet frem til modtageren. Spørgsmål 1.2: Kan udlejer altid opsige et erhvervslejemål? Såfremt der ikke er tale om et af de udtrykkeligt nævnte lejemålstyper i ELL 61, stk. 1, kan udlejer kun opsige et erhvervslejemål, hvis der foreligger en af de nævnte opsigelsesgrunde i ELL 61, stk. 2. Der kan endvidere være aftalt uopsigelig for udlejer, ligesom tidsbegrænsning kan være aftalt uden et opsigelsesforbehold, jf. ELL 63, stk. 1. Spørgsmål 1.3: Hvilke formkrav er der til udlejers opsigelse? Såfremt der er tale om et af de udtrykkeligt nævnte lejemålstyper i ELL 61, stk. 1, gælder der ikke nogen formkrav. For så vidt angår alle andre lejemålstyper gælder der følgende formkrav, jf. ELL 65, stk. 1: skriftlighed, oplysning om opsigelsesgrund, indsigelsesvejling og oplysning om erstatningsreglerne i ELL 66 og 67. Spørgsmål 1.4: Kan lejer altid opsige et lejemål? Lejer kan altid opsige et lejemål, medmindre der er aftalt uopsigelighed eller tidsbegrænsning uden opsigelsesforbehold, jf. ELL 63, stk. 1. I visse tilfælde kræves endvidere ægtefællesamtykke, jf. ELL 60, stk. 2. Spørgsmål 1.5 Kan lejer kræve erstatning og godtgørelse ved udlejers opsigelse? Det er vigtigt, at man skelner imellem erhvervsbeskyttede og ikke-erhvervsbeskyttede lejemål. Såfremt der er tale om et erhvervsbeskyttet lejemål, har lejer krav på såvel erstatning for det tab, som lejer lider som følge af opsigelsen, samt godtgørelse for tabt goodwill, jf. ELL 66 i sin helhed, og lejers krav på erstatning og godtgørelse kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren, jf. 68, stk. 1. Hvis der derimod er tale om et ikke-erhvervsbeskyttet lejemål, har lejer kun krav på erstatning for det tab, som lejer lider som følge af opsigelsen - altså ikke godtgørelse -, jf. modsætningsvis ELL 66 stk. 3, og parterne kan ved aftale begrænse lejers krav på erstatning jf. ELL 68, stk

19 Spørgsmål 1.6 Lejer har ikke betalt lejen den 1. i måneden, som er en torsdag. Hvornår kan udlejer tidligst sende et betalingspåkrav og efterfølgende ophævelse, hvis lejer stadig ikke betaler? Betalingspåkrav kan først sendes efter sidste rettidige betalingsdag, som er 3. hverdag efter forfaldsdagen, jf. ELL 69, stk. 3, og 43, stk. 2. Når forfaldsdagen er den 1. i måneden, og dette er en torsdag, kan betalingspåkrav først afsendes tirsdag den 6. i måneden. Såfremt man lægger til grund, at betalingspåkravet kommer frem til lejer dagen efter, altså onsdag den 7. i måneden, kan ophævelse sendes afsted den lørdag den 10. i måneden. I modsætning til påkravet må ophævelsen således gerne sendes på sidste dag i påkravsfristen, hvis blot den tidligst kommer frem til lejer dagen efter påkravsfristen, jf. bl.a. GD 2000/15Ø. Spørgsmål 1.7 Beregn påkravsgebyr af en lejerestance på kr ? I 2015 er den lovbestemte sats kr. 150, hvortil kommer et tillæg på 2 pct. af det skyldige beløb ud over kr , og det samlede beløb afrundes til nærmeste hele kronebeløb, jf. ELL 69, stk. 3. Påkravsgebyret ved en lejerestance på kr bliver derfor: (( ) x 0,02) = kr. 621 Spørgsmål 1.8: Udlejer opdager, at et butikslejemål står tomt. Kan han gøre noget? Skal han gøre noget? Udlejer kan fremsætte indsigelse og evt. senere ophævelse, jf. ELL 69, stk. 1, nr. 9. Om han SKAL gøre noget afhænger af, om hensynet til andre lejere tilsiger, at butikken skal holdes åben for ikke at forringe værdien af deres lejemål. OPGAVE 2 Spørgsmål 2.1: Kan Jens