Regionalt boligoverblik Bornholm, Vest- og Sydsjælland

Transkript

1 Regionalt boligoverblik Bornholm, Vest- og Sydsjælland Boligmarkedsanalytiker Jacob Isaksen november 2016

2 Huspriserne steg pænt i 2015, og pilen peger fortsat op Vendingen i huspriserne bider sig fast Prognose: Årlige prisstigninger på moderate 1-3% i 2017 og 2018 (%) Seneste obs. (DKK/m 2 ) Seneste 5 år (gns.) Parcel- og rækkehuse ,8 6,5 3,4 2,5 1,6 0,1 Byen København ,1 10,1 4,9 3,1 3,5 4,3 Københavns omegn ,2 9,6 5,9 4,3 3,8 2,5 Nordsjælland ,6 7,6 4,8 3,6 1,8 0,5 Østsjælland ,1 8,1 4,9 4,0 1,3 0,9 Vest- og Sydsjælland ,0 7,7 3,0 2,6 1,2-3,2 Bornholm ,4 2,9 6,7 1,5 0,9-5,3 Fyn ,5 4,8 1,6 1,5 0,8-1,3 Sydjylland ,0 4,2 2,5 1,5 1,0-1,1 Østjylland ,3 6,9 2,1 2,6 2,1 0,3 Vestjylland ,2 1,1 2,4 1,4 0,6-1,2 Nordjylland ,9 4,3 2,2 2,3 0,9 0,0 Ejerlejligheder ,3 10,6 7,8 4,6 3,7 3,9 Byen København ,5 12,9 9,0 6,5 4,5 6,4 Aarhus kommune ,9 10,4 8,2 4,3 3,3 3,7 Odense kommune ,8 7,9 5,5 3,9 3,4 2,4 Aalborg kommune ,4 11,5 8,5 4,0 3,8 3,6 Fritidshuse ,5 1,6-0,4 1,7 1,1-4,5 Anm.: Kilde: 2 Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Prisændring å/å er opgjort med årsgennemsnit. Seneste kvadratmeterpris er 2. kvartal Prognose fra og med 3. kvartal 2016 til og med 4. kvartal Realkreditrådet, Nykredit Markets.

3 Bornholm, Vest- og Sydsjælland Vendingen på boligmarkedet har så småt bidt sig fast Handelspriser Handelsaktivitet Udbud Handler ift. udbud Salgstid Prisnedslag Prisvendingen på Syd- og Vestsjælland, og på Bornholm har efterhånden bidt sig fast. Prisstigningerne er stadig begrænsede. Prispresset fra handelsaktiviteten er beskedent, når det sættes i forhold til udbuddet. Salgstiderne er lange trods afkortning gennem de seneste år. De gennemsnitlige prisnedslag er faldet markant siden toppen i Nedslagene er dog fortsat betydelige. Handelsaktiviteten er faldet for parcel- og rækkehuse siden det ekstraordinært høje niveau i 2. kvartal Niveauet ligger lavt i store dele af landsdelen sammenlignet med gennemsnittet siden Udbuddet af parcel- og rækkehuse til salg er faldet siden seneste top i Senest synes antallet dog stabiliseret på et højt niveau. Geografisk spredning Spredningen er stor og fremgangene er centreret omkring byerne. Ikke alle kommuner oplever stigende priser. 3

4 Seneste tendenser på boligmarkedet Bornholm, Vest- og Sydsjælland

5 Boligsalget stiger fra et lavt niveau Stigende priser og normalisering af handelsaktiviteten Handelsprisen på parcel- og rækkehuse er steget med 3,8% over det seneste år. De seneste tal fra Boligsiden peger på fortsat fremgang. Antallet af handler normaliseres efter den exceptionelle udvikling gennem 2015, men ligger fortsat over 2014s niveau. Handlerne udgør 8,8% af de udbudte boliger til salg, hvilket er lidt under landsgennemsnittet på 9,1% Kortere salgstider og lavere nedslag Det tager i gennemsnit 238 dage at få solgt sit hus, hvilket er 34 dage langsommere end landsgennemsnittet. Prisnedslaget er faldet til 9,4%, hvilket er 2,1 procentpoint over landsgennemsnittet. Svagt fritidshusmarked Vest- og Sydsjælland Enhed Parcel- og rækkehuse Seneste 3 mdr. Seneste 12 mdr. 3 mdr./ 3 mdr. år/år Handelspris DKK/m ,5% 3,8% Handler Antal/måned ,7% 15,0% Udbud Antal ,1% 1,0% Salgstid Antal dage Prisnedslag Andel 9,4% 10,3% -0,8pp -2,3pp Ejerlejligheder Handelspris DKK/m ,9% 10,9% Handler Antal/måned ,9% 22,7% Udbud Antal ,7% -18,3% Salgstid Antal dage Prisnedslag Andel 7,3% 7,3% 0,9pp 1,5pp Fritidshuse Handelspris DKK/m ,0% 2,4% Handler Antal/måned ,8% 0,0% Udbud Antal ,6% 4,5% Salgstid Antal dage Prisnedslag Andel 12,4% 13,2% -0,2pp -1,4pp Aktiviteten på fritidshusmarkedet er fortsat lav dog ses spæde tegn på bedring gennem kortere salgstider og lavere prisnedslag. Anm.: Kilde: 5 Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnitsbetragtning. Prisnedslag regnes ift. første udbudte pris. Seneste data for handelspris, handler og prisnedslag er for juni 2016, mens det for udbud og salgstid er september Realkreditrådet, Nykredit Markets.

