Nye forældelsesregler 1/1 2008

Transkript

1 huset juridisk information fra Ejendomsforeningen Danmark nr. 3 EKSTRA april Juridisk artikel Nye forældelsesregler 1/ FORFATTER advokat BRIAN NYGAARD OSWALD Indledning Den 1. januar 2008 skete der en markant ændring i den gældende forældelseslovgivning. De to generelle forældelseslove (Danske Lov fra 1683 og 1908-forældelsesloven) ophæves, og der indføres i stedet en ny forældelseslov. Derudover ændres en lang række loves forældelsesbestemmelser, herunder erstatningsansvarsloven, forsikringsaftaleloven, skatteforvaltningsloven, retsplejeloven mv. Reglerne medfører generelt bl.a. en markant forkortelse af forældelsesfristerne, således at fordringer langt hurtigere end tidligere vil ophøre med at eksistere, hvilket bl.a. stiller større krav til udlejere og administratorer. Denne artikel gennemgår kort den nye forældelseslov.... fortsættes side 3 Indholdsfortegnelse Juridisk artikel Nye forældelsesregler 1/ Nyt fra myndighederne Udkast til bekendtgørelse - Energimærkning... 5 Diverse Honorarer til huslejenævnsmedlemmer... 5 Rapport om boligmarkedet - SBI-rapport om den private udlejningssektor Spørgsmål til ministeren Spm. angående GI, herunder formålet med, at lejerforeningerne modtager tilskud fra GI?... 6 Grundejernes Domssamling GD 2008/15 B - Etablering af mobilsug, gæsterum, vindfang m.v. og diverse facadearbejder var forbedring GD 2008/16 Ø - Internetside med annoncer fra udlejere og boligsøgende mod betaling var ikke en overtrædelse af dusørreglen GD 2008/17 V - Krav om tilbagebetaling af leje indbragt for boligretten uden huslejenævnsbehandling. Afvisning GD 2008/18 B - Andelsbolig. Andels - haver bundet af opsigelse af andelslejlighed, selvom overdragelsesaftale med køber endnu ikke var underskrevet... 9 GD 2008/19 B - Andelsbolig. Hverken sælger eller A/B var bundet af sælgers opsigelse af andelslejlighed og det efterfølgende afgivne købstilbud på lejlighed. Lejlighed solgt til ny højere pris til samme køber. Deponering af forskel i købesum GD 2008/20 Ø - Afvisning af begæring om udsættelse. L havde et modkrav på grund af skimmelsvamp GD 2008/21 Ø - Lægdommer var ikke inhabil. Økonomidirektør i koncern med lejemål på Strøget GD 2008/22 Ø - Andelsbolig. A/B kunne godt sælge andelslejlighed til højere andelskrone, end den der var gældende, da lejlighed blev ledig efter dødsfald. A/B købte lejlighed af andelshavers dødsbo Skattehjørnet Moms og udlejning af fast ejendom nyere afgørelser Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/2008 1

2 Faste forkortelser i Huset Jura 17. årgang nr. 3 EKSTRA april 2008 ISSN Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Redaktør Kristin Jonasson, ansvarshavende I redaktionen Kristin Jonasson Mogens Dürr Timmy Lund Redaktion Nørre Voldgade 2, 4. sal 1358 København K Telefon: Telefax: Girokonto: info@ejendomsforeningen.dk Hjemmeside: Huset Jura udkommer otte gange om året Huset Jura og Huset udsendes gratis til alle medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset Jura og Huset for 705 kr., inkl. moms. ABL ABLL Aftl. EJL ELL ERL GA GD H HAN KL L LL ML Rpl TL U V Ø Andelsboligloven Lov om leje af almene boliger Aftaleloven Ejerlejlighedsloven Erhvervslejeloven Erhvervslejeregulerings lov en (ophævet 1. januar 2000) Grundejernes administrative afgørelser Grundejernes domssamling Højesteret Huslejeankenævnsafgørelse Konkursloven Lejer Lejeloven Boligreguleringsloven Retsplejeloven Tinglyningsloven Udlejer Vestre Landsret Østre Landsret Abonnement Egon Petersen Ejendomsforeningen Danmark Telefon: Grundejernyt Layout Anita T. Damkier Hansen Ejendomsforeningen Danmark Økonomiske nøgletal Prisudvikling (Indeks 2000 = 100) Procentvis ændring Tryk Datagraf Auning AS Redaktionen er afsluttet den 18. marts 2008 Forbrugerprisindeks februar 2007/2008 = 113,6 / 117,1 3,1 % Nettoprisindeks februar 2007/2008 = 114,7 / 118,6 3,4 % Husleje februar 2007/2008 = 118,7 / 121,5 2,4 % Effektiv rente/ydelsesprocent 1) 10-årige realkreditlån 3. marts 2008 = 4,4 % / 13,1 % 20-årige realkreditlån 3. marts 2008 = 5,2 % / 8,7 % 30-årige realkreditlån 3. marts 2008 = 5,4 % / 7,3 % 30-årige A-lån i GI 3. marts 2008 = 4,5 % / 6,1 % 30-årige B-lån i GI 2) 3. marts 2008 = 2,5 % / 4,7 % Nationalbankens udlånsrente 3) 7. juni 2007 = 4,25 % A- og B-lån i GI kan også optages som 10- eller 20-årige. 1) Inkl. bidrag, ekskl. engangsomkostninger i forbindelse med låneoptagelsen. 2) Grundejernes Investeringsfond yder kun lån af denne type til bevaringsværdige ejendomme. 3) Rentesatser anvendes ved beregning af morarentesatser efter rentelovens 5. Morarentesatser svarer til Nationalbankens udlånsrente pr. 1. januar/juli med tillæg af 7%. Tallene bygger på oplysninger fra Danmarks Statistik, Nykredit og egne beregninger. 2 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/2008

