F o r s l a g. Lokalplan 233. for et område i Ebberød samt tillæg 4 til Kommuneplan 2013

Transkript

1 F o r s l a g Lokalplan 233 for et område i Ebberød samt tillæg 4 til Kommuneplan 2013 Biskop Svanes Vej Tyringevej Biskop Svanes Vej Sophie Magdelenes Vej Rude Skov

2 Hvad er en lokalplan? Ifølge Lov om planlægning kan Kommunalbestyrelsen beslutte at udarbejde en lokalplan, når en bestemt udvikling ønskes fremmet. Kommunalbestyrelsen har endvidere pligt til at udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større byggeeller anlægsarbejder, herunder nedrivning af bebyggelse. Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for ejere, lejere og brugere af de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, herunder blandt andet bestemmelser om områdets fremtidige anvendelse samt bebyggelsesregulerende bestemmelser. Kommunens lokalplaner kan ses på og En lokalplan skal overholde kommuneplanen, men lokalplanen kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen giver. Offentlighedsperiode For at sikre kommunens borgere kendskab til og mulighed for indflydelse på planlægningen skal Kommunalbestyrelsen fremlægge et forslag til lokalplan eller kommuneplantillæg i mindst 8 uger. Forslaget til Lokalplan 233 samt Tillæg 4 til Kommuneplan 2013 har været fremlagt fra og med den 10. oktober 2014 til og med den 5. december Kommunalbestyrelsen vedtog lokalplanen endeligt den xxx. Sjælsø Birkerød Rude Skov Trørød Øresund Holte Jægersborg Hegn Furesø Kort visende lokalplanområdets placering i kommunen 2

3 Lokalplan 233 for Ebberød samt Tillæg 4 til Kommuneplan 2013 Redegørelse... 5 Indledning og baggrund... 5 Lokalplanområdets eksisterende forhold... 7 Lokalplanens formål og indhold Lokalplanens forhold til anden planlægning Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning Servitutter Lov om miljøvurdering Tillæg 4 til Kommuneplan Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens formål Lokalplanens afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Matrikulære forhold Vej-, sti- og parkeringsforhold Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Bevaringsværdig bebyggelse Ubebyggede arealer Tekniske anlæg Før ny bebyggelse tages i brug Ophævelse af Lokalplan nr Ophævelse af servitutter Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Tegningsbilag 1. Lokalplanområdet og delområder 2. Bevaringsværdig bebyggelse 3. Ubebyggede arealer 4. Fremtidige forhold delområde B 5. Illustrationsplan delområde B Lokalplanen er udarbejdet af Rudersdal Kommune. Foto og illustrationer: Rudersdal Kommune og JJW Arkitekter 3

4 4

5 Redegørelse Indledning og baggrund Med udgangspunkt i Psykiatri- og Handicapplanen fra 2008 for Rudersdal Kommune er det besluttet, at kommunens nuværende Botilbud Ebberød i Ebberød området skal nedlægges og erstattes af ét nyt botilbud med boliger, placeret på de arealer, hvor Bøgelunden i dag er placeret. Med baggrund heri blev der efterfølgende udarbejdet en udviklingsplan for de kommunale døgninstitutioner mv. i Ebberød. Det blev blandt andet illustreret, hvorledes det fysisk ville være muligt at omdanne områdets botilbud til et tidssvarende tilbud. Dette forslag til en ny lokalplan for dele af Ebberød Området er udarbejdet på baggrund af den fysiske udviklingsplan som Byplanudvalget tiltrådte august Derudover har der været en arkitektkonkurrence for det nye institutionsbyggeri, og lokalplanen er udarbejdet under hensyn til dette. Bestemmelserne i lokalplanen omkring det nye botilbud tager således afsæt i dommerbetænkningen, der blev udarbejdet i forbindelse med kåring af vinderprojektet. Illustration af vinderprojektet Vinderprojektet udmærker sig ved at indpasse sig i kulturmiljøet ved placering af bebyggelse i klart afgrænsede bebyggelser, der kobler sig ubesværet til den eksisterende struktur af enklaver i landskabet. De eksisterende sigtelinjer bevares og samspillet med den eksisterende bebyggelse medvirker til, at den nye bebyggelse indskriver sig naturligt i kulturmiljøet. 5

6 Bebyggelsen fremstår med en stram arkitektur mod landskabet. Udadtil tegner vinderforslaget sig som relativt lukkede længehuse med saddeltag. Bebyggelsen er udført med murede teglstensfacader og en tagbelægning af teglskaller. Indadtil fremstår husene mere åbne med facader i træ og glas og med fladt tag vendt mod gårdrummet. Valg i materialer afspejler sammenhængen med landskabet og den øvrige bebyggelse. Ved at anvende det samme materiale på tag og facader tydeliggøres bygningens form, idet beklædningen glider hele vejen rundt om bygningskroppen og samler den. Materialevalget bibringer således den samlede bebyggelse stoflighed og en gennemgående tyngde, der relaterer sig til den øvrige værdifulde bebyggelse. Bebyggelsen åbner sig mod de indre gårdrum med facader i overvejende glas. Byplanudvalget har med udgangspunkt i dialog med borgerne endvidere besluttet, at denne lokalplan også skal omfatte delområde 1 i den nuværende Lokalplan nr. 64 for et område mellem Ravnsnæsvej og Rude Skov, Ebberød området. Det skyldes, at udviklingen af området siden den gældende lokalplans vedtagelse i 1992 har ændret sig, og derfor er der behov for at opdatere lokalplanen med henblik på at få etableret et fremadrettet og korrekt administrationsgrundlag. Området er i Kommuneplan 2013 udpe- 6

7 get som et kulturmiljø, og flere af bygningerne er registreret som bevaringsværdige i en SAVE registrering foretaget i Lokalplanen har således til hensigt at bevare området som et værdifuldt kulturmiljø. Lokalplanområdets eksisterende forhold Luftfoto af lokalplanområdet Bydelen Ebberød er beliggende som en afsides enklave øst for Birkerød, og er omkranset af Rude Skov og kuperede marker. Bydelen repræsenterer et enestående og bevaringsværdigt kulturmiljø med en særlig campusagtig bebyggelsesstruktur og adskillige bevaringsværdige bygninger. Bydelen byder med smukke landskabelige omgivelser og de mange bevaringsværdige bygninger på en stor variation af visuelle oplevelser og har en egen rolig og landsby atmosfære. Bydelen er et værdifuldt kulturmiljø af regional betydning. Kulturmiljøet er skabt af: Enklaver af arkitektonisk værdifuld bebyggelse med en ensartet arkitektur Et unikt dødislandskab med park karakter, der omkranser og flyder ind imellem bygningerne Smalle snoede veje uden fortov, der snor sig gennem bydelen og understreger områdets rolige atmosfære og landsbykarakter. Bebyggelse Den ældre del af bebyggelsen i Ebberød består af klassiske bygninger stramt organiseret omkring veldefinerede gårdrum, og lange gennemgående akser nord-syd og øst-vestgående retning. 7

8 Enklaver af bebyggelse danner mindre intime og private rum i bydelen. Gennem tiderne er udbygningen af Ebberød sket således, at der i hver tidsepoke er skabt et nyt bykvarter adskilt fra de andre af landskabet, der flyder imellem bebyggelserne. Hver enkelt bygning lukker sig i større eller mindre grad om sig selv og danner dermed et privat nærområde, samtidig med at flere bygninger er koncentreret i enklaver med tydeligt artikulerende indbyrdes sammenhænge. De interne rum i bebyggelsen samt samspillet mellem bygningerne er særligt værdifuldt for området. Enklaverne af etagebebyggelse er alle oprindeligt opført til institutionsformål. Udover etagebebyggelsen er der i området enkelte villaer, hvoraf flere er opført som tjenesteboliger til institutionsbebyggelsen. Villaerne fremstår med varierende stilart og størrelse. Ebberød rummer i dag Kriminalforsorgens Uddannelsescenter (KUC), en børnehave, ca. 150 private boliger og en række bo- og dagtilbud, herunder ca. 144 kommunalt drevne boliger og hertil regionens botilbud. En af områdets villaer. 8

9 Beskrivelse af bebyggelsen fra 1890 erne Den ældste del af bygningsmassen er hovedsagelig etagebyggeri fra 1890ʼerne, opført af institutionen Gamle Bakkehus som åndsvaganstalt. Institutionen bestod fra starten af hovedbygningen, de fire bygninger omkring den centrale plads og på avlsgården. Denne gruppe bygninger blev opført i Omtrent samtidig blev kapellet ved skoven opført samt et bygningsanlæg bestående af tre bygninger omkring et gårdrum. Bygningerne blev tegnet af arkitekten Georg Johan Simon Wittrock og må betegnes som dennes hovedværk. Disse bygninger tegner området og rejser sig i flere etager omkring større og mindre veldefinerede gårdrum. Relieffer og ornamenteringer i facaden bidrager til høj arkitektonisk værdi. Særligt karakteristisk for bebyggelsen er den høje detaljeringsgrad i murværket, som veksler mellem røde og gule teglsten. De gule tegl anvendes til ornamentering og bidrager til at fremhæve bebyggelsens træk. I flere af bygningerne er der endvidere skabt relieffer i murværket, hvor facaden ved vinduespartier fremstår let tilbagetrukket. Flere af bygningerne er ligeledes symmetrisk opbygget, hvilket er et væsentligt karaktertræk. Bygningerne opført i 1890 erne fremstår med en stor detaljerigdom. 9

10 Beskrivelse af bebyggelsen fra 1920 erne Pladsmangel på institutionen startede endnu en stor byggeperiode fra Der blev opført en tilbygning til hovedbygningen, herunder vandtårnet, som er et særligt orienteringspunkt i bebyggelsen. Ligeledes blev der opført et nyt bygningsanlæg nordvest for centralanlægget (mandsafdeling og tuberkulosehospital) samt tre større bygninger mod syd (kvindeafdelingen). Der blev også bygget en ny avlsbygning med beliggenhed i områdets nordlige del. Den sydlige bebyggelse af Johannes Magdahl Nielsen fremstår med pudsede facader. Bygningsanlæggene fra 1920 erne er alle tegnet af arkitekten Johannes Magdahl Nielsen, og varierer let i arkitektoniske udtryk, hvilket primært skyldes, at den nordlige bebyggelse fremstår med murværk i blank tegl og den sydlige bebyggelse fremstår med pudset facade. Helt mod nord ligger en enklave af bebyggelse af Johannes Magdahl Nielsen opført i rødt tegl. 10

11 Vandtårnet er et særligt vartegn for bebyggelsen og et markant orienteringspunkt. Vandtårnet blev opført i 1922 og sikrede Ebberød med egen vandforsyning. Tårnet er 37 m højt og er inspireret af et middelalderligt borgtårn. Ved eventuelt renoveringsarbejde skal tårnets konstruktionsprincipper og arkitektur respekteres. Vandtårnet rejser sig over bebyggelsen og er et værdifuldt orienteringspunkt i kulturmiljøet. Særligt karakteristisk for de to enklaver af bebyggelse beliggende i henholdsvis den nordlige og den sydlige del af området er, at bebyggelsen fremstår med klassiske træk. Det ses i en stringent facaderytme og en streng symmetri. Typisk for bebyggelsen er desuden den lette overbygning med bindingsværk, som fremstår let tilbagetrukket på tagfladen. Bebyggelsen fremstår med et stramt arkitektonisk formsprog. 11

12 Beskrivelse af den nyere bebyggelse Den trefløjede funktionærbolig. I 1930 erne blev der kun opført mindre udvidelser og tilbygninger samt en trefløjet bygning til funktionærboliger, arkitekt Ove Huus. De seneste udvidelser af institutionen er tegnet af arkitekt Erik Ejlers: kontorfløj og festsal ved hovedbygningen , boligafdelingerne mod nordvest samt syge- og plejeafdelingerne mod øst og sydøst fra 1960 erne og 1970 erne. Festsalen er opført i gule teglsten og fremstår i funktionalistisk stil. Bygningen er meget fint indpasset i det skrånende terræn. 12

13 Save registrering af områdets bygninger Rudersdal Kommune har i perioden foretaget en SAVE registrering af bygninger i den tidligere Birkerød Kommune, herunder Ebberød. En SAVE registrering har til hensigt, at få kortlagt værdifulde bygninger med henblik på at sikre bevaringsværdierne i enten en lokalplan eller en kommuneplan. SAVE-vurderingen af bygninger bygger på fem forskellige parametre: Arkitektonisk værdi Kulturhistorisk værdi Miljømæssig værdi Originalitet Tilstand Ved den arkitektoniske vurdering ser man på bygningens proportioner, facaderytme, den arkitektoniske bearbejdningsgrad og på samspillet mellem form, materialevirkning og funktion. Ved den kulturhistoriske vurdering indgår en række forskellige aspekter, herunder om bygningen er en manifestation af den lokale byggeskik, om den er en repræsentant for en særlig stilperiode, og om den er udtryk for særlig håndværksmæssig formåen. Ved den miljømæssige vurdering ser man på bygningens betydning eller støtteværdi for tilstødende bygninger og for helheden eller anlægget. Man ser på, hvordan bygningen er placeret og tilpasset landskabet, husrækken, gadebilledet eller det miljø, den er en del af. Ved vurderingen af originalitet ser man på, i hvor høj grad bygningens oprindelige udtryk er bevaret, eller om det helhedsindtryk, som man har søgt at skabe ved en eventuel større ombygning fremstår originalt. Ved vurderingen af tilstand ser man på, om bygningen er ordentligt og rigtigt vedligeholdt, herunder de almene byggetekniske forhold. De ovennævnte fem vurderingsparametre sammenfattes til sidst i en fælles bevaringsværdi. Vurderingen af bevaringsværdien bygger således på det samlede indtryk af bygningens kvalitet og tilstand. For hvert af de fem vurderingsparametre gives en karakter på en skala, der går fra 1-9, hvor 1 betegner den højeste værdi. Det vil sige, at karaktererne 1-3 regnes for en høj bevaringsværdi, 4-6 for en middel bevaringsværdi og 7-9 for en lav bevaringsværdi. 13

