Modelfejl i de offentlige vurderinger der medfører vilkårlig og uretfærdig betaling af ejendomsskatter grundskyld og dækningsafgift.

Transkript

1 Skatteminister Peter Christensen Skatteministeriet Nicolai Eigtvedsgade København K. sendt per SKAT Østergade Roskilde Tlf.: att.: Skattedirektør Jens Perch Nielsen .: jens.perch.nielsen@skat.dk den 14. marts 2011 Vedr.: Modelfejl i de offentlige vurderinger der medfører vilkårlig og uretfærdig betaling af ejendomsskatter grundskyld og dækningsafgift. De offentlige vurderinger pr var helt tilfældige (lige så tilfældige som dem SKAT har udmeldt i samtlige år herefter inkl ) og som følge heraf er det helt vilkårligt, hvad der betales i grundskyld målt pr. m 2 eller pr. lejlighed eller i dækningsafgift på erhvervsejendomme. Der er tale om en åbenlys modelfejl, der bør erkendes og rettes. Det er en krænkelse af retsbevidstheden, når boliger med Danmarks bedste beliggenhed beliggende Sundvej 4, 2900 Hellerup lige ud til Øresund betaler 1/6 i grundskatter i forhold til lejligheder i Istedgade, indre Vesterbro. Det er en tilsvarende krænkelse når íngen kan stole det mindste på at SKATs offentlige vurderinger er retvisende for ejendommens kontante handelsværdi. Erkend fejlen og ret fejlen! Skattedirektør Jens Perch Nielsen har tidligere udtalt at han er tilfreds med SKATs vurderinger, der følger vurderingsloven og altid vurderer en ejendom til den kontante handelsværdi uanset at en ejendom som Sundvej 4, 2900 Hellerup er vurderet til kr /m 2. og Istedgade 44 til kr I Jyllandsposten d mente Skattedirektør Jens Perch Nielsen, at SKATs vurderinger er gode men allerhøjest lidt upræcise. Skattedirektør Jens Perch Nielsen må antages at have tænkt sig grundigt om inden han kom med sin udtalelse D blev de offentlige vurderinger pr udmeldt af SKAT. Efter vurderingsloven bør den offentlige vurdering udtrykke ejendommens kontante handelsværdi, men det er sjældent tilfældet. I Københavnsregionen er der så stor forskel, at

2 den offentlige vurdering på to nær identiske ejendomme kan variere fra kr /m2 i Istedgade Kbh V. til kun kr /m2 på Sundvej 4 lige ud til Øresund. Øverste ansvarlige er skattedirektør Jens Perch Nielsen udtalte til pressen d at SKATs vurderinger er i orden, men måske lidt upræcise. Nu har skattedirektøren haft lejlighed til at rette sine fejl, men det hele er blevet meget værre. SKAT har i København i et sløjt marked opvurderet boligejendomme med op til 32% men byens bedst beliggende boligejendom på Sundvej 4, 2900 Hellerup lige ud til Øresund, den har stadig samme værdi som hidtil eller 1/8 af værdien på indre Vesterbro. Alle dem der betaler deres grundskyld og dækningsafgift uden at klage vil med næsten usvigelig sikkerhed blive snydt. Enten betales der for meget eller også så betales der alt for lidt. Alle dem der betaler alt for lidt griner af alle dem der betaler alt for meget. SKATs vurderingsmetoder er helt igennem tilfældige og uigennemskuelige. Jeg er sikker på at mange af disse fejl har stået på igennem flere årtier, tilbage fra dengang hvor det var de lokale skyldråd der foretog vurderingerne. Jeg ved ikke hvad der skal til for at skattedirektør Jens Perch Nielsen vil erkende og rette sine fejl. Jeg ved ikke om embedsmænd i Danmark overhovedet kan begå fejl eller vil indrømme det. Vurderingerne bliver til ved en skrivebordsoperation, hvor SKAT bare trykker på en knap! SKAT mener sig fagligt i stand til at vurdere ejendomme SKAT end ikke har besigtiget. Desværre har alt for mange danskere tillid til at SKAT er en god ledetråd for værdien af det, som de ejer. SkAT S vurderinger er afgivet uden at de som en statsaut. ejd. og valuar står til ansvar for deres vurderingsarbejde. SKATs vurderinger er helt tilfældige. ændr. off.vurd. % ændr. grund % kr kr kr off. vurdering/m2 40% 30% 20% kr kr % kr kr kr kr - Enghavevej 32 Enghavevej 28 Vodroffsvej 2 Cort Adelers Gade 5 Kornblomstvej 5 Sundvej 4 Rothesgade 8 Istedgade 44 0% -10% -20% -30% -40% -50% Enghavevej 32 Enghavevej 28 Vodroffsvej 2 Cort Adelers Gade 5 Kornblomstvej 5 Sundvej 4 Rothesgade 8 Istedgade 44 Store økonomiske konsekvenser for lejer og ejere af ejendomme med tilfældige vurdering: Bor man til leje i en ejendom er det nettolejen inkl. grundskyldsskat eller dækningsafgift som man skal betale. Stiger disse skatter som følge af ændrede vurderinger har udlejeren mulighed for at hæve lejen tilsvarende. Når udlejeren skal hæve lejen grundet stigende skatter falder hans mulighed for at hæve lejen uden at lejere siger op. Modsat om de offentlige ejendomsskatter falder. Det er naturligvís helt uacceptabelt om den offentlige vurdering er så upræcis at den er helt tilfældig. Det er netop hvad der er tilfældet med SKATs off. vurderinger.

