By- og boligpolitik for Gladsaxe Kommune

Transkript

1 GLADSAXE By- og boligpolitik for Gladsaxe Kommune Udarbejdet af Gladsaxe Kommune i 2014 gladsaxe.dk

2 Indholdsfortegnelse Hvorfor en By- og boligpolitik 2 Intro 3 Borgerne i Gladsaxe Kommune 4 Flere boliger 6 Forskellige boligtyper 7 Tidssvarende boliger 8 Byomdannelse 9 Almene boliger 10 GladsaxeLiv 11 Byens udtryk 12 Det grønne 13 Indsatsområder 14 Hvorfor en By- og boligpolitik By- og boligpolitikken skal være med til at sikre rammerne for Gladsaxe Kommune som et attraktivt sted at bo og leve. Vi får flere borgere og arbejdspladser. I 2013 rundede vi indbyggere på vores 25 km 2. Det giver muligheder, og det skaber udfordringer, som det er vores opgave at forholde os til, så vi er på forkant med udviklingen. Gladsaxe er en del af hovedstadsområdet, som er det største vækstområde i Danmark. Der er mange arbejdspladser, og mange vælger at bosætte sig i hovedstadsområdet. Tendensen går mod at flere og flere ønsker at bo i byen. Gladsaxe Kommune er derfor i tæt konkurrence med de omkringliggende kommuner, når det gælder om at tiltrække nye borgere. Samtidig bliver befolkningen markant ældre, hvilket ændrer kravene til boliger og byrum. Gladsaxe skal kunne stille de rigtige tilbud til rådighed ved blandt andet at skabe nye muligheder for boligbyggeri. Skal vi fortsat være attraktive for familier, skal vores nye boliger også svare til nutidens krav til en moderne familiebolig. Samtidig skal vi sikre, at vores eksisterende boligområder er tidssvarende og attraktive, så Gladsaxe også i fremtiden kan rumme alle borgere og give plads til alle livsformer. By- og boligpolitikken bygger på en tilflytteranalyse, en boliganalyse og en bylivsanalyse, som giver overblik over borgernes ønsker til boligen og boligområdet. Analyserne beskriver også, hvad der kendetegner vores forskellige boligområder, og hvem der bor her. De giver os et billede af, hvilke områder der skal udvikles, hvilke typer af boliger der er behov for, og hvad boligudbuddet betyder for befolkningssammensætningen på sigt. Politikken skal være Byrådets platform for den løbende planlægning og prioritering af by- og boligprojekter i Gladsaxe både private, kommunale og støttede projekter. Vi er i Gladsaxe en socialt bæredygtig kommune, der har et bredt udvalg af attraktive boliger og boligområder for alle gennem alle dele af livet. Det skal vi fortsat være, og netop derfor skal vi løbende udvikle byens boliger og byrum, så vi bliver ved med at kunne tilbyde gode rammer for hverdagslivet også når vi bliver flere borgere, og når sammensætningen i befolkningen ændrer sig. Karin Søjberg Holst Borgmester 2

3 Intro Gladsaxe i vækst De seneste år er indbyggertallet i Gladsaxe steget. Udviklingen har været positiv for Gladsaxe og uden tilflytning ville andelen af borgere i den erhvervsaktive alder falde på grund af den stadig stigende levealder og det lave fødselstal. Men væksten kommer ikke af sig selv. Gladsaxe er i konkurrence med andre kommuner, og hvis vi forsat skal kunne tiltrække nye borgere og fastholde de nuværende, så skal vi løbende forbedre by- og boligmulighederne i Gladsaxe. Gladsaxe har derfor sat vækst på dagsorden og arbejder med en vækststrategi for kommunen. By- og boligpolitikken er en del af denne strategi. På baggrund af henholdsvis en tilflytteranalyse, en bolig- og en bylivsanalyse har det været muligt at se på borgernes ønsker til boligen og boligområderne. Tilsammen har denne viden om nutidige og fremtidige tendenser dannet grundlag for by- og boligpolitikken. Bæredygtig udvikling Byrådet i Gladsaxe ønsker at fremme en bæredygtig udvikling. Det fremgår af såvel den seneste Kommunestrategi som af planstrategi 2012 og Kommuneplan Med bæredygtig menes en by, der er i balance både socialt, miljømæssigt og økonomisk. Socialt bæredygtig byudvikling indebærer blandt andet, at vi skal fremme en befolkningssammensætning, hvor der er plads til alle. En bæredygtig befolkningssammensætning også på længere sigt forudsætter, at kommunen har en varieret boligsammensætning, som appellerer til forskellige befolkningsgrupper. Der skal være boligområder med forskellige ejerformer, og boliger med varierende størrelse, så alle familietyper har mulighed for at finde en god bolig. Miljømæssig bæredygtig byudvikling indebærer blandt andet, at de eksisterende byområder skal udnyttes mere effektivt, og særligt skal de stationsnære arealer udnyttes mere intensivt. Vi skal i fremtiden bygge lidt tættere og mere kompakte bygningstyper, end vi gør i dag, da det giver muligheder for at opnå væsentlige reduktioner af energiniveau og udledning af CO 2. Og vi skal i højere grad bygge stationsnært for at fremme en bæredygtig transportform. Samtidig med at vi bygger tættere, skal vi sikre det grønne præg af hensyn til såvel borgerne, der lægger vægt på grønne omgivelser, som til plante- og dyrelivet og muligheden for at udvikle biodiversiteten. Politikkens rolle By- og boligpolitikken indeholder en række mål og midler for, hvordan vi arbejder med en bæredygtig udvikling i Gladsaxe. Sammen skal de økonomiske, sociale og miljømæssige hensyn være fundamentet for den måde, vi i fremtiden tænker Gladsaxes by- og boligområder på. På det mere konkrete níveau vil politikken være rammesættende, når der udarbejdes lokalplaner og kommuneplan, i dialoger med boligselskaber og bygherrer og i forbindelse med udarbejdelse af helhedsplaner. Samlet sikrer den, at vi får en by med kvalitet, arkitektur og variation. Sådan er politikken bygget op... By- og boligpolitikken indledes med et afsnit 'Borgerne i Gladsaxe' som kortfattet beskriver Gladsaxe i dag, og de udfordringer kommunen som bosætningskommune står overfor i fremtiden. Udfordringerne har betydning for de valg, der træffes i selve politikken. Politikdelen er opdelt i temaerne 'Flere boliger', 'Forskellige boligtyper', 'Tidssvarende boliger', 'Byomdannelse', 'Almene boliger', 'GladsaxeLiv', 'Byens udtryk' og 'Det grønne'. For hvert tema fastlægges en række mål og handlinger. Politikkens temaer samles i otte konkrete indsatsområder, som er vist på indsatskortet bagerst i dokumentet. 3

4 Borgerne i Gladsaxe Kommune Hvem er vi? Vi bor i dag godt borgere i Gladsaxe Kommune. Befolkningssammensætningen ligner på mange måder resten af Hovedstadsregionen, dog har vi en større andel af familier med børn end regionen som helhed. Uddannelsesniveau og tilknytning til arbejdsmarkedet ligger også på niveau med den øvrige Hovedstadsregion, hvor 37 % har et uddannelsesniveau svarende til grundskole eller gymnasium, 29 % har en erhvervsuddannelse og 30 % en videregående uddannelse. I årene frem til 2007 har befolkningstallet i Gladsaxe været forholdsvis stabilt, mens der fra 2007 til 2011 er sket en stigning på ca borgere. Stigningen skyldes primært de mange nye boliger i Gyngemosen, men kommer også til udtryk i en forøget nettotilflytning til kommunen fra 2006 og frem. Frem til 2028 forventes befolkningstallet at stige med i alt yderligere ca indbyggere. Denne stigning forudsætter vækst i vores byomdannelsesområder. Befolkningsprognosen er således tæt forbundet til udviklingen i vores byomdannelsesområder og bevægeligheden på boligmarkedet. Udfordring: Befolkningsprognosen viser, at andelen af unge, erhvervsaktive og ældre stiger, mens andelen af børn falder en smule. Hvis Gladsaxe også i fremtiden skal være et samfund i social balance, er der behov for, at kommunen fortsat kan tiltrække unge erhvervsaktive børnefamilier i konkurrence med de omkringliggende kommuner. UNGE I GLADSAXE Ændrer vi på planerne for byomdannelsesområderne ændrer befolkningsprognosen sig tilsvarende. For perioden fra nu til 2028 er billedet samlet set, at andelen af unge, erhvervsaktive og ældre stiger, mens andelen af børn falder en smule. Det skyldes, at vi får færre børn. Resultatet bliver på sigt, at færre skal forsørge flere. Tendensen viser sig med samme styrke på landsplan. De demografiske forskydninger i den samlede befolkning betyder, at den rytme, som har præget Gladsaxes villaområder, er under forandring. De ældre lever længere og bliver boende længere tid i den samme bolig. Derudover har ejendomspriserne de senere år gjort det svært for unge at komme ind på boligmarkedet. Samtidig med at befolkningsprognosen viser, at andelen af ældre stiger, indikerer alle analyser, at der vil være en forbedret sundhedstilstand blandt samme befolkningsgruppe. Der kan derfor ikke sættes lighedstegn mellem behovet for ældre- og plejeboliger og væksten for denne befolkningsgruppe. Sandsynligvis vil de ældre efterspørge en anderledes ældrevenlig bolig, end den, vi kender i dag. 4

5 Hvordan bor vi? Gladsaxe rummer mange forskellige boligtyper. 58 % af boligmassen består af etageboliger, 22 % er parcelhuse, og 20 % er række-, kæde- og dobbelthuse. Vi har relativt mange små etageboliger, set i forhold til hele regionen. Over halvdelen af alle boliger i kommunen har tre værelser eller færre, hvilket betyder, at en stor del af den samlede boligmasse på sigt primært vil henvende sig til singler, unge og ældre. Boligudbygningen i Gladsaxe er sket over en længere årrække. Bebyggelserne fra før 1940 består primært af åben lav bebyggelse. Fra 1940 og indtil slutningen af 1950 erne er det rækkehuse, ofte som parkbebyggelser, der præger udbygningen. Og fra 1950 erne og frem er det parcelhusbyggeriet og etagebyggeriet, der dominerer. Skiftende tiders boligidealer og behov kan i et vist omfang aflæses i boligområdernes struktur og arkitektur. Denne vekslen mellem nyt og gammelt, mellem åbent og fortættet med et grønt præg, og mellem højt og lavt er karakteristisk for boligbyggeriet i Gladsaxe og er en af kommunens væsentlige kvaliteter. I de store villaer og parcelhuse i åben lav områderne bor hovedsageligt familier og store husstande. I rækkehusene er beboersammensætningen mere blandet, mens der i etageboligerne langs hovedgaderne eller i kommunens store almennyttige boligbebyggelser bor flere enlige med og uden børn. Mellemstore boliger, som tidligere ansås for gode familieboliger opleves i dag ofte som for små for de moderne børnefamilier. Det skyldes, at vi generelt efterspørger flere kvadratmeter end tidligere. I Gladsaxe har vi mange små boliger under 75 m 2, også væsentlig flere end vores nabokommuner. Tilsvarende har vi en lav andel af store boliger over 120 m 2, som mange i dag betragter som størrelsen for en typisk familiebolig. Gennemsnittet for størrelsen på en bolig i Gladsaxe er således 87 m 2, og for en almen bolig er tallet nede på 76 m 2. På landsplan ligger samme tal på 112 m 2. Udfordring: Udviklingen går i retning af, at familier bor på flere og flere kvadratmeter per person. Gladsaxe har en stor andel af små boliger. Hvis Gladsaxe skal være interessant for familier på sigt, er der derfor behov for relativt flere større boliger. Almene boliger De almene boliger udgør over en tredjedel af boligmassen i Gladsaxe. Resten udgøres ejerboliger og en lille del andelsboliger og offentlige bygninger. De almene boliger rummer flere mindre boliger end Gladsaxe som helhed, og størstedelen er opført før Boligerne er fordelt med 72 % etageboliger og 28 % rækkehuse. Flere af de almene rækkehusbebyggelser er registeret som bevaringsværdige, hvilket giver særlige udfordringer i forbindelse med fremtidssikring og energirenovering. Hvor bor vi? Gladsaxe består af flere velfungerende boligområder og kvarterer med hver deres kvaliteter og identitet. Det bidrager til kommunens styrke som en mangfoldig kommune. En analyse af den sociale geografi viser, at Gladsaxe både har nogle af de mest velhavende og nogle af de mest socialt sårbare områder. Områderne er ofte adskilt af infrastruktur, erhvervsområder og grønne kiler, som nogle steder bidrager til at fastholde skellene. Selv om Gladsaxe samlet set rummer mange forskellige befolkningsgrupper, er der alligevel en tendens til gruppering indenfor de enkelte boligområder. Vi bor ofte sammen med nogen, vi ligner. Udfordring: En analyse af Gladsaxes boligområder viser, at kommunen kan inddeles i 10 ret forskellige boligområder, der hver især rummer forskellige befolkningsgrupper. Hvis Gladsaxe også i fremtiden skal have velfungerende og bæredygtige boligområder, er der brug for at blande ejerformer og boligtyper i nogle af områderne. 5

6 Flere boliger Gladsaxe i vækst Tendensen i de seneste befolkningsprognoser viser, at vi vil blive flere borgere i Gladsaxe Kommune. Øget tilflytning og længere levetid betyder, at vi får behov for flere boliger. Gladsaxes centrale placering i hovedstadsregionen giver et stort potentiale for vækst og udvikling. Flere og flere flytter i disse år til hovedstaden og de omkringliggende områder. København og Frederiksberg Kommuner oplever en meget stor befolkningstilvækst. Det gælder også flere kommuner nord for hovedstaden. Denne tilflytning smitter af på Gladsaxe. Vi har derfor fokus på, hvordan vi kan udnytte mulighederne, så Gladsaxe bliver en endnu bedre bosætningskommune for et stigende antal borgere. Nye boligområder De største muligheder for at bygge nye boliger findes i byomdannelsesområderne, og i forbindelse med nedlæggelser af skoler og større institutioner. Der er også gode muligheder langs den kommende letbane. Her skal vi undersøge, hvordan vi får skabt en bæredygtig udvikling, der kan understøtte letbanen og tilføre Gladsaxe nye kvaliteter uden at kopiere storbyens bystruktur. SOLHUSENE I BAGSVÆRD BYPARK I villakvartererne ser det anderledes ud. Her vil det være den nænsomme vækst og udvikling tilpasset de lokale behov, der kommer til at præge områderne. Det vil vi i Gladsaxe 1. Udnytte muligheden for at skabe vækst i de store byomdannelsesområder og langs den kommende letbane ved at give mulighed for, at der kan bygges flere boliger. 2. Udnytte det store bymæssige potentiale i den del af hovedgaden, som forbinder de to bymidter, Buddinge og Bagsværd. Her er der mulighed for at styrke karakteren af gaden ved at øge boligtætheden under hensyntagen til bagvedliggende villaer. 3. Sørge for at vores villaområder også fremover er attraktive. Vi vil åbne for forskellige typer af familieboliger og samtidig holde fast i det grønne præg for at styrke den variation og mangfoldighed, som kendetegner Gladsaxe i dag. Det gør vi ved at Gå aktivt i dialog med grundejere og udviklere om udarbejdelse af lokalplaner til blandt andet boligbyggeri i de store byomdannelsesområder Gladsaxe Ringby, Bagsværd Bypark, Bagsværdlund og Gyngemose Park. Vi vil udarbejde en plan for byomdannelse for området langs letbanen fra Buddinge til Lyngby. 2. Analysere hele hovedgadeforløbet og give mulighed for en tættere og mere bymæssig bebyggelse udvalgte steder langs Buddinge Hovedgade og i den sydlige del af Bagsværd Hovedgade. 3. Skabe mulighed for, at villaer over 250 m 2 kan opdeles til to boliger. Med Kommuneplan 2013 har vi allerede åbnet op for opførelse af dobbelthuse på særlige vilkår. Bebyggelsesgraden bevares for at sikre det grønne præg. 6

