BRØNDERSLEV KOMMUNE. Ådalen Nord Lokalplan 01-B Kommuneplantillæg nr. 26 Tillæg til spildvandsplanen FORSLAG

Transkript

1 BRØNDERSLEV KOMMUNE Ådalen Nord Lokalplan 01-B Kommuneplantillæg nr. 26 Tillæg til spildvandsplanen FORSLAG Forslaget er i offentlig høring fra 22. februar 2016 til 18. april 2016

2 Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan? 1 Redegørelse 3 Lokalplanens baggrund og formål 4 Lokalplanens område 6 Områdets historie 7 Områdets omgivelser og beliggenhed 8 Lokalplanens indhold 9 Områdets anvendelse 10 Udstykning 11 Vej-, sti- og parkeringsforhold 12 Teknisk forsyning 14 Bebyggelsens omfang og placering 15 Bebyggelsens ydre fremtræden 16 Ubebyggede arealer 17 Servitutter 19 Anden lovgivning 20 Støj fra veje 21 Støj fra skydebane 22 Miljøklasser 23 Varmeforsyningsloven 24 VVM (Vurdering af Virkning på Miljøet) 25 Naturbeskyttelse 26 Landbrugsloven 27 Museumsloven 28 Jordforureningsloven 29 Anden planlægning 30 Vandplaner og Spildevandsplan 31 Kommuneplan Masterplan og designmanual 35 Kommuneplantillæg nr Lokalplaner 37 Zoneforhold og bonusvirkning 38 Miljøscreening 39 Planbestemmelser 41

3 1 Lokalplanens formål 42 2 Lokalplanens område 43 3 Områdets anvendelse 44 4 Udstykninger 45 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 46 6 Tekniske anlæg og forsyning 48 7 Bebyggelsens omfang og placering 50 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 52 9 Ubebyggede arealer Grundejerforening Miljøforhold Betingelser for ibrugtagning Aflysning af lokalplan Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger 61 Vedtagelsespåtegning 62 Kort og bilag 63 Kortbilag 1 - Matrikelkort 64 Kortbilag 2 - Administrationsplan 65 Kortbilag 3 - Delområder 66 Bilag 4 - Illustrationsplan 67 Bilag 5 - Miljøklasser 68 Kortbilag 6 - Princip for interne opholdsarealer 69 Kommuneplantillæg nr Retningslinie Jordbrugsområder 72 Rammeområde 01-B Vedtagelsespåtegning 75 Tillæg til spildevandsplanen 76 Formål og baggrund 77 Lov om miljøvurdering 78 Gældende spildevandsplan 79 Fremtidige spildevandsforhold 80 Miljøpåvirkning og forholdet til vandplanen 81 Overvågning af planens indvirkning på miljøet 82 Forhandling med spildevandsforsyningsselskabet 83 Lovgrundlag, offentliggørelse og klagevejledning 84 Spildevandsplanens retsvirkning 85 Vedtagelsespåtegning 86

4

5 Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret plan for et mindre afgrænset område i kommunen. Lovgrundlaget for udarbejdelse af lokalplaner fremgår af Lov om Planlægning (Planloven). Hvad indeholder en lokalplan? En lokalplan fastsætter forskellige juridisk bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere af lokalplanområdet. En lokalplan kan bl.a. indeholde bestemmelser om, at et område overføres fra landzone til byzone eller sommerhusområde, arealanvendelse, bebyggelsens placering, omfang og udseende samt vej-, stiog parkeringsforhold. Desuden kan en lokalplan indeholde bestemmelser om, at der skal oprettes en grundejerforening og ophævning af tilstandsservitutter, der er i strid med lokalplanen. Medfører en lokalplan handlepligt? Bestemmelserne i en lokalplan er bindende for ejere og brugere af de ejendomme, som planen omfatter. Den bindende virkning betyder, at planens bestemmelser skal overholdes ved fremtidig udstykning, bebyggelse, beplantning osv. Planen har derimod som hovedregel ikke nogen virkning for en lovligt eksisterende bebyggelse eller anvendelse, der dermed kan fortsætte som hidtil uanset lokalplanen. En lokalplan medfører dermed ikke handlepligt. Lokalplanen medfører således ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. Vilkår for anvendelsen, der er nævnt i lokalplanens, skal derimod overholdes, da de er en forudsætning for den nye anvendelse, som lokalplanen fremmer. Hvornår skal der udarbejdes en lokalplan? Byrådet har pligt til at udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større bygge- eller anlægsarbejder, herunder nedrivning af bebyggelse. Derudover har Byrådet pligt til at udarbejde en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Desuden har Byrådet ret til at udarbejde en lokalplan, når det ønsker at regulere en bestemt udvikling. Hvordan inddrages borgerne? En lokalplan er et politisk vedtaget dokument og er dermed en del af den demokratiske procedure. For at sikre borgernes indsigt i og mulighed for indflydelse på kommunens planlægning skal alle lokalplaner være fremlagt i offentlig høring i mindst otte uger, inden lokalplanen kan vedtages endeligt af Byrådet. I den periode har alle mulighed for at komme med indsigelser, kommentarer og ændringsforslag til lokalplanen. Kan der dispenseres fra en lokalplan? Byrådet har mulighed for at dispensere fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke strider mod lokalplanens principper. Planens principper omfatter bl.a. lokalplanens formål og planens anvendelsesbestemmelser. Desuden betegnes fordeling mellem bebyggelse og friarealer som en del af lokalplanens princip. Dispensation kan som hovedregl kun gives, når naboer og andre berørte er blevet orienteret. Hvordan er en lokalplan opbygget? En lokalplan består af tre dele: - en redegørelse, - en række bestemmelser og - et sæt kortbilag. Lokalplanens redegørelse indeholder en beskrivelse af lokalplanens hovedindhold. Desuden beskriver redegørelsen lokalplanens forhold til anden planlægning, eksempelvis kommuneplanen, som er gældende indenfor lokalplanens område, og som har indflydelse på udformningen af lokalplanbestemmelserne. På samme måde beskriver redegørelsen lokalplanens forhold til anden lovgivning som eksempelvis Naturbeskyttelsesloven. Redegørelsen beskriver de eksisterende forhold inden for lokalplanområdet, på det tidspunkt lokalplanen er udarbejdet og er ikke juridisk bindende. Brønderslev Kommune - side 1

6 Lokalplanens bestemmelser er den juridisk bindende del af lokalplanen. Bestemmelserne omfatter bl.a. lokalplanens formål, hvilke ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, hvad ejendommene må anvendes til osv. Lokalplanens kortbilag består oftest af: - et dynamisk kort, der viser afgrænsningen af lokalplanområdet. Her har du mulighed for at zoome i kortet. - et matrikelkort, der viser hvilke ejendomme lokalplanen omfatter, - en administrationsplan, der viser hvordan området er planlagt. Administrationsplanen understøtter og præciserer lokalplanens bestemmelser. Kommuneplantillæg En lokalplan må ikke stride mod kommuneplanen. Hvis en lokalplan strider mod kommuneplanen og Byrådet ønsker lokalplanen gennemført, skal Byrådet vedtage et kommuneplantillæg. Hvorvidt der er udarbejdet et kommuneplantillæg til lokalplanen fremgår af lokalplanens redegørelse. Lov om miljøvurdering af planer og programmer Planer, der omhandler fysisk planlægning, skal vurderes i forhold til deres indvirkning på miljøet iht. lov om miljøvurdering af planer og programmer. Lovens formål er at fremme en bæredygtig udvikling ved at sikre, at der foretages en vurdering af miljøkonsekvenserne og en belysning af alternativer, mens planerne er under udarbejdelse og politisk behandling. Loven indebærer, at offentlige myndigheder har pligt til at foretage en vurdering af lokalplaner, som kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Hvorvidt der er udarbejdet en miljøvurdering af planen fremgår af planens redegørelse. Læsevejledning for PDF-udgaven af lokalplanen Pdf-udgaven af lokalplanen fra Plansystem.dk er et udtræk fra Brønderslev Kommunes digitale lokalplansystem. Du kan se den digitale lokalplan ved at søge under - Erhverv - Planer - Lokalplaner. Ved dannelse af udtrækket går der en del af designet tabt, men indholdet er det samme. I pdf-udgaven virker linksene til større kort ikke. Men du kan se de indsatte kort i fuld størrelse bagerst i pdf-filen. Brønderslev Kommune - side 2

7 Hvad er en redegørelse? I redegørelsen beskrives baggrunden for lokalplanen og hensigten med lokalplanens hovedindhold. I redegørelsen beskrives desuden en række forhold, der har betydning for udformning af lokalplanen og lokalplanens virkeliggørelse. Det gælder bl.a. lokalplanens forhold til kommuneplanen og til anden lovgivning, som f.eks. naturbeskyttelsesloven eller miljølovgivningen. Lokalplanens redegørelse er ikke juridisk bindende og beskriver de forhold, der er gældende ved lokalplanens udarbejdelse. Brønderslev Kommune - side 3

8 Lokalplanens baggrund og formål Udbygningen af et større boligområde i Brønderslev Nord har længe været undervejs. I 2003 blev en masterplan for Brønderslev Nord - også kaldet Ådalen - udarbejdet. Masterplanen var en vision for området, der indeholdt retningslinier for et stort boligområde med en bypark som centrum. Udarbejdelsen af masterplanen gennemgik en process med borgerinddragelse i form af workshops og resultatet heraf var en plan for et attraktivt boligområde af høj kvalitet. Den sydlige del af Ådalen er siden blevet bebygget efter retningslinier, som masterplanen var ophav til. Denne lokalplan fastsætter retningslinjer og bestemmelser for udbygningen af den sidste nordlige etape. Med planerne om at udbygge det nordlige område af Ådalen skulle der foreligge en arkæologisk forundersøgelse af jorden. Forundersøgelsen har vist, at området indeholder flere gravpladser og bebyggelser fra sten- og jernalderen. En udgravning af hele området har vist sig for omkostningsfuld og Brønderslev Kommune har fundet det nødvendigt at afvige fra den oprindelige struktur i masterplanen. Området længst nede mod byparken er efter forundersøgelsen blevet frigivet for arkæologiske fund og det er her muligt at placere en koncentration af boligbebyggelse uden omkostningsfulde udgravninger. Denne lokalplan indeholder en plan for udbygningen af den nordlige del af Ådalen. Lokalplanen viderefører en del af principperne fra masterplanen, så der sikres, at det attraktive boligområde fortsættes. Der arbejdes med en åben-lav bebyggelse i form af parceludstykninger i det frigivne område, som også inddrager en del af byparken. Byparken vil dog fortsat være det centrale grønne rum i området. Nord for parceludstykningen muliggør lokalplanen etableringen af en rekreativ park/naturområde, hvori der kan placeres en række naturgrunde. Princippet bag naturgrundene er, at grundens størrelse minimeres i forhold til private udearealer. Naturen og et åbent engområde lægger sig helt tæt op ad boligen med en større afstand til naboen end i et traditionelt parcelhusområde. Målgruppen her er familier, der ønsker mere tid til familielivet og deres fritidsinteresser med minimal vedligehold af udendørsarealer. Lokalplanområdet afgrænses af en omfartsvej, som er fortsættelsen af Ndr. Omfartsvej, der nu kobles på Hjørringvej nord for lokalplanområdet. Den 27. august 2015 blev der afholdt et planværksted for Ådalens beboere og andre interesserede, hvor Ådalens rekreative områder var i fokus. Denne plan indeholder principper og elementer, som blev drøftet på planværkstedet. Brønderslev Kommune - side 4

9 Luftfoto af Ådalen - Den røde markering viser afgrænsningen af lokalplanområdet. Brønderslev Kommune - side 5

10 Lokalplanens område Lokalplanområdet består af del af matriklerne 2ao, 2n, 3a, 3c, 4a og 5f, alle Bøgen, Brønderslev Jorder. Området afgrænses af byparken og matr. nr. 3c Bøgen, Brønderslev Jorder, mod syd, af den kommende omfartsvej mod vest og nord og af matriklen 4a Bøgen, Brønderslev Jorder, og Hjørringvej mod vest. Lokalplanen inddrager en del af matr. nr. 4a, 5f og 2n, alle Bøgen, Brønderslev Jorder til trafikale anlæg som omfartsvejen og en rundkørsel ved Hjørringvej. Området er ca. 29 ha, og består ved denne plans udarbejdelse af landbrugsjord, samt en del af byparken som inddrages til boliger. Området er en del af et særligt værdifuldt landskab, som her udgør en sydvendt skråning, der falder ned mod byparken. Terrænet og flere rækker læhegn er med til at give karakteristik til området. Læhegnene skaber ruminddeling af området og er meget markante både sommer og vinter. Læhegnene har en syd-nordvendt retning og mod syd afgrænses de af Vrangdrupvej. Området set fra det sydvestlige hjørne af matr. nr. 3a Bøgen, Brønderslev Jorder. På billedet ses et af de markante læhegn. Vrangdrupvej er adgangsvej til tre ejendomme, som ligger i byparken. Ejendommen matr. nr. 3c Bøgen, Brønderslev Jorder skal fortsat have vejadgang via Vrangdrupvej, men herefter fortsætter Vrangdrupvej som sti igennem det nye boligområde og kobler sig på stinettet i byparken. Ejendommene matr. nr. 2b og 2c Bøgen, Brønderslev Jorder, skal have adgang af Ådalen via stier igennem byparken iht. lokalplan Rekreativt område, Brønderslev Nord. I den nordlige del af lokalplanområdet gennemskærer en højspændingsledning området. Der arbejdes hen imod, at ledningen føres uden om området og evt. kabellægges i jorden. Området er udlagt i kommuneplan , ramme nr. 01-B-34 som boligområde. Der sker mindre ændringer af rammen. Se kommuneplantillæg nr. 26. Brønderslev Kommune - side 6

11 Områdets historie Lokalplanområdet er rig på historie. Der er igennem tiden registreret flere gravhøje, grave uden høj og bopladser fra oldtiden i området nord for det nuværende Brønderslev. På den lune sydskråning har oldtidsmennesket haft deres huse. Nede mod byparken boede man i flere perioder af bondestenalderen og her har nok ligget en enkelt gård med nogle af Vendsyssels første bønder som beboere. Senere i bondestenalderen boede en anden familie lidt derfra, men stadig nær Ådalen. Der er ikke gjort sikre fund fra bronzealderen. Men i ældre jernalder 500 f.kr. til 300 e.kr indtog jernalderbonden for alvor bakken. På toppen lå gravene med udsyn, men også her boede man i perioder. Nede af bakken lå gårdene og store områder, hvor man gravede sand og ler til at bygge huse og lave lerkar af. Bebyggelsen er samtidig med andre udgravede bebyggelser fra det nordlige Brønderslev. Det billede, der fremstår af Brønderslev egnen i tiden omkring Kristi fødsel, er en rig egn, hvor man kunne bo længe på samme sted, bygge store kraftige huse og begrave de døde i solide stensatte grave. Billede fra de arkælogiske forundersøgelser af lokalplanområdet. Brønderslev Kommune - side 7

12 Områdets omgivelser og beliggenhed Brønderslev har en attraktiv placering i Nordjylland. Den nære placering ift. Aalborg er forstærket af motorvejen, som også forbinder Brønderslev med resten af verden. Det tager 20 min. fra Brønderslev til Aalborg Lufthavn og 30 min. til havnen i Hirtshals. Brønderslev er en oplagt bosætningskommune for en stor del af Nordjylland og ikke mindst for Aalborg, hvor Brønderslev kan konkurrere på priserne for byggegrunde. Lokalplanområdet ligger nord for Brønderslev by nær Hjørringvej, som er forbindelsen til motorvejen. Dette understøtter en attraktiv placering ift. Aalborg og Hirtshals. Med ca. 3 km ind til Brønderslev midtby og ca. 2,5 km til nærmeste skole, Hedegårdsskolen, ad stier og mindre veje, er der også let adgang til handel, institutioner og andre servicefunktioner. Lokalplanområdet ligger både bynært og med flere muligheder for at bruge de rekreative nærområder. Disse består blandt andet af et skovområde omkring Brønderslev Psykiatriske Sygehus og Grindsted Plantage, som ligger øst for lokalplanområdet. Området og dets rekreative stier benyttes idag af borgerne i Brønderslev. Ikke langt fra lokalplanområdet, nordvest herfor, ligger Nørreådalen ligeledes med rekreative muligheder i et særligt værdifuldt landskab formet af et engområde med Nørreå slyngende igennem. Det er et meget karakteristisk landskab med dalslugter, der skærer sig dybt ind som markante skrænter i overdrevsarealerne. Kortet viser lokalplanområdets placering ift. Brønderslev Midtby, skole og rekreative områder. Brønderslev Kommune - side 8

13 Lokalplanens indhold Lokalplanen har til formål at sikre, at lokalplanområdet kan anvendes til boligformål i form af åben-lave boliger. Det er ligeledes lokalplanens formål, at der udlægges attraktive og sammenhængende grønne friarealer og at der etableres rekreative stiforbindelser med tilknytning til byparken og det øvrige boligområde syd for lokalplanområdet. Lokalplanområdet ligger i et særligt værdifuldt landskab. Ny bebyggelse skal derfor opføres under hensyntagen til det eksisterende terræn og landskabets karakter skal bevares i overvejende grad. En bebyggelsesplan for området er udarbejdet af Eng Arkitekter. Planen indeholder et område for naturgrunde og et område for 4 boligenklaver bestående af parcelhusudstykninger. De 4 boligenklaver er opdelt af grønne kiler, der sammenkobler byparken mod syd med området for naturgrundene mod nord. Planen lægger sig op ad principperne beskrevet i masterplanen for hele Ådalen. En designmanual blev udarbejdet sammen med masterplanen og illustrerer masterplanens principper. Bebyggelsesplan - se også bilag 4 "Illustrationsplan". Brønderslev Kommune - side 9

14 Områdets anvendelse Lokalplanområdet er opdelt i 3 delområder (se kortbilag 3), hvor delområde 1 udgør parcelhusområdet, delområde 2 udgør området med naturgrunde og delområde 3 udgør den del af byparken, som ligger inden for denne lokalplan. Det øvrige lokalplanområde, som ikke ligger inden for et delområde, skal anvendes til vejanlæg i form af omfartsvejen, rundkørsel og tilkobling til Mellergårdsvej. Delområde 1 og 2 må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse. Delområde 2 skal indrettes med naturgrunde for at sikre et åbent naturskønt område. Naturgrundene kan bestå af 1 eller 2 bygninger med én bolig og et tilhørende udhus/garage, hvor grunden afgrænses 2,5 meter fra bygningernes placering, som vist på principtegning nr. 1. Man får her det åbne naturareal helt tæt på sin bolig med en længere afstand til naboer end i et traditionelt parcelhuskvarter. Denne type bolig kan være ideel for en målgruppe, der ikke ønsker en have at passe, men ønsker at bo både bynært og naturnært. Principtegning nr. 1 - Princip for naturgrunde. Delområde 3 må kun anvendes til rekreative formål i form af fælles grønne friarealer og anlæg i forbindelse hermed, fælles anlæg til regnvandsopsamling, beplantning mv. Området skal friholdes for bebyggelse, der kan dog etableres bålhytte, shelters og andre lignende mindre rekreative bygninger. Delområde 3 er en del af byparken, som er områdets fælles grønne park delt med det sydlige boligområde i Ådalen. Principperne, som oprindeligt var tænkt for byparken i masterplanen, videreføres til delområde 3. Der etableres på baggrund heraf et mindre vandløb, bålplads og legeplads. Beboerne i området har desuden mulighed for at indrette boldbaner, kælkebakke ol. til områdets rekreative formål. Det grønne område fra byparken strækker sig op mellem parcelhusboligerne og munder ud i det grønne område omkring naturgrundene. Dette giver luft omkring boligerne, en nærhed til naturen og rekreative muligheder, samt at det er med til at sikre et attraktivt åbent boligområde. Brønderslev Kommune - side 10

15 Udstykning Der er forskellige udstykningsprincipper for delområde 1 og 2, da naturgrundene udstykkes på anden vis end de traditionelle parcelhusudstykninger. For delområde 1 skal udstykningen ske i princippet, som vist på kortbilag 2. Udstykningsplanen deler parcelhusgrundene op i 4 enklaver, som udgør 4 nær-fællesskaber med tilhørende interne fællesområder. Parcelhusgrundene har en størrelse på mellem m². Dette giver et bredt udbud af grundstørrelser og kan dække behovet for både de mindre og større grunde med plads til et større boligareal. For delområde 2 skal udstykning ske i form af naturgrunde, dvs. at grundene udstykkes med afgrænsning på 2,5 meter fra boligen og det tilhørende udhus/garage, som vist på principtegning nr. 1 (se afsnittet om områdets anvendelse). Dermed er der mulighed for, at der etableres en lille gårdsplads med plads til en mindre terrasse og holdeplads til ejendommens biler. Princippet består i, at der ikke etableres have til den enkelte ejendom, men at boligen i stedet placeres i et natur- og landskabsskønt område. Ejendommene må udstykkes med et areal på mindst 400 m² og max m². Visualisering af naturgrundene. Det grønne område mellem naturgrundene skal udgøre en samlet matrikel, som indgår i grundejerforeningens ejendom. Foreningen skal stå for vedligeholdelsen af det grønne område. Delområde 3 er ved denne plans udarbejdelse en del af en samlet ejendom, som udgør byparken. Denne ejendom ejes af Brønderslev Kommune og kan udstykkes til én selvstændig ejendom. Det anbefales dog, at byparken forsætter som én samlet ejendom. Brønderslev Kommune - side 11

