Randers Kommune Laksetorvet 8900 Randers C. Att.: Alex Weinreich

Transkript

1 Randers Kommune Laksetorvet 8900 Randers C Att.: Alex Weinreich Forundersøgelser for Udbyhøj Nord Ny Lystbådehavn og renovering af Fiskerihavnen Randers Kommunes byråd vedtog i juni 2010, at Randers Kommune vil overtage den eksisterende fiskerihavn ved Udbyhøj Nord. Den eksisterende fiskerihavn er meget nedslidt og kræver en større renovering. Samtidig vil Randers Kommune udbygge den eksisterende fiskerihavn med et nyt lystbådehavnsafsnit. Dato Projekt nr Initialer UJ Nærværende notat indeholder: 1. Tilstandsvurdering og 5 års vedligeholdelsesplan 2. Markedsundersøgelse 3. Forundersøgelser og myndighedsgodkendelser 4. Skitseprojekt 5. Anlægsbudget Notatet er udarbejdet som en opsamling på det tidligere projektforløb for at få afdækket alle forhold omkring den eksisterende fiskerihavns tilstand, markedsundersøgelser, der giver et billede af efterspørgslen på bådepladser i nærområdet samt afslutning af påkrævede forundersøgelser og myndighedsgodkendelser. Den nye viden er samlet i et skitseprojekt, hvor den eksisterende fiskerihavn og nye lystbådehavn integreres i en samlet ny lystbådehavn. Afslutningsvis er der udarbejdet et anlægsbudget for det udarbejdede skitseforslag.

2 Tilstandsvurdering og 5 års vedligeholdelsesplan Tilstands- og vedligeholdelsesplan for fiskerihavnen giver et overblik over havnens tilstand samt hvilke renoveringsarbejder, der skal udføres indenfor de næste 1-5 år. Udvidelsen af den eksisterende fiskerihavn med et nyt lystbådehavnsafsnit er vurderet og udarbejdet som ét samlet design, hvilket får de to havneafsnit til at fungere som én samlet lystbådehavn. Ved at kende den eksisterende havns tilstand er renoveringsløsningerne valgt formålsrettet, så dele af de meget forfaldne konstruktioner enten er fjernet eller integreret i de nye løsninger. Dermed er de samlede anlægs- og renoveringsudgifter holdt på et minimum. Vedligeholdelsesplanen indeholder en kortfattet beskrivelse af skaderne, forslag til udbedring samt oversigt over udgifter til reparation og vedligeholdelse af havnens anlæg frem til Skaderne, som er nødvendige at udbedre ved renoveringen af fiskerihavnen, er i vedligeholdelsesplanen anført til at skulle udføres i Disse udgifter er medtaget i det samlede anlægsoverslag for etablering af havnen. De nødvendige skader, som skal udføres i 2011 for at den eksisterende fiskerihavn kan indgå som en integreret del af den nye lystbådehavn, udgør i alt ca kr. ekskl. moms, inkl. 20 % uforudseelige udgifter til og med år Alle skader er vurderet ud fra overslagsberegninger og skal eftervises og indgå i den samlede detailprojektering af den nye lystbådehavn. Renoveringsudgifterne er indarbejdet i det samlede anlægsoverslag. De yderligere reparations- og vedligeholdelsesarbejder udgør i alt ca kr. ekskl. moms, inkl. 20 % uforudseelige udgifter og forventes først at skulle udføres år 2015 pga. renoveringen i De løbende årlige vedligeholdelsesudgifter for havnekonstruktionerne dvs. uddybningsarbejder, moler, stenskråninger, kajanlæg, nye og eksisterende træbroer er vurderet til at være ca kr. pr. år. Vurderingen kan anvendes som input til det fremtidige driftsbudget for den nye lystbådehavn. Beløbet er afsat i den vedlagte vedligeholdelsesplan. Tilstandsvurderingen og vedligeholdelsesplanen er vedlagt som bilag 1. Markedsundersøgelse Der er foretaget en minimeret markedsundersøgelse, hvor en række lystbådehavne i nærområdet er kontaktet. De undersøgte forhold er oplistet i skemaet og vurderet nedenfor. Alle priser er vejledende, og det er derfor meget vigtigt, at de holdes op mod den fremtidige lystbådehavns konkrete anlægs- og driftsudgifter. Ledige bådepladser Det generelle billede er, at alle de adspurgte havne ikke har ledige bådepladser, men ventelister på 2-40 pladser. Der er nogle få havne, som er i gang med nogle mindre udvidelser. Herudover er der ingen planer om 2