3 Juridisk artikel Nye forældelsesregler 1/ Juridisk artikel fortsat fra forsiden Hovedreglerne i den nye forældelseslov Loven er bygget op således, at der er en (hoved)regel, som alle fordringer omfattes af, medmindre andet følger enten af andre love eller af andre bestemmelser i forældelsesloven. Hovedreglen bestemmer, at: - Fordringer forældes 3 år efter forfaldstidspunktet. Er der fastsat løbedage indenfor hvilken betaling anses rettidig, begynder de 3 år først at løbe fra udløbet af disse. - Denne forældelsesfrist kan suspenderes, hvis kreditor ikke kendte eller burde kende debitor eller sit krav. - Uanset hvor længe denne suspension varer, så kan forældelsen ikke vare længere end 30 år for fordringer i forbindelse med personskade eller miljøskade, og 10 år for andre fordringer dette kaldes en absolut frist. Det er således værd at bemærke, at de tidligere regler om forældelse på 5 år hhv. 20 år er blevet forkortet markant. En udlejers krav på betaling fx af en flytteopgørelse, der forfalder den 5. januar 2009, vil således forældes med udgangen af den 5. januar Bemærk at hver fordring forældes hver for sig dvs. hver månedlig husleje forældes fx hver for sig fra forfaldsdagen. Med forfaldsdagen menes det tidligste tidspunkt, hvor en fordring kan kræves betalt; dette tidspunkt kan godt være tidligere end den dag, hvor en faktura fx forfalder. I forældelsesloven er opremset en række forskellige fordringer, hvor forældelsesfristen på de 3 år er fraveget, hvilket fx gælder domme og gældsbreve, hvor forældelsesfristen er 10 år. Suspension af fristen Forældelsesfristen bliver dog suspenderet, hvis kreditor ikke var bekendt med - og ikke burde være bekendt med kravet eller debitor. At forældelsesfristen suspenderes vil sige, at begyndelsestidspunktet for forældelsesfristen udskydes. Eksempel: Hvis en udlejer har et krav mod lejer, fordi lejeren har smadret lejligheden, begynder forældelsesfristen som udgangspunkt at løbe den dag, hvor kravet kunne kræves betalt, dvs. ved misligholdelsen eller det tidspunkt, hvor et sådant krav ifølge lov eller aftale kan kræves betalt. Suspensionsreglen gør dog, at begyndelsestidspunktet udskydes til den dag, hvor udlejeren vidste dette eller burde vide til lejlighedens tilstand. Kreditor kan derfor ikke blot sidde og trille tommelfingre, men skal fx forfølge de informationskilder, han har til rådighed. Har udlejer fx en konkret mistanke om, at lejemålet er misligholdt, må han i det omfang lovgivningen og lejekontrakten tillader det undersøge det nærmere, idet forældelsen ellers begynder at løbe. Afbrydelse af forældelsesfristen Kreditor har mulighed for at afbryde forældelsesfristen, så han ikke blot skal affinde sig med at fordringen forældes. I forældelsesloven sondres der mellem egentlig afbrydelse og foreløbig afbrydelse. Ved egentlig afbrydelse begynder der at løbe en ny forældelsesfrist. Eksempler på egentlig afbrydelse er anlæggelse af retssag, fremsendelse til fogedretten for foretagelse af udlæg, eller at debitor anerkender kravet. Med foreløbig afbrydelse løber der ikke en ny frist. I stedet får man som kreditor en tillægsfrist dvs. en ekstra chance om man vil på 1 år til at foretage en egentlig afbrydelse. Eksempler på foreløbige afbrydelser er, at man påbegynder forhandlinger med debitor, eller at man har indgivet en konkursbegæring mod debitor, som ikke er blevet taget til følge. I disse situationer har man 1 år ekstra til at foretage en egentlig afbrydelse, såsom at udtage stævning eller få debitors erkendelse af gælden. Hvad gør man hvis debitor forsvinder? I praksis sker det nogle gange, at debitor pludselig bliver væk. Det kan være, at personen ikke længere er at træffe på den adresse man har, at han flytter til udlandet eller helt er gået under jorden fx uden folkeregisteradresse. Forældelsesloven giver kreditor en tillægsfrist på 1 år fra det tidspunkt, hvor han vidste eller burde vide, hvor debitor opholder sig. Indenfor dette år kan kreditor så foretage en egentlig afbrydelse af forældelsesfristen. Bestemmelsen ændrer således ikke ved at forældelsesfristen som udgangspunkt er 3 år, men giver blot en tillægs- Brian Nygaard Oswald Brian Nygaard Oswald er of counsel advokat hos Advokatgruppen, med speciale i forældelse, samt inkasso/retssager. Brian skriver bøger derom, og udkommer bl.a. med bøgerne Forældelse i Praksis - generel del og Inkassosager i Praksis (3. udg.) til foråret 2008 hos DJØF s Forlag. Derudover er Brian en hyppigt anvendt underviser, og underviser udover for Ejendomsforeningen Danmark bl.a. for IBC Euroforum, JUC, Advokatsamfundet mv. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/2008 3

4 Juridisk artikel frist på 1 år indenfor hvilket forældelsen tidligst kan indtræde. Overgangsregler De to gældende generelle forældelsesloven (1908 loven hhv. Danske Lov ), bliver som nævnt ophævet den 1/1-2008, og den nye forældelseslov gælder som udgangspunkt for alle fordringer; også fordringer som er stiftet før den 1/ For at undgå denne meget bratte overgang er det bestemt, at fordringer stiftet før den 1. januar 2008 og som ikke allerede er forældet inden den 1/ omfattes af nogle særlige overgangsregler. Kort skitseret vurderer man først, om fordringen efter både de nye og gamle regler forældes inden den 1/ Er svaret til dette ja, så bestemmer overgangsreglerne, at man så vælger den seneste af de to dage. Er svaret derimod nej, skal man finde ud af, om forældelsen efter den nye forældelseslov forældes senere end den 1/ Er dette tilfældet, så er det den pågældende dato, som er forældelsesfristen. Er det ikke tilfældet, så forældes fordringen den 1/ Eksempel: En lejerestance forfalden til betaling den 5/ De gamle regler bestemmer, at fordringen forældes den 5/1-2012, mens de nye regler bestemmer, at fordringen forælder den 5/ Overgangsreglerne bestemmer, at forældelsen så indtræder den 1/ Eksempel: En dom fra 1/ De gamle regler bestemmer, at fordringen forældes den 1/6-2026, mens de nye regler bestemmer, at fordringen forælder den 1/ Overgangsreglerne bestemmer, at forældelsen så indtræder den 1/ Bruge overgangsreglerne se den grafiske opstilling nedenfor. Fravigelse af reglerne Loven kan ikke ved forudgående aftale fraviges til skade for debitor. Med forudgående menes forudgående for forældelsesfristens begyndelse, dvs. før forfaldsdagen. Loven kan heller ikke ved forudgående aftale fraviges til skade for en forbruger-kreditor, når debitor er en erhvervsdrivende, der handler som led i sit erhverv. Man kan således fx ikke lave standardbetingelser i en kontrakt med en lejer, hvor der fx står at forældelsesfristen er 5 år for udlejers krav mod lejeren. Man må i øvrigt, som det fremgår, godt efterfølgende indgå alle de aftaler, man vil naturligvis med respekt af fx de almindelige aftaleretlige ugyldighedsregler. Eksempel: En lejerestance forfalden til betaling den 5/ De gamle regler bestemmer, at fordringen forældes den 5/1-2010, mens de nye regler bestemmer, at fordringen forælder den 5/ Overgangsreglerne bestemmer, at forældelsen så indtræder den 5/ Når man skal vurdere, hvornår en fordring som er stiftet før den 1. januar 2008 forældes, skal man således: 1. Finde ud af hvad forældelsesfristen er efter de gamle regler. 2. Finde ud af hvad forældelsesfrisen er efter forældelsesloven. Kursus i forældelsesreglerne Ejendomsforeningen Danmark holder kursus i de nye forældelsesregler den 30. april 2008 se mere på ejendomsforeningen.dk/kurser. Fordringen er forældet denne dato Fordringen forældes den seneste af de to datoer Fordringen forældes efter de nye regler Ja Ja Ja Fører de gamle regler til forældelse inden den 1/1 2008? Nej Forældes fordringen inden Nej Fører de nye regler til Nej den 1/ efter både de forældelse senere end nye og gamle regler? den 1/1 2011? Fordringen forældes den 1/ Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/2008

5 Udkast til bekendtgørelse Energimærkning Energistyrelsen har sendt et udkast til ny bekendtgørelse om energimærkning i høring hos bl.a. Ejendomsforeningen Danmark. Udkastet til bekendtgørelse indeholder en række nye regler om certificeringsordningen for energikonsulenter, men i øvrigt ikke ændringer som får direkte betydning for ejere af ejendomme, som skal energimærkes. Ejendomsforeningen Danmark har afgivet et kort høringssvar til Energistyrelsen. Høringssvaret kan læses på www. ejendomsforeningen.dk MD Honorarer til huslejenævnsmedlemmer I forbindelse med afholdelsen af Ejendomsforeningen Danmarks årlige orienteringsmøde for medlemmerne af Fællesforeningen af Grundejerforeninger på Sjælland, Lolland-Falster, Møen og Bornholm blev der indhentet oplysninger om honoreringen af huslejenævnsmedlemmerne i en række af de sjællandske huslejenævn. Oplysningerne er anført i tabellen. Huslejenævn Honorar Sagsmængde/mødeaktivitet Roskilde kr. pr. måned/ kr. årligt Helsingør 100 kr. pr. sag Møde hver måned, ca sager pr. møde Vordingborg kr. årligt 11 møder, ca.100 sager årligt Som det fremgår, er der fortsat betydelige forskelle på honoreringen af huslejenævnsmedlemmer. Ejendomsforeningen Danmark håber, at medlemmerne af huslejenævnene på baggrund af disse tal kan få indledt forhandlinger med de respektive kommuner om forhøjelse af honorarerne, således at der i højere grad ydes honorarer, som modsvarer den nødvendige arbejdsindsats. MD Lolland Sorø Ringsted kr. pr. møde/ kr. årligt 376 kr. pr. møde/ kr. årligt 360 kr. pr. møde/ kr. årligt 8 møder, ca. 100 sager årligt 10 møder, ca. 75 sager 10 møder, ca sager årligt Rapport om boligmarkedet SBI-rapport om den private udlejningssektor Statens Byggeforskningsinstitut har udgivet to rapporter om den private udlejningssektor. Rapporterne er udarbejdet på grundlag af et forskningsprojekt om sektoren, og i rapporterne behandles en lang række emner vedrørende bl.a. driften af udlejningsejendomme, ejere af udlejningsejendommene og lejere i udlejningsejendomme. Rapporterne indeholder således bl.a. nærmere oplysninger om - efterspørgslen efter udlejningsboliger - motiver til investering i private udlejningsboliger - strategier for drift og udlejning af boliger - årsager til køb og salg af ejendomme - økonomi ved drift af udlejningsejendomme - huslejereguleringens betydning for driften af udlejningsejendomme - behovet for forbedring og vedligeholdelse af udlejningsejendomme - de private udlejningsboligers rolle på boligmarkedet Herudover indeholder rapporterne en række statistiske oplysninger om sammensætningen af boligmassen i Danmark, befolkningssammensætningen i den private udlejningssektor samt om boligomsætning og botider. Rapporterne er på ca. 160 sider i alt, og den kan downloades fra MD Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/2008 5

