ARBEJDERNES BOLIGSELSKAB I GLADSAXE. Beretning og regnskab 2014/2015

Transkript

1 ARBJDRNS BOLIGSLSKAB I GLADSA Beretning og regnskab 214/215

2 Indhold Forord til beretningen Boligpolitik Samarbejde med Gladsaxe Kommune Mission, Visioner og Værdier De større renoveringssager nergi og Miljø Administrativ udvikling af serviceydelser Personaleforhold Bestyrelsen og udvalgene Selskabets regnskab 214/ Resultatopgørelse for tiden 1. oktober 214 til 3. september Balance pr. 3. september Noter Revisionspåtegning Nøgletal Redaktion: Jesper Loose Smith. Foto: Michael llehammer Fotografi. Layout: Grafia ApS. Tryk: KLS A/S

3 Forord til beretningen For perioden 1. oktober september 215 Vi håber, at man allerede ved at se forsiden har bemærket, at denne beretning giver en utraditionel vinkel på et ellers traditionsrigt selskab. Vi har valgt lidt skæve vinkler af vores bygninger som illustrationer i beretningen. Dette ligger rigtig godt i tråd med det, at vi foretager fornyelse med respekt for det bestående, for selvom vi er over 71 år, så har vi ikke noget imod at blive se skævt til. Beboerdemokratiet er det vigtigste omdrejningspunkt i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe, for at vores beboere har et rigtig godt sted at bo. Beboerdemokratiets øverste politiske ledelse er Repræsentantskabet, og det er her, at de aktive beboerdemokrater udstikker rammerne for Boligselskabet. Så betydningen af at der på Repræsentantskabsmødet deltager så mange aktive beboerdemokrater som muligt, kan næsten ikke beskrives. Repræsentantskabsmødets dagsorden dikteres af vedtægterne, der foreskriver, at bestyrelsen skal orientere om selskabets drift i det forløbne år. Det gør vi i vor beretning. Vi har i bestyrelsen altid anset det for vigtigt at følge udviklingen og begivenhederne tæt, hvilket vi gør ved at følge op på de enkelte sager, som vi behandler og drøfter på vore månedlige bestyrelsesmøder. Vi vil her i beretningen forsøge at fremdrage de væsentligste elementer, ligesom vi vil orientere om hovedlinjen i den boligpolitiske udvikling for vor sektor. Vi har i beretningen prioriteret at berette lidt mere ud fra et helikopterperspektiv, hvor vi skriver mere om boligpolitik og samarbejdet med Gladsaxe Kommune. Dette skyldes, at der sker rigtig meget på det boligpolitiske område med ny regering og kommende lovforslag, og at Gladsaxe Kommune har sat fokus på kortlægning af almene boliger og nybyggeri af almene boliger. Læs meget mere herom under disse afsnit. Den skriftlige beretning vil naturligvis blive fulgt op af en supplerende mundtlig beretning på Repræsentantskabsmødet. Repræsentantskabsmødets dagsorden indeholder også valg til bestyrelsen og forskellige udvalg, så hvis du, som aktiv beboerdemokrat, vil have mere indflydelse på boligselskabet, så er det her, du bliver valgt til at deltage aktivt i dialogen og beslutningerne. Bestyrelsen håber, at denne beretning vil være et aktiv i den beboerdemokratiske proces i Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe. Vi ønsker dig rigtig god læselyst med beretningen, hvor du bl.a. kan får svar på: Om der er en finansieringsreform på vej i den almene sektor? Hvordan var det at være i medieorkanens øje omkring uroskabende beboere? Skal der bygges nye almene boliger i kommunen? r der målsætninger på vej for beboerdemokratiet? Hvor mange istandsættelsesarbejder har vi i gang? Har vi et solcelleprojekt? Hjemmesiden, hvordan går det med den? Hvordan vurderer Arbejdstilsynet vores arbejdsplads? Hvilket nyt tiltag tog Fritidsudvalget? r der overskud eller underskud i selskabet? Vi kunne blive ved, men alt det og meget mere står på de efterfølgende sider. Rigtig god læselyst! Februar 216 3

4

5 Boligpolitik Ny regering og nyt ministerium Boligpolitisk har det for de almene boliger været et begivenhedsrigt år. Under den tidligere regering blev der vedtaget flere gode tiltag for de almene boliger. t positivt og fremadrettet boligforlig samt en ændring af planloven, således at det i nye anlagte boligområder er muligt at reservere op til 25 pct. af boligbyggeriet til almene boliger. I sommeren 215 kom der ny regering, og "Boligministeriet" flyttede endnu engang ministerium, fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter til Udlændinge-, Integrations- og Boligministeriet. Denne ændring har kunnet mærkes hos os i de almene boliger. I forbindelse med finansloven for 216, er der sket markante ændringer af boligydelsen og boligsikringen. Konsekvenserne af forslagene vedrørende boligydelse og boligsikring er, at ældre kan have svært ved at betale for deres ældrebolig, hvis de afgørende elementer i forslaget om boligydelsen fastholdes, og at børnefamilier kan risikere at blive sat ud, hvis kontanthjælpsloftet fastholdes i sin nuværende udformning. BL Danmarks Almene Boliger, som er vores interesse- og brancheorganisation, arbejder kraftigt på at gøre opmærksom på disse urimeligheder og prøver i den forbindelse på at fremme, at politikerne tager deres beslutninger på et oplyst grundlag. Finansloven for 216 indeholdt også et andet element, som påvirker de almene boliger. Lejere og andelshavere må nemlig betale fuld grundskyld. Beboerne i almene boliger og andelsboliger må undre sig. For mens beboere i ejerboliger kan se frem til en fastfrysning af ejendomsskatten i 216, så sker der ikke nogen fastfrysning af lejernes og andelshavernes ejendomsskat på trods af, at de ligesom beboerne i ejerboliger betaler deres grundskyld. I den forbindelse udtaler Bent Madsen, der er direktør for BL, "Det er fint, at ejerne af ejerlejligheder, sommerhuse og parcelhuse næste år kan være sikre på, at de slipper for at betale mere i grundskyld. Men vi undrer os ærlig talt over, at lejere og andelshavere ikke skal have del i den nominelle fastfrysning af grundskylden i 216, som blev aftalt i forbindelse med finansloven". Det er Regeringen, Dansk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti, der er blevet enige om at aflyse eventuel stigning af grundskylden for ejere af blandt andet sommerhuse, parcelhuse og ejerlejligheder. Ikke nok med det "uretfærdige" i finansloven, for i den nye regerings vækstpakke indgår også en række ændringer af planloven. Mest omtale har forslaget om at gøre det muligt at bygge i kystnære områder fået. Men planloven foreslås også ændret på et andet område. Regeringen lægger nemlig op til, at det ikke længere skal være muligt at reservere op til 25 pct. almene boliger i nye byområder. Det blev ellers aftalt i forbindelse med finanslovaftalen i efteråret 214 for at sikre flere boliger til almindelige indkomster i de store byer. rhvervs- og vækstminister Troels Lund Poulsen (V) kaldte ved fremlæggelsen af forslaget om kommunernes mulighed for at stille krav om, at 25 pct. boliger i et område skal være almene, for "en ekstra skat". Regeringens intentioner om at tilbagerulle denne del af planloven har imidlertid mødt modstand fra flere sider. Blandt andet har KL-formand Martin Damm (V) undret sig over, at regeringen vil fjerne kommuners mulighed for at sikre billige boliger også set i lyset af udfordringen med flere flygtninge. På samme måde har en af de store developere i København, Hans-Bo Hyldig fra FB Grup- 5

