Mogens Johannsen. Tvangsauktion. over fast ejendom og andelslejligheder. 3. udgave. Jurist- og Økonomforbundets Forlag

Transkript

1 Mogens Johannsen Tvangsauktion over fast ejendom og andelslejligheder 3. udgave Jurist- og Økonomforbundets Forlag

2 Tvangsauktion over fast ejendom og andelslejligheder

3 Mogens Johannsen Tvangsauktion over fast ejendom og andelslejligheder Jurist- og Økonomforbundets Forlag 2012

4 Mogens Johannsen Tvangsauktion over fast ejendom og andelslejligheder 3. udgave, 1. oplag 2012 by Jurist- og Økonomforbundets Forlag Alle rettigheder forbeholdes. Mekanisk, elektronisk, fotografisk eller anden gengivelse af eller kopiering fra denne bog eller dele heraf er ifølge gældende dansk lov om ophavsret ikke tilladt uden forlagets skriftlige samtykke eller aftale med Copy-Dan. Omslag: Bo Helsted Tryk: Narayana Press, Gylling Indbinding: Jysk Bogbind, Holstebro Printed in Denmark 2012 ISBN Jurist- og Økonomforbundets Forlag Gothersgade København K Telefon: Telefax: forlag@djoef.dk

5 Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Forord Forkortelser Kapitel 1. Hvilke retsregler gælder for køb på tvangsauktion Indledning Aftalelovens ugyldighedsregler og fogedrettens rolle ved tvangssalget Købers misligholdelsesbeføjelser Faktiske mangler Retlige mangler Beskyttelse mod andre aftaleerhververe og skyldnerens kreditorer Salgsmåden Forudsætninger for auktionsbegæringen Udlæggets retsvirkninger Udlæg til forauktionering Tvangsauktion uden forudgående udlæg Kapitel 2. Erhvervelsesbegrænsningsregler Hvem kan byde på en tvangsauktion Landbrugslovgivningen Udlændingeloven Lov om sommerhuse og campering Lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber Kapitel 3. Grundlaget for tvangsfuldbyrdelse Hvilke typer af fundamenter kan danne grundlag for tvangsfuldbyrdelse Udenretlige forlig, jf. rpl. 478, stk. 1, nr Gældsbreve, jf. rpl. 478, stk. 1, nr Pantebreve, jf. rpl. 478, stk. 1, nr Udlæggets genstand og retsvirkningerne af udlæg

6 3.6. Udlæg i ejendommens indtægter Trangsbeneficiet Tinglysning af dokumenter herunder pantebreve og pantebrevsformularer Kapitel 4. Auktionsbegæringen »Anmodning« Frivillig auktion/opløsning af sameje Servitutter Konkurs, rekonstruktion og gældssanering »med anmodningen skal følge«formkrav til begæringen Indsigelser mod begæringen eller grundlaget for auktionsbegæringen »Retskreds« »Flere auktionsbegæringer«(ventelistesystemet) Kapitel 5. Vejledningsmødet »Indkalder den skyldneren« Frist for indkaldelse »Benyttes til beboelse« »Inden 7 dage«(frist for indkaldelse) »Fogeden underretter rekvirenten« »Og om fornødent« »Fogedretten kan indkalde rekvirenten« »På mødet vejleder« »Afværge auktionen« Fri proces Hvornår kan der ske advokatbeskikkelse Hvem kan begære advokatbeskikkelse Beskikkelse når ejendommen bebos af skyldner Beskikkelse ved erhvervsejendomme Kære af fogedrettens afgørelse Honorar Kapitel 6. Antagelse af sagkyndig Hvornår skal fogeden antage en sagkyndig Formål med antagelse af sagkyndig, jf. rpl. 562, stk