6 Spm. angående GI, herunder formålet med, at lejerforeningerne modtager tilskud fra GI? Folketingets boligudvalg har den 13. december 2007 forespurgt velfærdsministeren om følgende (BOU alm. del, spm. 17): Ministeren bedes redegøre for det overordnede formål med Grundejernes Investeringsfond og oplyse, hvilke overordnede regler, der gælder for indbetaling til og udbetaling fra Grundejernes Investeringsfond, herunder hvilke ændringer der er sket heri siden 2001, og hvilke større konsekvenser det har/har haft for indbetalerne. Ministeren bedes desuden oplyse, om det er korrekt at diverse lejerforeninger modtager tilskud fra Grundejernes Investeringsfond og i givet fald redegøre for formålet med dette. Velfærdsministeren svarede den 21. februar 2008 følgende: Grundejernes Investeringsfond løser en række lovopgaver med det formål at sikre bedre boliger. Fonden administrerer penge til vedligeholdelse af private udlejningsboliger, yder billige lån og støtter innovative udviklingsprojekter. Grundejernes Investeringsfond blev oprettet som et led i boligforliget fra Formålet med fonden var, at den skulle administrere den del af de såkaldte normaliseringsforhøjelser, som i en periode skulle bindes i fonden og herefter udbetales over en årrække. I 1981 og 1983 blev der indført regler om, at ejere af udlejningsejendomme i regulerede kommuner skal indbetale en del af det beløb, som skal afsættes til vedligeholdelse, til Grundejernes Investeringsfond. Samtidig blev der indført tilsvarende regler om, at ejere af udlejningsejendomme i uregulerede kommuner skal indbetale beløb til forbedringer i ejendommen. Disse beløb er samlet set af mindre betydning, og denne ordning vil derfor ikke indgå i redegørelsen. Efter gennemførelsen af disse ændringer, er en af fondens væsentligste formål at administrere de lovpligtige bindingsbeløb, herunder påse at beløbene indbetales og forestå udbetalingen. Bindingspligten gælder i dag for ejere af udlejningsejendomme opført før 1970 med flere end 6 beboelseslejligheder og omfatter ca boliger. Gennem de seneste 10 år har Grundejernes Investeringsfond endvidere ydet tilskud på omkring 100 mio. kr. til udviklingsprojekter med det formål at skabe bedre og billigere metoder og produkter til bygningsrenovering samt at informere herom. Endelig gennemfører Grundejernes Investeringsfond en række supplerende opgaver i relation til vedligeholdelse og forbedring. Efter boligreguleringslovens regler er det kun en del af den samlede afsætning til vedligeholdelse, som ejeren skal indbetale til Grundejernes Investeringsfond. Det er dog en forudsætning for at få udbetalt beløb fra fonden, at den del af afsætningen, som ejeren selv administrerer, er opbrugt. Ejeren skal derfor årligt aflægge et vedligeholdelsesregnskab for det samlede afsætningsbeløb under ét. For hvert år skal der indbetales et beløb, som opgøres for den pågældende ejendom. Inden beløbet indbetales, fratrækkes en evt. negativ saldo på vedligeholdelseskontoen fra tidligere år samt de udgifter, ejeren har afholdt til vedligeholdelse i årets løb. Det overskydende beløb indbetales herefter til Grundejernes Investeringsfond. Med hensyn til udbetaling fra vedligeholdelseskontoen følger det af reglerne i boligreguleringsloven, at der kan fradrages beløb, som er anvendt til ejendommens vedligeholdelse. Som udgangspunkt kan der derfor ikke fradrages beløb, som er anvendt til forbedringer. Kun i de tilfælde, hvor beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne tilslutter sig, kan der fradrages beløb, som er anvendt til forbedring. Der er ikke siden 2001 sket ændringer i overnævnte grundlæggende regler om indbetaling til og udbetaling fra en vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond. Det er korrekt, at både lejer- og udlejerorganisationer modtager tilskud fra Grundejernes Investeringsfond. Denne ordning blev indført ved en lovændring i 1993 og fremgår af boligreguleringslovens 61. Herefter kan fonden indenfor en årlig ramme på 3 mio. kr. af sin egenkapital yde tilskud til oplysning, kurser og informationsvirksomhed for ejere og lejere. Tilskuddene ydes efter nærmere retningslinier, der er fastsat af Grundejernes Investeringsfonds bestyrelse. Karen Jespersen/ Kirsten á Rogvi TIL 6 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/2008

7 GD 2008/15 B LL ML 27 Etablering af mobilsug, gæsterum, vindfang m.v. og diverse facadearbejder var forbedring U etablerede mobilsug, vindfang, gæsterum og cykel- og barnevognsparkering i sin ejendom. U gennemførte samtidig arbejder på ejendommens facader og altangange, som bl.a. forbedrede udsynet og lysindfaldet. Alle arbejder var forbedring, men der skulle dog fradrages bl.a. 1/4 af udgifterne til mobilsug som sparet vedligeholdelse. I maj 2006 varslede U forbedringsforhøjelse for en række forbedringsarbejder, herunder etablering af mobilsug til renovationen og viceværtrum samt gæsterum. U havde beregnet forbedringsforhøjelsen til 99 kr. pr. m 2, men U havde begrænset forhøjelsen til 81 kr. pr. m 2. Da L 1-56 fremsatte indsigelse imod varslingen, blev sagen indbragt for huslejenævnet, der godkendte 75 % af udgiften til etablering af mobilsug som forbedring. Huslejenævnet godkendte endvidere, at etablering af gæsterum, vindfang ved indgangen til bygningen og viceværtrum var forbedring. Afgørelsen blev indbragt for boligretten af L 1-56 med påstand om bl.a., at U skulle anerkende, at der ikke kunne gennemføres en forbedringsforhøjelse. Under sagen forklarede U bl.a., at tilbygningen af vindfanget gjorde det muligt at etablere et fællesrum i forbindelse med indgangene, at vindfanget var opvarmet med gulvvarme, og at det gav en mere behagelig indgang til vaskerummet, der før tilbygningen foregik via en mørk kældergang. U forklarede endvidere, der var lugtgener i stueetagen fra containerne, at der var et gæsterum i ejendommen før renoveringen, men at dette var uden eget bad og toilet, samt at det nye gæsterum med eget bad og toilet var placeret, hvor der før var skralderum. U forklarede endelig, at viceværtrummet var etableret, fordi der før renoveringen ikke var noget kontor eller andre faciliteter til viceværten, der brugte sin egen lejlighed som kontor. Boligretten udtalte:.to voterende bemærker vedrørende vindfang - at etableringen af vindfanget har medført en forbedring af ejendommens indgangsforhold og adgangsforhold til faciliteter i stueetagen, f.eks. vaskerum, hvilket må antages at øge brugsværdien for ejendommens lejere. Udgiften hertil kan derfor godkendes som forbedringsforhøjelse. vedrørende skraldesug - at det efter de afgivne forklaringer lægges til grund, at der før etableringen af skraldesuget var lugtgener i stueetagen som følge af den centrale opbevaring af affaldscontainere og nedkastede skraldeposer, der ramte ved siden af containerne. Disse voterende lægger videre til grund, at etableringen af skraldesuget har elimineret disse lugtgener, og at L 1-56 endvidere på grund af etableringen af skraldesuget fortsat kan benytte affaldsskakterne på de enkelte etager. På denne baggrund medfører etableringen af skraldesuget en forøgelse af brugsværdien, der berettiger til forhøjelse af huslejen. Disse voterende er dog enige med Huslejenævnet i, at der i den afholde udgift til skraldesuget skal fratrækkes et beløb for sparede vedligeholdelsesomkostninger, og at dette beløb skønsmæssigt kan ansættes til 25 % af udgiften. vedrørende gæsterummet - at renoveringen af gæsterummet, der kan lejes af L 1-56, medfører en øget brugsværdi for disse, hvorfor udgiften hertil kan godkendes som forbedringsforhøjelse. vedrørende viceværtrummet - at viceværtrummet forbedrer arbejdsforholdene for viceværten og håndværkere i ejendommen, hvilket må antages at øge brugsværdien for L Udgiften hertil kan derfor godkendes som forbedringsforhøjelse. vedrørende fjernelse af betonbrystning, opsætning af galvaniseret stålværn, etablering af lys i stålværn og nye glasdore på østfacaden - at de anførte arbejder har medført en modernisering af østfacaden, hvorved udsynet fra de enkelte etager, lyset på etagerne og belysningen er blevet forbedret. Samlet set medfører disse arbejder en forøgelse af brugsværdien for L 1-56, hvorfor udgiften hertil kan godkendes som forbedringsforhøjelse. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/2008 7

8 Grundejernes Domssamling vedrørende montering af nye skærme mellem lejligheder på vestfacade og ved sydlejligheder - at monteringen af de nye skærme udgør en forøgelse af brugsværdien for L 1-56, idet L 1-56 nu er afskåret fra, at andre lejere kan færdes på deres altan. At nogle lejere selv havde opsat skærme kan ikke føre til en ændret afgørelse. Disse voterende finder derfor, at udgiften kan godkendes som forbedringsforhøjelse. Disse voterende finder endvidere, at udgiften til nye skærme ved sydlejligheder alene kan belaste disse lejemål. vedrørende ny cykel/barnevognsbygning - at det efter de afgivne forklaringer kan lægges til grund, at cykel- og barnevognsparkeringen er blevet forøget og forbedret ved opførelsen af den nye bygning. Disse voterende finder, at brugsværdien for L 1-56 herved er blevet forøget. Disse voterende er enige med Huslejenævnet i, at der i den afholde udgift, skal fratrækkes et beløb for sparede vedligeholdelsesomkostninger, og at dette beløb skønsmæssigt kan ansættes til 25 % af udgiften. En voterende bemærker vedrørende samtlige de udførte arbejder De anførte arbejder kan ikke antages at medføre en forøgelse af brugsværdien for L 1-56, hvorfor den samlede udgift ikke kan godkendes som forbedringsforhøjelse. Denne voterende bemærker særligt, at ejendommen er udstykket i ejerlejligheder, og at udgifterne til renoveringen alene må antages at øge ejendommens værdi. Dom afsagt den 1. februar 2008 af Retten i Århus (sag nr. BS 2-852/2007). MD GD 2008/16 Ø LL 6 Internetside med annoncer fra udlejere og boligsøgende mod betaling var ikke en overtrædelse af dusørreglen T drev en internetside med boligannoncer og annoncer for boligsøgende. Annoncerne var frit tilgængelige, men mod betaling kunne udlejere og boligsøgende få adgang til nogle af oplysningerne i annoncerne tidligere end andre. Internetsiden var ikke en overtrædelse af dusørreglen, og T blev frifundet. Et selskab, T, drev en annoncetjeneste på internettet via en hjemmeside. På hjemmesiden var der annoncer fra udlejere og boligsøgende. Annonceoplysningerne var frit tilgængelige, men de første 14 dage fra annoncens indrykning var kontaktoplysningerne i annoncen låst eller lukkede. Efter de 14 dage var kontaktoplysningerne frit tilgængelige for alle. Ved køb af en boligsøgeannonce på hjemmesiden, fik en boligsøgende imidlertid straks adgang til kontaktoplysningerne og den boligsøgende fik dermed et forspring på 14 dage i forhold til andre personer. Betalingen fra boligsøgende lå mellem 195 kr. og 395 kr. Det var som udgangspunkt gratis for udlejerne at annoncere på hjemmesiden, men udlejerne havde mulighed for at få kontaktoplysningerne offentliggjort straks mod betaling af 149 kr. I 2007 rejste anklagemyndigheden en straffesag imod D for overtrædelse af LL 6, stk. 1 med påstand om en bøde på kr. Byretten udtalte: Det tiltalte selskab driver en virksomhed på internettet, hvor boligsøgende mod betaling af enten 195 kr. eller 395 kr., som angivet i anklageskriftet kan oprette en boligsøgeannonce, og hvor udlejere gratis kan indrykke annoncer om ledige boliger. Boligsøgende med boligsøgeannoncer opnår den fordel i forhold til andre, at de i de første 14 dage efter indrykningen af en boligannonce kan rette henvendelse til udlejere ved hjælp af dennes kontaktoplysninger. Boligsøgende med boligsøgeannoncer opnår desuden adgang til nogle ekstra funktioner på internessiden, herunder opbevaring af oplysninger, ligesom der indgår en mulighed for gratis forlængelse af boligsøgeannoncen. Boligsøgeannoncerne kan uden videre ses af alle. Efter en samlet vurdering er der efter rettens opfattelse ikke tilstrækkeligt sikkert grundlag for at lade T s virksomhed være omfattet af dusørforbuddet i LL 6, stk. 1. Der lægges herved gægt på, at virksomhedens primære aktivitet er salg af annoncer, og at den derved ikke principielt adskiller sig fra virksomhed med salg 8 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/2008

9 af annoncer i andre medier. Endvidere overstiger prisen, de boligsøgende skal betale, efter det foreliggende ikke prisen for tilsvarende annoncer i andre medier. Som følge af det anførte frifindes tiltalte. Østre Landsret stadfæstede dommen. Dom afsagt den 10. september 2007 af Retten i København (SS /2007). Dom afsagt den 14. januar 2008 af Østre Landsret (5. afd. a.s. nr. S ). MD GD 2008/17 V LL 106 og 107 ML 39 og 43 Krav om tilbagebetaling af leje indbragt for boligretten uden huslejenævnsbehandling. Afvisning En fremlejetager krævede en del af sin lejebetaling tilbagebetalt fra fremlejegiver. Da fremlejegiver ikke ville tilbagebetale lejen, indbragte fremlejetager sit krav direkte for boligretten. Sagen blev afvist, da kravet skulle behandles af huslejenævnet som 1. instans. FLG fremlejede pr. 5. januar 2000 sin lejlighed til FLT for en månedlig leje på kr., hvilket var en højere leje, end FLG betalte til sin udlejer. På et tidspunkt opdagede FLT, at hun betalte en leje, som var højere end FLG s leje, og hun krævede derfor en del af sine lejebetalinger tilbagebetalt. Dette nægtede FLG, og den 31. januar 2006 fraflyttede FLT lejligheden. FLT anlagde sag imod FLG den 3. maj 2006 og nedlagde påstand om, at FLG skulle betale ,25 kr. til FLT. FLG nedlagde påstand om frifindelse. FLT s krav havde ikke forinden været forelagt for huslejenævnet. Boligretten gav FLT medhold i sit krav, men FLG ankede afgørelsen til landsretten og nedlagde påstand om afvisning af sagen, subsidiært frifindelse. Landsretten udtalte: Tvister om lejefastsættelse efter LL afgøres af huslejenævn efter LL 106, nr. 1. Det samme må derfor gælde lejefastsættelse efter ML 29 c, der henviser til LL kap. VIII. Da sagen ikke har været behandlet af huslejenævnet, kan sagen ikke behandles af boligretten, jf. herved LL 107, stk. 1. Det kan ikke føre til et andet resultat, at FLT for boligretten har udformet sin påstand som et tilbagesøgningskrav. Dom afsagt den 22. december 2006 af Retten i Esbjerg (BS 4-303/2006). Dom afsagt den 14. januar 2008 af Vestre Landsret (VL B ). MD GD 2008/18 B ABL AFTL AFTL 39 Andelsbolig. Andelshaver bundet af opsigelse af andelslejlighed, selvom overdragelsesaftale med køber endnu ikke var underskrevet En andelshaver opsagde ved brev brugsretten til sin andelslejlighed og meddelte administrator af A/B, at hun ønskede at sælge lejligheden, hvilket i så fald skulle ske i henhold til A/B s vedtægter. A/B solgte forholdsvist hurtigt lejligheden til en person på den interne venteliste, men forinden andelshaver som sælger underskrev overdragelsesaftalen, fortrød hun med angivelse af ikke at ville sælge til den udbudte pris eller tidspunkt. Andelsværdien i A/B stod overfor en stor stigning på den førstkommende generalforsamling. A/B valgte at fastholde andelshaveren på dennes opsigelse, og anlagde sag mod andelshaver med krav om, at hun anerkendte, at andelslejligheden var opsagt til fraflytning til et nærmere angivet tidspunkt. A/B fik medhold heri, da der allerede var fundet en køber til andelslejligheden, og købers accept af at ville købe, forpligtede efter rettens opfattelse A/B til at fastholde andelshavers opsigelse. A/B kunne således som følge heraf ikke acceptere andelshaverens tilbagekaldelse af dennes opsigelse, hvorfor hun var bundet heraf. En andelshaver (AH) i en A/B opsagde sin lejlighed ved brev af 15. december 2005 til fraflytning den 28. februar I A/B s vedtægter var anført følgende om opsigelse: Opsigelse Andelshaveren kan alene udtræde af foreningen efter reglerne i om overførelse af andel med 2 måneders varsel pr. førstkommende første. AH fandt efter opsigelsen ud af, at andelskronen stod overfor en markant stigning, og hun trak derfor opsigelsen tilbage. I mellemtiden havde en person fra den interne venteliste accepteret at købe lejligheden til den udbudte pris. Administrator nægtede på vegne af A/B at acceptere tilbagekaldelsen af opsigelsen. Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/2008 9

10 Grundejernes Domssamling til en lejlighed, og foreningen, hvorfor GD 2008/19 B foreningen har en retlig interesse i at ABL føre nærværende sag, og dermed er rette ABL 5 sagsøger. Sagen mellem (køber) og AH Andelsbolig. Hverken sælger eller A/B blev afvist på grund af manglende fremsendelse var bundet af sælgers opsigelse af af replik. Sagen blev derfor ikke andelslejlighed og det efterfølgende af- behandlet i realiteten. Herefter ses der givne købstilbud på lejlighed. Lejlighed ikke at være noget grundlag for at afvise solgt til ny højere pris til samme køber. nærværende sag, hvorfor AH s påstand Deponering af forskel i købesum herom ikke tages til følge. AH opsagde den 15. december 2005 sin andel i A/B til En andelshaver (AH) opsagde til administrator fraflytning den 28. februar Den 19. sin andelslejlighed. Administrator januar 2006 udsendte administrator på udsendte lejlighedstilbud til et antal A/B s vegne tilbud til alle på byttelisten personer på A/B s venteliste, og nr. 3 på i henhold til vedtægternes 14. Den 23. listen ønskede at købe. Forinden salgsaftalen januar 2006 accepterede (køber) tilbuddet blev underskrevet, meddelte sælger, overfor administrator. at hun ikke ønskede at sælge til den Da tilbuddet om overdragelse af angivne pris og det angivne tidspunkt. andelen har været bestemmende for Lejligheden blev efter en afholdt generalforsamling, AH nægtede at sælge og flyttede derfor (køber) senest den 23. januar 2006, hvor hvor andelskronen steg ikke formelt fra andelen, selvom dette han accepterede tilbuddet, har A/B også markant, udbudt på ny til en pris, der var skete fysisk omkring 1. februar fra denne dato været forpligtet til at sikre, kr højere end den første pris. Køber af andelen anlagde sag mod AH at der kunne ske overdragelse af andelen Samme person på ventelisten ønskede at med krav om, at hun skulle acceptere til (køber) pr. den 1. marts A/B har købe, hvilket skete. Efter købet anlagde den indgåede aftale. Køber trak senere derfor fra den 23. januar 2006 endvidere køber sag mod såvel sælger som A/B, med denne sag tilbage/afleverede ikke processkrift ikke været berettigede til at acceptere en krav om tilbagebetaling af merprisen i sagen rettidigt. Da AH ikke ville eventuel tilbagekaldelse af AH s opsigelse på kr , således at hun kun skulle anerkende, at hun ikke længere kunne af sin andel. betale den pris, som lejligheden først blev råde over andelslejligheden, anlagde A/B har således været berettiget og udbudt til. Retten frikendte såvel sælger A/B sag mod hende med påstand om, at forpligtet til at afvise den tilbagekaldelse som A/B med henvisning til, at sælgers hun skulle anerkende, at brugsretten til af opsigelsen, som AH fremsendte til opsigelse og A/B s besked til personerne lejligheden var behørigt opsagt, hvorfor administrator den 6. februar på ventelisten om, at lejlighed kunne hun skulle fraflytte denne. AH gjorde AH er herefter overfor A/B bundet af erhverves, ikke var bindende for sælger, så under sagen dels gældende, at A/B slet opsigelsen af 15. december 2005, således længe endelig salgsaftale ikke var indgået ikke kunne sagsøge hende, da tvisten var at andelslejligheden kan overdrages mellem køber og sælger, jf. vedtægterne. mellem hende og køber, og dels at køber i henhold til vedtægternes 14 pr. 1. A/B havde været berettiget til at depo- ikke havde fastholdt sagen mod hende, marts 2006, hvorfor A/B får medhold i sin hvorfor spørgsmålet var afsluttet i retligt påstand. regi efter AH s opfattelse. ( ) Byretten gav A/B medhold i, at AH var Thi kendes for ret: bundet af sin opsigelse af brugsretten Afvisningspåstanden tages ikke til til andelslejligheden, hvorfor hun skulle følge. sælge sin andelslejlighed til den udbudte Sagsøgte, (AH) tilpligtes at anerkende, pris til det angivne tidspunkt. Dette skete at AH s medlemskab af A/B og brugsret med begrundelsen: til andelslejligheden beliggende ( ) er opsagt Det fremgår af vedtægterne for A/B, med bindende virkning med brev af at foreningens formål er at eje og administrere 15. december 2005, således at andelslej- ejendommen, og at medlemmerne ligheden kan overdrages i henhold til A/ overtager brugsretten til og flytter ind i B s vedtægter 14 pr. 1. marts en bolig i foreningens ejendom. Spørgsmålet om opsigelse af medlemskab og Dom afsagt den 11. januar 2008 af Københavns brugsret til andelslejligheden er derfor Byret (BS 01-14A 7003/2006) et mellemværende mellem den andelshaver, TIL der opsiger sin andel og brugsret 10 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/2008

11 nere forskelsbeløbet på kr , indtil der var klarhed mellem køber og sælger, om hvem der var berettiget til dette. En andelshaver opsagde i december 2006/ januar 2007 sin andelslejlighed i A/B overfor A/B s administrator. I januar 2007 blev der udsendt lejlighedstilbud til ca. 20 personer på A/B s venteliste med dels en anslået prisangivelse for andelen, og dels en anmodning om at vende tilbage, hvis man ønskede at overtage andelen. Prisen var på dette tidspunkt anslået til kr i ren andelsværdi. I A/B blev man i foråret 2007 klar over, at andelsprisen ville stige markant, som følge af de høje offentlige ejendomsvurderinger, og de personer, som var i gang med at sælge, blev orienteret herom. Sælger trak bl.a. på det grundlag sin opsigelse tilbage. Efter A/B s ordinære generalforsamling, hvor andelskronen som forventet steg markant, satte sælger lejligheden til salg på ny, nu til kr , altså en forskel i prisen på kr i forhold til første gang lejligheden blev udbudt. Den konkrete køber fik igen via ventelisten tilbudt lejligheden, og accepterede også denne gang at købe. Dette skete ved salgsaftale af 22. maj Efter overtagelsen gjorde køber gældende overfor såvel A/B som sælger, at hun havde betalt kr for meget for andelslejligheden, idet sælger måtte være bundet af sin første opsigelse af lejligheden fra december 2006/januar Køber anlagde herefter sag an mod sælger og A/B med krav, at de skulle anerkende, at sælger var bundet af sin første opsigelse og dermed anerkende, at det var den oprindelige pris på kr , som var den rette. Sælger bestred dette, og angav, at hun først var bundet i det øjeblik, at hun havde indgået en salgsaftale med køber. Da der var tvist om, hvem beløbet på kr tilkom, valgte A/B at deponere dette i henhold til deponeringsloven, indtil sagen var afgjort. Byretten gav såvel sælger som A/B medhold i, at der ikke forelå en aftale om salg af andelslejligheden, førend en salgsaftale var underskrevet af både køber og sælger i henhold til A/B s vedtægter. Køber kunne derfor ikke kræve det deponerede beløb udbetalt til sig, hvorefter sælger var berettiget hertil. A/B havde handlet korrekt ved at deponere forskelsbeløbet. Sælger var alene berettiget til de renter af forskelsbeløbet, som deponeringen havde givet anledning til. Dette skete med begrundelsen: Det følger forudsætningsvist af lovgivningen om andelsboliger og vedtægterne, at en andelshaver har ejendomsret til en brøkdel af foreningens ejendom. Med de begrænsninger, der er fastsat i vedtægterne og lovgivningen, kan andelshaveren herefter sælge den hende tilhørende andel, dvs. ejendomsretten til en brøkdel af foreningens ejendom og den tilhørende brugsret til en bestemt bolig. A/B ses ikke at have overtaget ejendomsretten til (sælgers) andel og kan derfor ikke anses som sælger af andelen. Uanset overskriften lejlighedstilbud findes A/B efter formuleringen af brevet i øvrigt, der ikke angiver endelige beløb for værdien af forbedringer og huslejens størrelse, sammenholdt med formuleringerne du/i vil kunne overtage den og Sæt kryds... Jeg/vi ønsker denne lejlighed, heller ikke udadtil at have afgivet et tilbud om salg. Det findes at måtte have stået (køber) klart, at der ikke var tale om et egentligt tilbud om salg. De sagsøgte (A/B og sælger) vil herefter være at frifinde for de af sagsøgeren (køber) nedlagte påstande l og 2. Vedrørende den af (sælger) over for A/B nedlagte påstand om betaling af procesrente af det deponerede beløb på kr. fra den 15. juni 2007 bemærkes, at overdragelsessummen ifølge vedtægtens 11, stk. 2, skal indbetales til A/B, som herefter efter nærmere angivne fradrag skal afregne provenuet først til eventuelle rettighedshavere og dernæst til den fraflyttende andelshaver. Det fremgår af sagen, at A/B i hvert fald den 4. juni 2007 var bekendt med et udkast til stævning fra (køber). Det lægges til grund, at det af stævningsudkastet fremgik, at (køber) agtede at påstå A/B dømt til at tilbagebetale kr. Samtidig var det A/B bekendt, at (sælger) ønskede beløbet udbetalt. Der findes herefter at have været begrundet tvivl om, hvem der var rette fordringshaver. Årsagen hertil findes endvidere ikke i det væsentlige at skyldes A/B s formulering af det såkaldte lejlighedstilbud. A/B findes herefter at have været berettiget til med frigørende virkning at deponere det omtvistede beløb, hvorfor A/B frifindes for den af (sælger) nedlagte påstand om betaling af procesrente af det deponerede beløb. Dom afsagt den 4. marts 2008 af Københavns Byret (BS 25A-4814/2007). TIL Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/

12 Grundejernes Domssamling GD 2008/20 Ø ELL 69 RPL 597 Afvisning af begæring om udsættelse. L havde et modkrav på grund af skimmelsvamp U havde begæret L udsat ved en umiddelbar fogedforretning på grund af en betydelig betalingsmisligholdelse. Der var skimmelsvampvækster i lejemålet, og L krævede derfor erstatning for et ødelagt varelager. L havde sandsynliggjort, at han havde et modkrav, og fogedsagen blev derfor afvist. Efter at U havde ophævet L s lejemål på grund af en betalingsmisligholdelse på ca kr., anmodede U fogedretten om at udsætte L af lejemålet. L gjorde gældende, at U s anmodning om udsættelse skulle afvises, idet L gjorde gældende, at lejemålet var mangelfuldt på grund af forekomster af skimmelsvamp. L gjorde gældende, dels at det var uklart i hvilket omfang L var forpligtet til at betale leje, dels at L havde et erstatningskrav på grund af skader på varelageret forårsaget af skimmelsvampforekomsterne. L fremlagde bl.a. et påbud fra Arbejdstilsynet om, at omfanget af skimmelsvamp i kælderen i lejemålet skulle undersøges. Det blev endvidere oplyst under sagen, at L kulancemæssigt havde fået tilbudt en erstatning på kr. fra et forsikringsselskab for varelageret, men at L havde afslået dette tilbud. Både U og L fremlagde rapporter om forekomsten af skimmelsvamp i lejemålet, og U hævdede, at konklusionen i hans rapport var, at der ikke var skimmelsvamp i lejemålet ud over det sædvanlige. Fogedretten udtalte: Der er mellem parterne enighed om, at der er skimmelsvamp i lejemålet, samt at varelageret i et eller andet omfang er beskadiget som følge heraf. De fremlagte rapporter vedrørende lejemålet, jf. bilag 3, 9, D og E, konkluderer alle, at der er skimmelsvampevækst i lejemålet. L har i skrivelser af henholdsvis maj og juni 2007, jf. bilag 2 og 4, meddelt U, at medarbejderne bliver syge af at opholde sig i lejemålet, og at lejemålet ikke kan anvendes, og har derfor anmodet om en bekræftelse på, at der ikke skal betales husleje, så længe lejemålet er uanvendeligt. På dette grundlag finder fogedretten, at L har sandsynliggjort at have et erstatningskrav vedrørende beskadiget varelager, som vil kunne anvendes til modregning i huslejen. Fogedretten finder det endvidere sandsynliggjort, at der foreligger mangler ved lejemålet, der kan påvirke anvendelsen af lejemålet i ikke ubetydelig grad. En vurdering af dette forhold er en forudsætning for at vurdere, om der foreligger betalingsmisligholdelse og om betingelserne for en umiddelbar fogedforretning derfor er til stede. Sagen, der er anlagt som en sag om betalingsmisligholdelse, skal således reelt afgøres på baggrund af en vurdering af L s indsigelser. Da indsigelserne har en sådan karakter, at de ikke er egnede til at blive afgjort i fogedretten, finder fogedretten det betænkeligt at fremme sagen. Fogedretten afviste herefter sagen. Østre Landsret stadfæstede fogedrettens kendelse. Kendelse afsagt den 22. november 2007 af Retten i Odense (FS 10744/2007). Kendelse afsagt den 21. januar 2008 af Østre Landsret (17. afd. kære nr. B ). MD GD 2008/21 Ø ELL 13 RPL 61 Lægdommer var ikke inhabil. Økonomidirektør i koncern med lejemål på Strøget En lægdommer var ikke inhabil i en sag om lejefastsættelsen i et erhvervslejemål på Strøget, selvom D var økonomidirektør i en koncern, som selv havde erhvervslejemål på Strøget. Under en boligretssag om lejefastsættelsen for et erhvervslejemål på Strøget i København opstod der tvist om, hvorvidt én af dommerne, D, var inhabil. U gjorde gældende, at D var inhabil i medfør af RPL 61, fordi D var ansat som økonomidirektør i et selskab, som var en del af en større legetøjskoncern, som havde flere butikslejemål på Strøget. U gjorde gældende, at D derfor ville have en interesse i at holde lejeniveauet nede. L gjorde gældende, at D ikke var inhabil og henviste bl.a. til, at de fleste lejerudpegede lægdommere og formentlig alle udlejerudpegede lægdommere i så fald ville være inhabile. Boligretten udtalte: Det forhold, at D er ansat som økonomidirektør hos., som er en del af.-koncernen, som er lejer af lejemål beliggende på..finder retten ikke i sig selv er ensbetydende med, at 12 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/2008

13 D derved har nogen personlig interesse i lejeniveauet på Strøget, hverken direkte eller indirekte. Retten finder således ikke, at der er oplyst omstændigheder, der er egnet til at rejse tvivl om D s fuldstændige upartiskhed. Østre Landsret stadfæstede kendelsen. Kendelse afsagt den 26. november 2007 af Københavns Byret (BS 32C-2336/2007). Kendelse afsagt den 18. januar 2008 af Østre Landsret (9. afd. kære nr. B ). MD GD 2008/22 Ø ABL ABL 5 Andelsbolig. A/B kunne godt sælge andelslejlighed til højere andelskrone, end den der var gældende, da lejlighed blev ledig efter dødsfald. A/B købte lejlighed af andelshavers dødsbo En andelshaver (AH) købte en andelslejlighed af A/B, som A/B forinden havde købt af en afdød andelshavers dødsbo. Forinden salget til AH, men efter A/B s eget køb, var andelskronen i A/B som følge af skift af vurderingsprincip fra den offentlige ejendomsvurdering til valuarvurdering steget, hvilket medførte en stigning i AH s købspris på ca. kr AH anlagde sag mod A/B med krav om betaling af denne merpris, og byretten gav hende medhold. Landsretten frikendte A/B, da andelskronen, og dermed købsprisen var lovlig på overdragelsestidspunktet. Herudover fandt landsretten ikke, at AH kunne påberåbe sig, at bestyrelsen på vegne af A/B ikke havde overholdt vedtægterne i relation til salg af lejligheden hurtigst muligt efter dødsfaldet. Lejligheden havde stået tom i 1 år efter dødsfaldet, men idet AH ikke var medlem af A/B forinden overdragelsen, kunne AH ikke påberåbe sig, at vedtægterne var overtrådte angående hurtigheden af salget. Hun kunne heller ikke på andet grundlag anfægte prisen for andelen, hvorfor A/B blev frifundet for AH s krav. En andelshaver døde i foråret Af hensyn til de efterladte pressede A/B ikke på for, at andelen blev tømt og sat til salg, som den ellers skulle i henhold til vedtægternes 16 og 22 lydende som følger: 16 Dør en andelshaver, har dennes ægtefælle, registrerede partner eller den som i mindst de to seneste fulde år har haft fælles husstand med andelshaveren, ret til at fortsætte medlemskabet og brugen af den dertil knyttede lejlighed. Såfremt ægtefællen eller den registrerede partner ikke ønsker dette, har han/hun ret og pligt til efter reglerne i 15, at indstille, hvem der skal overtage andelen. Medlemmet eller hans/hendes bo hæfter jf. 5 overfor foreningen for betaling af boligafgift og alt øvrigt, indtil en ny andelshaver har overtaget andelen. ( ). Lejligheden/lokalerne skal overtages efter disse regler eller fraflyttes senest den første i den måned, der indtræder næst efter 3 månedersdagen fra dødsfaldet. Er der ingen ny andelshaver indtrådt forinden finder 22 anvendelse. ( ). FREMGANGSMÅDEN: 22 Har andelshaveren ikke inden 3 måneder efter at være fraflyttet sin lejlighed/ lokaler indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelsen foretaget i strid med bestemmelser herom, bestemmer bestyrelsen hvem der skal overtage andel og lejlighed/lokaler og de vilkår overdragelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted Først 1 år efter dødsfaldet blev lejligheden endelig ryddet, og som følge af, at en købers begrænsede muligheder for at gøre mangler gældende overfor dødsboet, besluttede A/B at købe andelen af dødsboet. Primo april 2005 tilbød AH at købe andelen til en anslået pris på kr , medio april 2005 steg prisen for denne til kr , som følge af ændret vurderingsprincip i A/B. A/B forespurgte AH, om hun fortsat ville købe andelen, hvilket blev bekræftet af denne. Efter købet ville A/B, efter AH s krav herom, ikke anerkende at skulle tilbagebetale denne difference, hvorfor AH anlagde sag mod A/B med krav om beløbets betaling. Byretten gav AH medhold i, at hun havde betalt en for høj pris for andelslejligheden / lidt et tab ved at have købt til en for høj pris. Dette skete med begrundelsen: Det er ubestridt, at AH før X s (den tidligere andelshaver) død i marts/ april 2004 var optaget på venteliste hos A/B, samt at der efter X s (den tidligere andelshaver) død gik næsten et år, før lejligheden var ryddet. På baggrund af Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/

14 Grundejernes Domssamling forklaringerne lægger retten til grund, at baggrunden for boets forsinkelse med hensyn til at rydde lejligheden var sygdom og praktiske vanskeligheder. Retten lægger videre til grund, at A/B s bestyrelse i vidt omfang accepterede denne forsinkelse i hvert fald til dels ud fra et ønske om at vise medmenneskelige hensyn til X s (den tidligere andelshaver) mor. På baggrund af forklaringerne lægger retten videre til grund, at bestyrelsen i januar 2005 begyndte at overveje at ændre værdiansættelsen for A/B. Den 6. februar 2005 besigtigedes X s (den tidligere andelshaver) lejlighed, og boet blev ved skrivelse af 7. februar 2005 opfordret til at rydde lejligheden. Bestyrelsen accepterede dog fortsat, frem til april 2005, at lejligheden ikke blev ryddet. Der blev foretaget vurdering af lejligheden ved vurderingsmand den 17. marts 2005, hvorefter AH ved skrivelse af 28. marts 2005 fik meddelelse om, at der var ledige lejligheder i A/B. Samtidig blev den eventuelle prisstigning som følge af den ændrede værdiansættelse varslet over for A/H. Den 3. april 2005 afleverede boet nøglen. Ved generalforsamlingen den 19. april 2005 vedtoges den ændrede værdiansættelse, hvorefter AH ved overdragelsesaftale den 8. maj 2005 overtog lejligheden. Endelig kan det lægges til grund, at A/B s bestyrelse på et uoplyst tidspunkt i foråret 2005 erhvervede lejligheden fra boet til en uoplyst pris. Da AH købte lejligheden, stod A/B således som sælger. A/H har gjort gældende, at hun har lidt et tab, der kan opgøres til lejlighedens værdistigning, som opstod efter generalforsamlingens beslutning om ændring af værdiansættelsen af foreningens ejendom. Hun har videre gjort gældende, at A/B s bestyrelse har handlet ansvarspådragende og derved påført hende dette tab. A/B har gjort gældende, at A/B alene stod som formidler af salget og på intet tidspunkt har optrådt som ejer af lejligheden. Det har imidlertid været ubestridt under sagen, at A/B stod som sælger af lejligheden og har modtaget værdistigningen som indtægt. Retten finder derfor, at A/B ved salget har optrådt som ejer af lejligheden. Retten finder videre, at bestyrelsens handlinger i forløbet skal bedømmes samlet, uanset at bestyrelsen først i forløbet har optrådt som bestyrelse og senere har optrådt i egenskab af ejer. A/H har bevisbyrden for, at hun har lidt et tab. Det er ubestridt, at lejligheden før generalforsamlingen havde en lavere værdi, og at det forhold, at den først blev solgt efter generalforsamlingen, bevirkede, at AH måtte betale den højere pris for lejligheden. Det er videre ubestridt, at værdistigningen ved salget efter generalforsamlingen kom A/B til gode. Retten finder, at det skyldtes forhold, som kan henregnes til bestyrelsen, at lejligheden først blev udbudt til salg på et tidspunkt, hvor en handel først kunne træde i kraft efter generalforsamlingen. Bestyrelsen har derved uanset at den også varetog medmenneskelige hensyn til X s (den tidligere andelshaver) efterladte forsømt sine forpligtelser til som bestyrelse/ sælger af lejligheden loyalt at sikre et salg inden for en rimelig frist. Retten har ved vurderingen heraf også lagt vægt på, at der efter vedtægternes 16, stk. 3, og 22 er fastsat en frist på 3 måneder for afhændelse af en lejlighed, der skal udbydes til salg. AH har dermed løftet bevisbyrden for, at hun har lidt et tab, som kan henregnes til A/B som ansvarspådragende. A/B har gjort gældende, at såfremt lejligheden var udbudt til salg før generalforsamlingen, ville AH ikke have kunnet erhverve den, idet en køber på den interne venteliste ville have købt den. Retten finder imidlertid ikke, at A/B har løftet sin bevisbyrde herfor. På den baggrund finder retten, at AH må gives medhold i sin påstand, således at A/B til AH skal betale ,25 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg, til betaling sker. ( ) Landsretten ændrede byrettens afgørelse til, at A/B havde været berettiget til at sælge til den andelskrone, der var gældende på overdragelsestidspunktet til trods for, at A/B da solgte til en højere pris, end hvad lejligheden var værd, da den blev ledig efter en nu afdød andelshaver. Dette skete med følgende begrundelse: Det er ubestridt, at AH s erhvervelse af brugsretten til andelslejligheden i A/B skete til den på overtagelsestidspunktet den 1. juni 2005 lovlige andelskroneværdi. Landsretten lægger til grund, at årsagen til, at salget først blev gennemført efter den på generalforsamlingen i april 2005 forhøjede værdiansættelse af andelsboligen, i hvert fald blandt andet var, at A/B s bestyrelse ikke håndhævede den i foreningens vedtægter fastsatte frist for, hvornår ledige andele skulle udbydes til salg i forbindelse med andelshaverens 14 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/2008

