Bestyrelsen er taknemmelig for det store fremmøde og den interesse, I viser for foreningen og bestyrelsens

Transkript

1 Bestyrelsens beretning for året 2014 ved formand Brian Hansen Velkommen til A/B Lindstrands generalforsamling. Bestyrelsen er taknemmelig for det store fremmøde og den interesse, I viser for foreningen og bestyrelsens arbejde. Vedligeholdelsesplan og investeringer Tagrenoveringen i Lindenovsgade er så godt som tilendebragt. Renoveringen har taget 3 år, men det har været bestyrelsens valg at køre med en enkelt håndværker for at holde projektets omkostninger nede. Vi har nu et tag, der kan holde i mange år fremover, vi har fået udskiftet eller repareret taghætter og udluftningskanaler, og vi har fået bygget mange nye loftsrum. Alle loftsrum har en lejer, og etableringsomkostningerne på ca kr. tjenes hjem over ca. 10 år, som er bestyrelsens normale tidshorisont for selvfinansierende projekter. Arbejdsbyrden i altanprojektet har gjort, at bestyrelsen ikke har haft ressourcer til at arbejde videre med de andre to projekter, vi har talt om de senere år: udskiftning af varmecentralen og opsætning af elevatorer i Strandboulevarden 64. Begge projekter skal undersøges nærmere, før bestyrelsen er klar til stillingtagen. Vi har valgt at koncentrere os om varmecentralen først og vil, når altanprojektet er afsluttet, arbejde med projektering og økonomi. Vi vil stille et konkret forslag på den ordinære generalforsamling i Elevatorer i Strandboulevarden 64 vil vi kigge på efterfølgende, men det vil så tidligst blive til behandling på generalforsamlingen i Altanprojektet Sidste år var præget af det administrative arbejde med altanerne. Vi fik afholdt licitation, lavet statiske beregninger, indsendt byggeansøgning, modtaget byggetilladelse og indgået entreprisekontrakt. Vi fik desuden indgået aftaler med 33 andelshavere. I starten af 2015 har vi optaget altanlånet og tegnet entrepriseforsikring. En masse arbejde bag kulisserne, der har taget en stor del af bestyrelsens tid og opmærksomhed i det forgangne år. Arbejde, som ikke er synligt for andelshaverne. Hvad der derimod er synligt er altanerne. Og her kan vi glæde os over, at byggeriet endelig er i gang, og at alle har altaner inden sommerferien. 1

2 Alle referater af byggemøder lægges på hjemmesiden, og der vil blive udarbejdet et byggeregnskab, der viser omkostningerne pr. andelshaver, og dermed om der skal ske tilbagebetaling eller efterbetaling i forhold til de indbetalte kr. Skybrud Skybruddet i 2010 skabte en masse arbejde, især grundet reparation af to elevatorer. Skybruddet i 2011 gav os et års arbejde efterfølgende, men man talte om, at det var en 100-års begivenhed. Den 31. august 2014 fik Østerbro imidlertid sit 3. skybrud på 5 år, og det var en påmindelse om, at skybrud er blevet en del af vores hverdag. I Det Gamle Testamente byggede Noa arken for at undgå syndfloden. Vi tror, at de fleste gerne vil blive boende, så vi vælger i stedet at tage kampen op mod vandet. Som alle ved, har bestyrelsen i perioden brugt mange kræfter og penge på at forbedre forholdene og gøre bygningerne mere skybrudssikre. Og status efter skybruddet sidste år er, at vi er kommet meget langt. Skybruddet var ikke så kraftigt som i 2011 men til gengæld varede det i 3 timer hos os mod 3 kvarter i Derfor kunne vi nå at se, hvor vandet kom ind eller op. Vi har identificeret en række steder, hvor vi skal have udført murerarbejde, da der er svagheder i fundamentet og problemer med nedløbsrør m.v. Desuden skal der købes mere materiel. Bestyrelsen har allerede taget tiltag på visse områder, idet vi har fået opsat Falck vandsensorer i fyrkælderen i nr. 64 og i cykelkælderen i nr. 7. Disse steder har der været mest vand eller vand først ved de 3 skybrud, og næste gang vil sensorerne give en melding til en alarmcentral, som så vil ringe en kontaktopliste op. Samtidig vil der gå en alarm, og forhåbentlig vil flere andelshavere komme frem for at hjælpe. Vi ønsker at etablere en lignende ordning med vores elevatorfirma for de to mest udsatte elevatorskakte i nr. 5 og 7. Bestyrelsen vil løbende vurdere behovet for disse ordninger, men for nuværende vil vi helst gå med livrem og seler. Den samlede omkostning for ovenstående tiltag og arbejder skønnes til kr., og beløbet er medtaget i budgettet for Bestyrelsen ønsker at afholde en aktivitetsdag til sommer, hvor vi laver en skybrudsøvelse med alt vores materiel, så alle interesserede kan få mulighed for at deltage og se, hvordan man kan hjælpe. 2

3 Fastnettelefoni I december 2013 brød foreningens telefoncentral i fyrkælderen sammen, hvilket betød, at dørtelefonerne var ude af drift i op mod 3 uger. Reparationen tog lang tid, fordi foreningen ikke har nogen serviceaftale med Bolignet. Dette har vi valgt, fordi antallet af brugere har været faldende over en årrække. Bestyrelsen har i den sammenhæng drøftet, hvorvidt det stadig bør være en foreningsopgave at levere infrastruktur og support til fasttelefoni og er nået til den konklusion, at tiden er inde til at ophøre med fasttelefoni som foreningsløsning. Andelshavere med fastnettelefon får tilbudt opsætning af en boks i lejligheden, der vil gøre det muligt stadig at have fastnettelefoni hos Bolignet. For foreningens vedkommende vil vi lade vores internetleverandør ZenSystems overtage supporten af telefoncentralen. Telefoncentralen har vi stadig behov for, da den styrer vores dørtelefonanlæg. Det vurderes, at foreningen via det eksisterende samarbejde med ZenSystems på internetdelen kan få en god support uden at skulle indgå en egentlig serviceaftale. Bolignet har fremsendt tilbud på levering af bokse samt overdragelse af telefoncentralen til Zen- Systems på ca kr. Beløbet er medtaget i budgettet for Gården og projekt gårdmand Vi fortalte på sidste års generalforsamling om baggrunden for at ansætte en gårdmand i fællesskab med gårdlavets bestyrelse. På gårdens generalforsamling i maj 2014 blev samarbejdet vedtaget, at vi forhandlede efterfølgende et budget og grundridset af en samarbejdsaftale på plads. ABL påbegyndte derefter en langstrakt ansættelsesprocedure, der løb frem til efteråret. Det viste sig ganske svært at finde egnede kandidater. Vi var først i kontakt med vores netværk, så forskellige afdelinger af 3F og til sidst flere jobportaler, før vi fik et passende antal kandidater til samtale. Vi ansatte en person pr. 15. september, men denne klarede det kun en dag. Så ansatte vi en ny person pr. 1. oktober. Personen blev stillet til rådighed for gården 3 timer dagligt, og i den første tid var opgavelisten fra gårdlavet formuleret meget bredt. 3

4 Allerede inden for de første 14 dage opstod der kraftig kritik fra et medlem af gårdlavets bestyrelse, og der blev taget billeder af gårdmandens arbejde som dokumentation. Dette førte selvsagt til heftig diskussion, da gårdmanden opdagede, at man tog billeder af ham. Senere i oktober kontaktes ABL af gårdlavets formand, som meddeler, at gårdlavet har holdt møde om gårdmanden og besluttet ikke at bruge ham. Vi indkalder til møde med gårdlavet, fordi vi er utilfredse med, at de træffer en beslutning om personen uden vores indblanding som arbejdsgiver, ikke giver en tilfredsstillende forklaring og argumentation, og efter vores mening ikke har givet personen så grundig en arbejdsbeskrivelse, at arbejdspræstationen kan bedømmes objektivt. Vi aftaler at køre videre i regi af samarbejdsaftalen, hvilket indebærer, at gårdlavet skal gøre formel indsigelse mod gårdmandens arbejdsudførelse. ABL og gårdlavet holder efterfølgende et møde med gårdmanden om kritikpunkterne, og der indføres et arbejdsskema med tidsangivelser for at få mere struktur i opgaverne for gården. Gårdmanden udfylder disse i fire uger, og de afleveres til gårdlavet. Hen mod slutningen af november kontaktes ABL på ny af gårdlavets formand, som meddeler, at man ønsker gårdmanden opsagt straks samt at man vil ansætte andre personer/firmaer, indtil en ny gårdmand er ansat. Dog ønsker man stadig samarbejdsaftalen, denne skal bare sættes på standby, indtil en ny gårdmand ansættes foråret Dette får os selvsagt til at mene, at nu må legen stoppe, og vi beder gårdens administrator om at indkalde til en ekstraordinær generalforsamling. Vi meddeler desuden gårdlavet, at vi vil fortsætte med at opkræve for gårdmanden indtil afklaring på den ekstraordinære generalforsamling, hvorefter gårdmanden får lov til at fortsætte med at arbejde i gården efter et par ugers pause. Kritikken fra gårdlavet fortsætter dog ufortrødent, hvilket umuliggjorde det forsatte samarbejde. ABL opsiger derfor gårdmanden og indgår aftale med foreningens ejendomsservicefirma om udlån af en medarbejder som midlertidig afløser, indtil der på den ekstraordinære generalforsamling kunne opnås klarhed over, hvorvidt der var grundlag for at fortsætte samarbejdet med gårdlavet. Den ekstraordinære generalforsamling blev først afholdt i slutningen af januar 2015, og den bragte ikke den ønskede klarhed over situationen. Desuden valgte et af de bærende medlemmer at trække sig, og den forening, der har formanden opstillet, meddelte, at den ikke længere ønsker ham som bestyrelsesmedlem opstillet på deres vegne. 4

5 Vi har indtil videre aftalt, at vi kører videre med den midlertidige gårdmand for gårdlavets regning, indtil der kan afholdes en ordinær generalforsamling i gården. Den store udfordring er, at der mangler gode kræfter til bestyrelsen, der kun tæller 3 personer for tiden. Det er meget ærgerligt, at projektet ikke lykkedes, især fordi ABL lagde så mange kræfter i det. Som vi ser det, kuldsejlede projektet primært af følgende årsager: Gårdlavet ønskede at opsige samarbejdet med gårdmanden uden vores involvering og uden at give os tid til at finde en ny gårdmand. Der manglede en klar arbejdsbeskrivelse fra starten af, og gårdlavet var ikke involveret aktivt nok i hverdagen. Der var indblanding fra for mange personer i gårdlavet med forskellige meninger og holdninger til tingene. Økonomisk har vi fået dækket alle omkostningerne på nær små kr. Og så er vi blevet mange erfaringer rigere, som vi gerne havde været foruden. Vi vil gerne afslutte med at understrege, at gården er i den største krise nogensinde, og vi håber meget, at der i aften er andelshavere, der ønsker at gå ind i gårdlavet med vores hjælp for at få en professionel ledelse af gården. Alternativet kan blive, at vi må arbejde for, at gårdlavet bliver opløst og kommunen overtager driften af gården. Og det vil efterlade alle parter som tabere. Årets resultat, budget 2015 og boligydelsen Bestyrelsen er tilfreds med årets resultat, der samlet var kr. lavere end budgetteret. Resultatet var lavere hovedsagelig som følge af højere vandafgift, højere omkostninger forbundet med istandsættelse af erhvervslejemål, stigning i de løbende vedligeholdelsesomkostninger som følge af udskiftning af en telefoncentral og alarmanlægget i alle elevatorerne samt omkostninger til gårdmanden udlejet til gårdlavet. På andre områder reducerede vi omkostningerne. Omkostningerne til gårdmanden er afholdt i 4. kvartal 2014 og kun delvist opkrævet hos gårdlavet i 2014, og derfor er der indregnet et tilgodehavende i balancen. Beløbet er efterfølgende modtaget fra gårdlavet i januar Tages dette og øvrige tilgodehavender med i betragtning endte vi likviditetsmæssigt ca kr. under budgettet set i forhold til et samlet budget på ca. 3 mio. kr. 5

6 Budgetmæssigt arbejder vi med en stram styring af omkostningerne, da det fortsat er vores holdning, at boligydelsen ikke skal stige, hvis vi kan holde et fornuftigt budget, der kan rumme den løbende prisudvikling. Bestyrelsen forslår derfor for femte år i træk en uændret boligydelse. Rentebuffer Da vi lavede den seneste låneomlægning tilbage i 2012, hvor vi omlagde alle lån til variabel rente, satte vi os det mål, at vi skulle nå en opsparet reserve mod rentestigninger på ca. 1,7 mio. kr. Vi ville dermed kunne klare en permanent stigning til 4 % på alle foreningens lån og en stigning til 6 % (det historiske loft på F1 renten) på alle foreningens lån i en periode på 2 år. For tiden har vi en rente på mellem 0,7 % - 0,8 % på foreningens lån. Vi nåede ultimo 2014 vores mål for reserven og har således 1,7 mio. kr. stående på en særskilt konto. Dette beløb er med andre ord den kontante gevinst af vores lånestrategi. Indtil vi omlægger vores lån, eller renten begynder at stige til de ovennævnte niveauer, vil vi spare yderligere hvert år. Som det kan ses af budgettet for 2015 regner vi alt andet lige med at opspare godt kr. i 2015, hvoraf vi ønsker at bruge de kr. som udlæg til opsætning af 4 altaner. Størrelsen af opsparingen vil dog afhænge af renten til efteråret, hvor hovedlånet skal refinansieres, og om foreningen vælger en låneomlægning senere på året. Strategi for lån Foreningen har de senere år draget stor fordel af den lave rente. Men er tidspunktet kommet, hvor vi skal overveje omlægning til fast rente? Vi har i dokumentet om vores lånestrategi givet to løfter. Vi vil starte med afdrag på en del af foreningens gæld fra 2016, og vi vil aktivt overveje omlægning til fast rente, når en 3 % obligationsserie ligger i en høj kurs, eller hvis den korte rente begynder at stige kraftigt over en længere årrække. Med hensyn til afdrag er det som beskrevet i dokumentet bestyrelsens holdning, at lån til et givent renoveringsprojekt skal afdrages, inden renoveringsprojektet bliver aktuelt igen. Med hensyn til omlægning til fast rente, har vi nu 2 % obligationer i en høj kurs. Bestyrelsen er derfor gået i gang med at vurdere forskellige muligheder, og vi vil indhente diverse lånetilbud til sommer, så vi kan lave konkrete beregninger. 6

7 Skal vi vælge en historisk lav fast rente de næste 30 år? Det vil give en sikkerhed for boligydelsen i mange år. Eller skal vi fortsætte med variabel rente? Med den økonomiske afmatning i Europa er der lange udsigter til en væsentlig rentestigning. Vi kan vælge F5 lån og tjene mange millioner de næste 5 år. De penge kan vi bruge til at afdrage på foreningens gæld efterfølgende. Vi kan også vælge en blanding af lån med fast og variabel rente, som vi tidligere har gjort. For bestyrelsen er det ikke afgørende, om vi vælger fast eller variabel rente. Det er derimod, at vi begynder at afdrage på foreningens gæld, der er steget med ca. 12 mio. kr. det sidste årti. Hvis vi vælger afdrag, vil det dog ske under hensyntagen til andelshavernes økonomiske formåen, og det vil derfor ikke komme på tale, at vi begynder fuldt afdrag på alle foreningens lån på en gang. Den opsparede rentebuffer kan også komme i spil til afdrag, så vi kan tage nogle år, hvor boligydelsen stiger løbende, indtil vi kommer op på det niveau, der skal til for at kunne afdrage på lånene. Vi er som udgangspunkt ikke tvunget til afdrag i 2016, da afdragsfriheden på foreningens lån løber til mellem Dette giver os mulighed for at tage en boligafgiftsstigning løbende. Under alle omstændigheder er det en historisk spændende tid for foreningens økonomi, og bestyrelsen vil fokusere meget på dette i 2. kvartal. For at kunne udnytte de forskellige muligheder skal vi have et mandat fra generalforsamlingen. Vi beder derfor senere på dagsordenen om mandat til at kunne foretage låneomlægning i løbet af Valuarvurdering, andelskronen og salg Årets valuarvurdering på 106 mio. kr. er en stigning på 6 pct. i forhold til 2014 og resulterer i en andelskrone på 56,49 det højeste for vores forening. Stigningen svarer til ca kr. for Strandboulevarden 64 (165m 2 ) og ca kr. for Lindenovsgade (86 m 2 ). Foreningen har i 1. kvartal 2015 haft fire salg. Vi oplever, at den for tiden meget store interesse for at bo på Østerbro gør det nemt at sælge. En andel blev eksempelvis solgt ved første fremvisning, og der er rigtig mange interesserede købere på vores eksterne venteliste. Det mest interessante er, at efter en del år uden brug af vedtægternes 16.6, så bliver den nu igen gjort gældende ved salg. Alle andelshavere kan som sædvanlig se værdien af deres andel til sidst i årsrapporten. 7

8 Afslutning Som vanlig en stor tak for hjælpen til foreningens honorerede medarbejdere, administrator og revisor. Hverdagen løses med jeres hjælp og kyndighed. Også en stor tak til min bestyrelse. 9 gode bestyrelsesmøder blev det til, og både medlemmer og suppleanter på valg ønsker genvalg. Det ser jeg som tegn på vores gode samarbejdsklima og engagement. Og er jeg er taknemmelig over, at vi har så stor kontinuitet i vores bestyrelse men samtidig stadig kan udfordre hinandens meninger og standpunkter for at finde de bedste løsninger for foreningen. Dette var bestyrelsens beretning for 2014 vi håber, at generalforsamlingen vil godkende denne. 8