ERHVERVSLEJEKONTRAKT Svanevej 27 kld, 2400 København NV

Transkript

1 ERHVERVSLEJEKONTRAKT Svanevej 27 kld, 2400 København NV

2 INDHOLDSFORTEGNELSE: 1. PARTERNE DET LEJEDE DET LEJEDES ANVENDELSE LEJEMÅLETS BEGYNDELSE OG OPHØR LEJENS STØRRELSE OG REGULERING MERVÆRDIAFGIFT DEPOSITUM/SIKKERHEDSSTILLELSE EL VARME OG VARMT VAND VAND... FEJL! BOGMÆRKE ER IKKE DEFINERET. 11. DRIFTSUDGIFTER SÆRLIGE YDELSER ÆNDRING AF LEJEVILKÅR VEDLIGEHOLDELSE FREMLEJE AFSTÅELSE OG GENINDTRÆDELSE LEJERS RET TIL ERSTATNING OG/ELLER GODTGØRELSE VED LEJEMÅLETS OPSIGELSE MV SKILTNING MV LEJERS RET TIL AT FORETAGET FORANDRINGER AF DET LEJEDE ANSVAR, BRUG OG HUSORDEN FORSIKRINGER FRAFLYTNING OG AFLEVERING MV ALMINDELIGE BESTEMMELSER

3 24. ENERGIMÆRKNING TVISTER TINGLYSNING OG OMKOSTNINGER BILAGSFORTEGNELSE

4 1. Parterne 1.1. Mellem undertegnede AB Lyksborg c/o Wind Administration ApS Havneholmen 21, 5 sal 1561 København V CVR nr (i det følgende kaldet udlejeren) og WMG Byg ApS v/ Jesper Øllgaard Meyer Julius Valentiners Vej 37, 2 th Frederiksberg CVR nr (i det følgende kaldet lejeren) er herved indgået følgende lejeaftale, bestående af nærværende individuelle lejekontrakt og deri nævnte bilag, som alle udgør en integreret del af lejekontrakten. 2. Det lejede 2.1. Lejemålet er beliggende Svanevej 27, kld., 2400 København NV Lejemålet udgør ca. 130 m². Lejer har ikke adgang til fælles faciliteter. 4

5 2.3. Udlejer gør udtrykkeligt opmærksom på, at arealet ikke er beregnet i henhold til bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler eller andet grundlag, og i øvrigt ikke påtager sig noget ansvar herfor. Uanset om lejemålet efter indgåelsen af nærværende lejekontrakt måtte blive opmålt efter bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 og at der måtte vise sig en afvigelse fra det i pkt anførte bruttoetageareal, vil der ikke blive foretaget en regulering af lejen eller andre ydelse i henhold til nærværende lejekontrakt Lejemålets stand ved overtagelse Lejemålet overtages som beset Lejer er berettiget til, inden 2 uger efter lejemålets begyndelsesdag, at aflevere en skriftlig fortegnelse til udlejer over eventuelle mangler ved det lejede, for hvilket lejer ikke ønsker at hæfte ved fraflytningen. Er en sådan fortegnelse ikke afleveret indenfor den anførte frist, anses lejemålet for mangelfrit. 3. Det lejedes anvendelse 3.1. Det lejede skal anvendes til lager og kontor. Det lejede kan i mindre omfang benyttes til forberedende arbejde (f.eks. tilskæring af plader m.v.). Det lejede må ikke anvendes til andet formål uden udlejers skriftlige accept heraf Udlejer og lejer er enige om, at lejer ikke skal drive en erhvervsvirksomhed, hvis stedlig forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Nærværende lejeaftale er derfor ikke er omfattet af erhvervslejelovens Fra lejemålets ikrafttræden er lejer til enhver tid ansvarlig for, at den faktiske anvendelse af lejemålet ikke er i strid med lovgivningen og andre offentlige vedtægter eller forskrifter samt de byrder og servitutter, som påhviler ejendommen. Lejer har således det fulde ansvar over for de påtaleberettigede myndigheder vedrørende det lejedes benyttelse til det angivne formål, jf. pkt. 3.1, herunder navnlig ansvar ifølge Brand og Miljølovgivningen samt Arbejdsmiljølovgivningen. 5

6 3.4. Lejer indhenter selv for egen regning de tilladelser som måtte kræves for, at lejer kan udøve den virksomhed, som lejer udøver i lejemålet. Ændres krav eller stilles der efter indgåelsen af nærværende lejeaftale yderligere krav fra offentlig myndighed, er lejer ansvarlig for at kravene til enhver tid opfyldes, herunder at de nødvendige tilladelser indhentes og opretholdes Lejer skal endvidere af egen drift og uden ugrundet ophold give udlejer underretning om myndighedskrav, samt sende kopi af myndighedskrav og tilladelser til udlejer Deponering af farlige eller forurenende stoffer må ikke ske på, i eller ved det lejede Brugen af det lejede må ikke ved lys, lugt, støj, varme /kuldeafgivelse, rystelser eller lignende efter udlejers skøn kunne medføre gene for ejendommen, andre lejere eller naboer i kvarteret. Det indskærpes, at der ikke må foretages støjende aktiviteter i tidsrummet mellem kl og Endvidere må der kun anvendes støjende maskiner i tidsrummet fra kl i hverdagene og fra kl i weekenderne. Samlet må der maksimalt anvendes støjende maskiner 15 timer om ugen. Samtlige døre og vinduer skal i øvrigt være lukkede ved anvendelsen af maskinerne Udlejer er berettiget til at udleje eller selv anvende eventuelle lokaler i ejendommen til samme anvendelse og branche, som lejers virksomhed, jf. pkt Lejer har ret til af og pålæsning ved porten på Svanevej, men skal til enhver tid sørge for, at beboerne i ejendommen har mulighed for at komme ud af porten med cykler, barnevogne etc. Det må ikke parkeres med firmabiler foran porten. Det kan opsættes en postkasse i opgangen på Svanevej 27 til lejers benyttelse. 4. Lejemålets begyndelse og ophør 4.1. Lejeperioden tager sin begyndelse den Lejemålet vedvarer, indtil det skriftligt opsiges af lejer eller udlejer med tre måneders forudgående varsel til den 1. i en måned Fra udlejers side kan lejemålet bortset fra i tilfælde af misligholdelse dog tidligst opsiges med forudgående kontraktmæssigt varsel til ophør den

