Indstilling. Endelig vedtagelse af Lokalplan nr. 799, Erhvervsområde mellem Herredsvej og Sommerlystvej i Skejby. Til Århus Byråd via Magistraten

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 21. november 2007 Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Århus Kommune Endelig vedtagelse af Lokalplan nr. 799, Erhvervsområde mellem Herredsvej og Sommerlystvej i Skejby 1. Resume Teknik og Miljø har udarbejdet et forslag til lokalplan for et nyt erhvervsområde i Skejby, for at imødekomme den store efterspørgsel på erhvervsgrunde med en attraktiv beliggenhed. Lokalplanen omfatter et areal på ca. 5 hektar, i byzone, mellem Sommerlystvej, Herredsvej og Randersvej. Det er kommunalt ejet med undtagelse af en eksisterende villa, Sommerlystvej 4. Lokalplanområdet udlægges til erhverv i klasse 1-2, liberale erhverv, kontor-, udstillings- og servicevirksomhed og lignende ikke forurenende erhvervsvirksomheder. Planforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanen. Kalkværksvej Århus C Sagsnr.: SA/06/ Journalnr.: P00 Sagsbeh.: Carsten Lützen Telefon: Direkte: Telefax: E-post: pob@aarhus.dk Direkte: cl@sa.aarhus.dk Forslaget har været fremlagt offentligt i perioden 29. august 24. oktober Der er indkommet 2 indsigelser. En der vedrører: Bebyggelsens placering og udformning, skiltning samt støj, i relation til parcelhusene, der grænser op til området. En anden, der foreslår en planlægning, som i højere grad imødekommer, at villaen Sommerlystvej 4 kan bevares. 2. Tidligere beslutninger Århus Kommune godkendte på mødet den 15. august 2007 forslag til lokalplan nr. 799 Erhvervsområde mellem Herredsvej og Sommerlystvej i Skejby. 3. Beskrivelse af indstilling 3.1 Lokalplanens formål og indhold Lokalplanen omfatter et areal på ca. 5 hektar, mellem Herredsvej, Sommerlystvej og Randersvej. Hele området er beliggende i byzone og udlægges til erhvervsbebyggelse i erhvervsklasserne 1-2 med

2 samme karakter som det eksisterende erhvervsområde langs Randersvej. Der kan opføres eller indrettes bebyggelse til liberale erhverv, kontor-, udstillings- og servicevirksomheder. Det nordvestlige hjørne af området udlægges til offentligt formål i form af en busvendeplads. Området planlægges efter den amerikanske campus-stil, hvor bygningerne ligger frit på en græsflade uden synlige skel. For hele området gælder, at ny bebyggelse må opføres i maks. 3 etager, maks. bygningshøjde på 12 m, og med en maks. bebyggelsesprocent på 60 for den enkelte ejendom. Vejbetjening skal ske fra Hedeager ad den eksisterende vej Sommerlystvej med en forlængelse ind i lokalplanområdet mod øst. Lokalplanforslaget fastlægger bestemmelser om etablering af stiforbindelser gennem området. Den eksisterende nord syd gående sti, der forbinder landsbyen Skejby med børnehaven Sommerlyst, sikres. Lokalplanområdet indeholder 2 eksisterende vandhuller, der er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3. Lokalplanforslaget sikrer etablering af erstatningsvandhuller, såfremt tilstanden af de eksisterende vandhuller ændres. En eksisterende villa Sommerlystvej 4 er i Kommuneatlas udpeget som bevaringsværdig i klasse 2 (høj bevaringsværdig). Lokalplanen fastlægger ikke bevaringsbestemmelser for villaen. Det betyder at villaen kan nedrives med mindre en sagsbehandling i medfør af Bygningsfredningsloven fører til et andet resultat. Teknik og Miljø har vurderet, at villaens placering midt i lokalplanområdet er problematisk for en hensigtsmæssig udnyttelse af området til erhvervsformål og at villaen med hensyn til skala, anvendelse og arkitektur vil være uden sammenhæng og harmoni med det kommende erhvervsområde. Et flertal i Teknisk Udvalg har anbefalet, bl.a. på baggrund af en besigtigelse af ejendommen, at ejendommen kan forudsættes nedrevet i lokalplanen. Lokalplanområdet er beliggende i kommuneplanens rammeområder OF (offentlige formål) og ER (erhvervsformål), og er i overensstemmelse med kommuneplanen. 3.2 Indsigelser Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden: 29. august 24. oktober Der er fremkommet 2 indsigelser til forslaget, mærket bilag 1 og bilag 2. Side 2 af 6

