Konjunkturer, vækst og boligmarked

Transkript

1 Afløsningsopgave, økonomi 2001 eks.nr side 1 / 13 Konjunkturer, vækst og boligmarked - en aktuel afløsningsopgave Indholdsfortegnelse KONJUNKTURER OG VÆKST OPGANGSTID MED BALANCEPROBLEMER...4 Balanceproblemer...4 KONJUNKTURER Næsten ingen balanceproblemer...5 FORSKELLIGE PROBLEMSTILLINGER...6 VÆKSTEN I TEORIEN...6 VÆKSTEN I VIRKELIGHEDEN...7 BOLIGMARKEDET...8 BOLIGINVESTERINGER ELLER EJ?...8 DØRF OG SOLOW: FLERE BOLIGINVESTERINGER GIVER RINGE VÆKSTMULIGHEDER...9 EFTERSPØRGSLEN PÅ LEJEBOLIGER...9 MULIGHED FOR REGULERING AF EFTERSPØRGSLEN...11 LITTERATURLISTE...13 TITEL: Konjunkturer, vækst og boligmarked - en aktuel afløsningsopgave FAG: Afløsningsopgave i Økonomi ved Institut for Statskundskab, København Universitet. BEDØMMELSE: Bestået FORFATTER: Ole Dahl Rasmussen RESUME: Opgaven sammenligner konjenktursituationen i hhv og 2001 og redegør for væksten i perioden, empirisk og teoretisk. Endvidere diskuteres det danske boligmarked, især boliginvesteringer overfor andre investeringer. Endelig opstilles en model for boligefterspørgslen. NØGLEORD: Økonomi, solow, konjunktur, 1984, TID: Oktober 2001 BEMÆRKNINGER: Bilag mangler.

2 Afløsningsopgave, økonomi 2001 eks.nr side 2 / 13

3 Afløsningsopgave, økonomi 2001 eks.nr side 3 / 13 Konjunkturer og vækst Med henblik på en sammenligning vil jeg kort skitsere den danske konjunktursituation som den så ud i hhv og For at opnå et brugbart sammenligningsgrundlag vil jeg i de to år benytte samme fremgangsmåde til at analysere økonomien således at jeg først gennemgår de relevante tal i forsyningsbalancen hvorefter jeg vil se på de balanceproblemer der måtte være. Slutteligt vil jeg sammenfatte resultaterne i et sammenlignende afsnit hvor jeg også vil kommentere den politik der lægges op til i de to år. Forsyningsbalancen er for en ordens skyld anført nedenfor. (Mankiw 1995:177). Y + M = C + I + G + X Med produktion (Y) og import (M) har vi udbudssiden til venstre mens efterspørgslen til højre for lighedstegnet udgøres af forbrug (C), investeringer (I), offentlig forbrug (G) og eksport (X). Som udgangspunkt for gennemgangen anvender jeg nøgletallene i tabel 1. Tabel 1: Hovedtal i konjunkturvurderingen for 1984 og BNP 4,5 1,3 Privat forbrug 2,8 0,6 Investeringer i alt 13,3 1-1,4 Offentlig forbrug 0,0 2,2 Import 6,9 4,1 Eksport 4,8 5,5 Kilder: DØRf-rapporterne fra de to årstal: 1984, s. 52 og 2001 s. 53 1) Tallet er vægtet i forhold til mængderne af hhv. boliginvesteringer, erhvervsinvesteringer og offentlige investeringer for året før.