7 4.4. Fra lejers side kan lejemålet dog tidligst opsiges med forudgående kontraktmæssigt varsel til ophør den Fraflytter lejer lejemålet før udløb af et opsigelsesvarsel eller en aftalt uopsigelighedsperiode, er lejer forpligtet til løbende at betale leje samt øvrige ydelser, jf. nærværende lejekontrakt, indtil udløb af opsigelsesvarslet eller uopsigelighedsperioden. Udlejer kan kræve sine omkostninger til genudlejning af lejemålet, erstattet af lejer. I tilfælde af, at genudlejning sker til en lavere leje eller i øvrigt på ringere vilkår end nærværende lejekontrakt eller ny lejer misligholder lejeaftalen, er lejer forpligtet til at erstatte udlejers tab herved indtil udløb af opsigelsesvarslet eller uopsigelighedsperioden Såfremt det lejede ødelægges ved brand eller anden ulykke, bortfalder lejekontrakten, og udlejer har ikke pligt til at tilbyde lejeren at leje andre lokaler i ejendommen, hverken før eller efter istandsættelsen/genopførelsen. 5. Lejens størrelse og regulering 5.1. Den årlige leje er aftalt til kr som forfalder, hver den 1 i en måned med kr ,00. Det er dog aftalt, at det ydes lejer 24 måneders huslejefrihed mod at lejer (for egen regning) i denne periode istandsætter lejemålet i henhold til beskrivelsen i bilag 1. Istandsættelsen skal ske håndværksmæssigt korrekt og ved anvendelse af kurante materialer. Ved udløbet af perioden med huslejefrihed da skal parterne i fællesskab besigtige lejemålet med henblik på at vurdere, hvorvidt lejer har udført de i bilag 2 nævnte opgaver og uden mangler. Såfremt dette ikke er tilfældet, da bortfalder den huslejefri periode, og lejer er pligtig at betale husleje for perioden (kr ) til udlejer Én gang årligt, den 1. januar, forhøjes den hvert år pr. 31. december året før gældende årlige leje (uanset lejen endnu ikke er reguleret fuldt ud jfr. erhvervslejelovens 13 stk. 4) i overensstemmelse med stigningen i nettoprisindekset, jf. bekendtgørelse nr. 76 af 3. februar 1999 af lov om beregning af et nettoprisindeks med senere ændringer. Forhøjelsen sker i overensstemmelse med stigningen i det nævnte indeks fra oktober måned 2 år før til oktober måned året før Forhøjelsen sker første gang den 1. januar 2017 i overensstemmelse med stigningen i nettoprisindekset fra oktober 2015 til oktober Næste gang forhøjes lejen pr. 1. januar 2018 i overensstemmelse med stigningen i nettoprisindekset fra oktober 2016 til oktober 2017 og så 7

8 fremdeles Den forhøjede leje pr. 1. januar 2017 beregnes således efter følgende princip: Lejen pr. 31. december 2016 ekskl. moms x nettoprisindeks oktober 2016 Nettoprisindeks oktober Hvis beregningsgrundlaget for nettoprisindekset ændres væsentligt, eller hvis beregning efter dette prisindeks ophører, er udlejer berettiget til at vælge et andet lignende beregningsgrundlag, som er genstand for statistisk beregning af en offentlig myndighed, således at udlejer stedse får tilsvarende dækning Uanset den årlige udvikling i nettoprisindekset forhøjes den årlige leje pr. 1. januar hvert år med minimum 3 % af den per 31. december året før gældende årlige leje Samtidig med regulering af den løbende lejebetaling sker ligeledes en regulering af depositum, jf. pkt Uanset den ovenfor aftalte regulering af lejen, er udlejer berettiget til at kræve lejen reguleret i overensstemmelse med erhvervslejelovens 13. Den samlede varslede lejeforhøjelse træder i kraft den 1. i måneden, der ligger 3 måneder efter varslingstidspunktet og således uden fordeling af forhøjelsen, jf. erhvervslejelovens 13, stk Parterne har aftalt, at definitionen for markedslejen ifølge erhvervslejelovens 13 og beviset for markedslejen er ændret således: Markedslejen er den leje, som den udpegede opmand, jfr. pkt fastsætter for lejemålet. Den udpegede opmand skal fastsætte lejen efter de kriterier, der er anført i erhvervslejelovens 13, stk. 1, 2. punktum Som udpeget opmand kan udpeges enten en statsaut. ejendomsmægler udpeget af DE med særlig sagkundskab i erhvervslejen for det pågældende område, eller en advokat udpeget af Danske Advokater med særlig sagkundskab i erhvervslejen for det pågældende område. Opmandens vurdering er endelig og bindende for parterne Den til enhver tid gældende leje kan ikke nedsættes efter erhvervslejelovens Lejeforhøjelse som følge af stigning i de ejendommen påhvilende forsikringer, skatter og afgif 8

9 ter, herunder dækningsafgift, sker med udgangspunkt i de i ejendommen per 1. januar 2016 påhvilende forsikringer, skatter og afgifter og fordeles efter den på varslingstidspunktet gældende leje, dog således at eventuel dækningsafgift alene fordeles på de lejemål, der anvendes til dækningsafgiftspligtig virksomhed. Skatte og afgiftsvarslinger kan gennemføres, uanset om den forøgede omkostning er en konsekvens af takststigninger eller forbrugsstigninger. Lejen nedsættes ikke, jf. erhvervslejelovens 12, uanset at skatter, afgifter eller bidrag er bortfaldet eller nedsat efter forannævnte dato Samtlige betalinger i henhold til nærværende lejekontrakt er pligtig pengeydelse i lejeforholdet Lejers modkrav på udlejer kan kun modregnes i lejebetalingen, når lejer har betalt for meget i leje og for meget i varmebidrag. 6. Merværdiafgift 6.1. Lejemålet er på nuværende tidspunkt ikke momsregisteret. Udlejer kan dog med 3 måneders varsel kræve den til enhver tid gældende moms i tillæg til lejebetalingen og samtlige øvrige kontraktmæssige ydelser i henhold til nærværende lejekontrakt. 7. Depositum/sikkerhedsstillelse 7.1. Til sikkerhed for opfyldelse af samtlige forpligtelser, som i henhold til nærværende lejekontrakt påhviler lejer, herunder forpligtelser i henhold til særskilte regnskaber og forpligtelser i forbindelse med fraflytning, stiller lejer samtidig med lejekontraktens underskrift kontant depositum på kr ,00 svarende til 3 måneders leje Udlejer kan kræve depositum forhøjet, således at dette stedse svarer til 3 måneders forhøjet leje Depositum forrentes ikke Udlejer har pligt til at udbetale et eventuelt restdepositum, når ethvert økonomisk mellemværende mellem parterne, herunder afregning af forbrugsafgifter og driftsudgifter er afregnet efter lejers fraflytning og dette er anerkendt af udlejer eller fastslået ved endelig dom. 9