16 Vej-, sti- og parkeringsforhold Lokalplanområdet vejbetjenes fra Ndr. Omfartsvej, som vist på kortbilag 2. Ndr. Omfartsvej er den sidste etape af omfartsvejen omkring Brønderslev, der kobler sig på Hjørringvej nord for byen. Ndr. Omfartsvej planlægges etableret i løbet af På grund af Ndr. omfartsvejs funktion som omfartsvej og af trafiksikkerhedsmæssige hensyn, etableres der kun én overkørsel til lokalplanområdet. Delområde 1 og 2 vejbetjenes derfor via en stamvej (A-B), som vist på kortbilag 2. For delområde 2 anlægges en vej (K-L), som skal betjene alle naturgrundene. Vejen skal anlægges i princippet, som vist på kortbilag 2. Der kan dog ske ændringer af vejens forløb, hvis det viser sig hensigtsmæssigt ift. arkæologiske udgravninger. For delområde 1 anlægges 4 boligveje, der hver betjener en boligenklave. Vejene hastighedsdæmpes ved hævede flader og/eller skift i belægningen, der også fungerer som indkørsel til boligerne. Se principtegning nr. 2. Principtegning nr. 2 - Princip for de interne opholdsarealer, samt hastighedsdæmpning. Se også kortbilag 6. Der skal etableres en asfalteret sti i lokalplanområdet, som forbinder det nye boligområde med det sydlige Brønderslev Kommune - side 12

17 boligområde og giver mulighed for en stiforbindelse ind til skole, øvrige daginstitutioner og handelmuligheder i byens centrum. Stien planlægges etableret i byparken lige syd for boligenklaverne, så man har adgang herfra til stien. Stien kobles på den allerede etablerede asfalterede sti i Ådalen Syd. Stien etableres med belysning og forbinder også en planlagt bål- og legeplads med byparkens østlige sø. Vrangdrupvej nedlægges som vej og bliver istedet til Vrangdrupstien. Dermed fjernes vejbetjeningen fra Vrangdrupvej til ejendommene matr. nr. 2c og 2b Bøgen, Brønderslev Jorder. Disse ejendomme skal efterfølgende vejbetjenes af en planlagt vej fra Ådalen iht. lokalplan Rekreativt område, Brønderslev Nord. Ejendommen matr. nr. 3c Bøgen, Brønderslev Jorder, vil fortsat blive vejbetjent fra Vrangdrupvej med udkørsel til Hjørringvej. Herefter fortsætter Vrangdrupvej som grussti, der kobles på det øvrige stisystem i byparken. På kortet ses den nuværende vejbetjening af ejendommene matr. nr. 2c, 2b og 3c Bøgen, Brønderslev Jorder, (rød streg) og den planlagte vejbetjening via stier i byparken iht. lokalplan Rekreativt område, Brønderslev Nord (blå streg). Der må udover de to planlagte stier etableres grusstier og trampestier i lokalplanområdets grønne områder. Mellergårdsvej, nord for det kommende boligområde, nedlægges for den del, der kobler sig på Hjørringvej. Ndr. Omfartsvej får udkørsel til Hjørringvej på samme sted. Mellergårdsvej får udkørsel til Nrd. Omfartsvej længere mod vest. Den del af Mellergårdsvej, som nedlægges, fortsætter som markvej. Se kortbilag 2. Brønderslev Kommune - side 13

18 Teknisk forsyning Elforsyning til området skal ske via kollektiv elforsyning. Vandforsyning skal ske fra kollektiv vandforsyning. Lokalplanområdet skal spildevandskloakeres og overfladevand fra tage m.m skal håndteres privat på egen grund f.eks. ved hjælp af faskiner. Overfladevand fra vejarealer skal afledes til en nedsivningsgrøft, som skal etablers syd for parceludstykningerne. Nedsivningsgrøften vil også fungere som forsinkelsesbassin i belastede perioder og som et rekreativt element i byparken. Se kortbilag 2. Stamvejen A-B skal belyses med en lyspunktshøjde på 7 meter. Boligvejene C-D, E-F, G-H og I-J skal belyses med en lyspunktshøjde på 3,5-4 meter. Brønderslev Kommune - side 14

19 Bebyggelsens omfang og placering Delområde 1, som er den traditionelle parceludstykning, må bebygges op til 30 % af den enkelte parcel. Bebyggelsen må opføres i maks. 2 etager, op til 8,5 meter. Inden for delområde 2 må der max. etableres 15 naturgrunde i princippet som vist på illustrationsplanen, bilag 4. Grundene skal have en afstand på mindst 25 meter til nærmeste nabo. Det forventes, at delområde 2 udbydes samlet til evt. en developer, der projekterer en endelig plan for området. Bebyggelsen må opføres i maks. 2 etage, op til 8,5 meter, med et grundareal på max. 250 m² for selve boligen og et grundareal på max. 100 m² for udhus/garage. Brønderslev Kommune - side 15

20 Bebyggelsens ydre fremtræden Ny bebyggelse skal inden for den enkelte parcel fremstå som en arkitektonisk helhed mht. formsprog, farveog materialevalg. Bygninger må opføres i blank, vandskuret eller pudset teglstensmur eller andet typegodkendt materiale, hvis overflade skal fremtræde jævn og uden synlige samlinger. Dette sikrer en ensartethed og helhed i hele parcelhusområdet. I delområde 2 må der opføres bygninger i træ, da dette materiale passer godt ind i et naturområde. Brønderslev Kommune - side 16

21 Ubebyggede arealer Lokalplanområdet er inddelt i forskellige rekreative områder. Delområde 3 er en del af den nuværende bypark, som fungerer som hele Ådalens centrale rekreative område. Delområde 1 indeholder to typer af rekreative ubebyggede områder. Den ene type er grønne kiler, som ligger mellem de 4 boligenklaver og forbinder byparken med det rekreative område omkring naturgrundene. Den anden type er de interne opholdsarealer, som er hver boligenklaves fælles udendørs opholdsareal langs boligvejen, se principtegning nr. 2 under afsnittet om vej-, sti- og parkeringsforhold. Her er der mulighed for at etablere rumskabende beplantning, mindre boldbaner og frugthaver ol. En af enklaverne indeholder en plads til en større legeplads fælles for hele området. Denne legeplads har også forbindelse til de grønne kiler mellem boligenklaverne. Se kortbilag 2. Visualisering af de interne opholdsarealer. I delområde 2 skal området omkring naturgrundene fungere som park/naturområde. Det karakteristiske landskab med det skrående terræn og de markante læhegn vil være tydeligst her, da delområdet vil være mindre bebygget end parcelhusområdet. Læhegnene skal fortsat markere området og give ruminddelinger i landskabet, hvilket kan give muligheder for delvist at afgrænse og afskærme boligerne fra naboer, samt at skabe interessante rekreative ruter. Det er muligt at etablere en lav beplantning omkring naturgrundene, dog indenfor skel, i form af hjemmehørende buske, som benved, slåen og rød kornel. Dette kan skabe et mere privat rum omkring boligerne. Dog vil hele parkområdet i delområde 2 være offentligt. Det øvrige landskabsrum i delområde 2 skal beplantes med en bund af hjemmehørende græsarter og vild flora, der ikke kræver meget vedligeholdelse. Dette er for at bibeholde de åbne rum mellem læhegnene. Læhegnene skal i et vist omfang også bevares i delområde 1. Dette vil være med til at markere landskabet Brønderslev Kommune - side 17

22 mellem boligerne samt give en ruminddeling i de grønne kiler. Lignende beplantning kan etableres i de interne opholdsarealer. Den øvrige beplantning i de grønne kiler skal være hjemmehørende græsarter og vild flora for at skabe sammenhæng med parkområdet i delområde 2 og med byparken. For at sikre det skrående terræn skal niveauforskelle optages i bygningen og der må ikke foretages terrænregulering på mere end ± 0,5 m i forhold til eksisterende terræn. Der skal foreligge en terrænreguleringsplan ved ansøgning om byggetilladelse. For at definere skellet mellem de privat boliger og byparken som et offentligt rum, skal skellet mellem delområde 1 og delområde 3 markeres med en lav gabionsmur. Se principtegning nr. 3 og kortbilag 2. Dette giver også en sammenhæng med den sydlige del af Ådalen, da samme princip er anvendt her. Principtegning nr. 3 - Princip for gabionsmur. I byparken kan der etableres en lege- og bålplads til anvendelse af områdets beboere. Se kortbilag 2. Stier vil skabe sammenhæng mellem byparkens to søer og legepladsen. Desuden vil en nedsivningsgrøft skabe et rekreativt vandelement i byparken. Der skal ligeledes i delområde 3 være en lav beplantning af hjemmehørende græsarter og vild flora samt mindre buske. Træer kan plantes for at afgrænse mindre ruminddelinger f.eks ved legepladsen. Brønderslev Kommune - side 18