4 Afløsningsopgave, økonomi 2001 eks.nr side 4 / opgangstid med balanceproblemer Et stort forbrug og voksende investeringer skaber et behov for finansiering der dækkes ved et underskud på betalingsbalancen. En høj konkurrenceevne og faldende inflation til trods, bakser 1984-samfundet stadig med arbejdsløshedsproblemer. Som væsentligste faktor i 1984-forsyningsbalancen ses en ekstraordinær høj vækst på 4,5 procent, primært båret frem af kraftig vækst i de private investeringer. Erhvervsinvesteringerne bærer hovedansvaret med en separeret stigning på helt op mod 20% i maskiner, transportmidler og lagerbygninger. Stigningen skyldes hovedsageligt positive afsætningsforventninger som følge af en bedre konkurrenceevne (gennemgås senere), større indtjening og real-rentefald der gør investeringer mere attraktive (DØRf 1984:54). Endvidere har det store inflationsfald medført en reduktion i investeringsusikkerheden. De stigende investeringer er en stigning i efterspørgslen. Dette kan beskrives teoretisk som et efterspørgselschok og dermed analyseres vha. kortsigts kvantitetsteorien om aggregerede efterspørgsel som illustreret på bilag 1. Her skaber efterspørgslen, som fælge af træge priser, en pludselig stigning i den samlede produktion. Med tiden vil det føre til en pris- og lønstigninger og disse skønnes da også at vokse 5% i 1985 (DØRf 1984:45). Stigningen i det private forbrug skyldes hovedsageligt en stigning i forbrugskvoten. Den faldende opsparingsandel er med til at bringe de samlede investeringer ned på 13, 3% mod erhvervsinvesteringernes 20%. Den tilsyneladende stigning i den disponible indkomst udjævnes af en skattestigning der følger af en nulvækst i det offentlige forbrug. Denne stramme finanspolitik kunne medføre et fald i beskæftigelsen og dermed en lavere efterspørgsel, men også dette opvejes af stigningen i erhvervsinvesteringerne. Balanceproblemer Udviklingen på forsyningsbalancen medfører nogle væsentlige balanceproblemer. Den eksplosivt stigende inflation som følge af dyrtidsreguleringen er blevet bremset i perioden 1982 til Til gengæld har væksten i den samlede produktion ikke medført faldende arbejdsløshed, antageligt pga. en for svag stigning i produktiviteten og en fordeling af den stigende erhvervsfrekvens som øget arbejdstid for allerede ansatte.

5 Afløsningsopgave, økonomi 2001 eks.nr side 5 / 13 Væksten i investeringerne har ikke været modsvaret af et tilsvarende vækst i opsparingen (forbrugskvoten er gået op) og derfor har denne medført en betydelig forværring af betalingsbalancen. Det sigende privatforbrug har også medført en stigende import. Konjunkturer 2001 I 2001 vil Danmark se en lavere vækst end i de tidligere år som følge af en opbremsning i den indenlandske efterspørgsel og en lavere vækst på eksportmarkederne. Desuagtet at der er sket en svag stigning i både den disponible indkomst og i boligformuen, er efterspørgslen alligevel aftagende. Det skyldes iflg. DØRf dels en større generel usikkerhed (DØRf 2001:46) og derfor et større opsparingsbehov samt en stigning i pensionsopsparingen som følge af den voksende forsørgerbyrde. Den generelle afmatning på den indenlandske efterspørgsel og de internationale markeder har medført et mindre kapitalbehov og derfor færre investeringer (DØRf 2001:50). Selvom det offentlige i 2001 forventes at ansætte flere betyder det hverken et fald i ledigheden eller underskud på de offentlige finanser. Stigning i arbejdsstyrken medfører uændret ledighed (DØRf 2001:79). Den fortsatte lave arbejdsløshed og et fald i renteudgifterne til udlandsgælden medfører et uændret overskud på de offentlige finanser i Det forventes at blive på 30 milliarder. I forhold til 2000 vil der i 2001 være en markant mindre vækst i importen. Eksporten er derimod stigende, men heller ikke den så meget som tidligere. Dette skyldes en afmatning på eksportmarkederne der fører til en lidt lavere vækst i Næsten ingen balanceproblemer Som vi har set, er balanceproblemerne i 2001 til at overse. Arbejdsløsheden er let stigende pga. stigning i arbejdsstyrken, flere offentlige ansættelser og en lavere vækst i det private forbrug, men faldet er stadig ikke markant og ledigheden må stadig siges at være lav. Betalingsbalancen har vundet 40 milliarder siden 1998 pga. stigende eksport og et fald i renteudgiften til den mindskede udlandsgæld. Dertil kommer en lav inflation.