10 8. El 8.1. Lejer er forpligtet til som en del af istandsættelsen at opsætte en selvstændig måler til elforbrug i det lejede, hvorefter alle udgifter til forsyning af det lejede med el inkl. afgifter betales af lejer direkte til forsyningsselskabet i henhold til den opsatte særskilte måler Lejer har således pligt til at lade sig registrere hos forsyningsselskabet som selvstændig bruger. 9. Varme og varmt vand 9.1. Lejer betaler for det lejedes forsyning med varme og varmt vand. I den huslejefri periode på 24 måneder da skal der dog alene betales for forbrug af koldt vand. Lejer er gjort opmærksom på, at udlejer forbeholder sig ret til i varmeregnskabet at medtage udgifterne til brændselsforbruget og faste omkostninger vedærende fjernvarme til erhvervslejemålerne. Kopi af seneste varme og varmtvandsregnskab vedlægges som bilag 2. På baggrund af de fremlagte regnskaber opkræves der en a conto bidrag på kr. 200, om måneden til dækning af lejers andel for koldt vand, hvilket opkræves sammen med huslejen i punkt Forbrugsregnskabet indeholder følgende poster med skønnede værdier (baseret på det som bilag 2) fremlagte regnskab: Varme DKK Koldt Vand DKK 200 Honorar for regnskab DKK 0 Samlet DKK Fordelingen af udgifterne i henhold til det udarbejdede varme vandregnskab sker mellem lejerne i henhold til erhvervslejelovens regler og udlejers bestemmelser (fordelingstal). Hvis der bliver opsat bimåler, da vil fordelingen fremadrettet ske i henhold ti disse målere, jf. erhvervslejelovens regler. Forbrugsregnskabet begynder den 1. december. Efter den huslejefri perioden (24 måneder) da vil a conto betalingerne blive sat op så det også dækker den skønnede omkostning til varme m.v. 10

11 9.4. Udlejer er uden ansvar for forbigående forstyrrelser i varme og vandforsyningen, men har pligt til snarest at søge sådanne forstyrrelser afhjulpet. Om sommeren er udlejer berettiget til at afbryde varmeforsyningen når dette skønnes hensigtsmæssigt Lejer er forpligtet til at holde lejemålet frostfrit. 10. Driftsudgifter Det er aftalt, at der ikke skal betales for drift ud over lejen. 11. Særlige ydelser Såfremt driften af lejers virksomhed i lejemålet bevirker en forhøjelse af ejendommens forsikringspræmie eller afgifter til det offentlige, er lejer pligtig at afholde disse forhøjelser Lejer er forpligtet til selv at forestå og bekoste fjernelse af affald, idet bemærkes, at udlejers container alene må anvendes til almindelig husholdningsaffald. Eventuel opsætning af affaldscontainer skal godkendes af udlejer. 12. Ændring af lejevilkår Under henvisning til erhvervslejelovens 14 har parterne aftalt, at udlejer er berettiget til at kræve ændringer af alle lejevilkår i lejeforholdet med den virkning, at udlejer kan opsige lejeren, hvis parterne ikke efter forhandling når til enighed om de fremtidige lejevilkår Ved opsigelse efter erhvervslejelovens 14 tilkommer der ikke lejer erstatning, jf. pkt Proceduren for udlejers fremsættelse af krav om ændring af lejevilkårene, lejers eventuelle indsigelse herimod og parternes forhandlinger om lejevilkårene følger i det hele erhvervslejelovens Vedligeholdelse 11

12 13.1. Udlejers vedligeholdelsespligt Udlejer forestår og bekoster vedligeholdelse og fornyelse af den udvendige del af klimaskærmen, forstået som tagbeklædninger, facader inklusiv fuger samt udvendige side af vinduesrammer (eksklusiv glas) og karme Lejers vedligeholdelsespligt Al indvendig og udvendig vedligeholdelse, herunder fornøden fornyelse af det lejede, der ikke specifikt er omfattet af pkt , påhviler lejer, således at det lejede stedse holdes i god og forsvarlig vedligeholdelsesmæssig stand Lejers vedligeholdelsespligt omfatter bl.a. istandsættelse og/eller fornøden fornyelse af maling, tapet/vægbeklædning, hvidtning, udvendige døre og porte, ramper o. lign., gulv, gulvbelægning, installationer af enhver art, herunder ventilation, eventuelle klimaanlæg og, indvendige bygningsdele, herunder lås, nøgler, beslag, døre, dørhåndtag, dørpumper, hængsler, ruder herunder termoruder, ovenlys, cisterner, vandhaner, afløb, gasrør fra og med afgrening fra gennemgående ledninger, toiletkummer og sæder, vaskekummer, vandlåse, varmt og koldtvandsinstallationer, elradiatorer, elinstallationer, herunder kontakter, afbrydere, stik og HFIrelæ, elevatorer, armaturer og lyskilder af enhver art, ventilations og klimaanlæg, brandmateriel, udvendige skilte og andet tilsvarende, der henhører under lejemålet, svagstrømsanlæg af enhver art, herunder telefon, IT, alarm, adgangskontrol både for så vidt angår betjeningspaneler, stik, ledninger, kabelkasser mv. samt signalanlæg for modtagelse af tv og radiosignaler samt alle øvrige installationer i de lejede lokaler samt hårde hvidevarer Al vedligeholdelse, reparation og fornyelse af installationer mv. (hvad enten de er anbragt indeller udvendig), der er etableret på lejers bekostning eller foranledning, påhviler lejer Lejers vedligeholdelsespligt omfatter tillige udskiftning, når vedligeholdelse ikke længere er økonomisk forsvarligt eller hensigtsmæssigt til opfyldelse af lejers vedligeholdelsespligt Al indvendig renholdelse af det påhviler lejer, i det omfang dette er nødvendigt, for at det lejede kan holdes i god vedligeholdelsesmæssig stand. Endvidere er lejer forpligtet til at holde arealerne omkring det lejede ryddet for virksomhedsaffald såsom emballage mv Udlejer kan forlange, at lejer iværksætter de ham påhvilende vedligeholdelses /fornyelses og istandsættelsesarbejder straks, når manglerne er konstaterede. I modsat fald kan udlejer lade 12

13 arbejdet udføre for lejers regning, og den derved foranledigede udgift betragtes som pligtig pengeydelse i lejeforholdet. 14. Fremleje Lejer har en begrænset ret til fremleje, idet alene lejers samarbejdspartnere har ret til også at anvende lejemålet. Derudover er hel eller delvis fremleje ikke tilladt. 15. Afståelse og genindtrædelse Lejer har ikke ret til afståelse af lejemålet. 16. Lejers ret til erstatning og/eller godtgørelse ved lejemålets opsigelse mv Ved opsigelse fra udlejers side uanset årsagen hertil tilkommer der ikke lejer ret til erstatning eller anden godtgørelse som følge af opsigelsen Det samme gælder ved lejemålets ophør af andre grunde. 17. Skiltning mv Anbringelse af markiser, solafskærmning, flag, automater eller lign. samt udstilling af varer på fællesarealer, herunder ud for forretningens facade, kan kun ske med udlejers skriftlige samtykke og efter hans anvisninger, samt på de af ham stillede vilkår Lejer har ret til skiltning på døre og facader samt sædvanlig vinduesudsmykning. Lejers skriftlige oplæg til skiltningen og vinduesudsmykningen skal dog på forhånd skriftligt godkendes af udlejer og eventuelle offentlige myndigheder og være i overensstemmelse med de af udlejer til enhver tid fastsatte generelle retningslinjer Udgifterne til den skiltning/vinduesudsmykning og eventuelle myndighedsgodkendelse heraf, som lejer har adgang til i henhold til pkt. 17.2, påhviler lejer. 13