3 havneudvidelser, hvilket taler yderligere for den nye lystbådehavns berettigelse. Grenå Havn har 50 ledige pladser, men havnen anvender dem som gæstepladser og ønsker ikke, at de anvendes til fastlæggere, da de er en vigtig indtægtskilde og bidrager til havnens drift. Øer Maritime Havn har 50 ledige pladser som kan lejes eller købes. Havnen har dog en sluse, som har begrænset åbne og lukketider. Havnepenge Havnepengene ligger på et vægtet gennemsnit på ca. 120 kr. pr. nat. Ved Limfjordshavnene er der en intern aftale om et fast beløb på 75 kr. pr. nat, hvis havnen er medlem af sammenslutningen Limfjordshavnene. Flere havne oplyser at have en betydelig indtægt til havnens drift via gæstesejlere. Dette forudsætter dog at havnen altid er vedligeholdt og udstyret som en moderne lystbådehavn. Indskud eller depositum Der anvendes både indskud og depositum i de forskellige havne. Det generelle billede er her, at depositum er at foretrække. Depositum tiltrækker nemmere nye medlemmer idet pladsen kan opsiges og depositummet tilbagebetales, når pladsen udlejes igen. Dermed er lejeren sikret sit depositum og havnen er sikret, at pengene altid er i klubkassen. Indskud giver en sikker indtægt, men kan medføre at nogle fastlæggere fravælger havnen. Den vurderede middelværdi er ca kr. pr. bådplads ved indskud eller depositum. Flere havne varierer indskuddet på baggrund at bådstørrelsen. Leje eller købe Havnene anvender overvejende udlejning. Der er vurderet en vægtet gennemsnitlig leje pris på ca. 54 kr. pr. m² pr. år. Vinteropbevaring I næsten alle havnene betales den samme leje året rundt. Vinteropbevaringen er dermed indeholdt i lejen. 3

4 Havn Bådepladser Priser* Vinteropbevaring Købe [kr.] Leje [kr./ år] Indskud/ depositum [kr.] Havnepenge [kr./ døgn] Ledige bådepladser Antal i havnen Øster Hurup Havn *** **** Nej Incl. lejen Hobro Sejlklub *** **** Nej Incl. lejen Mariager Sejlklub *** **** Nej Incl. lejen Hadsund Sejlklub *** **** Nej Incl. lejen Randers Sejlklub *** **** Nej Incl. lejen Dronningborg Bådelaug *** **** Nej Incl. lejen Melleup Bådelaug *** **** Ja Incl. lejen Udbyhøj Nord *** **** Nej Incl. lejen Udbyhøj Syd** Bønnerup Havn *** **** Nej Incl. lejen Grenå Lystbådehavn Øer Maritime Havn *** **** Nej Incl. lejen *** **** Ja Incl. lejen * Alle priser er inkl. moms ** *** **** Udbyhøj Syd er forsøgt kontaktet flere gange uden resultat. Der er et stor spænd i både indskud og depositum kr., vurderet middelværdi kr. Prisniveau kr. Prisniveau pr. m² kr. pr. år, vurderet middelværdi 54 kr. pr. m² pr. år 4

5 Forundersøgelser og myndighedsgodkendelser I det følgende er der lavet en status på alle forundersøgelser og myndighedsforhold. På nuværende tidspunkt bliver de afsluttende forundersøgelser udført. Dette medfører at alle myndighedsforhold kan afsluttes. Deponeringsformen for oprensnings- og uddybningsmaterialerne bliver afklaret ultimo august og endelig fastlagt i detailfasen. Det afsluttende forundersøgelsesprogram indeholder også en pejling samt et fladenivellement af entrepriseområdet. Forundersøgelsesprogrammet består af følgende: 1. Geotekniske boringer, 8 stk. 2. Miljøundersøgelser, 2 stk. bestående af 11 delprøver 3. Fladenivellement og pejling af entrepriseområde Entrepriseområdet kan inddeles som vis nedenfor. EKSISTERENDE FISKERIHAVN STRAND NY LYSTBÅDEHAVN Oversigtsplan Eksisterende Fiskerihavn Den eksisterende fiskerihavn skal oprenses iht. havnelodsen. Miljøcenter Århus er ansøgt om krav til supplerende miljøundersøgelser, som udføres og afklares primo august Miljøcenter Århus har i deres undersøgelsesprogram forudsat, at de oprensede havnesedimenter ikke kan klappes, men at de skal deponeres i et spulefelt eller lignende miljødepot. Materialerne må, indtil forundersøgelserne foreligger, forudsættes at skulle deponeres i et af Randers Havns spulefelter. Prisen på dette er vurderet og indregnet i anlægsoverslaget. Renovering af den eksisterende lystbådehavn kan kræve en yderligere uddybning iht. havnelodsens koter. Uddybningsmaterialet kan deponeres på Randers Havn, hvis materialets geologi er acceptabel, eller det er rene materialer. Dette kræver, at Randers Kommunes miljøafdeling inddrages i vurderingen, og at en nyttiggørelsestilladelse indhentes hos By- og Land- 5

6 skabsstyrelsen. Disse forhold afklares i forbindelse med detailprojekteringen. Randers Havn er kontaktet omkring ledig kapacitet i spulefelterne. Kapaciteten afhænger af, hvorvidt havnen kan få anvist plads til nye spulefelter af Randers Kommune. En deponeringsafgift er ikke aftalt. Disse forhold afklares i detailfasen med Randers Havn og Randers Kommune. Ny Lystbådehavn og Strand Kystdirektoratet har givet tilladelse til en udvidelse af Udbyhøj Havn med et lystbådsafsnit med ca. 125 bådpladser dateret Fristen for projektopstart er forlænget til udgangen af Kystdirektoratet er orienteret om nærværende skitseprojekt og har godkendt det til at indgå i den nuværende tilladelse. Det endelige detailprojekt skal indsendes, når det foreligger. Den nuværende badestrand kan afgraves i hele projektområdet iht. dispensationen fra Miljøcenter Århus dateret 21. februar Dispensationen giver tilladelse til genanvendelse af sand fra eksisterende sandstrand til en niveauforhøjelse på 0,5 1 m. af den blivende strand, som ligger mellem den nye havneudvidelse og færgelejet. Ansøgningen gælder til og skal forlænges hvis påkrævet i forbindelse med detailprojekteringen. Det nye lystbådehavnsområde skal uddybes til kote -2,0 á -3,0. Der er igangsat geotekniske og miljømæssige undersøgelser iht. Miljøcenter Århus anvisninger. Undersøgelserne afsluttes primo august 2010 og skal klarlægge deponeringsformen for uddybningsmaterialerne. Det er forudsat i anlægsoverslaget, at uddybningsmaterialerne er rene friktionsmaterialer, som kan deponeres på Randers Havn, forudsat at Byog Landskabsstyrelsen ansøges om en nyttiggørelsestilladelse, samt at Randers Kommune miljøafdeling inddrages. Deponeringsformen afklares, når resultaterne af forundersøgelserne foreligger. Alternative deponeringsformer kan være klapning, som er ansøgt ved Miljøcenter Århus. Tilbagemelding på klapansøgningen afventer forundersøgelserne, der afsluttes primo august Lokalplan 23 har fastsat nogle ydre grænser ved etablering af den nye lystbådehavn. Samtidig er et fremtidigt strandareal skitseret i lokalplanen. Nærværende skitseprojekt overskrider lokalplansgrænsen mod vandet med ca. 20 m hvilket afklares med Randers Kommunes planafdeling, når det endelige detailprojekt foreligger. Kystdirektoratet har ingen indsigelser til dette punkt. Lokalplan 23 angiver en strandlinje på ca. 170 m og et bagareal på ca m2. Den foreslåede udvidelse giver en ny strandlinje på ca. 180 m med et bagareal på ca m2. Dvs. lokalplanens retningslinjer er forbedret ved det nuværende skitsedesign. Matrikel 47a er placeret langs det eksisterende dige og ejes af et lokalt digelaug. Det nye skitseforslag går ikke indover denne matrikelgrænse. 6

7 Der er vedlagt et oversigtskort som bilag 2 over placeringen af alle geotekniske og miljømæssige forundersøgelser, der er udført eller under udførelse. Skitseprojekt Randers Kommune har vedtaget at overtage Udbyhøj Havn og har igangsat projektet, hvor den eksisterende fiskerihavn skal renoveres og yderligere udvides med et nyt lystbådehavnsafsnit. Det nye design er udarbejdet af A1 Consult med hovedvægt på at skabe en unik og arkitektonisk tidssvarende havn, hvor den eksisterende og nye havn smelter sammen til én samlet lystbådehavn. Udbyhøj Nords nye lystbådehavn bliver indsejlingen til Randers Fjord og dermed alle sejleres indgang til og førstehåndsindtryk af Randers Kommune. Placeringen af havnen er optimal, da den ligger i læ i Randers Fjord, og samtidig kun er et stenkast fra Kattegat. Dvs. perfekt for den krævende lystsejler, der ønsker en fast plads. Den er også optimal for gæstesejleren, som kræver en god havn med alle faciliteter. Arkitektonisk udformning Den arkitektoniske udformning afspejler nytænkning. Designet med ydermoler af sten og fælles indsejling gør den nye og eksisterende havn til én stor lystbådehavn. Samtidig er funktionaliteten og besejlingsforholdene bevaret. Den nye lystbådehavn indeholder de påkrævede forhold, der er i en moderne lystbådehavn i dag. Der er taget udgangspunkt i en række af de danske havne, som har en stor funktionalitet samt et markant design. Af inspirationskilder kan nævnes Brejning Lystbådehavn, Juelsminde Lystbådehavn, Egå Marina, Marselisborg Havn, Øer Maritime Havn, Skovshoved Havn og Lundeborg Lystbådehavn. A1 Consult har været rådgivende ingeniør på flere ombygninger og udvidelser i de nævnte havne. Den nye lystbådehavn Den nye lystbådehavn vil indeholde ca. 165 bådepladser omkranset af en ydermole af sten, som danner hele havnens dækkende værker mod fjorden. Den eksisterende havns anlægsbro fjernes pga. dens tilstand og erstattes af havnens nye østlige ydermole. Øster Molehoved er det eksisterende molehoved, som renoveres. Det Vestlige Molehoved er nyt. I inderhavnen etableres stenskråninger mod land. Disse vil i den eksisterende havn dække de nedslidte kajindfatninger og virke bølgedæmpende. Stenskråningerne afsluttes med en hammer som overgang mellem stenskråningerne og bagarealerne. I havnen etableres træbroer. Bådepladsernes størrelse er 3,5x10m, 4,5x14m og 5x16m. De endelige størrelser samt fordeling fastlægges i detailfasen. De nye broer bliver 2,5m bredde med adgangsbroer på 3,5m. Alle nye broer apteres med stiger, lys, el og vand udtag. Der placeres broer på den østlige ydermole. De eksisterende træbroer og slæbested bevares. Alle broer udføres med niveau frie overgange, der tilgodeser gangbesværede og kørestolsbrugere. 7

8 Den eksisterende fiskerikaj forlænges pga. indfatningernes tilstand. Det nuværende fiskerihavnsmiljø bliver samlet og ønskes bevaret i denne del af havnen. Der etableres en ny servicekaj med mastekran, hvor bådene kan løftes op og i vandet med mobilkran, hvis slæbestedet ikke er stort nok. Servicekajen udføres som en stålspunsløsning. På bagarealet etableres et nyt havnekontor, der også fungerer som kiosk samt klubhus med opholdsstue, køkken, vaske-, bade- og toiletfaciliteter. Alle nødvendige faciliteter som bomsystem ved slæbested, el, vaske- og badefaciliteter udstyres med kortlæser til chipbetalingskort. Bagarealerne anvendes også til vinteropbevaring af bådene, men indrettes samtidig til forskellige rekreative formål. Den nærmere detaljering udarbejdes i detailfasen. I den eksisterende fiskerihavn er der oplyst at være ca. 122 bådepladser, 8 lejemål, et slæbested og en toiletbygning. Havnen har i dag plads til ca. 50 gæstesejlere. Der er ført el og vand ud på de fleste broer. De anførte oplysninger mht. bådepladser er vurderet af havnefogeden i forbindelse med den udførte tilstandsvurdering. Der kan i dag tælles et samlet antal pladser på ca. 100 inkl. gæstepladserne. Pladserne er i dag meget klemte og bådene ligger næsten helt op ad hinanden. Nogle ligger uden på hinanden. De fremtidige indretningsforhold af den eksisterende havn er ikke berørt men overlades til detailfasen. Situationsplan af den Ny Lystbådehavn er vedlagt som bilag 3. Anlægsøkonomi Anlægsøkonomien er vurderet for at give et overblik over projektets totale økonomi. Dvs. for at skabe en sammenhæng mellem projektets indhold og dets faktiske omkostninger. Anlægsoverslaget for skitseprojekt 2010 indeholder alle omkostninger. Omkostningerne er oplistet i hovedpunkter nedenfor 1. Indledende ingeniørarbejder og forundersøgelser 2. Detailprojektering af skitseprojekt, licitation og tilsyn 3. Skitseprojektet indeholder a. Renovering af eksisterende fiskerihavn b. Etablering af ny lystbådehavn 4. Uforudseelige udgifter på 20% Der er tidligere afholdt en række licitationer på baggrund af skitseprojekt 2006, udarbejdet af ingeniørfirmaet Jens Christiansen. Lokalplan nr. 23, som omhandler udvidelsen af den nye lystbådehavn, har indledningsvis dannet grundlag for et groft anlægsoverslag, der efterfølgende er tilrettet og inddraget i sammenligningen mellem følgende skitseprojekter: 1. Skitseprojekt 2010, Udarbejdet af A1 Consult 2. Skitseprojekt iht. Lokalplan 23, Udarbejdet af A1 Consult 3. Skitseprojekt 2006, Udarbejdet af Jens Christiansen 8

9 De tre skitseforslag er sammenlignet i skemaet nedenfor mht. deres anlægsøkonomi. Ved en sammenligning af de 3 projekter skal følgende forudsætninger medtages i den samlede vurdering, da tallene ikke kan stå alene. A. Skitseprojekt 2010 er udarbejdet med baggrund i etablering af en ny lystbådehavn, som integreres med den eksisterende fiskerihavn der samtidig renoveres. Anlægsoverslaget er beregnet ud fra beregningsprincippet successiv kalkulation, der samtidig giver et overblik over risikoen samt en min. og max. pris. Den udregnede middelværdi er anvendt i sammenligningen. Anlægsoverslaget hovedformål er at danne beslutningsgrundlag for Randers Kommunes videre indstilling til byrådet. Dermed skal anlægsoverslaget indeholde alle de vurderede usikkerhedsmomenter og fremstå som et konservativt anlægsoverslag. Dermed er det ikke rimeligt at sammenligne det direkte med anlægsoverslaget for skitseprojektet fra 2006, hvor en licitation danner grundlag for de anvendte tal. B. Skitseprojektet iht. Lokalplan nr. 23 er udarbejdet som det første overordnede anlægsoverslag og kun udarbejdet ud fra den situationsplan, der indgår i lokalplanen. Anlægsoverslaget er samtidig udarbejdet førend der var lavet en vurdering af de forskellige renoveringsløsninger, som har medført en bedre og billigere renovering af fiskerihavnen. Den optimerede renovering er anvendt i skitseforslag C. Skitseprojekt 2006 er et færdigt skitseprojekt, der delvis har været i licitation. Efter licitationen er alle de vurderede renoveringsarbejder tilskrevet. Disse er efterfølgende prissat i notatet Økonomisk overslag vedr. anlægsomkostninger uden dato, dog udarbejdet primo Ved gennemgang af de oplistede vedligeholdelsesarbejder har man ikke forholdt sig kritisk til fiskerihavnens aktuelle tilstand. Flere meget kritiske elementer er helt overset, hvilket medfører ekstraomkostninger på sigt. D. I de tre skitseforslag har forskellige udbudsformer været påtænkt. Randers Kommune har dog truffet en afgørelse om, at der anvendes en rådgiver, som kan varetage både detailprojekteringen, udbud og tilsynet dvs. udbud i hovedentreprise. Rådgivningsopgaven er i udbud og afgøres i august E. De forskellige anlægsoverslag er reguleret, så de både er beregnet med 10% og 20% for at give et sammenligningsgrundlag. Det anbefales, at der ved det videre arbejder anvendes 20%, da det er et overordnet skitseprojekt, udarbejdet uden væsentlige tekniske beregninger. 9

10 Emne Arbejde Anlægsoverslag Skitseprojekt 2010 Udarbejdet af A1 Consult Skitseprojekt iht. Lokalplan nr. 23 Udarbejdet af A1 Consult Skitseprojekt 2006 Udarbejdet af Jens Christiansen Fiskerihavnen (renovering) Ny Lystbådehavn Fællesarbejder Rådgivningsopgaver og forundersøgelser (Er afsluttet) Detailprojekt og tilsyn (Hovedentrepriseudbud) Detailprojekt og tilsyn (Totalentrepriseudbud) Uforudseelige udgifter 20% Total ekskl. moms Anlægsummer med uforudseelige udgifter på 10% Uforudseelige udgifter 10% Total ekskl. moms Sammenligning af anlægsoverslagene - Fiskerihavnen De tre anlægsoverslag viser en markant forskel på renoveringen af fiskerihavnen. En forklaring på forskellen mellem skitseprojekt 2010 og skitseprojektet iht. lokalplan nr. 23 er, at løsningerne er optimeret og en alternativ renoveringsløsning er anvendt for anlægsbroen. Løsningerne i skitseprojekt 2010 er også tænkt som integrerede løsninger, der tilgodeser den nye samlede lystbådehavn. Dermed er flere af løsningerne blevet billigere. Baggrunden for den lave pris for skitseprojekt 2006 kan begrundes med, at oprensningsmængden og økonomien var undervurderet. På daværende tidspunkt var myndighedsforholdene ikke ansøgt, og miljøundersøgelser, der dokumenterer deponeringsformen, var ikke udført. Indholdet af renoveringen ligger på et minimum. Det virker til, at man ikke har gennemgået havnen og forholdt sig til den konkrete, kritiske tilstand af især anlægsbroen og de to molehoveder, hvilket er stærkt undervurderet i anlægsøkonomien. 10

11 Sammenligning af anlægsoverslagene Ny Lystbådehavn Forskellen på ca. 1,7 mill. på skitseprojekt 2006 og skitseprojekt 2010 kan forklares med en undervurdering af uddybningsarbejdet på ca. 0,6 mill., Vester Molehoved på ca. 0,4 mill. og bagarealerne samt nyt havnekontor på ca. 0,8 mill. Alle tallene indeholder 20% uforudseelige udgifter. Sammenligning af anlægsoverslagene Fællesarbejder Fællesarbejderne indeholder en række rådgivningsopgaver og forundersøgelser, som alle afsluttes ultimo august Afvigelserne i skitseprojektet 2006 begrundes med, at alle omkostninger til projektering har været afholdt samtidig med, at udgifterne til den afsluttende forundersøgelse, der afsluttes 2010 også er indeholdt, da disse undersøgelser og myndighedsansøgninger skulle have været udført. Forskellene i detailprojekteringen ligger overvejende i udbudsformen, da udbud i hovedentreprisen medfører at alle projekteringsomkostningerne afholdes af bygherren inden licitationen, mens det ved udbud i totalentreprise fordeles mellem bygherren, der hyrer en bygherrerådgiver og totalentreprenøren, som hyrer en rådgiver til at udarbejde detailprojektet. Sammenligning af anlægsoverslagene Totalprisen Det vurderes, at priserne kan optimeres yderligere ved skitseprojekt 2010, men med baggrund i den begrænsede tid, der har været til rådighed for de indledende vurderinger, bør de ca. 29 mill. danne grundlag for en ansøgning af en anlægsbevilling. Alternativet er, at der ansøges en bevilling på eksempelvis 25 millioner. Derefter udarbejdes et detailprojekt med nogle forskellige sparemuligheder, som kan aktiveres hvis bevillingen overskrides. Oversigtsplan for de tre skiteprojekter er vedlagt som bilag 3. Den detaljerede anlægsøkonomi er vedlagt som bilag 4. 11

12 Vedlagte bilag 1. Tilstandsvurdering 2. Oversigtskort med forundersøgelser 3. Oversigtsplan for a. Skitseprojekt 2010 b. Skitseprojekt iht. lokalplan 23 c. Skitseprojekt Anlægsoverslag, detaljeret 12