Lokalplan 221. for Kulturcenter Mariehøj og det nærliggende naturområde samt tillæg 8 til Kommuneplan 2009

Transkript

1

2

3 Lokalplan 221 for Kulturcenter Mariehøj og det nærliggende naturområde samt tillæg 8 til Kommuneplan 2009 HELSINGØRMOTORVEJEN ØVERØDVEJ ATTEMOSEVEJ PILEKÆRET

4 Hvad er en lokalplan? Ifølge Lov om planlægning kan Kommunalbestyrelsen beslutte at udarbejde en lokalplan, når en bestemt udvikling ønskes fremmet. Kommunalbestyrelsen har endvidere pligt til at udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- eller anlægsarbejder, herunder nedrivning af bebyggelse. Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for ejere, lejere og brugere af de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, herunder blandt andet bestemmelser om områdets fremtidige anvendelse samt bebyggelsesregulerende bestemmelser. Kommunens lokalplaner kan ses på og En lokalplan skal overholde kommuneplanen, men lokalplanen kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen giver. Offentlighedsperiode For at sikre kommunens borgere kendskab til og mulighed for indflydelse på planlægningen skal Kommunalbestyrelsen fremlægge et forslag til lokalplan i mindst 8 uger. Lokalplan 221 har været fremlagt i offentlig høring fra og med den 7. februar 2012 til og med den 4. april Kommunalbestyrelsen kan vedtage lokalplanen endeligt, når eventuelle indvendinger eller ændringsforslag har været behandlet. Sjælsø Trørød Birkerød Rude Skov ( Øresund Holte Jægersborg Hegn Furesø Kort visende områdets placering i kommunen 2

5 Lokalplan 221 for Kulturcenter Mariehøj og det nærliggende naturområde samt tillæg 8 til Kommuneplan 2009 Redegørelse... 5 Indledning og baggrund... 5 Lokalplanområdets eksisterende forhold... 5 Lokalplanens indhold... 7 Lokalplanens forhold til anden planlægning Forhold til anden lovgivning.15 Servitutter...18 Lov om miljøvurdering Tillæg 8 til Kommuneplan Lokalplanens bestemmelser Lokalplanens formål Lokalplanensafgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Udstykninger og matrikulære forhold Vej-, sti- og parkeringsforhold Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Tekniske anlæg Støjdæmpende foranstaltninger Tilladelser fra andre myndigheder og lovgivning Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Delvis ophævelse af Lokalplan Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Tegningsbilag 1: Lokalplanens afgrænsning, matrikler og bevaringsværdig beplantning 2: Byggefelter for ny bebyggelse, byggelinier mv. 3: Illustrationsplan og snit 3

6 4

7 Redegørelse Indledning og baggrund Rudersdal Kommune indbød i foråret 2010 til en arkitektkonkurrence omkring om- og udbygning samt reorganisering af de eksisterende bygninger og udearealer på Kulturcenter Mariehøj. Formålet med konkurrencen var, at få forslag til en opkvalificering af de kulturelle udøvelses- og formidlingsrum såvel ude som inde samt at give stedet en tydelig identitet. Konkurrencen blev afgjort i juni 2010 og på basis af det vindende projekt er der udarbejdet en ny lokalplan for området. Det vindende projekt omorganiserer en række funktioner i den eksisterende bygningsmasse, og tilføjer en ny bygning indeholdende foyer samt hovedadgang til det samlede bygningskompleks. Den ny tilbygning placeres i overgangen mellem den ældre og lavere beliggende nyere del fra slutningen af 1970'erne, således at det samlede bygningskompleks infrastruktur optimeres og der skabes en ny samlet hovedindgang. Endvidere vil bygningens placering og udformning skabe en bro mellem ankomstområdet og naturområdet Mariehøj. Afgrænsning af konkurrence området Lokalplanområdets eksisterende forhold Mariehøjcenteret er beliggende i Gl. Holte med adgang fra Øverødvej og med Helsingørmotorvejen som den østlige afgrænsning. Mod syd grænser centeret op til naturområdet omkring Mariehøj. 5

8 Bygningskomplekset fremstår langstrakt og sammensat, og består af en hovedbygning fra 1924 med en ældre tilbygning fra I blev tilbygget en lavere beliggende udvidelse i gule sten og flade tage. Bygningerne har frem til 1988 fungeret som folkeskole. Det samlede bygningsanlæg rummer i dag m 2 samt m 2 kælder. Bygninger fra Bygninger fra Kulturcenter Mariehøj danner i dag rammerne om en række af kommunens mangeartede fritids- og kulturaktiviteter sammen med Kulturcenter Mantziusgården og en række andre kulturinstitutioner. På Mariehøj er endvidere samlet den administrative del af Kulturområdet, Ældreområdet samt Ung i Rudersdal og en daginstitution, Børnehuset Mariehøj. Inden for lokalplanområdet er endvidere beliggende naturområdet omkring Mariehøj samt et areal med ældre frugttræer og en naturlegeplads. Igennem området løber endvidere Tusindben- Ruten som er en del af RudersdalRuten. Naturlegepladsen TusindbenRuten 6

9 Lokalplanens indhold Ny lokalplan for Kulturcenter Mariehøj med det tillæggende naturområde skal danne grundlag for en realisering af det valgte vinderprojekt samt sikre et samspil med naturområdet ved Mariehøj. Det er således lokalplanens formål: at skabe grundlag for udbygningen af Kulturcenter Mariehøj til et tidssvarende kulturcenter med en tydelig kulturel identitet, at om- og tilbygningen sker under hensynet til høj arkitektonisk kvalitet, at skabe samspil og integration mellem naturområdet ved Mariehøj og Kulturcenter Mariehøj. Lokalplanens afgrænsning Lokalplanen afgrænses i overensstemmelse med det nuværende plangrundlag, Lokalplan 90, med mindre justeringer langs Helsingørmotorvejen. Endvidere er ejendommen Pilekæret 53 inddraget og Gl. Holtegård forsat er omfattet af Lokalplan 90. Lokalplanen inddeles i tre delområder: Delområde A som indeholder det nuværende Kulturcenter Mariehøj, samt administration, ny tilbygning og de nære haverum samt parkering. Delområde B som omfatter skovarealet Mariehøj. Delområde C som udgør det sydlige parkområde med søen og den eksisterende naturlegeplads. 7

