Midtjysk Boligselskab. Skanderborg Kommune Juridisk Afdeling Skanderborg Fælled Skanderborg. Att.: Henriette Lund Momme. 7.

Transkript

1 Midtjysk Boligselskab Skanderborg Kommune Juridisk Afdeling Skanderborg Fælled Skanderborg Att.: Henriette Lund Momme Vedr.: Skema B for afdeling 39 Poul La Coursvej i Skanderborg 7. november 2016 I forlængelse af Midtjysk Boligselskabs dialog med Landsbyggefonden sendes hermed skema B ansøgning med anmodning om godkendelse af Skanderborg Kommune. Baggrund Renoveringen er godkendt af Landsbyggefonden med baggrund i et projekt, som fremtidssikrer afdelingen såvel byggeteknisk som udlejningsmæssigt. Udgangspunktet har været: at sikre, så mange tilgængelige boliger som muligt, i forhold til mængden af elevatorer. at sikre, en fordeling af boligtyper svarende til det forventede behov samt en bred målgruppe. at mindske, væksten af 2-værelses lejligheder ved en omdannelse. Byg Vest Ved Skrænten Silkeborg Tlf hekm@bdk.dk Boligkontoret Danmark er et administrationsselskab ejet af en forening af almene boligselskaber. Opsummering Med baggrund i godkendelsen af skema A er der arbejdet videre med projektet. Der har været afholdt EU-udbud af totalrådgivning via en arkitektkonkurrence som KPF Arkitekter vandt (konkurrencemodel - økonomisk mest fordelagtigt tilbud). Ud fra det skitsemateriale som KPF Arkitekter vandt konkurrencen med er der udarbejdet et projektmateriale for en hovedentreprise som har været i EUudbud med baggrund i en prækvalifikation af entreprenører. Her vandt Jorton A/S konkurrencen (konkurrencemodel laveste pris). Tilsvarende er der afholdt konkurrencer for genhusningsløsningen samt flytteudbud. Undervejs mellem arkitekt- og entreprenørkonkurrencen er der arbejdet intens med projektet og foretaget mange supplerende forundersøgelser. Dette resulterede i at projektets økonomi på mange punkter måtte revurderes bl.a. med baggrund i de miljømæssige undersøgelser, hvor et større indhold af miljøfarlige stoffer blev konstateret. Tilsvarende blev det konstateret, at flere af forudsætninger omkring byggeriets konstruktive løsninger ikke stemte overens med det eksisterende tegningsmateriale, eksempelvis er de eksisterende altanplader ikke ophængt korrekt i det statiske system. Alt dette medførte at den oprindelige økonomi skulle revideres. Denne var opgjort til 140,6 mill. kr., hvoraf 99,3 mill. kr. var støttede arbejder. I samarbejde med Landsbyggefonden er der opnået enighed om et budget på i alt 197,2 mill. kr. som en økonomisk ramme, hvoraf de 120,0 mill. kr. er støttede arbejder. side 1/5

2 Sideløbende har der været en dialog med afdelingen omkring projektet og deres ønsker til dette og disse er indarbejdet i projektet ud fra en prioritering inden for økonomien. De afholdte licitationer har været positive og inden for den økonomiske ramme, hvorved det har været muligt at opstille en skema B økonomi uden besparelser som samlet set overholder rammen. Det pågældende projekt indeholder fortsat følgende hovedpunkter: 1. Opretning omfattende: Renovering af murværkssøjler, facademurværk, forstærkning, murkroner. Sikring af gavle (nødværgeforanstaltning er udført). Nedbrydning og opbygning af let facadebeklædning. Renovering af betonbrystninger. Sokkelplader på garager. Udskiftning af gl. trævinduer. Udskiftning og efterisolering af tag. 2. Miljøforbedrende foranstaltninger omfattende Beplantning, private terrasser, stier, regulering af terræn. Møblering af udearealer, 2 legepladser, støttemure, fælles toiletter, affaldsøer (molokanlæg). Omlægning af p-arealer, opretning, nyt slidlag mv.. Trafiksanering, flisebelægninger, trapper mv. Opgange og adgangsdøre til trapper, støttemure, fliser. 3. Ombygning / sammenlægning omfattende Etablering af 60 tilgængelige boliger. Ændring af opgange. 4. Tilgængelighed omfattende Etablering af nye udvendige elevatorer. Etablering af 60 tilgængelige boliger. Etableringen af elevatorer (10 i alt) som etableres i blok 2 og 3 betyder, at 60 boliger berøres areal- og indretningsmæssigt. Konkret betyder det, at boligfordeling ændres jf. nedenstående tabel: Boligfordeling 1 vær. 2 vær. 3 vær. 4 vær. 5 vær. I alt Nuværende Fremtidig Forbedring / modernisering omfattende Modernisering af 11 og 12 stk. 1 rums boliger med køkken. Ny indretning af badeværelser Ny indretning af køkkener 6. Vedligeholdelse omfattende Installationer i køkkener. Installationer i bad. Hovedledning i kælder. Forbedring indeklima balanceret ventilation. Etablering af nye altanlukninger. Udbudsforhold Midtjysk Boligselskab besluttede, at projektet renoveres med baggrund i en hovedentreprise og med en projektering af en totalrådgiver. side 2/5

3 Der er afholdt en minikonkurrence med baggrund i en rammeaftale (EU-bud) med deltagelse af 4 totalrådgivere (konkurrencemodel - økonomisk mest fordelagtig pris). Her vandt KPF Arkitekter. Kontraktmæssigt anvendes ABR. Tilsvarende er der afholdt et EU-udbud af hovedentreprisen med deltagelse af 5 hovedentreprenører (konkurrencemodel - laveste pris). Her vandt Jorton A/S. Kontraktmæssigt anvendes AB92. For de beboerrelaterede forhold er der afholdt indbudte licitationer med baggrund i tilbudsloven for henholdsvis genhusningen i en pavillonby (konkurrencemodel - økonomisk mest fordelagtig pris) med deltagelse af 4 firmaer og flytningen af beboere (konkurrencemodel - laveste pris) med deltagelse af 3 firmaer. Her vandt henholdsvis Dalsgaard Pavilloner A/S samt Universal Transport og Flytteforretning. Kontraktmæssigt anvendes AB92. Anlægsbudget Den samlede anslåede anskaffelsessum ved skema B er på baggrund af nuværende oplysninger opgjort til følgende for de støttede arbejder: Udgift Budget skema A Budget skema B Grundudgifter 0 0 Håndværkerudgifter Omkostninger Gebyrer Anskaffelsessum i alt Den samlede anslåede anskaffelsessum ved skema B er på baggrund af nuværende oplysninger opgjort til følgende for de ustøttede arbejder: Udgift Budget skema A Budget skema B Grundudgifter 0 0 Håndværkerudgifter Omkostninger Gebyrer Anskaffelsessum i alt Husleje I forbindelse med godkendelsen af skema A godkendes en maksimal årshusleje for afdelingen på 795 kr./m 2 i gennemsnit. Det er Landsbyggefondens vurdering, at de fysiske arbejder som fonden støtter, maksimalt må medfører en årshusleje på 750 kr./m 2 i gennemsnit. Huslejeniveauet stiger fra godkendelsen af skema A iht. Landsbyggefondens regelsæt. Efter endt renovering vil der blive udarbejdet differentieret husleje ift. lejedes værdi svarende til gældende regler. Finansiering Der er afholdt et finansieringsudbud (EU-udbud) som er vundet af Nordea i samarbejde med Nykredit. side 3/5