23 Servitutter Der er udarbejdet servitutredegørelse vedrørende de tinglyste servitutter tinglyst på matr. nr. 2ao, 2n, 3a, 3c, 4a og 5f, alle Bøgen, Brønderslev Jorder. Følgende servitutter er relevante for lokalplanområdet: Dokument om adgangsbegrænsning - tinglyst på matr. nr. 4a og 5f Bøgen, Brønderslev Jorder Dokumentet omhandler adgangsbegrænsning til Hjørringvej. Servitutten er ikke i strid med lokalplanens bestemmelser, da udkørslen til Hjørringvej fra den planlagte omfartsvej erstatter udkørslen fra Mellergårdsvej. Der etableres ikke øvrig adgang fra lokalplanområdet til Hjørringvej Dokument om byggelinje - tinglyst på matr. nr. 4a og 5f Bøgen, Brønderslev Jorder Dokumentet omhandler en byggelinje, som ligger 15 m fra vejmidten af Hjørringvej. Servitutten er ikke i strid med lokalplanens bestemmelser, da kun omfartsvejen kommer inden for byggelinjen. Den øvrige del af lokalplanområdet berører ikke byggelinjen Dokument om naturgasledning - tinglyst på matr. nr. 2ao Bøgen, Brønderslev Jorder Dokumentet omhandler en naturgasledning som løber parallelt med Hjørringvej. Servitutten er ikke i strid med lokalplanens bestemmelser, da der tages hensyn til ledningen ved placeringen af omfartsvejens udkørsel til Hjørringvej. De nærmere forhold omkring ledningen afklares i forbindelse med projekteringen af omfartsvejen Dokument om vandledning - tinglyst på matr. nr. 4a Bøgen, Brønderslev Jorder Dokumentet omhandler en vandledning, som løber langs Vrangdrupvej. Servitutten er ikke i strid med lokalplanens bestemmelser, da Vrangdrupvej fortsætter som sti. Der tages hensyn til ledningen i bebyggelsesplanen Dokument om forsyningsledninger - tinglyst på matr. nr. 5f Bøgen, Brønderslev Jorder Dokumentet omhandler en ret til at nedgrave et kabeltrace langs Hjørringvej. Servitutten er ikke i strid med lokalplanens bestemmelser, da der tages hensyn til dette i anlægget af en rundkørsel Dokument om afløbsledning - tinglyst på matr. nr. 2ao Bøgen, Brønderslev Jorder Dokumentet omhandler en afløbsledning, som forløber fra ejendommen matr. nr. 2b Bøgen, Brønderslev Jorder og ender mod nord på ejendommen matr. nr. 2ao Bøgen, Brønderslev Jorder. Servitutten er i strid med lokalplanens bestemmelser. Afløbsledningen planlægges derfor flyttet for tilpasse bebyggelsen inden for lokalplanområdet Dokument om sivedræn og jordvarmeledninger - tinglyst på matr. nr. 2ao Bøgen, Brønderslev Jorder Dokumentet omhandler et sivedræn og jordvarmeledninger, som ligger på ejendommen matr. nr. 2ao Bøgen, Brønderslev Jorder. Anlæggene betjener ejendommen matr. nr. 2c Bøgen, Brønderslev Jorder. Servitutten er i strid med lokalplanens bestemmelser. Der er dog ansøgt om et nyt siveanlæg på ejendommen matr. nr. 2c Bøgen, Brønderslev Jorder. Det tinglyste dræn fjernes og vil derfor ikke få betydning for den planlagte anvendelse og kommende bebyggelse. Ligeledes påtænkes jordvarmeledningen flyttet ind på egen grund og vil dermed ikke berøre lokalplanområdet Dokument om regnvandsledning - tinglyst på matr. nr. 2ao Bøgen, Brønderslev Jorder Dokumentet omhandler en regnvandsledning, som forløber over matr. nr. 2aq og 2ao til matr. nr. 2d, alle Bøgen, Brønderslev Jorder. Servitutten er ikke i strid med lokalplanens bestemmelser, da der tages hensyn til denne ved anlæggelsen af Ndr. omfartsvej. Brønderslev Kommune gør opmærksom på, at det er ejers eget ansvar at sikre sig, at der ikke findes tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejdet. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, ledninger og kabler er tinglyst. Derfor anbefales, at alle relevante forsyningsselskaber kontaktes, inden jordarbejdet påbegyndes og selskabernes ledningsnet respekteres. Brønderslev Kommune - side 19

24 Anden lovgivning En lokalplan fastsætter rammer og bestemmelser for bl.a. byggeri, anlæg, anvendelse og udstykning af lokalplanens område. Der kan dog være en række andre lovgivninger, der har betydning for realisering af lokalplanen og anvendelse af området. Brønderslev Kommune - side 20

25 Støj fra veje Det skal sikres, at områdets boliger ikke belastes med et støjniveau fra de omgivende veje, der er overstiger Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier for "Støj fra veje" (p.t. vejledning nr. 4/2007). Lokalplanområdet placerer sig mellem Hjørringvej og den planlagte omfartsvej, Ndr. Omfartsvej. Med en hastighedsbegrænsning på 60 km/t på omfartsvejen viser en simpel beregning, at der skal være mindst 34 meter fra vejmidten til nærmeste udendørs opholdsareal ved bolig. Der er ca. 40 m fra vejmidten til nærmeste skel ved parcelhusgrundene. Der er ca. 90 meter fra vejmidte af Hjørringvej til grænsen af lokalplanområdet. Der er derfor ikke nødvendigt at tage yderligere forholdsregler mht. støj fra Hjørringvej og omfartsvejen, da grænseværdierne for støj fra veje forventes overholdt. Brønderslev Kommune - side 21

26 Støj fra skydebane Lokalplanområdet er placeret indenfor en 1,5 km støjkonsekvenszone af en skydebane tilhørende Brønderslev Skytteforening. Lokalplanområdet ligger ca. 750 meter øst for skydebanen. Iht. til planlovens 15a må en lokalplan kun udlægge støjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse (f.eks. et boligområde), hvis området er sikret mod støjgener ved afskærmende foranstaltninger. I en miljøgodkendelse af skydebanen fra 2004 er der foretaget en simpel beregning af støjen i to referencepunkter, hvor det ene er beliggende inden for lokalplanområdet. Støjen, målt fra de to referencepunkter, er mindre end de vejledende grænseværdier, jf. Vejledning fra Miljøstyrelsen Nr om skydebaner. Der er siden miljøgodkendelsen af skydebanen etableret skydehuse, som har været en forudsætning for beregningsresultatet. Det vurderes på denne baggrund, at der ikke er behov for støjafskærmende foranstaltninger. Hvis der efter etableringen af boliger opleves støjgener, kan en konkret støjmåling vise, om der skal etableres støjdæmpende foranstaltninger. Brønderslev Kommune - side 22

27 Miljøklasser Miljøklasser er et værktøj, der er indarbejdet i planlægningen for at sikre, at virksomheder og andre aktiviteter etableres i områder, hvor de erfaringsmæssigt kan indpasses med færrest mulige gener for naboer og andre. I bilag 5 ses inddelingen af erhverv i miljøklasser. Et lavt tal betyder ringe miljøpåvirkning og et højt tal betyder stor miljøpåvirkning. Der må i lokalplanområdet alene etableres erhverv, der henhører i miljøklasse 1-2, dvs. virksomheder, der påvirker omgivelserne i ubetydelig, ringe eller mindre omfang. Eksempler herpå er enkeltmandskontorer til revisor, advokat eller dagplejer. Se mere om miljøklasser i bilag 5. Brønderslev Kommune - side 23

28 Varmeforsyningsloven Delområde 1 kan tilsluttes kollektiv varmeforsyning, såfremt Teknik og Miljøudvalget på baggrund af projektansøgning i henhold til varmeforsyningsloven kan få dokumenteret, at det er samfundsøkonomisk fornuftigt. Bebyggelse, der opføres som lavenergibyggeri, er fritaget for tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning. Ved delområde 2 forventes at opvarmning sker ved individuel opvarmning af boligerne, f.eks. med varmepumper kombineret med solvarme. Brønderslev Kommune - side 24

29 VVM (Vurdering af Virkning på Miljøet) Omfartsvejen er omfattet af Bekendtgørelsen om VVM 1 stk. 3. Anlæg af veje står opført på bilag 2 under pkt 11d. Vejen skal dermed gennemgå en VVM-screening, hvorefter det afgøres om vejen er VVM-pligtigt. Dette skal ske inden anlæggelsen af vejen. Brønderslev Kommune - side 25

30 Naturbeskyttelse Lokalplanområdet ligger inden for en skovbyggelinje, som trækkes af to skove henholdsvis øst og vest for Hjørringvej. Iht. lov om naturbeskyttelse må der ikke placeres bebyggelse inden for en afstand af 300 m fra skove (skovbyggelinjen), jf lovens 17 stk. 1. Skovbyggelinjen for lokalplanområdet søges ophævet ved Naturstyrelsen, da området ønskes bebygget, samt overgår til byzone ved denne plans vedtagelse. Ophævelsen af skovbyggelinjen vil minimere sagsforløbet ved ansøgning om byggetilladelse ved den enkelte bolig, da opførelsen af bygninger ellers kræver dispensation fra lov om naturbeskyttelse 17. Brønderslev Kommune vurderer, at en afgrænsning af skovbyggelinjen uden for lokalplanområdet vil være uden eller af minimal betydning i forhold til indsigten til skovene samt området som levested for dyr og planter. Skovene er plantet på tidligere intensivt dyrkede arealer og hedeområder. Skovene består primært af nåletræer med indslag af løvtræer. På baggrund af skovenes alder og sammensætning af træer vurderer Brønderslev Kommune, at området er artsfattigt og hovedsageligt indeholder trivielle arter. På denne baggrund vurderes det, at en indskrænkning af skovbyggelinjen samt efterfølgende etablering af boliger ikke vil påvirke skoven som levested eller de arter, som er tilknyttet denne. Kortet viser med grøn skravering skovbyggelinjens omfang. Den primære indsigt til begge skove, hvorfra skovbyggelinjen trækkes, er fra Hjørringvej, som går i nord-syd gående retning mellem de to skove. Indsigten til skoven øst for Hjørringvej vil ikke blive forringet ved indskrænkning af skovbyggelinjen med en efterfølgende etablering af et nyt boligområde, da dboligområdet ligger vest for Hjørringvej. Indsigten til skoven vest for Hjørringvej er i dag helt eller delvist forhindret af en række læbælter mellem vejen og skoven. En stor del af disse læbælter er indtænkt i udstykningsplanen for boligerne og vil blive stående, som en del af natur- og parkområdet mellem boligerne. Den nordlige del af denne skov, hvortil der i dag er indsigt fra Hjørringvej, vil ikke blive påvirket af etableringen af boligområdet, da dette ligger betydeligt syd herfor. Det vurderes derfor, at en indskrænkning af skovbyggelinjen med efterfølgende opførelse af beboelse ikke vil have en negativ effekt på indsigten til skoven. Der er formentligt enkelte punkter, hvorfra indsigten til skoven mod vest vil blive ubetydeligt forringet, men generelt vurderes en indskrænkning af skovbyggelinjen ikke at have en negativ effekt på indsigten til de to skove. Brønderslev Kommune - side 26

31 Landbrugsloven Der ligger to tidligere landbrug nord for lokalplanområdet, på henholdsvis Mellergårdsvej 41 og 56. Nr. 41 lukkede husdyrproduktionen i 1994 og nr. 56 i Det har væsentlig betydning for landbrugsejendommene, at de kommer tættere på et byzoneområde, hvis de har planer om at udvide til over 15 dyreenheder. Hjørringvej 179, som ligger inden for lokalplanområdet, har også tidligere været et husdyrbrug og lukkede produktionen i Ejendommen er idag ubeboet og forventes nedrevet i forbindelse med etableringen af omfartsvejen. Syd for lokalplanområdet ligger byparken, som er et centralt fælles, rekreativt område i Ådalen. Byparken ligger i landzone og er omfattet lokalplan , samt tillæg 1 hertil. I byparken ligger 3 nedlagte landbrugsejendomme. Der er efter vedtagelsen af lokalplan forbud mod at etablere erhvervsmæssige dyrehold. Dette er sikret gennem privatretlige aftaler. Vrangdrupvej 49 ønsker dog at holde heste i et mindre omfang. På grund af nærheden til byzonen nord og syd for ejendommen kan dette tillades med maks 3 dyreenheder, jf. husdyrlovens 6. Brønderslev Kommune - side 27

32 Museumsloven En forundersøgelse af lokalplanområdet nord for Vrangdrupvej har vist, at der er betydelige arkæologiske fund i området. Fundene daterer sig tilbage til bondestenalderen og den ældre jernalder, hvorfra der er registreret bebyggelser og gravpladser. Området lige nord for Vrangdrupvej er frigivet for fund og her er det muligt at fortætte den kommende boligbebyggelse uden udgifter til yderligere udgravninger. Man skal dog være opmærksom på, at finder man alligevel spor efter fortidsminder, f.eks. knogler, flintredskaber, lerkarskår mm., skal arbejdet standses, i det omfang det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Vendsyssel Historiske Museum, Tlf , oldtid@vhm.dk. Byparken, syd for det frigivne område, er ikke forundersøgt. Vendsyssel Historiske Museum og Brønderslev Kommune kender dermed ikke til fund i denne del af lokalplanområdet. For det øvrige lokalplanområde kan oplysninger om placeringen af de registrede bebyggelser og gravpladser fåes hos Vendsyssel Historiske Museum. Dette vil være nødvendigt ift. udarbejdelsen af en endelig bebyggelsesplan for delområde 2, da bygherren forud for iværksættelse af jordarbejdet skal iagttage museumslovens om arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Ved henvendelse udtaler museet sig gerne om muligheden for fund af arkæologisk betydning, den mest hensigtsmæssige placering af ny bebyggelse samt om konsekvenser for finansieringen. Kortet viser afgrænsningen af forundersøgelserne, samt hvor der er registreret gravpladser og bebyggelse. Brønderslev Kommune - side 28

33 Jordforureningsloven Matr. nr. 2ao, 2n, 3a, 3c, 4a alle Bøgen, Brønderslev Jorder er hverken kortlagt eller omfattet af områdeklassificeringen jf. Jordforureningsloven. Der skal derfor ikke anmeldes jordflytning. Matr. nr. 5f Bøgen, Brønderslev Jorder er udgået efter kortlægning. Der skal heller ikke her anmeldes jordflytning. Hvis der under anlægsarbejder træffes yderligere forurening, skal arbejdet standses, og kommunen underrettes. Der skal herefter foretages en vurdering af forureningen i forhold til grundvand og arealanvendelse m.v. Eventuelt kan en umiddelbar indsats overfor forureningen være påkrævet. Kommunen vurderer, om der skal fastsættes vilkår for det videre arbejde. Der henvises til miljøbeskyttelseslovens 21 og til jordforureningslovens 71. Brønderslev Kommune - side 29

34 Forhold til anden planlægning En lokalplan skal være i overensstemmelse med statslige interesser på planområdet, f.eks. grundvandsbeskyttelse, og må ikke stride mod kommunens øvrige fysiske planlægning. Brønderslev Kommune - side 30

35 Vandplaner og Spildevandsplan Vandplanerne har til formål at sikre, at miljømålene for vandløb, søer, fjorde, kystvande og grundvandsforekomster opfyldes. Det sker dels gennem en iværksættelse af særlige indsatser og dels ved at beskytte vandmiljøet mod påvirkninger, der kan forhindre opfyldelse af miljømålet. Byområder med deres mange forskellige aktiviteter betragtes som udgangspunkt som en risiko for grundvandsforekomster. Således skal områder med særlige drikkevandsinteresser og indvindingsoplande til almene vandforsyninger uden for disse så vidt muligt friholdes for udlæg af arealer til byudvikling. Lokalplanområdet er beliggende udenfor område med særlige drikkevandsinteresser og vandindvindingsområde. Lokalplanforslaget er dermed ikke i konflikt med grundvandsinteresser. Vrangdrupvej 29 og 49 har dog egen privat drikkevandsboring, som der skal tages hensyn til ved nedsivning af vejvand/spildevand fra området. Typisk vil der være behov for at udlede tag- og overfladevand fra nye byområder. For at undgå uhensigtsmæssige påvirkninger af vandløb i tilknytning til disse udledninger, fastlægger vandplanens retningslinjer, at udløbene som udgangspunkt forsynes med bassiner, der kan sikrer en vis rensning af overfladevandet og samtidig forsinke denne for at undgå hydraulisk overbelastning af vandløbet. Brønderslev Kommune skal i følge miljøbeskyttelsesloven udarbejde en plan for bortskaffelse af spildevand (spildevandsplanen). Spildevandsplanen skal løbende ajourføres, f.eks. i forbindelse med planlægningen for nye byområder. Lokalplanområdet er omfattet af den gældende spildevandsplan, men kloakeringsformen ønskes ændret fra separatkloakeret til spildevandskloakeret. Der er derfor udarbejdet et tillæg til spildevandsplanen, der er indarbejdet i lokalplanforslaget. At området udlægges som spildevandskloakeret betyder, at grundejerne kun har ret til at aflede spildevand til spildevandsforsyningsselskabets spildevandssystem. Grundejer skal selv bortskaffe tag- og overfladevand f.eks. ved nedsivning i faskiner. Overfladevand fra vejarealer skal føres til et nedsivningsbassin, som planlægges etableret i byparken. Nedsivningsbassinet udformes som en grøft, som også udgør et rekreativt element, se kortbilag 2. Det skal i forbindelse med etableringen af grøften godtgøres, at grøften har nedsivningskapacitet til at nedsive vejvandet op til en 5 års regnhændelse. Ved regnhændelser derover, kan der ske kontrolleret overløb til byparkens to regnvandsbassiner. Brønderslev Kommune - side 31

36 Kommuneplan Kommuneplanen indeholder både en række generelle retningslinier for kommunens udvikling samt en række specifikke bestemmelser om de enkelte områder i form af kommuneplanrammer. Ved lokalplanlægning skal der tages hensyn til de retningslinier, der er udpeget i kommuneplanen. Følgende retningslinier har betydning for lokalplanen: Retningslinie Naturområder Det nordligste og det østligste hjørne af lokalplanområdet berører et naturområde. Naturområdet følger stort set udpegningen, særligt værdifuldt landskab, lige nord for Brønderslev, hvor Nørreådalen er karakteristisk både for landskabet og naturområdet. I kommunens naturområder skal hensynet til natur- og landskabsinteresserne varetages i balance med de øvrige interesser i det åbne land. I disse områder må planlægning og administration vedrørende arealanvendelsen og tilstanden ikke forringe muligheden for at opfylde naturkvalitet for områdets naturtyper. Lokalplanområdet berører kun en lille del af naturområdet, da omfartsvejen placeres i udkanten af området. Brønderslev Kommune vurderer, at den ændrede arealanvendelse ikke vil forringe naturkvaliteten i området. Med planlægningen af de åbne rekreative rum i boligområdet kan lokalplanen derimod bidrage til en forbedring af naturkvaliteten. Kortet viser en del af afgrænsningen af naturområdet (grøn markering). Den røde markering viser lokalplanområdet. Retningslinie Særlig værdifulde landskaber Området nord for den nuværende Vrangdrupvej er udpeget som en del af et særligt værdifuldt landskab, der strækker sig fra Thise i vest til Jyske Ås i øst. De særlige værdifulde landskaber skal så vidt muligt friholdes for inddragelse af arealer til formål, der kan skæmme landskabet. Større byggeri, vindmøller samt større veje og tekniske anlæg skal så vidt muligt undgås. Øvrigt byggeri og anlæg skal placeres og udformes under særlig hensyntagen til landskabet. Lokalplanen har blandt andet til formål at sikre, at ny bebyggelse indpasses landskabet. Derfor indeholder lokalplanen bestemmelser om f.eks. terrænregulering, bebyggelseshøjde, beplantning og bevarelse af eksisterende læhegn. Brønderslev Kommune - side 32

37 Landskabet i lokalplanområdet er præget af et terræn, der skråner ned mod byparken. Byparken ligger som et dalstrøg mellem den sydlige og den nordlige Ådal. Det skrånende terræn nord for byparken indeholder en række læhegn, som er markante og karakteriske for området både sommer og vinter. Med indpasning af boligejendomme og med etableringen af rekreative områder og strøg mellem bebyggelsen vurderes det, at lokalplanen er i overensstemmelse med retningslinien. Kortet viser en del af afgrænsningen af det særlige værdifulde landskab, som strækker sig fra Thise til Jyske Ås. Den røde markering viser lokalplanområdet. Retningslinie Jordbrugsområder Den del af lokalplanområdet, som ved planens udarbejdelse ligger i byparken, er inden for udpegningen jordbrugsområde. Indenfor jordbrugsområderne skal hensynet til jordbrugserhvervene varetages i balance med hensynet til de øvrige åben-land interesser og byudviklingsinteresser. Byparken er i kommuneplanen udlagt til rekreativt område og varetager dermed ikke jordbrugerhvervets interesse. Derfor udtages byparkens areal af udpegningen for jordbrugsområder jf. kommuneplantillæg nr. 26. Kortet viser den nuværende afgrænsning af jordbrugsområdet. Brønderslev Kommune - side 33

38 Retningslinie Store husdyrbrug Kommuneplanens retningslinie om store husdyrbrug udlægger tre zoner, hvor indenfor der kan planlægges for placering og udvidelse af store husdyrbrug (over 500 DE), såfremt det kan ske uden konflikter med beskyttelsesinteresser i forhold til natur, landskab, kulturmiljøer, nabobeboelser mv. Lokalplanområdet er placeret inden for den særlige vurderingszone. Den særlige vurderingszone er områder, hvor udbygning og lokalisering af nye store landbrugsbygninger og anlæg skal vurderes særligt med hensyn til påvirkning af de væsentlige landskabelige og naturmæssige interesser, som findes indenfor denne zone. Lokalplanområdets anvendelse som boligområde vil begrænse placeringen af store husdyrbrug i området yderligere - se afsnittet om landbrugsloven under "anden lovgivning". Brønderslev Kommune - side 34

39 Masterplan og designmanual En masterplan for Ådalen blev udarbejdet for Brønderslev Kommune af Sven Allan Jensens Tegnestue i Masterplanen beskriver en vision for det nordlige boligområde i Brønderslev og udstikker nogle langsigtede pejlemærker for planlægningen af området. De overordnede visioner om et attraktivt og varieret boligområde med nærheden til natur og landskab har været grundlæggende for udarbejdelsen af denne lokalplan. Det har været nødvendigt at ændre på bebyggelsesplanen i forhold til forslaget i masterplanen på grund af arkæologiske fund. Dog er der skelet til det oprindelige forslag med 4 boligenklaver og grønne kiler imellem enklaverne. Tilhørende masterplanen blev en designmanual også udarbejdet, som indeholder retningslinier for bebyggelsen, beplantning, terræn mm. Principper herfra er ligeledes videreført til denne lokalplan i det omfang, der ligger inden for lokalplanens formål. Brønderslev Kommune - side 35