6 Boligsalget stiger fra et lavt niveau Stigende priser og normalisering af handelsaktiviteten Handelsprisen på parcel- og rækkehuse er faldet med 0,6% over det seneste år. De seneste tal fra Boligsiden peger dog på, at pilen så småt peger op igen. Antallet af handler normaliseres efter den exceptionelle udvikling gennem 2015, men ligger fortsat over 2014s niveau. Handlerne udgør 11,3% af de udbudte boliger til salg, hvilket er lidt over landsgennemsnittet på 9,1% Kortere salgstider og lavere nedslag Det tager i gennemsnit 171 dage at få solgt sit hus, hvilket er 33 dage hurtigere end landsgennemsnittet. Prisnedslaget er faldet til 7,3%, hvilket svarer til landsgennemsnittet. Svagt fritidshusmarked Bornholm Enhed Parcel- og rækkehuse Seneste 3 mdr. Seneste 12 mdr. 3 mdr./ 3 mdr. år/år Handelspris DKK/m ,9% -0,6% Handler Antal/måned ,2% 7,1% Udbud Antal ,5% -15,5% Salgstid Antal dage Prisnedslag Andel 7,3% 8,9% -0,4pp -3,8pp Ejerlejligheder Handelspris DKK/m ,7% 29,0% Handler Antal/måned ,6% -74,8% Udbud Antal ,9% 71,2% Salgstid Antal dage Prisnedslag Andel 7,9% 10,8% -4,2pp -5,1pp Fritidshuse Handelspris DKK/m ,9% 9,6% Handler Antal/måned ,8% 58,1% Udbud Antal ,7% -24,0% Salgstid Antal dage Prisnedslag Andel 14,2% 16,1% 3,1pp -4,4pp Aktiviteten på fritidshusmarkedet er fortsat lav dog ses spæde tegn på bedring gennem flere handler og lavere prisnedslag. Anm.: Kilde: 6 Handelsdata er foreløbige (alm. fri handel), gennemsnitsbetragtning. Prisnedslag regnes ift. første udbudte pris. Seneste data for handelspris, handler og prisnedslag er for juni 2016, mens det for udbud og salgstid er september Realkreditrådet, Nykredit Markets.

7 Prisvending på Syd- og Vestsjælland, og på Bornholm Syd- og Vestsjælland Priserne på helårsboliger stiger på Syd- og Vestsjælland Den seneste tids prisudvikling på parcel- og rækkehuse tyder på, at en vending på markedet har bidt sig fast. Senest steg priserne med 4,5% fra 1. til 2. kvartal 2016, og priserne lå i 2. kvartal 3,8% over niveauet i 2. kvartal Den positive udvikling har været centreret omkring de større byer. I 2015 steg priserne dog i samtlige kommuner lader ikke til at blive lige så stærkt dog forventer vi, at priserne vil stige 3,0% for landsdelen under ét. Priserne på ejerlejligheder steg i 2. kvartal 2016 med 3,9% i forhold til 1. kvartal 2016 og ligger 10,9% over niveauet i 2. kvartal Store forskelle på tværs af Sjælland og øerne Tendensen i de kraftigt svingende fritidshuspriser synes normaliseret trods en prisstigning på 6% fra 1. til 2. kvartal i år. Bornholm Priserne for parcel- og rækkehuse på Bornholm steg i 2. kvartal med 0,9% i forhold til 1. kvartal, men niveauet ligger 0,6% under niveauet for 2. kvartal Anm.: Gennemsnitlige handelspriser (alm. fri handel), sæsonkorrigeret. Seneste data er for 2. kvartal Kilde: Realkreditrådet, Boligsiden.dk, Nykredit Markets. 7

8 Boligpriserne pr. kommune (%) Seneste obs. (DKK/m 2 ) Parcel- og rækkehuse på Bornholm ,4-4,3 1,4 3,0 Parcel- og rækkehuse i Vest- og Sydsjælland ,1-2,7-2,0 7,7 Faxe ,4-5,2-2,1 15,9 Guldborgsund ,9-6,0-9,5 9,3 Holbæk ,8 7,1-3,0 4,8 Kalundborg ,6-7,5-1,4 0,0 Lolland ,0 0,3-9,4 4,8 Næstved ,7-3,0-0,7 10,6 Odsherred ,7 0,5-7,8 2,8 Ringsted ,1-5,5 9,7 5,0 Slagelse ,0-0,7-0,6 8,7 Sorø ,2-1,7-3,0 6,8 Stevns ,1-7,0 5,6 12,4 Vordingborg ,3-11,1-1,0 10,2 Ejerlejligheder på Bornholm ,2 3,9 0,6-2,9 Ejerlejligheder i Vest- og Sydsjælland ,7-1,3 1,7 3,4 Fritidshuse på Bornholm ,2-5,2-3,1-8,9 Fritidshuse i Vest- og Sydsjælland ,0-4,0 1,4 2,2 Anm.: Gennemsnitlige handelspriser pr. m 2 (alm. fri handel). Prisændringer er opgjort som årsgennemsnit. Seneste kvadratmeterpriser er for 2. kvartal Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets. 8

9 Boligpriserne pr. kommune Nordvestsjælland Sydøstsjælland Sydvestsjælland Øerne Anm.: Seneste kvadratmeterpriser er for 2. kvartal Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets. 9

10 Handelsaktiviteten normaliseret efter exceptionelt 2015 Handelsaktiviteten er faldet for parcel- og rækkehuse siden det ekstraordinært høje niveau i 2. kvartal 2015, der var ansporet af de rekordlave renter. Det nuværende niveau ligger dog fortsat over niveauet i Trods aftagende aktivitet ligger niveauet fortsat højt For ejerlejligheder synes normaliseringen af handelsaktiviteten overstået, hvilket understreges af de seneste indikationer fra Boligsiden. Antallet af handler med parcel- og rækkehuse ligger i 2. kvartal 3,3% over gennemsnittet siden For ejerlejligheder er niveauet 18,7% over, mens det for fritidshuse ligger 3,9% over gennemsnittet. Geografisk ses stor forskel på handelsaktiviteten. I de fleste kommuner ligger handelsniveauet i 2. kvartal over gennemsnit siden Det højeste niveau ses i Holbæk og Ringsted, mens aktiviteten i Odsherred og på Bornholm ligger lavt. Antal handler i forhold til gennemsnit siden 2004 Anm.: Seneste data er for 2. kvartal Kilde: Danmarks Statistik, Realkreditrådet, Nykredit Markets. 10

11 Svagt faldende udbud af boliger til salg Antallet af parcel- og rækkehuse til salg er faldet siden 3. kvartal 2011, hvor niveauet var på sit hidtil højeste. Udbuddet ligger således næsten 30% under niveauet for Over de seneste år synes den faldende tendens at være fladet ud, og udbuddet synes at have stabiliseret sig omkring et relativt højt niveau. Tendensen i udbuddet af ejerlejligheder har været faldende siden 2008, hvor niveauet toppede. Senest faldt udbuddet af ejerlejligheder med 9,3% fra 3. kvartal 2015 til 3. kvartal Udbuddet af fritidshuse har haft en stigende men flad udvikling siden 2010, og niveauet synes de seneste år at være stabiliseret. Stabilt højt udbud af parcel- og rækkehuse Udbud i forhold til gennemsnit siden 2004 I de Vest- og Sydsjællandske kommuner ses generelt et lavt antal udbudte boliger i forhold til gennemsnittet siden 2004, og på Bornholm er niveauet særligt lavt. Anm.: Seneste data er for september Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets. 11

12 Kortere salgstider og lavere nedslag Salgstiden på vej ned i Vest- og Sydsjælland Svagt aftagende salgstider I 2. kvartal var salgstiden for parcel- og rækkehuse i Vest- og Sydsjælland samt Bornholm hhv. 238 og 171 dage, hvilket for Vest- og Sydsjælland ligger over landsgennemsnittet, mens det for Bornholm ligger under. Salgstiden for ejerlejligheder i Vest- og Sydsjælland har varieret meget de seneste år, og ligger i 2. kvartal på 181 dage, hvilket ligger over landsniveau. Senest steg salgstiden med 36 dage fra 1. til 2. kvartal For fritidshuse ligger salgstiden på et relativt højt niveau, og tendensen har i de seneste år været aftagende. Aftagende prisnedslag Prisnedslag er aftaget over de seneste år Generelt er udviklingen i nedslagene faldet siden For parcel- og rækkehuse ligger nedslaget på 9,4% og 7,3% for hhv. Vest- og Sydsjælland samt Bornholm i 2. kvartal 2016, hvilket for Bornholm svarer til niveauet på landsplan. For ejerlejligheder og fritidshuse er nedslaget hhv. 7,3% og 12,4% for Vest- og Sydsjælland, hvilket er over landsgennemsnittet. Anm.: Liggetider er vist som tre måneders glidende gennemsnit. Seneste data er for 2. kvartal Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets. 12

13 DISCLOSURE Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet. Denne analyse er en "ikke-uafhængig analyse" udarbejdet af Fixed Income and Nordic Research i Nykredit Markets. Ikke-uafhængige analyser er markedsføringsmateriale og udgør ikke-uafhængige objektive investeringsanalyser, og de er derfor ikke underlagt de juridiske krav, som gælder for uafhængige investeringsanalyser. Der gælder derfor heller ikke et handelsforbud inden udbredelsen af markedsføringsmaterialet. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de specifikke finansielle instrumenter, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. Ansvarshavende redaktør: Chefanalytiker Jacob Skinhøj Nykredit - Kalvebod Brygge København V - Tlf Fax