Håndbog i. EJEndoMSHANDEL

Transkript

1 Håndbog i Jytte Holm-Larsen EJEndoMSHANDEL OG LEJERET Jurist- og Økonomforbundets Forlag

2

3 Jytte Holm-Larsen Håndbog i ejendomshandel og lejeret Jurist- og Økonomforbundets Forlag 2009

4 Håndbog i ejendomshandel og lejeret 2009 by Jurist- og Økonomforbundets Forlag Alle rettigheder forbeholdes. Mekanisk, elektronisk, fotografisk eller anden gengivelse af eller kopiering fra denne bog eller dele heraf er ifølge gældende dansk lov om ophavsret ikke tilladt uden forlagets skriftlige samtykke eller aftale med Copy-Dan. Omslag: Bo Helsted Tryk: Narayana Press, Gylling Indbinding: Jysk Bogbind, Holstebro Printed in Denmark 2009 ISBN Jurist- og Økonomforbundets Forlag Lyngbyvej 17 Postboks København Ø Telefon: Telefax: forlag@djoef.dk

5 Indholdsfortegnelse Forord... 9 Kapitel I. Fast ejendom Begrebet fast ejendom Tinglysning Servitutter Hævd Kapitel II. Forbrugerbeskyttelse Lov om forbrugerbeskyttelse Energimærkning Kapitel III. Byggeteknik Materialer og konstruktioner Olietanke Kapitel IV. Reguleringslovgivning Zoneinddeling Planloven Byggelovgivningen Forurenet jord Hegnslovgivning Kapitel V. Erhvervelse af fast ejendom Erhvervelse af fast ejendom i Danmark Kapitel VI. Tvangsauktion over fast ejendom Auktionssagens forløb Tvangsauktion den sagkyndiges opgaver Kapitel VII. Lejelovgivning Bolig Lejelovgivningen og dens anvendelsesområde Lejekontrakter Lejefastsættelse Omkostningsbestemt leje Forudbetalt leje og depositum

6 22. Mangler ved det lejede og vedligeholdelse Tvangsadministration Lejerens brug af det lejede, installationsret og fremleje Varmeregnskab Fællesantenner Vandudgifter Skatte- og afgiftsforhøjelser Forbedringer m.v Lejemålets ophør Bytteret, afståelse m.m Beboerrepræsentation Husorden Dusør Tilbudspligt Benyttelse og sammenlægning af boliger Huslejenævn og boligretter Tinglysning af lejeaftaler Kapitel VIII. Lejelovgivningen Erhverv Erhvervslejeloven og dens anvendelsesområde Lejeaftalen Lejefastsættelse og lejeregulering Vedligeholdelse, forsinkelse og lejerens mangelsbeføjelser Udlejers adgang til det lejede og forbedringer Betaling af leje, varme og vand Lejerens brug af det lejede og brugsrettens overgang til andre Opsigelse og ophævelse Lejeaftaler indgået inden den 1. januar Kapitel IX. Salg m.m. af særlige ejendomstyper Ejerlejligheder vedtægter og organisation Køb og salg af ejerlejligheder Køb, salg og pantsætning af andelsboliger Boligaktieselskaber m.m Køb og salg af ideelle anparter Salg og udleje af fritidsboliger Kapitel X. Skat Skattemæssige konsekvenser af udlejning Forældrekøb og udleje af boliger

7 56. Offentlig ejendomsvurdering Ejendomsbeskatning Ejendomsværdiskat Beskatning ved salg af fast ejendom Skattefrihed ved ejendomssalg»parcelhusreglen« Kapitel XI. Ejendomshandlens berigtigelse Ejendomshandelens forberedelse Købsaftalen og skødet Refusions- og reguleringsopgørelser Forkortelsesliste Stikordsregister

8

9 Forord Forord Denne bog, er en ajourføring af visse afsnit fra mine bøger»ejendomshandel en håndbog bind I og II«suppleret med nye afsnit, særligt inden for bygningsteknologi. Bogen indeholder emner som Lejelovgivning, herunder Erhvervsleje, Tvangsauktion, Salg af ejerboliger, Andelsboliger, Skat ved salg og udlejning af ejendomme, Byggeteknik og det praktiske forløb ved en ejendomshandels gennemførelse. I afsnittet om Byggeteknik er de nyeste regler om energimærkning beskrevet, lige som reglerne for olietanke er medtaget. Endvidere er der i afsnittet om Materiale og konstruktioner nærmere beskrevet forhold, der er relevante for en vurdering af byggeriets kvalitet. Bogen er tænkt som en nyttig opslagsbog, for alle der beskæftiger sig med omsætning og udleje af fast ejendom. Bogens afsnit om Materialer og konstruktioner er skrevet af advokat Kåre Stattau, der også er uddannet ejendomsmægler og valuar. Lyngby den 26. juni 2009 Jytte Holm-Larsen Advokat

