Elsegårdevej 58, Ebeltoft - Ansøgning om landzonetilladelse i f. m. opførelse af multifunktionshus m.v.

Transkript

1 1 of 5 Elsegårdevej 58, Ebeltoft - Ansøgning om landzonetilladelse i f. m. opførelse af multifunktionshus m.v. Sagsnr.: 08/40728 Åben sag Sagen afgøres i: Fraværende: Bilag: Udvalget for natur, teknik og miljø (NTM) Ole Bjerregaard (V) Åben: Elsegårdevej 58, 8400 Ebeltoft Åben: Elsegårdevej 58, 8400 Ebeltoft Åben: Elsegårdevej 58, 8400 Ebeltoft Åben: Elsegårdevej 58, 8400 Ebeltoft - Oversigtskort Åben: Elsegårdevej 58, 8400 Ebeltoft - Naboorienteringsbreve Åben: Elsegårdevej 58, 8400 Ebeltoft - Indsigelse Åben: Elsegårdevej 58, 8420 Knebel - Bilag til anmodning fra Blushøjgårds udstyknings Grundejerforening Åben: Elsegårdevej 58, 8400 Ebeltoft - bemærkning fra ejer Åben: Elsegårdevej Ebeltoft - indsigelse Åben: Elsegårdevej Ebeltoft - Indsigelse mod byggeri Åben: Elsegårdevej Ebeltoft - Indsigelse fra Grundejerforening Blushøj Åben: Elsegårdevej 58, 8400 Ebeltoft - Bilag Åben: Elsegårdevej 58, 8400 Ebeltoft - Forsamlingshusannonce Sagsfremstilling Ansøgning: Syddjurs Kommune har den 10. november 2008 modtaget en ansøgning efter Planlovens 35 stk. 1 fra Blushøjgård Feriecenter, Elsegårdevej 58, 8400 Ebeltoft - matr. nr. 7a m.fl. Elsegårde, Ebeltoft Jorder. Kommunen har modtaget supplerende materiale til ansøgningen den 8. januar 2009 og den 2. februar Ansøgerne ønsker at opføre et multifunktionshus på 250 m 2 med plads til 100 gæster indeholdende både inde- og udekøkken. Huset ønskes indrettet med stort festlokale, samt køkkenfaciliteter til kursus og undervisning i madlavning for skoleklasser og grupper. Multifunktionshuset planlægges opført med en højde på 6,7 m, sort træbeklædning på facader mod syd og øst og sorte stålprofiler mod vest og nord, samt sort tagpap som tagbeklædning. Multifunktionshuset skal erstatte det eksisterende festlokale til 50 personer på 1. salen i vestlængen. Det ansøgte begrundes med behov for plads til større selskaber, mere handicapvenlige lokaler, mulighed for at tilbyde oplevelses-madlavning, samt en udvidelse af aktivitetsmulighederne uden for højsæsonen.

