Analyse af mulighederne for etablering af rehabiliteringscenter med midlertidige pladser i Glostrup Kommune

Transkript

1 Analyse af mulighederne for etablering af rehabiliteringscenter med midlertidige pladser i Glostrup Kommune Appendiks Gennemførelsesgrundlag og finansieringsmodel Indledning Formålet med denne del af analysen er at undersøge mulighederne for tilvejebringelse af et finansielt gennemførelsesgrundlag for etablering af det ønskede rehabiliteringscenter med baggrund i Almenboliglovens fordelagtige støtte- og tilskudsmuligheder for ældreboliger og servicearealer. Der tages afsæt i arealopgørelser og prisoverslag i MW Arkitekters analyse i Afsnit 1, der omhandler analyse af de fysiske og indretningsmæssige muligheder på Plejecentret Sydvestvej og Plejecentret Dalvangen, og er baseret på et vejledende byggeprogram ("ønskeliste"), der i videst mulige omfang søges opfyldt indenfor de gældende fysiske begrænsninger. Det er oplyst, at begge plejecentre er opført med støtte- og tilskud efter Almenboligloven eller den tidligere Ældreboliglov. Som følge af de særlige regler, der dermed gælder for omdannelse af de pågældende bygningsafsnit i plejecentrene, herunder ved ombygning, eller nedlæggelse med henblik på ombygning, er det tilstræbt i videst mulige omfang at respektere eksisterende boligers lejlighedsskel og at begrænse nedlæggelse af eksisterende boliger med henblik på ombygning til servicearealer til et minimum. Det skal i den forbindelse understreges, at nedlæggelse af eksisterende ældreboliger, der er opført med boligministeriel støtte, kræver ministeriel tilladelse, for tiden fra Udlændige-, Integrations- og Boligministeriet, og at en tilladelse som minimum vil medføre at fremtidig støtte til disse hidtidige boligarealer ophører og en forholdsmæssig andel af den statsstøttede finansiering vil kræves indfriet. Det vil gælde uanset, om der andetsteds i kommunen etableres erstatningsboliger, om end disse boliger naturligvis kan opnå støtte efter gældende bestemmelser for etablering af nye ældreboliger. Gennemførelsesgrundlag Ældreboliger er en fællesbetegnelse for boliger til ældre og personer med handicap, herunder boliger, hvor der tilbydes midlertidigt ophold for personer med aflastnings- eller rehabiliteringsbehov. Når der er tilknyttet såkaldte servicearealer til boligerne, betegnes de som plejeboliger. Boligerne er siden plejeboligreformen, der trådte i kraft den 1/1-1996, og introducerede begrebet almene plejeboliger, typisk finansieret efter Almenboliglovens bestemmelser. Boliger og servicearealer kan være ejet af en boligorganisation eller typisk af kommunen. Almenboligloven giver således i 115, stk. 2, nr. 1 og 2, mulighed for etablering af kommunale almene ældreboliger (plejeboliger) med favorabel økonomisk støtte, enten ved nybyggeri eller ved ombygning af eksisterende bygningsarealer, dog bortset fra arealer, der tidligere har modtaget boligministeriel støtte, jf. ovennævnte ministerielle problemstilling. Aflastningsboliger eller rehabiliteringsboliger er en variant af den almene plejebolig. Hjemlen for kommunen til at indtræde som lejer af almene ældreboliger (plejeboliger) for at stille disse midlertidigt til

2 rådighed for borgere, der i en periode har behov for aflastning eller rehabilitering findes i 17, stk. 4 i den fortsat gældende Ældreboliglov, hvor det hedder: "Ældreboliger kan efter kommunalbestyrelsens bestemmelse lejes af kommunen og stilles til rådighed for personer, der har brug for boligen som en midlertidig aflastningsbolig. Kommunen betaler et til lejen svarende beløb for de boliger, der anvendes som aflastningsboliger.". Adgangen findes beskrevet helt tilbage i kapitel 9 i Boligstyrelsens Vejledning af 25/ om administration af ældreboliger, og gentages i Afsnit 7.5 i Bygge- og Boligstyrelsens Vejledning af 27/ om udlejning af almene boliger m.v.. En almen ældrebolig (plejebolig) kan således stilles til rådighed som aflastnings- eller rehabiliteringsbolig efter behov. Der er ikke tale om en permanent mærkning af boligens funktion som andet end almen ældrebolig (plejebolig). Dog bemærkes, at ved sædvanlig udlejning nyder lejeren naturligvis den beskyttelse mod opsigelse, som den almene lejelovgivning yder, inden en given bolig kan frigøres og anvendes midlertidigt til aflastning eller rehabilitering. Frigørelse af almene ældreboliger (plejeboliger) med henblik på midlertidig anvendelse som aflastningseller rehabiliteringsbolig af kortere eller længere varighed forudsætter således frivillig genhusning af lejerne i kombination med midlertidig friholdelse af lejemålet ved naturlig afgang, såfremt alle pågældende boliger under rehabiliteringscentret ønskes ibrugtaget samtidigt. Finansiering Støtten til almene ældreboliger (plejeboliger) indebærer, at kommunen (indtil videre ved tilsagn frem til årsskiftet 2016/17) opnår adgang til at finansiere 88% af de samlede anlægsudgifter ved statsstøttet realkreditlån, eller lignende lån i Kommunekredit, og begrænse den kontante anlægsudgift til 12% (inklusive 2% beboerindskud). Momsen af anlægsudgifterne kan ikke afløftes. For støttetilsagn, der meddeles efter årsskiftet, øges den kommunale grundkapital til 14%, og lånefinansieringen reduceres til 84%, hvis ikke andet besluttes ved finanslovsforhandlingerne senere på året. Hvis eller når den midlertidige anvendelse af en bolig til aflastning eller rehabilitering ophører, opkræves 2% beboerindskud ved (gen-)udlejning, med mindre kommunen er pligtig til at dække indskuddet som lån qua 54 i lov om individuel boligstøtte eller som tilskud i henhold til 74 i Almenboligloven. Staten refunderer med to tredjedele kommunens nettoudgifter til indskuddækning. Til gengæld påtager kommunen sig den årlige ydelse på kun 2,8% (det første år) af de samlede anlægsudgifter (kun så længe den midlertidige anvendelse som aflastnings- eller rehabiliteringsbolig varer, forstås). Ydelsen indekseres med prisudviklingen. Hertil kommer naturligvis bygningsdrift og driftsudgifter i øvrigt, samt personaleudgifter, forbrug, med videre. Etablering af servicearealer ved nybyggeri eller ombygning af eksisterende bygningsarealer kan opnå et tilskud efter Almenboligloven på kr. pr. tilknyttet plejebolig, dog forudsat, at de pågældende boliger ikke tidligere har udløst tilskud. Tilskuddet anvendes som bidrag til nedbringelse af servicearealernes anlægsudgifter. Desuden kan momsen af anlægsudgifterne afløftes. De resterende anlægsudgifter finansieres kontant af kommunen. Driften af servicearealerne er en kommunal udgift ligesom personaleudgifter, forbrug, etc. Det gælder uanset, om en bolig udlejes eller anvendes midlertidigt til aflastning eller rehabilitering.

3 Løsning 1 med 16 midlertidige pladser 16 eksisterende plejeboliger i alt fordelt på 3. sal og 4. sal på Plejecentret Sydvestvej frigøres for nuværende udlejning og anvendes som 16 midlertidige rehabiliteringsboliger uden væsentlig ombygning. Servicearealer til rehabiliteringscentret etableres dels i mindre omfang ved genanvendelse af eksisterende servicearealer, dels ved ombygning af 4 eksisterende plejeboliger, der nedlægges. Det forudsættes, at der efter ansøgning opnås tilladelse fra ministeriet til nedlæggelsen af plejeboligerne. Det antages, at de oprindeligt 20 plejeboliger allerede har udløst servicearealtilskud ved opførelsen. Videre antages, at kommunen allerede dækker indskud vedrørende de oprindeligt 20 plejeboliger således, at den fremtidige anvendelse som rehabiliteringsboliger ikke udløser yderligere indskudsdækning, men kan betyde, at statens to tredjedels-refusion ophører i den periode, hvor boligerne anvendes til rehabilitering. Der er ikke taget højde for denne problemstilling i beregningen af de kommunaløkonomiske konsekvenser. Erstatningsboliger for de nedlagte plejeboliger etableres ved ombygning af eksisterende sengepladser i Plejecentret Dalvangens nordøstlige fløj. Eksisterende 4 aflastningsboliger i Plejecentret Dalvangens sydvestlige fløj bevares, men indregnes ikke under rehabiliteringscentrets kapacitet på grund af den adskilte placering. 16 stk eks. PB til Rehab 0 m², i alt 0 m² (ex depot, inkl fælles-/adgangsareal) 4 stk PB-erstatning ved ombyg 50 m², i alt 200 m² (ex depot, inkl anslået fælles-/adgangsareal) Boligareal i alt 200 m² 1 stk serviceareal 240 m², i alt 240 m² Etageareal i alt 440 m² Budgetoverslag på Skema A-niveau: kr inkl moms Håndværkerudgifter iht overslag Grundværdi for nybyggeri ej aktuel 0 0 Stikledninger og tilslutningsafgifter og terrænudgifter, anslået Standardaptering anslået kr pr m² til fx belysning, møbler, hvidevarer, etc Tekniske og administrative og finansielle omkostninger, anslået 20% af total Samlet investeringsramme Rammebeløb boliger i alt: Lån fra KommuneKredit til boligerne 88% Beboerindskud 2% Statstilskud til servicearealer ( kr pr tilknyttet bolig, forudsættes udtømt) Momsrefusion (gælder kun servicearealer) Kommunaløkonomisk likviditet i etableringsfasen - Brutto Kapitalisering af grundværdi Dækning af beboerindskud Nye PB + kr pr PB til Rehab Indfrrielse af statsstøttet restgæld fsv angår PB, der nedlægges, anslået Kommunaløkonomisk likviditet i etableringsfasen - Netto