14 Kapellet i skovbrynet er vurderet med SAVE værdi 1. Området omkring kapellet er en gravplads, hvor områdets beboere tidligere er blevet begravet. I Rudersdal Kommune har man udpeget bygninger med bevaringsværdi 1-3 som bevaringsværdige. Inden at Kommunalbestyrelsen kan regulere i henhold til bevaringsbestemmelser skal en SAVE registrering formelt godkendes i en lokalplan eller i en kommuneplan. Bydelen Ebberød er i Kommuneplanen udpeget som et kulturmiljø. Udpegningen bygger blandt andet på bebyggelsens ensartede og helstøbte karakter. Bygningerne på matr. nr. 1m, 1n og 1q samt 1r Ebberødgård, Birkerød, er i SAVE registreringen vurderet til bevaringsværdi 4, og bygningerne på 1m og 1q og 1r Ebberødgård, Birkerød, er opført i samme periode og af samme arkitekt, som de øvrige omkringliggende bygninger. Disse bygninger er derfor særligt værdifulde, fordi de sammen med de øvrige bygninger understøtter oplevelsen af et helstøbt kulturmiljø. Bygningen beliggende på matr. nr. 1n Ebberødgård, Birkerød, er opført i 1910 og fremstår i historicistisk stil og mimer i sin arkitektoniske udformning bebyggelsen syd for. Bygningerne beliggende på matr. nr. 1m, 1n, 1q samt 1r Ebberødgård, Birkerød, vil derfor med lokalplanen blive udpeget som bevaringsværdige. De øvrige bygninger med SAVE værdi 4 vurderes ikke af særlig værdi ift. kulturmiljøudpegningen, idet de er af nyere dato (2005). 14

15 Bygningen på matr. nr. 1n Ebberødgård, Birkerød, fremstår med facade i rødt og gult tegl. Den gule tegl er ligesom bygningerne fra 1890 erne anvendt til at understrege bygningens arkitektur. Villaerne er, med undtagelse af villaen beliggende på matr. nr. 1c Ebberødgård, Birkerød, alle benævnt med høj bevaringsværdi i den gennemførte SAVE registrering. Villaerne adskiller sig fra enklaverne af bebyggelse ved at fremstå med en egen karakter og derfor kan krav i forhold til farver på vinduer og døre samt farver på pudsede facader være mere frie end kravene til etagebebyggelsen. Det skyldes, at eventuelle ændringer i farvevalg skal tilpasses villaens arkitektur og ikke nødvendigvis den omkringliggende etagebebyggelse. Dog bør facader i blank mur (med synlige mursten) som udgangspunkt fastholdes. Daghaver i den nordlige del af området. I den nordlige del af området er der et mindre område med daghaver, der er etableret med ensartede havehuse på små havelodder. Daghaverne er fint indpasset i landskabet og området fremstår roligt i kraft af bebyggelsens ensartede udformning. Bebyggelsen er beliggende på række ud mod det åbne landskab 15

16 Landskab Bebyggelsen er beliggende i et unikt landskab, hvor større og mindre bakkeformationer adskilles af lavninger, ofte med småsøer. Området er omgivet af skov og skovbrynene danner en markant afgrænsning af bydelen. De ubebyggede arealer fremstår med parkpræg skabt af store græsflader med formelle træplantninger som alléer og trærækker og stramt klippede bøgehække og mange fritstående store træer. Enkelte steder brydes græsfladen af søer. Hække markerer mindre private haver til boligerne og åbner sig samtidig mod det fælles friareal. De ubebyggede arealers parkpræg er af væsentlig værdi for bebyggelsen. Den sammenhængende grønne flade omkranser bebyggelsen og flyder flere steder ind mellem bebyggelsen, hvilket understreger området som et helstøbt miljø. Det er karakteristisk for området, at der omkring parkeringsarealer og ved bebyggelsen er etableret klippede hække af bøg eller avnbøg. Hækkene er etableret med en maksimal afstand på 5 m fra bebyggelsens facader, og ofte er hækkene kun placeret vinkelret på bebyggelsen, hvilket understreger de ubebyggede arealers parkpræg. 16

17 Sophie Magdelenes Vej er omkranset af store fuldkronede træer. Områdets alléer og de mange store fritstående træer er afgørende for det værdifulde parkpræg. Træerne er blevet registreret i forbindelse med udarbejdelse af nærværende lokalplan. Den registrerede træbestand er meget varieret med hensyn til arter og alder, og er overvejende i sund vækst og af stor bevaringsværdi, se tegningsbilag 3. Ved vurderingen af træernes bevaringsværdi er der taget hensyn til træart, alder/størrelse og sundhedstilstand. Store fuldkronede træer danner rum og variation på de fælles friarealer. Infrastruktur og parkering I udviklingsplanen udarbejdet af Juul og Frost i 2010 udpeges vejprofilerne i området som særlig værdifulde for oplevelsen af bydelen. 17

18 Cykelstier er flere steder markeret med opstregninger på asfalten, hvilet understøtter det intime landsbymiljø. De originale vejprofiler har følgende bevaringsværdige karaktertræk: Vejene er generelt smalle og bidrager til at farten naturligt sænkes. Profilen er enkelt og uden terrænspring i form af opkanter og græsflader udgør en væsentlig del af vejprofilen. Dette tilgodeser også områdets kørestolebrugere. Vejenes udtryk er som man finder dem i landsbyer- dvs. uden opstribninger og kantsten. Parkering foregår spredt og indpasset i mindre felter. Karakteristisk for vejprofilen er at det afsluttes med én eller to rækker brosten op mod en græsplæne. Hvor der er etableret fortov eller cykelsti er dette udført med et mellemstykke på min. 1 m af græs. 18