40 Kommuneplantillæg nr. 26 Rammeområde 01-B-34 blev udlagt i kommuneplanen som boligområde iht. visionerne, som blev fremført i masterplanen for Ådalen. Der udarbejdes kommuneplantillæg med henblik på at tilrette rammeområde 01-B- 34, så det følger lokalplanafgrænsningen for denne lokalplan. Da lokalplanen indeholder ændringer i forhold til de første planer angivet i masterplanen, tilrettes rammeområde 01-B-34, så der er overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanrammen jf. kommuneplantillæg nr. 26. Ligeledes tilrettes afgrænsningen af retningslinierne for jordbrugsområder til ikke at omfatte byparken. Brønderslev Kommune - side 36

41 Lokalplaner Lokalplan "Rekreativt område, Brønderslev Nord" og det tilhørende lokalplantillæg nr. 1, samt lokalplan 01-O "Psykiatrisk Sygehus og Boligområde, Hjørringvej, Brønderslev" skal delvist ophæves for de dele af lokalplanområderne, som ligger inden for denne lokalplan. Lokalplan og tillæg nr. 1 indeholder bestemmelser, der vedrører byparken. Denne lokalplan inddrager en del af byparken til boligområde, men lokalplanen fastsætter også bestemmelser for det delområde (nr. 3), som fortsat vil være bypark. Disse bestemmelser er en videreførelse af bestemmelserne i lokalplan og tillæg nr. 1, så det sikres, at byparken fortsat er et sammenhængende område. Lokalplan 01-O har til formål at give mulighed for tilbygninger eller nyopførelser til Psykiatrisk Sygehus samt opførelse af andre offentlige eller private institutioner i området. Lokalplanen giver samtidig mulighed for at udstykke størstedelen af de nuværende lægeboliger, så de kan sælges i fri handel. Denne lokalplan indrager en mindre del af lokalplanområdet for lokalplan 01-O-09.01, da dette mindre område skal anvendes til trafikale anlæg, som en rundkørsel ved udkørslen af Ndr. Omfartsvej til Hjørringvej. Brønderslev Kommune - side 37

42 Zoneforhold og bonusvirkning Delområde 1 og 2 overføres fra landzone til byzone ved denne lokalplans endelige vedtagelse. Byzonearealet er vist med skravering på kortbilag 2. Delområde 3 og det øvrige lokalplanområde fastholdes i landzone. Ifølge planlovens 35 må der i landzone ikke uden en landzonetilladelse foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændringer i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer. Lokalplanens bestemmelser er udformet, så de giver bonusvirkning i forhold til planlovens landzonebestemmelser. Det vil sige, at lokalplanen erstatter de landzonetilladelser, der ellers ville være nødvendige for lokalplanens gennemførelse. Med byparkens rekreative formål skal der være mulighed for at etablere legeplads, overdækket bålområde, shelters, kælkebakke og andre lign. rekreative anlæg. Bonusvirkning betyder, at der ikke skal meddeles landzonetilladelse hertil. Brønderslev Kommune - side 38

43 Miljøscreening For at sikre, at forskellige miljøhensyn indarbejdes i planlægningen fastsætter miljøvurderingsloven, at planer omhandlende fysisk planlægning skal vurderes i forhold til deres indvirkning på miljøet. Lokalplanen er omfattet af lovens 3, stk. 1, nr. 3, idet den fastsætter rammerne for fremtidige anlægstilladelser. Der skal dog ifølge lovens 3, stk. 2 kun gennemføres en miljøvurdering, hvis det vurderes, at planens gennemførelse kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Brønderslev Kommune har foretaget en miljøscreening i forhold til kriterierne nævnt i lovens bilag 2. Miljøscreeningen har givet anledning til følgende bemærkninger: Støj fra skydebane Lokalplanområdet og de kommende boliger er placeret inden for 1,5 km af støjkonsekvensområdet for Brønderslev Skytteforening (ca. 750 meter øst for skydebanen). Udbygningen af lokalplanområdet kan have konsekvens for skytteforeningens skydetider. Miljøgodkendelse af skydebanen fra 2004 viser at støjen i lokalplanområdet er mindre end de vejledende grænseværdier jf. Vejledning fra Miljøstyrelsen Nr om skydebaner. Se en redegørelse herfor under afsnittet "Anden lovgiving". Bilag IV arter Der er i området (10*10 km) kendskab til forekomst af bilag IV arterne odder, markfirben, spidssnudet frø og grøn mosaikguldsmed. Brønderslev Kommune har ikke kendskab til observationer af Bilag IV arter i det konkrete område. Spidssnudet frø vurderes dog at kunne yngle i søerne umiddelbart syd for udstykningen. Selve udstykningen vurderes ikke at have indflydelse på Bilag IV arter. Tilførslen af overfladevand fra det nyudstykkede område vurderes ikke at have effekt på bilag IV arter i og omkring søerne, da der i forvejen udledes overflade vand til søerne fra et nærliggende parcelhusområde og søerne samtidigt er forsynet med overløb. Samlet set vurderes projektet ikke at påvirke bilag IV arter negativt. Skovbyggelinie Hele området ligger inden for skovbyggelinjen. Projektet forudsætter, at Naturstyrelsen giver tilladelse til at foretage en delvis indskrænkning af skovbyggelinjen. Denne indskrænkning må formodes at være endelig for området og det vil formentligt ikke være muligt at foretage yderligere indskrænkninger eller dispensationer efterfølgende. Landskabligt værdi og visuel påvirkning Lokalplanområdet ligger inden for et særligt værdifuldt landskab, som der skal tages højde for i lokalplanlægningen af området. Området, som skal bebygges, er en sydvendt skråning med meget markante læhegn, som giver en flot inddeling og markering af landskabsrummet. Disse læhegn indtænkes bevaret eller delvist bevaret i udstykningsplanen. En udbygning af Ndr. Omfartsvej vil afgrænse byen mod landskabsrummet mod nord og give en klar afgrænsning mellem by og land. Lokalplanen vil indholder principper for, hvordan den kommende bebyggelse indpasses landskabet, så området stadig opfattes som en skråning med landskabselementer. Omfartsvejen forsøges indpasset landskabet så vidt muligt. Konklusion På baggrund af miljøscreeningen vurderer Brønderslev Kommune, at lokalplan 01-B "Ådalen Nord" ikke er omfattet af et krav om miljøvurdering. Lokalplanen indeholder bestemmelser, der skal sikre den kommende bebyggelses indpasning i landskabet, samt hensyn til natur, der både sikrer spredning af arter samt muliggør en rekreativ brug af området. Kommunens konklusion om at udelade miljøvurdering er ikke sendt i høring, da Brønderslev Kommune er den myndighed, hvis myndighedsområde fortrinsvis berøres af planen. Brønderslev Kommune har dermed Brønderslev Kommune - side 39

44 kompetencen til at vurdere de afledte miljøkonsekvenser på det konkrete sted. Afgørelsen om, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering for lokalplanen og kommuneplantillægget, kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet inden 4 uger fra lokalplanforslagets offentliggørelse på kommunens hjemmeside. Klager skal indgives til Natur- og Miljøklagenævnet via Klageportalen, som du finder et link til på forsiden af Klagenævnet opkræver et klagegebyr på 500 kr. inden deres behandling af klagen påbegyndes. Brønderslev Kommune - side 40

45 Planbestemmelser Lokalplanens bestemmelser er den juridiske del af lokalplanen, der bl.a. fastlægger rammerne for områdets anvendelse, udstykning og bebyggelse. Bestemmelserne fastlægges i henhold til lov om planlægning. Bestemmelserne er juridisk bindende overfor områdets ejere og brugere. Der må derfor ikke etableres forhold, der er i strid med lokalplanen. Der kan i nogle tilfælde meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med de grundlæggende principper i lokalplanen. Brønderslev Kommune - side 41

46 1 Lokalplanens formål 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at sikre: at områdets anvendelse fastlægges til boligformål, med mulighed for opførelse af åben-lav boliger, at der udlægges attraktive og sammenhængende grønne friarealer, at der etableres rekreative stiforbindelser til Byparken, at ny bebyggelse opføres under hensyntagen til det eksisterende terræn, at landskabets karakter bevares i overvejende grad, at Ndr. Omfartsvej tilkobles Hjørringvej. Brønderslev Kommune - side 42

47 2 Lokalplanens område 2.1 Lokalplanens område Lokalplanens område er vist på kortbilag 1. Lokalplanen omfatter matr. nr. 2ao, 2n, 3a, 3c, 4a og 5f, alle Bøgen, Brønderslev Jorder, samt alle parceller, der efter den udstykkes fra ovennævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Delområder Lokalplanområdet er opdelt i 3 delområder, som vist på kortbilag Zoneforhold Delområde 1 og 2 overføres fra landzone til byzone ved lokalplanens endelige vedtagelse. Afgrænsningen af byzonearealet er vist med gul streg på kortbilag 2. Delområde 3 og det øvrige lokalplanområde fastholdes i landzone. 2.4 Bonusvirkning Lokalplanen erstatter, jf. planlovens 15, stk. 4, de tilladelser til bebyggelse, anlæg og udstykning i landzone, der er nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse. Der skal derfor ikke meddeles landzonetilladelse til følgende inden for lokalplanområdet, delområde 3: - Anvendelse af lokalplanområdet, delområde 3, til rekreativt formål, jf. planens Etablering af legeplads, jf. planens Opførelse af overdækning til bålplads, jf. planens Opførelse af shelters, jf. planens Etablering af nedsivningsgrøft, jf. planens Etablering af kælkebakke. Brønderslev Kommune - side 43

