TOTALvurdering. Estate mæglernes handlingsplan for salg af landbrugsejendomme med. TOTALvurdering

Transkript

1 TOTALvurdering TM Estate mæglernes handlingsplan for salg af landbrugsejendomme med TOTALvurdering Autoriseret Nykredit Partner

2 Estate mæglernes TOTALvurdering Nogle mener at ejendomsmæglere er for dyre. Oftest er det fordi de ikke ved, hvad de får for pengene. Hos Estate mæglerne nøjes vi nemlig ikke med at foretage en vurdering ud fra hvad forventningerne er til ejendommens fremtidige afkast og aktivernes regnskabsmæssige værdi. Vi udarbejder en TOTALvurdering, som både tager højde for en kvalitetsvurdering af de enkelte aktiver og aktivernes markedsmæssige værdi, baseret på udbud og efterspørgsel. Vi samarbejder med offentlige myndigheder, landbrugsspecialister og landmandens egne rådgivere, så vi er sikre på, at alle forhold er undersøgt og beskrevet i detaljer, og at der ikke opstår ubehagelige overraskelser undervejs i salgsforløbet, ligesom vi sammen med landmandens skatterådgivere sikrer, at den størst mulige del af overskuddet ved salget lander sikkert på sælgers egen konto. Ligeledes samarbejder vi med Nykredit Østifterne Forsikring, som er specialister i landbrugsforsikringer, der sikrer højest og bredest mulige dækning til konkurrencedygtige priser. Dette kan give køber helt nye mulig-heder og kan dermed være et salgsfremmende aktiv i sig selv. Vi er statsautoriserede ejendomsmæglere og er dermed selv fuldt forsikrede, hvis vi mod forventningerne skulle begå en fejl. Resultatet af dette betyder for dig, at du får fastsat en salgspris på din ejendom - fremfor en vurderingspris. Og en salgspris, der giver dig et langt større overskud, så der mere end rigeligt er penge til at aflønne en professionel ejendomsmægler, til at gennemføre salget for dig. Vi giver dig»syn for sagn«, nedfældet i denne handlingsplan, der giver dig et overblik over, hvad det er vi som minimum leverer for vort salær. Handlingsplanen er vi villige til at skrive under på. Og vi gør det, når vi har foretaget vores vurdering og fastsat salgsprisen på din ejendom - og vel at mærke inden du har bestemt dig for om vi skal sælge ejendommen for dig. Dette sikrer dig størst mulig tryghed og sikkerhed i forløbet. Og vi ved, at vi kan levere et stykke arbejde, der fuldt ud lever op til dine forventninger, og sikrer dig et professionelt resultat. Vi er selv specialister på finansieringsområdet - sammen med vores samarbejdspartner Nykredit - og kan»skrue«en finansieringsmodel sammen der gør handlen mest muligt attraktiv for køber - uden det går ud over sælgers fortjeneste ved salget.