3 Herudover er der en række spidsfindige regler med grundskyldsskatteloft og regler for fredede ejendomme der gør at udlejer i nogle tilfælde har en interesse i en lav grundvurdering men en høj ejendomsvurdering og så fremdeles. Helt langhåret bliver der når boligprocenten i en ejendom bliver mindre end 50% og ejendommen som følge heraf pludselig bliver dækningsafgiftsfritaget frem for at være dækningsafgiftsfri. Store økonomiske konsekvenser: Vi kan dokumentere i 100-vis af modelfejl i udskrivninger af grundskyld og dækningsafgift. Der er derfor ikke som Skattedirektør Jens Perch Nielsen hævder tale om enkelte fejl. Der er tale om gennemgående fejl der stammer tilbage fra dengang medlemmerne af de politiske foreninger agerede skyldråd. Det har store økonomisk konsekvenser for alle. Det medfører en demokratisk krænkelse idet tilfældigheder og gamle fejl regulerer skatterne på ejendommene. Det er indlysende helt urimelig når en skat som grundskyld varierer fra kr. 20/m2 til kr. 138/m2 blot fordi nogle ukyndige skyldråd i 2001 havde vurderet lige så tilfældigt som SKAT gør i dag. Disse uretfærdigheder er højest problematiske for demokratiet. Ejendom post Grundskyld skat pr. m2. skat pr. lejl Boligaral lejligheder erhv. areal saml. areal off. vurdering heraf grundværdi Måløvparken Broholms Allé 10 A-B Blidah park Hesseløgaard Enghavevej Aprilshusene Konrnblomsten Sundvej Istedgade skat pr. m Måløvparken Broholms Allé 10 A-B Blidah park Hesseløgaard Enghavevej 28 Aprilshusene Konrnblomsten Sundvej 4 Istedgade 44

4 For enkelte boliglejligheder medfører de tilfældige vurderinger at man i Istedgade betaler en grundskyld på kr /lejlighed om året men på Sundvej 4 lige ud til Øresund betales lige omkring kr /lejlighed i årlig grundskyld. Over de sidste 10 år med skattestop har det medført at lejeren i Istedgade har betalt kr mere en grundskyld end lejeren på Sundvej skat pr. lejl 0 Måløvparken Broholms Allé 10 A-B Blidah park Hesseløgaard Enghavevej 28 Aprilshusene Konrnblomsten Sundvej 4 Istedgade 44 Da SKAT hverken kommenterer eller dokumenterer sine vurderinger og i øvrigt ikke imødegår kritik af sine vurderinger er det vanskeligt at forholde sig til SKATs vurderinger i en professionel dialog. SKAT indgår ikke i dialog. SKAT hævder at når mindre end 1% klager over den off. vurderinger så er det ifølge SKAT bevis for at SKATs vurderinger er gode, retfærdige og retvisende. Vurderingsprincipperne: Det er først og fremmest registrerede handler, der ligger til grund for SKATs reguleringer af de offentlige vurderinger. Siden 2007 er der kun handlet meget få ejendomme i Københavnsregionen og næsten ingen i et åbent og offentligt udbud. Da SKAT ikke besigtiger de vurderede ejendommene skelnes der ikke imellem ejendomme i første parket på Strandvejen i en førsteklasses teknisk tilstand eller ejendomme i en ringe stand med en ussel beliggenhed. De mest grundlæggende principper for værdiansættelse nemlig beliggenhed og tilstand har ingen indflydelse på SKATs offentlige vurderinger. Netop derfor bliver vurderingerne ofte helt vilkårlige og uden relation til ejendommens sandsynlige kontante handelsværdi. Selv to ens ejendomme der ligger lige ved siden af hinanden kan have vidt forskellige offentlig vurderinger.