48 3 Områdets anvendelse 3.1 Områdets anvendelse, delområde 1 Delområde 1 må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse og dertilhørende fælles grønne arealer. På hver grund, der udstykkes inden for delområdet, må der kun opføres eller indrettes én bolig. 3.2 Områdets anvendelse, delområde 2 Delområde 2 må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse som naturgrunde og dertilhørende fælles grønne arealer. På hver grund, der udstykkes inden for delområdet, må der kun opføres eller indrettes én bolig. 3.3 Områdets anvendelse, delområde 3 Delområde 3 må kun anvendes til rekreative formål i form af fælles grønne friarealer og anlæg i forbindelse hermed samt fælles anlæg til regnvandsopsamling, beplantning mv. Anlæg kan eksempelvis være legepladser, boldbaner, kælkebakker, grillpladser, bålpladser mv. Området skal friholdes for bebyggelse, jf. dog 3.6 og Øvrig anvendelse Den del af lokalplanområdet, som ikke ligger inden for et delområde, må kun anvendes til vejanlæg som omfartsvejen, rundkørsel, tilkobling til Mellergårdsvej og andet vejanlæg. 3.5 Virksomheder i boligområder Der må på den enkelte ejendom drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under forudsætning af, at virksomheden ikke udgør en selvstændig erhvervsenhed, men indgår i boligen, at virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke ændres, at skiltning eller lignende ikke bryder områdets karakter af boligområde, at virksomheden ikke medfører ulempe for omboende eller behov for parkering, der overstiger det normale for en tilsvarende ejendom med udelukkende privat anvendelse, at virksomheden ligger inden for miljøklasse 1-2, jf Inden der etableres virksomhed i et boligområde skal Brønderslev Kommune kontaktes. Ved henvendelse vurderer kommunen, om virksomheden opfylder kriterierne i lokalplanens bestemmelser og om den kan indpasses i området uden gener. Der kan almindeligvis tillades virksomheder som eksempelvis enkeltmandskontorer til revisor eller advokat eller dagplejer. Der tillades normalt ikke virksomheder med mange kundebesøg pga. områdets tæthed og parkeringsforhold. 3.6 Tekniske anlæg I lokalplanområdet kan der desuden opføres bygninger til områdets tekniske forsyning, såfremt de placeres og udformes under hensyntagen til omgivelserne. Eventuelle bygninger må gives et maksimalt areal på 15 m² og en maksimal højde på 3 m. Brønderslev Kommune - side 44

49 4 Udstykninger 4.1 Udstykning, delområde 1 Udstykning til åben-lav boligbebyggelse inden for delområde 1 skal ske i princippet, som vist på kortbilag 2. Der må ikke foretages udstykning, matrikulæring eller arealoverførsler, hvorved der vil forekomme ejendomme med et areal mindre end 700 m². Med "i princippet" menes, at der kan foretages mindre ændringer i forbindelse med den endelige fastlæggelse af udstykningsplanen. De grønne kiler mellem boligområderne kan udstykkes til selvstændige ejendomme. Området må ikke videreudstykkes, jf. dog Udstykning, delområde 2 Udstykning til åben-lav boligbebyggelse inden for delområde 2 skal ske i form af naturgrunde. Se nedenstående princip. Naturgrundene kan bestå af 1 eller 2 bygninger med én bolig og et tilhørende udhus/garage, hvor grunden afgrænses 2,5 meter fra bygningernes placering. Der må ikke foretages udstykning, matrikulæring eller arealoverførsler, hvorved der vil forekomme ejendomme med et areal mindre end 400 m² og mere end 1000 m². Det grønne område mellem boligerne skal udgøre én samlet matrikel. Området må ikke videreudstykkes, jf. dog Udstykning, delområde 3 Delområde 3 kan udstykkes til én selvstændig ejendom. Området må ikke videreudstykkes, jf. dog Udstykning af tekniske anlæg Tekniske anlæg, herunder transformerstationer, kan udstykkes så grunden ikke er større end anlæggets sokkelflade + 1,0 m herom. Brønderslev Kommune - side 45

50 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Vejadgang Lokalplanområdet vejbetjenes fra Ndr. Omfartsvej, som vist på kortbilag 2. Delområde 1 skal vejbetjenes via en stamvej (A-B), som vist på kortbilag 2. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsforhold, jf. gældende vejregler. Delområde 2 skal vejbetjenes via en stamvej (K-L), som vist på kortbilag 2. Indkørsel til ejendomme i delområde 1 skal ske i princippet, som vist på kortbilag Nye veje Ndr. Omfartsvej, vejene A-B, C-D, E-F, G-H, I-J og K-L udlægges og anlægges i princippet, som vist på kortbilag 2. Stamvejen A-B anlægges som offentlig vej, som vedligeholdes af kommunen. Omfartsvejen udlægges i en bredde på min. 25 m og anlægges med en bredde på min. 7 m. Stamvejen A-B udlægges i en bredde på min. 11 m og anlægges med en bredde på min. 6 m. Boligvejene C-D, E-F, G-H og I-J udlægges i en bredde på min. 9,5 m og anlægges med en bredde på min. 5,5 m. Boligvejene C-D, E-F, G-H, I-J og K-L anlægges som privat-fællesveje, som vedligeholdes af grundejerforeningen. Der kan ske ændringer af vejen K-L's forløb, hvis det viser sig hensigtsmæssigt ift. arkæologiske udgravninger. Vejen K-L udlægges i en bredde på min. 9 m og anlægges med en bredde på min. 5 m. Sideveje til vejen K-L udlægges i en bredde på min. 7 m og anlægges med en bredde på min. 4 m. Vejene A-B, C-D, E-F, G-H og I-J skal befæstes med fast belægning i form af asfalt eller betonstensbelægning. Vejen K-L, samt sideveje hertil, kan udføres som grusvej. Der skal etableres vendemulighed for lastbiler (renovationsvogne, flyttevogne mv.) ved "V" markering vist på kortbilag 2. Vejprojekter for nye veje skal indsendes til vejmyndighedens godkendelse. 5.3 Stiforbindelser Der skal udlægges og anlægges stier i princippet, som vist på kortbilag 2. Stien a-b udlægges med en bredde på min. 5 m og anlægges med en bredde på min. 2,5 m. Stien skal anlægges med asfalt og belysning. Stien skal sammenbindes med hovedstien i den sydlige del af Ådalen, som vist på kortbilag 2. Brønderslev Kommune - side 46

51 Stien c-d, Vrangdrupstien, udlægges med en variabel bredde og anlægges med en bredde på min. 2,5 m. Stien skal anlægges med grus og glensandium. Der må iøvrigt etableres grusstier og trampestier i de grønne områder. 5.4 Parkeringsforhold Der skal etableres parkering på egen grund svarende til minimum 2 parkeringspladser pr. bolig ved åben-lav bebyggelse. Parkeringskravet ved nybyggeri beregnes ud fra bygningens anvendelse samt normerne fastsat i kommunens parkeringsvedtægt. Indretning af parkeringspladserne skal ligeledes ske i overensstemmelse med parkeringsvedtægten. 5.5 Fartdæmpning Vejene C-D, E-F, G-H og I-J skal hastighedsdæmpes ved brug af hævede flader og skift i belægningen, som vist på kortbilag 2. Brønderslev Kommune - side 47

52 6 Teknisk anlæg og forsyning 6.1 Forsyning, delområde 1 Ny bebyggelse i delområde 1 skal tilsluttes kollektiv vandforsyning. Der kan på den enkelte parcel etableres energiforsyningsanlæg som jordvarmeanlæg, solcelleanlæg og solfangere. Eventuelle solceller og/eller solfangere skal placeres på tag eller facade og tilpasses tagform og facade. Solceller og/eller solfangere skal integreres som en del af arkitekturen. Solceller, solfangere mv. må ikke medføre blændingsgener for naboer, genboer eller forbipasserende. 6.2 Forsyning, delområde 2 Ny bebyggelse i delområde 2 skal tilsluttes kollektiv vandforsyning. Eventuelle solceller og/eller solfangere skal placeres på tag eller facade og tilpasses tagform og facade. Solceller og/eller solfangere skal integreres som en del af arkitekturen. Hvis der etableres jordvarmeledninger uden for egen grund, skal dette tinglyses. Solceller, solfangere mv. må ikke medføre blændingsgener for naboer, genboer eller forbipasserende. 6.3 Ledninger Ledningsanlæg til el, telefon, tv, internet eller lignende skal fremføres som jordkabler. 6.4 Gade- og stibelysning Belysning af stamvejen A-B skal ske med en lyspunktshøjde på 7 meter, dog svarende til belysningshøjden i resten af Ådalen. Belysning af boligvejene C-D, E-F, G-H og I-J og interne opholdsarealer skal ske med en lyspunktshøjde på 3,5-4 meter, dog svarende til en belysningshøjde i resten af boligområdet. 6.5 Håndtering af vejvand Overfladevand fra vejarealer skal afledes til en nedsivningsgrøft, som skal etablers inden for lokalplanområdet. Overfladevand fra tage m.m. skal håndteres iht. spildevandsplanen. Nedsivningsgrøften etableres, som vist på kortbilag 2. Nedsivningsgrøften skal udføres som et rekreativt element med lave skråninger, som vist på nedenstående principtegning. Grøften må ikke indhegnes. Det skal i forbindelse med etableringen af grøften godtgøres, at grøften har nedsivningskapacitet til at nedsive vejvandet op til en 5 års regnhændelse. Ved regnhændelser derover, kan der ske kontrolleret overløb til byparkens to regnvandsbassiner. Brønderslev Kommune - side 48

53 Afledning skal ske i overensstemmelse med tilladelse. Principtegning - tværsnit af nedsivningsgrøften. Brønderslev Kommune - side 49

54 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsens omfang Delområde 1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 30 %. Andel i fælles opholdsareal kan ikke medregnes ved beregning af bebyggelsesprocenten. Delområde 2 Inden for delområde 2 må der max. etableres 15 naturgrunde. Hver bolig må have et grundareal på max. 250 m². Hvert udhus/garage må have et grundareal på max. 100 m². 7.2 Bebyggelsens placering Bebyggelse må ikke ske nærmere end 40 meter fra omfartsvejens vejmidte. Delområde 1 Åben-lav bebyggelse må ikke placeres nærmere end 2,5 meter fra skel mod naboejendom, vej og sti. Der skal være mindst 34 meter fra vejmidten til nærmeste udendørs opholdsareal ved bolig, for at grænseværdierne for støj fra veje er overholdt. Se afsnittet om støj fra veje under "Anden lovgivning". Delområde 2 Etablering af bebyggelse skal ske i princippet, som vist på illustrationsplanen, bilag 4. Grundene skal have en afstand på mindst 25 meter til nærmeste nabo. Bebyggelse må ikke placeres nærmere end 2,5 meter fra skel mod naboejendom, vej og sti. 7.3 Bebyggelsens højde og etageantal Delområde 1 Bebyggelse må opføres i maksimum 2 etager og med en bygningshøjde på op til 8,5 m. Delområde 2 Bebyggelsens højde måles fra terræn til det højeste punkt af bygningens tagflade beregnet efter reglerne i bygningsreglementet. Bebyggelse må opføres i maksimum 2 etager og med en bygningshøjde på op til 8,5 m. 7.4 Småbygninger Delområde 1 Garager, carporte, udhuse og lignende kan opføres efter bygningsreglementets bestemmelser. Dog må disse ikke opføres Brønderslev Kommune - side 50