14 17.4. Lejer har ikke ret til at opsætte skilte eller i øvrigt reklamere eller lade reklamere på den udvendige facade eller eventuelle gavlmure Lejer har den fulde vedligeholdelsespligt for opsatte skilte/vinduesudsmykning og hæfter for eventuelle følgeskader i forbindelse med skiltningen/vinduesudsmykningen, ligesom lejer selv skal betale de hermed forbundne driftsomkostninger. Lejer skal ved fraflytning foranledige og bekoste fuld retablering af facader, således at alle spor uden for er fjernet, skiltestandere, vinduer mv., medmindre udlejer skriftlige har frafaldet kravet herom Udgifter til dørskilte og henvisningsskilte mv. i ejendommen afholdes af lejer. Udlejer kan forlange, at fælles henvisningsskilte mv. på ejendommen følger en af udlejer udarbejdet skitseplan Udlejers tilladelse til lejers skiltning, jf. nærværende pkt. 17, kan til enhver tid tilbagekaldes af udlejer. 18. Lejers ret til at foretaget forandringer af det lejede Lejer har ikke uden særskilt skriftlig forudgående aftale ret til at foretage ændringer/ombygninger af det lejede i videre omfang, end det følger af nærværende lejekontrakt. Der gives dog lejer ret til at opsætte sug til maskinerne, men først efter skriftelig godkendelse af udlejer Medmindre udlejer kan godtgøre, at ejendommens el og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til en af lejer ønsket installation, har lejer ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede Lejer har desuden efter udlejers rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende lejers kontraktmæssige anvendelse af det lejede Udførelse af installationer efter pkt eller ændringer efter pkt kan først påbegyndes, efter at udlejer med 6 ugers forudgående, skriftligt varsel er orienteret om arbejdets omfang, dets karakter og formål, og lejer har stillet eventuel depositum i henhold til pkt Lejer er erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, ombygninger og ændringer, lejer har foretaget eller påbegyndt. Lejer skal på udlejers forlangende stille sikker 14

15 hed for et eventuelt erstatningskrav i form af indbetaling af yderligere depositum eller etablering af ubetinget anfordringsgaranti i anerkendt pengeinstitut af en af udlejer nærmere fastsat fornøden størrelse Det påhviler lejer for egen regning at indhente alle nødvendige tilladelser og opfylde ethvert myndighedskrav. Ændringer af bygningsmæssig karakter skal i alle tilfælde opfylde myndighedernes krav. Lejer er pligtig til af egen drift straks og løbende at holde udlejer orienteret om forløbet af myndighedsbehandling og fremsende kopi af ansøgning, tilladelse mv Har lejer foretaget ombygning, ændringer eller installationer, er lejer ved lejeforholdets ophør forpligtet til for egen regning at retablere det lejede, såfremt udlejer på dette tidspunkt måtte stille krav herom. Lejemålet anses ikke for afleveret, før retablering har fundet sted. Stilles der ikke krav om retablering fra udlejers side, tilhører ændringerne, ombygninger og/eller installationerne udlejer, som ikke er forpligtet til at betale noget beløb derfor. 19. Ansvar, brug og husorden Lejer skal på enhver måde omgås det lejede forsvarligt, ligesom lejer er ansvarlig for den skade, som ved vanrøgt eller forsømmelse forvoldes på det lejede. Det påhviler lejer at iagttage, at der er god orden i de lejede lokaler, og at lejemålet forvaltes på en sådan måde, at udlejers og de øvrige lejeres interesser ikke krænkes. Som bilag 3 vedlægges den gældende husorden for lejer er forpligtet til at overholde. Det indskærpes, at der ikke må ryges i lejemålet Lejer er ansvarlig for alle skader, også selv om skaden er hændelig Skulle der opstå skader på lejers ejendom som følge af fejl, mangler eller undladelser ved nærværende lejemålet eller ejendommen i øvrigt, kan udlejer kun gøres ansvarlig herfor i tilfælde, hvor udlejer har handlet groft uagtsomt og udlejers erstatningsansvar kan per skadesbegivenhed maksimalt udgøre et beløb svarende til seks måneders gældende leje på skadestidspunktet. 20. Forsikringer Udlejer er pligtig at holde ejendommen bygnings og brandforsikret. 15

16 20.2. Lejer er pligtigt at tegne alle andre end de i pkt nævnte forsikringer, herunder glasforsikring, idet lejer bærer den fulde risiko og ansvar for glas og sanitet. Lejer drager selv omsorg for før indflytningen at tegne sædvanlig butiks og/eller erhvervsforsikring omfattende brand, tyveri og driftstab. Forsikringen bør omfatte såvel varelager som inventar Lejer er forpligtet til på udlejers anmodning at dokumentere, at forsikringer er tegnet Lejer er endvidere forpligtet til at betale eventuel forhøjet bygnings eller brandforsikring, der pålægges udlejer på grund af lejers anvendelse af lejemålet. 21. Fraflytning og aflevering mv Når lejemålet er opsagt eller lejeaftalen er bragt til ophør af anden grund, er udlejer i opsigelsesperioden berettiget til at anbringe plakater eller skilte med teksten til leje eller lignende i/på lejemålets facade og ved ejendommen Lejer er forpligtet til at give udlejer eller udlejers repræsentant, herunder en af udlejer antaget ejendomsmægler ret til i samme periode, under behørig hensyntagen til lejers virksomhed, at forevise lejemålet for interesserede potentielle nye lejere eller købere. Udlejer/ejendomsmægleren er forpligtet til forudgående at orientere lejer om sådanne forevisninger Senest kl på ophørsdagen skal lejer være fraflyttet uanset om det måtte være en helligdag, eller dagen før en helligdag og aflevere lejemålet i kontraktmæssig stand til udlejer Lejemålet skal afleveres med, hvad der dertil hører i ryddet og rengjort stand og istandsat som beskrevet og dokumenteret efter ombygning i henhold til bilag 1. Lejemålet skal således fremstå velvedligeholdt uden nogen synlige mangler eller spor efter væsentligt slid. Efter aflevering af lejemålet, er lejer afskåret fra selv at foretage afhjælpning af eventuelle mangler i lejemålet Evt. forurening på det lejede, som er sket i lejeperioden skal fjernes af lejer uden udgifter for udlejer, uanset om forureningen er forårsaget af lejer. Lejer er forpligtet til herudover at betale alle udgifter til undersøgelse, efterfølgende dokumentation og deponering De ved lejemålets ophør på ejendommen opførte bygninger, disses mur og nagelfaste tilbehør og indretninger og installationer af enhver art forbliver udlejers ejendom, uanset om indretningen måtte være foretaget af lejer. 16