10 Områdets anvendelse Delområde A udlægges til offentlige formål som kultur- og fritidsformål, offentlig administration, institutions- og skoleformål, samt tilknyttede funktioner såsom cafe og parkering.. Delområderne B og C udlægges til skov (fredskovsareal), park og rekreative formål. Områderne har offentlig adgang. Vej- og parkeringsforhold Eksisterende overkørsler til Øverødvej bibeholdes, dog således at der skabes en primær adgangsvej til kulturcenteret med afsætningsplads ved ny hovedindgang. For at skabe en større integration og udnyttelse af de bagved liggende udearelaer, herunder Mariehøj, samles parkeringen i større parkeringsgrupper og således, at det ikke længere vil være muligt at køre omkring bygningen. En del af parkeringen forventes at kunne indgå i en mulitifunktion således, at parkeringsarealet i eftermiddags- og aftentimerne samt i weekender vil kunne anvendes til eksempelvis boldspil. Endvidere fastlægger lokalplanen en række nye p-pladser i forbindelse med nybyggeri. En mindre del af lokalplanens område ved den nuværende og fremtidige hovedadgang er udlagt til vejeareal. I forbindelse med realisering af nybyggeriet vil det være en forudsætning at en mindre del af vejarealet nedlægges. Under Øverødvej er, der i lighed med den tidligere lokalplan, mulighed for en underføring for en cykle- og gangsti. Bebyggelse Den eksisterende bebyggelse fastholdes bortset fra en mindre forbindelsesgang samt gavl og dele af eksisterende bygning. I knudepunktet mellem den ældre og yngre del af den eksisterende bebyggelse, fastlægges et byggefelt og mulighed for tilbygning af en ny foyer og hovedindgang. Principsnit i ny foyerbygning 8

11 Denne nye bygning forbinder i to planer de eksisterende bygninger og forventes at have et samlet tilbygningsareal i to plan på ca. 650 m 2 inkl. overdækket areal. Foyerbygningen skaber endvidere en forbindelse mellem for- og bagsiden af bygningsanlægget ved, at "taget" udnyttes til adgangsareal samt udendørs scene. Indenfor delområde A må der tilbygges maksimalt 3000 m 2 svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 12 for lokalplanområdet som helhed. Delområde B og C må ikke bebygges bortset fra mindre tekniske anlæg og overdækninger o. lign. til rekreativformål. Illustration af ny hovedadgang set fra Øverødvej Ejendommens friarealer For at gøre den nuværende forplads mod Øverødvej mere indbydende etableres en oplevelses- og aktivitetsplads, en såkaldt kulturplads, som samtidigt formidler niveauforskellen fra adgangsniveauet til indgangsniveauet i den eksisterende ældre del af bygningsanlægget. I niveau med den nyere del af bebyggelsen, i tilknytning caféen, etableres en urtehave hvor den nuværende teknikbygning integreres. De bagvedliggende haverum inddeles tillige i haverum med forskellig karakter mod vest en såkaldt kulturhave og mod øst en idrætshave med boldbaner og et multifunktionelt område som tillige anvendes til parkering. Den resterende del af det sydlige grønne område (delområde C) vil skulle henligge som park og frugthave. Området kan anvendes til rekreative formål, som kan fungere i samhørighed med områdets karakter, såsom den nuværende naturlegeplads og Tusindben Ruten som er en del af Rudersdal Ruten. 9

12 I delområde C er tillige beliggende en sø som er omfattet af naturbeskyttelseslovens 3 og som skal henligge uforandret. Skitseplan for konkurrence området Lokalplanens forhold til anden planlægning Fingerplan 2009 Fingerplanen 2009 er et landsplandirektiv for Hovedstadsområdet som fastlægger det overordnede grundlag for den kommunale planlægning. Lokalplanområdet såvel som resten af kommunen er beliggende i det yder storbyområde. Stationsnærhed I henhold til Fingerplan 2007, (Landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning) skal planlægning i det ydre storbyområde iht. 11 stk. 1 sikre at lokalisering af byfunktioner placeres under hensyntagen til den eksisterende infrastruktur og til mulighederne for at styrke den kollektive trafik. Lokalplanen fastholder tidligere lokalplans anvendelse, til offentlige formål. Den nuværende og fremtidige bebyggelse rummer offentlig administration samt kulturelle funktioner som rettes mod kommunens borgere, men kulturcenteret vurderes ikke at være af regional karakter. Tilbygningens areal er relativ begrænset i forhold til den samlede eksisterende bygningsmasse og funktionerne knytter sig til allerede eksisterende funktioner i det nuværende Kulturcenter Mariehøj. 10

13 Lokalplanområdet er beliggende ca. 4,5 km både fra Vedbæk Station og Holte Station, og området er betjent med kollektiv trafik ved hjælp af hyppig busbetjening fra Holte Station og Nærum Station ved hjælp af hurtigbusser på Helsingørmotorvejen. Der er stoppesteder på Øverødvej samt Helsingørmotorvejen. Endvidere er der for, at understøtte medarbejdernes og brugernes brug af mere miljørigtige transportformer, indarbejdet en norm for antallet af overdækkede cykelparkeringspladser svarende til 1 pr. 70 m 2 kontorareal og 1 pr. 50 m 2 undervisningsareal. Kommuneplan 2009 Lokalplanområdet er delt mellem 3 enkeltområder i Kommuneplan Enkeltområde Gh.D4, hvor det nuværende og fremtidige kulturcenter er placeret. Området er udlagt til offentlig og privat administration, kulturel virksomhed, liberalt erhverv. Området er beliggende i byzone og bebyggelsesprocenten for området er fastlagt til 35 for området, med en maksimal etageantal på 3. Rammeområde Gh.D4 Enkeltområde Gh.D3, som omfatter Gl. Holtegård, naturområdet Mariehøj samt det sydlige beliggende søområde og naturlegeplads. Området er beliggende i byzone og udlagt til offentlige formål, kulturel virksomhed, restaurant og park. Bebyggelsesprocenten fastlægges til 5 og med et maksimalt etageantal på 2. 11

14 Rammeområde Gh.D3 Ejendommen matr. nr. 6s Holte By, Gl. Holte er omfattet af enkeltområde Gh.B5, som omfatter boligområdet omkring Egebækvej. Ejendommen overføres ved udarbejdelse af Kommuneplantillæg 9 til Kommuneplan 2009 til enkeltområde Gh.D3. Kommuneplantillægget er indarbejdet som et særligt afsnit i nærværende lokalplan For de øvrige rammeområder gælder at lokalplanen vurderes, at kunne udarbejdes indenfor rammerne af kommuneplanens rammer. I de generelle rammer fastlægges i relation til lokalplanens anvendelse, at der for nybyggeri mindst skal udlægges: 1 parkeringsplads pr. 50 m 2 etageareal erhverv, kontor, institution, m.v. 1 p-plads pr. 50 m 2 som anvendes til skole 1 p-plads pr. 5 børn i en børneinstitution 1 p-plads som et forsamlingslokale kan rumme 1 p-plads pr. 50 m 2 publikumsorienteret service. Kulturmiljø En mindre del af lokalplanområdet er i Kommuneplan 2009, sammen med Gl. Holtegade og Gl. Holtegård udpeget som kulturmiljø nr. 5, i kategorien ældre bebyggelse og landbrug. Udpegningen betyder at nybyggeri, nye anlæg, beplantninger og andre indgreb ikke må forringe oplevelsen eller kvaliteten af kulturmiljøværdierne i området. Det væsentlige i denne del af kulturmiljøområdet er Gl. Holtegård og den tilhørende barokhave. Anlæg og nybyggeri indeholdt i lokalplanen er ikke beliggende indenfor kulturmiljøets afgrænsning. Endvidere vurderes nybyggeriet ikke, væsentligt at ville påvirke det nærliggende kulturmiljø. Dog skal evt. belysning på friarealer såsom 12

15 parkeringsområder, legepladser og fritidsanlæg omkring Mariehøj tage hensyn til kulturmiljøområdet således, at dette ikke forringer oplevelsen af barokhaven. Belysning skal søges begrænset. Afgrænsning af fastlagt kulturmiljø Lokalplan 90 Området er i dag omfattet af lokalplan 90 for et kultur-, aktivitetsog administrationscenter i Gl. Holte, vedtaget den 15. juni 1988 i forbindelse med bygningernes overgang fra skole til kulturelle- og fritidsformål. Lokalplanen dækker udover det nuværende Mariehøj Center tillige Gl. Holtegård og det sydlige fredsskovområde Mariehøj samt søen til vejen Pilekæret. Lokalplanen inddeler området i 4 delområder, som er udlagt til offentlige formål, park, administration, fritidsformål samt park og skov. Området omkring Gl. Holtegård med det tilhørende parkområde vil ikke være en del af nærværende lokalplan og vil fortsat være omfattet af lokalplan 90. Lokalplan 90 aflyses for delområde B, C og D ved endelig vedtagelse af nærværende lokalplan. Spildevand Området er omfattet af spildevandsplanen og ligger i oplandet til Rundforbi Renseanlæg. Den vestlige del af området er separatkloakeret. Regnvandet udledes til Pilekæret. Den østlige del af området er fælleskloakeret. 13

16 Yderligere udledning af regnvand til Pilekæret vil kræve en ny udledningstilladelse. Alternativt skal regnvandet nedsives på grunden. Nedsivning af regnvand fra offentlige vejarealer og parkeringspladser for mere end 20 biler samt andet tag- og overfladevand med en anden stofsammensætning end normalt kræver tilladelse fra Rudersdal Kommune. Varmeforsyning I området er der tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger i et område betjent af Rudersdal Vandforsyning. Trafikplan Lokalplanområdet er afgrænset af Øverødvej mod nord/vest, Pilekæret mod syd/øst og Helsingørmotorvejen mod øst. Kulturcenteret vejadgang sker nu og i fremtiden fra Øverødvej ad eksisterende overkørsler. Øverødvej har status af overordnet trafikvej, som er kommunens mest trafikerede veje som afvikler fjern og regionaltrafik herunder den tunge- og gennemkørende trafik. Vejen er forsynet med cykelsti og nye overkørsler søges undgået. Pilekæret er en mindre lokalvej. Hvorfra der er adgang til sti som forløber igennem dele af lokalplanområdet. Med hjemmel i 34 i lov om offentlige veje er følgende pålagt: Øverødvej er fastlagt en byggelinje på 20 meter fra vejmidte. Helsingørmotorvejen samt til- og frakørsler er fastlagt en byggelinie på 50 m fra vejmidte. Vejdirektoratet er påtaleberettiget. Yderligere oplysning om vejbyggelinjen fås ved henvendelse til Vejdirektoratet, Vejcenter Hovedstaden. I forbindelse med udvidelsen af Helsingørmotorvejen vil der forventeligt blive pålagt nye byggelinier. Udvidelse af Helsingørmotorvejen Lokalplanområdet afgrænses mod øst af Helsingørmotorvejen som er en overordnet motorvej hvor Vejdirektoratet er myndighed. Motorvejen udbygges på basis af Lov nr. 528 af 26. maj 2010 fra 4 til 6 spor på strækningen fra Øverødvej til Isterød. 14