7 6.3. Sikkerhed for den sagkyndiges omkostninger Den sagkyndiges arbejdsopgaver, herunder 562-vurdering og udfærdigelse af salgsopstilling Budsumsvurdering Forhandle med panthavere Udgifter til den sagkyndige Afværgefrist Kan afværgefristen forlænges Krav til salgsopstillingen Adgang til ejendommen Kapitel 7. Forberedende møde Er forberedende møde obligatorisk? Indkaldelsesvarsel Konsekvenser af ikke at give møde/medbringe krævede oplysninger Formålet med det forberedende møde Kapitel 8. Auktionsbegæringens bortfald/ tilbagekaldelse Afværgelse før 1. auktion, jf. rpl. 563 a, stk Afværgelse mellem 1. og 2. auktion Kapitel 9. Indkaldelse af rettighedshavere Indkaldelse til tvangsauktion, rpl Krav til indkaldelsen Løsøre Kapitel 10. Omkostningsbegrænsninger Kapitel 11. Bekendtgørelse af auktionen Bekendtgørelse i Statstidende Bekendtgørelse i øvrigt »Væsentlig betydning for ejendommens værdi« Kapitel 12. Auktionens bortfald eller udsættelse Kapitel 13. Løsøre

8 Kapitel 14. Auktionsmødet og budgivningen Annoncering og opgørelse af størstebeløbet Gennemgang af salgsopstilling Kontrol af annoncering m.v Eventuelle korrektioner til salgsprisen Fastsættelse af mindste overbud Fogedrettens opråb opfordring til at afgive tilbud Rekvirentadvokatens udeblivelse fra auktionsmødet Auktionsmødets forløb i punktform Kapitel 15. Auktionsvilkårene Er auktionsvilkårene lovbundne Hvem bestemmer auktionsvilkårene Uenighed mellem de berettigede Indsigelser mod udlæg Prioritetstvister Kapitel 16. Udsættelse af tvangsauktionen For få oplysninger Tidspunkt for nyt auktionsmøde»så vidt muligt« Hvis tvisten ikke har afgørende betydning for budgivningen Prioritetskonflikter Sagsomkostninger ved tvister Kapitel 17. Særskilt samlet opråb Panthaverne har afvigende prioritetsstilling i ejendom og tilbehør Eksempel på fordeling af budsum på løsøre og fast ejendom ved uensartet behæftelse af løsøre og den faste ejendom Eksempel på alternativt opråb ved uensartet behæftede ejendomme Kapitel 18. Alternativt opråb og opdeling af forskellige typer af servitutter Servitutters opdeling Sikrede servitutter Måske sikrede servitutter Usikrede servitutter kapitalisering af disse Kapitalisering

9 Kapitel 19. Auktionens gennemførelse Ordinært bud Bud i størstebeløbet Kapitel 20. Hammerslaget Andel i buddet Hammerslaget Kapitel 21. Ny auktion Hvem kan begære ny auktion auktionsmødet Skyldneren sikkerhed Udækkede rettighedshavere sikkerhed Fogeden Tilbagekaldelse af begæring om ny auktion Omfatter procesfuldmagt at give afkald på kære Konkurs Kapitel 22. Bekendtgørelse ny auktion Kapitel 23. Nedsættelse af personlig fordring Kapitel 24. Fordeling af budsum Kapitel 25. Auktionsskøde Hvem skal auktionsskøde udstedes til Transport på retten til at få auktionsskøde Kapitel 26. Sletning af udækkede rettigheder Kapitel 27. Honorarfastsættelse Kapitel 28. Tvister under tvangsauktionen Hvilke regler gælder for afgørelse af tvister Hvilken type tvister er omfattet af bestemmelsen Kapitel 29. Kærebegrænsninger Kapitel 30. Kære Kapitel 31. Kære af landsretsafgørelser

10 Kapitel 32. Kærefristen Hvornår skal kæremålet senest være iværksat Kapitel 33. Appel af fogedrettens afgørelser Appel sker ved kære til landsretten Hvem kan kære fogedrettens afgørelser og hvordan behandles kæremål Kapitel 34. Brugeligt pant Underskud ved ejendom taget til brugeligt pant Hvornår ophører brugspanthavers ret til at have ejendommen til brug Nødvendige udgifter til ejendommens bestyrelse, drift og vedligeholdelse m.v Kapitel 35. Auktionsvilkårene Auktionen omfatter Fogedrettens indflydelse på auktionens omfang Panthavernes indflydelse på auktionens omfang Driftsmidler og driftsinventar, 37- og 38-tilbehør Ejendomsforbehold Udskillelse ifølge regelmæssig drift Trangsbeneficiet i relation til løsøre Ejendommen m.v. sælges Kræve den leje Hvem tilfalder skyldig leje Køberen kan ikke gøre krav på forudbetalt leje Kapitel 36. Hvem udarbejder salgsopstillingen Salgsopstilling Krav til salgsmaterialet Væsentlig betydning Hvem er ansvarlig for fejl i salgsopstillingen Salgsopstillingens første side a. Ejendomskategori b. Ejendomsværdi c. Budsumsvurdering i henhold til retsplejelovens d. Areal ifølge tingbogen e. Forsikringsforhold f. Ejendomsskatter og afgifter for året