19 De smalle veje bør bibeholdes med deres brostenskanter og græsarmerede vigespor, der sikrer at biler kan passere hinanden under hensyn. Hvor forholdene tillader det, suppleres med parallelparkering ligeledes i græsarmering. Græsset flyder herved helt ud til vejens kant og tydeliggør den landskabelige kontekst og fortorvene bevares som spor i den grønne flade. Overgangen mellem vejen og det fælles friareal er markeret af en række brosten. Parkeringen bør ligeledes fastholdes med mindre og spredte parkeringspladser i tilknytning til enklaverne af bebyggelse. Bøgehække omkranser eller afslutter ofte parkeringspladserne mod de åbne fælles friarealer. Dette princip bør fastholdes og anvendes ved etablering af nye parkeringspladser. Lokalplanens formål og indhold Lokalplanens formål er at muliggøre udviklingsplanen for Psykiatriog Handicap og fastholde området som et værdifuldt kulturmiljø. Det indebærer sikring af bebyggelsesstrukturen, bestående af enklaver af ens bebyggelse primært opført i 1890 erne og 1920 erne, samt sikring af områdets bevaringsværdige bygninger, således at de ikke nedrives eller ombygges væsentligt. Lokalplanen indeholder således bestemmelser, der sikrer den værdifulde bebyggelses arkitektoniske udtryk og muliggør at eventuelle ændringer kan tilbageføres til oprindeligt udtryk. Områdets landskab er en væsentlig del af kulturmiljøet. De bevaringsværdige træer, den sammenhængende bevoksning og terrænforhold sikres derfor med nærværende lokalplan. Samtidig udgør friarealernes parkpræg et betydningsfuldt karaktertræk for bydelen, hvilket sikres ved bestemmelser, der fastlægger bestemmelser for udformning af friarealerne samt fastsætter at levende hegn kun må etableres indenfor en afstand af 5 m fra facaderne. 19

20 Vejprofilets nuværende udformning bidrager til at skabe en rolig og landsbyagtig atmosfære i bydelen. Principperne for vejprofilets udformning bevares med nærværende lokalplan. Der gives dog mulighed for mindre justeringer med henblik på at skabe en større trafiksikkerhed og en mere hensigtsmæssig trafikafvikling af området. Lokalplanen har desuden til formål at udlægge området til blandet bolig-, erhvervs-, og institutions- og offentlige formål, offentligt botilbud med tilknyttede funktioner, samt en mindre del til et område med daghaver. Lokalplanområdet inddeles i tre delområder, et område A som omfatter den eksisterende og overvejende bevaringsværdige bebyggelse, et område B som muliggør opførsel af et nyt offentligt botilbud samt et område C som udlægges til nyttehaver. Endelig har lokalplanen til formål at sikre at ny bebyggelse i delområde B indpasses i kulturmiljøet ved fastlæggelse af placering, omfang og arkitektonisk fremtræden. Bevaring af bebyggelse Lokalplanen indeholder bestemmelser der sikrer den bevaringsværdige bebyggelse, der bidrager til oplevelsen af et helstøbt kulturmiljø. Lokalplanen sikrer at bebyggelsen ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden tilladelse fra Rudersdal Kommunalbestyrelse. Lokalplanens forhold til anden planlægning Fingerplan 2013 Området ligger, som resten af kommunen, i Fingerplanens udpegning af "det ydre storbyområde (Byfingre)". Det ydre storbyområde består af et byområde og et landområde. Lokalplanområdet indgår i byområdet. Kommuneplan 2013 Forslaget til lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2013, vedtaget den 19. juni 2013 af Rudersdal Kommunalbestyrelse. I lokalplanens område indgår to rammeområder. Den vestlige del er omfattet af Bi.BE7, og den østlige er omfattet af Bi.D17. I forhold til Bi.BE7 forudsætter lokalplanen at det bebyggede etageareal angivet i Bi.BE7 hæves samt, at der gives en bredere ramme for anvendelsen. Bi.BE7 udlægger området til tæt-lav boliger og etageboliger, erhverv samt offentlige formål med et samlet etageareal på maksimalt m 2, hvoraf min. 60 % af etagearealet skal anvendes til boligformål. I dag er etagearealet i området opgjort til m 2, hvilket betyder at bebyggelsen overskrider den maksimale ramme. Lokalplanen vil muliggøre én tilbygning pr. villabebyggelse, samt at uudnyttede loftrum kan udnyttes ved etagebebyggelse. Det betyder, at det samlede maksimale etageareal til området hæves til m 2. Anvendelsen justeres til blandet bolig, offentlige formål, udvalgsvarebutikker, publikumsorienterede service, liberale erhverv og rekreative formål. 20

21 Et mindre areal i den nordlige del af området anvendes i dag til daghaver. Lokalplanen og Kommuneplantillægget sikrer at arealet også i fremtiden kan anvendes til dette formål. Rammen der fastlægger at min. 60% af bebyggelsen skal anvendes til boligformål fjernes, idet den er svær at administrere. Desuden giver lokalplanen mulighed for at der kan etableres en udvalgsvarebutik eller en café med et bruttoareal på maksimalt 200 m 2. Ifølge kommuneplanen tillades det at etablere enkeltstående butikker udenfor bycentrene, såfremt de etableres med et maksimalt bruttoetageareal på 200 m 2. Lokalplanen er i overensstemmelse med Bi.D17. Bi.D17 fastlægger anvendelsen til offentligt formål med en maksimal bebyggelsesprocent på 30, og lokalplanen holder sig indenfor rammen. Kulturmiljø Hele lokalplanområdet er omfattet af det kortlagte værdifulde kulturmiljø Ebberødgård. I kulturmiljøudpegningen anbefales det, at der udarbejdes en helhedsplan for Ebberødgårds by- og landområde, hvori der indgår en strategi for fastholdelse og forbedring af de bygningsmæssige, landskabelige og oplevelsesmæssige værdier. Der bør også indgå visioner og bestemmelser for mulighederne for hvor og hvordan, der fortsat kan bo og leve folk i området. Helhedsplanen bør derfor danne rammer for fremtidig forvaltning af trafik-, jordbrugs-, frilufts-, turisme-, byudviklings-, naturinteresser m.v.. Inden for kulturmiljøudpegningen må der kun ske ændringer, som har til formål at forbedre områdernes landskabs-, natur-, og kulturværdi eller i medfør af allerede gældende bestemmelser i en fredning eller lokalplan. 21

22 Afgrænsning af kulturmiljøet. Zonestatus Den eksisterende zonestatus er i dag byzone og området forbliver i byzone. Andre lokalplaner Lokalplanområdet er omfattet af Lokalplan nr. 64 for et område mellem Ravnsnæsvej og Rude Skov, Ebberød for tidligere Birkerød Kommune, som aflyses for denne lokalplans område ved lokalplanens endelige vedtagelse. Klima- og energi I Tillæg 2 til Kommuneplan 2013 om klimatilpasningsplan er lokalplanområdet ikke udpeget som risikoområde. Bebyggelse og anlæg på den enkelte ejendom skal overholde den befæstelsesgrad, der er fastsat i den til enhver tid gældende spildevandsplan. Kravene kan dog fraviges, hvis der udføres andre klimatilpasningstiltag, som kompenserer for afledning af regnvand. Befæstelsesgraden er i lokalplanen fastsat til 50% for delområde A og C. I delområde B skal regnvand ved opførelse af ny bebyggelse afledes lokalt. Lokalplanen muliggør desuden for grønne tage for den flade del af taget i delområde B. 22

23 Derudover stilles der krav til, at nybyggeri skal opføres som lavenergibebyggelse, således at ny bebyggelse skal opfylde den energiklasse, der er fastsat i gældende bygningsreglement på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse. Trafikplanlægning Lokalplanområdet trafikforsynes fra nord af Biskop Svanes Vej. Derudover forsynes området af Tyringevej, som er en sidevej til Biskop Svanes Vej. Biskop Svanes Vej snor sig gennem området og har forbindelse til Birkerød mod vest gennem et villaområde. Denne vejforbindelse er til gående, cyklende samt kollektiv trafik. Parkering I lokalplanområdet er der i dag anlagt ca. 410 p-pladser, hvilket vurderes tilstrækkeligt i forhold til områdets nuværende anvendelse. Såfremt en ejendom skifter anvendelse eller ved nybyggeri, skal der udlægges parkeringspladser på baggrund af følgende parkeringsnormer: Til tæt-lav bolig bebyggelse skal udlægges 1,5 p-plads pr. bolig. Til åben-lav bolig bebyggelse skal udlægges mindst 2 p-pladser pr. bolig. Til offentlige botilbud skal der udlægges ¾ p-plads pr. beboer. For erhverv, kontor, institutioner m.v. skal der mindst udlægges 1 p-plads pr. 50 m2 etageareal. Til børneinstitutioner skal der mindst udlægges 1 p-plads pr. 5 børn. Til udvalgsvarebutik, dagligvarebutik og publikumsorienteret service skal der udlægges 1 p-plads pr. 50 m 2 bruttoetageareal udvalgsvarebutik. Det nødvendige antal parkeringspladser skal til enhver tid være anlagt. Vandforsyningsplan Lokalplanområdet ligger i Forsyningen Allerød Rudersdal A/S vandforsyningsområde. Området er beliggende i vandvindingsområde Birkerød Vandværk. Spildevandsplan Lokalplanområdet ligger inden for et kloakeret opland og er omfattet af spildevandsplan Lokalplanområdet ligger i kloakoplandet til Sjælsø renseanlæg. Den nordlige del af området er fælleskloakeret, og den sydlige er separatkloakeret. 23

24 Ved nybyggeri og tilbygning i fælleskloakerede områder er der krav om nedsivning af tagvand og andet overfladevand i henhold til kommunens spildevandsplan. Varmeforsyningsplan Inden for byzone er der i forbindelse med nybyggeri tilslutningspligt til den kollektive opvarmningsform, som forsyner det pågældende område. Lokalplanområdet ligger i kommunens energiforsyningsområde for fjernvarme. Såfremt det ud fra en miljømæssig helhedsbetragtning er hensigtsmæssigt at anvende alternative og mere energirigtige opvarmningsformer eller lavenergibyggeri, er der mulighed for fritagelse for tilslutningspligten. Naturbeskyttelsesloven En del af lokalplanområdet er omfattet af en skovbyggelinje. Den eksisterende bebyggelse, Bøgelunden, der med nærværende lokalplan kan nedrives, er delvist opført indenfor den reducerede skovbyggelinje. Den fremtidige bebyggelse vil tilsvarende blive opført indenfor den reducerede skovbyggelinje. Vådområder, lavbundsarealer og søer I lokalplanområdet er der 5 søer, der inkl. søbredden er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3. Lokalplanområdet er på tre sider omgivet af skove, der fastlægger skovbyggelinjer, som er reduceret i forhold til den generelle skovbyggelinje på 300 m fra skov, jf. naturbeskyttelseslovens 17. Byggelinjerne har varierende afstand til skoven. I forbindelse med tilladelse til opførsel af nyt byggeri i delområde B er der behov for en yderligere reduktion af skovbyggelinjen på omkring et par meter eller en dispensation fra skovbyggelinjen. Derudover er en mindre sø i den sydvestlige del af området, der udover skovbyggelinjen også er omfattet af søbyggelinje. Der forudsættes ingen reduktioner i denne beskyttelseslinje. Fredskovsforhold I lokalplanområdet er der et mindre areal med fredskovspligt. Støjforhold Lokalplanområdet er ikke berørt af støj eller rystelser fra virksomheder, jernbaner eller motorveje. Drikkevandsinteresser Lokalplanens område er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser, men uden for nitratfølsomme indvindingsområder. Lokalplanen giver ikke anledning til ændret anvendelse, der indebærer nogen risiko for grundvandet. Lokalplanområdet ligger i Forsyningen Allerød Rudersdal A/S 24

25 vandforsyningsområde. Geologisk interesseområde Lokalplanområdet er ikke udpeget som geologisk interesseområde. Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning Uanset lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse dertil fra: Hørsholm Egns Museum angående fortidsminder. 1 Vedrørende placering af bygninger, skure, campingvogne og lignende på arealer indenfor skovbyggelinjen, jf. lov om naturbeskyttelse. Vedrørende ændringer af den naturlige tilstand af søer og vådområder omfattet af lov om naturbeskyttelse. Fredningsforhold Lokalplanområdet er ikke omfattet af fredninger, hverken i henhold til bygningsfredningslovgivningen eller i henhold til naturbeskyttelsesloven. "Ved fældning af træer skal naturbeskyttelseslovens 29 iagttages vedrørende beskyttelse af bilag IV-arter efter Habitatdirektivet. I henhold til bekendtgørelse i medfør af jagt- og vildtforvaltningsloven må træer med spættehuller ikke fældes i perioden 1/11-31/8." Jordforurening Der foreligger ikke særlig mistanke om forurening af jord eller grundvand i nærområdet til de i nærværende lokalplan udlagte byggefelter. Ejendommene er som helhed omfattet af kommunens områdeklassificering (typisk byområder), hvor jorden som udgangspunkt påregnes at være lettere forurenet. Dette indebærer krav om dokumentation og forureningsklassificering af den jord, der skal køres bort fra ejendommen. I det omfang jorden viser sig at være ren, kan den som udgangspunkt frit genanvendes eller bortskaffes. Eventuel forurenet jord skal bortskaffes efter anvisning fra kommunen. Servitutter Der ændres ikke på servitutforhold i forbindelse med lokalplanen. I forbindelse med nærværende lokalplan vil private byggeservitutter 1 I tilfælde af, at der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder findes spor af fortidsminder, skal arbejdet i henhold til museumslovens 27 standses, i det omfang det berører fortidsmindet, og fundet skal straks anmeldes til Hørsholm Egns Museum. 25

26 og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen jf. 18 i Lov om planlægning. Lov om miljøvurdering I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget er der foretaget en screening i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbekendtgørelse nr. 989 af 2. juli 2013). På baggrund heraf er det kommunens vurdering, at planforslaget i henhold til lovens 4, stk. 2 medfører, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering. Begrundelsen for ikke at foretage miljøvurdering er baseret på at lokalplanen er en bevarende lokalplan, som har til hensigt at understøtte og bevare områdets eksisterende miljø. Der stilles ydermere krav til, at nybyggeri opføres som lavenergi bebyggelse samt at regnvand afledes lokalt. Planen medfører således ikke væsentlige ændringer på miljøet. Det vurderes dog, at den ændrede anvendelse af området vil give en mindre trafikmæssig belastning af området. Klagevejledning Indtil den 7. november 2014 kan der klages over afgørelsen om miljøvurdering. Klagen skal indsendes til Rudersdal Kommune, Byplan, byplan@rudersdal.dk, som videresender den til Natur- og Miljøklagenævnet. Klagevejledning fremgår af bekendtgørelsen. 26

27 Tillæg 4 til Kommuneplan 2013 Kommunalbestyrelsen vedtog den 24. september 2014 følgende forslag til bestemmelse for lokalplanlægningen for rammeområde Bi.BE7 til erstatning for bestemmelser vedtaget den 19. juni Eksisterende bestemmelser for ramme Bi.BE7: Rammenavn Bi.BE7 Områdets anvendelse Blandet bolig og erhverv Fremtidig zonestatus Byzone Eksisterende zonestatus Byzone Maksimalt etageareal m 2. Min 60% af etagearealet skal anvendes til boligformål. Maksimalt antal etager 3 Maksimal bygningshøjde i meter 12 m Minimum grundstørrelse i m 2 - Generel anvendelse Etage- og tæt lav boliger, offentlige formål og erhverv Bestemmelserne for rammeområde Bi.BE7 ændres således: Rammenavn Bi.BE7 Områdets anvendelse Blandet bolig og erhverv Fremtidig zonestatus Byzone Eksisterende zonestatus Byzone Maksimalt etageareal m 2 Maksimalt antal etager 3 Maksimal bygningshøjde i meter 12 m Minimum grundstørrelse i m 2 - Blandet bolig, offentlige formål, liberale Generel anvendelse erhverv, publikumsorienteret service og rekreative formål. 27

28 28

29 Lokalplanens bestemmelser Lokalplan 233 for et område ved Ebberød I henhold til Lov om planlægning, jf. Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer, fastlægges følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: At sikre området som samlet kulturmiljø, herunder sikre: At området som samlet kulturmiljø bevares, herunder sikre områdets bevaringsværdige bygninger, bebyggelsesstrukturen og det værdifulde landskab. At udlægge området til blandet bolig, butik, café, liberale erhverv, offentlige formål, herunder institution, behandlings- og botilbud med døgndækning, offentlig administration samt offentlig botilbud og lignende. At ny bebyggelse indpasses i kulturmiljøet og bebyggelsesstrukturen, ved fastlæggelse af placering, omfang og arkitektonisk fremtræden. 2 Lokalplanens afgrænsning og zonestatus 2.1 Planområdet afgrænses som angivet på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre: 1b, 1c, 1d, 1e, 1f, 1g, 1h, 1i, 1k, 1l, 1m, 1n, 1o, 1p, 1q, 1r, 1s, 1t, 1u, 1v, 1x, 1y, 1z, 1æ, 1ø, 1aa, 1ab, 1ac, 1ad, 1ae, 1af, 1ag, 1ah, 1ai, 1ak, 1al, 1am og 1ao Ebberødgård, Birkerød samt alle parceller der efter den 2. september 2014 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Området er beliggende i byzone. 2.3 Området opdeles i delområderne A, B og C som vist på tegningsbilag 1. 3 Områdets anvendelse 3.1 Delområde A må kun anvendes til blandet bolig, café, udvalgsvare- eller dagligvarebutik, liberale erhverv, offentlige formål, herunder institution, behandlings- og botilbud med døgndækning med tilknyttede funktioner samt offentlig administration og lignende. Se afgrænsning på tegningsbilag 1. En eventuel café, dagligvare- eller udvalgsvarebutik må maksimalt gives et bruttoetageareal på 200 m 2. Områdets anvendelse udelukker ikke opstilling af mobilantennemaster eller andre tekniske anlæg. 3.2 Delområde B må kun anvendes til offentlige formål, herunder institution, behandlings- og botilbud med døgndækning med 29

30 tilknyttede funktioner samt offentlig administration og lignende. Se afgrænsning på tegningsbilag 1. Områdets anvendelse udelukker ikke opstilling af mobilantennemaster eller andre tekniske anlæg. 3.3 Delområde C må kun anvendes til daghaver med tilhørende fællesanlæg. Se afgrænsning på tegningsbilag 1. 4 Matrikulære forhold 4.1 Bortset fra mindre skelreguleringer kan der ikke ske yderligere udstykning i området. Undtaget herfra er matr. nr. 1al Ebberødgård, Birkerød, der kan udstykkes i to. Såfremt matr. nr. 1al Ebberødgård, Birkerød udstykkes skal skelgrænsen følge delområdeafgrænsningen. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Området vejbetjenes fra Ravnsnæsvej via Tyringevej eller Biskop Svanes Vej. 5.2 Vejene og cykelstierne i området skal så vidt muligt fastholdes med eksisterende bredde og vejprofil. Cykelstier skal så vidt muligt etableres 1 m fra eksisterende vejprofil, sådan at der opstår min. 1 m bredt græsareal mellem eksisterende vejprofil og cykelsti. 5.3 Ny vej i delområde B, Sophie Magdelenes Vej skal gives en maksimal bredde på 7 m. Asfalten skal afsluttes med to rækker brosten og græsrabat. Såfremt der etableres fortov eller cykelsti skal der mellem vej og fortov/cykelsti være et græsareal med en min. bredde på 1 m. Delområde A og C: 5.4 Ved ny bebyggelse skal der udlægges et tilstrækkeligt antal parkeringspladser og mindst: 1,5 p-plads pr. bolig til tæt-lav boligbebyggelse. 2 p-pladser pr. bolig til åben-lav boligbebyggelse. ¾ p-plads pr. bolig til offentlige botilbud samt manøvreareal til handicapbusser og levering og afhentning af varer og affald. 1 p-plads pr. 50 m 2 etageareal til erhverv, kontor, institutioner m.v. 1 p-plads pr. 5 børn til børneinstitutioner. 1 p-plads pr. 50 m 2 bruttoetageareal til café, dagligvareeller udvalgsvarebutik. 30

31 Delområde B: 5.5 Ved ny bebyggelse skal der udlægges et tilstrækkeligt antal parkeringspladser og mindst: ¾ p-plads pr. bolig til offentlige botilbud samt manøvreareal til handicapbusser og levering og afhentning af varer og affald. 5.6 I delområde B skal der mindst anlægges handicap parkeringspladser svarende til: 1 handicapparkeringsplads pr. 25 parkeringspladser. 5.7 I delområde B skal parkeringspladser anlægges indenfor arealet, der er markeret på tegningsbilag Der kan etableres stier på de på tegningsbilag 3 angivne friarealer. Stierne må gives en maksimalt bredde på 1,8 m og skal etableres med fast grus. 5.9 Veje, parkeringspladser, adgangsforhold, stier og gangarealer skal indrettes, så de tilgodeser bevægelseshæmmede og handicappedes færden, jf. det til enhver tid gældende bygningsreglement. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Der må ikke opføres bebyggelse på de fælles friarealer markeret på tegningsbilag 3. Undtaget herfra er overdækkede pergolaer, bålpladser, tipi etc. Delområde A: 6.2 I delområde A må der maksimalt opføres m 2 etageareal. I området kan der ikke opføres nye selvstændige bygninger med undtagelse af skure og udhuse jf. 6.7, carporte jf samt nødvendige tekniske anlæg. 6.3 Såfremt bebyggelse, der ikke er markeret som bevaringsværdig, i delområde A nedrives, kan ny bebyggelse opføres +/- 1 m indenfor soklen af den eksisterende bebyggelse. 6.4 Ny bebyggelse i delområde A må maksimalt opføres i 3 etager eksklusiv kælderetage med undtagelse af bebyggelse på matr. nr. 1c og 1ag, der maksimalt må opføres i 2 etager eksklusiv kælderetage. 6.5 I delområde A kan der maksimalt opføres en tilbygning til hver villa markeret på tegningsbilag Der må ikke opføres altaner eller tilbygninger til etagebebyggelse i delområde A. Dog må uudnyttede loftrum udnyttes. 31

32 6.7 I delområde A må sekundære bygninger til villaer, som skure, udhuse mv. maksimalt være 20 m 2 og maksimalt have en højde på 3 m. Sekundære bygninger skal minimum placeres en meter fra skel. Skure og udhuse til den øvrige bebyggelse skal ske efter en samlet plan godkendt af Kommunalbestyrelsen. Delområde B: 6.8 I delområde B må der maksimalt opføres m 2 brutto etageareal. 6.9 Ny bebyggelse i delområde B skal placeres indenfor byggefelterne angivet på tegningsbilag Ny bebyggelse i delområde B må maksimalt opføres i 2 etager eksklusiv kælder Til ny bebyggelse i delområde B skal skure, udhuse mv. placeres indenfor det angivne byggefelt og kan sammenbygges med bebyggelsen Der må ikke opføres carporte til ny bebyggelse i delområde B. Dog kan der opføres en overdækning til el-scootere og lign. i gårdhaverummene. Overdækningen skal fremstå med en pergola lignende let konstruktion. Delområde C: 6.13 I delområde C må der ikke opføres ny bebyggelse, såfremt eksisterende bebyggelse nedrives kan ny bebyggelse opføres inden for soklen af den eksisterende bebyggelse Ny bebyggelse i delområde C må maksimalt opføres i 1 etage. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden Delområde A: 7.1 Bebyggelsen skal i sin arkitektoniske udformning harmonere med og respektere den eksisterende bebyggelse. 7.2 Bebyggelsen skal fremstå med facader i tegl. 7.3 Tagmaterialet skal være tegl eller naturskifer og må ikke være reflekterende. 7.4 Taget skal fremstå som saddeltag. 7.5 Eventuel ny bebyggelse på matr. nr. 1ah Ebberødgård, Birkerød skal udføres med symmetriske facader. 7.6 Sekundære bygninger, som skure og udhuse skal opføres med fladt tag og facader i vandret træbeklædning samt 32

33 fremstå mørk grå som NCS S7500N 2, S7502B eller som NCS Delområde B: 7.7 Bebyggelsen skal opføres i sort, mørkegrå eller mørkebrune tegl. 7.8 Vinduer og altan/terrassedøre skal fremstå med rammer af træ, det vil sige lakeret, ubehandlet eller olieret træ. 7.9 På bygningens yderside markeret på tegningsbilag 4 skal hver altan etableres med et indhak i facaden med en minimums dybde på 75 cm i hele altanens længde I facaden mod gårdrum skal vinduer, døre og eventuelle altaner placeres i et samlet bånd. Det samlede bånd af vinduer, døre og eventuelle altaner kan opføres som et fremskudt facadeparti. Se eventuelt illustration side Taget skal på hver enkelt bygning fremstå dels med fladt tag og dels med saddeltag. Se tegningsbilag Saddeltaget skal fremstå med samme materiale som facaden. Det vil sige tegl med tilnærmelsesvist samme farve og dimension som stenen anvendt på facaden. Facade og tag skal fremstå skarptskåret, dvs. uden synlige tagrender og nævneværdigt tagudhæng Der må kun etableres ovenlys i den del af taget, som er fladt Såfremt sekundære bygninger, som skure og udhuse ikke sammenbygges med bebyggelsen skal de opføres med fladt tag og facader i vandret træbeklædning samt fremstå i mørk grå som NCS S7500N, S7502B eller som NCS Delområde C: 7.15 Bygningen skal opføres med saddeltag Bygningen skal opføres med facader af vandret træbeklædning og fremstå rødmalet. 8 Bevaringsværdig bebyggelse 8.1 Bygninger angivet på tegningsbilag 2 er bevaringsværdige og må ikke nedrives uden kommunalbestyrelsens tilladelse. 8.2 Ændring af bebyggelsens ydre facade skal ske i overensstemmelse med bygningens traditionelle fagdeling og byggeskik. Placering af vinduer og døre må ikke ændres og facader i blank mur skal fastholdes som synligt murværk. Hvor 2 NCS Natural Colour System er et internationalt farvesystem, der ikke er forbundet med et bestemt produkt, hvilket betyder at alle farvehandlere kan benytte NCS koder. 33

34 der efter husets opførelse er sket ændringer, er det tilladt at føre disse ændringer tilbage til det oprindelige. 8.3 Dørenes og vinduernes størrelse, udformning, opsprodsning samt materiale må ikke ændres. Hvor der efter husets opførelse er sket udskiftning af vinduer og døre, er det tilladt at erstatte disse af nye i materialer, farve og udformning, herunder opsprodsning som oprindeligt. 8.4 Farven på pudsede facader på etagebyggeri må ikke ændres. Hvor der efter husets opførelse er sket ændringer, er det tilladt at føre disse ændringer tilbage til det oprindelige. Farven på pudsede facader må på villaer ændres til farver der arkitektonisk og farvemæssigt harmonerer med bygningens arkitektur. 8.5 Farven på vinduesrammer på etagebyggeri opført i 1890 erne skal være lys grå som NCS S1000N og mørk grå som NCS S5500N. Farven på øvrigt træværk f.eks. udhæng eller lignende skal være mørk grå som NCS S7500N, NCS S7502B eller som NCS Farven på vinduesrammer på etagebyggeri opført i 1920 erne skal være hvid som NCS S0500N 8.7 Tagmaterialer må ikke ændres. Hvor der efter husets opførelse er sket ændringer, er det tilladt at føre disse ændringer tilbage til det oprindelige. Tagrender og nedløbsrør skal udføres i zink. 8.8 Ovenlys vinduer må maksimalt have en bredde på 80 cm og en højde på 140 cm, og må kun placeres i én række på tagfladen. Overkanten på ovenlys vinduer skal på hvert tag etableres med samme afstand fra tagryggen og med respekt for huset symmetri. Farven på vinduesrammer skal være sort eller mørk grå. 8.9 Der må maksimalt etableres 4 kviste pr. tagflade og kviste skal etableres med respekt for husets symmetri. Kviste skal etableres med flunker i zink og vinduers udformning, bredde, farve og opsprodsning skal udformes som vinduer i facaden. Der må maksimalt isættes to vinduer pr. kvist Tilbygninger til villaer skal udformes med respekt for villaens arkitektoniske udtryk Carporte til bebyggelsen, markeret på tegningsbilag 1 som villaer, skal opføres minimum 5 m fra vejskel. Carporte opføres med saddeltag med hældning grader og med tegldækning eller alternativt tagdækning som hovedhus. Udhuse mv. skal integreres i en eventuel carport. Carporte kan kun opføres som enkeltcarporte i en maksimal størrelse 3 x 8 m. Hvor det er muligt, kan opføres dobbelte carporte over skel. Sådanne må maksimalt have en størrelse på 6 x 8,5 m. Carporte til den øvrige bebyggelse skal ske efter en samlet plan 34

35 for de enkelte ejendomme. Planen skal godkendes af Kommunalbestyrelsen. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Den maksimale befæstelsesgrad for delområde A og C er 0,50. For ny bebyggelse i delområde B skal regnvand afledes lokalt. 9.2 I området er der jf. tegningsbilag 3 udpeget flere bevaringsværdige træer. Træernes rodnet og drypzoner skal respekteres, og træerne må ikke beskæres væsentligt eller fældes uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen. 9.3 I området er der jf. tegningsbilag 3 udpeget bevaringsværdige sammenhængende bevoksninger. Bevoksningen skal respekteres og må ikke fjernes. 9.4 De på tegningsbilag 3 angivne fælles friarealer skal fremstå som park med græs, fritstående træer eller mindre grupper af træer og enkelte buske. Træerne skal fortrinsvis være letløvede arter som eksempelvis bøg, hestekastanje og lind. Der kan etableres regnbede på de fælles friarealer. 9.5 Hegn i området skal være levende hegn af bøg eller avnbøg, evt. med et bagvedliggende trådhegn med en maksimal højde på 120 cm. Der må ikke opsættes hegn på de på tegningsbilag 3 angivne fælles friarealer, dog må der opsættes levende hegn i en zone på 5 m fra etagebebyggelsens facader, selvom dette areal er udpeget som en del af det fælles friareal. 9.6 Langs veje og på parkeringsarealer kan der plantes træer. Træarterne skal være moderatvoksende. I grænsen mellem parkeringsareal og det fælles friareal kan der etableres hække af bøg eller avnbøg. 9.7 I området må der i nødvendigt omfang etableres hegn omkring dyrefolde. Hegnet må maksimalt have et areal svarende til den eksisterende dyrefold. Hegn må maksimalt være 1,2 m højt og skal fremstå med olieret eller ubehandlet træværk eventuelt suppleret med trådhegn. Indenfor hegnet kan der opstilles et læskur til heste. 9.8 Terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn kræver kommunalbestyrelsens tilladelse. Terrænregulering må ikke foretages nærmere naboskel end 1,0 m. Skråninger må ikke være stejlere end 1:1,5 m. Der må ikke etableres støttemure. 9.9 Der må ikke ske opbevaring af både, campingvogne og uindregistrerede køretøjer indenfor lokalplanområdet. 35

36 9.10 Der må ikke oprettes oplagsplads indenfor lokalplanområdet. Dog kan der oprettes en midlertidig oplagsplads i forbindelse med byggeri i området Belysning af veje, parkeringsarealer og stier må ikke være til gene for omgivelserne, og lyskilden må maksimalt placeres 3,5 m over terræn I delområde B kan der etableres pergola og beplantning i form af f.eks. højbede, træer eller mindre buske i gårdrummene. 10 Tekniske anlæg 10.1 Skilte skal placeres i tilknytning til indkørslen til den enkelte bebyggelse. Der må kun opstilles et fritstående skilt ved hver bebyggelsesenhed. Skiltenes højde må maksimal være 40 cm og skiltets bredde på ikke overstige 80 cm. Fra underkant af skiltet til terræn må der maksimalt være 50 cm. Lysskilte og reklameflag tillades ikke. Byggepladsskilt kan tillades opstillet i byggeperioden Ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse og opfylde den energiklasse, der er fastsat i gældende bygningsreglement på tidspunktet for ansøgning om byggetilladelse Solenergi må etableres på flade tage. På bygninger der ikke er bevaringsværdige kan der etableres solenergi på saddeltage under forudsætning af, at panelerne fremstår arkitektonisk og skalamæssigt som tegltag. Solenergi må ikke placeres på terræn Elektriske ledningsanlæg må kun etableres eller omlægges i form af jordkabler Området forsynes af fjernvarme, og der er tilslutningspligt i området Der kan etableres jordvarme. Jordvarme skal etableres således, at det ikke foranlediger fældning af bevaringsværdige træer, og terrænet skal efter etablering af jordvarme fremstå uændret i forhold til terræn og evt. fældning af bevoksning og træer skal reetableres Tekniske anlæg med et areal over 10m 2 og en højde over 2,10 m skal ved placering og udformning tilpasses områdets karakter Vindmøller må ikke opsættes i området. Parabolantenner på bygninger må ikke overstige bygningsprofilen og må ikke opsættes på den del af facaden og taget som vender mod vejen Mobilantennemaster kan placeres på de fælles friarealer i skovbevoksede områder. 36

37 11 Før ny bebyggelse tages i brug Før ny bebyggelse tages i brug: 11.1 Skal der være sikret vejadgang, p-pladser samt tilslutning til varmeforsyning, afvanding, kloak samt anden teknisk infrastruktur der er nødvendig for bygningens anvendelse. 12 Ophævelse af Lokalplan Lokalplan 64 for et område mellem Ravnsnæsvej og Rude Skov, vedtaget af Birkerød Kommune, den 13. januar 1993 ophæves for så vidt angår lokalplanområdet, i forbindelse med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan. 13 Ophævelse af servitutter 13.1 Følgende servitutter aflyses i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplanen: Ingen bestemmelser Lokalplanens retsvirkninger Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge 18 i Lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt i aftale med en statslig eller regional myndighed, kan dog kun fraviges ved en dispensation med den pågældende myndigheds godkendelse. Et område, der omfattes af lokalplanen, udlægges til offentlige formål. Det betyder, at ejeren efter 48 i Lov om planlægning under visse forudsætninger kan kræve ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Videregående afvigelser fra lokalplanens bestemmelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jfr. 18 i Lov om planlægning. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven og Lov om planlægning. 37