Kommunen modtog enkelte synspunkter på, at høringen burde omfatte flere. Kommunen har derfor udvidet høringen til flere omboende. Se vedlagte kort.

Transkript

1 Byg og Ejendom Egevangen 3B 2980 Kokkedal Tlf Sagsnr Den 4. januar 2016 NY NABOORIENTERING PARTSHØRING Brødregårdsvej, matr. nr. 6a, 7 ei og 7n Brønsholm By, Karlebo Ny boligbebyggelse, Brønsholm Eng 136 boliger Fredensborg Kommune har modtaget en ansøgning om dispensation fra lokalplan nr. 88. Du har mulighed for at udtale dig inden kommunen træffer afgørelse i sagen. Orientering om afgørelsen sendes til dem, som indsender bemærkninger. Høringen vedrører blandt andet byggelinjerne mellem boligområdet og landsbyen, bygningernes form og grundstørrelser. Se vedlagte kopi af ansøgningsmaterialet. Tegningerne er nedkopierede. Hvis du ønsker at se originaltegninger se sidst i brevet. Eventuelle bemærkninger bedes indsendt til byggesager@fredensborg.dk, så de er fremkommet til kommunen inden tirsdag den 19. januar 2016 kl. 12,00. Husk at oplyse sagsnr De allerede indsendte bemærkninger vil indgå i sagens behandling. Ny høring Kommunen gennemførte en høring ultimo november 2015, og modtog 21 rettidige bemærkninger fra naboer og omboende. Nogle bemærkninger var fra flere personer. Ansøgeren fik bemærkningerne forelagt, og valgte at revidere projektet. Kommunen modtog enkelte synspunkter på, at høringen burde omfatte flere. Kommunen har derfor udvidet høringen til flere omboende. Se vedlagte kort. Kommunen modtog en lang række bemærkninger og gode forslag til det videre arbejde. Alt er videregivet til ansøgeren, og vil indgå i kommunens dialog med ansøgeren fremadrettet. Lokalplan 88 for Brønsholm boligområder Lokalplanen blev vedtaget i 2005, og omfatter Brønsholm landsby, boligområdet Brønsholm Eng samt nogle tilstødende ubebyggede områder. Formålet med lokalplanen er at fastlægge bestemmelser for udformningen at det nye boligområde, samt bestemmelser som skal sikre at det eksisterende miljø i landsbyen bevares. Det er lokalplanens ønske, at der er variation mellem afsnittene i boligområdet, og at der anvendes traditionelle, gedigne materialer som tegl og træ i facaderne. Der søges om følgende dispensationer fra lokalplanen: 1. At grundstørrelserne kan være mindre end 160 m², jf At de to afsnit, som nu planlægges, kan være på mere end 50 boliger, jf , og det har betydning for at overholde bebyggelsesprocenten, jf Bemærk, at Rådhuset Egevangen 3 B DK-2980 Kokkedal Telefon fredensborg@fredensborg.dk