3 Bilag 1: Gl. Skejby Beboerforening v. Martin Ahler, Nedergårdsvej 11, 8200 Århus N. Beboerforeningen gør indsigelse mod planen på forhold vedrørende: Bebyggelsesafstande, bebyggelses udformning, belysning og skiltning samt støjforhold, i forhold til de eksisterende parcelhusbebyggelser, der grænser op til lokalplanområdet mod nord og øst. Gl. Skejby Beboerforening anfører: 1. At det er uacceptabelt, at der kan opføres bebyggelse 12 meter fra vejskel i en højde af 12 meter og foreslår i stedet at der kun kan bygges i 8 meters højde med en afstand til skel på 20 meter, at muligheden for en alternativ facadezone langs Herredsvej bortfalder samt at mindre bygninger til områdets tekniske forsyning placeres mod syd. 2. At bebyggelse skal tilpasses en landsbystil, så bl.a. materialer som beton, aluminium og glas udelukkes. 3. At skiltning skal placeres tæt på bebyggelse og at evt. belysning af skilte mm. ikke må være generende for naboerne. 4. At støjgrænser er for høje. Ad 1: Placeringen og højden af bebyggelsen er fastlagt i overensstemmelse med Kommuneplanen og med henblik på at den nye erhvervsbebyggelse får samme karakter som det eksisterende erhvervsområde langs Randersvej. Muligheden for at placere bygningers facade i den alternative facadezone langs Herredsvej vurderes ikke at være af stor betydning for området som helhed og på dette punkt foreslår Teknik og Miljø at imødekomme indsiger. Ad 2: Det er hensigten at det nye erhvervsområde får en sammenhæng med erhvervsområdet mod syd. Derfor vil det være uhensigtsmæssigt at udelukke bestemte materialer, der benyttes hyppigt til erhvervsbyggeri i naboområderne. Ad 3: Lokalplanforslaget fastlægger bebyggelsesregulerende linier til vejskel hvori der ikke må opføres bebyggelse eller andre anlæg som skilte. Derudover er skiltning mv. reguleret i en række bestemmelser i overensstemmelse med Århus Kommunes vejledning Smukke veje. Det vil være uhensigtsmæssigt, at der laves undtagelser og særlige foranstaltninger i det her berørte område. Belysning af skilte og facader er ikke reguleret i lokalplanen. Teknik og Miljø vurderer at det vil være rimeligt at der i lokalplanen optages en bestemmelse, der forhindrer generende belysning for naboerne. Side 3 af 6

4 Ad 4: Indsiger påpeger at de i lokalplanen stillede støjkrav er for lave og ønsker skærpede krav dels til det udendørs støjniveau og dels til det indendørs støjniveau, specielt set for de omkringliggende parcelhuse. Parcelhusene er uden for lokalplanens område og kan derfor ikke reguleres i planen. Støjgrænser for den støj erhvervsområdet påføres fra naboområder er fastlagt i overensstemmelse med Kommuneplanens lempede støjbestemmelser, der er udarbejdet på grundlag af miljøbeskyttelsesloven. Der vurderes ikke at være væsentlige konflikter mellem det kommende erhvervsområde med erhverv i klasse 1-2 og boliger. Det foreslås at lokalplanen ændres i de to ovennævnte forhold. Den alternative facadezone langs Herredsvej udgår og der optages bestemmelser, der forhindrer lysgener for naboerne. I øvrigt imødekommes indsigers ønsker ikke. Bilag 2: Advokaterne Kannikehuset v. Peter Storgaard for Leif Brøcher, Sommerlystvej 4. Indsiger ønsker at lokalplanen tilpasses villaen Sommerlystvej 4, der i Kommune atlas er udpeget som bevaringsværdig. Det er ønsket at benytte villaen til liberalt erhverv, der istandsættes og vedligeholdes med respekt for bevaringsværdien. Yderligere foreslås det, at indsiger erhverver et passende areal af kommunen, mellem planens udlagte vejareal og indsigers matrikel, hvor det tilbydes at områdets to 3 vandhuller kan flyttes til. Ad 2: Det er lokalplanforslagets hensigt at stille ejeren af Sommerlystvej 4 mest mulig frit. Lokalplanen hindrer ikke at bygningen kan forsætte med eksisterende lovlig anvendelse til boligformål. Ligeledes hindrer planen heller ikke at den benyttes til erhverv i overensstemmelse med planen. Der er ikke medtaget bevaringsbestemmelse i planen af hensyn til ejerens eventuelle ønske om at sælge til anden part, der ønsker at nedrive ejendommen og inddrage grunden til et større erhvervsbyggeri. Det er ikke hensigtsmæssigt at fastlægge placeringen af de to erstatningsvandhuller, før det er kendt om de skal flyttes og før der udstykkes grunde i området. Det foreslås, at det meddeles indsiger, at lokalplanen ikke ændres, hvad angår den bevaringsværdige ejendom Sommerlystvej 4 og at lokalplanområdet efter byggemodning bliver udbudt til salg. Side 4 af 6

5 3.3 Forslag til ændringer i lokalplanforslaget I forlængelse af bemærkningerne til indsigelserne foreslås det at: Følgende i lokalplanens 7 stk. 7 udgår: I tilfælde af udstykninger hvor den viste facadezone ikke er tilstrækkelig anvendelig i lokalplanens nord-/østlige del, kan Århus Kommune, Planlægning og Byggeri tillade, at den alternative facadezone mod Herredsvej anvendes i stedet I 8 tilføjes en ny bestemmelse, Stk. 15, der fastlægger: Belysning af bygninger og skilte, må ikke indebære sundhedsmæssige risici eller gener for beboere eller besøgende i området. Derudover ønsker Teknik og Miljø at rette følgende: Billedet til højre på side 2 viser institutionen Sommerlystvej 53, der er beliggende uden for lokalplanens område. Det erstattes af et billede, fra lokalplanområdet. Vej A-B på lokalplankortet justeres sådan, at den får et lige forløb i forlængelse af Sommerlystvej. Det betyder at vejudlægget i det yderste punkt inden kurven, flyttes ca. 5 meter mod syd. De tilhørende byggelinier flyttes med vejen. 4. Strategi for borgerinddragelse Der er ikke gennemført særlige initiativer med borgerinddragelse ud over de lovbestemte krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Århus Kommune. 5. Økonomiske konsekvenser Det vurderes at der ved en realisering af de muligheder lokalplanforslaget rummer, kan forventes et nettoprovenu på ca. 5,4 mio. kr. 6. Miljømæssige konsekvenser I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanforslaget ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet planen ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. 7. Konsekvenser i forhold til mål Planforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanens målsætning om at kunne tilbyde erhvervsarealer i overensstemmelse med erhvervslivets behov for arealer med den rigtige placering med respekt for det overordnede hensyn til en hensigtsmæssig og bæredygtig udvikling af byen. Side 5 af 6

6 8. Beslutningspunkter At 1) forslag til lokalplan nr. 799, Erhvervsområde mellem Herredsvej og Sommerlystvej i Skejby, vedtages endeligt med de ændringer, der er beskrevet i indstillingens punkt 3.3 At 2) at bemærkninger og indsigelser besvares som anført i indstillingens punkt 3.2 Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilagsfortegnelse: Forside til lokalplanforslag nr. 799 Erhvervsområde mellem Herredsvej og Sommerlystvej i Skejby (kopi til alle/ + elektronisk) Bilag 1-2: Indkomne bemærkninger / indsigelser (vedlagt originalsagen/+ elektronisk) Side 6 af 6