17 21.6. Lejer er forpligtet til, når udlejer kræver det, at fjerne inventar og lignende, som er opsat af lejeren og for lejers regning, mod at lejer foretager fuldstændig retablering af det lejede, medmindre andet er skriftligt aftalt med udlejer Forandringer i lejemålets indretning skal tilbageføres inden fraflytningsdagen, når udlejer kræver det, således at lejemålet fremtræder, som det blev indrettet ved lejemålets begyndelse. Dette gælder ligeledes for ændringer, der er godkendt af udlejer, medmindre udlejer skriftligt har frafaldet retableringspligten. Erhvervslejelovens 75, stk. 2, skal ikke gælde for lejemålet Lejer skal ved fraflytning fjerne al egen opsat skiltning og foretage retablering Ved lejemålets ophør foranlediger udlejer lejemålets låse med tilhørende nøgler omkodet eller udskiftet for lejers regning Al istandsættelse af lejemålet skal forestås af professionelle håndværkere Samtlige udgifter og gebyrer til aflæsning af forbrugsmålere mv. i forbindelse med fraflytning af lejemålet, afholdes af lejer På ophørstidspunktet gennemføres et flyttesyn til bestemmelse af de istandsættelser, der skal gennemføres, og der udarbejdes i den forbindelse en fraflytningsrapport, der underskrives af begge parter. Deltager lejer ikke i gennemgangen, skal fraflytningsrapporten fremsendes til lejer Udlejer er herefter berettiget til efter eget valg enten at istandsætte det lejede for lejers regning eller kræve kontant betaling af de udgifter, der må forventes at medgå til istandsættelsen i henhold til et konkret tilbud uanset, om udlejer kan dokumentere at have lidt et tab i forbindelse med manglerne Endvidere kan udlejer kræve betaling af ydelser i henhold til nærværende lejekontrakt for den periode, der faktisk medgår eller må forventes at medgå til istandsættelsen. Udlejers krav er ikke afhængig af, om istandsættelsen faktisk gennemføres Udlejer er berettiget til at bortskaffe lejers eventuelle efterladte ejendele uden at lejer er berettiget til kompensation eller erstatning Det er mellem parterne aftalt, at udlejers reklamationsfrist i erhvervslejelovens 74, stk. 2, i forbindelse med fraflytning er forlænget til 3 måneder. 17

18 22. Almindelige bestemmelser Forhøjelse af alle former for pengeydelser i henhold til nærværende lejekontrakt træder i kraft fra det tidspunkt, hvor de i henhold til lejekontraktens regler kan beregnes, uden at yderligere varsel er nødvendigt Udlejers passivitet i tilfælde af, at lejer ikke overholder en eller flere af de i nærværende lejekontrakt fastsatte bestemmelser, uanset om udlejer er bekendt hermed, præjudicerer ikke udlejers ret til senere at kræve bestemmelserne overholdt eller anvendte i retsmidler, der er mulige til gennemførelse af overholdelse af forskrifterne Såfremt udlejer får tilgodehavende hos lejer ifølge nærværende kontrakt, forrentes disse i henhold til lov om renter ved forsinket betaling mv. fra forfaldstidspunktet Lejerestancer og andre restancer i henhold til nærværende lejeaftale vil uden forudgående påkrav blive overgivet til retslig inkasso. Samtlige omkostninger påhviler lejer Samtlige omkostninger som udlejer er nødt til/har været nødt til at afholde som følge af lejers manglende betaling eller manglende overholdelse af nærværende kontrakts bestemmelser i øvrigt er pligtige pengeydelser i lejeforholdet Alle aftaler, der ændrer eller supplerer denne kontrakt, skal være skriftlige for at være bindende Der foreligger først en endelig og gyldig aftale mellem parterne, når der foreligger en af begge parter underskrevet endelig aftale Lejer erklærer ved sin underskrift på nærværende lejekontrakt at være blevet opfordret til at søge sagkyndig bistand forinden underskrivelse af nærværende kontrakt og at have modtaget og gennemgået Boligministeriets tjekliste til brug for indgåelse af erhvervslejekontrakter, der vedhæftes nærværende lejekontrakt som bilag Energimærkning Som bilag 5 er udleveret kopi af energimærkning for ejendommen og lejer kan ikke gøre krav gældende vedrørende indholdet af dette. 18

19 24. Tvister Enhver tvist som måtte opstå i forbindelse med denne lejekontrakt skal indbringes for boligretten som 1. instans. Dette gælder dog ikke besiddelseskrav, idet udlejer er berettiget til at indbringe sådanne krav for fogedretten med henblik på tvangsfuldbyrdelse ved en umiddelbar fogedforretning. 25. Tinglysning og omkostninger Hver part afholder egne omkostninger i forbindelse med oprettelsen af nærværende lejekontrakt, herunder honorar til egen rådgiver, advokat mv Lejer har ret til at tinglyse lejekontrakten, dog med respekt af nuværende og fremtidige pantsætninger og tinglysning af servitutstiftende dokumenter såvel med som uden pant i ejendommen. Omkostningerne ved tinglysning afholdes i givet fald af lejer. Omkostningerne ved aflysning afholdes ligeledes af lejer, og udlejer er, såfremt denne afholder omkostninger, berettiget til at modregne disse i det indbetalte depositum Lejekontrakten kan aflyses efter begæring af ejeren mod forevisning af lejers skriftlige opsigelse eller udskrift af fogedbogen vedrørende udsættelse af lejer på grund af eventuel misligholdelse af nærværende lejekontrakt. 26. Bilagsfortegnelse Lejer bekræfter ved sin underskrift at have modtaget bilag Bilagsfortegnelse: Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Bilag 4: Bilag 5: Bilag 6: Lejers beskrivelse af, hvad der skal udføres i lejemålet. Seneste vand og varmeregnskab. Husorden Boligministeriets tjekliste Energimærke Billeddokumentation af lejemålet inden indflytning/istandsættelse 19

20 København den / 2016 (Som udlejer) København den / 2016 (Som lejer) 20

21 KUNDE NAVN. AB Lyksborg ADRESSE. Falkevej 11 og Svanevej POSTNR & BY KBH NV KONTAKT PERSON. Kirsten København d. 19-Dec-15 Tilbud vedr. Renovering af kælder under Svanevej 27, 2400 KBH NV El Ny standard installation i alle rum efter gældende lovkrav, samt udbedring af ulovlige installationer Tømrer Udskiftning af hoveddør og indvendige døre samt nye lofter. Nedrivning af forfaldent. Opsætning af Nyt the køkken Murer Priming samt Støbning af nye gulve i alle rum, pudsning af ødelagte vægge. Maler Spartling, plet rep, 2 x maling af alle rum samt maling af gulv Vvs Div tilslutninger samt udskiftning af toilet Miljøbehandling af affald Materialer/timer Antal Pris El kr Tømrer kr Murer kr Maler kr Vvs kr Bortskaffelse af affald kr I alt kr Moms Total kr kr Med venlig hilsen Morten Wandahl WMG BYG APS WMG BYG JULIUS VALENTINERS VEJ 37, 2 TH FREDERIKSBERG CVR: WMGBYG@GMAIL.COM TØMRER/SNEDKER: MALER:

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35 !" # $ %&&' ( & & & & ) # # # $ # ' & & * " & %+ * # &

36 $& & &,-.. & / 0 & & % & &,... # ( "& $& 1 2 & & & & "" " '8 5(5."566,9& & 5(55"56669 & )

37 Tjekliste - Erhvervslejeloven Denne vejledning er tænkt som en hjælp til lejere og udlejere, der skal indgå en lejekontrakt om erhvervslokaler. Det er vigtigt at være opmærksom på, at vejledningen ikke kan "stå alene", men skal læses sammen med lovteksten. Vejledningen er blevet til efter høring af Ejendomsforeningen Danmark, Jydske Grundejerforeninger, Lejernes Landsorganisation, Erhvervslejernes Landsorganisation, Dansk Handel & Service og De Samvirkende Købmænd. Erhvervslejeloven er en lov, der bygger på en høj grad af aftalefrihed. Aftalefriheden betyder, at udlejer og lejer - udover lejens størrelse og regulering - skal tage stilling til en række spørgsmål, f.eks. om lejeforholdets varighed, fordelingen af vedligeholdelsespligten, lejers afståelsesret, erstatning osv. Lejens størrelse bør afspejle, hvilke øvrige vilkår, man har forhandlet sig frem til. Samtidig stiller aftalefriheden nogle krav til både lejer og udlejer om at "være vågne", når der forhandles en lejekontrakt om et erhvervslejemål. Nedenfor er nævnt de områder, som man skal være særligt opmærksom på ved indgåelse af en erhvervslejekontrakt. Desuden beskrives opsigelsesreglerne i korte træk. Indgåelse af lejeaftale Parterne bør indgå en skriftlig lejekontrakt, selv om dette ikke er et krav ifølge loven. Der gælder ikke særlige regler for udformningen af lejekontrakten. Der er hel-ler ikke krav om anvendelse af specielle blanketter el.lign. By- og Boligministeriet kan ikke anbefale, at parterne anvender den standardblanket, der betegnes typeformular H, 1. udgave, af 2. januar 1996, på lejekontrakter, der indgås i henhold til den nye lov, og har derfor ophævet denne ved en bekendtgørelse, der træder i kraft samtidig med erhvervslejeloven. Lejekontrakter, der indgås den 1. januar 2000 eller senere, er fritaget for stempelpligt. Det er kun nødvendigt at tinglyse en lejekontrakt, hvis der er aftalt rettigheder for lejeren, som ikke følger af loven. Lejekontrakten får ved tinglysningen den prioritetsstilling, som følger af aftalen eller tinglysningslovgivningen. Udgifter ud over lejen (herunder forbrugsafgifter) 5 Bestemmelsen stiller nogle krav til udlejeren om, hvilke oplysninger, udlejeren skal give i lejekontrakten. Udlejeren skal blandt andet ifølge 5, stk. 2 oplyse om, hvilke typer udgifter der skal betales til udlejeren ud over lejen. Udlejeren skal også anslå størrelsen af den enkelte udgift. Denne oplysningspligt gælder ifølge 5, stk. 3 også for udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet, bortset fra udgifter til brændsel. Virkningen af, at udlejeren ikke har oplyst dette i lejekontrakten, er, at udlejeren ikke kan opkræve udgiften hos lejeren, bortset fra i sådanne tilfælde, hvor lejeren ikke er blevet stillet

38 dårligere ved den manglende oplysning, f.eks. fordi lejeren på anden måde har fået at vide, at lejeren skal betale udgiften. Ændringer af lejen til markedsleje 13 Bestemmelsen handler om udlejers og lejers ret til at forlange lejen forhøjet eller sat ned hvert 4. år, så lejen kommer til at svare til dét, der må betragtes som markedslejen for de lejede lokaler. Bestemmelsen gælder, medmindre det er aftalt, at den ikke skal gælde. Parterne kan hver for sig eller gensidigt give afkald på at anvende 13. Det kan også aftales, at kun dele af 13 skal gælde, f.eks. ved at man aftaler et andet regule-ringsforløb end de 4-årige perioder. Parterne skal altså tage stilling til, om lejen skal reguleres efter 13 og/eller på anden måde. Hvis 13 fraviges helt eller delvis, bør dette fremgå af aftalen for at undgå tvivl. Efter 13 skal der gives 3 måneders varsel, før lejen kan forhøjes eller nedsættes. 13, stk. 8 indeholder nogle betingelser, som varslingen skal opfylde for at være gyldig. Aftale om ændring af lejevilkår (opsigelse, erstatning m.v.) 14 Når man forhandler en erhvervslejekontrakt, skal man tage stilling til, om ud-lejeren skal have ret til at anvende 14. Bestemmelsen indeholder i modsætning til 13 kun en ret for udlejer. Bestemmelsen giver udlejeren ret til at kræve lejevilkårene ændret hvert 8. år. Udlejerens krav kan gå ud på ændring af lejens størrelse, men også alle mulige andre ændringer af lejeforholdet. 14 giver også udlejeren ret til at opsige lejeren til udgangen af det 8. år, hvis lejeren og udlejeren ikke efter en forhandling kan blive enige om de vilkår, som skal gælde fremover. Bestemmelsen kan ikke aftales i de såkaldte erhvervsbeskyttede lejeforhold, dvs. lejeforhold, hvor lejeren driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Dette vil typisk være butikker og restauranter, men ikke altid! Det afgørende er, om lejeforholdet er erhvervsbeskyttet på det tidspunkt, hvor 14 aftales. Det er endvidere meget vigtigt at tage stilling til spørgsmålet, om lejeren skal have erstatning for sit tab ved en opsigelse. Ifølge bestemmelsen har lejeren ret til at få erstattet det tab, lejeren lider som følge af opsigelsen, men lejeren kan give afkald på denne ret på forskellig måde. For eksempel kan erstatningens størrelse aftales på forhånd, ligesom det kan aftales, at lejeren slet ikke skal have erstatning. Man skal være opmærksom på, at en aftale om 14 vil påvirke værdien af en eventuel afståelsesret, fordi man ikke kender de fremtidige vilkår for lejefor-holdet. Udlejeren kan som nævnt kun bruge 14, hvis det er aftalt mellem udlejer og lejer, at udlejeren skal have denne mulighed. Det kræves derfor i bestemmel-sen, at der skal indgås en skriftlig aftale om anvendelse af 14. For at aftalen er gyldig, skal det oplyses, at udlejeren har ret til at opsige lejeren efter be-stemmelsen. Det skal også stå i aftalen, om lejeren har krav på erstatning for opsigelsen.