11 g. Beskrivelse, herunder bebygget areal, indretning m.v h. Oplysning om nøgletal i. Lejemål j. Byrder og servitutter k. Prioritetsopgørelse, pant- og udlægshavere Kolonne Kolonne Kolonne Kolonne Terminsydelser Prioritetsopgørelse, pant- og udlægshavere Udfyldning af prioritetsopgørelsen Købesummens berigtigelse Beskrivelse af kolonne Beskrivelse af kolonne Forældelse af panthaveres og rettighedshaveres krav Kapitel 37. Servitutter m.v Fogedretten angiver under auktionen, i hvilket omfang servitutter overtages af auktionskøber Fogedretten skal angive, i hvilket omfang servitutter skal overtages Brugsrettigheder Landbrugsejendommes stuehus kan opsiges med 6 måneders varsel Kan auktionskøber opsige i medfør af aftalelovens 36 og LL 83, stk. 1, litra g, og EL 69, stk. 1, nr Udlejning umiddelbart før tvangsauktionen Kapitel 38. Auktionsbuddet m.v Kan enhver byde på auktion Sandsynliggøre, at han kan opfylde sit bud. Frist for sikkerhedsstillelse Minimum for overbuddene Højestbydende. Salg til højestbydende, men samtlige bydende er bundet Bundet af sit bud

12 38.6. Højest i 6 uger. Helt eller delvist fyldestgjorte rettighedshavere kan kræve, at der meddeles hammerslag Salgsbemyndigelsesaftaler (hammerslagsaftaler) Fogedrettens subsidiære begæring om ny auktion På ny auktion Kapitel 39. Ejendommens overtagelse Overtager straks ejendommen Fra hvornår betales varme, el, vand m.v Krav på ydelser fra forsikringsselskab Køberen sørger selv for Kapitel 40. Købers forpligtelser (Auktionsvilkårenes pkt. 6 A) Opfyldelse af auktionsbuddet Refusionsopgørelse Fra hvornår hæfter auktionskøber Auktionsbuddet opfyldes således Pantegælden forrentes a) Realkreditpantebreve og forrentning af disse b) Private pantebreve justitsministeriets»almindelige betingelser A«tidligere pantebrevsformular A c) Ejerpantebreve og forrentning af disse Tinglysningslovens 42 b Tinglysningslovens 42 a Overstiger auktionsbuddet Kapitel 41. Størstebeløbet (Auktionsvilkårenes pkt. 6 B) Beløb, der skal betales ud over auktionsbuddet a) Rekvirentomkostninger b) Påkravs- og inkassogebyrer c) Inkassosalærer og sagsomkostninger d) Sagsomkostninger ved retlig inddrivelse e) Beregning af morarenter f) Rekvisitionssalær m.v g) Rekvirenthonorar h) Nøgletals-salær i) Dokumentationsomkostninger m.v j) Rekvirentsalærets størrelse k) Nedsættelse af rekvirentsalær