55 nærmere skel mod stier og fællesareal end 0,5 m. Delområde 2 Der må opføres garager, carporte, udhuse og lignende med et maks. grundareal på 100 m². 7.5 Terrænreguleringsplan Terrænreguleringsplan for byggeområdet og parcellen i øvrigt med koter i DVR90 skal vedlægges ansøgning om byggetilladelse. Planen skal omfatte eksisterende og fremtidige koter i alle hjørner samt gulv og sokkelkote til byggeriet. Planen skal ledsages af facadetegning med indtegning af eksisterende og fremtidigt terræn. Ved placering af bygningen på grunden skal der tages højde for indpasning i terrænet, jf. 9.8, da der ikke kan foretages større terrænreguleringer. 7.6 Mindre bygninger Der må i de rekreative områder opføres mindre bygninger og anlæg, der understøtter områdets anvendelse til rekreative formål. Der kan opsættes borde og bænke til ophold inden for området. Anlæg kan eksempelvis være legepladser, boldbaner, bålpladser, shelter mv. Bygningsarealet til de enkelte mindre bygninger og overdækninger må ikke overstige 30 m² og højden må ikke overstige 3 meter. Der kan desuden opføres tekniske anlæg til områdets forsyning, inkl. en nedsivningsgrøft, jf. 3.6 og 6.5. Brønderslev Kommune - side 51

56 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Arkitektur Ny bebyggelse samt om- og tilbygninger skal have en sådan arkitektonisk udformning, at der opnåes en god helhedsvirkning i forhold til omgivelserne og terrænet i området. 8.2 Ydervægges materialer Ydervægge på boliger, garage, carporte og udhuse skal udføres som blank, vandskuret eller pudset teglstensmur eller i andet typegodkendt materiale, hvis overflade skal fremtræde jævn og uden synlige samlinger af elementer og lignende. Mindre bygningsdele på boliger samt udhuse på maks. 10 m 2 må beklædes med træ, eternit, kobber, zink, glas eller andet ikke reflekterende materiale. Der må opføres bygninger af træ i delområde Tagform og -materialer Tage skal udføres med en hældning på maksimum 45 grader. Tage med en hældning på over 5 grader skal fremtræde i tegl, cementtagsten, tagpap, skifer eller fibercementskifer. Flade tage med en hældning under 5 grader kan desuden fremtræde i overfladebehandlet plader eller beton. Tage på mindre bygningsdele kan endvidere fremtræde i transparent glas. 8.4 Kviste og ovenlysvinduer Ved opsætning af kviste og/eller tagvinduer må den samlede længde heraf ikke overstige 1/3 af tagfladens samlede længde. 8.5 Reflekterende tagmaterialer Tagflader må ikke fremtræde i reflekterende materialer. Med reflekterende materialer forstås materialer med et glanstal på over 20. Et materiales reflektion måles i glanstal på følgende skala: 0-10 : Helmat 10-20: Mat 20-40: Halvmat 40-60: Halvblank 60-80: Blank 80 - : Helblank Et maksimalt glanstal på 20 har til hensigt at undgå reflektionsgener fra tagflader. 8.6 Energibesparende foranstaltninger Der kan til facade- og tagbeklædning anvendes energibesparende foranstaltninger - herunder eksempelvis solfangere, solceller mv. Anlægget skal tilpasses tagform og facade. Paneler skal være antirefleksbehandlet. 8.7 Tilbygninger Tilbygningers ydervægge samt tag skal opføres i materialer svarende til eksisterende bebyggelse eller andre materialer, der giver et godt Brønderslev Kommune - side 52

57 helhedsindtryk. Brønderslev Kommune - side 53

58 9 Ubebyggede arealer 9.1 De ubebyggede arealers anvendelse De ubebyggede arealer skal anvendes til rekreative formål i form af fælles grønne friarealer og anlæg i forbindelse hermed, samt fælles anlæg til regnvandsopsamling, beplantning mv. De ubebyggede arealer skal have et omfang i princippet, som vist på kortbilag 2. De ubebyggede arealer skal friholdes for bebyggelse, jf. dog 3.6 og Interne opholdsarealer Hver boligenklave inden for delområde 1 skal etableres med et internt opholdsareal efter nedenstående principtegning. Der skal ske beplanting langs boligvejene, som vist på kortbilag 2, i form af hjemmehørende arter, som Eg, Lind og Røn. Brønderslev Kommune - side 54

59 Se også kortbilag Rekreativt areal Lokalplanens rekreative områder i byparken (delområde 3), mellem boligenklaverne i delområde 1 og mellem naturgrundene i delområde 2 skal have en åben karakter og fremstå med lav beplantning af hjemmehørende græsarter og vild flora. Eksempler på lav beplantning af hjemmehørende græsarter og vild flora kan være kællingetand, rødkløver, valmuer, kornblomster, der ikke kræver meget vedligeholdelse. Der kan iøvrigt hentes inspiration på hjemmesiden Hegn Delområde 1 Eventuelle hegn mod vej eller i naboskel skal udføres som levende hegn i form af bøgehæk med en maksimal højde på 1,8 meter. Delområde 2 Der må etableres en lav beplantning omkring sokkelhusgrundene, inden for skel, i form af hjemmehørende buske med en maksimal Eksempler på hjemmehørende buske kan være benved, slåen og rød Brønderslev Kommune - side 55

60 højde på 1 meter. kornel. 9.5 Gabionsmure Skel mellem delområde 1 og delområde 3 skal markeres med en lav gabionsmur (metalnet med sten) samt en hæk i bøgepur. Mur og hæk placeres, som vist i princippet på kortbilag 2. Principper for Gabionsmurens udformning ses på nedenstående principskitse. 9.6 Udendørs oplag Udendørs oplag i større omfang, som ikke er sædvanligt for et boligområde, må ikke finde sted. 9.7 Bevarende beplantning De på kortbilag 2 viste læhegn skal bevares. Der kan ske fældning i forbindelse med pleje og vedligehold af beplantningen, samt ved gennembrydning af veje og stier. Ved nyetablering af læhegn skal disse bestå af hjemmehørende arter, som Fuglekirsebær, Tjørn, Slåen, Hassel og Røn. Blodbøgen, som vist på kortbilag 2, skal bevares. 9.8 Terrænregulering Der må ikke ske terrænregulering nærmere skel end 1m. På skrånende terræn skal niveauforskelle optages i bygningen og der må ikke foretages terrænregulering på mere end ± 0,5 m i forhold til eksisterende terræn inden for de enkelte grunde. 9.9 Legeplads Der kan inden for lokalplanområdet etableres legepladser, som angivet på kortbilag Beplantningsbælte Der skal etableres beplantning langs omfartsvejen i princippet, som vist på kortbilag 2. Beplantningen skal bestå af hjemmehørende arter, som f.eks. Fuglekirsebær, Tjørn, Slåen, Hassel og Røn. Brønderslev Kommune - side 56

61 10 Grundejerforening 10.1 Grundejerforening, delområde 1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for delområde 1. Grundejerforeningen skal forestå drift, vedligeholdelse m.m. samt renholdelse, snerydning og glatførebekæmpelse på veje, stier og fælles friarealer, der er fælles for delområdet. Grundejerforeningen skal oprettes senest, når 5 grunde inden for lokalplanområdet er bebygget, eller når Brønderslev Kommune kræver det. Grundejerforeningen skal efter krav fra Brønderslev Kommune sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger fra tilgrænsende områder. Grundejerforening skal efter krav fra Brønderslev Kommune optage medlemmer fra tilgrænsende områder. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Brønderslev Kommune Grundejerforening, delområde 2 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for delområde 2. Grundejerforeningen skal forestå drift, vedligeholdelse m.m. af hele delområde 2, samt renholdelse, snerydning og glatførebekæmpelse på veje, stier og fælles friarealer, der er fælles for delområdet. Grundejerforeningen skal oprettes senest, når 5 grunde inden for lokalplanområdet er bebygget, eller når Brønderslev Kommune kræver det. Grundejerforeningen skal efter krav fra Brønderslev Kommune sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger fra tilgrænsende områder. Grundejerforening skal efter krav fra Brønderslev Kommune optage medlemmer fra tilgrænsende områder. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Brønderslev Kommune. Brønderslev Kommune - side 57

62 11 Miljøforhold 11.1 Miljøklasser Erhverv inden for lokalplanområdet skal være i miljøklasse 1-2, jf. Bilag 5. Brønderslev Kommune - side 58

63 12 Betingelser for ibrugtagning 12.1 Tilslutninger Ny bebyggelse i delområde 1 må ikke tages i brug, før der er sket tilslutning til offentlig vand og kloak, jf Ny bebyggelse i delområde 2 må ikke tages i brug, før der er sket tilslutning til offentlig vand og kloak, jf Veje og stier Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret veje og stier, jf Nedsivningsgrøft Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er etableret nedsivningsgrøft, jf Brønderslev Kommune - side 59

64 13 Aflysning af lokalplan 13.1 Aflysning af lokalplan Ved nærværende lokalplans endelige vedtagelse aflyses del af lokalplan "Rekreativt område, Brønderslev Nord" og det tilhørende lokalplantillæg nr. 1, samt del af lokalplan 01-O "Psykiatrisk Sygehus og Boligområde, Hjørringvej, Brønderslev", der erstattes af denne lokalplan. Lokalplan "Rekreativt område, Brønderslev Nord" er vedtaget af Brønderslev Byråd den 11. maj Lokalplantillæg nr. 1 til lokalplan "Rekreativt område, Brønderslev Nord" er vedtaget af Brønderslev Byråd den 8. november Lokalplan 01-O "Psykiatrisk Sygehus og Boligområde, Hjørringvej, Brønderslev" er vedtaget af Brønderslev Byråd den 18. december Brønderslev Kommune - side 60

65 14 Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelsen af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, dvs. fra den 18. april 2016, kan der eventuelt efter planlovens 17, stk. 2 og 3 opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 22. februar 2016, indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst indtil 22. februar Brønderslev Kommune - side 61

66 Vedtagelsespåtegning Lokalplanforslaget er godkendt af Brønderslev Byråd den 17. februar Mikael Klitgaard Borgmester Søren Steensen Kommunaldirektør Lokalplanforslaget er offentliggjort på kommunens hjemmeside den 22. februar Brønderslev Kommune - side 62

67 Kort og bilag Brønderslev Kommune - side 63

68 Papirformat: A4 Copyright Geodatastyrelsen Kortbilag 1 - Matrikulære forhold Udsnit af matrikelkort for ejerlav Bøgen, Brønderslev Jorder. Ajourført januar Tidspunkt: :41:04 Udskrevet af: Annemarie S Pedersen Målestoksforhold: 1:5000 Rød Signatur - Lokalplan 01-B-34.01