2 2 projektet uændret kunne have været opdelt i mindre afsnit, således at det ikke forudsætter en dispensation. Bemærk endvidere at der ikke bygges flere m² end lokalplanen giver mulighed for. 3. At boligerne i 1½ etage kan have en bygningshøjde på mere end 8,5 m fra færdigt terræn, jf At boligerne kan have en bygningsdybde på mere end 8,5 m, jf At boligerne i 2 etager kan have en facadehøjde på mere end 6,0 m fra færdigt terræn, jf At en mindre terrænregulering kan være på mere end 1,0 m, jf og Bemærk, at der primært er tale om at reducere højden af en bakke. 7. At der kan placeres boliger og haver mellem skel til landsbyområdet og byggelinjen, som beskrevet på situationsplanen, jf og Bemærk, at projektet er ændret, så byggelinjen overholdes mod sydvest, og afstanden er blevet større mod sydøst. 8. At græsarealer til boldspil mm. kan placeres ind i midten af boligområdet, i stedet for den sydlige del af boligområdet, jf Bemærk, at ansøger ønsker at finde den konkrete løsning i samarbejde med grundejerforeningen. Nogle af husene har en udformning som måske ikke umiddelbart opfattes som længehuse, jf. lokalplanens Dette forhold indgår i sagen. Du kan se lokalplanen på kommunens hjemmeside. Du kan også se lokalplanen ved at anvende denne webadresse i dit internetprogram: Mulighed for dispensation og det videre forløb Kommunen har mulighed for at meddele dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, jf. planlovens 19. Kommunen skal i den forbindelse blandt andet vurdere intentionerne med lokalplanen, og hvilke hensyn lokalplanen søger at varetage. Kommunen forholder sig til alle de indsendte bemærkninger, og kommunens Plan-, Miljøog Klimaudvalg forventes at tage stilling til sagen i begyndelsen af Kommunen skal også tage stilling til en række andre myndighedsforhold i forbindelse med sagen, fx byggetilladelse, vejprojekt og udledningstilladelse. Naboer og andre parter vil som udgangspunkt blive hørt om de øvrige forhold hvis der er tale om dispensationer eller andre forhold som udløser krav om høring. Yderligere oplysninger Du kan se ansøgning og revideret ansøgning, tegninger og høringssvar i kommunens digitale byggesagsarkiv på adressen Brødregårdsvej 199x. Du kan også få adgang ved at anvende dette midlertidige link i dit internetprogram: Udvikleren af området er ved at etablere en hjemmeside ( hvor du også kan læse om intentionerne for området naturligvis med forbehold for at der kan ske ændringer af projektet, blandt andet med hensyn til ovennævnte dispensationer. Hvis du har spørgsmål er du velkommen til at kontakte mig på byggesager@fredensborg.dk, husk at oplyse sagsnr Venlig hilsen Steinar Bakke Byggesagsbehandler

3

4 København Bemærkninger til indsigelser i forbindelse med dispensationsansøgning fra Lokalplan 88. Interessen for projektet omkring Brødregårdsvej i Brønsholm Enge har været stor, og ejeren Brønsholm ApS og udvikleren Oskar Group ApS vil gerne benytte lejligheden til at takke for alle de gode bemærkninger til dispensationsansøgningen og til projektet generelt. Brønsholm ApS vil meget gerne i dialog med naboer og myndigheder om at finde løsninger og svar på de spørgsmål og bekymringer som projektet har affødt. Trafikale forhold: Der er ingen tvivl om, at de trafikale strukturer skal optimeres, således de dels opfylder den færdselsmæssige forudsætning for vejadgange til/fra området og dels bidrager til en sikker udvikling af den interne infrastruktur Ejer af grunden er i denne forbindelse imødekommende overfor at etablere en midlertidig adgang til projektets område II fra Kongevejen under byggeperioden, så tung trafik på Brødregårdsvej så vidt muligt undgås som foreslået af Grundejerforeningen. Vi er glade for, at kommunen tilsyneladende ser positivt på denne løsning, hvorved der samlet set opnås større sikkerhed for beboerne i området. Derudover vil ejer fremadrettet indgå i en dialog sammen med grundejerforeningen, landsbylauget og kommunen med henblik på at løse udfordringerne ved den samlet trafikafvikling i og omkring området, da ejer er enig med de parter, der har udtrykt bekymringer omkring dette. Grundstørrelser: Udstykning har til formål, at skabe mulighed for individuelt ejerskab og tinglysning af selvstændig pant. I en lokalplan med en samlet bebyggelsesprocent er der således ingen sammenhæng mellem den enkelte grundstørrelse og størrelsen på den enkelte bolig eller boligområdet som helhed. En fastholdelse af grundstørrelserne fra lokalplanen vil medføre en reduktion af fællesarealer. En reduktion af fællesarealerne vil stride mod ejers ønske om at få skabt nogle store fællesområder og grønne kiler mellem bebyggelserne for dermed at skabe følelsen af lys og luft og rummelighed for beboerne i området dette til trods for, at der som nævnt er tale om en bymæssig bebyggelse i henhold til lokalplanen for området. I forlængelse af indsigelserne har ejer derudover arbejdet yderligere med at skabe en mere naturlig overgang til landsbyen jf. afsnittet nedenfor omkring placering af boliger mellem landsbyområdet og byggelinjen. Fælles- og legeområder: Ejer ønsker i projektet at skabe rammerne for et balanceret fællesområde med plads til leg for børn og voksne. For at skabe større sikkerhed for børnene når de leger mellem husene, på de fælles friarealer og naturarealer er der arbejdet med en klar adskillelse mellem de hårde og bløde trafikanter og med etablering af central parkering. Dermed øges mængden af de grønne områder til leg og ophold og tilknytningen til områderne fra boligerne styrkes. I nogle høringssvar er der udtrykt bekymring over placeringen af boldbanen, hvorfor ejer har valgt at fjerne den fra den nuværende placering på situationsplanen. Ejer er dog indstillet på, sammen med grundejerforeningen, at finde en løsning omkring placering af en boldban til glæde for børnene i området. Fælleshuset er ligeledes fjernet, da flere høringssvar gav udtryk for, at man ikke ønsker dette etableret. Ejer er indstillet på i samarbejde med grundejerforeningen, landsbylauget og kommunen at se på muligheder for indarbejdelse af flere kvaliteter i området.

5 Størrelse på afsnit: Ligesom flere naboer i høringen har givet udtryk for, har Brønsholm ApS ligeledes et ønske om, at området planlægges med boliger i mindre enklaver. I den opdaterede situationsplan er det således tydeliggjort, at der reelt er udlagt to boligområder på henholdsvis 70 og 66 boliger. Disse områder er så yderligere opdelt med boligveje til i alt at danne 6 mindre enklaver/afsnit på henholdsvis 9, 18, 15, 28, 40 og 23 boliger. Hvert afsnit er planlagt til at fremstå med varierende facadeudtryk med fællesskab omkring de enkelte veje. På denne måde vil området understøtte det eksisterende boligområdes karakter og stemning. Placering af boliger mellem landsbyområdet og byggelinjen: For at imødekomme indsigelserne i forhold til respekt for afstanden til landsbyområdet har ejer af grunden arbejdet sammen med arkitekterne om en revideret situationsplan og taget nogle af de boliger ud, som var tættest beliggende på landsbyområdet. Derudover har ejer valgt at ændre boligområde I længere mod nord i forhold til det oprindelige forslag. Dette vil gøre de planlagte grønne områder mellem de nye boliger og landsbyområdet større og skabe en grøn kile mellem landsbyen og den nye by bebyggelse, hvorved, der skabes en mere smidig overgang mellem land og by. Afstanden fra de nye boliger til grænsen mod landsbyområdet vil således være 15 m for område I, som er i overensstemmelse med lokalplanen, 8 m for område II ud fra matrikel 7o og henholdsvis 15m og 22m ud fra matrikel 7e og 7ek. Tidshorisont: Enkelte borgere har udtrykt bekymring over, at der kommer til at være byggeplads de næste mange år på området. Ejeren kan godt forstå, at de nuværende beboere er bekymret over dette og, ejer vil derfor i videst muligt omfang forsøge, sammen med kommunen, at minimere generne fra byggeriet. I forhold til det tidsmæssige aspekt er det ejerens forventning, at byggeriet vil stå på i 2-2½ år, hvilket alt andet lige ikke er så lang tid taget i betragtning af, hvad andre områder udlagt til nybyggeri har af tidshorisonter. Det er desværre en af de gener, der vil være i et ikke fuldt udbygget området. I forhold til spørgsmålet om tilkørselsvejen til byggepladsen er ejer allerede i dialog med kommunen om etablering af en byggepladsvej fra Kongevejen og ind til selve byggepladsen. Desuden planlægges med præfabrikerede byggeløsninger som reducerer de støjende arbejder på byggepladsen. Ejer har fokus på, at området ligger som nabo til eksisterende boligområder. Det er derfor også rigtig vigtigt, at processen og kommunikationen med naboerne kan køre gnidningsfrit og konstruktivt. Af den årsag har man i forbindelse med den faktiske gennemførelse af projektet valgt at tilknytte en person, som dels kan besvare henvendelser fra naboerne og dels kan søge eventuelle konflikter afværget. Terrænforhold: Der er ingen tvivl om, at områdets naturlige terræn er en kvalitet for projektet, idet de bløde landskabsstrukturer bidrager til en dynamik i bebyggelsen. Det er derfor også ejerens interesse, at bebyggelsesplanen i videst mulige omfang følger det eksisterende terræn. Da terrænet er stærkt skrånende er ejer nogle steder nødsaget til at regulere terrænet, således at der sikres tilgængelighed og tages hensyn til de handicappedes færden jf. bygningsreglementets tilgængelighedskrav. Enkelte steder har der været behov for at regulere terræn med op til 2.4 meter for at imødekomme kravene om tilgængelighed. Dette vil samtidig have den virkning, at bebyggelsen fremstår lavere i forhold til de omkringliggende områder og på denne måde være imødekommende overfor nogle af de borgere, der mener at byggeriet fremstår for højt i forhold til naboområderne. Ejer af grunden fastholder de øvrige punkter i dispensationsansøgningen ud fra følgende betragtning: Grundstørrelser - Ejer mener at have imødekommet indsigelserne omkring fortætning mod landsbyen via andre løsninger fremfor at møde indsigelsen om grundstørrelser via tekniske beregninger