3 Fundamentet i salgsprocessen Taler man om Alfa & Omega i en landbrugshandel, så er det vurderingsarbejdet, der ligger forud for starten af salgsprocessen. Det er her fundamentet til salget støbes. Det er her alle forhold undersøges, vejes, vurderes og vægtes. Og det er her planerne lægges for gennemførelse af salget. Derfor er det her vi primært satser vores ekspertise i en TOTALvurdering, der afdækker alle forholdene omkring ejendommen og dine forventninger til salget. Hvad der sker i de enkelte processer - før vurderingen, ved vurderingsmødet og efter besigtigelsen, frem til salgsvurderingen ligger klar - kan du danne dig et overblik over her. Hvad sker der før vurderingsmødet: Når vi har aftalt mødet, gennemgår vi i korte træk, hvilke papirer og dokumenter der er behov for at du skal finde frem til mødet. Bagest i denne handlingsplan finder du en komplet oversigt, som du kan bruge som huskeliste. Inden mødet modtager du et skema, som vi beder dig udfylde. Det drejer sig om fortegnelse over: - Besætning. - Beholdning af indhøstet avl, afgrøder og foderstoffer. - Maskiner. - Driftsinventar. Almindeligt tilgængelige oplysninger, som vi indhenter inden mødet: Tingbogsoplysninger og servitutter. BBR-oplysninger fra kommunen incl. vandafledningsforhold. GIS-kort og oplysninger fra amtet om: - Fredning, vandindvinding og skovrejsning. - Miljøfølsomme områder - med muligheder for tilskud m.v. Kontakt til amtet, hvis der kan være tale om arealer med indskrænkning i råderetten, som ikke er noteret i tingbogen eller andre offentlige dokumenter. Hvis det er aftalt, tager vi kontakt til dine eksterne rådgivere - revisor/regnskabskontor, pengeinstitut, landboforening og advokat m.m. - omkring fremskaffelse af oplysninger og dokumenter, der skal bruges i forbindelse med vurderingen, samt specielle forhold, der skal tages hensyn til.

4 Vurderingsmødet/ Vurderingen besigtigelsen? Vi starter med en generel snak omkring dine forventninger og motiver til salget og salgsprisen m.m. samt køberpotentialet i nærområdet. Besigtigelse, beskrivelse og vurdering af: - Beboelse. - Driftsbygninger. - Besætning. - Jord og afgrøder. - Maskiner og driftsinventar. - Produktionsrettigheder. Listen over dokumenter gennemgås - herunder: - Gennemgang af de enkelte dokumenter og vurdering af om indholdet stemmer overens med de faktiske forhold. - Er de nødvendige dokumenter og oplysninger ikke til stede, aftales indbyrdes hvordan de skal fremskaffes. - Der kvitteres for de modtagne dokumenter. Gennemgang af handlingsplanen og aftale om det videre forløb. Fotografering af ejendommen til udarbejdelse af salgsmateriale. Efter mødet foretages en vurdering af nærområdet: - Findes der potentielle købere i nærområdet? - Er der naboer, der ifølge landbrugsloven kan gøre krav på tillægsjord? - Ved salg af mindre ejendom - hvordan er de potentielle køberes muligheder for sammenlægning i forhold til landbrugsloven? - Ved salg af større ejendom - hvordan er mulighederne for køb/sammenlægning med andre ejendomme ifølge landbrugsloven, og hvordan er bedriftens videre udviklingsmuligheder? Vi diskuterer ejendommens muligheder, og vore forventninger til salget. - Er det en ejendom, der skal bevares som den er eller skal den udbygges? - Er der tale om en speciel ejendom, der henvender sig til en speciel køberkreds?