13 l) Nedsættelse af salæret på grund af mangler ved salgsopstillingen m.v m) Mødesalær m.v. til øvrige rettighedshavere n) Hvornår skal auktionskøber rejse krav om nedsættelse af møde- og rekvirentsalær Det samme gælder skatter a) Generelt om øvrige fortrinsberettigede krav b) Ejendomsskatter c) Skorstensfejningsafgift d) Dagrenovation e) Brandforsikringsbidrag f) Gade-, vej- og fortovsbidrag g) Vejbidragsloven, lov nr. 713 af 11/ h) Privatvejsloven i) Kloakafgift j) Vandforsyning og spildevand k) Byggeloven l) Brandsikringsloven m) Underskud i henhold til kl. 87, stk. 2 og n) Dødsboskiftelovens o) Lejelovgivningen p) Videregående rettigheder i forhold til lejelovgivningens regler q) Kommunens fortrinsret vedrørende udlæg i varme og varmt vand Kapitel 42. Afgifter m.v. til det offentlige i anledning af auktionen (Auktionsvilkårenes pkt. 6 C) Fogedrettens udgifter Auktionsafgift Merværdiafgift Kapitel 43. Købers sikkerhedsstillelse Hvornår skal sikkerheden stilles og hvordan beregnes denne Købers sikkerhedsstillelse Stilles den krævede sikkerhed ikke Frist Kapitel 44. Købers misligholdelse Købers misligholdelse

14 44.2. Enhver Sikkerhed... realiseres Opgørelse og salgsopstilling Kapitel 45. Auktionsskøde Auktionsskøde a) Overskud til ejeren b) Tilbudspligt, jf. LL 100 ff Tage skøde på ejendommen inden 1 år Køber betaler selv omkostninger Slettelse af tingbogen af rettigheder Skøde Kapitel 46. Auktionsvilkårenes fravigelighed Auktionsvilkårenes fravigelighed Fogedrettens indflydelse på auktionsvilkårene Fogedretten afgør tvist om auktionsvilkårene Tilstandsrapport med ansvarsfraskrivelse, jf. forbrugerbeskyttelsesloven Kapitel 47. Særlige vilkår Særlige vilkår (Evt. forslag til særlige vilkår fremgår af salsopstillingen) Kapitel 48. Salg af andelslejligheder på tvangsauktion Indledning Tinglysningsmåden Pantsætningsmåden Tvangssalg af andelslejligheder Kapitel 49. Pantets værdi og trangsbeneficiet Kapitel 50. Udlæg i aktier eller anparter i bolig, aktieselskaber eller boliganpartsselskaber Kapitel 51. Auktionsbegæringen Kapitel 52. Auktionsvilkårenes andel Tvangsauktionsvilkår Auktionens omfang

15 Kapitel 53. Den praktiske fremgangsmåde ved pantsætning af andelslejligheder Praktisk fremgangsmåde ved pantsætning Tinglysning uden frist Bilag 1 Første påkrav pantebrevsydelse Bilag Bilag 1 Første påkrav pantebrevsydelse Bilag 2 Inkassopåkrav og opsigelse Bilag 3 Begæring om pantebrevsudlæg Bilag 4 Auktionsbegæring Bilag 5 Salgsopstilling (købsnøgle) Bilag 6 Udlægs- og auktionsomkostninger Bilag 7 Beregning af sikkerhedsstillelsen Bilag 8 Anmodning om auktionsskøde Bilag 9 Auktionsskøde Bilag 10 Transportkøbekontrakt Bilag 11 Erklæring om adkomst Bilag 12 Samtykkeerklæring Bilag 13 Fogedrettens indkaldelse Bilag 14 Fogedrettens meddelelse om tvangsauktion Lejer/forpagter Bilag 15 Fogedrettens meddelelse om skriftlig vejledning rekvirent Bilag 16 Fogedrettens indkaldelse til vejledningsmøde skyldner Bilag 17 Fogedrettens meddelelse om vejledningsmøde rekvirent Bilag 18 Fogedrettens indkaldelse til tvangsauktion panthaver Bilag 19 Fogedrettens vejledning om tvangsauktion skyldner Bilag 20 Fogedrettens generelle vejledning om tvangsauktion, jf. rpl. 561, stk Bilag 21 Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen (fast ejendom) indeholdende som bilag Justitsministeriets almindelige betingelser for pantebreve Bilag 22 Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår fast ejendom Bilag 23 Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår Andel Bilag 24 Justitsministeriets pantebrevsformular A Bilag 25 Justitsministeriets pantebrevsformular B Bilag 26 Justitsministeriets pantebrevsformular Andel Bilag 27 Justitsministeriets pantebrevsformular skadesløsbrev Andel 398 Bilag A Bekendtgørelse af lov om rettens pleje Bilag B Bekendtgørelse af lov om ejerlejligheder