6 pen, også været ude og stillet sig undrende over, at man vil ændre loven. Til dagbladet Licitationen har han bl.a. sagt: "Der er mange gode ting i de planlovsændringer, regeringen har lagt frem blot ikke i spørgsmålet om at rulle 25 pct.-reglen tilbage. Jeg håber imidlertid, at man går efter en bred politisk aftale og ikke gennemfører planlovsændringen med et spinkelt flertal. Vi har brug for at vide, hvad vi kan forholde os til, og at planloven ikke ændres, hver gang regeringen skifter farve." Også BL har kommenteret på forslaget og har påpeget, at det bliver langt sværere at få blandede byer, hvis 25 pct.-reglen fjernes igen, og vi har lagt vægt på, at erhvervs- og vækstminister Troels Lund Poulsen selv betoner vigtigheden af "blandede byer". Så man må alt andet sige, at det for almene boliger har været et begivenhedsrigt år, og det kommende ser ud til at blive ligeså interessant! ffektivisering i den almene boligsektor I regeringens lovkatalog er der for folketingsåret 215/216 bl.a. nævnt følgende omkring effektivisering i den almene boligsektor "Lovforslaget har til formål at øge effektiviteten og produktiviteten af både nybyggeri og drift i den almene boligsektor. Det overordnede formål hermed er at reducere omkostningerne i den almene sektor for at muliggøre et lavt huslejeniveau". I de tidligere nævnte finanslovsforhandlinger er der flere gange også blevet nævnt, at løsningen på lavere boligydelse og boligsikring er lavere husleje i de almene boliger. Så regeringens lovforslag skal nok vise sig at få stor betydning for den almene sektor. Vi har ikke kendskab til forslaget, men ud fra de forskellige effektiviseringsrapporter, der er udgivet, skal vi nok til at arbejde med "udgiftsmåltal" og "besparelsesmål 22", men lad os nu se. Umiddelbart burde vi ikke frygte noget, for som nævnt og vist i sidste års beretning, ligger udgifter pr. kvm. til administration og renhold i den almene boligsektor under udgifterne for de private udlejningsboliger. De pæne tal for sektoren som helhed er dog ikke ensbetydende med, at der ikke er et effektiviseringspotentiale. Den teknologiske udvikling giver hele tiden nye muligheder. Samtidig er det vigtigt, at de almene boligselskaber løbende lærer af hinandens erfaringer (best-practice) til at blive mere effektive. Derfor er der også blevet arbejdet med dette på flere områder. Bl.a. har Landsbyggefonden udviklet det såkaldte "tvillingeværktøj", hvor boligorganisationer, der minder om hinanden, kan benchmarke sig mod hinanden for i den forbindelse at få mulighed for optimering af forskellige driftsforhold. I medlemsbladet BOLIGN har der også været forskellig artikler om, hvorledes driften ude i afdelingerne kan optimeres. Der har været en artikel fra AAB i Århus om, hvorledes afdelingsbestyrelsen har fået mulighed for at bestemme serviceniveauet i afdelingen, ved at der er blevet udarbejdet serviceaftale for den enkelte afdeling. Der har også været en artikel fra Boliggården i Helsingør "Bevar ejendomsfunktionærerne Spar på håndværkerne". For da det begyndte at rumle med ideer om at udlicitere ejendomsfunktionærernes arbejde, gik fagforeningen og ledelsen sammen om projektet "Bevar min arbejdsplads" Som nævnt kommer der meget mere omkring effektivisering i den almene boligsektor i år 216, og den udfordring er vi klar til! Frit valg af tv-distributør m.v. I regeringens lovkatalog er der for folketingsåret 215/216 også nævnt frit valg af tv-distributør 6

7 m.v. Lovforslaget har til formål at give borgerne bedre mulighed for at vælge den distributør, der kan tilbyde de bedste kanaler til husstandens behov samtidig med, at konkurrencen på markedet for tv-distribution vil blive øget. Dette er et emne, som der har været meget dialog om i beboerdemokratiet, men også blandt beboerne. I den forbindelse bragte vi en artikel i Bolig- Bladet oktober 215, hvor vi beskrev, hvilke udfordringer der er ud fra den nuværende lovgivning, og at vi anbefaler, at man afventer med at beslutte noget, før vi har kendskab til den nye lov. Vi håber, at den nye lov vil skabe grundlag for en rigtig god løsning for alle vores beboere! Finansieringsreform i den almene sektor Ud over de to nævnte kommende lovforslag har der været fokus på huslejerne i almene boliger, og det må forventes, at der i den kommende fremtid også kommer et udspil omkring finansieringsreform i den almene sektor. I den forbindelse har BL Danmarks Almene Boliger udsendt en orientering om, hvorledes de forholder sig til dette. Analyse af huslejerne i de almene boliger i Danmark, påviser blandt andet, at der mellem forholdsvis ens boliger kan være huslejeforskelle. Det sætter fokus på nogle meget relevante problemstillinger, men slår samtidig fast, at der ikke er nogle nemme løsninger på problemet. Der er forskel på huslejerne i de almene boliger, men der er også forskel på de enkelte boligers historie og økonomi. Det er grundlæggende et meget kompliceret problemkompleks. ksempelvis skal mange boliger med billige huslejer snart renoveres, hvorefter huslejen stiger. Derudover er de geografiske forskelle mindre end i andre boligformer, og det hænger sammen med, at familier med almindelige indkomster også skal kunne bo i de større byer. BL s bestyrelse har i forskellige sammenhænge drøftet behovet for en samlet finansieringsreform i den almene sektor. Der er behov for en finansieringsreform i den almene sektor, som kan sikre et langsigtet højt renoveringsniveau. Der er mange boliger, som har brug for omfattende renovering. Det er derfor vigtigt, at staten ikke som det har været tilfældet under skiftende regeringer dræner beboernes opsparing til forskellige formål og advarer imod, at man fra politisk hold griber til hurtige og uigennemtænkte løsninger, som det senest skete med boligydelsen ved forhandlingerne om finansloven for 216. Reduktion af huslejeforskelle kan være et element i en finansieringsreform, men det er helt afgørende, at det sker gennemtænkt og gradvist f.eks. i forbindelse med flytninger. Det er også vigtigt, at der tages højde for fremtidige moderniseringsbehov i ældre afdelinger, så beboerne sikres en rimelig husleje, også på lang sigt. n finansieringsreform vil være ganske kompliceret, og det er afgørende, at den forberedes grundigt, så der ikke opstår alvorlige problemer, som det f.eks. er set senest ved boligydelsen og boligsikringen. At der via en fornuftig finansieringsreform kan sikres et langsigtet højt renoveringsniveau, den er vi med på! Uroskabende beboere Der er intet nyt i, at vi tager hensyn til fællesskabet, når det gælder grove overtrædelser af god skik og orden, som gør det nødvendigt at opsige eller ophæve et lejemål og udsætte lejeren. Det nye er, at i starten af november 215 indskærpede ministeriet denne reaktionsmulighed, og Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe kom for en stund i "medieorkanens øje". 7

8 fter at ministeriet havde indskærpet reaktionsmuligheder for at imødegå uroskabende beboere, blev der skrevet flere avisartikler om dette. Sagen startede med, at en journalist fra Politiken var ved at skrive om de nye muligheder, som har været gældende fra 1. januar 214, som kort fortalt er, at politiet kan informere boligselskaberne om kriminelle domme i boligområderne, og at boligselskaberne kan udveksle disse oplysninger indbyrdes. I den forbindelse informerer vi om de tiltag, som der er foretaget i Høje Gladsaxe, hvilket vi også løbende har informeret om i Høje Gladsaxe Bladet. For at skabe mest mulig tryghed for det store flertal af beboere, slår vi meget hårdt ned på det lille mindretal af beboere, som skaber utryghed. Om dem, vi udsætter, er en enlig mand, en familie med børn eller en enlig mor med børn, det kan vi ikke tage hensyn til, for blandt dem, som føler sig utrygge, er der også en enlig mor med børn. Vi vil altid gøre det bedste for det store flertal af beboere. Herefter kom der mange overskrifter, hvor nogle af dem var / nlig mor og fem børn på gaden efter sønnens dom / Familiens ansvar JA / NJ / Skal kriminelles familier smides ud? / Politiet har tippet boligselskabet om dom / Hellere rap end rav i gaden / Ingen er sat på gaden i Høje Gladsaxe endnu / Mediestorm om udsættelser / Medieomtalt i TV2 NWS og P4 København. Med til historien hører også, at der har været en meget stor boligsocial indsats over for disse beboere og deres forældre. Der har været udsendt bekymringsbreve, hvor de fik beskrevet konsekvenserne, hvis deres børn fortsatte den kriminelle aktivitet. Der er ligeledes blevet foretaget opfølgningssamtaler fra de sociale myndigheder og politiet. Så vi mener, at vi har gjort meget for at forebygge. Så meget kort fortalt vi vil gøre alt for, at et meget lille mindretal af beboerne ikke giver alt for meget utryghed for det store flertal af beboere! Det gode boligliv Til sidst en lille opmuntrende historie Realdania og BL, har i samarbejde med journalist Hans ngel og fotograf Kristine Kiilerich, udgivet bogen "Det gode boligliv", som handler om forskellige projekter i den almene boligsektor. I bogen er der nogle rigtig gode citater, som beskriver den almene boligsektor netop nu. 8

9 og til afdelingsbestyrelserne. At vi i stedet for at være sure brokkehoveder spørger: Hvad kan vi selv gøre? Hvordan kan vi gøre det til den afdeling, vi gerne vil have? Det kræver overskud. Det kræver, at man har den viljestyrke, der er nødvendig. At man kender både sine rettigheder og sine pligter. Hvad kan du selv gøre? Svaret handler i høj grad om det personlige ansvar." Jesper Nygård adm. direktør Realdania: "Livsglæde, fællesskab, sundhed, tryghed og indflydelse på egen bolig og på området, hvor man bor. Det er for mig at se opskriften på det gode boligliv, uagtet om man bor i et alment boligområde eller et andet sted. Almene boliger danner de fysiske rammer for næsten en femtedel af alle danskeres liv. Samtidig udgør de en vigtig brik i vores velfærdssamfund. I Danmark har vi en lang tradition for at bygge almene boliger af høj kvalitet og for at dyrke det stærke beboerdemokrati. Det er en tradition, som vi kan være stolte af, og den skal vi værne om. De almene boliger tilbyder gode lejeboliger for alle. " Laila Hammouti familie- og beboerrådgiver: "For mig er beboerdemokrati alfa og omega. At man selv kan bestemme, udvikle ideer, kan sammensætte og bestemme det fysiske miljø. Men beboerdemokratiet stiller også krav til os selv som beboere Benedikte Kiær borgmester i Helsingør tidligere Social- og Boligminister: "Det gode boligliv? Det er et sted, hvor der er trygt, hvor man har indflydelse på sine omgivelser. På den bolig man bor i. På det man ser på, når man går uden for boligen. Det gode boligliv handler om, hvordan området udvikler sig. For mig er det meget vigtigt, at man tager ansvar for sin egen bolig og er med til at have indflydelse på udviklingen i lokalområdet. Men en af de store udfordringer handler om at få endnu flere af de beboere, der lever i boligområderne, til at tage ansvar for områdets udvikling. Til at være med. n af de største udfordringer handler efter min opfattelse om fornyelse og udvikling af beboerdemokratiet. Det er et af kernepunkterne i den almene sektors daglige liv, som hele tiden skal fornys." Med disse betragtninger mener vi helt klart, at der er en fremtid for "Det gode boligliv" i de almene boliger, men vi skal huske at udvikle det! 9

10

11 Samarbejde med Gladsaxe Kommune Styringsdialog Samarbejdet med Gladsaxe Kommune har igen i år været rigtig godt, som formanden ynder at sige, "vi er rigtig glade for, at vi er beliggende i Gladsaxe Kommune". n af de gode samarbejdsfora er Styringsdialogen med det årlige Styringsdialogmøde. Vi har nogle faste rammer for emner, som vi kan tage op med kommunen samt at de aftaler, som er indgået på Styringsdialogmødet, bliver ført ud i livet. Styringsdialogmødet med Gladsaxe Kommune blev afholdt i juni måned 215. Her var der en dialog med baggrund i dokumentationspakken, som boligselskabet havde fremsendt. Her kan bl.a. nævnes følgende punkter: Gennemgang af forhold vedrørende boligorganisationen og afdelingerne. Fremtidssikring af boliger og nybyggeri herunder kommunens By- og Boligpolitik. Kompetencer omkring husordner i afdelingerne. lektronisk låsesystem. Kommunal anvisning boligsocial balance. Frikøb af hjemfald. Nyt fra By- og Miljøforvaltningen. Høje Gladsaxe fælles styringsdialog og udlejningsaftale. fter denne dialog blev der udarbejdet et aftaledokument med følgende punkter: Samarbejde omkring kortlægning og fremtidssikring. Udvikling af proces for større renoveringssager. Gennemgang af udlejningsaftale og nedsættelse af arbejdsgruppe. valuering af fleksibel udlejningsaftale i Høje Gladsaxe. Fælles Styringsdialog i Høje Gladsaxe. lektronisk låsesystem. Dialogen er anført i et referat fra mødet og aftalerne i et aftaledokument. Begge disse dokumenter kan findes på Gladsaxe Kommunes hjemmeside, men også på vores hjemmeside ( under punktet Om os Udgivelser. Fællesmøde Hvert år afholdes der et fællesmøde med repræsentanter fra alle boligorganisationer, byrådsmedlemmer og embedsmænd fra kommunen. I 215 omhandlede mødet to temaer: Kortlægning af almene boligafdelinger By- og Miljøforvaltningen præsenterede resultaterne fra kortlægningen af de almene boligafdelinger i Gladsaxe Kommune. Kortlægningen er første led i det fælles samarbejde om fremtidssikringen af de almene boliger. Klimatilpasning By- og Miljøforvaltningen viste konkrete eksempler på samarbejdet mellem Gladsaxe Kommune, almene boligafdelinger og Nordvand. Ud over disse temaer var der mulighed for inden mødet skriftligt at fremsende spørgsmål. Dette anvendte vi til at stille følgende spørgsmål: Hjemfald Boligorganisationerne har indbetalt et større millionbeløb i forbindelse med hjemfald. Hvorledes påtænker kommunen at anvende dem. Det anbefales at anvende dem til byudvikling af almene boliger samt støtte til renovering af almene boliger. Nybyggeri Strategi for almene boliger kommunen har haft en drøftelse af mulighed for byggeri af nye almene boliger, er det muligt at få en kort uddybning heraf. Byudvikling Hvorledes påtænker kommunen at inddrage de almene boligorganisationer i byudviklingen. Anvisning Værebro og Høje Gladsaxe har fleksibel udlejning, som betyder, at der er krav om arbejde ved den kommunale anvisning. Hvad har 11

12 det betydet for de øvrige almene boligafdelinger i kommunen i forbindelse med anvisning af borgerne uden arbejde. Indskudslån Der er en meget høj rente på de kommunal garanterede indskudslån i bankerne. Hvad gør kommunen for at minimere denne rente. Flygtninge r der nogen udfordringer for de almene boligorganisationer i den forbindelse. Styringsdialogmøder / Fællesmødet Opfordring til at der på Fællesmødet skabes en kobling til de afholdte Styringsdialogmøder. Høje Gladsaxe Hvad er status for afholdelse af fælles Styringsdialogmøde med hele Høje Gladsaxe. Gladsaxe Kommunes svar på disse spørgsmål kan findes på vores hjemmeside samme sted som Styringsdialog-dokumenterne. Kortlægning af almene boliger Som et led i Gladsaxe Kommunes vedtagelse af en By- og Boligpolitik i 214 har Gladsaxe Kommune aftalt med de almene boligorganisationer, at der skal ske en kortlægning af de almene boliger i kommunen. Kortlægningen har følgende formål: At tegne et præcist udbud af de almene boliger i Gladsaxe Kommune. At sammenligne den enkelte boligafdeling med andre boligområder. At skabe sammenhænge i boligudbuddet ved nybyggeri og renovering. At give kommunen et grundlag for beslutninger om fremtidssikring af boligmassen. Kortlægningen er naturligvis også nyttig viden for de almene boligorganisationer i overvejelserne om fremtidssikring af de almene boliger og gennemførelse af nybyggeri. Kortlægningen blev gennemført i samarbejde med de enkelte afdelingsbestyrelser. Administrationen udfyldte de relevante spørgeskemaer og sendte dem til afdelingsbestyrelserne til kommentarer. På det omtalte fællesmøde blev de foreløbige resultater og det videre arbejde hermed gennemgået. Vi ser meget frem til at arbejde videre med de resultater, som kortlægningen viser.

13 Byggeri af nye almene boliger Gladsaxe Kommune har haft en drøftelse af mulighed for byggeri af nye almene boliger og har i den forbindelse blandt andet noteret sig følgende: By- og Boligpolitikken lægger op til, at der skal bygges flere boliger herunder flere større familieboliger i Gladsaxe. Samtidig fremgår det af politikken, at de almene boliger fortsat skal udgøre en tredjedel af boligerne. Herudover peger den på, at der er mulighed for boligbyggeri i byomdannelsesområderne: Bagsværd Bypark, Bagsværdlund, Gyngemosen, Ringbo og Gladsaxe Ringby. Hertil kommer mindre fortætningsmuligheder ved huludfyldning på hovedgaderne og ved omdannelse af større villagrunde. Det foreslås desuden, at de almene boliger i overensstemmelse med By- og Boligpolitikken overvejende bygges som større familieboliger. Da 72 pct. af de almene boliger i dag er etageboliger, og efterspørgslen på rækkehuse og lignende er stor, anbefaler forvaltningen, at nye almene boliger overvejende bygges som rækkehuse/kædehuse eller dobbelthuse. I forbindelse med huludfyldning på hovedgaderne og i områder, hvor der kun er få almene etageboliger, kan der gives mulighed for etageboliger. Kommunerne har nu mulighed for via kommune- og lokalplaner at stille krav om ejerskab. n ændring af planloven, som trådte i kraft i marts 215, betyder, at Byrådet ud fra et ønske om at opnå en alsidighed i boligsammensætningen kan stille krav om, at op til 25 pct. af byggeriet i nye boligområder skal være almene boliger. Der kan alene stilles krav i forbindelse med nye lokalplaner for områder, der ikke i forvejen er udlagt til boliger. Anvendelsen af denne mulighed er endnu ikke afklaret i kommunen. Som det fremgår af afsnittet om boligpolitik, er der overvejelser i den nye regering om at tilbagerulle denne del af planloven. Vi håber, at den nye regering kommer til fornuft og ikke ændrer planloven, så det fortsat bliver muligt at planlægge "blandede byer". Når der skal bygges nye almene boliger i Gladsaxe Kommune, så er vi klar! for som der er blevet nævnt i de sidste to årsberetninger på Repræsentantskabsmødet, er vi "Klar til at gå Tobaksvejen" og "rstatte møbler med almene boliger".

14 Mission, Visioner og Værdier Arbejdet med vores Mission, Visioner og Værdier sker løbende i hele selskabet. Vi har i de sidste to årsberetninger beskrevet arbejdet hermed. I det forløbne år har arbejdet bestået i at konkretisere vores målsætninger. Status på dette arbejde er: Fremtidssikrede og attraktive boliger Der er foretaget en screening af alle afdelinger omkring støttebehov ved helhedsplaner/byggeskader og energirenovering. Dette arbejde er igangsat og omtalt under afsnittet "De større renoveringssager", hvor der er en oversigt over de afdelinger, der har fået udarbejdet tilstandsvurderinger/helhedsplaner. Forsøg med energirenovering er opstartet og beskrevet i afsnittet "nergi og miljø". Beboersammensætning og det sociale liv i boligafdelingerne Igangsættes i forbindelse med en større beboerundersøgelse. Fremtidssikring af beboerdemokratiet Arbejdet igangsættes i Kredsudvalget ved afholdelse af workshop omkring emnet. Den fremtidige drift n del af målsætningen er at skabe bedre drift i afdelingerne. I den forbindelse er pjecen "Rammer for samarbejde i boligafdelinger inkl. årshjul" blevet udarbejdet. n anden del af målsætningen er effektiv drift, hvor igangsættelsen afventer det kommende lovforslag, som er beskrevet i afsnittet "Boligpolitik". Kommunikation med nuværende og kommende beboere og omverdenen i øvrigt Digitalisering af service og arbejdsprocesser Personaleudvikling For alle tre gælder Arbejdet er igangsat. Ledergruppen har afholdt workshop, for udarbejdelse af handlingsplan. Organisationsbestyrelsen ser meget frem til at arbejde med de mere konkrete målsætninger og handlinger, der skal ske herfra. Husk Vores Værdier Vi er Fornyende Vi har altid fokus på at udvikle os selv og vores virksomhed. Vi er Ansvarlige Vi handler i tide, og vedstår os vore handlinger. Vi er Troværdige Vi gør, hvad vi siger, og siger, hvad vi gør. 14

15 De større renoveringssager Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe er generelt et populært selskab at bo i, og i vores selskab har vi ikke udlejningsvanskeligheder. Ud over at vi har populære adresser i omegnen af København, så er årsagen i almindelighed, at den almene boligsektor har en struktur der gør, at vi som sektor sparer op til at vedligeholde og optimere vores ældre boliger, og vi har mulighed for at bygge nye moderne boliger. Gennem de senere år er en stor del af betonbyggeriet fra 6 erne og 7 erne blevet renoveret med egenfinansiering, støtte fra boligselskabernes dispositionsfonde og Landsbyggefonden. Landsbyggefonden kommer ind der, hvor en nødvendig renovering vil medføre dyre huslejer og dermed udlejningsvanskeligheder. Dette behov udredes i helhedsplaner. Kendetegnende er det dog, at hjælp fra andre i vores sektor ofte er hjælp til selvhjælp, og generelt gives der ikke hjælp til forhold, som man reelt burde have afklaret ved en fornuftig huslejeudvikling og en fornuftig planlægning i driften. Derfor er det vigtigt, at vi fortsat planlægger den nødvendige drift i vores langtidsbudgetter, og at vi via vores henlæggelser sikrer en fornuftig opsparing, så vi begrænser de store huslejestigninger som følge af enkelte vedligeholdelsessager. Netop henlæggelser til de planlagte og periodiske vedligeholdelser har gennem flere år haft vores bevågenhed, og vi har søgt at styrke opsparingen i henlæggelserne. Det har tre formål. Opsparing i henlæggelser sikrer en jævn huslejeudvikling, selvom man udfører større vedligeholdelsesarbejder. Opsparing i henlæggelser giver højere sikkerhed for, at man kan yde effektiv støtte til boligafdelinger med et nødtvunget stort behov, og opsparing i henlæggelser sikrer, at står en boligafdeling pludselig med et støttebehov fra dispositionsfonden eller Landsbyggefonden, står man med gode kort til at modtage hjælp til selvhjælp. I de senere år har vi i boligafdelingernes driftsbudgetter haft vind i sejlene, idet flere af vores boligafdelinger kunne fremvise overskud på driftskonti som renteindtægter og ressourceforbrug. Det har til dels modvirket de stigninger, der er indarbejdet i henlæggelserne, og huslejerne har derfor haft en relativ lav udvikling. Udfordringen kommer i de kommende år, hvor vi meget gerne vil fastholde en pæn udvikling i henlæggelser, men der vil i fremtiden kun være huslejestigninger til at finansiere denne udvikling. Boligafdelinger, der er bygget før 197, er bygget i en periode, hvor der var lave byggeomkostninger, og derved har man i driftsbudgetterne lave nettokapitaludgifter. Boliger, der er kommet i drift før 1963, indbetaler derfor et A-indskud, og boliger, der er idriftsat før 197, betaler et G-indskud. A- og G-indskud er en opsparing i Landsbyggefonden til sikring af trækningsret for boligorganisationen ved vedligeholdelsesarbejder. Årsagen til denne opsparing ved A- og G-indskud er en udligning i driftsomkostningerne i forhold til boligafdelinger, der er bygget på et senere tidspunkt, og derfor må budgettere med væsentligt højere nettokapitaludgifter. Boligafdelinger, hvor boligorganisationen har godkendt udbetaling fra trækningsretten, får denne støtte fra boligorganisationen, og dette vil indgå i overvejelserne, hvis en boligafdeling, der modtager trækningsret, søger tilskud fra boligselskabets dispositionsfond. Vi står fortsat med en udfordring og fremtidssikring af vores almene boliger, så Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe vil også i de kommende år arbejde for en fordelagtig udvikling i henlæggelsesniveauet, så vi også i fremtiden har konkurrencedygtige boliger i pris, kvalitet og vedligeholdelsesniveau med udsigt til fortsat jævn huslejeudvikling. 15

16 Mange istandsættelsesarbejder I årets løb er der indledt og/eller fuldført større og mere gennemgribende renoveringsopgaver. Af disse arbejder kan nævnes følgende: 16 * Mølleparken 1 udskiftning af vaskerier * Højgårdsparken konvertering til fjernvarme * Højgårdsparken udskiftning af lys og el tavler i kældere * Højgårdsparken udskiftning af døre til haver * Pileparken 1 rottesikring af kloakker * Pileparken 2 projektering af elevator/trappetårn til tagetagerne * Tinghøjparken nye legepladser og fællesområder * Tinghøjparken udskiftning af vinduer i altanside samt altandøre * Pileparken 3 udskiftning af antennesystem fra sløjfe- til stikledningsanlæg * Pileparken 4 renovering af asfaltbelægning og udskiftning af hæk * Stationsparken 1 udskiftning af samtlige hoveddøre * Lykkeparken istandsættelse af kælder og kælderrum * Lykkeparken projektering af fjernvarme * Kongshvileparken nedtagning af skorstene * Kildeparken 1 udvidelse af affaldsøer * Kildeparken 1 LAR-projekt, projektering pågår * Kildeparken 1 energirenovering, prøve udført i 2 boliger * Kildeparken 2 udskiftning af vinduer * Pileparken 6 projektering af garage * Pileparken 6 projektering og fundraising vedr. fordampning af regnvand * Torveparken udskiftning af vandrør og varmerør under gulv i 1-plans huse * Torveparken solcelleanlæg på vaskeribygningerne * Lyngparken 2 udskiftning af stigstrenge * Pileparken 7 tilstandsregistrering/helhedsplan * Toftegården udskiftning af ventilationsanlæg i prøvelejlighed * Vadgårdsparken projektering af nye udvendige trapper * Vadgårdsparken projektering af renovering af skure * Vadgårdsparken maling af udvendige døre og terrasser * Kiplingeparken udskiftning af hoveddøre * Kiplingeparken projektering af fjernvarme * Kiplingeparken maling af udvendige vinduer og træværk * Kiplingsgården projektering af fjernvarme * Moseparken projektering af fjernvarme * Stengården udbedring af byggeskader

17 Kollektiv råderet I næsten alle vores afdelinger, som er mere end 2 år gamle, er der mulighed for at anvende kollektiv råderet til opgradering af køkken og bad til nutidig standard. Dette betyder, at det er afdelingen, som optager et lån til udgifterne, og at det er beboeren, der betaler tilbage ved en lejeforhøjelse over de næste 15/2 år. Hvis boligen fraflyttes, fortsætter den nye lejer med at betale. For at fremme denne opgradering af køkken og bad, er der flere og flere afdelinger, som har besluttet, at afdelingen selv foretager denne opgradering ved alle fra- / indflytninger. I forbindelse med dette arbejde, har vi fået en rigtig god erfaring, hvilket gør, at vi begynder at tilbyde "flyttekøkkener" til nuboende beboere. Altså at det er selskabet, som står for koordineringen af håndværkerne, eller som vi skriver i artiklen i BoligBladet, man tømmer køkkenet og afleverer "køkkennøglen" til varmemesteren, som afleverer den tilbage, når det nye køkken kan tages i brug. Denne løbende opgradering af køkken og bad til nutidig standard er til stor gavn for vores boligers kvalitet, og det gør, at de fastholder deres attraktive status. Tilstandsregistreringer og helhedsplaner Flere boligafdelinger er fra en tid og har et vedligeholdelsesefterslæb hvor det kan være nødvendigt med støtte fra Landsbyggefonden. Boligselskabet har derfor igangsat undersøgelse heraf. Her kan nævnes følgende: * Skoleparken 1 helhedsplan * Pileparken 7 tilstandsregistrering/ helhedsplan * geparken 1 tilstandsregistrering/ helhedsplan * geparken 2 helhedsplan * Kiplingsgården tilstandsregistrering * Moseparken tilstandsregistrering ansøgning i Landsbyggefonden, og der er givet tilsagn om at tilføre afdelingen renoveringsstøtte * Buddinge Mølle tilstandsregistrering Ud over disse større renoverings- og istandsættelsesarbejder er der i overensstemmelse med budgetter og langtidsplaner udført en del andre planlagte periodiske vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, der dækkes af afdelingernes henlæggelser. Vi har altid prioriteret vedligeholdelse af afdelingerne særdeles højt og konstaterer med glæde, at afdelingernes aktivitetsniveau i forbindelse med fornødne renoverings-, istandsættelses- og forbedringsarbejder, som hidtil, har været højt i den forløbne periode. I den forbindelse er dialogen med beboerne omkring langtidsplaner et vigtigt værktøj. Det nye beboervenlige budget indeholder også en ny visualisering af langtidsplanerne, som vi har fået mange positive tilbagemeldinger på, og som helt sikkert vil gavne dialogen omkring langtidsplanerne i fremtiden. 17

18

19 Skoleparken 1 Renovering / Helhedsplan Skoleparken 1 er et gasbetonbyggeri fra 5 erne, hvor boligerne er meget utidssvarende med mange byggeskader. Tilstandsrapporten viste blandt andet betydelige fugtskader, vandskader og skimmelsvamp samt skader både i tagene og i selve bygningerne. De tekniske installationer havde også kendt bedre dage. r renoveringen gennemgribende, kan det kun lade sig gøre med støtte fra Landsbyggefonden, og til udredning af dette har selskabet udarbejdet en foreløbig helhedsplan. Landbyggefonden har i starten af året udmeldt rammerne for renoveringen, hvorefter rådgiveren igangsatte projekteringen. Der blev afholdt afdelingsmøde i april 215, hvor beboerne blev orienteret om Landbyggefondens udmelding om rammerne, og om hvorledes rådgiverne ville arbejde videre med projektet herunder inddragelse af beboerne i fokusgrupper. Det var hensigten, at der skulle afholdes et endeligt afdelingsmøde i oktober 215, hvor beboerne skulle godkende hele projektet. fter at rådgiverne havde gennemarbejdet projektet, ud fra de rammer, som Landsbyggefonden havde udmeldt, opstod der en økonomisk udfordring, da budgettet steg fra 378 mio. kr. til 457 mio. kr. n stigning på 79 mio. kr. eller 21 pct., hvilket fik Organisationsbestyrelsen til at standse projekteringen midlertidigt. De øgede omkostninger ville få huslejerne til at stige med 35 pct., ligesom omkostningen for at renovere en bolig i Skoleparken ville ligge i omegnen af 1.8 mio. kr. Dette samtidig med at boligerne efter renoveringen ikke ville fremstå helt gennemrenoveret. Det midlertidige stop betyder ikke, at projekteringen nu ligger stille. Rådgiverne har foreslået, at der arbejdes videre med seks forskellige scenarier, hvor der skal foretages analyser i forhold til husleje, realisering og totaløkonomi samt miljøet. Arbejdet med analyserne på et overordnet niveau forventes klar omkring nytår 215/216. I løbet af foråret 216 er rådgivere og boligselskabet klar til at præsentere de seks scenarier på et beboermøde. Finansieringen af renoveringen vil under alle omstændigheder gøre et meget stort indhug i vores dispositionsfond over de næste 3 år. Da det derved er selskabet, som står for en stor del af finansieringen, vil Organisationsbestyrelsen også gerne have indflydelse på renoveringen. Målet for Organisationsbestyrelsen er, at boligerne efter renoveringen kommer til at fremstå gennemrenoveret. 19

20 nergi og Miljø 2 Lokal afledning af regnvand (LAR) Der arbejdes med LAR i mange af vores boligafdelinger. Dette er startet igennem samarbejdet med Gladsaxe Kommunes KlimaKlar, som alle ABG s boligafdelinger er medlem af. Dette samarbejde er omtalt i de tidligere beretninger, og her er de projekter, der er gennemført, beskrevet. Det største LAR-projekt i ABG er netop nu ved at blive udført i Kildeparken 1 i samarbejde med nabobebyggelsen Kildevænget fra Gladsaxe Almennyttige Andelsboligforening (GAA). Det er et projekt til omkring otte mio. kr. alene for Kildeparken 1. Umiddelbart vil projektet næsten hvile i sig selv, idet afdelingen får en del af deres kloaktilslutningsbidrag retur. Projektet har flere gange været omtalt i BoligBladet. Det blev også omtalt på Fællesmødet med Gladsaxe Kommune, hvor By- og Miljøforvaltningen viste konkrete eksempler på samarbejdet mellem Gladsaxe Kommune, almene boligafdelinger og Nordvand. Det bliver meget interessant at følge arbejdet og se, om projektet bliver et foregangsprojekt andre steder i landet. Solcelleprojekt Solceller er i hastig fremmarch i Danmark. Årsagen er, at de nu kan fås til en pris, der er håndtérbar. Man har fra statens side ved tilskudsordninger gjort det favorabelt at investere i solceller. Håndværkerfradraget samt forhøjet pristillæg af den producerede strøm er eksempler herpå. For at ordningen ikke skulle sejre sig ihjel på det offentliges regning blev der indlagt en del restriktioner, der gjorde, at den almene sektor havde svært ved at udnytte tilskudsordningerne, og derved bliver økonomien for etablering af solceller i den almene sektor stram. BL kæmper boligselskabernes sag, for at der kommer mere lige vilkår i forhold til den private sektor, og i 215 er vi begyndt at opnå resultater. Man kan i stor stil overflødiggøre tilskudsordningerne ved at sørge for, at anlæggene har en størrelse og et omfang, så de dækker en given del af ens forbrug f.eks. et fællesvaskeri. Torveparken og geparken 1 har begge i 215 fået tilsagn om forhøjet pristillæg i 215, og Torveparkens solcelleanlæg på taget af vaskeriet er i drift. Solcelleanlægget i geparken 1 forventes at komme i drift i 216. Solceller er kommet for at blive, og i fremtiden vil det blive med integrerede løsninger og en forventelig fordelagtig økonomi. Som boligselskab og boligsektor skal vi blot finde rammerne, men vi har et par pionerer blandt vores boligafdelinger. Skimmelsvamp Skimmelsvamp er en konsekvens af uhensigtsmæssig balance mellem temperatur og fugt. Vi har ganske få skimmelsager, men flertallet af boligselskabets boliger er bygget inden 197 ernes energikriser, hvor isolering af boliger blev mere fremherskende. Vi ser en stigende tendens til anmeldelse af skimmelsager. Boligselskabet overvejer, på baggrund af de kørte sager, hvad årsagen til de stigende omkostninger kan være. Om det er manglende opvarmning, manglende udluftning, uhensigtsmæssig indretning eller adfærd, lang tids ophobning af fugt eller en lavere tolerance for skimmel og evt. flere af førnævnte årsager, så oplever vi, at vi i nogle boligafdelinger har stigende udgifter til skimmelsanering. På den korte bane har boligselskabet i 215 orienteret om skimmelsvamp i en artikel i BoligBladet, så beboerne i højere grad ved adfærdsændring kan modvirke skimmelsvamp, og vi har igangsat en forretningsgang for beboerhenvendelser vedrørende skimmelsager. På den længere bane skal vi have optimeret vores boliger, så de i højere grad lever

21 op til fremtidens krav vedrørende energiforbrug, indeklima og bokomfort. Der orienteres mere herom under nedenstående afsnit om "nergiforsøg". Byggeri fra 194 erne og 195 erne / nergiforsøg Vi har rigtig meget godt byggeri fra 194 erne og 195 erne, som er værdifuldt, og som vi skal arbejde for at bevare ved en eventuel renovering. Vi vil gøre meget for ikke at "pakke" vores bygninger ind, men i stedet finde andre løsninger. I de sidste årsberetninger har vi omtalt energiforsøget i Kildeparken 1 som vores udvalgte demonstrationsprojekt. Kildeparken 1 er et flot muret byggeri opført i gule mursten i 195-erne. Alle ønsker at bevare den flotte murede facade, men samtidig vil beboerne gerne have lejlighederne renoveret. nergiforsøget foregår i to lejligheder på Solnavej, hvor alle vinduer og døre i facaden er udskiftet samtidig med, at der er monteret et mekanisk ventilationsanlæg under loftet i badeværelset. Vinduer og døre er i lavenergiudgaver for at opnå den bedste isolering og dermed lavere energiforbrug. Fra ventilationsanlægget føres der ventilationsrør under loftet til hvert rum i boligen. fter monteringen af rørene er der opsat gipsloft, således at rør og anlæg ikke er synlige. Ventilationsanlægget skal fjerne den fugtige og varme luft fra boligen, og anlægget genbruger varmen og sender ny frisk luft ind i boligens rum. Resultaterne fra forsøget bliver løbende fulgt og sammenlignet med resultaterne fra to andre lejligheder, hvor forsøget ikke udføres. På den måde kan boligselskabet og teknikerne bag forsøget afklare virkningerne. I løbet af det kommende år vil vi få resultaterne fra energiforsøget, således at vi kan begynde at arbejde videre med en rigtig løsning for fremtidssikring af boligerne fra 194 erne og 195 erne. Det er ikke kun os, som arbejder med dette, for Realdania, Grundejernes Investeringsfond og Landsbyggefonden har i fællesskab valgt at sætte fokus på 194 erne og 195 ernes murede boligbebyggelser. I den forbindelse er der udgivet to bøger, som handler om dette vigtige kapitel i dansk arkitekturhistorie. De hedder "Bygningskultur og bevaringsværdier" og "Renoveringsguide kvaliteter, udfordringer og anbefalinger". Det er to forskellige, men komplementære bøger, der forsøger at generere viden om og fremtidssikring af efterkrigstidens murede etagebebyggelser. BL Danmarks Almene Boliger har også berørt emnet, og har i den forbindelse udmeldt følgende omkring BoligJobordningen og energispareordningen, som i højere grad bør målrettes innovative energirenoveringer og dermed bidrage til at udvikle den danske byggebranche og dens underleverandører. Frem mod 22 skal den almene sektor renovere for cirka 2 mia. kr. Det ville være oplagt at udnytte dette som et laboratorium for udviklingen af bygningsintegrerede og arkitektonisk smukke solcelleløsninger. Det samme gælder den almene sektors renoveringer af boliger fra før 196. Her forventer den almene sektor at bruge omkring otte mia. kr. frem mod 22. n særlig udfordring i forbindelse med renoveringer fra denne periode er, at den almene boligsektor rummer mange murede bebyggelser med væsentlige arkitektoniske kvaliteter. BL s holdning er, at der derfor er behov for udvikling af nye løsninger af høj teknisk og arkitektonisk kvalitet. Både miljømæssigt og erhvervspolitisk kunne der således være positive effekter af som i Norge og Tyskland at bruge nogle af de mange penge fra energispareordningerne til udvikling af ekstraordinære og innovative bygningsrenoveringer i stedet for som tilskud til investeringer, som bliver foretaget under alle omstændigheder. 21