10

11 KAPITEL I Fast ejendom Kapitel I Fast ejendom 1. Begrebet fast ejendom 1. Begrebet fast ejendom Begrebet fast ejendom optræder mange steder i lovgivningen. Der findes imidlertid ikke nogen entydig og overordnet definition af, hvad der forstås ved en fast ejendom. Begrebet er skabt af lovgiver, og en definition deraf må foretages afhængigt af, hvilken sammenhæng og hvilken lov begrebet benyttes i. I det følgende vil en definition af begrebet i tinglysningsmæssig forstand blive foretaget. Definition Med til definitionen af en fast ejendom i tinglysningsmæssig forstand hører for det første et jordstykke. Herefter må der tages stilling til, hvorvidt genstande, der befinder sig på jorden, kan anses for en naturlig del af denne eller må betragtes som selvstændigt løsøre. Planter, buske og andre vækster, der befinder sig på jorden, anses som en naturlig del af denne og henregnes derfor til den faste ejendom. Bygninger, der er opført på jorden, henregnes også til den faste ejendom. Dog stilles der som en afgørende betingelse, at bygningen er bestemt til en varig forbliven på grunden. Det samme gælder eksempelvis garager, drivhuse, og tekniske anlæg. Det har ikke nogen betydning, hvilket materiale bygningen er opført i. Definition i relation til tinglysning Når domstolene vurderer, hvorvidt en bygning kan anses for omfattet af begrebet fast ejendom lægges der også vægt på bygningens placering, indretning og fundament. Eksempelvis i dommen U V blev det statueret, at en vindmølle ikke kunne pantsættes efter løsørereglerne, idet den måtte sidestilles med en bygning. Vindmøllen var fastboltet på et betonfundament, der gik mere end 2 meter under jordoverfladen. Også dommen U V er illustrativ. Et træsommerhus på lejet grund ønskedes pantsat efter løsørereglerne, idet man angav i pantebrevet, at huset ikke var bestemt til en varig forbliven på grunden. Pantsætning efter løsøre- Bygningens placering m.v.

12 12 Kapitel I Fast ejendom reglerne blev ikke tilladt, idet landsretten fandt, at der var tale om en selvstændig fast ejendom. I denne forbindelse blev der blandt andet lagt vægt på indretningen omkring huset, hvor der var anlagt veranda med fliser. Lejet grund Ejerlejligheder Sammenfattende Såfremt bygningen tilhører en anden end grundens ejer, får bygningen sit eget ejendomsblad i tingbogen. En sådan bygning, som ejes af en anden end grundens ejer, behandles efter tinglysningslovens 19 som en selvstændig fast ejendom. Det samme gør sig gældende for så vidt angår bygninger, der er opført på forstranden eller søterritoriet. En fælles betingelse er dog, at disse bygninger er bestemt til en varig forbliven på stedet. Ejerlejligheder er ligeledes omfattet af begrebet fast ejendom, hvilket fremgår direkte af lov om ejerlejligheder 4 stk. 1. Sammenfattende kan begrebet fast ejendom i tinglysningsmæssig forstand kan herefter defineres som 1) et jordstykke med eller uden bygninger, 2) vækster, som gror på jordstykket, 3) bygninger på et lejet, forpagtet eller lånt jordstykke, 4) bygninger opført på forstrand eller søterritoriet og 5) ejerlejligheder.

13 2. Tinglysning Tinglysning 2. Tinglysning Tinglysning kan defineres som en kundgørelse fra retten af vigtige privatretlige kendsgerninger særligt vedrørende fast ejendom, men også løsøre, til hvis forskellige led der knyttes retsvirkninger, navnlig over for tredjemand, men også mellem parterne. Tinglysningslovens regler (TL) vedrører hovedsageligt fast ejendom og indeholder kun enkelte regler om løsøre. Der er således nødvendigt at foretage en sondring mellem løsøre og fast ejendom for at afgøre, om tinglysningslovens regler finder anvendelse. Begrebet fast ejendom er defineret ovenfor. Efter TL 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og retsforfølgning. Det følger heraf, at en erhverver af rettigheder over en fast ejendom som udgangspunkt kan se bort fra rettigheder, som ikke fremgår af tingbogen. Denne omsætningsbeskyttelse opnås ved tinglysning, der således er sikringsakt for rettigheder over fast ejendom. Reglen i TL 1 omfatter som hovedregel alle rettigheder over fast ejendom med undtagelse af de i 2-4 nævnte undtagelser samt øvrige lovhjemlede undtagelser, jf. nedenfor. Kravet om tinglysningen gør tingbogen til en troværdig oplysningskilde om rettigheder over fast ejendom, hvorfra købere, panthavere, kreditorer m.fl. kan blive bekendt med indholdet og indrette sig herefter. Der sker tinglysning ved registrering af aftaler, kreditorforfølgning mod visse aktiver, oprettelse af ægtepagt, umyndiggørelse m.v. I hver retskreds findes et til byretten knyttet tinglysningskontor med tingbøger indeholdende en fuldstændig fortegnelse over retskredsens faste ejendomme ordnet efter matrikelnummer. Der er et tingbogsblad for hver ejendom med oplysning om ejendommens matr.nr., ejer, prioriteter, servitutter m.v. I dag foreligger tingbøgerne elektronisk med oplysning om de aktuelle forhold vedrørende ejendommen. Brugere kan tegne abonnement og således selv trække de fornødne oplysninger. Definition og begreb Tinglysningsloven Sikringsakt Tingbogen Ud over tingbogen findes Personbogen, Bilbogen og Andelsboligbogen.