17 Udbygningen vil primært i byggefasen påvirke lokalplanområdet hvor arbejdsarealet i anlægsperioden forventes, at strække sig op til gavlen af den eksisterende bygning samt ind på de eksisterende boldbaner. Endvidere vil den nuværende cykelsti blive omlagt således, at den vil forløbe i lokalplanområdets østlige afgrænsning. Øverødvej vil på et mindre stykke blive udvidet med hertil hørende arbejdsareal. Eksisterende skråning langs lokalplanområdets afgrænsning mod motorvejen erstattes af en ny støjskærm på støttesmur. Indenfor lokalplanområdet er beliggende en hovedvandforsyningsledning førende drikkevand fra Sjælsø til Gentofte vandforsyning, Nordvand. Denne hovedvandledning omlægges i forbindelse med udvidelsen af motorvejen og vil berøre lokalplanområdet østlige del og vil efterfølgende blive sikret ved servitut. Forhold til anden lovgivning Støj Øverødvej samt Helsingørmotorvejen er begge veje med stor trafikbelastning og heraf afledt støj, især i forbindelse med morgen- og eftermiddagstrafik. Rudersdal Kommunes Trafikhandlingsplan nævner under indsatsområde Støjbelastning bl.a. at trafikstøj som udgangspunkt bør dæmpes ved kilden, dvs. ved køretøjet eller ved lydsvage vejbelægninger. For at nedbringe støjgenerne i nærområdet til motorvejen er det I forbindelse med udvidelsen af Helsingørmotorvejen planlagt, at eksisterende skråning langs motorvejen erstattes af ny støjskærm på støttemur. Et konkret nybyggeri eller større ombygning skal overholde Miljøministeriets vejledende støjgrænser samt bestemmelser i gældende bygningsreglement om støj. Således skal det sikres, at bestemmelserne om støj overholdes ved nybyggeri eller ombygninger til en mere støjfølsom anvendelse. Vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj er i dag: Rekreative områder i det åbne land, sommerhusområder, campingpladser o.lign. Lden 53 db Boligområder, børneinstitutioner, skoler og undervisningsbygninger, plejehjem, hospitaler o. lign. Kolonihaver, udendørs opholdsarealer og parker Lden 58 db Hoteller, kontorer m.v. Lden 63 db 15

18 Naturbeskyttelsesloven Omkring skovområdet på Mariehøj (delområde B) er registreret en reduceret skovbyggelinie på 10 meter fra fredskoven. Byggelinen er fastlagt i 1995 på grundlag af en registrering af den konstaterede skov på ejendommen, se tegningsbilag 1. Formålet med skovbyggelinjen er at sikre skovens værdi som landskabselement, samt at opretholde skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyrelivet. Inden for denne skovbyggelinie må der iht. naturbeskyttelseslovens 17 ikke placeres bebyggelse, campingvogne o. lign. Den i lokalplanen skitserede ny bebyggelse, indenfor delområde 2, vil i forbindelse med et konkret byggeri for en mindre del, kræve dispensation fra naturbeskyttelseslovens 17. Rudersdal Kommune er iht. naturbeskyttelsesloven 65 myndighed i forhold til ovennævnte skovbyggelinje. Indenfor lokalplanens delområde C, området ved Pilekæret, er beliggende en større sø omfattet af naturbeskyttelseslovens 3, som bestemmer at der ikke må foretages ændringer i tilstanden af naturlige søer (over 100 m 2 ) moser og lign. samt vandløb, fersk enge og biologiske overdrev. Ingen af de beskyttede naturtyper berøres af anlæg indeholdt i lokalplanen. Rudersdal Kommune er myndighed i forhold til naturbeskyttelseslovens 3. Dige ved Pilekæret 16

19 Fremtidig fredning for Søllerød Naturpark Rudersdal Kommune er sammen med Naturstyrelsen medrejser af en fredning for Søllerød Naturpark. Fredningsforslaget forventes offentliggjort 2012, og vil have en afgrænsning således, at lokalplanens delområde B og C, bortset fra matr. nr. 6s Holte By. Gl. Holte, er omfattet af dette fredningsforslag. Ved offentliggørelse af fredningsforslaget vil naturbeskyttelseslovens 37 stk. 2 træde i kraft således, at byggeri eller anlæg som er i strid med fredningsforslaget vil kræve dispensation fra Fredningsnævnets for København, jf. naturbeskyttelseslovens 50. Fortidsminder Da området i dag er bebygget indenfor det område hvor ny bebyggelse skal etableres, er der ingen formodning om tilstedeværelsen af fortidsminder indenfor lokalplanområdet. Findes der fortidsminder under jordarbejder i forbindelse med realisering af et byggeri skal arbejderne standses iht. museumslovens 27 i det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal anmeldes til Hørsholm Egnsmuseum. Skovloven En større del af lokalplanområdet er registeret som fredsskov. Inden for dette område må der i henhold til skovlovens 11 stk. 1 ikke opføres bygninger, etableres anlæg, gennemføres terrænændringer eller anbringes affald uden sammenhæng med skovdriften. Dette gælder dog ikke spejderhytter, skovbørnehaver og lignende byggeri, der særligt tilgodeser børns og unges friluftsliv. Naturstyrelsen er myndighed i forhold til skovlovens bestemmelser. Kort visende fredskovsarealet 17

20 Det i lokalplanen viste fredskovsareal svarer til fredsskov fastlagt i Lokalplan 90 samt registeret skov i 1995 hvorefter skovbyggelinien er fastlagt. Museumsloven Inden for lokalplan området er registeret en række beskyttede sten- og jorddiger, efter museumslovens 29 a hvorefter der ikke må foretages ændring i tilstanden af sten- og jorddiger og lignende. Kommunen kan i særlige tilfælde meddele dispensation. Kort visende eksisterende sten- og jorddiger På grund af uoverensstemmelser mellem digets placering i marken og den hidtidige digitale registrering, er digernes nærmere placering blevet registeret af kommunen i forbindelse med nærværende lokalplan. Digerne er primært placeret i overgangen til skoven og fremstår visse steder som et jorddige og ved søen Pilekæret som et stendige. Lokalplanen fastlægger bestemmelser til sikring af digerne. Servitutter Lokalplanen medfører ikke at der ændres ved ejendommens servitutforhold, bortset fra at nærværende Lokalplan 221 erstatter Lokalplan 90 for så vidt angår lokalplanområdet. 18

21 Lov om miljøvurdering I forbindelse med lokalplanarbejdet er der foretaget en screening i henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer, lovbekendtgørelse nr. 936 af 24. september På basis af denne screening er det kommunens vurdering, at der i henhold til lovens 3 stk. 2 ikke skal gennemføres en miljøvurdering. Vurderingen bygger på, at lokalplanforslaget kun fastlægger bestemmelser for et mindre område på lokalt plan og kun indeholder mindre ændringer i forhold til eksisterende forhold. Herunder omfatter lokalplanen ingen ændringer i anvendelsen af ejendommen og tilbygningsarealet er relativt begrænset i forhold til det samlede anlæg. Lokalplanen indeholder endvidere bestemmelser som skal sikre at områdets naturværdier. Samlet vurderes det, at ændringerne indeholdt i lokalplanen, ikke vil have en væsentlig indvirkning på miljøet. 19

22 20

23 Tillæg 8 til Kommuneplan 2009 For ejendommen matr. nr. 6s Holte By, Gl. Holte vedtog Kommunalbestyrelsen den 30. maj 2012 følgende ændring af bestemmelser for lokalplanlægningen til erstatning for bestemmelser vedtaget den 24. juni Ejendommen er i dag omfattet af følgende bestemmelser for ramme Gh.B5 Rammenavn Egebækvej Områdets anvendelse Åben lav boliger. Fremtidig zonestatus Byzone Eksisterende zonestatus Byzone Maksimal bebyggelsesprocent 22 for ejendom Maksimalt antal etager 2 Minimum grundstørrelse i m Generel anvendelse Boligområde Øverødvej Gh.D3 Pilekæret Helsingørmotorvejen Gh.B5 Eksisterende afgrænsning for kommuneplanrammer. 21

24 Afgrænsningen af rammeområde Gh.D3 ændres således, at den omfatter ejendommen matr. nr. 6s Holte By, Gl. Holte, med uændrede bestemmelser: Rammenavn Gl. Holtegård. Områdets anvendelse Kulturel virksomhed, (museum, teater, koncerter o.lign.), restaurant og park. Fremtidig zonestatus Byzone Eksisterende zonestatus Byzone Maksimal bebyggelsesprocent 5 for området Maksimalt antal etager 2 Generel anvendelse Område til offentlige formål Øverødvej Gh.D3 Pilekæret Helsingørmotorvejen Gh.B5 Fremtidig afgrænsning for kommuneplanrammer. 22

25 Lokalplanens bestemmelser Lokalplan 221 for Kulturcenter Mariehøj og det nærliggende naturområde I henhold til Lov om planlægning, jf. Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009 med senere ændringer, fastlægges følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: at skabe grundlag for udbygningen af kulturcenter Mariehøj til et tidssvarende kulturcenter med en tydelig kulturel identitet, at sikre at om- og tilbygningen sker under hensyn til høj arkitektonisk kvalitet, og at skabe samspil og integration mellem naturområdet Mariehøj og Kulturcenter Mariehøj. 2 Lokalplansafgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på tegningsbilag 1 og omfatter følgende matr. nr. del af 1bo, 1ea, del af 1dt, 1il, del af 1im og del af 6s alle Holte By, Gl. Holte samt vejareal 7000t og alle parceller der efter den 8. december 2010 udstykkes fra disse ejendomme. 2.2 Området er og forbliver byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området udlægges til offentlige formål. 3.2 Delområde A udlægges til offentlige formål som kultur- og fritidsformål, offentlig administration, institutions- og skoleformål, samt tilknyttede funktioner såsom cafe og parkering. 3.3 Delområde B udlægges til skov. 3.4 Delområde C udlægges til skov, park og rekreative formål. 4 Udstykninger og matrikulære forhold 4.1 Udstykninger og arealoverførsler indenfor lokalplanområdet skal være i overensstemmelse med lokalplanens afgrænsning og delområder. 23

26 4.2 Indenfor delområde A kan der foretages udstykninger i overensstemmelse med anvendelsen af den enkelte bygning. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Eksisterende tre overkørsler til Øverødvej fastholdes. 5.2 Langs Øverødvej fastlægges en byggelinie på 20 m fra vejmidte. Se note 1. Areal mellem byggelinje og vejskel må ikke anvendes til nogen form for bebyggelse, men skal fremstå med et grønt beplantet præg. Der kan dog etableres parkering, såfremt parkeringsarealet afskærmes mod vej og sti, af hækbeplantning såsom bøgehæk. 5.3 Antallet af eksisterende parkeringspladser skal fastholdes svarende til 223 p-pladser. 5.4 Ved nybyggeri skal der pr. etageareal udlægges: 1 parkeringsplads pr. 50 m 2 som anvendes til kontor- og administration, undervisning samt publikums-orienteret service 1 p-plads pr. 5 børn i en børneinstitution. 1 p-plads pr. 5 personer som et forsamlingslokale kan rumme. Af disse p-pladser skal mindst 75 procent anlægges. Se note 2. I det samlede parkeringsanlæg skal i alt 8 p-pladser udføres som handicap p-pladser, hvoraf 4 p-pladser skal udføres med plads til minibus med baglift. Handicap p-pladserne skal placeres i umiddelbar nærhed af hovedadgangen eller andre primære adgangsarealer. 1 I henhold til vejlovgivningen er der: langs Øverødvej pålagt en byggelinie på 20 m fra vejmidte, og langs Helsingørmotorvejen er fastlagt en byggelinje på 50 m fra vejmidte. Byggelinjerne fremgår af tegningsbilag 1. I forbindelse med udvidelsen af Helsingørmotorvejen vil disse byggelinjer evt. blive ændret. 2 Reservation af faste p-pladser til parkeringskrævende funktioner, så som hjemmeplejen, skal ved anlæggelse tage hensyn til kulturcenteret primære funktion og det samlede parkeringsbehov. 24