7 Forskellige boligtyper Plads til alle Det er meget forskelligt, hvad der udgør den rette bolig for den enkelte borger. Ønsket om eksempelvis nærhed til bymiljø eller smukke naturomgivelser varierer fra person til person. Kravet til boligstørrelse ændres løbende gennem livet. En typisk børnefamilie har andre pladsbehov end den enlige studerende eller det pensionerede ægtepar, hvor børnene er flyttet hjemmefra. Vi har heller ikke de samme økonomiske muligheder, når vi vælger bolig, da indkomstforhold varierer gennem livet og med befolkningsgrupper. I Gladsaxe ser vi det som en naturlig udfordring, at her skal være plads til alle. Vi skal derfor have et bredt udbud af boligtyper, både hvad angår størrelse, beliggenhed, ejerforhold og prisklasse. Ældre- og plejeboliger Befolkningsprognosen viser, at vi bliver flere ældre. Et stigende antal ældre betyder nødvendigvis ikke en stigning i behovet for plejeboliger. Analyser for ældreområdet peger på, at der vil ske en forskydning i målgruppen for plejeboliger, som de næste år vil kalde på en ny form for fleksibilitet i anvendelsen af de eksisterende frem for en udvidelse af antallet. Samtidig er der en voksende gruppe af ældre borgere, som ønsker at skifte villaen eller parcelhuset ud med en mindre bolig i lokalområdet. Boliger til unge og familier Befolkningsprognosen viser også, at vi bliver flere unge og erhvervsaktive. Gladsaxe har i dag mange små boliger Det vil vi i Gladsaxe egnet til blandt andet unge. Det skal vi fortsat have, og også de svage unge skal have mulighed for at få en bolig. De mange små boliger og relativt få store betyder, at der vil være behov for flere store familieboliger. Generelt vil vi følge udviklingen i boligbehovet og planlægge efter, at der er god balance i det samlede udbud. 1. Bevare og forstærke mangfoldigheden af boligtyper i nye og eksisterende boligområder ved at skabe flere attraktive store familieboliger som modspil til kommunens mange små boliger. 2. Skabe gode lokale alternativer til de store boliger. Flere seniorer og familier, hvor børnene er flyttet hjemmefra har andre behov og ønsker til boligen. Det gælder også den nystiftede familie. Der skal være mulighed for at flytte til attraktive og mindre boliger i lokalområdet. 3. Sikre attraktive rammer for opførelse af nye attraktive boformer som for eksempel bofællesskaber eller aldersintegrerede boligområder med unge, børnefamilier og seniorer/ældre, som bor tæt sammen. 4. Fremme forskellige ejerformer i flere lokalområder for at sikre Gladsaxe borgeres mulighed for at blive i eget lokalområde uanset udvikling i familiestruktur eller alder. Det gør vi ved at Stille krav i større lokalplaner om variation i boligstørrelser. Familieboliger skal som udgangspunkt være 120 m 2 i gennemsnit. 2. Give mulighed for at opføre senioregnede boliger og boliger til nystiftede familier som fx rækkehuse eller dobbelthuse i villaområder, der i dag ikke har de tilbud. 3. Gå aktivt i dialog med grundejere og udviklere om at indpasse nye attraktive boformer og fleksible boligtyper, når der bygges flere boliger i sammenhæng. Samtidig vil vi holde øje med udviklingen i ældreboliger og løbende vurdere behovet for nye boligtyper. Boligtilbud til unge vil indgå som tema i styringsdialogen med boligselskaberne. SKOLEPARKEN VED STENGÅRD SKOLE 4. Bidrage aktivt til at styrke variationen i boligform og ejerforhold, når Gladsaxe Kommune sælger ejendomme til nyt boligbyggeri. 7

8 Tidssvarende boliger Fremtidens boliger Vores familiemønstre er ikke længere så entydige, som de har været, og det skal boligen afspejle. Husstande ser anderledes ud, end hvad de gjorde blot få år tilbage. Vi er mange singler, skilsmissefamilier, og de kommende ældre kræver en anderledes ældrebolig, end den vi kender i dag. Samlet gælder, at efterspørgslen på de helt små lejligheder er dalende, mens mange både enlige og børnefamilier flytter ind i stadig større boliger. Skal vi fremadrettet være attraktive for børnefamilier, må vi derfor langsomt ændre på gennemsnitsstørrelsen af vores boliger. Større boliger med fællesfaciliteter En større bolig betyder nødvendigvis ikke et ønske om en større have, tværtimod. En rundspørge blandt ejendomsmæglere viser, at mange tilflyttere ikke har behov for en stor have, men derimod ønsker flere et mindre haveareal og nogle grønne fællesfaciliteter tæt på bo- ALLÉ HUSENE I GYNGEMOSEN ligen. Ved nybyggeri kan vi fra starten planlægge for tidssvarende familieboliger. Vi kan stille krav til boligstørrelser, udearealer, bæredygtige og energirigtige boliger. Når det gælder den eksisterende boligmasse, kræver det en langt større indsats at få opdateret boligmassen. Her vil mindre omdannelser, udbygninger og renoveringer flere steder være vejen frem. Det vil vi i Gladsaxe 1. Skabe flere større familieegnede boliger gennem omdannelse og renovering. 2. Undersøge hvordan vores eksisterende boligområder kan tilpasses nye bo- og dagliglivsformer, som muliggør både socialt samvær, fællesskab og privatliv. 3. Gøre det nemt for den enkelte grundejer at energirenovere og modernisere boligen. 4. Arbejde med grøn og energirigtige fortætning, når vi omdanner eller skaber nye boliger i eksisterende boligområder. Det gør vi ved at Følge udviklingen i boligbehov og tendenser nøje. Vi vil understøtte en sammenlægning af eksisterende små boliger til større og mere familieegnede boliger. 2. Gå i dialog med grundejere og udviklere om at skabe en afvekslende boligarkitektur, der rummer udvidelsesmuligheder, og som også henvender sig til andre end den traditionelle kernefamilie. Vi vil arbejde med flere fællesfaciliteter, større fælles grønne områder og mindre private haverum. 3. Arbejde aktivt med offentlig information og kampagner om modernisering og energirenovering af boligen. Vi vil invitere grundejere og boligselskaber til at samarbejde om klimatilpasning og energirenovering gennem vores netværk 'Klimaklar'. 4. Stille krav om, at nybyggeri af enten et dobbelthus eller en villa opdelt i to boliger, skal opføres efter laveste energiklasse (i dag lavenergiklasse 2020). I større nye lokalplaner er standarden, at alt nybyggeri opføres som lavenergibyggeri. 8

9 Byomdannelse Gladsaxe i forandring I Gladsaxe har vi ikke umiddelbart flere ledige arealer, hvor der kan bygges ny by. Derfor vil nye boliger primært komme enten ved omdannelse af kommunens erhvervs- og institutionsområder til nye kvarterer med både boliger og erhverv eller ved fortætning af eksisterende boligområder. Indenfor de seneste år er der blevet udarbejdet helhedsplaner for de fire store byomdannelsesområder Gladsaxe Ringby, Bagsværd Bypark, Bagsværdlund og Gyngemose Park. Netop nu står områderne over for en proces, hvor visionerne i helhedsplanerne omsættes til lokalplaner for derefter at blive realiseret. Derudover rummer hele letbanestrækningen et stort potentiale for byomdannelse og mulighed for at udvikle bæredygtige, tætte og levende byområder omkring stationerne. Ende- lig er der en række mindre arealer, som kan komme i spil til fremtidig byomdannelse og eventuelt boligbyggeri. Fortætning og omdannelse Store byomdannelsesprojekter tager tid. Områderne skal omstille sig fra at være rene erhvervs- eller institutionsområder til i fremtiden at fungere som attraktive byområder, der er koblet godt op på den omkringliggende by. En større tæthed samtidig med at det grønne bevares Det vil vi i Gladsaxe og en opblødning af den traditionelle opdeling af center, boliger og erhverv er centrale udfordringer, hvis Gladsaxe fremover også skal være attraktiv for bosætning. Det tager tid før et gammelt erhvervsområde opfattes som et nyt kvarter i byen, hvor det er attraktivt at bo, arbejde og leve. En god bolig er ikke nok i sig selv. Kvarteret skal ud over kvalitetsboliger også have arbejdspladser, butikker og udemiljøer, der indbyder til at blive brugt. 1. Arbejde målrettet med at skabe en klar identitet for vores nye byområder. Kvaliteten ved Gladsaxes boligområder er netop forskelligheden. Det skal også gælde for de nye byomdannelsesområder. 2. Integrere de nye byområder med den omkringliggende by. Vi skal have folk til at bruge områderne, også inden de er helt færdige. 3. Arbejde med en tæt, grøn og varieret by. Attraktive fællesarealer og fælles faciliteter, nærhed til større grønne områder og spændende arkitektur skal gøre boligområderne bæredygtige og levende. 4. Have mere ud af investeringerne i byen. Når der foretages offentlige og private investeringer i områderne, skal vi have blik for, hvordan forskellige investeringer kan understøtte hinanden. Det gør vi ved at Samarbejde med fagfolk, erhvervsliv og ejendomsmæglere om at skabe en stærk identitet for de nye områder Gladsaxe Ringby, Bagsværd Bypark, Bagsværdlund og Gyngemose Park. Vi vil holde fast i intentionerne for områderne, også efter planerne er vedtaget, og det første byggeri står færdigt. 2. Lade forbindelser og midlertidige anvendelser være et første skridt i en omdannelsesproces. Vi vil skabe byliv og sætte fokus på områderne, før bygningerne kommer. 3. Bruge arkitekturpolitikken som redskab i lokalplanlægningen til at stille krav om kvalitet i arkitekturen og finde de løsninger, som virker bedst i en Gladsaxe kontekst. Der skal være øget fokus på tæt-lav boliger og etageboliger. 4. Investere i områderne, så de bliver mere attraktive. Vi vil også indgå i strategiske og forpligtende samarbejder med grundejere og udviklere. ETAGEBYGGERI I GYNGEMOSEN 9

10 Almene boliger De almene boligbebyggelser i Gladsaxe udgøres af både rækkehuse og etageboliger og har meget varierende karakter og beboersammensætning. Mange afdelinger har et stærkt sammenhold og mange fælles aktiviteter. Flere, som er opvokset i en almennyttig boligforening, vender som voksen tilbage til samme sted. I nogle af afdelingerne arbejder Gladsaxe Kommune med fleksible udlejningsregler for at tiltrække flere erhvervsaktive beboere. Det betyder, at der er fortrinsret til en bolig for familier med tilknytning til arbejdsmarkedet. Det er særligt de steder, hvor der er en skæv social balance. Fremtidssikring og energirenovering De almene boliger udgør over en tredjedel af boligmassen i Gladsaxe. De fleste er opført før 1970 og rummer flere etageboliger og mindre boliger end i Gladsaxe som helhed. Det er derfor meget relevant at se på, hvordan de kan moderniseres og gøres mere attraktive. I dag findes der ikke et samlet overblik over de enkelte boligafdelingers renoveringsbehov. Det vil vi gerne skabe sammen med boligorganisationerne. En detaljeret kortlægning kan hjælpe med at målrette indsatserne, og dermed sikre, at de almene boliger også er tidssvarende for familier fremover. Det vil vi i Gladsaxe 1. Fastholde at den almene boligform skal spille en væsentlig rolle i forhold til at sikre et varieret boligudbud til kommunens borgere og tilflyttere. 2. Arbejde aktivt for bæredygtige almene boligområder gennem en helhedsorienteret indsats, der retter opmærksomheden mod både boliger og beboere. 3. Opnå et samlet overblik over boligernes tilstand og udfordringer som grundlag for et samarbejde med boligselskaberne om at sikre, at boligerne kan matche fremtidens krav til boligstandard og energiforbrug. 4. Tilstræbe boligområder med blandede ejerformer i vores planlægning for byens udvikling og omdannelse. Det gør vi ved at Fortsat lade de almene boliger udgøre omkring en tredjedel af vores samlede boligmasse. 2. Samarbejde med boligselskaberne om en bæredygtig beboersammensætning i den enkelte afdeling, blandt andet gennem brug af anvisningsret og fleksibel udlejning. 3. Anvende styringsdialogen som et strategisk redskab til fremtidssikring. Vi vil lægge op til aftaler med boligselskaberne om at skabe et samlet overblik over opgaven, og søge løsninger, der understøtter økonomien i afdelingerne. Vi vil være åbne overfor sammenlægninger og udbygningsmuligheder de steder, hvor boligstørrelsen ikke vil være tidssvarende på sigt, og hvor de lokale forhold taler for det. 4. Give mulighed for nye almene boliger i en del af vores byomdannelsesområder i takt med sammenlægninger af eksisterende almene boliger. SØNDERGÅRD PARK I BAGSVÆRD 10

11 GladsaxeLiv Levende og mangfoldige Gladsaxe Et levende og mangfoldigt byliv er en vigtig del af at være en socialt bæredygtig kommune. Vi ved, at folk flytter til Gladsaxe på grund af vores gode boligområder, men hvis Gladsaxe forsat skal tiltrække borgere, er bylivet også en vigtig konkurrenceparameter. Generelt har tilflyttere ikke så store forventninger til bylivet, og ofte bliver alternativer som København og Lyngby brugt i stedet for. Virksomheder efterspørger også mere byliv til deres medarbejdere. Byliv i forstaden Mange undersøgelser handler om byliv i de store tætte byer, og folk har en klar idé om, hvad byliv er der. Der er derimod ikke forsket meget i, hvad forstadens byliv består af. Byliv er nemlig ikke kun caféer og butikker, men handler i høj grad om mødet mellem mennesker og alt det, der foregår, når vi færdes i byens rum. Det kan være på pladser, gader, ved skolen eller på en cykeltur langs Søborg Hovedgade. Det kan også være, når vi opholder os i parken, de store grønne naturområder eller ét af kommunens grønne åndehuller. Byliv skal forstås bredt. Dette er konklusionen på rapporten GladsaxeLiv, som Gehl Architects har udarbejdet for Gladsaxe Kommune. Rapporten taler om at understøtte hverdagslivet og peger på potentialer for at udvikle livet i Gladsaxe. Byliv opstår blandt andet, hvis man føler sig tryg, hvis der er rent, noget at sidde på og noget at se på. Det er også godt for Det vil vi i Gladsaxe 1. Skabe et mangfoldigt byliv, der bidrager til at tiltrække nye borgere og virksomheder. Langs den kommende letbanestrækning og i Gladsaxes andre byomdannelsesområder skal byliv tænkes ind fra starten. 2. Koncentrere indsatsen der, hvor handelslivet er, og hvor der i forvejen færdes mange mennesker. Vi vil gøre det allerede eksisterende byliv mere synligt. 3. Prioritere hverdagens byliv højt. Det vil sige de tidspunkter, hvor vi køber ind, henter børn og tager frem og tilbage mellem arbejde, skole og hjem. 4. Udvikle en ny praksis for arbejdet med bylivet, hvor fysiske rammer og aktiviteter tænkes sammen i større grad. 5. Gå i dialog med borgere, grundejere, erhvervsliv og fagfolk om at skabe steder, som inviterer til liv. Et godt byliv kræver, at vi samarbejder om byen. Det gør vi ved at... bylivet, når man blander boliger, kultur, arbejdspladser og forskellige butikker. Hvis vi skaber de rigtige rammer, når vi derfor rigtig langt, men vi skal fortsat arbejde med at se potentialerne i hverdagslivet og skabe lidt ekstra kvalitet, dér hvor bylivet allerede foregår. 1. Arbejde med en blanding af boliger, kultur, arbejdspladser og eventuelt butikker i byomdannelsesområderne samt inddrage og fastholde tænkningen fra GladsaxeLiv om, at mennesker og liv kommer før rum og bygninger. 2. Udpege konkrete steder i byen, hotspots, til at skabe mere kvalitet i hverdagslivet og en mere levende by. Hotspots skal udvikles til at være den metodiske tilgang til arbejdet med byliv og skabe rammer, der inviterer til forskellige typer af byliv og oplevelser. 3. Sætte de offentlige legepladser i stand, så de bliver bedre med større variation og kvalitet. Samtidig vil vi skabe nye typer af grønne 'hverdagsbyrum' ved de offentlige institutioner. 4. Skabe forståelse for GladsaxeLiv som tankegang gennem kompetenceudvikling, hvor ledere og medarbejdere er i stand til at arbejde med hotspots på tværs af fagligheder. SØBORG HOVEDGADE 5. Skabe en ny kultur i Gladsaxe, hvor vi konsekvent ser bredere på opgaveløsningen sammen med eksterne aktører. GladsaxeLiv skal være det fælles mindset for arbejdet med byens liv og rum. 11