22

23 Administrativ udvikling af serviceydelser Drifts- og vedligeholdelsesplaner / Aktive beboere t af vores mål er, at der hele tiden skal arbejdes på at give beboerne den bedste mulighed for at deltage aktivt i beboerdemokratiet. For at beboerne deltager i beboerdemokratiet, skal rammerne for deres deltagelse optimeres. Det område, hvor beboerne har størst mulighed for indflydelse, er omkring budgetbehandlingen. Her vedtages rammerne for afdelingens fremtid. Vi bliver derfor nødt til løbende at optimere rammerne for budgetbehandlingen. Vores beboervenlige budgetter har nu været i brug i nogle år, og de er blevet positivt modtaget. Tilbagemeldingerne herpå har været, at det har gjort det meget mere overskueligt. Som en del af det beboervenlige budget er driftsog vedligeholdelsesbudgettet. Dette budget giver et overblik over vedligeholdelsesudgifter de næste 2 år. I almene boliger spares der op til fremtidig vedligeholdelse, ud fra det princip at man betaler for det, man slider på ejendommen, mens man bor der. Nu hvor huslejebudgetterne i de beboervenlige budgetter er blevet forståelige, vil der i den kommende budgetfase være mere fokus på drifts- og vedligeholdelsesbudgettet. Beboerne får her mulighed for at få et overblik over, hvornår de forskellige vedligeholdelsesarbejder påtænkes udført. Dette giver også beboerne mulighed for at stille forslag til ændringer af disse, men også mulighed for at komme med nye forslag til vedligeholdelsesarbejder. Aktive beboere stiller forslag, og det skal vi til stadighed understøtte. Hjemmeside / SMS-service Hjemmesiden har mange gode funktioner. Dette gælder især afsnittet om boligsøgning, hvor der også er plantegninger af boligerne. n anden god funktion på hjemmesiden er beboerinformation, hvor man kan finde alle informationer omkring selskabet. Herudover er der også hjemmesidens del med afdelingsinformationer, hvor der er rigtig mange gode informationer. Her kan nævnes kontaktoplysninger på afdelingsbestyrelserne og varmemesterkontorerne, alarmnumre, husordner m.m., regnskaber, budgetter, energimærker og referater fra afdelingsmøderne. For afdelingsbestyrelserne er det blevet lettere at få og finde oplysninger, da bestyrelserne gennem et intranet har fået adgang til bl.a. regnskaber og budgetter. Især budgetkontroller er blevet meget nemmere at følge med i og mere informationsgivende. Vi skal videre med udviklingen, og i løbet af foråret 216 vil hver enkelt beboer få sin egen side, hvor man kan se oplysninger om egen bolig med husleje og kontoudtog. Samtidig hermed etableres et medarbejderintranet. Udviklingen stopper ikke her, for i løbet af sommeren 216 vil der ligeledes blive arbejdet med et intranet for afdelingsbestyrelserne og udvalgene. Der vil i første omgang være nogle forsøgsafdelinger, som vil arbejde med intranettet og herunder især digitale afdelingsrapporter, som gerne skulle give en meget smidigere arbejdsgang til følge. For udvalgene vil der være lukkede fora, hvor der kan udveksles informationer og meninger. 23

24 SMS-service til den enkelte beboer er en orientering via SMS til alle registrerede mobiltelefoner i en boligafdeling. Det kan være korte beskeder om uforudsete hændelser i boligafdelingen eller orienteringer om aktiviteter og møder i afdelingen. Denne service har nu fungeret i et par år, og vi arbejder på at udvikle brugen heraf. Vi håber meget, at den foreløbig har været til gavn for beboerne. Digitalisering af administrationsopgaver I selskabet arbejdes der til stadighed på at digitalisere administrationsopgaver, og vi har nedsat papirarbejdsgangene betragteligt. Vi har bl.a. de sidste par år haft elektroniske rekvisitioner til håndværkerne, og vi har kun modtaget elektroniske fakturaer. I forhold til udlejningsopgaver sker meget af boligsøgningen via hjemmesiden. Herudover udsendes mange af tilbuddene via mail, og besvarelsen på tilbuddet foretages via login på hjemmesiden. Som nævnt arbejdes der til stadighed på at digitalisere administrationsopgaver, og det kan nævnes, at vi arbejder med at få digitaliseret vores papirarkiv, således at bl.a. beboerne kan se gamle dokumenter. Vi har tillige indledt arbejdet med det digitale varmemesterkontor. 24

25 Personaleforhold Selskabets vigtigste ressource er medarbejdere, og da vi løbende vil udvikle selskabet, gælder dette også for medarbejderstaben. Det er der overordnet blevet arbejdet med i målsætningerne, hvor der er blevet arbejdet med medarbejderudvikling herunder kompetenceudvikling og rekruttering. te. Dette kan man også læse meget mere om i BoligBladet i artiklen "Når jobbet skal prøves", hvor man bl.a. kan læse, at det for medarbejderne er en positiv oplevelse at have praktikanter, og at vi som selskab også ser det som en vigtig samfundsopgave. I den løbende medarbejderudvikling er et af de vigtigste redskaber det årlige medarbejderseminar, der blev afholdt i april 215, og som igen havde fokus på teambuilding herunder kommunikation. Herudover var der den årlige beretning fra Organisationsbestyrelsen og selskabet samt en overordnet orientering om fokusset på den almene boligsektors effektivisering. Vi udfører også en samfundsopgave med de elever, vi har ansat. For selskabet er det en helt naturlig del at have tre ejendomsserviceteknikerelever, merituddannelse og to kontorelever. Vi har en meget decentral driftsstruktur med mange varmemesterkontorer, og det er derfor vigtigt at sørge for muligheden for erfaringsudveksling. I maj 215 rev medarbejderne et par timer ud af kalenderen og tog til inspirationsmøde i Torveparken, hvor der var inspiration til brug i det daglige arbejde. Dette kan der læses meget mere om i vores BoligBladet med artiklen "Masser af inspiration til hverdagens arbejde". Vi arbejder meget med det rummelige arbejdsmarked, hvor vi har en del virksomhedspraktikanter. Det er borgere, som skal finde vej tilbage til arbejdsmarkedet, eller som står over for et jobskif- Der er et rigtig godt samarbejdsklima i selskabet, hvilket blev bekræftet af sidste års positive Medarbejder Tilfredsheds Undersøgelse (MTU). Denne undersøgelse vil blive gentaget i det kommende år for at få en status herpå. Der bliver også løbende foretaget den obligatoriske Arbejds Plads Vurdering (APV), og i den forbindelse har vi over de seneste fire år haft 23 besøg fra Arbejdstilsynet på forskellige arbejdssteder, og på alle har vi fået en "Grøn Smiley". Dette skyldes ikke kun en god ledelse af selskabet, men også at vi har det godt socialt. Vi har flere fælles sociale arrangementer om året, sommerskovtur, julekommensammen, bowlingtur, DHL løbestafet og i år cykling med Sjælsø Rundt. 25