Hansen med henvisning til tidsbegrænsningen forlange, at Peter Skrædder fraflytter lejemålet? Det vil være tilstrækkeligt svar at angive, at udlejer har sprunget 3 måneders-fristen for at håndhæve tidsbegrænsningen, jf. ELL 63, stk. 2. Udlejer kan derfor ikke påberåbe sig tidsbegrænsningen. Hvis der foretages en drøftelse af holdbarheden af udlejers begrundelse for tidsbegrænsningen, må det konkluderes, at fristen for lejers sagsanlæg herom udløb senest et år efter lejeaftalens forlængelse, jf. ELL 63, stk. 3. Lejer var derfor i maj 2015 afskåret fra at kræve tidsbegrænsningen tilsidesat. Imidlertid har udlejer som nævnt før selv overskredet 3-måneders fristen i ELL 63, stk. 2, og tidsbegrænsningen er derfor bortfaldet. Spørgsmål 2.2: Er Jens Hansen berettiget til at ophæve lejemålet I lejekontraktens 1 er lejemålets anvendelse begrænset til specialfremstilling og postordrevirksomhed. 19

20 Når Peter Skrædder i stedet hovedsageligt anvender lejemålet til en butik, og altså til noget andet end det aftalte, er Jens Hansen som udgangspunkt berettiget til at kræve, at denne anvendelse ophører, og i fald dette ikke sker, kan Jens Hansen ophæve lejemålet, jf. ELL 69, stk. 1, nr. 2. Den omstændighed, at Peter Skrædder med Jens Hansens viden i enkelte tilfælde tidligere har foretaget salg direkte fra lejemålet, kan under hensyn til det begrænsede omfang ikke anses for at være en stiltiende accept fra Jens Hansens side af den nye anvendelse af lejemålet. OPGAVE 3 Spørgsmål 3.1: Du bedes tage stilling til, om Morten Andersens opsigelse er gyldigt foretaget? Dette spørgsmål omhandler, om opsigelsen fra Morten Andersen i brevet af 17. februar 2015 opfylder formkravene anført i ELL 65, stk. 1. Ifølge bestemmelsen skal opsigelsen opfylde følgende formkrav: Den skal være skriftlig Indeholde oplysning om opsigelsesgrunden Indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse Indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter ELL 66 og 67, der omhandler lejers ret til erstatning og godtgørelse i forbindelse med opsigelsen (ELL 66) og kravet til lejer om at meddele, hvis lejer vil godkende opsigelsen, men samtidig kræve erstatning og godtgørelse iht. ELL 66, jf. 67. Skriftlighedskravet er opfyldt. Morten Andersen har også opfyldt kravet til at oplyse om opsigelsesgrunden. Det må anses for tilstrækkeligt, at der i brevet oplyses, at Morten Andersen selv skal benytte det lejede. Det vil ikke være en fejl, hvis den studerende diskuterer, om Morten Andersen bør oplyse om, hvad han konkret vil benytte det lejede til, eller at det skal benyttes til Scor & Tackling ApS. Sådanne krav kan dog ikke stilles, så det må betragtes som en fejl, hvis den studerende når frem til den konklusion. En begrundelse om, at det opsiges til eget brug er tilstrækkelig klar til, at lejer kan varetage sin retsstilling og interesser. Opsigelsen indeholder også oplysning om Privathospital Kronborgs adgang til at gøre indsigelse, jf. ELL 65, stk. 2. Det er relevant at diskutere, om ordlyden inden 6 uger efter fremkomsten af dette brev giver Privathospital Kronborg en frist, der er i overensstemmelse med ordlyden af ELL 65, stk. 2, som anfører fristen til senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til lejer. Det må dog ud fra en ordlydsfortolkning og med henvisning til GD 2001/41 H antages at den angivne frist i brevet er ok. GD 2001/41 H vedrører et tilfælde, hvor udlejer i et betalingspåkrav til lejer havde angivet en påkravsfrist til inden 3 dage fra modtagelsen i stedet for senest 3 dage efter kommet frem, som det fremgik af den daværende lejelovs 93, stk. 2, 1. pkt. Højesteret nåede frem til, at formuleringerne efter sædvanligt sprogbrug måtte betyde det samme. 20

21 Derimod opfylder opsigelsen ikke kravet om, at der skal oplyses om Privathospital Kronborgs ret efter ELL 66 og 67. Denne mangel medfører, at opsigelsen som udgangspunkt er ugyldig. Dog skal den studerende efter at have konkluderet dette, nå frem til, at denne mangel ikke har bevirket en forringelse af Privathospital Kronborgs retsstilling, jf. ELL 65, stk. 1, 3. pkt. Direktøren fremsender på vegne af Privathospital Kronborgs indsigelse i brevet af 25. februar 2015, hvilket medfører, at Morten Andersen er nødsaget til at indbringe sagen for boligretten, hvis han vil opretholde opsigelsen, jf. ELL 65, stk. 2, 2. pkt. Desuden taler meget for, at Privathospital Kronborg ikke er erhvervsbeskyttet, jf. nedenfor under Ad. spørgsmål 2.b. Da det herefter gyldigt og lovligt fremgår af lejeaftalens 9 fremgår, at lejer ikke har ret til erstatning m.v. ved udlejers opsigelse, har den manglende oplysning om en lejers rettigheder efter ELL 66 og 67, ikke bevirket en forringelse af lejers retsstilling. Det bemærkes i relation hertil desuden, at der ikke er krav om, at der i en indsigelse fra lejer om, at opsigelsen ikke kan accepteres, samtidigt kan gøre erstatning gældende. Den studerende bør også bemærke, at Morten Andersen angiver en for kort opsigelsesfrist. Det fremgår nemlig af ELL 64, stk. 2, at varslet ved opsigelse til udlejers eget brug er 1 år. Denne bestemmelse kan ikke ved forudgående aftale fraviges til skade for lejer, jf. ELL 68, stk. 1. Derfor er bestemmelsen i lejeaftalens 9 om opsigelsesvarsel på 3 måneder ikke gyldigt i relation til Morten Andersens opsigelse af lejemålet til eget brug. Denne fejl i opsigelsen medfører dog ikke selve opsigelsens ugyldighed, men har blot den konsekvens, at Privathospital Kronborg skal gives 1 års opsigelsesvarsel. Konklusionen er herefter, at opsigelsen er gyldig, uanset at den lider af mangler. Spørgsmål 3.2: Du bedes tage stilling til, om Morten Andersens opsigelse er berettiget? Her skal den studerende behandle, om der er tilstrækkeligt grundlag for opsigelsen. Det kan konstateres ud fra oplysningerne, at Morten Andersen vil opsige lejemålet til brug for hans nye virksomhed, Scor & Tackling ApS. Ulrik Skov selv, som ejer ejendommen, ønsker altså ikke at benytte det lejede. Udlejers opsigelse af en lejer med den begrundelse, at udlejer selv skal benytte det lejede, jf. ELL 61, stk. 2, nr. 1, kræver at der på opsigelsestidspunktet er fuldstændig identitet mellem udlejer som opsiger, og den som skal benytte lejemålet efter opsigelsen. Morten Andersen opfylder ikke dette krav, uanset at han ejer 100 % pct. af anparterne (er eneejer) af Scor & Tackling ApS. Der kan henvises til GD 2005/35Ø, der slår dette fast. Den studerende bør allerede af den grund konkludere, at opsigelsen ikke er berettiget. Spørgsmål 3.3: Kan Morten Andersen opsige Privathospitalet Kronborgs lejemål under henvisning til ombygningen? I henhold til ELL 61, stk. 2, nr. 2, kan Morten Andersen opsige lejemålet, hvis udlejer kan dokumentere, at en ombygning af lejemålet nødvendiggør, at lejemålet skal fraflyttes. 21