6 Afløsningsopgave, økonomi 2001 eks.nr side 6 / 13 Forskellige problemstillinger Vi ser således to forskellige økonomiske situationer er kendetegnet ved stigende vækst med balanceproblemer, primært i form af både betalingsbalanceunderskud og stor arbejdsløshed. Man står her i en økonomisk-politisk klemme idet nedbringelse af arbejdsløsheden traditionelt vil kræve større privat forbrug og dermed underskud på betalingsbalancen. Samtidig fordrer selv samme underskud at man strammer finanspolitikken for at sænke forbruget. En realrentestigning vil også kunne medvirke til lavere investeringsgrad. I sammenligning med dette er problemerne i 2001 ikke af balancemæssige art, da der i 2001 var en situation med lav arbejdsløshed, lav inflation, overskud på de offentlige finanser og overskud på betalingsbalancen. Derfor er der kun to typer af problemstillinger tilbage: Konsekvenser af en tilsyneladende international afmatning og de demografiske udfordringer der består i en voksende ældrebyrde. Både den internationale afmatning med stor betydning for en lille og åben økonomi som den danske og ældreproblematikken er eksogene faktorer der skal imødegås med strukturelle reformer. Den første er meget vanskelig at håndtere hvorimod den sidste fx kan afbødes ved at hæve erhvervsfrekvensen gennem en forøgelse af tilbagetrækningsalderen. Det vil både give færre ældreudgifter og flere skatteindtægter. Væksten i teorien I en beskrivelse af væksten er vigtigt at skelne mellem kort og lang sigt. De ovenfor gennemgåede konjunktursituationer er udelukkende beskrivelser på kort sigt. De sigter på at udbedre og krisestyre økonomien for at forhindre de nævnte balanceproblemer. I modsætning til dette står den automatiske balance centralt i de langsigtede vækstmodeller. Solows vækstmodel (Mankiw 1995:77ff) forudsætter fuld udnyttelse af samfundets ressourcer, K (kapital) og L (arbejde) og fungerer samtidig indenfor en lukket økonomi, dvs. at pengemarkedet cleares mht. renten så S=I. Endvidere opererer modellen med en fuld udnyttelse af samfundets ressourcer (ingen arbejdsløshed).

7 Afløsningsopgave, økonomi 2001 eks.nr side 7 / 13 Den simple udgave af modellen er illustreret på bilag 2a og viser, at k (kapital pr. arbejder) vil bevæge sig mod steady state, et bestemt outputniveau per arbejder, hvor opsparingen svarer til kapitalafskrivning (δ). Her vil væksten gå (midlertidigt) i stå 1. Væksten fortsætter når outputniveauet pr arbejder vokser. I følge Solow sker dette ved teknologisk fremskridt, dvs. en effektivisering af arbejderen (E) der stiger med effektiviseringsraten g (bilag 2b). For at kunne følge denne effektivisering erstatter vi arbejderen med en effektivitetsarbejder og måler nu kapitalen i forhold til denne. Større effektivitet kræver således et større kapitalapparat idet det svarer til, at der kommer flere arbejdere. I et steady state med teknologisk udvikling vil kapitalen pr effektive arbejder være konstant mens kapitalen pr arbejder vil stige jf. Y = E * f(k*l) Væksten i virkeligheden I perioden fra 1984 til 2001 er den samfundets samlede produktion vokset med ca. 34%. 2 Eller lige under 2% år. En stor del af denne vækst i overensstemmelse med Solows model tilskrives produktivitetsstigninger. Disse har ligget på ca. 0,8% 3 pr. år i perioden og udgør således den væsentligste vækstfaktor. Der er imidlertid nogle problemer i forhold til Solowmodellens idet modellens forudsætninger ikke er opfyldt. For det første gælder modellen for en lukket økonomi. Siden 1984 er der sket en omfattende internationalisering af dansk økonomi (væsentligst med frigivelse af kapitalbevægelserne i midt-firserne), og afhængigheden af internationale konjunkturer kan ikke undervurderes (Andersen 1999:13). Endelig forudsætter modellen en fuld beskæftigelse mens der i perioden har været en arbejdsløshed på mellem 7 og 12% (Andersen 1999:14). Dels tegner kvalitative produktivitetsstigningerne sig ikke for en tilstrækkelig del, dels er Solow-modellens forudsætninger ikke opfyldt. Men hvor kommer resten af væksten så fra? Her må vi kigge ud over forklaringsmodellerne. En oplagt kvalitativ faktor er kvalificering af arbejdskraften gennem uddannelse, og den danske uddannelsessektor er da også udvidet betragteligt i perioden (Andersen 1999:6). Endvidere skal væksten findes på det 1 Det forudsætter, at man befinder sig under steady state-niveauet, men i den udstrækning man overhovedet kan bruge modellen til økonomisk beskrivelse, er det nærmest altid tilfældet 2 Samlet inflation i perioden udregnet efter statistisk tiårsoversigts inflationstal fra alle årstal: 1,057*1,043*1,046*1,047*1,034*1,043*1,021*1,029*1,029*1,014*1,017*1,018*1,025*1,016*1,021*1,026 =1,61 // 2001-BNP i 1984-priser: 1241/1,61 = 771 mia. kr. // Vækst i perioden: 771/ 576 = 1,34 3 gennemsnit efter tal i tabel 1.4 i Andersen 1999:5). Tallene er for men forventes ikke at være ændret betydende.

