Haslev Kommune Lokalplan nr. 69

Transkript

1 Haslev Kommune Lokalplan nr. 69 FOR ET OMRÅDE TIL BOLIGFORMÅL OG BØRNEINSTITUTION VED SØNDERMARKEN - TROELSTRUPVEJ Maj 2006

2 1

3 2 REDEGØRELSE TIL LOKALPLAN NR. 69 FOR ET OMRÅDE TIL BOLIGFORMÅL OG BØRNEINSTITUTION VED SØNDERMARKEN - TROELSTRUPVEJ Denne redegørelse har til formål kort at orientere om de eksisterende og fremtidige forhold inden for lokalplanområdet og om lokalplanens forhold til anden planlægning. LOKALPLANENS OMRÅDE Lokalplanens område er beliggende ved Troelstrupvej og Søndermarken, nord og vest for de almene boliger på Mårvej. Mod nord ligger Troelstrup Fritidsgård. Området er vist på kortbilagene til denne lokalplan. Hele området er beliggende i Landzone og overføres med planen til byzone. BEGRUNDELSE FOR LOKALPLANEN Lokalplanens område er udlagt til boligformål i kommuneplanen. Delområde I er solgt til boligformål ved offentligt udbud, og køber har fremlagt sine ønsker til udviklingen af området til brug for lokalplanprocessen. Lokalplanen fastsætter retningslinier for områdets veje, muligheder for udstykning og bebyggelse, grundejerforening mv. Med boligudbygningen på Mårvej (Lokalplan nr. 56), Hermelinvej (Lokalplan nr. 59 og 60), samt private udstykninger ved Søndermarken (Lokalplanr nr. 65), er der i området behov for en udvidelse af kapaciteten på børnepasningsområdet, hvilket lokalplanen sætter rammerne for. DE NUVÆRENDE FORHOLD Lokalplanens område ejes af Haslev Kommune og er en del af Troelstrupgården. Arealerne drives landbrugsmæssigt en mindre del af område III i forlængelse af Søndermarken ligger brak. Langs Troelstrupvej er anlagt en offentlig cykelsti. Mod nord grænser lokalplanens område til Kalvehave skov, der ejes af Gisselfeld Kloster. Som privatejet skov under 20 ha, er der ingen skovbyggelinie i lokalplanens område, jf. Naturbeskyttelsesloven 17, stk. 1. Der findes et fredet dige omkring Kalvehave Skov. DE FREMTIDIGE FORHOLD I område I mellem Troelstrup fritidsgård og Mårvej gives mulighed for at opføre tæt/lav boligbebyggelse med ca. 27 boliger, eller alternativt udstykke ca. 14 grunde til åben lav boligbebyggelse. Der kan ligeledes opføres en blanding af de to typer boliger. En illustrationsplan for den påtænkte bebyggelse i område I er optaget som Kortbilag 3 til lokalplanen. I område II mellem Mårvej og Søndermarkens forlængelse agter kommunen at opføre en daginstitution til ca. 80 børn med tilhørende legeplads og andre faciliteter. En illustrationsplan for den påtænkte bebyggelse i område II er optaget som Kortbilag 4 til lokalplanen. Områderne får vejadgang ad privat fællesvej via Søndermarken til Troelstrupvej. Der reserveres et 5 m bredt areal langs Troelstrupvej til den offentlige cykelsti. GRUNDEJERFORENING Lokalplanen foreskriver at der dannes en grundejerforening for ejere af boliger i lokalplanens område. Grundejerforeningen skal overtage veje, stier, pladser og friarealer og vedligeholde disse. Det kan påregnes at veje i området, Søndermarken undtaget, forbliver private fællesveje. Grundejerforeningerne skal endvidere varetage fælles forhold for dens medlemmer. Hvis bebyggelse opføres som almene boliger, andelsboliger eller anden samlet bebyggelse, kan grundejerforeningen bestå af disse selskaber eller foreninger.

4 3 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING VAND, KLOAK OG VARME Området forsynes med vand fra Haslev Vandværk og spildevandsafløb føres til Centralrenseanlægget. I overensstemmelse med den kommunale varmeplanlægning, pålægges den nye bebyggelse i lokalplanens område at opvarme med naturgas. KOMMUNEPLAN Området udgør den del af rammeområde B16 i Kommuneplan , som er udlagt som fremtidigt boligområde og offentlige formål til betjening af området. Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplanen. REGIONPLAN Lokalplanens område er beliggende i regionplanens indsatsområde for grundvandsbeskyttelse og område med særlig drikkevandsinteresse. I indsatsområderne foretager Vestsjællands Amt en detaljeret kortlægning af grundvandet. Det vil sige, at bl.a. grundvandsdannelsen, beskyttelsen og kvaliteten af grundvandet skal undersøges. Derudover skal der ske en kortlægning af mulige forureningstrusler inden for området. Herefter skal amtet sammen med kommunerne og vandværkerne lave indsatsplaner for de enkelte områder. I indsatsplanen laver de involverede parter aftaler om, hvordan grundvandet bedst beskyttes. Bl.a. om der skal ændres på arealanvendelsen i et opland for at beskytte grundvandet. I områder med særlige drikkevandsinteresser må arealanvendelsen ikke ændres, hvis det fører til en ringere beskyttelse af grundvandet. I disse områder gøres en særlig indsats for at beskytte grundvandet. I områder med drikkevandsinteresser kan arealanvendelsen ændres efter en konkret vurdering af risikoen for forurening af grundvandet. Ændring i lokalplanområdets anvendelse fra landbrugsdrift til boligområde og daginstitution vurderes af være i overensstemmelse med Regionplanen, når der udvises behørig hensyn til grundvandet under anlægsarbejder. En lille del af område I mod Troelstrupvej er i Regionplanen udpeget som Kirkeomgivelser ved Bråby Kirke. Da hovedparten af Kirkeomgivelserne omkring Bråby Kirke på hjørnet Troelstrupvej/Bråbyvej, mellem lokalplanens område og kirken, er bebygget med nyere helårsbeboelse, vurderes dette at være af underordnet betydning. BYØKOLOGI Byrådet ønsker at fastholde Haslev Kommune som Den Grønne Skole - og Erhvervskommune. Byrådet ønsker derfor, at der ved byggemodningen, byggeri, materialevalg og brug af området, tilstræbes anvendt materialer og fremgangsmåder der er så skånsom over for miljøet som muligt. Det er ligeledes ønsket, at der ved byggemodning og byggeri anvendes materialer med den bedst mulige livscyklus. Haslev Kommune har udarbejdet vejledningen Vejledning i Byøkologi, som rekvireres hos Teknik og Miljø. MILJØ Jordforurening Der er ikke hos Vestsjællands Amt registreret jordforurening eller potentiel jordforurening indenfor lokalplanens område. Stødes der under byggeri og anlæg i området på jordforurening, skal arbejdet straks standses i henhold til Jordforureningsloven, og forureningen anmeldes til kommunen.

5 4 Støj Ved opførelse af boliger skal det sikres, at boligområdet ikke belastes af støj fra de omkringliggende veje med mere end 55db(A). Lov om miljøvurdering Lokalplanens indhold er ikke omfattet af lovens bilag 3 eller 4, og vurderes ikke at kunne få væsentlig påvirkning af miljøet. Planen er derfor ikke omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Afgørelsen har været offentliggjort og der er ikke i den 4 ugers klagefrist modtaget bemærkninger i den anledning. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Lokalplanens område er omfattet af landbrugspligt. Forinden arealet udnyttes i overensstemmelse med lokalplanen, skal landbrugspligten ophæves efter Landbrugslovens 6 stk. 1 ved erklæring fra en praktiserede landinspektør med beskikkelse i forbindelse med udstykning. ARKÆOLOGI: Sydvestsjællands Museum udtaler, at der mod syd lå en nu forsvundet gravhøj. Mod sydøst er der konstateret spredte spor af forhistorisk bosættelse. På lokalplanområdet ligger en smal ås-lignende bakke, der i dele af jernalderen har været en foretrukken lokalisering af grave. Der er således mulighed for at der på lokalplanarealet kan være arkæologiske interesser. Det vil kunne afklares ved en ekstensiv forundersøgelse. Ejer/bygherre/entreprenør bør hurtigst muligt indhente udtalelse fra museet jf. museumslovens Beskyttet dige Rundt om Kalvehave Skov er der er beskyttet sten/jorddige, jvf. museumslovens 29a. Beskyttelsen betyder, at der ikke må ændres i tilstanden uden amtets særlige tilladelse. Der kan kun i særlige tilfælde gives dispensationer til nedlæggelse.

6 5 HASLEV KOMMUNE Lokalplan nr. 69 LOKALPLAN FOR ET OMRÅDE TIL BOLIGFORMÅL OG BØRNEINSTITUTION VED SØNDERMARKEN - TROELSTRUPVEJ Bestemmelser: I henhold til Lov nr. 388 af 6. juni 1991 om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. aug. 2004, fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte lokalplanområde. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanens formål er: - at overføre lokalplanens område til byzone, - at fastlægge detaljerede retningslinier for områdets anvendelse til boligformål og børneinstitution, - at fastlægge retningslinier for grundejerforening og friarealer, - at fastlægge retningslinier for veje og stier. 2 LOKALPLANENS OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanens område er vist på Kortbilag 1 og omfatter en del af matr.nr. 7-aa Troelstrup By, Haslev, samt alle parceller der efter den 1. november 2005 udstykkes fra de berørte arealer. Området opdeles i tre delområder I-III. 2.2 Lokalplanens område ligger i landzone. Matr.nr. 7-aa er en del af en landbrugsejendom. Ved lokalplanens endelige vedtagelse, overføres lokalplanens område til byzone. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Område I må kun anvendes til boligformål enten i form af tæt, lav boliger til helårsbeboelse, eller i form af åben, lav bebyggelse til helårsbeboelse. Ved disponering af området i etaper, kan begge boligtyper opføres i området, under iagttagelse af de respektive krav indenfor hver etape. 3.2 Område II må kun anvendes til offentligt formål i form af daginstitution til børn med tilhørende parkering, legeplads, skure mv. Område II udvides i forhold til planforslaget med et ca m² større areal, for at sikre fremtidig udvidelsesmuligheder for daginstitutionen. 3.3 Område III består af tre delarealer, som udlægges til hhv. offentlig cykel/gangsti, offentlig vej, Søndermarken, og privat fællesvej/sti. 3.4 Byrådet kan tillade, at der fra boliger i område I drives sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af: - at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig. - at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde, at områdets karakter af boligområde ikke brydes. - at virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende. - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til ved den pågældende bolig. 4 UDSTYKNING 4.1 Indenfor område I skal tæt, lav bebyggelse placeres, så hver bolig kan udstykkes med et grundareal på 350 m². Ved udstykning til åben, lav bebyggelse, skal grundene udstykkes med et areal på min. 700 m². 4.2 Vej-, sti-, parkerings- og opholdsarealer indefor område I kan udstykkes som fælles ejendom for boligejerne.

7 6 4.3 Det areal indenfor område II, som projekteres til daginstitution, kan udstykkes som en samlet fast ejendom. 4.4 Når vej eller sti optages som offentlig vej, skal vejarealet udskilles i Matriklen. 5 VEJ, PARKERING OG BYGGELINIER 5.1 Området får vejadgang via Søndermarken, der udlægges i en bredde på 20 m. Område II får direkte vejadgang til Søndermarken. 5.2 Der skal udlægges veje, stier og pladser efter principperne på Kortbilag 2. Stamvejen fra Søndermarken mod Kalvehave skov udlægges i en bredde på 10 m. Stamvejen skal anlægges med mindst 6 m kørebane og fortov i den ene side. Boligvejene i område I skal udlægges i en bredde på min. 6 m med de på kortbilag 2 viste pladser, og udføres med min. 4 m kørebane med fortov i den ene side. Alternativt kan boligvejene i område I udlægges i en bredde på min. 8 m med kun én vendeplads, og udføres med min. 5 m kørebane med fortov i den ene side. Vendepladser skal udformes, så renovationskøretøjer kan færdes i området. 5.3 Langs Troelstrupvej reserveres et 5 m bredt areal til en dobbeltrettet offentlig cykelog gangsti. 5.4 Efter Byrådets nærmere godkendelse, kan der ved vejene indrettes foranstaltninger og opsættes afmærkning således, at trafikken i området begrænses jfr. færdselslovens 40. Hvis boligveje etableres som lege- og opholdsområde med hastighedsbegrænsning, kan anlæg af fortov undlades. 5.5 Ved åben, lav bebyggelse i område I, skal der på hver grund skal der indrettes mindst 2 parkeringspladser, hvoraf den ene eller begge kan være carport eller garage. 5.6 Ved tæt, lav bebyggelse i område I, skal der etableres mindst 1½ parkeringsplads til hver bolig indenfor delområdet, hvoraf den ene skal være i umiddelbar tilknytning til boligen og kan være carport eller garage. 5.7 Der udlægges byggelinier 10 m fra vejskel mod Troelstrupvej samt 2,5 m fra vejskel mod Søndermarken, stamveje, boligveje og pladser. 5.8 Der udlægges byggelinier 5 m fra vejskel ind i område II. 5.9 Vejprojekt skal godkendes af kommunens Vejmyndighed. 6 LEDNINGSANLÆG M.V. 6.1 El-ledninger, herunder vejbelysning i lokalplanområdet, må ikke fremføres som luftledninger, men må alene udføres som jordkabler. Belysningsanlæg skal udføres efter en af Byrådet nærmere godkendt plan. 6.2 I området må opstilles de for elforsyningen eventuelle nødvendige transformatorstationer. 6.3 I henhold til Varmeplanlægning og varmeforhold i Haslev Kommune af juli 2002, skal al ny bebyggelse indenfor området opvarmes med naturgas. 6.4 Såfremt der er mulighed for tilslutning til fællesantenneanlæg, er det ikke tilladt at opsætte udvendige TV- eller radioantenner. 7 BEBYGGELSENS OMFANG, UDSEENDE OG PLACERING Område I 7.1 Ved opførelse af tæt-lav bebyggelse, gælder Ved opførelse af åben-lav bebyggelse, gælder Ved tæt, lav bebyggelse må bebyggelsesprocenten for område I som helhed ikke overstige 35. Ved opgørelse af grundarealet, medregnes ikke stamveje, boligveje, pladser, friarealer og stier. 7.3 Bebyggelse må kun opføres i én etage eventuelt med udnyttet tagetage. Den samlede bygningshøjde må ikke overstige 8,5 m over naturligt terræn. På Kuperede grunde kan bygningsmyndigheden fastsætte et niveauplan for måling af højder.

8 7 7.4 Udformning, udførelse, materialevalg og farver på boliger, carporte og udhuse, skal udføres således, at de fremtræder ensartet indenfor område I. Der må ikke anvendes reflekterende materialer, f.eks. glaserede tegl, til tagbeklædning på beboelsesbygninger eller udhuse. På tagene må der opsættes solfangere. 7.5 Der må ikke opsættes reklameskilte i området, undtaget mindre skilte af midlertidig karakter i byggeperioden. 7.6 Hvis der sker sammenbygning af 2 boliger over ejendomsskel, skal der på begge parceller tinglyses retningslinier for udformning, udførelse og vedligeholdelse af sammenbygning. Retningslinierne skal godkendes af Byrådet. Retningslinierne kan evt. optages i vedtægterne for grundejerforeningen, i hvilket tilfælde særskilt tinglysning ikke er nødvendig. 7.7 Såfremt der opføres en gruppe boliger med samhørende ejerforhold, kan Byrådet give tilladelse til, at der i stedet for en af boligerne opføres et fælleshus for beboerne i gruppen af boliger. 7.8 Ved åben-lav bebyggelse, må bebyggelsesprocenten på de enkelte grunde (matr.nr.) må ikke overstige Bebyggelsen må kun opføres i én etage eventuelt med udnyttet tagetage. Den samlede bygningshøjde må ikke overstige 8,5 m over naturligt terræn. På Kuperede grunde kan bygningsmyndigheden fastsætte et niveauplan for måling af højder På hver grund må der kun opføres eller indrettes en bolig Der må ikke anvendes reflekterende materialer, f.eks. glaserede tegl, til tagbeklædning på beboelsesbygninger eller udhuse. På tagene må der opsættes solfangere Der må ikke opsættes reklameskilte i området, undtaget mindre skilte af midlertidig karakter i byggeperioden Ønskes garage, carport eller udhus opført med sadeltag og i naboskel gælder følgende: Bygninger i skelbræmmen må opføres inden for en højde på 2,5 m, målt i skel, til 3,5 m målt i en afstand af 2.5 m fra skel. Område II 7.14 Bebyggelsesprocenten for ejendommen må ikke overstige Bebyggelsen må kun opføres i én etage med udnyttet tagetage. Den samlede bygningshøjde må ikke overstige 8,5 m over naturligt terræn Der må ikke anvendes reflekterende materialer, f.eks. glaserede tegl, til tagbeklædning på bygninger eller udhuse. På tagene må der opsættes solfangere Der må ikke opsættes reklameskilte i området, undtaget navneskilte mv. for daginstitutionen og mindre skilte af midlertidig karakter i byggeperioden. 8 FRIAREALER 8.1 I område I skal udlægges fællesarealer for beboerne efter princippet på Kortbilag 2. Arealerne må ikke udstykkes eller bebygges til beboelse. 8.2 Når grundejerforeninger er dannet, skal de tage adkomst skøde på arealerne og fremtidigt forestå drift og vedligeholdelse. 8.3 På fællesarealerne i område I, kan grundejerforeninger efter Byrådets nærmere godkendelse beplante, opsætte bænke, borde og legeredskaber, samt bygge containerskjul eller lignende, til benyttelse af grundejerforeningens medlemmer. 9 GRUNDEJERFORENING 9.1 Der skal oprettes en grundejerforening for område I med medlemspligt for samtlige ejere af nye boliger indenfor området. Hvis boliger opføres i form af lejeboliger,

9 8 ejerlejligheder eller andelsboliger, kan grundejerforeningen udgøres af pågældende forening, eller bestå af disse foreninger tilsammen, hvis der er flere. 9.2 Grundejerforeningen skal oprettes senest når byrådet kræver det. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 9.3 Grundejerforeningerne er forpligtet til at tage skøde på evt. selvstændigt udstykkede vej-, sti- og fællesarealer, jf. 4.2, og skal vedligeholde veje, pladser, stier og friarealer i deres områder. 9.4 Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. 9.5 Grundejerforeningen er berettiget til ved opkrævning hos medlemmerne og /eller ved optagelse af lån at fremskaffe de nødvendige økonomiske midler for udførelse og administration af foreningens opgaver, samt til at kræve fornøden sikkerhed herfor. 10 HEGN, BEPLANTNING OG TERRÆNREGULERING 10.1 Levende hegn mod vej, pladser og stier skal plantes min. 40 cm bag skel eller vejudlæg. Hegn mod en ejendoms adgangsvej må ikke etableres i større højde end 1,2 m i område I Pil og poppel må ikke plantes Der må ikke foretages terrænreguleringer større end +/- 0,5 m i forhold til naturligt terræn, eller indenfor en afstand på 2,5 m fra skel, uden Byrådets skriftlige godkendelse Ubebyggede arealer inden for lokalplanens område skal holdes i en sådan stand, at disse efter Byrådets og grundejerforeningernes skøn ikke ved udseende og bevoksning er til gene for naboerne. Såfremt en ejer undlader at efterkomme et påbud om vedligeholdelse, er grundejerforeningen berettiget til at lade denne udføre for ejerens regning. 11 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER 11.1 Uanset lokalplanens bestemmelser, kræver lokalplanens realisering ophævelse af landbrugspligten på en del af matr.nr. 7-aa Troelstrup By, Haslev Beskyttet dige: Rundt om Kalvehave Skov er der er beskyttet sten/jorddige, jvf. museumslovens 29a. Beskyttelsen betyder, at der ikke må ændres i tilstanden (gennembrydes) uden amtets særlige tilladelse. Der kan kun i særlige tilfælde gives dispensationer til nedlæggelse og gennembrydning. Der må derfor ikke bebygges eller beplantes lige op til diget eller skovbrynet, da dette vil kræve en dispensation, idet tilstanden af diget vil kunne blive ændret ved f.eks. bortskygning af varmekrævende planter mv. De nærmeste arealer langs skovbrynet bør derfor friholdes til f.eks. grønt område eller sti/vej. 12 LOKALPLANENS FORELØBIGE RETSVIRKNING 12.1 Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanforslaget, ikke udnyttes på en måde der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlægningslovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger give tilladelse til udnyttelse af ejendommen i overensstemmelse med lokalplanforslaget. 13 LOKALPLANENS ENDELIGE RETSVIRKNING 13.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme der er omfattet af planen, ifølge planlægningslovens 18 kun udstykkes,

10 9 bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Det skal understreges, at den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i lokalplanen. Byrådet kan meddele dispensationer til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Forslag til lokalplan nr. 69 er vedtaget til offentlig fremlæggelse af Haslev Byråd, den 3. januar 2006 Henrik Christensen Borgmester John Birkegaard Teknisk chef Denne Lokalplan nr. 69 er endeligt vedtaget af Haslev Byråd, den 9. maj 2006 Henrik Christensen Borgmester Birgitte Blaabjerg Ingeniør

11 Maj 2006

12 1

13 2

14 3

15 4

16 5

17 Principskitse 6