5 Efter mødet? Eksterne rådgivere kontaktes efter nærmere aftale omkring driftsforhold, økonomi og skattemæssige forhold. Fremskaffelse af dokumenter og oplysninger omkring ejendommen, bedriften, kapacitetsberegninger m.m. Hvad tages der hensyn til ved vurderingen? Vurderingen foretages udfra en realværdibetragtning, rentabilitetsberegning og en kvalitativ og markedsmæssig vurdering af de enkelte aktiver hver for sig. Desuden foretages en skattemæssig vurdering på vægtning af de forskellige aktiver i forhold til hinanden. Realværdibetragtningen: Er en vurdering af udbud og efterspørgsel og hvor stor interessen er for ejendommen. Hvordan er besætningen sammensat og hvad er markedsprisen. Rentabilitetsberegningen: Udarbejdes som en samlet vurdering af hvor meget ejendommen/bedriften har af indtjeningsmuligheder og afkast m.m. Dette gøres eventuelt i samarbejde med revisor og landbrugskonsulenter Vurdering af de enkelte aktiver: Beboelse og driftsbygninger vurderes ud fra en helhedsbetragtning: - Sundhedstilstand. - Vedligeholdelsestilstand. - Byggemæssige kvaliteter og potentiale. - Hvad trænger til en udskiftning og en»kærlig hånd«. - Er der bygninger, der skal rives ned, foretages der en nedrivningsvurdering, og der kan eventuelt indhentes konkret tilbud på arbejdet. Jord og afgrøder vurderes med baggrund i bl.a. markplaner og leveringskontrakter m.m. Er der tale om specialafgrøder, tages en jordbrugskonsulent med på råd. Maskiner og driftsinventar vurderes ud fra en regnskabsmæssig værdi sammenholdt med maskinauktionernes vurdering - hvor den højeste af flere værdier lægges til grund for vurderingen. Er der mange nyere maskiner, kan det være en fordel for køber, at der udarbejdes en leasingaftale, så købers finansieringsbehov lettes. Mulighederne undersøges og dokumenteres. Produktionsrettigheder vurderes ud fra en markedsmæssig værdi. Skattemæssig vurdering: Den skattemæssige vurdering udarbejdes evt. i samarbejde med revisor. Her vægtes aktiverne - beboelse, driftsbygninger, besætning, jord, maskiner, inventar og produktions-rettigheder - op mod hinanden, og der fastsættes en optimal vægtning bl.a. med baggrund i, hvordan genvundne afskrivninger m.m. kan påvirke salgsprovenuet. Er der tale om generationsskifte til familie eller nære medarbejdere, afdækkes betingelserne for succession i skatteretten efter de gældende regler. Finansiering og forsikring: Inden udkastet til udbudsmaterialet gøres klart, undersøges finansieringsmulighederne grundigt gennem vores samarbejdspartner Nykredit. Forsikringer er i sig selv en post i købers driftsbudgetter. Derfor indhentes der tilbud på forsikringer hos Nykredit Østifterne Forsikring, bl.a. også på drifttabsforsikring i forbindelse med ejerskifte. Så er salgsprisen regnet ud Med baggrund i vores vurderinger og analyser fastsætter vi herefter ejendommens forventede salgspris, og så er det tid til at mødes igen: Vi fremlægger udkast til udbudsmaterialet, herunder: Salgsbudget og provenuberegning. Udkast til salgsmateriale og salgsopstilling. Forslag til markedsføringsplan. Udkast til salgsaftale. Materialet gennemgås og tilrettes, og når vi er enige om betingelserne, er salgsaftalen klar til underskrift og salgsarbejdet kan starte.

6 Hvordan forløber salgsprocessen? Når udbudsvilkårene er tilrettet og salgsaftalen underskrevet, underretter vi sælgers rådgivere om aftalen, og salgsarbejdet går i gang: De sidste fotos og evt. luftfoto tages og salgsmaterialet klargøres til godkendelse. Efter godkendelse sendes salgsopstillinger uopfordret ud til interesserede købere, som vi har noteret i vort veludbyggede køberkartotek. Salgsopstillinger sendes ud til potentielle købere i nærområdet. Annonceudkast udarbejdes og annoncering sættes i gang efter de aftalte planer. Ejendommen sættes til salg på Internettet på Til Salg skilte sættes op - hvis dette ønskes. Når køberne henvender sig: Salgs- og udbudsmateriale sendes ud. Telefonisk opfølgning på købere for afdækning af interessen og supplering af oplysninger omkring ejendommen. Når køber ønsker fremvisning af ejendommen, koordineres dette mellem køber og sælger. Fremvisninger gennemføres. Sælger kontaktes løbende omkring handlingsforløbet. Når køber vil handle: Når køber henvender sig, varetager vi det videre forløb, og forsyner køber og købers rådgivere med de relevante oplysninger, som de har brug for i forbindelse med købet. Når køber og dennes rådgivere har gennem-arbejdet materialet, fremsættes der et købstilbud, som sammen med sælgers udbudsmateriale er det egentlige forhandlingsgrundlag. Vi gennemfører og koordinerer hele forhandlingsforløbet sammen med sælger, køber og deres rådgivere, og udarbejder på dette grundlag udkast til slutseddel/købsaftale. Når betingelserne er godkendt af begge parter underskrives slutsedlen/købsaftalen af begge parter. Er der tale om en købsaftale, der er betinget af godkendelse fra køberes rådgivere, sørger vi for at indhente de fornødne godkendelser, og varetager at købsaftalen bliver endelig. Når aftalen er endelig Når alle betingelser i handlen, finansiering m.v. er på plads, og handlen dermed er endelig, kan sagen gå ind i den afsluttende fase. Men hermed er vort arbejde ikke afsluttet. Vi sørger for klargøring og aflevering af alt materialet til advokat/ejendomskonsulent for udarbejdelse af skøde. Vi deltager altid i skødemødet og kan eventuelt koordinere indkaldelsen. Vi medvirker ved optælling af besætning, inventar, maskiner og beholdninger m.m. Vi foretager aflæsning af el, vand og varme. Vi sikrer overlevering af gødningsregnskab og sprøjtejournaler. Først når alt dette er på plads, er vort arbejde afsluttet, og ejendommen er klar til overtagelse.

7 Oplysninger og dokumenter, som vi skal bruge i forbindelse med vurderingen og udarbejdelsen af salgsmaterialet: Oplysninger og dokumenter, som vi skal bruge i forbindelse med vurderingen og udarbejdelsen af salgsmaterialet: Skøde original/kopi. Matrikelkort original/kopi. Årsopgørelser på faste lån - realkredit m.m. - incl. kontrolkoder (4 cifre) til indhentning af detaljerede restgældsoplysninger. Kopi af pantebreve. BBR-ejermeddelelse. Forsikringspolicer med præmie. Årsopgørelse forbrugsafgifter: El Vand Varme Seneste ejendomsvurdering. Ejendomsskattebillet. Oplysninger om produktionsrettigheder: Dyreenheder/kapacitet Mælkekvote Frøkontrakter Kartoffelkontrakter Skøde original/kopi. Matrikelkort original/kopi. Årsopgørelser på faste lån - realkredit m.m. - incl. kontrolkoder (4 cifre) til indhentning af detaljerede restgældsoplysninger. Kopi af pantebreve. BBR-ejermeddelelse. Forsikringspolicer med præmie. Årsopgørelse forbrugsafgifter: El Vand Varme Seneste ejendomsvurdering. Ejendomsskattebillet. Oplysninger om produktionsrettigheder: Dyreenheder/kapacitet Mælkekvote Frøkontrakter Kartoffelkontrakter Oplysninger om opbevaringsaftaler på husdyrgødning. Kopi af hektarstøtte-ansøgning. Markkort/plan. Bygningstegninger. Oplysninger om kontraktforbehold - købekontrakter m.m. Oplysninger om leasingaftaler. Oplysninger om forpagtningsforhold. Oplysninger om afvandingsforhold/digelaug. Vandingstilladelse. Oplysninger om gødningsaftaler. Oplysninger om jagtforhold. Oplysninger om opbevaringsaftaler på husdyrgødning. Kopi af hektarstøtte-ansøgning. Markkort/plan. Bygningstegninger. Oplysninger om kontraktforbehold - købekontrakter m.m. Oplysninger om leasingaftaler. Oplysninger om forpagtningsforhold. Oplysninger om afvandingsforhold/digelaug. Vandingstilladelse. Oplysninger om gødningsaftaler. Oplysninger om jagtforhold. Vi står inde for de punkter, vi i fællesskab har gennemgået i Estate mæglernes handlingsplan, og at det er dette vi som minimum vil gennemføre i forbindelse med salget af din ejendom. (underskrift) KOPI TIL MÆGLER

8 Midtbyens EjendomsCenter Statsaut. ejendomsmægler & Valuar MDE Bygaden Bykøbing Tlf Fax