27 P-pladserne kan indgå i en mulitifunktion således, at de i afgrænsede tidsperioder, kan anvendes til f. eks boldspil mv. 5.5 Ved nybyggeri skal der etableres overdækkede cykelparkering svarende til: 1 pr. 70 m 2 kontor- og administrationsareal, 1 pr. 50 m 2 undervisningsareal. 1 pr. 10 personer et møde- eller forsamlingslokaler er beregnet til. 5.6 Eksisterende stier inden for lokalplanområdet skal fastholdes. 5.7 Der kan etableres en underføring for en cykle- og gangsti under Øverødvej, og i princippet med en placering som vist på tegningsbilag 2. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Indenfor delområde A må der maksimalt tilbygges 3000 m 2 etageareal Se note Bebyggelsen inddeles i følgende byggefelter vist på tegningsbilag 2: 1. Eksisterende nyere bebyggelse opført i gule teglsten med blankmur. 2. Byggefelt for ny foyerbygning. 3. Ældre eksisterende bebyggelse som fremstår i pudset murværk samt blank mur. 6.3 Bebyggelse indenfor byggefelt 1 Ny bebyggelse indenfor byggefelt 1 skal udformes således: at tilbygninger placeres i umiddelbar tilknytning til den eksisterende bebyggelse, at tilbygninger udføres lavere eller i samme højde som den bebyggelse hvortil den tilbygges, og at enetages bygninger kan tilbygges en etage. Den maksimale bygningshøjde må ikke overstige 8,5 m. 3 Ved beregning af m 2 anvendes Bygningsreglementet af 2010, beregningsregler i bilag

28 6.4 Bebyggelsen indenfor byggefelt 2 Ny bebyggelse indenfor byggefelt 2 skal udformes således: at bygningen danner en forbindelse mellem forpladsen mod Øverødvej og det bagvedliggende naturområde Mariehøj, at bebyggelse maksimalt opføres i 3 etager og med en maksimal bygningshøjde på 15 m, målt i forhold til kote 38 dvs. terræn mod Mariehøj. at taget kan anvendes til udeopholdsrum, herunder siddepladser til udendørs scene på terræn og i princippet i overensstemmelse med skitse vist på tegningsbilag 3. Byggefeltet er delvis beliggende over vejareal litra 7000t, som vil skulle nedlægges som vejareal i forbindelse med et konkret byggeri. 6.5 Bebyggelse indenfor byggefelt 3 Ny bebyggelse indenfor byggefelt 1 skal udformes således: at eksisterende bebyggelse fastholdes i sit nuværende omfang og udformning, dog således at der i mindre omfang kan tilføres tilbygninger, fjernes og tilføres facadeelementer såsom karnapper, kviste, altaner, indgangspartier, overdækning af det indre gårdrum o.lign. som kan udføres i samspil med den eksisterende facade og bygningens anvendelse som kulturcenter På tage kan der etableres tagopbygninger til ventilationsanlæg, elevatorer o. lign. samt etableres anlæg for vedvarende energi såsom solfangere o. lign. Disse anlæg må ikke virke skæmmende og skal indpasses i bygningens form, materialer og arkitektur. Anlæggende skal syne mindst muligt set fra omgivelserne og være tilbagetrukket fra facaden. Anlæggene kan opføres maksimalt 1,5 m, over de i 6.3 og 6.4 maksimale bygningshøjder. 4 Byggeri beliggende indenfor byggelinje mod Helsingørmotorvejen kræver Vejdirektoratets dispensation. For mere præcis placering af byggelinjen efter motorvejens udvidelse, henvises til Vejdirektoratet. 26

29 6.7 Inden for delområde A, kan der ud over det i 6.1 maksimale tilbygningsareal samt de i 6.2 fastlagte byggefelter, etableres mindre overdækninger og uopvarmede skure på maksimal 50 m 2. Disse små bygninger skal placeres således, at de ved tager størst mulig hensyn til den eksisterende bebyggelse samt det nærliggende naturområde. 6.8 Indenfor delområde B kan der ikke opføres nogen form for bebyggelse. 6.9 Indenfor delområde C kan der i begrænset omfang i tilknytning til naturlegepladslegeplads og lign. aktivitetsrum opføres mindre overdækninger såsom bålhytter o.lign. på maksimalt 50 m 2. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Ny bebyggelse i byggefelt 2, skal opføres indenfor byggefelt vist på tegningsbilag 2. Bebyggelsen skal fremstå med høj arkitektonisk kvalitet hvad angår udtryk og materialer. Bygningen skal i princippet udføres som vist på illustrationsplan på tegningsbilag 3 og således: at bygningen i sin helhed formidler overgangen mellem den eksisterende bebyggelse samt således at tagkonstruktionen skaber en gående overgang mellem forplads og det bagvedliggende naturområde, at bygningen danner en arkitektonisk markant hovedadgang til det samlede bygningskompleks, at der skabes en åbenhed i facaden mod naturområdet ved Mariehøj, og at bygningens tagbeklædning udføres af et ikke reflekterede materiale, såsom mat stål, tagpap, træ, gummi, tegl eller lign. 7.2 For om- og tilbygninger til bebyggelse i byggefelt 1 og 3 Om- og tilbygninger til eksisterende bebyggelse skal fremstå sammenhængende og harmonisk med den eksisterende bebyggelse, hvad angår højder, materialer og udtryk. Tilbygninger skal udføres med facader som teglsten i blank mur, vandskuret eller som pudsede facader evt. bemaling skal udføres i jordfarver, sort eller hvidt eller blanding heraf. Dele af facaden kan fremstå i pladematerialer, stål eller træ. Facader mod indre gårdrum kan fremstå i pladematerialer, glas, stål eller træ og bemaling. 27

30 For bebyggelse i byggefelt 3, skal røde teglsten fastholdes som tagdækning. 7.3 For alt ny bebyggelse og større ombygninger gælder: At eventuelle solafskærmninger skal fremstår ensartet og indpasses i bygningens arkitektur. At der ud over glas i facader, ikke må anvendes blanke eller reflekterende facade-, eller tagmaterialer. At der til udvendige vinduer, glaspartier og glasdøre anvendes sprosser i aluminium, komposit, eller træ som fremstår lakeret eller malet. 7.4 Udhuse og overdækninger skal udføres som lette bygninger og fremstå arkitektonisk i harmoni med den eksisterende bebyggelse samt det uderum hvori de placeres. Facade og tagbeklædninger skal bestå af træ, stål eller anden lette pladematerialer. 7.5 Der kan indenfor lokalplanområdet opsættes orienterings- og henvisningsskiltning. Skiltning må kun ske efter en samlet plan som skal godkendes af Kommunalbestyrelsens. Der må ikke inden for området opsættes nogen form for reklameskiltning eller reklameflag. I forbindelse med kulturelle arrangementer, festivaler o. lign. kan der for en kortere periode meddelelses tilladelse til reklamering for det pågældende arrangement. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Delområde A Delområdet indeholder haverum af forskellig karakter opdelt således, at jo tættere på bygningen jo mere forfinet kan udearealerne bearbejdes. Områderne er vist på nedenstående kortskitse. Princip skitse af haverummene 28