6 Bygningsdybde - Ejer kan ikke forstå bekymringen omkring bygningsdybden og spørgsmålet om for store huse. Husene får en størrelse fra ca kvm for at skabe et varieret udbud og dermed boliger til både små og store familier. Bygningsdybden er med til at skabe en følelse af kvalitet for de kommende ejere. Bygningshøjde (facadehøjde) - Ejer mener at have løst problemet med en ny bebyggelsesplan for Område I, som skaber yderligere afstand til landsbyen. Den øgede facadehøjde er sammen med bygningsdybden med til at øge kvaliteten i boligen, da folk i dag og på grund af øgede krav i bygningsreglementerne ønsker større rum og højere til loftet. Forsyningsforhold: Ejer har afholdt møde med ledelse i Fredensborg Forsyning dels om overtagelse af de eksisterende forsyningsanlæg og dels om etablering og overtagelse af kommende anlæg. Ejer er enig med Forsyningsselskabet om en fremgangsmåde til at løse problemet overfor overtagelse af det eksisterende anlæg. Ejer vil straks mødes med grundejerforeningen om løsninger, så denne gamle sag kan falde på plads og så Forsyningsselskabet kan overtage anlæggene. Vi ser frem til en konstruktiv dialog omkring ovenstående med alle parter og, vi vil også fremadrettet være indstillet på at lytte til gode og konstruktive input fra borgerne i området og kommunen, da vi har et ønske om i fællesskab at løfte kvaliteten for hele området under et. Med venlig hilsen Maria Thye Lynghøj Årstiderne Arkitekter Ravnsborg Tværgade 5c, 3. sal 2200 København

7 BRØNSHOLM ENGE I BEBYGGELSESPLAN

8 BRØNSHOLM ENGE I TERRÆNREGULERING

9 BRØNSHOLM ENGE I FACADER

10 BRØNSHOLM ENGE I HØJDEGRÆNSER

11 BRØNSHOLM ENGE I HØJDEGRÆNSER