39 Hvis lejeren efterfølgende mener, at 14-aftalen er ugyldig, f.eks. fordi det ikke står i aftalen, at udlejeren har ret til at opsige lejeren, kan lejeren anlægge sag om aftalens ugyldighed. En sag om sådanne formelle mangler skal være anlagt senest 1 år efter aftalens indgåelse. Lejeren kan også anlægge sag om aftalens ugyldighed, hvis lejeren mener, at lejemålet var erhvervsbeskyttet, da 14-aftalen blev indgået. For en sådan sag gælder 1-årsfristen ikke. Bestemmelsen indeholder i øvrigt en række varslingsregler og fristregler. Man kan ikke aftale frister, der stiller lejeren dårligere end disse regler. Man skal være opmærksom på, at det har væsentlige konsekvenser for parter-ne, hvis man ikke overholder disse regler. Vedligeholdelse i lejeperioden 16 Ifølge bestemmelsen har udlejeren pligten til al vedligeholdelse af ejendommen og de lejede lokaler. Det kan aftales, at lejeren skal overtage vedligeholdelsespligten helt eller delvis. Lejers ombygninger, installationer og retablering og 75 Bestemmelserne drejer sig om, hvilke ombygninger og installationer, lejeren har ret til at gennemføre i det lejede. Udgangspunktet er ifølge 36, at lejeren skal have samtykke fra udlejeren til at forandre de lejede lokaler. Hvis udlejeren efter 36 giver lejeren samtykke til at foretage en ændring, så er udgangpunktet, at lejeren ikke skal fjerne ændringen igen ved fraflytning (retablering). Udlejeren kan dog kræve retablering ( 75, stk. 2). Hvis lejeren gerne vil fjerne ændringen, skal lejeren aflevere de lejede lokaler til udlejeren i samme stand som ved overtagelsen ( 75, stk. 1). Ifølge 37 har lejeren ret til at foretage sædvanlige installationer i sit lejemål. Dette gælder dog ikke, hvis udlejeren kan påvise, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig. Lejeren skal give besked til udlejeren i rimelig tid, inden installationen foretages. Denne ret kan ikke fraviges i lejekontrakten. Ifølge 39 har lejeren også ret til at opsætte skilte, udhængsskabe og automa-ter m.v. i sædvanligt omfang. I begge disse tilfælde er udgangspunktet, at lejeren ikke har pligt til at fjerne installationen eller skiltet ved fraflytningen. Hvis lejeren gerne vil fjerne ændringen, gælder det også her, at lejeren skal aflevere de lejede lokaler til udlejeren i samme stand som ved overtagelsen ( 75, stk. 1). Det fremgår af 38, at lejeren ifølge stk. 1 har ret til at foretage ombygninger, der er sædvanlige for lejerens virksomhed, og kan gennemføre disse efter at have givet udlejeren meddelelse om ombygningen.

40 Udlejeren kan dog modsætte sig ombygningen, hvis den vil være til ulempe for ejendommen eller de andre lejere. Bestemmelsen gælder, hvis parterne ikke har aftalt noget andet i lejekontrak-ten. Ifølge stk. 2 har lejeren også ret til at foretage sådanne installationer og om-bygninger, som er nødvendige for at opfylde krav fra en offentlig myndighed. Denne ret kan ikke fraviges i lejekontrakten. Der er heller ikke i denne situation noget krav om, at udlejeren skal give sam-tykke, men udlejeren skal have mulighed for til en vis grad at bestemme, f.eks. hvor den nødvendige installation skal placeres. Lejeren skal være opmærksom på, at, hvis ikke andet er aftalt, har lejeren ifølge 38 pligt til at fjerne ombygningen eller installationen ved lejeforholdets ophør. Når lejeren forlader lejemålet, skal de lejede lokaler altså se ud som dengang, lejeperioden begyndte. Der er som nævnt både i 37, 38 og 39 tale om en ret for lejeren, men i forbindelse med en opsigelse kan lejeren kun få erstatning for de ændringer, som er gennemført med udlejerens samtykke. Istandsættelse ved fraflytning 74 Hvis ikke andet er aftalt, skal lejeren aflevere det lejede i samme vedligeholdel-sesstand som ved overtagelsen. Det vil sige, at lejeren skal betale for istand-sættelse af de dele af lejemålet, som lejeren har vedligeholdelsespligten til ifølge lejekontrakten. Bestemmelsen kan fraviges ved aftale, hvilket vil sige, at parterne i lejekontrakten kan tage stilling til, i hvilken stand de lejede lokaler skal være ved lejerens fraflytning. Afståelsesret 55 Man skal ved indgåelse af lejekontrakten være opmærksom på, at det skal aftales, om lejeren skal have afståelsesret. Skriver man ikke noget om det i kontrakten, har lejeren ifølge bestemmelsen afståelsesret til lejemålet. Det vil sige, at lejeren har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uforandrede vilkår. Udlejeren kan dog modsætte sig, at lejeren afstår lejemålet til en anden lejer, der f.eks. har en dårlig økonomi eller ikke har kendskab til den branche, som drives i de lejede lokaler. Når lejeren har afståelsesret "inden for samme branche", bør parterne afklare i kontrakten, hvad der skal forstås ved "samme branche", f.eks. om der kun kan afstås til en lejer, der vil anvende de lejede lokaler til nøjagtig det samme formål, som den hidtidige lejer. Det er vigtigt at tage stilling til, om lejeren skal kunne afstå lejemålet til et selskab. Hvis ikke andet er aftalt, giver en afståelsesret lejeren ret til at afstå til et aktie- eller anpartsselskab under visse betingelser. Udlejer og lejer bør i deres aftale tage stilling til, om lejer skal have en sådan ret til at afstå lejemålet til et aktie- eller anpartsselskab og i givet fald under hvilke betingelser, dette kan ske. Da udlejeren i sådanne tilfælde ikke længere har en aftale med en lejer, der hæfter

41 personligt for sine forpligtelser ifølge lejekontrakten, er det af betydning at tage stilling til i hvilket omfang lejeren skal stille sikkerhed for opfyldelse af udlejerens krav mod selskabet. Det er endvidere vigtigt at tage stilling til, hvad der skal gælde ved overdragelse af aktier/anparter. Branchebeskyttelse Loven indeholder ikke nogen beskyttelse mod, at udlejeren udlejer andre loka-ler i ejendommen til en tilsvarende virksomhed som lejerens eller selv driver en konkurrerende virksomhed i samme branche. Det er derfor op til parterne at aftale det, hvis de ønsker, at der skal gælde en sådan beskyttelse for lejeren. Opsigelse og erstatning kapitel 11 Reglerne i opsigelseskapitlet gælder, selv om de ikke er aftalt. Lovens ordning om opsigelse fra udlejerens side kan kun fraviges til fordel for lejeren. Lejeren er som hovedregel beskyttet mod opsigelse. Undtagelsen er de opsigel-sesgrunde, som står i 61 og den særlige bestemmelse i 14 om udlejerens ret til at kræve lejevilkårene ændret. Udlejer og lejer kan aftale, at lejeforholdet skal være uopsigeligt i en periode, hvorefter det fortsætter på lovens almindelige opsigelsesvilkår, jf. nedenfor. Man kan også aftale, at lejeforholdet skal være tidsbestemt. Lejers opsigelse Lejeren kan efter 60 opsige lejekontrakten uden særlig grund. Er der aftalt uopsigelighed fra lejerens side, kan lejeren dog ikke opsige lejekontrakten i uopsigelighedsperioden. Er lejekontrakten tidsbestemt, kan lejeren efter 63 kun opsige, hvis det er aftalt med udlejeren, at opsigelse kan ske i lejeperioden. Opsigelsesvarslet er efter 64 3 måneder, dog 1 måned for garager, stalde og lignende, medmindre andet varsel, kortere eller længere, er aftalt med udlejeren. Der siges op til den første i en måned. Udlejers opsigelse Udlejeren kan efter 61, bortset fra opsigelse efter 14, kun opsige lejekontrakten, når en af lovens særlige opsigelsesgrunde foreligger. Udlejeren kan dog opsige lejeforhold om garager, stalde og lignende og de såkaldte etablissementslejeforhold uden særlig grund. Lovens opsigelsesgrunde er følgende: 1. Når udlejeren selv vil benytte det lejede. En opsigelse af denne grund skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