4 Lejeniveau for rehabiliteringscenter: kr Byggeriets årlige kapitaludgifter (plejeboliger, ej Rehab) 0 0 Byggeriets årlige bygningsdrift, anslået 400 kr pr m² Gældende leje for oprindelige plejeboliger til Rehab kr pr md Kommunaløkonomisk likviditet i driftsfasen - Netto Løsning 2 med i alt 18 (22) midlertidige pladser 18 nye plejeboliger med et mindre lokalt serviceareal opføres som nybyggeri på Plejecentret Dalvangens uudnyttede friareal og anvendes som midlertidige rehabiliteringsboliger i kombination med eksisterende 4 aflastningspladser i sydøstlig fløj. Der forudsættes dispensation fra den makimale bebyggelsesgrad i henhold til Kommuneplanen. Servicearealer i øvrigt til rehabiliteringscentret etableres ved ombygning af eksisterende servicearealer og sengeafsnit i nordøstlig fløj. Der etableres opvarmet forbindelsesgang mellem nybyggeriet og den ombyggede fløj. Værdien af grundarealet til nybyggeriet forudsættes indregnet i de samlede anlægsudgifter, og kapitaliseres som et kontant tilskud til kommunen uden afståelse af grundarealet. 18 stk PB til Rehab ved nybyg 55 m², i alt 990 m² (ex depot, inkl fælles-/adgangsareal) 0 stk PB til Rehab ved ombyg 0 m², i alt 0 m² Boligareal i alt 990 m² 1 stk serviceareal 351 m², i alt 351 m² Etageareal i alt m² Budgetoverslag på Skema A-niveau: kr inkl moms Håndværkerudgifter iht overslag Grundværdi for nybyggeri, anslået kr pr m² Stikledninger og tilslutningsafgifter og terrænudgifter, anslået Standardaptering anslået kr pr m² til fx belysning, møbler, hvidevarer, etc Tekniske og administrative og finansielle omkostninger, anslået 20% af total Samlet investeringsramme Rammebeløb boliger i alt: Lån fra KommuneKredit til boligerne 88% Beboerindskud 2% Statstilskud til servicearealer ( kr pr tilknyttet bolig) Momsrefusion (gælder kun servicearealer) Kommunaløkonomisk likviditet i etableringsfasen - Brutto Kapitalisering af grundværdi Dækning af beboerindskud Nye PB

5 + Indfrrielse af statsstøttet restgæld fsv angår PB, der nedlægges, anslået 0 0 Kommunaløkonomisk likviditet i etableringsfasen - Netto Lejeniveau for rehabiliteringscenter: kr Byggeriets årlige kapitaludgifter (2,8% af boligernes anskaffelsessum) Byggeriets årlige bygningsdrift, anslået 400 kr pr m² Gældende leje for oprindelige plejeboliger til Rehab Ej aktuelt 0 0 Kommunaløkonomisk likviditet i driftsfasen - Netto Løsning 3 med i alt 25 (29) midlertidige pladser 18 nye plejeboliger med et mindre lokalt serviceareal opføres som nybyggeri på Plejecentret Dalvangens uudnyttede friareal og anvendes som midlertidige rehabiliteringsboliger i kombination med eksisterende 4 aflastningspladser i sydøstlig fløj. Der forudsættes dispensation fra den makimale bebyggelsesgrad i henhold til Kommuneplanen. Desuden etableres 7 nye plejeboliger ved ombygning af eksisterende servicearealer og sengeafsnit i nordøstlig fløj og anvendes som yderligere midlertidige rehabiliteringsboliger. Servicearealer i øvrigt til rehabiliteringscentret etableres ved ombygning af øvrige eksisterende servicearealer og sengeafsnit i nordøstlig fløj, inklusive produktionskøkkenet, der nedlægges. Der etableres nyt modtage køkken ved ombygning af eksisterende lokale med placering ved p-pladserne. Der etableres opvarmet forbindelsesgang mellem nybyggeriet og den ombyggede fløj. Værdien af grundarealet til nybyggeriet forudsættes indregnet i de samlede anlægsudgifter, og kapitaliseres som et kontant tilskud til kommunen uden afståelse af grundarealet. 18 stk PB til Rehab ved nybyg 55 m², i alt 990 m² (ex depot, inkl fælles-/adgangsareal) 7 stk PB til Rehab ved ombyg 50 m², i alt 350 m² (ex depot, inkl anslået fælles-/adgangsareal) Boligareal i alt m² 1 stk serviceareal inkl modt.køk 380 m², i alt 380 m² Etageareal i alt m² Budgetoverslag på Skema A-niveau: kr inkl moms Håndværkerudgifter iht overslag Grundværdi for nybyggeri, anslået kr pr m² Stikledninger og tilslutningsafgifter og terrænudgifter, anslået Standardaptering anslået kr pr m² til fx belysning, møbler, hvidevarer, etc Tekniske og administrative og finansielle omkostninger, anslået 20% af total Samlet investeringsramme Rammebeløb boliger i alt: Lån fra KommuneKredit til boligerne 88%

6 - Beboerindskud 2% Statstilskud til servicearealer ( kr pr tilknyttet bolig) Momsrefusion (gælder kun servicearealer) Kommunaløkonomisk likviditet i etableringsfasen - Brutto Kapitalisering af grundværdi Dækning af beboerindskud Nye PB Indfrrielse af statsstøttet restgæld fsv angår PB, der nedlægges, anslået 0 0 Kommunaløkonomisk likviditet i etableringsfasen - Netto Lejeniveau for rehabiliteringscenter: kr Byggeriets årlige kapitaludgifter 2,8% af boligernes anskaffelsessum Byggeriets årlige bygningsdrift, anslået 400 kr pr m² Gældende leje for oprindelige plejeboliger til Rehab Ej aktuelt 0 0 Kommunaløkonomisk likviditet i driftsfasen - Netto Løsning 4 med i alt 13 (17) midlertidige pladser og en reduktion på 2 plejeboliger 13 nye plejeboliger etableres ved ombygning af eksisterende servicearealer, inklusive produktionskøkkenet, og sengepladser i Plejecentret Dalvangens nordøstlige fløj og anvendes som midlertidige rehabiliteringsboliger i kombination med eksisterende 4 aflastningsboliger i sydøstlig fløj. Servicearealer til rehabiliteringscentret etableres dels ved genanvendelse af eksisterende servicearealer, dels ved ombygning af 2 eksisterende plejeboliger i sydvestlig fløj, der nedlægges. Det forudsættes, at der efter ansøgning opnås tilladelse fra ministeriet til nedlæggelsen af plejeboligerne. Der etableres ikke erstatningsboliger for de nedlagte plejeboliger. Der etableres nyt modtage køkken ved ombygning af eksisterende lokale med placering ved p-pladserne. 4 stk eks. PB fra Aflast til Rehab 0 m², i alt 0 m² (ex depot, inkl fælles-/adgangsareal) 13 stk PB til Rehab ved ombyg 50 m², i alt 650 m² (ex depot, inkl anslået fælles-/adgangsareal) Boligareal i alt 650 m² 1 stk serviceareal 240 m², i alt 240 m² Etageareal i alt 890 m² Budgetoverslag på Skema A-niveau: kr inkl moms Håndværkerudgifter iht overslag Grundværdi for nybyggeri ej aktuel 0 0 Stikledninger og tilslutningsafgifter og terrænudgifter, anslået Standardaptering anslået kr pr m² til fx belysning, møbler, hvidevarer, etc Tekniske og administrative og finansielle omkostninger, anslået 20% af total

7 Samlet investeringsramme Rammebeløb boliger i alt: Lån fra KommuneKredit til boligerne 88% Beboerindskud 2% Statstilskud til servicearealer ( kr pr tilknyttet bolig, forudsættes udtømt) Momsrefusion (gælder kun servicearealer) Kommunaløkonomisk likviditet i etableringsfasen - Brutto Kapitalisering af grundværdi Dækning af beboerindskud Nye PB + kr pr PB til Rehab Indfrrielse af statsstøttet restgæld fsv angår PB, der nedlægges, anslået Kommunaløkonomisk likviditet i etableringsfasen - Netto Lejeniveau for rehabiliteringscenter: kr Byggeriets årlige kapitaludgifter (plejeboliger, ej Rehab) 0 0 Byggeriets årlige bygningsdrift, anslået 400 kr pr m² Gældende leje for oprindelige plejeboliger til Rehab kr pr md Kommunaløkonomisk likviditet i driftsfasen - Netto