Hobro Midtby Økonominotat

Transkript

1 Mariagerfjord Kommune Hobro Midtby Økonominotat 14 maj 2009

2 2 Indholdsfortegnelse 1 Notatets opbygning 3 2 Investeringer 4 21 Etagemeter 4 22 Anlægspriser 5 23 Samlede investeringer 5 24 Investeringer i midtbyplanens områder 6 3 Værdi af kommunale ejendomme 7 4 Finanscenter 9

3 3 1 Notatets opbygning Notatet beskriver: Investeringer i nybygninger og ombygninger, som vil være en konsekvens af gennemførelsen af planen for Hobro midtby, fordelt på planens områder Den samlede investeringssum består af: o Anlægssummen, der viser de direkte byggeomkostninger o Omkostninger på 25 % til rådgivning, planproces og tekniske undersøgelser i forbindelse med byggeriet o Risikotillæg på 10 % til dækning af prisstigninger, uforudsete omkostninger til feks arkæologiske undersøgelser og forsinkelser o Infrastrukturomkostninger i forbindelse med nybyggeriet dog undtaget supplerende investeringer i trafikanlæg og andre selvstændige afledte projekter o Ombygninger af den eksisterende bygningsmasse, der er en forudsætning for at kunne gennemføre nybyggeriet Værdien af Mariagerfjord Kommunes ejendomme i ejerlavene: o Hegedal o Hobro Bygrunde o Hobro Markjorde o Hostrup Etableringen af et finanscenterbyggeri i forbindelse med en ny bygning for Føtex på grunden mellem Havnegade og Nytorv - matrikel 7000 ap

4 4 2 Investeringer I dette afsnit ser vi på størrelsen af investeringerne i de arealer, som planen for udviklingen af Hobro midtby omfatter Afsnittet lægger ud med at beskrive antallet af etagemeter, der foreslås nybygget og de m2 priser, som ligger bag beregningen af investeringsudgiften for den samlede plan og de enkelte arealer, der indgår i planen 21 Etagemeter Figur 2-1 viser det antal etagemeter nybyggeri, som indgår i investeringsberegningerne for midtbyplanen Figur 2-1 Etagemeter nybyggeri i midtbyplanen 14,000 12,000 10,000 8,000 M2 6,000 4,000 2,000 0 Erhvervsområde Brogade Boligområde kanalen Erhverv/P-hus Brogade Bolig/erhverv havnehalvøen Bolig/erhverv Havnegade Ny Føtex Havnegade Det samlede antal etagemeter nybyggeri i midtbyplanen er på m2 fordelt på de 6 områder, som vist i figur 2-1

5 5 22 Anlægspriser Figur 2-2 viser de netto anlægspriser prm2, som indgår i beregningen af investeringerne i nybyggeri i midtbyplanen Det skal understreges, at der er tale om nettopriser I beregningerne af de samlede investeringer er der således jf afsnit 1 yderligere tillagt lagt 25 % i omkostninger, 10 % i risikotillæg og yderligere omkostninger på 2-3 % til infrastruktur Ved beregningen af den samlede investeringssum er der herudover tillagt et beløb på kr 2250 pr m2 til dækning af omkostninger ved ombygning af eksisterende ejendomme på arealer, hvor der bygges nyt Figur 2-2 Anlægspriserprm2 netto 16,000 14,000 12,000 10,000 Kr/M2 8,000 6,000 4,000 2,000 0 Erhvervsområde Brogade Boligområde kanalen Erhverv/P-hus Brogade Bolig/erhverv havnehalvøen Bolig/erhverv Havnegade Ny Føtex Havnegade 23 Samlede investeringer Realisering af midtbyplanen kræver en samlet investering på 742 mio kr fordelt på: Anlægssum 519 mio kr Bygningsinfrastruktur 10 mio kr (eksklusiv trafik, forsyningsomlægning etc) Omkostninger 135 mio kr Risikotillæg 68 mio kr Ombygninger 10 mio kr

6 6 Fordelingen er vist i figur 2-3 Figur 2-3 Fordeling af den samlede investeringssum Mio kr Anlægssum Infrastruktur Omkostninger Risikotillæg Ombygninger 24 Investeringer i midtbyplanens områder Investeringerne i midtbyplanens enkelte områder er vist i figur 2-4 Figur 2-4 Investering i midtbyplanens områder Mio kr Erhvervsområde Brogade Boligområde kanalen Erhverv/P-hus Brogade Bolig/erhverv havnehalvøen Bolig/erhverv Havnegade Ny Føtex Havnegade I tallene i figuren indgår anlægssum, omkostninger og risikotillæg, hvorimod omkostninger til infrastruktur og ombygninger, der er generelle omkostninger, er holdt ude af regnestykket

7 7 3 Værdi af kommunale ejendomme I dette afsnit ser vi på værdien af de kommunalt ejede ejendomme i de 4 ejerlav: Hegedal Hobro Bygrunde Hobro Markjorde Hostrup Ejendomsværdierne er fastsat ud fra den almindelige vurdering i 2008 Værdierne af de kommunale ejendomme udgør et økonomisk potentiale, der kan aktiveres og indskydes som kommunens del af investeringen for at realisere midtbyplanen for Hobro Ejendomsværdierne opdelt på funktioner er vist i tabel 3-1 Tabel 3-1 Kommunale ejendomsværdier opdelt på funktioner (2008) Funktion Ejendomsværdi i mio kr Skoler, plejehjem, miljø 190 Andre offentlige bygninger 53 Offentlige bygninger med erhverv 24 Ubebyggede arealer 35 Skov 8 Samlet kommunal ejendomsværdi 310 Mariagerfjord Kommune råder samlet i nærområdet omkring Hobro over 310 mio kr i kommunale ejendomsværdier190 mio kr er bundet i skoler, plejehjem og miljøanlæg, mens 120 mio kr knytter sig til andre ejendomme, ubebyggede arealer og skov Indenfor linjerne af det areal på godt m2, som omfattes af midtbyplanen, ejer kommunen 7098 m2 med en ejendomsværdi på 6,8 mio kr fordelt på 4 arealer - Den lave ejendomsværdi skyldes, at 3 af de 4 arealer dækkende godt 6000 m2 er ubebyggede

8 8 Med en anden anvendelse vil områderne således blive mere værd Ved en pris for byggeret på 2000 kr prm2 vil de ubebyggede arealer således alene kunne indbringe 12 mio kr Ved siden af de kommunalt ejede ejendomme råder kommunen indirekte via en selskabsdannelse over arealet på Nordhavnen, der også omfattes af midtbyplanen Nordhavns arealet er på godt m2 og repræsenterer en ejendomsværdi på 11,5 mio kr som vist i tabel 3-2 Tabel 3-2 Ejendomsværdier på Nordhavn opdelt på funktioner (2008) Funktion Ejendomsværdi i mio kr Mariager Projektcenter 6,2 Arealer med bygninger 4,7 Ubebyggede arealer 0,6 Samlet ejendomsværdi 11,5 Den forholdsvist lave ejendomsvurderinger skyldes områdets nuværende anvendelse, der bevirker, at m2 priserne ligger i intervallet mellem 200 og 900 kr, når der bortses fra Mariager projektcenter, hvor m2 prisen er oppe på 8000 kr Ligesom med de ubebyggede kommunale ejendomme er områdets økonomiske potentiale større end den nuværende ejendomsvurdering afspejler Ved en pris for byggeret på 2000 kr pr m2 vil de 9000 m2, der iflg midtbyplanen bebygges, således alene kunne indbringe 18 mio kr Realisering af midtbyplanen for Hobro med en investeringssum på 742 mio kr er betinget af, at der etableres samarbejde med eksterne investorer Dette kan evt ske i form af et udviklingsselskab, hvor kommunen indskyder realiserede værdier af kommunale ejendomme og påtager sig myndighedsopgaverne i relation til planproces og byggemodning mod, at den eksterne investor projektudvikler og afholder investeringsomkostningerne

9 9 4 Finanscenter Med det formål at skabe større aktivitet i dag- og aftentimerne på området Store Torv - Theatertorvet kan det overvejes at søge områdets nuværende 4 pengeinstitutter erstattet af butikstyper med mere åbne facader og rekreative tilbud i form af feks én eller to caféer De 4 pengeinstitutter skal i så fald tilbydes en anden attraktiv placering En model, der er set gennemført i andre byer af tilsvarende størrelse, er at tilbyde pengeinstitutterne at danne et finanscenter Finanscentret er en fælles bygningsmæssig løsning placeret på en centralt beliggende lokalitet med stor publikumstilstrømning og gode parkeringsforhold Der kan være tale om én eller separate bygninger Det afgørende er, at virksomhederne er placeret på samme lokalitet og derved udgør et center I forhold til midtbyplanen er der umiddelbart tre lokaliteter, som lever op til kravene om stor publikumstilstrømning og gode parkeringsforhold, nemlig: Det nye Føtex i Havnegade på 3500 m2 og med p-kælder og tagparkering beliggende på en grund på 5600 m2 Det kombinerede erhvervs- og P-hus i Brogade, der er beliggende på en grund på 8200 m2 Alternativt kunne den eksisterende Føtex bygning i Adelgade på 2000 m2 omdannes til finanscenter Spar Nord er i forvejen beliggende på en nabogrund Med de forudsatte anlægspriser og investeringer vil markedsniveauet for huslejen i en finanscenterløsning ligge på 1300 kr pr m2 pr år