42 2. Når nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. Udlejeren skal samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lokaler. 3. Når god skik og orden er tilsidesat fra lejerens side. Det er ligegyldigt, om den pågældende adfærd udøves af lejeren selv, dennes personale eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede. 4. Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet. Er der aftalt uopsigelighed fra udlejerens side, kan udlejeren kun opsige med den begrundelse, at god skik og orden er tilsidesat (eller opsige efter 14, hvis det er aftalt, at denne bestemmelse skal gælde). Er lejekontrakten tidsbestemt, kan udlejeren efter 63 kun opsige, hvis det er aftalt med lejeren, at opsigelse kan ske i lejeperioden. Opsigelse kræver dog altid, at lovens almindelige opsigelsesbetingelser, herunder kravet om en opsi-gelsesgrund, er opfyldt (eller at det er aftalt, at 14 skal gælde). Særligt om erhvervsbeskyttede lejemål En erhvervsbeskyttet lejer kan, når der ses bort fra tilsidesættelse af god skik og orden, kun opsiges, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Endvidere gælder, at en erhvervsbeskyttet lejer ikke kan opsiges med den begrundelse, at udlejeren selv vil benytte det lejede, hvis dette sker med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens. Opsigelsesvarsler Opsigelsesvarslet er efter 64 3 måneder, dog 1 måned for garager, stalde og lignende og 1 år for opsigelse med den begrundelse, at udlejeren selv vil benytte det lejede. Der kan aftales længere varsler fra udlejerens side, men ikke kortere varsler. Der siges op til den første i en måned. Ved opsigelse med den begrundelse, at udlejeren selv vil benytte det lejede, siges der op til aftalt flyttedag. Erstatning Lejere i alle typer af lejeforhold - bortset fra garager, stalde og lignende og de såkaldte etablissementslejeforhold - har efter 66 ret til erstatning for at få dækket det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen. Undtaget er dog de tilfælde, hvor opsigelse sker på grund af lejerens misligholdelse. For ikke-erhvervsbeskyttede lejemål kan en lejer dog give afkald på erstatning på forskellig måde. F.eks. kan erstatningens størrelse aftales, ligesom det kan aftales, at lejeren slet ikke skal have erstatning. Tvistebehandling 77 Udgangspunktet er, at en tvist f.eks. om lejens størrelse skal afgøres af bolig-retten. Man skal dog være opmærksom på, at man kan aftale voldgiftsbehandling. Det vil sige, at en tvist i stedet skal afgøres af en voldgiftsret.

43 Man kan aftale, at alle tvister eller bestemte typer af tvister skal afgøres ved voldgift. Fordelen ved voldgiftsbehandling er, at tvisten normalt vil blive afgjort hurtigere. Til gengæld er voldgift ofte dyrere, og en voldgiftsafgørelse kan ikke ankes. Det er vigtigt, at en aftale om voldgiftsbehandling er klar, så der ikke opstår tvivl, om det virkelig er det, parterne ønsker. Urimelige aftaler 7 Hvis f.eks. en forskel i styrkeforholdet mellem parterne har ført til en urimelig aftale, kan boligretten/voldgiftsretten tilsidesætte en sådan aftale helt eller delvis.

44 Energimærkning SIDE 1 AF 7 Energimærkning for følgende ejendom: Adresse: Falkevej 11 Postnr./by: Oplyst varmeforbrug 2400 København NV BBR-nr.: Energimærkning nr.: Gyldigt 5 år fra: Energikonsulent: Svend Erik Johnsmark Programversion: EK-Pro, Be06 version 4 Firma: Nordcon Rådgivende Ingeniører Energimærkning oplyser om bygningens energiforbrug, muligheder for at opnå besparelser, fordeling af ejendommens varmeudgifter samt de enkelte lejligheders gennemsnitlige forbrug. Mærkningen er lovpligtig og skal udføres af et certificeret firma eller en beskikket energikonsulent, som har godkendelse til at energimærke flerfamiliehuse. Energimærke Udgift inkl. moms og afgifter: kr./år Lavt forbrug Forbrug: 234 MWh fjernvarme Oplyst for perioden: MWh fjernvarme: 29/11/08-24/11/09 Ejendommens oplyste forbrug og udgifter er klimakorrigerede af energikonsulenterne, så det udtrykker forbrug og udgifter for et gennemsnitligt år, rent temperaturmæssigt. Højt forbrug Besparelsesforslag Energikonsulenten foreslår forbedringerne nedenfor. Der kan være flere forslag på side 2. Se mere om forslagene i afsnittet "Energikonsulentens bygningsgennemgang" Besparelsesforslag Årlig besparelse i energienheder Årlig besparelse i kr. Skønnet investering Tilbagebetalingstid 1 Efterisoler den frie gavlvæg mod vest, med 150 mm inddækket isolering. 29 MWh Fjernvarme kr kr. 6.6 år 2 Det kan anbefales, at udskifte toiletter uden høj/lav spareskyl, hvor dette endnu ikke er sket (pris og besparelse er pr. toilet). 9 m³ vand 427 kr kr. 8.2 år Bemærk: Forslagene bygger på det beregnede energiforbrug. Der er taget hensyn til den faktiske anvendelse af bygningen, herunder driftstider mv. for installationer og for bygningen som helhed. Det kan forekomme, at et forslag sparer penge, men ikke energi - fx hvis dyr el erstattes med billigere fjernvarme eller hvis udgifter til vand reduceres. Konsulenten har skønnet den nødvendige investering til hvert forslag. Det vil sige udgifter til materialer og håndværkere samt, hvis det er skønnet nødvendigt, arkitekt/ingeniør, byggeplads og andre følgeomkostninger. De angivne tilbagebetalingstider er beregnet som simpel tilbagebetalingstid, uden hensyn til renteudgifter og andre låneomkostninger. Den samlede besparelse ved at gennemføre flere forslag er ikke nødvendigvis summen af besparelserne ved de enkelte forslag. Det er fx ikke tilfældet, hvis man både får en mere effektiv varmekilde og bedre isolering.