4 Nykredit oplyser, at den kommunale garanti i relation til finansieringen forventes at være 80,12 % for det ustøttede lån og 100 % for det støttede lån. Landsbyggefonden har godkendt en samlet økonomisk ramme på ca. 197,2 mill. kr. Den økonomiske ramme er opdelt i en støttet finansiering på ca. 120,0 mill. kr. og en ustøttet finansiering på ca. 77,2 mill. kr., hvoraf de 15 mill. kr. af den ustøttede del huslejeteknisk støttes via et kapitaldepot. I Landsbyggefondens finansieringsmodel indgår en kapitaltilførsel på 2,5 mill. kr. også populært kaldet 1/5 ordning. Dette betyder, at der vil være en kommunal udgift i projektet på kr. I fondens finansieringsmodel indgår også fritagelse for indbetaling af de udamortiserede ydelser til boligorganisationens dispositionsfond. Boligselskabet søger tilsvarende Landsbyggefonden om fritagelse for indbetaling af de udamortiserede ydelser. De arbejder som støttes af Landsbyggefonden er opretning, miljøforbedring, ombygning / sammenlægning og tilgængelighed. I forbindelse med fondens sagsbehandling af de fysiske arbejder er en del af de arbejder, som indgår under forbedring / modernisering samt vedligeholdelse konverteret til støttede arbejder som fordelte arbejder. Fonden har i alt godkendt fordelte arbejder for ca. 2,2 mill. kr. som finansieres som støttede arbejder. Finansieringen af de støttede arbejder fremgår af nedenstående tabel: Støttede og ustøttede arbejder via LBF Sum i kr. Årlig udgift i kr. Støttede lån incl. fordelte arbejder Ustøttede lån Samlet ydelse Dispositionsfond MANKO lån Reduktion driftsbesparelser og lån Reduktion ustøttede lån ud fra kapitaldepot: Fællespuljetilskud Kapitaltilførsel Supplerende driftslån / dispositionsfond Restfinansiering Årshusleje kr./m 2 Huslejestigning LBF støttet projekt 38 Nuværende husleje 712 Fremtidig husleje LBF støttet projekt 750 Landsbyggefondens støtte til projektet betyder, at der er 62,2 mill. kr. som skal finansieres som ustøttede arbejder, heraf fratrækkes Fællespuljetilskuddet på kr i alt kr side 4/5

5 De arbejder som støttes af boligselskabet er forbedring / modernisering samt vedligeholdelse. Finansieringen af de ustøttede arbejder fremgår af nedenstående tabel: Ustøttede arbejder via boligselskabet Sum i kr. Årlig udgift i kr. Ustøttede lån Besparelser på drift Dispositionsfonden Dispositionsfond MANKO lån Restfinansiering Årshusleje kr./m 2 Huslejestigning ustøttet projekt 45 Husleje LBF støttet projekt 750 Fremtidig husleje boligselskabs støttet projekt 795 Efter godkendelsen af skema A er bidraget fra dispositionsfonden til sagen i samarbejde med Landsbyggefonden justeret til 1,8 mill. kr. årligt, resten er MANKO lån jf. denne beskrivelse fra Landsbyggefonden: Driftslån Almenboligloven 94, stk 1, nr. 1: Der kan gives driftslån i forbindelse med omprioriterings-, huslejestøtte- og kapitaltilførselssager. Her skal der aflægges en opgørelse, hvoraf det fremgår, at driftslånet er henlagt til de foranstaltninger, lånet er givet til (som regel nye låneydelser) er gennemført. Opgørelse af dispositionsfonden ( Manko -lån): Der kan også gives driftslån, der er knyttet til dispositionsfonden, således at idet omfang dispositionsfonden ikke kan yde tilskud til sagen, dækker fonden beløbet ind som et driftslån - i daglig tale kaldet Mankolån. Boligselskabet har godkendt finansieringsmodellen og huslejeniveauet i forretningsudvalget den 10. december Giver ovenstående anledning til spørgsmål er I som altid velkommen til at kontakte os. Med venlig hilsen Boligkontoret Danmark Heine Krarup Møller Projektleder Bilag: 1. Kopi af indberettet skema B til BOSSINF støttede arbejder 2. Kopi af indberettet skema B til BOSSINF ustøttede arbejder 3. Mailkorrespondance med LBF vedr. godkendelse af revideret økonomi incl. bilag. 4. Tilbud fra Nordea og Nykredit side 5/5