31 Området Idrætshaven kan anvendes til parkering, fritids- og idrætsanlæg. Der kan ske en multiudnyttelse således, at parkeringsarealerne kan udnyttes til boldbaner når disse ikke er i brug. Der må ikke etableres bebyggelse indenfor skovbyggelinje vist på tegningsbilag 2. Området Kulturhaven kan anvendes til parkering, mindre aktivitets - og legearealer samt et mindre friluftsteater. Fremtidige anlæg og terrænændringer skal understøtte oplevelsen af Mariehøj, skovbrynet og diget i overgangen til skoven. Terrænændringer tæt på Mariehøj skal udføres så de fremstår naturlige og således at oplevelsen af højen ikke svækkes. Området Kulturpladsen danner hovedadgangen til bygningskomplekset. Arealet kan anvendes til parkering samt et bearbejdet landskab som danner overgang mellem forplads og adgangsniveauer. Området Urtehaven, Gårdhaven og Teaterhaven kan anvendes til have med stor bearbejdningsgrad. Der må ikke opføres bebyggelse. Indenfor Kulturpladsen, Kulturhaven, Urtehaven, Teaterhaven og Gårdhaven kan der udføres terrænændringer i henhold til landskabs- og terrænplan nævnt i 8.2. og i princippet i overensstemmelse med tegningsbilag Haverummene skal anlægges og plejes efter en landskabsog terrænplan, udarbejdet som en samlet plan eller for det enkelte haverum. Planerne skal følge ovennævnte principper og godkendes af kommunalbestyrelsen. 8.3 Delområde B Delområde B skal henligge som skov og der må ikke opføres bebyggelse. Der må ikke udføres anlæg eller terrænændringer som vil kunne svække oplevelse af Mariehøj. Se note Delområde C Delområde C skal henlægges som skov, park, frugthave samt rekreative anlæg som naturlegeplads og aktivitetsruter. Indenfor delområde C kan der etableres aktivitetsrum herunder opstilling af legeredskaber, mindre overdækninger o. lign. Eksisterende frugthave vist på tegningsbilag 1, skal fastholdes og genplantning skal ske ved frugtbærende træer. 5 Området er for størstedelen pålagt fredskovspligt iht. skovloven 29

32 8.5 Delområde C og B Inden for delområde B og C er beliggende en række diger som dels fremstår som sten- og jorddiger placeret i skovens afgrænsning. Diger vist på tegningsbilag 1 må ikke ændres, fjernes, beskadiges eller på anden måde påvirkes. For alle delområder gælder 8.6 Indenfor delområde A må terrænbelysning på den side, som vender mod naturområdet Mariehøj, kun etableres som lav parkbelysning og må kun finde sted ved belysning af adgangsveje, stier, adgangsdøre og p-pladser. 30 Dog kan der i forbindelse med kulturelle arrangementer etableres belysning af tilskuerområdet herunder på tagfladen af tilbygning i byggeflet 2 samt anden scenebelysning. 8.7 Inden for delområde B og C må der ikke etableres belysning. 8.8 Belysning indenfor området registeret som kulturmiljø skal begrænses mest mulig. 8.9 Undtaget fra bestemmelserne i 8.6 og 8.7 er belysning relateret til Helsingørmotorvejen eller tilhørende anlæg såsom den regionalcykelsti. For belysning nær Helsingørmotorvejen skal det sikres, at belysningen ikke kan virke generende eller distraherende for trafikanterne på motorvejen Træer og hække vist med særlig signatur på tegningsbilag 1 skal bevares og må ikke fjernes uden Kommunalbestyrelsens tilladelse. Der kan dog foretages almindelig pleje såsom beskæring af hæk samt af døde og døende grene. Ved fældning eller fjernelse af et eller flere af disse bevaringsværdige beplantninger f.eks. på grund af sygdom, skal der foretages genplantning efter Kommunalbestyrelsens nærmere godkendelse. Der må ikke uden tilladelse foretages terrænreguleringer eller befæstelse indenfor et areal svarende til projektionen af træets kronekant Der må ikke etableres nogen form for oplagsplads indenfor området Veje, parkeringspladser, adgangsforhold og gangarealer skal indrettes så de tilgodeser bevægelseshæmmede og handicappedes færden jf. til enhver tid gældende

33 bygningsreglement og i overensstemmelse med DS vejledning 105, om indretning af udendørsarealer med henblik på handicappedes færden. Se note 6 9 Tekniske anlæg 9.1 El-ledninger må alene fremføres som jordkabler. 9.2 Eventuelle nye antenner o. lign. skal integreres i eksisterende bygningskonstruktioner eller på eksisterende mast eller på anden måde integreres som flagstang, udsmykning eller lign. Se note 7. Eksisterende mast kan udskiftes. 9.3 Eltransformatorer, pumpestationer o. lign. skal ved placering og udformning tilpasses området karakter. Tekniske bygninger med et areal over 10 m 2 og en højde over 1,8 m, skal godkendes af Kommunalbestyrelsen. 10 Støjdæmpende foranstaltninger 10.1 Ved ny bebyggelse eller ændret anvendelse til mere støjfølsom anvendelse indenfor A, skal konstruktioner, herunder vinduer, udføres så det sikres at det indvendige støjniveau i kontorer, undervisningsrum og institutioner overholder miljøstyrelsens til enhver tid gældende krav. 11 Tilladelser fra andre myndigheder og lovgivning 11.1 Byggeri eller anlæg indenfor vejbyggelinie vist på tegningsbilag 2, kræver vejmyndighedens tilladelse. Se note Byggeri eller anlæg indenfor reduceret skovbyggelinje vist på tegningsbilag 2, kræver tilladelse iht. naturbeskyttelseslovens Nedlæggelse af vejarealer nævnt i 6.4 kræver vejmyndighedens tilladelse. 6 Reglerne er beskrevet i Udearealer for alle, DS-Håndbogen 105. Om planlægning og indretning af udendørs arealer med henblik på handicappedes færden, april Vedrørende antenner på bygninger henvises til bygningsreglementets bestemmelser. 8 Rudersdal Kommune er vejmyndighed i forhold til Øverødvej og Vejdirektoratet er i forhold til byggelinje mod Helsingørmotorvejen. Det kan forventes, at byggelinjen mod Helsingørmotorvejen først endelig fastlægges i forbindelse med vejens udvidelse. 31