8 Afløsningsopgave, økonomi 2001 eks.nr side 8 / 13 kvantitative felt nemlig i den eksogene faktor, beskæftigelsesfrekvensen, hvor Danmark ligger højt sammenlignet med OECD-landene. Slutteligt skal det nævnes, at det ikke er hele den anførte vækst på lige under 2% der er vedvarende. I forhold til et vækstgennemsnit på 3% af BNP ligger vi i 1984 i en højkonjunktur mens 2001 er en svag lavkonjunktur. Da disse udsving skyldes at den samlede produktion pga. prisernes træghed på kort sigt fjerner sig fra den langsigtede trend, skal de ikke regnes med som vækst. Korrigeret for disse konjunktursvingninger ligger det endelige vækstniveau i perioden derfor en smule lavere, fx 1,7% (Andersen 1999:5). Boligmarkedet I næste afsnit behandles først boliginvesteringernes indflydelse på væksten i forhold til andre investeringer. Dernæst udvikles en model for efterspørgslen af lejeboliger, og denne model bruges slutteligt til at fremdrage offentlige reguleringsmuligheder mht. efterspørgslen. Boliginvesteringer eller ej? Primært inddeles investeringer i tre kategorier: Erhvervsinvesteringer, offentlige investeringer og boliginvesteringer. Boliginvesteringer er opførsel af boliger. I denne gennemgang vil jeg koncentrere mig om erhvervsinvesteringer som alternativ til boliginvesteringer, da de udgør langt den største andel og da de er dem, der er det reelle alternativ. Indledningsvist finder jeg det nødvendigt at diskutere forskelle og ligheder på de to typer af investeringer, idet det er udslagsgivende for, hvilken type der foretrækkes. Boliginvesteringer er kendetegnet et indirekte forhold til produktionen 4. I den udstrækning boliginvesteringerne påvirker denne er det gennem arbejderen som påvirkes af boligen. Dels kan bedre boligforhold medføre større produktivitet, dels kan flere boliger medføre større mobilitet og dermed bedre allokering af arbejdskraften. Erhvervsinvesteringer påvirker selvsagt produktionen mere direkte ved, sammen med arbejde, at skabe output. Virkningen på lang sigt er analyseret i afsnittet ovenfor gennem Solow-modellen for vækst. Her fastslås det, at både befolkningstilvækst og effektivisering