2 2 of 5 Der ansøges endvidere om at indrette det nuværende festlokale for 50 personer til en ferielejlighed. For at bibeholde det samlede antal ferielejligheder på ejendommen, ønskes 2 eksisterende mindre ferielejligheder sammenlagt. Der søges også om at genopføre en del af vestlængen, der er delvist nedbrændt, til anvendelse som maskinhus og foderlade. Tilbygningen tilpasses den eksisterende længe med samme taghældning og bliver ca. 8,5 m bred, ca. 16,5 m lang og ca. 6,5 m høj. Samtidig nedrives et ældre maskinhus på ejendommen. Beliggenhed Blushøjgård er et landbrug på 28 ha beliggende i landzone. Hovedparten af bebyggelsen ligger efter regionplanen i geologisk og landskabeligt interesseområde grundet de stejle kystskrænter og det småbakkede landskab med udsigt langs kysten øst for Elsegårde. Ejendommen er endvidere beliggende i kystnærhedszonen indenfor strandbeskyttelseslinien. Miljøcenter Århus har den 21. april 2008 meddelt ansøgerne dispensation fra strandbeskyttelseslinjen til det ansøgte. Lige nord for Blushøjgård ligger Blushøj Camping og ca. 200 meter vest for ligger Elsegårde Camping. Syd for Blushøjgård, ca. 150 meter, ligger et sommerhusområde med sommerhuse, der er udstykket fra gården omkring Ejendommen: Ejendommen er en firelænget gård med yderligere 2 tidligere driftsbygninger samt et ældre maskinhus. Blushøjgård har siden 1960 været drevet som ferie- og kursuscenter sideløbende med landbrugsdriften. Der er indrettet 12 ferielejligheder på ejendommen med i alt 65 sovepladser. Ferielejlighederne er indrettet i tidligere driftsbygninger, heraf er 2 indrettet i stuehuset i en tidligere aftægtsbolig og i stuehusets tidligere bolig. Stuehusets nuværende boligareal på 180 m2 er indrettet på 1. salen. Det samlet ferieboligareal på gården er 604 m2. Herudover er der i udhuslængerne indrettet 330 m2 til 2 festlokaler og fællesrum. Der er i gårdens vestlænge indrettet 180 m2 i stueplan til mødelokale/opholdsrum, legerum og toiletter. På 1. salen forefindes 90 m2 festlokale til 50 mennesker. I sydlængens vestlige ende er indrettet 41 m2 mødelokale med køkken i stueplan og 18 m2 anretterkøkken på 1. sal. Der er i stuehusets stueplan indrettet 48 m2 reception/kontor, og i vestlængens nordlige del er der ligeledes i stueplan indrettet 27 m2 sommerbutik/depot. På ejendommen anvendes der i dag m2 til fritidsformål. Naboorientering Ansøgningen har været i naboorientering i to uger hos sommerhusejerne af Blushøjvej 13, 15 og 38 med frist til den 25. februar a) Kommunen modtog den 16. februar 2009 en indsigelse fra Grundejerforeningen Blushøjgårds udstykning på vegne af ejerne af Blushøjvej 15 og 38. I skrivelsen forholder grundejerforeningen sig ikke til det konkrete projekt, men alene til en privatretlig servitut tinglyst på Blushøjgård, hvorefter der ikke må drives virksomhed på ejendommen, der kan medføre ulempe for kvarteret i form af røg, larm eller lugt. Foreningen gør opmærksom på, at efter servitutten er alle grundejere i udstykningen påtaleberettiget. Grundejerforeningen fremfører endvidere, at kommunens sagsbehandling efter planloven bør stilles i

3 3 of 5 bero og afvente en afklaring mellem ansøgerne og de påtaleberettigede. Kommunen modtog ejernes bemærkninger til indsigelsen den 23. februar 2009, hvor ejerne fremførte at der lovligt har været drevet feriecenter på ejendommen i 40 år og 2 lovlige festlokaler i en årrække. Ejerne fremførte endvidere, at udlejning til sammenkomster/selskaber sker udenfor sommersæsonen, og at dette aldrig har givet anledning til klager fra sommerhusejerne. b) Grundejerforeningen indsendte herefter en klageskrivelse af den 16. marts 2009 over planerne om at opføre et nyt multifunktionshus med plads til 100 mennesker, samt at der udvides væsentligt med nye aktivitetsområder med aktiviteter for børneinstitutioner, skoleklasser, virksomheder og forsamlingshuslignende funktion. Foreningen udtrykker bekymring for at udendørs aktiviteter for 100 mennesker på og ved de overdækkede terrasser mod sydvest og sydøst vil medføre svære støjgener for kvarteret, især i aftentimerne. Kommunen modtog ejernes bemærkninger til klagen den 5. april 2009, hvor ejerne fremførte at feriecentret de seneste 10 år har haft ugelange kolonier med op til 50 børn ad gangen med masser af ude-aktiviteter, virksomhedskurser med aktiviteter i det fri og ca. 30 fester/træf årligt i festlokalerne også med aktiviteter på udearealerne. Ejerne gør opmærksom på, at selskabslokalerne sammen med ferielejlighederne kan udlejes som forsamlingshus med overnatning. c) Endvidere har kommunen den 20. april 2009 modtaget en indsigelse mod det planlagte projekt fra ejerne af Blushøjvej 1, d) samt den 21. april 2009 en indsigelse fra ejerne af Blushøjvej 15. Kommunens vurdering af de indkomne indsigelser og klager: Ad a) Forhold i en privatretlig servitut er kommunen uvedkommende, og har ikke opsættende virkning for kommunens sagsbehandling. Grundejerforeningen Blushøjgårds udstykning må henvises til selv at afklare forholdet med ansøgerne eller gå til domstolene. Ad b) Blushøjgård har i en årrække drevet feriecenter og udlejning af festlokaler. Med opførelse af multifunktionshuset kan den samlede kapacitet til selskaber og kurser øges fra 70 personer til 120 personer. Der er her ikke tale om en ny aktivitet, men udvidelse af en eksisterende. Derimod vil fælles madlavning samt kurser og undervisning i madlavning inden- og udendørs være nye aktiviteter i forhold til de nuværende. Da der kan afholdes større selskaber i multifunktionshuset, og der kan foregå mere udendørs aktivitet omkring huset, vil der også forekomme mere støj. Men da madlavningen udendørs vil foregå i dagtimerne, vurderes støjgenerne ikke at blive forøget væsentligt. Ad c) Ejerne af Blushøjvej 1 er ikke orienteret om ansøgningen som naboer, da deres ejendom ligger mere end 500 meter fra Blushøjgård. Da indsigelsen ikke er begrundet, kommenteres den ikke. Ad d) Ejerne af Blushøjvej 15 er orienteret om ansøgningen som naboer, og har givet fuldmagt til grundejerforeningen til at gøre indsigelse på deres vegne. Indsigelsen kommenteres derfor ikke yderligere. Grundlag for indstillingen Opførelse af tilbygning til anvendelse som maskinhus og foderlade, samt nedrivning af ældre maskinhus kræver ikke landzonetilladelse, men skal anmeldes efter Bygningsreglement Ændret anvendelse af festlokale til en ferielejlighed kræver landzonetilladelse og efterfølgende en byggetilladelse, da der er tale om indretning af boligareal. Derimod kræver sammenlægning af 2 eksisterende mindre ferielejligheder udelukkende byggetilladelse.

4 4 of 5 Efter kommunens vurdering kan indretning af ferielejligheden tillades, da indretningen sker indenfor eksisterende bygningsrammer på areal, der hidtil har været benyttet til ferieformål og da antallet af ferielejligheder ikke øges. Multifunktionshus Opførelse af et nyt multifunktionshus til ferieformål kræver landzonetilladelse og efterfølgende en byggetilladelse. Der ønskes opført en ny bygning på 250 m2, og samtidig søges om nedrivning af et gammelt maskinhus på 264 m2. Herved øges ejendommens bebyggede areal ikke. Den ny bygning skal anvendes som fest- og kursuslokale med mulighed for oplevelses-madlavning for gæster og kursister. I forhold til det eksisterende festlokale fordobles kapaciteten, og der tilbydes nye aktiviteter såsom fælles madlavning og undervisning i madlavning både inden- og udendørs. Da der kan afholdes større selskaber, og der planlægges udendørs madlavning med større grupper, vil der også forekomme mere støj. Det er kommunens vurdering, at opførelsen af multifunktionshuset ikke vil medføre væsentlige ændringer i det bestående miljø, da der er tale om kapacitetsudvidelse af eksisterende aktivitet, udlejning af selskabslokaler, og fordi den nye aktivitet, madlavning med større grupper inden- og udendørs, kan anses som en sædvanlig del af ferie- og fritidslivet. Da den fælles madlavning udendørs vil foregå i dagtimerne, vurderes støjgenerne heller ikke at blive forøget væsentligt. Den smukke natur øst for Elsegårde, som gør området til landskabeligt interesseområde, bevirker også, at området i dag overvejende anvendes til ferie- og fritidsformål: 2 campingpladser, feriecenter og sommerhuse. Blushøjgård har været drevet som feriecenter i over 40 år. Virksomheden har et velbegrundet behov for at modernisere, udvikle oplevelsestilbud og udvide sæsonen, hvilket er helt i tråd med kommuneplanens turistpolitik. Da der på feriecentret ikke bebygges et større areal end der nedrives, samtidig med at den nye bygning placeres i en større afstand til kystskrænten og opføres i mørke farver, er det kommunens vurdering at hensynet til de landskabelige værdier er tilgodeset. Endvidere må ansøger anses for at have berettiget forventning om en tilladelse til det ansøgte, da Udvalget for Teknik og Miljø i Ebeltoft Kommune på sit møde den 20. november 2006 besluttede, som en forhåndsudtalelse, at være indstillet på at medvirke til det ansøgtes gennemførelse. Lovgrundlag Planlovens 35 stk.1. Indstilling Direktøren indstiller, at 1. der meddeles tilladelse til indretning af ferielejlighed i eksisterende festlokale med betingelse om at antallet af ferielejligheder på ejendommen ikke må overstige 12, samt 2. der meddeles tilladelse til at opføre et nyt 250 m2 stort multifunktionshus med stort udekøkken til ferieformål og til afholdelse af selskaber, kurser og undervisning i madlavning inden- og udendørs. Samtidig stilles krav om nedrivning af et gammelt maskinhus på 264 m2, og 3. en fremtidig udvidelse af virksomheden Blushøjgård Feriecenter enten i form af areal eller aktiviteter vil kræve udarbejdelse af lokalplan. Beslutning i Udvalget for natur, teknik og miljø (NTM) den

5 5 of 5 Indstillingen tiltrædes. Fraværende: Ole Bjerregaard (V)