34 11.4 Tæt på lokalplanområdet er beliggende en vandkorridor. Al form for bebyggelse og anlæg tæt ved eller ovenpå denne ledning kræver tilladelse fra Gentofte Vandforsyning (Nordvand). 12 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 12.1 Før ny bebyggelse tages i brug: Skal de nævnte parkeringspladser i 5.4 være anlagt. Skal vejareal nævnt i 6.4 være nedlagt som vejareal. 13 Delvis ophævelse af Lokalplan Lokalplan 90 for Kultur-, aktivitets- og administrationscenter i Gl. Holte vedtaget af den 15. juni 1988 af tidligere Søllerød Kommune ophæves i forbindelse med den endelig vedtagelse af nærværende lokalplan, for så vidt angår lokalplanområdet vist på tegningsbilag 1. Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelov og i lov om planlægning. 32

35 Vedtagelsespåtegning Rudersdal Kommunalbestyrelse vedtog den 30. maj 2012 Lokalplan 221 for Kulturcenter Mariehøj og det nærliggende naturområde. Erik Fabrin / Iben Koch Borgmester Direktør 33

36

37 1fu 1ft 1fs 1fr 1fq 1fp 1hæ 1hø 1ia 1ib 1ic 1id 1ie 1if 1ig 1ih 1hq 1iq 1ir 1n 1is 1it 1iu 1iv 1ix 1iy 1er 1bd 1kg 1l 1iz 1iæ 1iø 7000g 1ka 1kb 1kc 1ke 1k 1lo 14 15a 1i 16 1g 1f 20 1dm l 15d 7000p nn 15k 15e 15c 15i 15m 1læ 7000ad 1no 1nr 1nq 1np 1lr 7000a 1ls Bevaringsværdig bøgehæk og platantræer Øverødvej 1ns 7000t A ( ( ( ( D D 1bo 1ed 1ec ( ( 1ea 1t ( ( D "Mariehøj" ( 1mæ 1mp 1dæ 58 1br Bevaringsværdig japansk kirsebær B D D 7000s Helsingørmotorvejen 1dt 1ck 6p 1mo 6m 1ar 6o 6n 1cm 6r 1cn 1cr 1ct 1co 1cq 1cu 5aq 1cp 1ch 1ci 1e D D 1t 1lu 1di 2en 2h 1bu 1bt 7000at 7000af 1mv 51 1ak 1æ 1ac 1dh 1kk 1lq Gl. Holtegård 1kl 7000aa 1km Bevaringsværdig blodbøg 1p 1kn 1kq 1kr 1nk ( 1ks 1kt D 1kv 1ku 1kx D 1nl 1ky D Areal til frugthave 1kz 1la 1kø 1kæ D 1lb 5ae 1lf 1lc 1ld 5cn D C 64 5db 5ag 1il 1im 4h 4ab 4gs 4æ 4z 1nh 1in 6t 6s 4ag 4af 4q 4gr 4au 4av 4ax 4ah 4ay 4x 4y D D ( 56 5am 5co 5ap Lokalplanens 5cq afgrænsning Delområdegrænse 5cp Sten og jorddige 5cr LOKALPLAN 221 Grænse for kulturmiljø 5ct 5cs Fredskov 5cu Bevaringsværdig beplantning 5cx 5cv for Kulturcenter 5az Mariehøj og 5cy det nærliggende naturområde samt tillæg 8 Kommuneplan 5al cz TEGNINGSBILAG 1 5bx Lokalplanområdets afgrænsning, matrikler og bevaringsværdig beplantning Mål 1:2000 Frugthave Dato: 27. oktober 2011

38 .

39 7000p 1mæ 1dø 1dæ 15c 1ea 1mp 58 1ck 18 1ns Helsingørmotorvejen 15i 1nq 1mr 1br 15k 1ls f 7000ad 15m 1np f 7000t Byggefelt s 1mn 6p 25 6m 1nn 1no 1lr Øverødvej Byggefelt 2 1mt 1dt 1mq 1mo 7000o Tunnel 7000a Skov 1læ 1bo "Mariehøj" 1lq Byggefelt 1 Grænse for delområde A Skov Skovbyggelinie Vejbyggelinie Byggefelt f Ca. placering af omlagt vandledning LOKALPLAN 221 1nh for Kulturcenter Mariehøj og det nærliggende naturområde 1in samt tillæg 8 Kommuneplan 2009 "Pilekæret" TEGNINGSBILAG 2 Byggefelter for ny bebyggelse, byggelinier mv. 1im Mål 1:1250 Dato: 27. oktober s 6t

40 .

41 C C- A -A B-B Illustrationsplan LOKALPLAN 221 for Kulturcenter Mariehøj og det nærliggende naturområde samt tillæg 8 til Kommuneplan 2009 TEGNINGSBILAG 3 Illustrationsplan og snit Ikke i mål Principsnit i ny tilbygning Principsnit i terræn Dato: 27. oktober 2011

42 .

43

44 Nærmere oplysninger om lokalplanen kan fås ved henvendelse til: Rudersdal Kommune, Byplan Rådhuset Øverødvej Holte Telefon byplan@rudersdal.dk Åbningstid: Mandag - onsdag kl Torsdag kl Fredag kl