9 Afløsningsopgave, økonomi 2001 eks.nr side 9 / 13 gennem teknologi kræver et udvidet kapitalapparat [bytter jeg om på kausalerne her?]. Primært pga. effektivisering er der i den danske økonomi et stort behov for kapital, hvis vækstpotentialet skal kunne realiseres (Andersen 1999:6). DØRf og Solow: Flere boliginvesteringer giver ringe vækstmuligheder Spørgsmålet er tosidet: På den ene side er ordentlige boliger en absolut nødvendighed for produktionen, på den anden sider bidrager de ikke i samme grad til væksten som erhvervsinvesteringer, især ikke på lang sigt. Svaret må derfor afhænge af, hvor mange boliger der er brug for. Umiddelbart skulle man tro, at markedet automatisk ville justere antallet af boliger, men her fastslår DØRf dels at de positive eksternaliteter for længst er opnået (alle bor i boliger der er gode nok ) samt at boligmarkedet er ineffektivt i sin allokering af ressourcerne(dørf 2001:219). DØRf's konklusion er imidlertid klar: Der er ikke brug for flere boliger i Danmark. Der er imidlertid brug for en genvitalisering af markedets allokering af boligkvadratmetrene således at der bliver en bedre sammenhæng mellem kvalitet og pris. Solow skelner ikke mellem forskellige typer af investeringer. Ovenfor har vi imidlertid vist, at der er forskel på investeringerne. Modellen forudsætter endvidere, at alle ressourcer allokeres optimalt. Konsekvensen af det ineffektive boligmarked er derfor, ifølge modellen (Bilag 3), at øgede boliginvesteringer vil medføre at de reelle vækstinvesteringer ligger på et lavere niveau end angivet og således vil økonomien bevæge sig mod et lavere steady state og dermed opnår lavere vækst. Efterspørgslen på lejeboliger Nedenfor vil jeg forsøge at udvikle en model for efterspørgslen på lejeboliger. I gennemgangen af modellens forskellige komponenter vil jeg gøre rede for udviklingen mellem 184 og Efterspørgsel efter en hvilken som helst vare afhænger af fire forhold (Pindyck 1995:95ff): Disponibel indkomst (I), varens pris (P), prisen på eventuelle substitutter (S) samt personlige præferencer i øvrigt (Æ). En model for efterspørgslen af lejeboliger kunne derfor se således ud: 4 Her skal det nævnes, at boliginvesteringer påvirker BNP i nærmest samme grad som erhvervsinvesteringer gennem den særlige boligbenyttelse som påføres som boligerhvervets produktion (Andersen 1999:35)

10 Afløsningsopgave, økonomi 2001 eks.nr side 10 / 13 E= f (I + P + S + Æ) Komponenterne i modellen vil blive gennemgået i det følgende I) Disponibel Indkomst. Er her reallønnen inkl. bolig-, børne- og familietilskud fratrukket skatter (DØRf 2001:238). En stigning i denne medfører traditionelt en stigning i efterspørgslen. DØRf foreslår imidlertid, at der ikke efterspørges flere boliger, men i stedet større og bedre boliger (DØRf 2001:241). Dette underbygges af, at m2 pr indbygger fra 1980 til 2000 er steget fra 46 til 52. P) Prisen er huslejen. I Danmark er huslejen på en stor del af lejeboligerne reguleret, oftest med et huslejeloft (DØRf 2001:243). Det bevirker at efterspørgslen bliver større end udbudet, og at der dermed opstår et dødvægtsstab (bilag 4). Huslejen er siden 1984 steget fra 140 til 250 målt i 1980-indextal hvilket ca. er det samme som forbruget. Endvidere er subsidier med til at sænke prisen yderligere med endnu større efterspørgsel til følge. S) Prisen på substitutter er en meget betydningsfuld faktor i efterspørgselsmodellen for lejeboliger. Væsentligste substitut er ejerboliger og flere delkomponenter bestemmer prisen på disse: i modsætning til lejeboligerne er markedet her tilnærmelsesvist frit, hvilket medfører store svingninger i priserne fordi det tager lang tid for markedet at tilfredsstille efterspørgslen. Derudover er renten, rentefradraget og ejendomsværdiskatten afgørende for prisen. Siden 1984 har prisen på ejerboliger bevæget sig svingende i forhold til forbrugspriserne (DØRf 2001:229), men hvor den i 1984 lå under forbrugsprisen ligger den i 2001 væsentligt over denne. Dette medfører en stigende efterspørgsel på lejeboliger. Alligevel er andelen af lejeboliger ikke steget (DØRf 2001:234) sandsynligvis på grund af et generelt realrentefald over perioden. Imidlertid er realrenten efter skat ikke faldet nævneværdigt og begrundelsen må således findes andetsteds, evt. ved det forhold, at den kunstigt lave husleje på lejeboliger i forhold til ejerboliger ikke har skabt et større økonomisk incitament til nybygning af lejeboliger, især i de større byer (DØRf 2001: ).