15 ret til at overtage andelen på et tidligere tidspunkt eller til en anden pris end den, der lovligt kunne opnås, da hun overtog andelen, tages A/B s påstand til følge. ( ) Thi kendes for ret: Indstævnte, AH, skal til appellanten, A/B, betale ,90 kr. med tillæg af procesrente fra den 13. april ( ) Tidsskrift: Dommen er trykt i Ugeskrift for Retsvæsen Ø. dødsfald. AH, der først blev medlem af A/B i forbindelse med overtagelsen af brugsretten til lejligheden, kan imidlertid ikke over for A/B påberåbe sig vedtægternes indhold vedrørende forhold, som fandt sted, før hun selv blev omfattet af vedtægterne. Herefter, og da AH heller ikke på andet grundlag har godtgjort en Dom afsagt den 8. marts 2007 af Retten på Frederiksberg (sag anlagt den 8. november 2005). Dom afsagt den 26. september 2007 af Østre Landsret (19. afd. a.s. nr. B ). TIL Ejendomsviden nyt kursuskatalog for efteråret 2008 Denne måned følger Ejendomsforeningen Danmarks kursuskatalog for efteråret 2008 med Huset Jura. Kursusudbuddet i efteråret er præget af mange nyheder på vores efteruddannelseskurser: - Ejendomsforsikring - Betalinger udover lejen i erhvervslejemål - Brush-up/nyhedskursus boliglejeret og foreningsret - Beboerrepræsentation et overblik over rettigheder og pligter - Ejerforeninger praktisk håndtering Se kataloget eller Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/

16 Skattehjørnet Moms og udlejning af fast ejendom nyere afgørelser FORFATTTER DORTHE LASSEN, KPMG Moms har stor betydning for prisfastsættelsen ved udlejning af fast ejendom. Både med hensyn til spørgsmålet om momsen direkte skal belaste lejen og spørgsmålet om fradragsret. Salg af fast ejendom er momsfrit, og udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt også momsfri. Lejer skal altså som udgangspunkt ikke betale moms på lejen, men til gengæld har udlejer heller ingen momsfradragsret. De momsudgifter, som udlejer afholder f.eks. i forbindelse med opførelse af fast ejendom til udlejning, er altså endelige. Der er imidlertid mulighed for at opnå en frivillig momsregistrering for udlejning af fast ejendom til andet end boligformål. I så fald skal der moms på lejen, men udlejer kan til gengæld fratrække moms på ejendommen. Kan lejer trække momsen af lejen fra, er frivillig registrering klart den bedste løsning. Men selvom lejer ikke har nogen momsfradragsret, vil det alligevel ofte være fordelagtigt for parterne, hvis udlejer får en frivillig registrering, fordi han så samtidigt får momsfradragsret. Skattehjørnet redigeres af revisionsfirmaet KPMG C. Jespersen, som har nedsat en redaktionsgruppe bestående af: Senior Tax Manager, cand.merc.jur Kristian Nørskov Stidsen VAT Manager Dorthe Lassen Senior VAT Manager Heidi Lundsgaard Tax Partner Hans Henrik Bonde Eriksen Fordi momsen spiller så stor en økonomisk rolle, er der ofte afgrænsningsproblemer og dermed sager med SKAT. Også det seneste års tid har der været flere momssager af betydning for ejendomsområdet. Her gennemgås kort enkelte af de væsentligere. Udlejning af hotellejligheder har trukket en stribe afgørelser med sig på det seneste. Mens udlejning af fast ejendom er momsfri, gælder dette ikke udlejning inden for hotelsektoren eller sektorer med tilsvarende virkning. Som momsfri udlejning anses efter fast praksis sommerhusudlejning. Ved afgrænsningen mellem sommerhusudlejning og udlejning inden for hotelsektoren har der tidligere været lagt afgørende vægt på matrikuleringen, så selvstændigt matrikulerede sommerboliger har været anset for sommerhuse. I den praksis, som nu er fastlagt af Skatterådet, har selvstændig matrikulering ikke altid afgørende betydning. Selvom ferielejligheder er særskilt matrikulerede (særskilt ejerlejlighedsnummer), skal udlejningen ske med moms, når udlejningen sker på hotellignende vilkår. Hotellignende vilkår indebærer, at udlejer i forbindelse med udlejningen tillige tilbyder andre tjenesteydelser, som mulighed for servering. Hvis udlejningen derimod ikke sker på hotellignende vilkår, er udlejningen også momspligtig, men kun hvis hotellejlighederne ikke er særskilt matrikulerede. Skatterådet har endvidere fastslået, at ejere af hotellejligheder heller ikke kan blive frivilligt registreret for udlejning af fast ejendom, medmindre ejeren fuldstændigt har fraskrevet sig retten til at bruge ferielejligheden selv. Det er dog tvivlsomt, om Skatterådets afgrænsning mellem sommerhusudlejning og hotellignende udlejning er i overensstemmelse med EU-retten. Landsskatteretten forventes inden for de nærmeste måneder at tage stilling til Skatterådets afgrænsning. Udlejning af parkeringspladser er ligesom udlejning inden for hotelsektoren momspligtig. Momspligten gælder dog ikke udlejning, der sker i tilknytning til momsfri udlejning af en beboelseslejlighed. Der har været uklarhed om den momsmæssige behandling af andelsboligforeningers udlejning af parkeringspladser til andelshavere. SKAT har således været af den opfattelse, at denne udlejning skal sidestilles med momsfri udlejning til lejere. Landsskatteretten har imidlertid truffet afgørelse om, at en andelsboligforenings udleje af parkeringspladser til andelshavere er momspligtig, fordi andelshavere ikke kan sidestilles med lejere. Landsskatteretten har også taget stilling til spørgsmålet om momsreguleringsforpligtelsen i forbindelse med ombygning af lejede lokaler. Det har tidligere været usikkert, om en sådan ombygning udgør et særskilt investeringsgode, og om lejer ved afsætning heraf til en ny lejer skal opgøre en reguleringsforpligtelse. Landsskatteretten har nu bestemt, at ombygning af lejede lokaler skal anses for et investeringsgode, underlagt reguleringsforpligtelse for lejeren. Endelig kan det nævnes, at Skatterådet ligeledes inden for det seneste års tid har fastslået, at optionsaftaler på køberet til fast ejendom er momsfritaget som levering af fast ejendom. Får man derfor som udlejer ejendomme på hånden og betaler for denne køberet, skal man altså ikke betale moms heraf. 16 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 3 EKSTRA/2008