Mødereferat. Bovia, AAB, Grønnevangen, Lunderskov Boligforening og Kolding Kommune Emne. Styringsdialog Mødedato Mødested Møde start/slut

Transkript

1 By- og Udviklingsforvaltningen Køb og Salg Mødereferat Møde mellem/i Bovia, AAB, Grønnevangen, Lunderskov Boligforening og Kolding Kommune Emne Styringsdialog 2015 Møde nr Dato 22. oktober 2015 Sagsnr. 15/9318 Løbenr /15 Referent Ditte Pagh Sørensen Direkte telefon Mødedato Mødested Møde start/slut Mødelokale 2.4 Nytorv 11, Kolding 14.00/16.05 Deltagere Bovia: Per Nielsen og Bethina Jensen Lorentzen Kolding Kommune: Lone Marie Kristensen, Kim Hansen, Mads Forslund og Ditte Pagh Gæst: Anne Corlin, ph.d.-studerende ved Designskolen Fraværende Bilagsoversigt/referat 1. Opfølgning på sidste års mål og aftaler Der kan være ønske om fleksible udlejningsregler ved AAB. Bliver det aktuelt, sender boligselskabet en ansøgning. Bovia har ønsket fleksible udlejningsregler i forbindelse med udvidelsen af sygehuset Det er undersøgt, og der er ikke mulighed for dette. Der arbejdes desuden på en aftale om at give pendlere fortrinsret til visse boliger, hvor AAB har meldt positivt tilbage. Per Nielsen, Bovia, tager kontakt til LBF for at afklare muligheden for at bibeholde de små boliger på Gramrolighed ved en renovering, da Kolding Kommune har brug for boligerne til bo-træningstilbud. Kommunen har haft kontakt med Niels Clausen vedr. boligerne på Gramrolighed, og der er fremsendt en skrivelse til Niels vedr. kommunens betragt-

2 ninger i forhold til at nedlægge små/billige boliger i forbindelse med renoveringsarbejder (fremtidssikring). Det er aftalt, at Niels/Bovia kontakter Landsbyggefonden med henblik på at undersøge muligheden for, at opnå støtte til renoveringen uden der samtidig sker sammenlægning af boligerne. Kolding Kommune arbejder videre med at finde alternativer til Gramrolighed, idet Bovia ikke forventer et positivt svar fra LBF på at bibeholde de små boligstørrelser. Dette er sket, uden det dog har været muligt at finde den rigtige løsning man håber stadig på Gramrolighed. Henning Dalmer, Køb og Salg, kontakter Bethina Lorentzen for at få handlen vedrørende p-anlægget i Midtgården gjort færdig. Henning Dalmar oplyser, at der har været aftalt møde som desværre blev aflyst af Bovia. Bethina Lorentzen bekræftede, at bolden pt. ligger hos Bovia. Kolding Kommune sender regnskab for Parkeringsfonden til Bovia. Mads Forslund fremskaffer regnskab for Parkeringsfonden og sender det til Bethina Lorentzen. 2. Administrationen Vurderes den nuværende organisering at være hensigtsmæssig, herunder eventuelle fordele og ulemper? Bovia er et administrationsselskab som i Kolding Kommune administrerer Arbejdernes Andels-Boligselskab, Grønnevangen og Lunderskov Boligforening. Bovia administrerer desuden Billund Boligselskab i Billund Kommune. Per Nielsen oplyste, at samarbejdet mellem Bovia og de respektive boligorganisationer fungerer meget tilfredsstillende. Det blev desuden oplyst, at boligorganisationen Grønnevangen har en byggeskade, som Landsbyggefonden kommer ind over når der er gået 20 år (marts 2016). Herefter er det planen, at Grønnevangen skal sammenlægges med AAB (afdeling 54, som ligger i samme geografiske område). Pr. 1. januar 2014 har boligforeningerne aftalt samarbejde med Bovia om fælles opnotering. Det indebærer, at boligsøgende kun skal betale gebyr og opskrives på venteliste ét sted for at kunne søge blandt de mere end lejligheder, rækkehuse, parcelhuse og ungdomsboliger, som Bovia administrerer. I den fælles opnotering deltager AAB-Kolding, Billund Boligforening, Boligorganisationen Grønnevangen og Lunderskov Boligforening. Den fælles opnotering forventes fortsat at have positiv effekt på udlejningen i boligorganisationerne. Side 2

3 3. Status på boligselskabet siden sidst eventuelle overvejelser, tiltag, dispositionsfond, arbejdskapital mv. AAB: Arbejdskapitalen i boligforeningen udgør ultimo kr., svarende til kr./lejemål og dispositionsfondens disponible del udgør kr., svarende til kr./lejemål. Grønnevangen: Administrationsbidraget i boligselskabet ligge på et forholdsvist højt niveau, og der blev fra forvaltningens side spurgt ind til årsagen hertil. Per Nielsen oplyste, at da der kun er 33 boliger til at dække driften af hovedforeningen, herunder eksempelvis revisorudgifter, vil dette naturligt medføre et relativt højt administrationsbidrag, som for 2014 udgør kr. Det har dog været muligt at holde administrationsbidraget i ro i perioden Som en ung boligforening tømmes dispositionsfonden ligeledes hvert år til dækning af tomgang. Dette påvirker alene afdelingen, der selv skal dække den resterende tomgang. I 2014 blev en begrænset tomgang, svarende til kr., dækket af dispositionsfonden. Hovedforeningen har en relativ stor arbejdskapital set pr. lejemål (9.547 kr./lejemål), da organisationen kun består af én afdeling og 33 lejemål. Arbejdskapitalen kan bruges til at hjælpe afdelingen. Lunderskov Boligforening: I Lunderskov Boligforening ligger administrationsbidraget ligeledes forholdsvis højt, hvilket Per Nielsen i lighed med situationen for Grønnevangen forklarede med, at der er forholdsvis få boliger at fordele driftsudgifterne på. I forbindelse med at Bovia blev indsat som administrator blev de mange små afdelinger sammenlagt til én afdeling i Det går fremad med hovedforeningens økonomi og likviditet. Arbejdskapitalen i boligforeningen udgør ultimo kr., svarende til 917 kr./lejemål, og dispositionsfondens disponible del udgør kr., svarende til 8018 kr./lejemål. 4. Status for afdelingerne siden sidst, herunder a. Udlejning/tomgang b. Beboersammensætning/ generationsskifte problematikker c. Bosætning, hvor er det folk vil bo og til hvilken pris? AAB: Der gennemføres stadig mange renoverings- og forbedringsarbejder i boligorganisationens afdelinger, ligesom der arbejdes med en række helhedspla- Side 3

4 ner. Mange afdelinger ønsker gennemførelse af forbedringsprojekter de kommende år, men det er nødvendigt også at være opmærksom på bygningernes vedligeholdelsesmæssige stand. Projekterne skal være til gavn for både nuværende og fremtidige leje. Per Nielsen og Bethina Jensen Lorentzen oplyste, at man hos Bovia har stor fokus på henlæggelserne i de enkelte afdelinger, således at kommende renoveringsprojekter ikke udelukkende skal finansieres via lånoptagelse. Ved at sikre sammenhæng mellem henlæggelserne og langtidsbudgetterne reduceres risikoen for at fremtidige lejere kommer til at betale for tidligere lejeres manglende hensættelser (såkaldt fremtidsrøveri). Det er dog en balancegang hvor meget lejen kan stige. Udlejningssituationen ser fornuftig ud, og boligorganisationen havde ved udgangen af ledige boliger mod 49 ledige boliger i Grønnevangen: Boligorganisationen består af én afdeling med 33 familieboliger. Grønnevangen afdeling 1 har væsentlige byggeskader. Grundet et kompliceret sagsforløb er sagen afvist i Byggeskadefonden. Landsbyggefonden har givet forhåndsgodkendelse af støtte fra renoveringsordningen, som først endeligt kan ansøges pr. 1. marts 2016, hvor byggeriet er 20 år gammelt. I den forbindelse søges der også om driftsstøtte, da huslejen ligger på et højt niveau og afdelingen ikke ved egen hjælp kan betale renoveringen. Boligselskabet indgik i 2012 forlig i sagen med advokatfirmaet og erstatningsbeløbet på kr. vil indgå i byggeskadesagen. Der er gennemført et prøvefelt på genopretningen i ét enkelt lejemål, ligesom der er udarbejdet nødbudgetter for afdelingen frem til Kommunen har i den forbindelse tidligere bevilliget den fornødne garantistillelse til åbning af kredit, såfremt det bliver nødvendigt for driftens opretholdelse. Der er endnu ikke gjort brug af garantistillelsen og underskuddet i afdelingen er vendt. Huslejen er forholdsvis høj, men der er ingen tomgang og dermed heller ikke behov for driftskapital pt. Lunderskov Boligforening: Boligforeningen består af én afdeling med 156 boliger, hvoraf 151 stk. er familieboliger og 5 stk. er ældreboliger. Generelt er huslejeniveauet i boligorganisationens lejemål forholdsvist lavt, ligesom boligernes stand er meget blandet. Dette er med til at vanskeliggøre et samlet renoverings/moderniseringsprojekt. I de fleste ældre boliger er der ikke foretaget renoveringer. Boligforeningens eneste afdeling har store opsparede henlæggelser i forhold til benchmark i styringsrapporten, hvilket skal ses i sammenhæng med boligernes generelle vedligeholdelsesstand/behov. Eventuelle renoveringer søges udført som en helhedsplan for det pågældende afsnit. Side 4

5 Det opleves i perioder at én eller flere boliger står tomme, ultimo 2014 var der ingen ledige boliger. Tomgangen dækkes af dispositionsfonden. Bygningernes vedligeholdelsesstand er et opmærksomhedspunkt i en tid hvor der er stor konkurrence i sektoren. 5. Beboerdemokratiet eksempelvis muligheder for rekruttering, fremmøde, generel opbakning og engagement. Bovia oplyste, at beboerdemokratiet er velfungerende i de respektive boligorganisationer. 6. Boligsociale tiltag a. Status b. Udfordringer Forvaltningen spurgte ind til status og udfordringer af boligsocial karakter i boligorganisationernes afdelinger, og Per Nielsen oplyste, at Skovparken og evt. Brændkjær er områder, som man er særligt opmærksom på. Det er Byliv Kolding, der varetager de boligsociale tiltag. Per Nielsen oplyste endvidere, at der gøres forsøg på at ændre beboersammensætningen i områderne, men det er vanskeligt, da der er tale billige lejemål, som tiltrækker ressourcesvage borgere. Der findes ingen enkel løsning. 7. Tanker og overvejelser om projekt vedr. socialt bæredygtige boligområder med Skovparken som case, ved Anne Corlin ph.d-studerende ved Designskolen. Anne Corlin fortalte om status på projektet, som blev igangsat 1. juni Projektet vedrører socialbæredygtighed med fokus på udeområder og de fysiske omgivelser. Projektet er tager udgangspunkt i området ved Skovparken. 8. Fremtidsversioner og mål for selskabet, herunder a. Nybyggerier herunder muligheden for at opføre billige boliger b. Renoveringer eventuelle kommende kapitaltilførselssager Forvaltningen oplyste, at der i løbet af det næste års tid bliver udarbejdet en revision af kommuneplanen (fast hvert 4. år). Som en del af kommuneplanrevisionen bliver strategien for almene boliger revideret og indarbejdet i kommuneplanen, herunder bl.a. behovet for ungdomsboliger. Der er indkaldt idéer og forslag til kommuneplanlægningen i perioden 2. september til 7. oktober 2015, og der indkaldes særskilt idéer og forslag fra boligorganisationerne til den del der vedrører strategi for almene boliger (mail i foråret 2016). Side 5

6 Det blev desuden oplyst, at der i budget 2016 er afsat 10 mio. kr. i 2016 og 8 mio. kr. i 2017 til grundkapital, hvoraf de 10 mio. kr. skal finansieres via kommunalt grundsalg. Derudover er der afsat 2 mio. kr. i 2017 til kapitaltilførselssager. Med udgangspunkt i de afsatte midler blev AAB s ønsker til nybyggeri på CFgrunden, Kløvkær, evt. Eltang, Nyborgvej (afd. 82) og Gramrolighed (afd. 83) drøftet. I forhold til kommende renoveringssager, hvor kapitaltilførsel kan blive aktuel, anmodede Mads Forslund om at blive underrettet tidligst muligt i processen. Per Nielsen oplyste at skema A vedr. renoveringssagerne i afdeling 22, 74 og 82 afventer beboerdemokratiets beslutning. Renoveringen omfatter ikke udearealer. Muligheden for at tilvejebringe/opretholde billige lejemål ved nybyggeri og renoveringer blev drøftet. Per Nielsen anførte, at det er nødvendigt med en løbende renovering af boligmassen for at bevare en rimelig standard på boligerne, og at det er vanskeligt at holde huslejen nede på kr. i forbindelse med en større renovering. I forhold til muligheden for at opføre billige boliger gennem nybyggeri anførte Per Nielsen, at dette som udgangspunkt vil betyde meget små boliger, ligesom sammenhængen mellem pris og kvalitet blev påpeget. Vedligeholdelsesudgifterne afspejler kvaliteten i byggeriet, og fokus bør være på totaløkonomiske beregninger frem for sammenhæng mellem grundkapitaludgifter og grundpris. En lavere grundkøbesum kunne evt. anvendes til energitiltag for derigennem at nedbringe driftsudgifterne. Det blev aftalt at tage dilemmaerne op til det politiske fællesmøde. Per Nielsen orienterede om at nedsættelsen af den kommunale grundkapitalprocent formentligt bliver forlænget frem til udgangen af 2018, ligesom fristen for indsendelse af skema B forventeligt ændres fra 9 til 15 måneder efter godkendelse af skema A. Mads Forslund spurgte ind til status for indsendelse af skema C på Vifdam. Per Nielsen oplyste, at boligerne er indflyttet pr. 15. august 2015 og skema C indsendes senest pr. 15. februar Anvisningsaftale med kommunen hvordan oplever I at samarbejdet med kommunen forløber i praksis, og giver ordningen anledning til problemstillinger som bør drøftes? Per Nielsen oplyste, at aftalen fungerer tilfredsstillende. Aftalen vurderes igen i foråret Side 6

7 10. Eventuelt a. Mulighed/interesse for erhvervelse af eksisterende almen ungdomsboligafdeling i Kolding. Per Nielsen oplyste, at AAB ikke er interesseret i at erhverve afdelingen. b. Problematik vedr. elevator i afdeling 19, AAB. Per Nielsen oplyste, at der er fundet en løsning, som gør beboerne mere trygge. Der er opsat stærkere plader i/ved elevatoren i et forsøg på at afhjælpe problemet, ligesom elevatoren også er tilknyttet en vagtcentralen i tilfælde af nedbrud. Der har løbende været dialog med beboerne om problemet. c. Brug af MgO-plader i boligorganisationens ejendomme? Per Nielsen oplyste, at der er foretaget undersøgelser af hvorvidt, der er benyttet plader af den pågældende type i boligerne, som Bovia administrerer i Kolding Kommune. Der er ikke brugt MgO-plader, hvilket også er indberettet til Landsbyggefonden. 11. Evaluering af mødet Der var en god dialog på mødet. 12. Aftaler 2015 Mads Forslund fremskaffer regnskab for Parkeringsfonden og sender det til Bethina Jensen Lorentzen. Bethina Lorentzen kontakter Henning Dalmer, Køb og Salg med henblik på at få handlen vedrørende p-anlægget i Midtgården gjort færdig. Det blev aftalt at tage dilemmaerne vedr. billige boliger op til det politiske fællesmøde. Side 7