11 Afløsningsopgave, økonomi 2001 eks.nr side 11 / 13 Æ) Ud over de strengt økonomisk variable kan der gøre sig en række præferencer gældende hos lejerne, fx geografisk placering af boligen, erhvervsmuligheder, transportfaciliteter etc. Det er vanskeligt at sige noget generelt om disse, men alt andet lige er det noget der med til at trække folk ind mod byen hvor mange af de efterspurgte præferencer findes. Disse har måske været medvirkende til, at reguleringen på huslejen har fået endnu større regional betydning for efterspørgslen. Det ses bl.a. ved, at ejerlejligheder i København og på Frederiksberg er 65% dyrere end tilsvarende lejeboliger. Udenfor modellen bør man nævne den demografiske udvikling, der også påvirker efterspørgslen. Det kan med stor præcision forudsiges hvordan aldersfordelingen ser ud i fremtiden, og f.eks. vil den voksende ældre befolkning påvirke efterspørgslen efter en bestemt type boliger. Mulighed for regulering af efterspørgslen Det er oplagt i det følgende at benytte modellen fra sidste afsnit. Den ser stadig således ud: E= f (I + P + S + Æ) Den disponible indkomst (I) kan reguleres via skatter eller hvad der er mere relevant ændring af de forskellige tilskud. En generel skatteændring ville sandsynligvis medføre en lille ændring i den samlede efterspørgsel og altså også på lejeboligerne. Fjerner man derimod boligydelsen vil man kunne påvirke lejerne direkte. En fjernelse af subsidieringen af boligmarkedet i det hele taget ville medføre en mere effektiv allokering og dermed først påvirke efterspørgslen i negativ retning, men dernæst fremme mobiliteten og ressourceudnyttelsen. Prisen (P) er den helt centrale regulator, idet der her gælder samme forhold som ved subsidierne. Fjernes huslejeloftet vil priserne stige og efterspørgslen falde. Med tiden vil der dels ske en mere effektiv allokering, dels vil der blive bygget flere lejeboliger. Endvidere vil der blive etableret en bedre sammenhæng mellem pris og kvalitet ligesom

12 Afløsningsopgave, økonomi 2001 eks.nr side 12 / 13 det store sorte marked vil forsvinde (DØRf 2001:299). Endelig vil denne (de)regulering medføre en positiv omfordeling, idet det nuværende huslejeloft kommer de rigeste til gode. At ændre prisen på substitutterne (S) er straks en vanskeligere opgave. DØRf anbefaler, at man opjusterer ejendomsværdiskatten til 2% af værdien så den kommer til at svare til det lejerne betaler. Det vil medføre et fald i efterspørgslen efter ejerboliger og derfor en stigning i ditto for lejeboliger. Imidlertid vil de sikkert også påvirke prisen på ejerboliger, og substitutionen vil altså ikke være helt så stor. Slutteligt kan man påvirke den regionale efterspørgsel efter lejeboliger indirekte ved at tage hensyn til folks præferencer og fx etablere transportfaciliteter for at gøre områder med bedre bygningsplads mere attraktive end de belastede midtbyområder.

13 Afløsningsopgave, økonomi 2001 eks.nr side 13 / 13 Litteraturliste Andersen, Torben m.fl. (1999): Beskrivende Økonomi, 6 udg. København: DJØF Forlag. Det Økonomiske Råds formandskab (DØRf) (2001): Dansk Økonomi, november 1984, København Det Økonomiske Råds formandskab (DØRf) (2001): Dansk Økonomi, foråret 2001, København Mankiw, N. Gregory (1992): Macroeconomics, 3 rd ed., USA: Worth Publishers Pindyck, Robert S. and Daniel L. Rubinfeld (1995): Microeconomics, 5 th Prentice Hall edition. New Jersey: