A/B Margueritten. Indhold. Februar 2013

Transkript

1 A/B Margueritten Indhold Forord... 2 Husets historie... 3 Hvad er en andelsboligforening?... 5 Husorden... 6 Bestyrelsens sammensætning og arbejde... 9 Generalforsamling Administration Køb og salg af andelslejligheder Tegning af forside Tegning af bagside Tegning af altaner Februar 2013 Andelsboligforeningen Margueritten Side 1

2 Forord Bestyrelsen ønsker med denne mappe at give et samlet overblik over, hvordan man bor i A/B Margueritten. Mappen er udarbejdet på grundlag af eksisterende regler, vedtægter og love. Bestyrelsen vil løbende sørge for ajourføring af mappen, når der kommer ændringer eller tilføjelser. Bestyrelsen har bestræbt sig på at fremlægge de seneste gældende og rigtige oplysninger, men den kan ikke holdes (juridisk) ansvarlig for eventuelle fejl. Fotografi af Ny Carlsbergvej umiddelbart inden bliver bygget. Andelsboligforeningen Margueritten Side 2

3 Husets historie Husets historie begyndte med ansøgning om byggetilladelse den 14. april Byggetilladelsen kom dog ikke uden problemer. Magistraten mente, at facaden var for udskejende, så tegningerne måtte laves om. Senere da kloak og vandklosetter blev godkendt, var det med en anmærkning om, at man fandt 33 stk. vandklosetter noget dekadent formentlig i betydningen for flot. Således stod ejendommen klar til de første lejere i foråret Siden har der været forskellige ejere af ejendommen helt frem til 1983, hvor lejerne fik mulighed for at overtage ejendommen på andelsbasis. Efter stiftelsen af andelsforeningen er der løbende lavet forbedringer og vedligeholdelse af ejendommen: 1989: - Nye vinduer - Maling af facaden - Isolering af vinduesbrøstninger - Isolering af etageadskillelserne fra kælder til stuen og fra 4. sal til loft - Renovering af taget - Brandsikring af ejendommen - Udskiftning af 3 etageadskillelser i nr. 18 på grund af svamp 1992: - Udskiftning af faldstammer og vandstammer 1994: - Udskiftning af taget til gårdside Andelsboligforeningen Margueritten Side 3

4 1996: 2010: 2012: - Fjernvarme indlagt - Altaner på 18 lejligheder - Hovedopgange renoveret. - Etablering af internet i hele ejendommen Der er således sket meget med ejendommen siden dens opførelse i 1906, men huset har trods omvæltningerne bevaret sin charme og sit særpræg. Andelsboligforeningen Margueritten Side 4

5 Hvad er en andelsboligforening? Andelsboligformen har været kendt i landet gennem de sidste 100 år. Der er alligevel ofte misforståelser om betydningen af foreningsstrukturen, og andelsboligen forveksles til tider med såvel ejer- som lejerboligformer. En andelsboligforening er en forening, der har til formål at erhverve, eje og drive en ejendom til beboelse for andelsboligforeningens medlemmer. Den enkelte andelshaver ejer således ikke deres bolig, men ejer til gengæld en ideel anpart af foreningen, og har i den forbindelse fået brugsretten til en bolig. Karakteristisk for andelsboligen er altså, at beboerne i en beboelsesejendom ejer andele i foreningen, som igen ejer ejendommen. Til hver andel er der knyttet brugsretten til en bolig i foreningens ejendom. Der er altså ikke tale om, at den enkelte andelshaver (lig med det enkelte medlem) har ejendomsret til nogen nærmere bestemt del af ejendommen. Andelshaverne ejer derimod i fællesskab alle foreningens aktiver, herunder ejendom, driftsmidler, værdipapirer etc., og har på tilsvarende vis en andel i foreningens eventuelle gæld. Vedtægten er retsgrundlaget for en andelshavers medlemskab af andelsboligforeningen. Vedtægten er en aftale, indgået mellem andelshaver og andelsboligforeningen, som fastlægger rammerne for medlemskabet og som regulerer forholdene i foreningen. Vedtægten kan, som enhver aftale, pålægge pligter og giver rettigheder til aftaleparterne. En rettighed kunne for eksempel være fremleje, mens en pligt kunne være at andelshaveren varetager den indre vedligeholdelse i den lejlighed, som andelshaveren bebor. Foreningen er en selvstændig person i juridisk forstand. Hvis foreningen bliver involveret i en tvist, er det således foreningen, og ikke den enkelte andelshaver, der er part i sagen. Foreningen vil ligeledes i almindelighed være selvstændigt skattesubjekt, så foreningens eventuelle skattemæssige fradrag kun kan udnyttes af foreningen og ikke af de enkelte andelshavere. Der kan ikke siges noget om størrelsen af den typiske andelsboligforening. Det er klart, at der i alt fald må være to andelshavere, før det giver mening at tale om en forening. Gennemsnitlig ligger størrelsen af den typiske andelsboligforening på mellem 20 og 30 andelshavere, mens de største foreninger har hundrede medlemmer. Andelsboligforeninger i byområder er som oftest større end foreninger på landet. Andelsboligforeningen ledes i det daglige af en bestyrelse, der vælges af generalforsamlingen blandt foreningens egne medlemmer. Der afholdes årligt generalforsamling, hvor alle medlemmer har adgang, og hvor blandt andet regnskaber og budgetter godkendes og andelsværdien fastlægges. Nogle foreninger har desuden tilknyttet en professionel administration eller en ansat stab af bistand for bestyrelsen i forbindelse med den daglige administration, mens bestyrelsen i andre foreninger selv udfører både administrative og forvaltningsmæssige opgaver. Endelig har næsten alle foreninger en professionel, statsautoriseret eller registreret revisor, som reviderer foreningens regnskab. Andelsboligforeningen Margueritten Side 5

6 Husorden Reglerne i denne husorden er fastsat både for at beskytte beboerne og den fælles ejendom, for at skabe ro og orden og for at holde ejendommen med gård og gadearealer i pæn stand. Affald: Køkkenaffald og lignende må ikke henkastes i gården, på køkken- eller hovedtrappe eller anbringes noget andet sted end i de dertil indrettede affaldscontainere. Papir til genbrug skal lægges i de dertil indrettede papircontainere. Storskrald og miljøaffald henstilles i de dertil indrettet rum i det nordøstlige hjørne af gården. Flasker skal smide i de af kommunen opsatte flaskecontainere f.eks. på Enghave Plads. Afløb og vandlåse: Indvendige afløb samt vandlåse fra kummer, køkkenvaske og lignende skal renholdes af beboeren for at undgå tilstopning. Der må ikke anvendes ætsende midler. Antenne og Internet: Tilslutning til antenne- og internet må kun foretages med originale kabler og stik. Der må ikke opsættes andre antenner uden særskilt, skriftlig tilladelse fra bestyrelsen, desuden må der ikke foretages indgreb i de fælles antenne- og internetanlæg. Barnevogne: Barnevogne må ikke stilles i opgangen. Barnevogne placeres i det kælderrum under nr. 18, som er indrettet hertil. Bestyrelsen: Enhver henvendelse til bestyrelsen kan ske skriftligt via marguerittens@gmail.com eller i foreningens postkasse i nummer 18. Se i øvrigt afsnittet om bestyrelsens arbejde. Brændsel: Petroleum og andre brandbare væsker skal altid opbevares efter brandvedtægter og må aldrig henstilles på ejendommens hoved eller køkkentrappe. Brænde må ikke henlægges i kælder eller loftsrum på grund af fare for svampeangreb. Cykler: Cykler må ikke stilles op ad facaden eller på trapperne. Der er cykelparkering i mellemgangene ved hver opgang. Dørtelefon og dørskiltning: Man må ikke lukke nogen ind i ejendommen, før man har sikret sig, at vedkommende har et ærinde i ejendommen. Kun navne og adresseskilt på døren er tilladt. Bestyrelsen sørger for, at der kommer skilt med for- og efternavn på dørtelefonen og postkasser. Anden skiltning er ikke tilladt. Fyrværkeri: Fyrværkeri må ikke antændes noget sted på ejendommens område. Andelsboligforeningen Margueritten Side 6

7 Graffiti / hærværk: Hærværk og graffiti og ødelæggelser af ejendom og anlæg, som du eller dine gæster er ansvarlig for, skal du erstatte. Gårdmand: Foreningen har en gårdmand, som tager sig af fejning af gård og gade. Gårdmanden er ikke ansat til at rydde op efter den enkelte andelshaver! Husdyr: Der må maks. holdes 2 katte pr. andelshaver. Hunde er ikke tilladt. Indbrud / tyveri: For at forebygge indbrud og tyveri er det beboernes pligt at sørge for, at ejendommens døre og porte lukkes og låses tillige med døre og vinduer i lejlighed og kælder. Såfremt beboerne skal være væk fra lejligheden i længere tid, bør man underrette naboer herom, så de kan tilse lejligheden. Undgå nedrullede gardiner og andre synlige tegn på, at lejligheden er forladt. Lys: Hvis der mangler lys på trapper eller i fællesrum, kan man henvende sig til bestyrelsen via marguerittens@gmail.com, hvorefter fejlen vil blive udbedret. Musik: Musik samt anden støjende underholdning må kun udøves, så den ikke er til gene for andre beboere. Specielt om aftenen og natten skal der vises særligt hensyn, så andre beboeres ønske om nattero bliver respekteret. Opvarmning: Beboerne skal sørge for en minimumstemperatur på 15 grader i lejligheden. Postkasser: Postloven fastslår, at postkasser skal være opsat i opgangen eller udenfor ejendommen. Der er pligt til at tømme postkassen og fjerne papiraffald. Støj: Vaskemaskiner og andre tekniske hjælpemidler skal installeres således, at de ikke ved støj eller på anden måde er til gene for ejendommen eller dens beboere. Brug af boremaskiner og andet støjende værktøj må ikke finde sted mellem 20:00 og 09:00. Trapper: Hold trapperne rene og henstil ikke affald eller lignende på trapperne. Bestyrelsen sørger for selve rengøringen af trapperne. Udluftning og tørring: Beboeren bør dagligt foretage effektiv udluftning, således at fugtdannelse på træværk, tapet og lignende undgås. Især ved tørring af vasketøj skal der sikres nødvendig udluftning. I vintertiden bør ventiler i vinduerne af hensyn til ventilationen i lejligheden aldrig være lukkede. Andelsboligforeningen Margueritten Side 7

8 Vandhaner og cisterner: For at undgå vandspild og ekstra udgifter for alle skal beboeren straks rekvirere en autoriseret gasog vandmester, hvis der konstateres defekt på haner eller cisterner. Vaskeri og tørrelofter: Vaskekælderen skal efter endt benyttelse efterlades ryddelig og ren. Trævlefiltre i vaskemaskiner og tørretumbler skal renses efter endt brug af maskinerne. Fejlmeldinger på maskiner sendes til marguerittens@gmail.com. Af hensyn til beboere, der anvender tørrelofterne henstilles der til, at tøj fjernes, så snart det er tørt, således tørresnorene så vidt muligt holdes ledige til øvrige beboeres vasketøj. Vinduer: Beboerne må ikke ændre ved konstruktionen af vinduerne, for eksempel ved at opsætte forsatsvinduer, da dette kan ændre ventilationen i vinduesrammerne. Bestyrelsen sørger for vinduespudsning på trapperne og i kælderlokalerne. Overtrædelse af husordenen: Overtræder en beboer husordenen bør den, der konstaterer overtrædelsen, påtale dette direkte og straks over for overtræderen. Stopper denne ikke straks, kan skriftlig henvendelse til bestyrelsen foretages. Den skriftlige henvendelse skal indeholde oplysninger om overtrædelsens art, konsekvenser og tidspunktet for overtrædelsen. Bestyrelsen foretager dernæst de fornødne foranstaltninger. Husorden vedtaget på ekstraordinær generalforsamling den 20. februar Andelsboligforeningen Margueritten Side 8

9 Bestyrelsens sammensætning og arbejde Bestyrelsens sammensætning Bestyrelsen består af formand og 4 medlemmer. Formanden vælges af generalforsamlingen for 2 år ad gangen. Bestyrelsesmedlemmer vælges af generalforsamlingen for to år ad gangen, således at halvdelen af bestyrelsen afgår ved hver ordinær generalforsamling. Desuden vælges, for et år ad gangen, to bestyrelsessuppleanter Bestyrelsens arbejde Bestyrelsen bestræber sig på at afholde bestyrelsesmøde 1 gang om måneden. Forud for hvert bestyrelsesmøde udfærdiger formanden en dagsorden. Under bestyrelsesmøderne bliver aktuelle problemer, løbende sager samt eventuel skriftlige henvendelser fra foreningens medlemmer drøftet. Ved hvert bestyrelsesmøde tages referat. Referatet bliver opslået i alle opgangene og sendt til alle medlemmer med adresse. I øvrigt fører bestyrelsen tilsyn med følgende opgaver: - den daglige drift i foreningen - planlægger reparationer/forbedringsarbejder på ejendommen - overdragelsessager - skriftlige anmodninger om udtrædelse af foreningen - møder op ved vurderinger af andelslejligheder i forbindelse med salg - kontakt til administrator - indkaldelse til fællesarbejde 1 gang årligt, eller hvis der opstår behov for det - lægger budget i samarbejde med administrator - foretager budgetopfølgning - indkalder og sørger for afholdelse af generalforsamling Andelsboligforeningen Margueritten Side 9

10 Generalforsamling Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed, hvor der kan træffes beslutninger af de fremmødte andelshavere. Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 4 måneder efter regnskabsårets udløb med følgende dagsorden: 1. Valg af dirigent 2. Bestyrelsens beretning 3. Godkendelse af årsrapport og revisionsberetning 4. Godkendelse af drifts- og likviditetsbudget og beslutning om eventuel ændring i boligafgift 5. Indkomne forslag 6. Valg til bestyrelsen 7. Eventuelt Dagsorden samt indkaldelse til den ordinære generalforsamling udsendes til den enkelte andelshaver 14 dage før generalforsamlingens afholdelse. Herudover kan der senest 8 dage før generalforsamlingens afholdelse afleveres forslag fra den enkelte andelshaver, som ønsker et specielt emne/punkt drøftet på generalforsamlingen. Generalforsamlingen træffer beslutning ved simpelt flertal dog skal altid mindst 1/5 af foreningens medlemmer være til stede. Forslag om: - Vedtægtsændringer - Nyt indskud - Regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften - Iværksættelse af forbedringsarbejder eller istandsættelsesarbejder hvis finansiering beregnet ud fra ydelsen på sædvanligt 30-årigt kontantlån ville kræve en forhøjelse af boligafgiften på mere end 40% - Henlæggelse til sådanne arbejder med et beløb, der årligt overstiger 40% af den hidtidige boligafgift, og - Optagelse af afdragsfrie lån, nedsparingslån, rentetilpasningslån uden rentemaksimum eller andre lån, hvor udviklingen i fremtidig ydelse er usikker og uden et maksimum på fremtidige ydelser, Kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer er repræsenteret og med flertal på mindst 2/3 af ja- og nej-stemmer. Er ikke mindst 2/3 af samtlige mulige stemmer repræsenteret på generalforsamlingen, men opnås et flertal på mindst 2/3 af ja- og nej-stemmer for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med et flertal på mindst 2/3 ja- og nej-stemmer, uanset hvor mange stemmer der er repræsenteret. Andelsboligforeningen Margueritten Side 10

11 Administration Administrator på ejendommen er: DEAS A/S Dirch Passers Alle Frederiksberg Telefon nr.: Vores sagsbehandler/kontaktperson hos DEAS A/S hedder Lene Krogh Foldager. Administrator varetager blandt andet følgende opgaver for foreningen: - Deltager ved den ordinære generalforsamling - Besvarer henvendelser fra foreningen - Opkræver den månedlige boligafgift - Restanceprocedure ved manglende indbetaling af boligafgift - Driftsregnskab og budget sendes til bestyrelsen 4 gange årligt og giver dermed overblik over foreningens økonomi - Sørger for, at foreningens forsikringer betales rettidigt, og at foreningen er forsikret i sædvanligt omfang - Afholder årligt budgetmøde med bestyrelsen forud for den ordinære generalforsamling - Betaler ejendommens driftsudgifter, herunder terminsydelser, skatter og afgifter, forsikringspræmier, renholdelse og vedligeholdelsesudgifter - Udfærdiger årsregnskab - Udfærdiger vurdering af andelslejligheder i forbindelse med salg. Denne afgift betales imidlertid af sælger af andelslejligheden - Udfærdiger købspapirer ved andelsoverdragelser. Omkostninger herved afholdes imidlertid af køber af andelslejligheden. Andelsboligforeningen Margueritten Side 11

12 Køb og salg af andelslejligheder Når man skal sælge Har man besluttet sig for at sælge sin andelslejlighed, skal man være opmærksom på de forhold, der er omtalt i det følgende. Der er mange ting, der skal tages hensyn til, inden andelslejligheden kan sælges, og man må beregne, at en overdragelse tager cirka 1-2 måneder at gennemføre. Hvem kan man sælge til Andelslejligheden er ikke andelshaverens, men tilhører andelsboligforeningen. Andelslejligheden kan ikke sælges frit, men skal altid sælges igennem bestyrelsen. Dette sker i overensstemmelse med foreningens vedtægter. Se paragraf 13 i vedtægterne herom. Normalt sælges til personer, som står på foreningens venteligste, men er den udtømt, kan den enkelte andelshaver selv indstille én til overtagelse af andelslejligheden, eventuelt annoncere efter en køber. Vurderingen Når en andelshaver har besluttet sig for at sælge, skal denne, i samarbejde med bestyrelsen sørge for at tilkalde en konsulent for at få lavet en vurdering. Andelshaveren kan frit vælge konsulent, bare denne er godkendt af Andelsboligforeningens fælles organisation, også kaldet ABF. Først og fremmest vurderes de arbejder, der er udført i lejligheden, som ligger ud over almindelig vedligeholdelse. Dertil kommer, at alle vitale installationer gennemgås. Hvor nyt arbejde er udført, vil man blive bedt om bilag for eget arbejde eller fra autoriseret håndværker og eventuelle ibrugtagningstilladelser fra myndighederne. Til sidst vil konsulenten lave en opstilling over alle forbedringer, med diverse nedskrivninger og tilføje en mangelliste, hvis der er ting, der skal ordnes før fraflytningen. Eventuelle mangler skal udbedres inden overdragelsesdagen. Bestyrelsen skal kontrollere, at manglerne er udbedret, ellers får sælger ikke sine penge. Er en af de implicerede parter (bestyrelsen, sælger eller køber) uenige i konsulentens vurdering, kan den, der anfægter vurderingen for egen regning få lavet en ny. Hvis dette ikke fører til en løsning, er der mulighed for en voldgiftskendelse, som ikke kan appelleres. Hvordan beregnes prisen Salgsprisen for en andelslejlighed består altid af to dele, nemlig den del af foreningens formue, der er knyttet til lejligheden, samt den del som vedrører vurderingen af andelsboligen. I vurderingen, der skal udarbejdes af en konsulent efter ABF s anvisninger, vurderes moderniseringernes værdi på tidspunktet for overtagelsen. Vurderingsmanden beregner ligeledes tilpasset løsøre samt almindelig løsøre. Det bemærkes, at køber ikke er forpligtet til at overtage almindelig løsøre. Beregning af købs-/salgspris 1. del Værdien på andelsbeviset X Den sidst offentliggjorte andelskrone (fra sidste generalforsamling) = Andelslejlighedens værdi. 2. del Andelslejlighedens værdi + Forbedringer ifølge vurderingsrapport + Overtagelse af tilpasset løsøre + Eventuel overtagelse af almindelig løsøre = Købspris/salgspris i alt Andelsboligforeningen Margueritten Side 12

13 Det skal her understreges, at salgsprisen er udtryk for en maksimal pris for lejligheden andelshaveren kan frit forlange mindre for at få lejligheden solgt. Udbetalingen til sælger sker i to dele 1. del Umiddelbart efter overdragelsesdagen udbetales til sælger: Salgspris i henhold til vurderingsrapport (minus) Eventuel skyldig boligafgift (minus) Værdien af mangler i henhold til vurderingsrapport såfremt disse ikke er udbedret inden overdragelsesdagen (minus) Depositum stort 2% af salgsprisen som tilbageholdes til dækning af eventuelle skjulte fejl og mangler (minus) Pris for oprydning på lofts og kælderrum, hvis dette ikke er foretaget af sælger (minus) udbetaling til kreditorer = Udbetaling til sælger på overdragelsesdagen 2. del Efter cirka 3 uger udbetales den resterende salgspris til sælger: Tilbageholdt depositum såfremt der ikke er gjort indsigelser om eventuelle skjulte mangler = Restbeløbet som udbetales til sælger ca. 3 uger efter overdragelsesdagen Hvordan foregår overdragelsen? Når administrator har modtaget vurderingen og andelsbeviset, vil denne lave en salgsaftale, som underskrives af foreningens bestyrelse, sælger og køber efter at køber har fået forevist andelslejligheden og godkendt den. Købers indbetaling til administrator skal foretages senest 10 dage før overdragelsen. Beløbet som køber, skal betale udgør købsprisen. Efter loven er det en forudsætning for, at sælger kan få sine penge, at andelsbeviset er overdraget til køber. Derfor skal andelsbeviset indsendes til administrator inden overdragelsesdagen. Den nye andelshaver har 14 dage efter overdragelsen til skriftligt at påtale fejl og mangler til bestyrelsen. Det fulde beløb kan derfor ikke udbetales til sælger på overdragelsesdagen. Det er i alles, og især sælgers, interesse, at andelslejligheden afleveres helt ryddet, rengjort, og med alle installationer til el, gas, vand og afløb i lovlig og funktionsdygtig stand. Vigtigt er det også, at tilhørende lofts-, kælder- eller cykelrum er ryddet disse rum er også en del af andelslejligheden! Det understreges, at den andelshaver, der sælger, selv skal stå for alt det praktiske vedrørende salget. Bestyrelsen fører tilsyn med, at det foregår efter vedtægterne. Andelsboligforeningen Margueritten Side 13

14 Tegning af forside Tegning af bagside Andelsboligforeningen Margueritten Side 14

15 Tegning af altaner Andelsboligforeningen Margueritten Side 15