12 Byens udtryk Forskellighed er kvalitet I Gladsaxe er alle boligtyper repræsenteret. Villaen, dobbelthuset, rækkehuset og etageboligerne er spredt i hele kommunen. Den høje og tætte bebyggelse samler sig omkring hovedgaderne og bymidterne, mens den mere åbne struktur med parcelhuse og mindre rækkehuse ligger bagved. Vekslen mellem højt og lavt, åbent og fortættet er en stor kvalitet ved Gladsaxe. Det er dog ikke alle steder at forskellen er tydelig, og en mere klar markering af udvalgte hovedstræk kan hjælpe til med at gøre byen lettere aflæselig. Samtidig vil en større variation indenfor de enkelte bygningstyper bidrage til at bevare områdernes forskellighed og dermed kvalitet. I Gladsaxes villaområder må man i dag kun bygge 1½ etage. Det svarer ikke til den bygningsmasse, som præger områderne. Her ses mange forskellige huse og stilarter i både 1, 1½, 2 etager eller flere. Satse på ny arkitektur Den bæredygtige udvikling med en tættere og mere kompakt bebyggelse er LUFTFOTO AF SØBORG styrende for vores by- og boligområder. Det er arkitektur og kvalitet også. Når der bygges nyt, skal vi sikre, at det passer ind i Gladsaxes bystruktur, og at det tilfører byen nye kvaliteter. Vi skal også turde satse på projekter, der vil noget mere, og som skiller sig lidt ud. Det vil vi i Gladsaxe 1. Fastholde og udvikle Gladsaxe som en by med forskellige boligområder og bygningstyper. 2. Fastholde en god variation indenfor de enkelte boligtyper villaen, dobbelthuset, rækkehuset og etageboligen. 3. Sikre nybyggeri af høj kvalitet og finde arkitektoniske løsninger, der passer til Gladsaxes bystruktur. 4. Tænke arkitektur og kvalitet tæt sammen med nye byrum og byliv. Det gør vi ved at Gøre skellet mellem bymæssig bebyggelse langs hovedgader og bagvedliggende lavere boligområder tydelig. Vi vil arbejde særligt med overgange mellem lav og høj bebyggelse. 2. Give mulighed for en varierende arkitektur i vores boligområder. I villaområderne skal der også være mulighed for at bygge huse i to fulde etager, hvor man i dag kun må bygge i halvanden etage. 3. Bruge arkitekturpolitikken aktivt i dialog og forhandling med bygherrer om nyt byggeri. Vi vil stille krav om kvalitet i arkitekturen. Det gælder både for de store bebyggelser, men også enfamiliehuset i villaområderne. Vi vil synliggøre de væsentligste arkitektoniske overvejelser i redegørelsen til kommende lokalplaner. 4. Indarbejde arkitekturpolitikken som en væsentlig bestanddel af måden, vi arbejder med byrum og byliv. 12

13 Det grønne Boligområder tæt på natur I Gladsaxe har vi altid haft fokus på vores mange naturværdier. Nærheden til det grønne, uanset hvor du befinder dig i kommunen, er noget af det, der gør Gladsaxe til noget særligt. Undersøgelser viser, at det grønne element i bybilledet og nærheden til store rekreative naturområder er en væsentlig faktor for nye borgere, når de vælger at bo i Gladsaxe. Samtidig peger forskning på, at et større grønt område tæt på boligen øger ejendomsværdien væsentligt. Grønt på mange måder Det er vigtigt, at byudvikling går side om side med interessen for at værne om naturen og miljøet. Ønsket om at skabe plads til flere indbyggere og nye erhvervsvirksomheder skal ske i samspil med de grønne interesser. Det grønne element i bybilledet kan have mange udtryk. Det kan være den traditionelle park med plejede græsplæner eller små naturoaser af mere vild natur med variation i både dyre- og planteliv. I Gladsaxe findes i dag meget af den samme type bygrønt med træer og buske, som ikke forholder sig til de omkringliggende mere vilde og varierede naturområder. Samtidig er der steder, hvor en større synlighed og tilgængelighed af de samme naturområder kan medvirke til at få dem bedre integreret i byen. Natur og miljø er to sider af samme sag. Det er GRØNT FORAREAL VED BAGSVÆRD KIRKE derfor oplagt at lade de grønne elementer i byrummene tjene miljømæssige formål på flere måder. Regnvandshåndtering og klimaforebyggelse kan med fordel udformes som attraktive grønne indslag i bybilledet. Det vil vi i Gladsaxe 1. Videreudvikle vores grønne og bæredygtige profil og skabe klimarigtige løsninger, som hænger tæt sammen med Gladsaxes bystruktur. 2. Bibeholde boligområdernes grønne præg, også når der kommer nye boliger til. 3. Sikre en god visuel og fysisk sammenhæng mellem byområder og omgivende fritids- og naturområder. 4. Tænke grønne løsninger tæt sammen med nye byrum og byliv. Det gør vi ved at Samarbejde med borgere, grundejere, erhvervsliv og fagfolk om nye grønne og klimarigtige løsninger, som virker godt i en Gladsaxe kontekst. 2. Arbejde med kvalitet og variation i det grønne i lokalplanlægningen, fx grønne forarealer, taghaver, grønne tage, grønne facader og træbeplantning i byrum, langs veje og på parkeringsarealer. 3. Skabe mulighed for attraktive og direkte forbindelser fra by til natur. 4. Lade de grønne løsninger indgå i arbejdet med byrum og byliv. Træer, som giver skygge om sommeren og læ om vinteren, tjener samtidig til at optage en del af det regnvand, som ellers skal optages af kloakkerne. 13