5 Ved den nye vurdering pr kan vi i Københavnsregionen dokumentere ejendomme som har fået hævet den off. vurdering med 32% og andre i samme gade har slet ikke fået reguleret den off. vurdering. I mange tilfælde er grundværdierne helt umotiveret reguleret nedad med 35-50% i andre overhovedet ikke. Eksempler på SKATs vurderinger: På basis af udførlig økonomisk analyse af mere end 750 boligejendomme i København bør det være indlysende, at SKATs vurderinger er helt tilfældige. Den højeste vurdering blandt 6 tilfældigt udvalgte ejendomme målt pr. m2 er en byfornyet ejendom beliggende på Enghavevej 32 på Vesterbro. Den laveste vurdering målt pr. m2 er en pragtejendom opført i 1924 beliggende lige ud til Øresund og Hellerup Strand måske Danmarks bedst beliggende boligejendom. Det er en komplet absurditet, hvordan SKAT fastsætter de offentlige vurderinger der her er kr /m2 på Vesterbro og kr /m2. lige ud til Øresund SKATs vurderinger pr offentliggjort d nr. Ejendom post nr. off vurdering heraf grundværdi boligareal erhvervsareal samlet areal 2010 off. vurdering/m2 1 Enghavevej kr kr kr Enghavevej kr kr kr Vodroffsvej kr kr kr Cort Adelers Gade kr kr kr Kornblomstvej kr kr kr Sundvej kr kr kr Rothesgade kr kr kr Istedgade kr kr kr SKATs vurderinger pr udført pr og offentliggjort d nr. Ejendom post nr. off vurdering heraf grundværdi boligareal erhvervsareal samlet areal vurdering/m2 1 Enghavevej kr kr kr Enghavevej kr kr kr Vodroffsvej kr kr kr Cort Adelers Gade kr kr kr Kornblomstvej kr kr kr Sundvej kr kr kr Rothesgade kr kr kr Istedgade kr kr kr ng i % fra 2009 til 2010 Ejendom post nr. ændr. off.vurd. % ændr. grund % grundværdi/m2. vurdering/m2 Enghavevej % -25% kr Enghavevej % -25% kr Vodroffsvej % -25% kr Cort Adelers Gade % -13% kr Kornblomstvej % -8% kr Sundvej % 0% kr Rothesgade % -38% kr Istedgade % -25% kr Enghavevej 32, Cort Adelers Gade 5 Sundvej 4 kr /m 2 kr /m 2 kr /m 2

6 Skattedirektør Jens Perch Nielsen afviser, at vurderingerne er tilfældige, men erkender, at de ikke altid er præcise. Dette har han udtalt til JP d Følgende stod i Jyllandsposten d Der er jo nærmest en ren tilståelse fra skattedirektør Jens Perch Nielsen. I Danmark er der tradition for, at embedsmænd aldrig erkender at have begået fejl, selv der hvor de er helt indlysende. Valuarvurderingen til den kontante handelsværdi: En statsautoriseret ejendomsmægler og valuar er berettiget til at vurdere en ejendom til den kontante handelsværdi. Valuaren arbejder under ansvar og kan gøres erstatningsansvarlig såfremt, at han vurderer meget for lavt eller meget for højt. Derfor er han forpligtet til at dokumentere værdiansættelse med seneste handler og/eller udbud på tilsvarende ejendomme. Indeholder hans vurderingsrapport ikke disse referencer er der stor sandsynlighed for, at valuarens vurdering er helt tilfældig. Der verserer p.t. en stribe af erstatningssager for tilfældige valuarvurderinger. I 2009 måtte Dansk Ejendomsmæglerforening DE således erkende, at en af deres valuarer i 2006 havde vurderet meget forkert og DE godkendte udbetaling af en samlet erstatning på kr. 2,1 mio. kr. Det er naturligvis ikke tilfredsstillende. Men det er heller ikke tilfredsstillende når 2 valuarer MDE i 2009 vurderede samme ejendom til hhv. kr. 550 mio. eller kr. 251,25 mio. Det er indlysende ikke godt nok. Men valuarvurderingen når den udføres, så den er til at stole på, har mange fordele i forhold til den offentlige vurdering. Først og fremmest er det betryggende, at valuaren handler under ansvar i modsætning til SKAT. Dernæst vil den samvittighedsfulde valuar være glad for at blive inviteret til andelsboligforeningens generalforsamling og forklare og dokumentere sin vurdering. Da valuaren er ekspert i boligejendomme vil han samtidig med sin valuarvurdering give sine gode råd til optimering af drift, finansiering og boligydelse. Hermed bliver valuaren tillige andelsboligforeningens økonomiske rådgiver og det er der megen fornuft i. Alt for mange andelsboligforeninger går glip af oplagte indtægtsmuligheder eller lokkes af nogle sælgere fra et pengeinstitut til at hjemtage både swaplån og rentetrappelån. Der er derfor god fornuft i, at Andelsboligforening med jævne mellemrum køber sig til ekspertrådgivning og tager imod gode råd. Det er en offentlig hemmelig i ejendomskredse, at de offentlige vurderinger er helt tilfældige. Det er derfor blevet en rådgiver disciplin for professionelle kunder at klage over de forkerte vurderinger samt at få nedsat de off. vurderinger: Det er naturligvis helt uacceptabelt, når SKAT er klar til at imødekomme 73% af alle klager med en nedsættelse af den off. vurdering. Pudsigt nok er der ingen der mener at deres off. vurdering er for lav.

7 Kilde: Holger Haugstrup og Claus Pedersen KPMG magasinet Ejendom 2/2011 I stedet for at kæmpe for retvisende off. vurderinger søger valuarerne for Dansk Ejendomsmæglerforening hellere at tjene høje salærer på at få nedsat de off. vurderinger med op til kr. 50 mio. og herigennem tjene kr årligt på lavere dækningsafgift.

8 Med venlig hilsen Lars Wismann, projektchef & direktør cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar