information Indhold Finansielle aftaler i en andelsboligforening 2 opfølgning Forårspakken Skatte- og momsafgørelser 6

Transkript

1 information Indhold Finansielle aftaler i en andelsboligforening 2 opfølgning Forårspakken Skatte- og momsafgørelser 6 nye sideaktiviteter i almene boligorganisationer 10 Virksomhedspant 14 Vedtagelse af den nye selskabslov 16 Redaktion Torben Aasberg, ansvarshavende I John Linnemann, Senior Manager I Design & Produktion UBERKANT I Foto Colourbox I Redaktionen er afsluttet den 30. oktober 2009 Eftertryk tilladt med kildeangivelse.

2 Finansielle aftaler i en andelsboligforening Registreret revisor Jørn Andersen Mange andelsboligforeninger har i de senere år indgået en renteaftale til sikring af de fremtidige rentebetalinger på deres lån. En sådan aftale kan have mange varianter, f.eks. renteswap eller renteloft. Aftalerne hører alle ind under finansielle aftaler og skal som sådan behandles ens i årsregnskabet. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen udsendte primo september 2009 et notat om indarbejdelsen af disse finansielle aftaler i årsregnskabet for andelsboligforeninger. Vi vil efterfølgende gengive disse i hovedtræk med vore kommentarer hertil. Ser man på den aktuelle domspraksis medfører de finansielle aftaler desuden overvejelser omkring salgsprisen for andele i andelsboligforeninger. Disse overvejelser vil ligeledes blive kommenteret. Bemærkninger fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen Indledningsvis konstaterer Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, at andelsboligforeninger, der ikke driver erhvervsmæssig virksomhed (typisk foreninger hvor alle er medlemmer og dermed andelshavere), uanset størrelse, er omfattet af årsregnskabslovens klasse A, men ikke har pligt til at aflægge et årsregnskab. Vælger foreningen frivilligt at aflægge et årsregnskab, der ikke udelukkende skal anvendes til foreningens eget brug, skal årsregnskabet som minimum udarbejdes i henhold til kravene for regnskabsklasse A. Hvis en andelsboligforening er erhvervsdrivende (f.eks. af udlejning), er den omfattet af årsregnskabsloven og har pligt til at aflægge årsregnskabet. Indplacering i årsregnskabslovens regnskabsklasser sker efter de almindelige regler. Inddelingen i regnskabsklasser sker ud fra foreningens omsætning, antal medarbejdere og balancesum. De fleste andelsboligforeninger er som udgangspunkt således indplaceret i regnskabsklasse A. Det er ikke et krav, at andelsboligforeninger, omfattet af regnskabsklasse A, indregner finansielle aftaler i balancen. Indregning er kun krævet, hvis det er nødvendigt for, at årsregnskabet giver et retvisende billede til brug for regnskabsbrugerne i forbindelse med deres økonomiske beslutninger. Hvis der er tale om finansielle aftaler som ikke er uvæsentlige må det antages, at det har betydning for regnskabsbrugerne, at de er indregnet i balancen. Finansielle aftaler skal indregnes til dagsværdi. Indregnes ejendommen til dagsværdi skal prioritetsgæld og finansielle aftaler ligeledes indregnes til dagsværdi i balancen. Styrelsen tager ikke stilling til, hvorledes andelskroneværdien skal opgøres, da dette er udenfor styrelsens ressort. Kommentarer til ovenstående bemærkninger Det overordnede princip er, at årsregnskabet skal udvise et retvisende billede. Indregnes dagsværdien af de finansielle aftaler i balancen skal reguleringerne af dagsværdien føres over finansielle poster i resultatopgørelsen. Foreningen kan i forbindelse med udarbejdelsen af budgettet ikke vurdere størrelsen af denne post pålideligt. Det medfører, at sammenligningen mellem budgettet og resultatopgørelsen i årsrapporten typisk vil udvise en afvigelse. Den finansielle aftale bør efter vor mening tilbageføres i forbindelse med udregningen af andelskroneværdien med udgangspunkt i ejendommens anskaffelsespris, da finansielle aftaler sidestilles med kursreguleringer på prioritetsgælden. Er aftalen positiv for foreningen og dermed opført som et aktiv i årsrapporten, bør det overvejes om et tilsvarende beløb skal hensættes i andelskroneberegningerne. 2

3 Det skal bemærkes, at hverken lovgivningen eller domspraksis har taget stilling til, hvorledes finansielle aftaler skal medregnes i andelenes værdi. Overvejelser omkring salgsprisen Domspraksis (U V) nævner, at prioritetsgælden skal kursreguleres pr. salgstidspunktet. Denne praksis har betydning for alle foreninger, der ikke udregner andelskroneværdien med udgangspunkt i ejendommens anskaffelsespris. Såfremt regulering af finansielle aftaler sidestilles med kursregulering af prioritetsgæld bør dagsværdien på salgstidspunktet benyttes og ikke værdien i seneste årregnskab. Det medfører, at den valgte andelskroneværdi skal reguleres i forbindelse med salg. Det kan diskuteres, hvorvidt domspraksis kan medføre en højere andelskroneværdi end den på generalforsamlingen valgte. Såfremt foreningen har valgt den maksimale værdi, kan en positiv ændring af den finansielle aftales dagsværdi give en højere andelskroneværdi. Har foreningen i henhold til vedtægterne valgt en lavere andelskroneværdi end den maksimale i henhold til lovgivningen, må det antages, at en positiv ændring af den finansielle aftale ikke har indflydelse på salgsprisen. Det må bero på en vurdering i hvert enkelt tilfælde, hvorledes finansielle aftaler skal indregnes og måles i årregnskabet. Eventuelle spørgsmål besvares meget gerne. Såfremt der er spørgsmål til ovenstående eller til øvrige regnskabsmæssige aspekter omkring andelsboligforeninger, hører vi gerne herom på tlf. nr eller på ja@ri.dk. 3

4 Opfølgning Forårspakken 2.0 Senior manager John Linnemann I vort seneste nummer (maj 2009) af RI-Information, som kan ses på vor hjemmeside orienterede vi om skattereformen, ligesom vi i et udsendt særnummer har uddybet lovgivningen. Nedenfor er oplistet nogle yderligere kommentarer/bemærkninger til det allerede udsendte. Konsolideringsfradrag/skatteplanlægning i faglige organisationer Et forhold som ikke var nævnt i ovennævnte er, at de faglige organisationer, som beskattes efter reglerne i Fondsbeskatningsloven, i 2010 ikke får glæde af deres personfradrag (konsolideringsfradrag), da konsolideringsprocenten jf. Skatteministeriet udgør 0 % i Som følge af ovennævnte vil mange foreninger for 2010 skulle betale fondsskat. Kun foreninger, hvis renteindtægter og kursgevinster ikke overstiger kr vil kunne undgå fondsskatten. Vi vil opfordre de berørte foreninger til at tage kontakt til deres daglige revisor eller vor skatteafdeling på telefon , for yderligere oplysninger, herunder de nøjagtige konsekvenser for foreningen, samt hvilke muligheder der måt-te være for at ændre herpå. Hvis foreningerne skal betale fondsskat for 2010 bør det overvejes allerede i 2010 at indbetale skatten, som frivillig acontoskat i november 2010, og derved undgå et ikke fradragsberettiget rentetillæg. Foreningen kan via sin skattemappe få oplyst betalingsidentitet for indbetalingen heraf. Vi bistår gerne foreningen med beregningen af acontoskatten. Pensionsbeskatning Vi kan endvidere oplyse, at regeringen stadig vurderer indførslen af en ekstraskat på store pensionsudbetalinger. Lovforslaget er endnu ikke fremlagt, men det forventes at foreligge i februar Umiddelbart synes ekstraskatten først at skulle indtræde for pensioner, som sammen med folkepensionen overstiger grænsen (kr ) for topskat. Restskat 2009 personer I forbindelse med vedtagelsen af Forårspakken blev reglerne for indbetaling af restskat for indkomståret 2009 ændret, således at der nu ikke efter den 31. december 2009 kan indbetales beløb uden samtidig renteberegning. Indbetalinger i perioden 1. januar 30. juni 2010 vil uanset størrelse medføre en rentebetaling, som beregnes ud fra den faktiske indbetalingsdato. Indbetales restskatten f.eks. 1. marts 2010, vil der blive bereg-net rente for perioden 1. januar 28. februar (60 rentedage). Rentesatsen er p.t. ikke kendt, men vil formentlig udgøre mellem 5-6 % p.a., hvilket svarer til en rente før skattefradrag på mellem 7,5-9,1 %. Personer i virksomhedsskatteordningen skal vurdere om en indbetaling den 1. januar 2010 ikke vil være at foretrække frem for en indbetaling senest den 31. december 2009, da betalingen af skat anses for en privat hævning, som i så fald kan udløse betaling af yderligere bund- og mellemskat, der fra 2010 nedsættes med 7,5 %-point. Vi vil anbefale, at den enkelte tager kontakt til sin daglige revisor eller vor skatteafdeling på telefon for vurdering heraf. Multimediebeskatning og bruttotrækordninger Med de nye regler i 2010 om beskatning af multimedier (telefon, internet og pc) vil det for mange kunne betale sig, at videreføre eller etablere en bruttotrækordning, som omfatter alle multimedierne, da beskatningen maksimalt kan udgøre kr pr. person. Det vil for mange husstande betale sig, at samle bruttotrækordningerne vedrørende telefon, internet og pc hos den éne person i husstanden, da der ellers kan blive tale om beskatningen af kr hos dem begge. 4

5 Vi kan oplyse, at vi i vor pjece om personalegoder, som udkommer januar 2010, har oplistet beskatningen af de forskellige personalegoder samt mulighederne for at lade disse indgå i en bruttotrækordning. Det skal i den forbindelse nævnes, at vedtagelsen af Forårspakken ikke direkte har skærpet anvendelsen af bruttotrækordningen, men nærmere udvidet området til også at omfatte hjemme-pc med tilbehør. Vi vil anbefale alle arbejdsgivere, som giver deres ansatte mulighed for at tage mobiltelefoner og pc er med hjem, at få undersøgt om hovedreglen om beskatning på kr kan fraviges. Umiddelbart synes dette besværliggjort af et kontrolarbejde, som arbejdsgiveren skal udøve for at undlade beskatningen. Hovedaktionærer/-anpartshavere løn contra udbytte i 2010 Mange hovedaktionærer/-anpartshavere har gennem årene valgt en lav løn (til grænsen af topskatten) og et højt udbytte, for derved at optimere den samlede skattebetaling for selskabet og hovedaktionæren/-anpartshaveren under et. Som følge af, at mellemskatten på 6 % bortfalder og bundskatten nedsættes med 1,5 %-point, samt det forhold at aktieudbyttebeskatningen kun falder med maksimalt 3 %-point, bør det overvejes, om lønnen bør sættes op i 2010 mod et lavere udbytte. I 2010 vil den gennemsnitlige marginalbeskatning udgøre ca. 56,4 % (incl. topskat og AM-bidrag), mens den samlede selskabsskat og udbytteskat vil udgøre 56,5 %. Foranstående er beregnet ud fra en kommune- og kirkeskat på 24,74 %. Hvis skatten er mindre vil fordelen ved lønudbetaling frem for udbytteudbetaling ud over kr (beskattes med 28 %) blive større. Yderligere indberetningspligter til arbejdsgiverne (udkast hertil fra skatteministeren) I forbindelse med indgåelsen af aftalen om skattereform blev det aftalt, at arbejdsgiverne skal pålægges flere indberetningspligter over for SKAT, hvilket ellers er klart mod regeringens intentioner om at lempe arbejdsgivernes administrative byrder. Reglerne herfor var ikke direkte med i den første lovpakke, da det blev overladt til skatteministeren i bekendtgørelsesform at opliste indberetningspligterne. Skatteministeren har netop udsendt et udkast til, hvad reglerne fra 1. januar 2010 skal udvides med. Fremover er udgangspunktet, at alle skattepligtige personalegoder skal indberettes. De eneste personalegoder, som ifølge bekendtgørelsen er undtaget fra indberetning, er bonuspoint optjent i forbindelse med flyrejser og hotelovernatninger m.v. og adgang til firmabørnehave. Indberetningen skal ske med værdien af det pågældende gode og i de tilfælde, hvor der ikke er standardsatser, er det jf. udkastet arbejdsgiver, der skal foretage værdiansættelsen. Indberetningspligten omfatter også goder, som er omfattet af bagatelgrænsen, når den samlede årlige værdi af tildelte goder overstiger grundbeløbet (2010 = kr ). Hvis grænsen overskrides, er det den samlede værdi af goderne, der er skattepligtig og som skal indberettes. Nogle af de typiske personalegoder, som er omfattet af bagatelgrænsen, er: Influenzavaccination Fri avis Ferie afholdt i forbindelse med forretningsrejser. Det er arbejdsgiveren, der fremover skal være opmærksom på, om grænsen overskrides. Man kan kun håbe på, at skatteministeren besinder sig, da de administrative byrder ved ovennævnte kan være svære at overskue. 5

6 Skatte- og momsafgørelser Senior manager John Linnemann Som vi nævnte i vort sidste nummer af RI-Information (maj 2009) har omfanget af offentliggjorte afgørelser, fortolkninger mv. vedrørende skat, moms og afgifter ikke været for nedadgående, hvilket også kan ses ved, at der siden sidste nummer af RI-Information er offentliggjort yderligere 325 nyheder på SKAT s hjemmeside. Vi har udvalgt et lille udpluk heraf, og skal i øvrigt henvise til vore pjecer om bl.a. beskatning af perso-nalegoder, som en gang årligt ajourføres med gældende praksis. Julegaver til ansatte Landsskatteretten underkendte Skatterådet vedrørende muligheden for, at arbejdsgiveren kunne lade de ansatte selv vælge deres julegave. Der var tale om et koncept, hvor arbejdsgiveren forlods havde udvalgt omkring 25 gaver, som det var muligt at vælge imellem. Det skete via internettet hos en af arbejdsgiveren valgt leverandør. Skatterådet mente, der var tale om et gavekort, som skulle beskattes som løn, mens Landsskatteretten kom til det resultat, at der var tale om en tinggave, som var omfattet af skattefriheden, når gavens værdi var under kr Skatterådet har senere vurderet et andet spørgsmål, hvor den enkelte modtog et elektronisk gavekort med påtrykt værdi (f.eks. kr. 700), som kunne bruges i forskellige forretninger og restaurationer. Her var svaret ikke overraskende at der var tale om et gavekort, som skulle beskattes som løn. Markedet synes at tilbyde mange forskellige typer at gaver/gavekort mv., og det må være op til den enkelte leverandør at få afklaret, om netop hans produkttyper er skattepligtige eller ej, da arbejdsgiverne kan have svært ved at vurdere dette. Ikke alle kan anvende kontantlønnedgangsordninger Der var tale om en forening, som udbyder undervisning efter Folkeoplysningsloven. Foreningen ønskede at lave en aftale med de ansatte undervisere om, at de kan deltage i efter- og videreuddannelse mod egenbetaling ved bruttotrækordning i løn før skat. Der var tale om kurser af arbejdsmæssig relevans bedømt ud fra den enkeltes fagområde. Foreningen har - med få undtagelser - kun timeansatte. Ansættelsens varighed og omfang varierer meget fra lærer til lærer. Men de har med få undtagelser ingen lærere med ansættelse i 12 måneder ad gangen. De ansatte undervisere er timelønnede, og de oppebærer en løn på kr. 250,45 + ferie-penge, hvilket svarer til, hvad der bestemmes i bekendtgørelsen om løn- og andre ansættelsesvilkår for ledere og lærere ved undervisning mv. (BEK 353 af 15. maj 2003) efter lov om støtte til folkeoplysende voksenun-dervisning (folkeoplysningsloven). Skatterådet kunne ikke godkende ovennævnte, da der ikke i bekendtgørelsen er åbnet mulighed for, at lærerne kan indgå i forhandling om deres løn, hvorfor lærerne 6

7 ikke har mulighed for at aftale en ændret vederlagssammensætning, således at lærerne kan få betalt sin efteruddannelse som kontantlønnedgang (bruttotræk) i løn over 12 måneder. Kapitalafkastsatsen 2009 Mindsterente 2. Halvår 2009 Kapitalafkastsatsen er fastsat til 4 % for året, mens mindsterenten for 2. halvår 2009 udgør 2 %. Lønsumsafgift fordeling af lønninger SKAT har udsendt et styresignal, hvori de gør opmærksom på, at der i modsætning til momsloven ikke kan oprundes til nærmeste hele tal, hvis afgiftsgrundlaget skal opgøres ud fra omsætningsfordelingen. Hovedreglen i lønsumsafgiftsloven er stadig, at afgiftsgrundlaget skal opgøres ud fra de faktiske forhold, som der kan skønnes over ud fra dokumenteret materiale eller lignende. Opgørelsen af afgiftsgrundlaget efter omsætningsfordelingen er således kun relevant, hvis andet ikke synes at bidrage med en bedre opgørelsesmetode. Opbevaringspligt ud over 5 år salg af fast ejendom Normalt opererer man med en 5 års opbevaringspligt, men når vi taler om fast ejendom, har domspraksis vist, at det er nødvendigt at opbevare bilagsmateriale mv. i langt flere år. Oplysninger om afholdte forbedringsudgifter og ikke-fratrukne vedligeholdelsesudgifter er tit gået i glemmebogen. Byretten har så sent som den 6. oktober 2009 givet SKAT medhold i, at opbevaringspligten ikke kun er 5 år, men i princippet 100 år eller mere. Vi vil derfor opfordre til, at der for hver ejendom oprettes et "ringbind" pr. ejendom indeholdende: Skøde Ejendomsvurdering og (for ejendomme anskaffet før 19. maj 1993) Årlige kontospecifikationen (fra anskaffelsesåret og frem) vedrørende konto for vedligeholdelse og forbedringsudgifter Kopier eller originaler af årets udgifter vedrørende ovennævnte konti Årets årsrapport og bilag til selvangivelsen som bekræfter hvorledes årets vedligeholdelses- og forbedringsudgifter har været behandlet skatteretsligt. Ny momsangivelse fra 1. januar 2010 De nye momsregler indebærer ændringer i momsangivelsen, da den nye hovedregel ved salg af ydelser til andre EU-lande er, at det er kunden/køber, der skal afregne reverse charge-moms. Hvilket sker ved at sælger ikke op- 7

8 kræver moms, men at køber selv beregner momsen og angiver den over for SKAT. Hvis køber har fuld fradragsret for købs momsen vil den beregnede reverse charge-moms og købsmomsen være lige store, og således ikke medfører en betaling til SKAT, men blot en angivelse heraf. Der kommer to A-rubrikker og to B-rubrikker: I rubrik A-varer anføres: Værdien uden moms af varekøb i andre EU-lande Værdien uden moms af udenlandske virksomheders fjernsalg til Danmark Værdien uden moms af udenlandske virksomheders installation og montering af varer i Danmark. I rubrik A-ydelser anføres værdien uden moms af køb af ydelser i andre EU-lande, for hvilke virksomheden er forpligtiget til at afregne reverse charge-moms. I rubrik B-varer anføres: Værdien uden moms af varesalg til andre EU-lande Værdien uden moms af fjernsalg af varer til andre EUlande Værdien uden moms af installation og montering af varer i andre EU-lande. I rubrik B-ydelser anføres værdien uden moms af ydelser, der leveres til andre EU-lande, hvor modtageren er forpligtiget til at afregne reverse charge-moms. Hvilke momskonti skal virksomheden have for at kunne udfylde momsangivelsen? De nye regler stiller krav om nye konti til registrering af moms og købs-/salgspriser. Alle virksomheder, som er momsregistreret, skal føre regnskab over leverancer af varer og ydelser til og fra virksomheden. Regnskabet skal, foruden konti til købsmoms og salgsmoms, indeholde følgende konti: Moms af varekøb fra udlandet. - Kontoen skal vise momsbeløbet af køb af varer fra andre EU-lande og momsbeløbet for varer, der indføres til Danmark fra lande uden for EU. 8

9 Moms af ydelser købt fra udlandet, der er omfattet af reverse charge. - Kontoen skal vise momsbeløbet af ydelser købt fra udlandet, hvor den danske virksomhed er forpligtet til at afregne momsen. Varekøb fra andre EU-lande. - Kontoen skal vise købsprisen for varekøb fra andre EU-lande. Ydelser købt fra andre EU-lande, der er omfattet af reverse charge. - Kontoen skal vise købsprisen for ydelser købt fra andre EU-lande, hvor den danske virksomhed er forpligtet til at afregne momsen. EU-salg af varer. - Kontoen skal vise salgsprisen for varer, som er leveret til EU-lande, og for hvilke der ikke skal betales moms. Ydelsessalg til andre EU-lande, der er omfattet af reverse charge. - Kontoen skal vise salgsprisen af ydelser, der er solgt til andre EU-lande, og hvor det er modtageren, der skal afregne momsen. Eksport. - Kontoen skal vise salgsprisen af leverancer til lande uden for EU. Fik I klaget over ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 Ejendomsvurderingerne 1. oktober 2008 synes i København og Frederiksberg Kommune at være helt ude af trit med virkeligheden. Skatteafdelingen har til d.d. været inddraget i 9 sager, hvoraf 7 sager er foreløbig afgjort af SKAT med en samlet nedsættelse på t.kr , hvilket betyder, at disse kunder alene i 2010 og 2011 årligt vil spare t.kr i dækningsafgift. Vore erfaringer fra disse 7 sager viser, at de oprindelige ejendomsvurderinger fra SKAT gennemsnitlig kunne nedsættes med 25 %. I nogle tilfælde har klagerne ført til, at de nye vurderinger pr. 1. oktober 2008 bliver nedsat til værdier under vurderingen 1. oktober Det viser, at ejendomsvurderingerne pr. 1. oktober 2006 var for høje. Det koster, hvis vurderingerne er for høje, såfremt ejendommen er beliggende i en kommune, som opkræver dækningsafgift, som maksimalt må udgøre 10 promille eller 1 % af forskelsværdien mellem ejendomsvurderingen og ejendommens grundværdi. Dækningsafgiften er ikke omfattet af Skattestoppet. Vi vil anbefale, at alle, som betaler dækningsafgift, gennemgår deres ejendomsvurderinger, herunder BBR-meddelelsen, for kontrol af, om de oplysninger, der ligger til grund for vurderingen er korrekte. Hvis dette ikke er tilfældet, kan der være mulighed for at få genoptaget vurderingen 1. oktober 2008, selvom klagefristen (1. juli 2009) er overskredet. Spørgsmål til nærværende artikel kan rettes til vor skatteafdeling på telefon eller ved at tage kontakt til jeres daglige revisor. Millioner af kroner udbetalt til de almene boligorganisationer Som nævnt i vore tidligere numre af RI-Information vandt de almene boligorganisationer i maj 2008 sagen om betaling af lønsumsafgift og moms ved Højesteret. SKAT udsendte 6. maj 2009 et genoptagelsescirkulære, som betød at alle almene boligorganisationer senest den 6. december 2009 skulle rette krav mod SKAT om tilbagebetaling af for meget afregnet lønsumsafgift og moms. Efter vi havde taget kontakt til SKAT udsendte de den 14. maj 2009 et nyt genoptagelsescirkulære, som bekræfter, at genoptagelse kan ske fra 2. kvartal 1996 (1. april 1996). Vi har assisteret en del almene boligorganisationer med at søge pengene retur fra SKAT, og det har indtil nu medført samlede tilbagebetalingskrav på 113,6 mio. kr. hvoraf alene 40,6 mio. kr. udgør renter. Vi er ikke bekendt med størrelsen af de samlede udbetalinger, men følger op herpå i næste nummer af RI-Information. En del almene boligorganisationer har spurgt ind til, hvorledes renterne skal behandles regnskabsmæssigt. Det skal i den forbindelse bemærkes, at SKAT i modsætning til lønsumsafgiften ikke stiller krav til renternes anvendelse. Bestyrelsen kan således under hensyntagen til boliglovgivningen træffe beslutning herom. Såfremt der ikke allerede er søgt om tilbagebetaling, står vi til rådighed hermed. 9

10 Nye sideaktiviteter i almene boligorganisationer Statsautoriseret revisor Ove Sahlertz En almen boligorganisations kerneaktivitet er at opføre, udleje, administrere, vedligeholde og modernisere almene boliger med tilhørende fællesfaciliteter. Aktiviteter som ikke kan henledes direkte under denne aktivitet, men som har en naturlig tilknytning til kerneaktiviteten, kaldes sideaktiviteter. I forbindelse med styringsreformen m.v. vedtaget af folketinget den 29. maj 2009, træder der en række ændringer om sideaktiviteter i kraft fra 1. januar De relevante bekendtgørelser om ændringerne forventes først udsendt omkring december Eventuelle vejledninger forventes udsendt i løbet af foråret Tidligere godkendte sideaktiviteter kan fortsætte uændret. Etablering af (sideaktivitets)selskab En række sideaktiviteter, som udøves i konkurrence med andre, skal foregå i et skattepligtigt selskab. Der kan være tale om udlejning til erhverv, administration af ikke-støttet byggeri i boligområdet m.v., jf. nærmere nedenfor. Selskabskonstruktionen sikrer, at der ikke sker konkurrenceforvridning. Kommunalbestyrelsen skal godkende indskud i et skattepligtigt selskab, der udøver sideaktiviteter. Selskabet skal være organiseret som et aktie- eller et anpartsselskab. Indskud skal foretages efter markedsøkonomiske investeringsprincipper med henblik på at opnå en normal forrentning. Boligorganisationen hæfter alene med sit indskud for tab i selskabet. Etablering af erhvervsarealer Almene boligorganisationer får mulighed for at nyopføre/etablere ustøttede erhvervsarealer i boligområdet. Adgangen til at udføre aktiviteten vil blive afgrænset til det boligområde, hvor den pågældende boligorganisation eller administrerede boligorganisation har en eller flere afdelinger. Aktiviteten skal ske i et skattepligtigt selskab. Ferieboliger Den eksisterende adgang til at eje samt administrere opførelse og drift af ferieboliger for ansatte og beboere ophæves, således at der ikke fremover kan tages sådanne initiativer. It-netværk Boligorganisationen får samme muligheder for at eje og drive it-netværk, som den allerede har i dag med hensyn til radio-tv-signalforsyning. Administration af opførelse og drift af andet byggeri Almene boligorganisationer får en generel adgang til at administrere opførelse og drift af andet byggeri i boligområdet. Boligorganisationen kan ikke eje det pågældende byggeri. Adgangen til at udføre aktiviteten vil blive afgrænset til det pågældende boligområde, som gælder ovenfor om erhvervsarealer. Administrationen skal ske i et skattepligtigt selskab, hvilket gør det mere enkelt at etablere og drive blandet byggeri og dermed at sikre mere blandede (balancerede) boligområder. Ejendomsserviceydelser De almene boligorganisationer får mulighed for at tilbyde ejendomsserviceydelser til andre bygningsejere i boligområdet (vedligeholdelse og pasning af gårdanlæg og grønne arealer). Ydelserne kan tilsvarende udføres af private. Adgangen til at udføre aktiviteten vil blive afgrænset til det pågældende boligområde, jfr. ovenfor om erhvervsarealer og administration af opførelse og drift af andet byggeri. Aktiviteten skal ske i et skattepligtigt selskab. Salg af publikationer m.v. Den gældende bestemmelse om salg af bøger og edbprogrammer om boligbyggeri gøres mere rummelig, f.eks. således at boligorganisationen kan udvikle og sælge viden om støttet byggeri, herunder udgive bøger, sælge administrative systemer og edb-baserede produkter og 10

11 lign. til boligadministration, herunder til administration af støttet byggeri. Der er tale om aktiviteter, som ligger tæt op ad boligorganisationernes kerneområder. Kommunale godkendelser Reglerne om forhåndsindberetning af nye sideaktiviteter afskaffes som hovedregel. Kommunalbestyrelsen vil fortsat skulle føre tilsyn med, at boligorganisationen opfylder gældende regler, ligesom der vil være en række godkendelsesbeføjelser i relation til etablering af skattepligtige selskaber, der udøver sideaktiviteter. Dannelsen af et skattepligtigt selskab skal således godkendes. Boligorganisationens indskud skal godkendes, ligesom alle aktiviteter, boligorganisationen ønsker at udføre i selskabet, skal godkendes. Endelig skal sociale aktiviteter, hvori deltager andre end afdelingens beboere, fortsat forhåndsindberettes. Afslutning De nye sideaktivitets regler vil give anledning til en række spørgsmål, afgrænsninger og fortolkninger, som først vil finde sin afklaring i bekendtgørelser, vejledninger og praksis. Vi har f.eks. ikke fundet svar på om nedenstående fremgangsmåder, som kan have interesse for flere boligorganisationer, vil kunne godkendes: Kan en boligorganisation via et skattepligtigt selskab udføre byggeadministration for andre støttede boligorganisationer, og dermed undgå momsmæssig afsmitning på byggeadministration udført for egne afdelinger. Kan en boligorganisation via et skattepligtigt selskab udføre ejendomsadministration for andre støttede boligorganisationer, som således fra 1. januar 2011 vil være 100 % momspligtigt. 11

12 12

13 Virksomhedspant Cand.jur. Grethe Søtorp Siden 1. januar 2006 har der været mulighed for virksomhedspant eller fordringspant i Danmark. Virksomhedspant dækker over pantsætning af bestemte aktiver (f.eks. varelager eller driftsinventar) i en virksomhed. Pantet er ikke til hinder for, at varelageret udskiftes som følge af den almindelige drift, til gengæld omfatter pantet også nye aktiver, som tilføres virksomheden indenfor de relevante aktivgrupper. Fordringspant er pantsætning af virksomhedens udestående fordringer, herunder også de fremtidige tilgodehavender og vær opmærksom på, at der ikke kan stiftes både virksomhedspant og fordringspant for samme virksomhed. Rent praktisk sker pantsætningen ved udstedelse af et skadesløsbrev og begge panttyper skal tinglyses som sikringsakt. Tinglysningen koster 1,5 % af pantets værdi samt kr i registreringsafgift. Tinglysningen sker i Personbogen. Samtidig med muligheden for virksomhedspant/fordringspant indførtes mulighed for tinglysning af en negativerklæring. Ved tinglysningen af en negativerklæring forpligtes den ene part (virksomheden) til ikke at pantsætte sine aktiver uden samtykke fra den anden part (banken). Sådanne negativerklæringer kendes også fra fast ejendom. Fra lovgivers side var der store forventninger til både virksomhedspant og fordringspant og en undersøgelse blandt Dansk Erhvervs medlemsvirksomheder viste, at 11 % havde givet virksomhedspant i perioden primært til pengeinstitutter til fornyelse af banklån og kassekreditter. (Kilde: I virksomheder, der anvender virksomheds- eller fordringspant, skal ledelsen i ledelsesberetningen anføre pantets omfang, den regnskabsmæssige værdi af de anvendte (pantsatte) aktiver samt den aktuelle størrelse af den gæld, som pantsætningen sikrer. Selv om værdien af de pantsatte aktiver overstiger gælden, skal værdien oplyses. Panthaver kan ved realisation af pantet selv vælge, hvilke aktiver der skal realiseres og i hvilken rækkefølge. Denne viden har ledelsen ikke ved aflæggelsen af regnskabet, og kan dermed ikke vide hvilke aktiver, der ikke er omfattet af realisationen af pantet. Revisor kan ved et opslag i Personbogen tjekke, om oplysningerne er korrekte. Ved virksomhedspant skal revisor desuden gennemlæse den eller de aftaler, som er indgået mellem virksomheden og panthaver for at afdække, om aftalen mellem parterne indeholder nærmere afgræsninger, herunder om nogle aktiver er undtaget fra pantet. 13