14 Indsatsområder 1. Nyt boligbyggeri i byomdannelsesområder Størstedelen af vores nye boligbyggeri skal ske i de store byomdannelsesområder Gyngemosen, Gladsaxe Ringby, Bagsværd Bypark og Bagsværdlund. Der er udarbejdet helhedsplaner for alle områderne, hvoraf flere er ved at blive realiseret. Gyngemosen er næsten fuldt udbygget med en etageboliger og få rækkehuse. I Gladsaxe Ringby og i Bagsværd Bypark er de første lokalplaner netop vedtaget. Lokalplanen for en del af Bagsværd Bypark muliggør etageboliger, mens lokalplanen for en del af Gladsaxe Ringby har hovedvægt på erhverv med mulighed for boliger. Ved den tidligere Bagsværd skole, Bagsværdlund, planlægges der for rækkehuse og etageboliger. 2. Udvikling langs letbanestrækningen Helhedsplanen for Gladsaxe Ringby er der fastsætter rammer for en bymæssig og tæt bebyggelse omkring Boulevarden i Ring 3. Letbanestrækningen fra Buddinge Bymidte mod Lyngby rummer et udbygningspotentiale og skal på sigt gøres mere bymæssig med en tættere boligbebyggelse. Buddinge bliver det bymæssige og trafikale knudepunkt på letbanestrækningen. Området omkring stationen skal udvikles til en attraktiv og velfungerende bymidte med centerfunktioner. Byrådet er ved at udarbejde en helhedsplan for området. 3. Markering af hovedgadestrækninger Hovedgaderne Søborg, Buddinge og Bagsværd forbinder Gladsaxes handelsområder. Langs Søborg og Bagsværd Hovedgader er der vedtaget lokalplaner, som begge udfylder huller i den karakteristiske randbebyggelse langs gaderne. Den del af hovedgaden som forbinder de to bymidter Buddinge og Bagsværd har fortsat et stort bymæssigt potentiale. Karakteren af hovedgaden BAGSVÆRDLUND - DEN TIDLIGERE BAGSVÆRD SKOLE skal på udvalgte steder styrkes ved at øge boligtætheden og skabe en større bymæssighed. 4. Byliv hvor der er mennesker Udviklingen af byliv koncentreres til de steder, hvor der i forvejen færdes mange mennesker, og hvor der er meget at bygge videre på. Bibliografen i Bagsværd, Søborg Torv, Bibliotekshaven i Buddinge Bymidte og forpladsen i Værebro Park skal i første omgang udgøre fire hotspots. Der skal arbejdes med forskellige typer af byrum og identiteter, der hver især baner vejen for det videre arbejde med GladsaxeLiv. 5. Forskellige villatyper i boligområderne Mangfoldigheden i vores parcelhus- og villaområder skal fortsat kendetegne områderne. Der åbnes op for en bredere vifte af udbygningsmuligheder, som modsvarer nutidens boligbehov og boligideal. Med Kommuneplan 2013 er det blevet muligt at opføre energirigtige dobbelthuse på store grunde, men fremover skal man også kunne bygge forskellige villatyper i to fulde etager, ligesom det tidligere var tilladt. Tætheden bevares for at sikre det grønne præg. Samtidig gives der mulighed for en opdeling af store villaer til to boliger. 6. Styrket social balance Den sociale balance skal styrkes i flere af vores boligområder. Særligt Værebro Park kæmper med en skæv balance. De fysiske rammer har væsentlig betydning for at skabe et godt og attraktivt boligområde. En forbedring af boligbebyggelse og friarealer i Værebro Park skal tænkes sammen med en bedre kobling til bymidten og bymæssige funktioner i området. 7. Små lokale grønne byrum Hverdagens byliv omkring skoler, børneinstitutioner, idrætsanlæg og i boligområderne skal også prioriteres. Små lokale grønne byrum og mødesteder med et varieret grønt skal fremover udgøre et godt alternativ til den rolige parcelhushave eller den mere pulserende bymidte. 8. Fremtidssikring af de almene boliger Den eksisterende almene boligmasse skal også være attraktiv i fremtiden. Gladsaxes mange almene boliger er i gennemsnit mindre end den typiske familiebolig i Gladsaxe. En fremtidssikringsplan med udbygningsmuligheder skal sikre, at det fortsat er attraktivt for familier at bosætte sig i almene rækkehuse og etageboliger. 14

15 Bagsværdlund Nyt boligområde med ca. 180 boliger. Mulighed for opdeling af villaer over 250 m² i to boliger. Nye muligheder for byudvikling langs den kommende letbane. Styrke det eksisterende byliv ved Bibliografen. Ringbo. Nye muligheder Mere bymæssig bebyggelse langs denne del af hovedgaden. Værebro Park Bedre fysiske rammer skal skabe en styrket social balance. Styrke det eksisterende byliv ved forpladsen Kommende helhedsplan for Buddinge By. Styrket centerfunktion skal skabe en attraktiv og velfungerende bymidte. Bagsværd Bypark Mulighed for ca. 900 boliger. Styrke det eksisterende byliv ved Bibliotekshaven og Søborg Torv. Fokus på kvalitet og modernisering af de almene boliger. Højere og tættere bebyggelse langs Boulevarden. Mulighed for at opføre nye boliger i 2 etager. Lundevang. Mulighed for 35 boliger Små og grønne lokale byrum i forbindelse med skoler, institutioner og idrætsanlæg. 15 Gladsaxe Ringby. Nyt byudviklingsområde med mulighed for erhverv og boliger. Gyngemosen. Ca. 900 boliger opført. Mulighed for yderligere ca. 130 boliger. 1. Nyt boligbyggeri i byomdannelsesområder 5. Forskellige villatyper i boligområderne 2. Udvikling langs letbanestrækningen 6. Styrket social balance 3. Markering af hovedgadestrækninger 7. Små lokale grønne byrum 4. Byliv hvor der er mennesker 8. Fremtidssikring af de almene boliger

16 16