1. Indledning 2015 var 80- året for Statsminister TH Staunings grundstensnedlæggelse i Hostrups Have.

Transkript

1 Bilag 1 Bestyrelsens beretning 1. Indledning 2015 var 80- året for Statsminister TH Staunings grundstensnedlæggelse i Hostrups Have er 80 året for færdiggørelsen af AB Hostrups Have. Det håber vi, at mange vil være med til at markere både på den kommende generalforsamling og d. 18. Juni Så sæt gerne kryds i kalenderen allerede nu, samt mød op d. 26. april, hvor der også vil være et indslag, der fejrer vores ejendoms runde fødselsdag. Den bedste gave, til os alle, ville jo være en mindelig og endelig løsning af vores økonomiske problemer. Det kan vi desværre ikke give vores fælles fødselar i denne omgang. I det hele taget forventes den kommende generalforsamling ikke at have SWAP s, retsmægling og lignende som hovedfokus. Spørgsmålene i relation til dette udskydes til et efterfølgende orienteringsmøde og en ekstraordinær generalforsamling. Dette skyldes, at der, i skrivende stund, ikke er noget resultat af retsmæglingen og derfor endnu ikke noget at tage stilling til.. I øvrigt skal den daglige drift af vores forening jo også passes, så der bliver nok at tage fat på d. 26. april. Bestyrelsen indstiller bl.a. til valg af ny administrator samt vedtægtsændringer i relation til fremleje gennem Airbnb, omkostninger ved køb og salg. Dertil kommer en række forslag fra andelshavere. 2.0 Drift og vedligehold 2015 har været et hårdt år for vores ejendom hvad angår vedligeholdelse.. I lyset af generalforsamlingens beslutning ved den ordinære GF 2015 om fastholdelse af boligafgiften, besluttede bestyrelsen at udfærdige et tilrettet budget budget i balance. Baggrunden var en forventning om afklaring på forhandlingerne med Nykredit inden årets udgang. Beslutningen medførte, at man måtte nedsætte vedligeholdelsen til et absolut minimum (nødbudget). Dermed kunne bl.a. en misligholdelse af låneaftalerne med Nykredit sandsynligvis undgås 2015 ud. Det er lykkedes at holde budgettet og dermed undgå en misligholdelse af låneaftalerne i Resultatet har dog været en yderligere opbygning af det vedligeholdelsesmæssige efterslæb på vores ejendom. En situation som længe har været uholdbar og kortsigtet. Bestyrelsen har ikke fundet det forsvarligt at udskyde afsættelsen af de nødvendige beløb til vedligeholdelse yderligere. I øvrigt ville foreningen i

2 været gået i misligholdelse på sine låneaftaler med Nykredit uanset, om man havde fortsat med et nødbudget, i forhold til vedligehold, et år mere. Dette er en konsekvens af de stigende rentebetalinger qua rentetrappen samt generalforsamlingens manglende vilje til at lade boligafgiften stige yderligere. I det vedlagte budgetforslag afsættes der de nødvendige beløb til vedligeholdelse. Beløbene er på niveau med de professionelle rådgiveres anbefalinger fra vedligeholdelsesplanen fra Dette betyder i praksis, at vi kan igangsætte en række vedligeholdelsesprojekter på ejendommen, som kræver handling på kort sigt. Samtidig arbejdes der fra driftskontoret på en prioriteret liste over vedligeholdelsesprojekter, der vurderes som nødvendige at igangsætte inden for de næste par år. Hvorvidt der i første omgang skal fokuseres på vinduer, tag eller stigstrenge, er altså fortsat uafklaret, men bestyrelsen forventer en snarlig afklaring. Skulle du som andelshaver have erfaring med styringen af vedligeholdelses og byggeprojekter, må du gerne skrive til bestyrelsen@hostrupshave.dk. 2.1 Forbrugsafgifter i 2015 EL: 1/ til 31/1 2015: kwh 1/ til 31/1 2016: kwh Vand: 1/ til 31/1 2015: kbm 1/ til 31/1 2016: kbm Varme: 1/ til 31/5 2014: 6464 MWh 1/ til 31/5 2015: mwh 2.2 Erhvervslejere Vi har fortsat et godt samarbejde med vores erhvervslejere og kunne i 2015 bl.a. byde Lagkagehuset velkommen til vores største erhvervslejemål. Desværre gik vores frimærkehandler, Per Fauerbo Hansen, bort i starten af året. Han vil blive savnet af både områdets beboere, og ikke mindst hundeejerne og deres hunde, som han altid havde en godbid klar til. Vi har endnu ikke modtaget en opsigelse af lejemålet fra boet, men en sådan forventes i den nærmeste fremtid. Der er pt. ikke nogen ubesatte erhvervslejemål. 2

3 2.3 Drift- teamet og administrator (valg) Drift- teamet har været en stor støtte for foreningen og bestyrelsen i det forgangne år. Stor tak til Steen, Michael, Lars og Allan for det. Også tak til administrator, Qvortrup Administration, som har bistået foreningen i stort og småt. Samarbejdet med Qvortrup har pågået siden foreningens stiftelse i 2007 og har haft mange positive elementer. Som alle andre langvarige relationer kan det dog nogen gange være sundt at tage tingene op til et servicetjek og en forventningsafstemning. Bestyrelsen og den underliggende arbejdsgruppe har derfor, over en længere periode, indhentet tilbud fra administratorer (inkl. Qvortrup) og efterfølgende forhandlet en ny administrationsaftale med potentielle kandidater. Som en konsekvens af denne proces indstiller bestyrelsen: CEJ Ejendomsadministration, til rollen som fremtidig administrator for AB Hostrups Have. Jf. vedtægternes 30.1 er det generalforsamlingen, der vælger administrator. Kriterierne som den nedsatte arbejdsgruppe lagde til grund for udvælgelsen var følgende: Sikker drift/sagsbehandling God kemi/tillid Habilitet i relation til Nykredit qua verserende retssager mv. Moderne økonomistyringsværktøjer Pris Arbejdsgruppen startede med et felt på ni kandidater, som returnerede et udfyldt spørgeskema. Blandt disse blev der afholdt møde med fem kandidater, hvoraf fire efterfølgende afgav skriftligt tilbud.. Arbejdsgruppen indgik dialog med to af disse kandidater, hvilket endeligt mundede ud i arbejdsgruppens og bestyrelsens anbefaling af CEJ. CEJ er et stort og veletableret administrationsselskab med positive brugerevalueringer. Ud over til fulde at leve op til de udvalgte kriterier sikrer aftalen, at AB Hostrups Have får en dedikeret og meget erfaren sagsbehandler tilknyttet på fuld tid. Prismæssigt ligger et samarbejde med CEJ på niveau med, hvad foreningen betaler for den nuværende administrationsaftale med Qvortrup Administration. Bestyrelsen håber derfor på generalforsamlingens vedtagelse af den fremsatte indstilling, så et administratorskift kan iværksættes. CEJ vil på generalforsamlingen, komme og præsentere sig. 3

4 2.4 Indbrud og problemer i baggårdene Vi oplever fortsat en del indbrud i vores kælderrum til stor gene for alle. Meld gerne indbrud til driftskontoret, da det dels vil give mulighed for at gennemse videomateriale fra vores overvågningssystem samt for at følge problemets omfang. Desværre har hverken de opsatte kameraer eller de for nyligt opsatte stållister haft den ønskede effekt, og efter en stille periode sidste år, er problemerne eskaleret på det sidste. Udover deciderede indbrud i opbevaringsrum har vi også haft besøg af hjemløse, der har brudt rum op med henblik på at få et sted at sove. Endvidere har vi været generet af personer, der gennemgår vores skrald for evt. værdier. Disse problemer giver, udover en usikkerhed for foreningens beboere, også en del udgifter for både de ramte andelshavere, men også for foreningen i form af oprydning og reparationer. Vi har modtaget et forslag til udbedring af problemerne til denne generalforsamling (forslag 7), ligesom vi jævnligt modtager alternative ideer. Bestyrelsen er enige I, at der skal igangsættes yderligere tiltag for at afhjælpe problemet, og bakker op om forslag X. 3.0 SWAP og retsmæglingsstatus 3.1 SWAP- retssag og retspraksis i relation til dette Foreningens advokat i SWAP- retssagen mod Nykredit, advokat Thomas Schioldan Sørensen, har ikke mulighed for at deltage på generalforsamlingen. Vedlagt indkaldelsen er udarbejdet et notat (Bilag 4), som beskriver status og retspraksis på området 3.2 Retsmægling/Forhandlinger med Nykredit I relation til den igangværende retsmægling er der ikke noget nyt i forhold til den status, der blev givet i Orienteringsskrivelse nr Det forventes fortsat, at et oplæg fra Nykredit vil kunne præsenteres på et orienteringsmøde kort efter den ordinære generalforsamling. Dette oplæg er endnu ikke modtaget af bestyrelsen. Efter afholdelsen af orienteringsmødet, vil andelshaverne, på en separat indkaldt ekstraordinær generalforsamling, få mulighed for at tage stilling til oplægget. 3.3 Misligholdelse af finansielle aftaler og risiko for konkurs Som tidligere udmeldt, betyder foreningens økonomiske situation, at vi ikke har kunnet betale Nykredit de fulde skyldige beløb på vores finansieringsaftaler i første kvartal Dette betyder, at vi i foreningen nu er i misligholdelse på vores aftaler med Nykredit og, at Nykredit vil have mulighed for at begære foreningen konkurs. Hvorvidt dette sker, og hvilke alternative scenarier dette kan medføre, er beskrevet i 4

5 Orienteringsskrivelse 1/2016, udsendt ultimo februar. Vilkårene for andelshavere som lejere, efter en evt. konkurs, er beskrevet i det materiale, der blev udsendt forud for den ekstraordinære generalforsamling d. 25 februar Disse ligger på foreningens hjemmeside. Udviklingen og verserende tvister i en række lignende andelsforeninger, følger bestyrelsen nøje. Der forventes at falde dom i AB Duegårdens højesteretssag mod Nykredit umiddelbart før generalforsamlingen d. 26. april. AB Duegården har et ønske om en konkurs som Nykredit forsøger at undgå ved bl.a. en såkaldt underskudsgaranti. Foreningen AB Klostergården er, efter ønske fra de tidligere andelshavere, opløst og ejendommen solgt. Det betyder, at de tidligere andelshavere er overgået til at blive lejere. Der er dog opstået uenighed om lejeniveauet efter overgang til lejestatus for ejendommens beboere. Når dette kan være relevant i relation til AB Hostrups Have, skyldes det, at den indmeldelsesblanket, som foreligger i forbindelse med AB Hostrups Have stiftelse i 2007, minder indholdsmæssigt om den, der blev benyttet i AB Klostergården. I AB Klostergårdens sag er der uenighed om betydningen og fortolkningen af denne blanket. Spørgsmålet er indbragt for huslejenævnet, som forventes at afgøre spørgsmålet i første instans i indeværende år. Tvisten handler om den evt. størrelse af den lovlige leje efter, at andelshaverne på grund af konkurs er blevet lejere. For AB Hostrups Have vedkommende vedrører det omkostningsbestemt leje som beskrevet i tidligere udsendte notater kontra indmeldelsesblankettens angivelse af 600kr/m2. Pt. er boligafgiftsniveauet som andelshaver i AB Hostrups Have 748kr/m2. Selvom det er slået fast en del gange før, får bestyrelsen stadigvæk spørgsmål i relation til muligheden for at blive boende efter en konkurs og evt. personlig hæftelse. Det er derfor vigtigt at understrege, at man, hverken som andelshaver eller lejer, efter en evt. konkurs eller salg på tvangsauktion, kan miste retten til at bebo sin lejlighed. Forholdene omkring dette er ganske udførligt beskrevet i materialet udsendt forud for den ekstraordinære generalforsamling d. 25. februar Materialet kan findes på foreningens hjemmeside. Dette materiale beskriver også, at man som andelshaver ikke, i hverken den nuværende situation eller i nogen af de beskrevne scenarier, under de gældende aftaler og vedtægter, hæfter personligt for foreningens gæld. En ændring af de gældende aftaler og vedtægter i relation til dette, vil skulle vedtages på en generalforsamling. 5

6 3.4 Bestyrelsen og valg til denne Bestyrelsen har som kollektiv haft et godt år med et godt samarbejde. Selvom vi ikke altid er enige om tingene holdes kammertonen og bestyrelsesmøderne forlades med et smil. Det forhold, at der ikke har været en formand i det forgangne år, har ikke påvirket bestyrelsesarbejdet negativt. Den tidligere præsenterede kompensationsmodel, hvor hverken menige bestyrelsesmedlemmer, en evt. formand eller næstformand bliver kompenseret økonomisk for deres job, men udelukkende for udført arbejde udover det normalt forventelige (10 timer om måneden), sikrer samtidig foreningen mest mulig værdi. Alle de nuværende bestyrelsesmedlemmer der er på valg på generalforsamlingen er villige til genvalg. Derudover består bestyrelsen af Birger Püschl og Jonas Gauguin, hvis mandater løber til Bestyrelsen indstiller følgende til (gen- )valg: Michala Gauguin: Villig til genvalg Bo Juhl Jeppesen: Villig til genvalg Børge Tamsmark: Villig til genvalg Frederic Maigaard: Villig til genvalg Ulrik Kjeldsen: Villig til genvalg Bestyrelsen indstiller følgende andelshaver til nyvalg: Nina Ryttergaard Nina Ryttergaard præsenterer her sig selv: Jeg hedder Nina Ryttergaard, er 41 år. Er tilflyttet fra Smallegade til Hostrups Have nr. 19 sammen med min søn Jacob på 17 år, og min dele datter Helena på 10 år. Vi flyttede ind den 1. november sidste år. Jeg ønsker at deltage i bestyrelsesarbejdet af flere grunde. Dels fordi jeg synes det er en god måde at integrere sig i sit nærmiljø, og dels fordi jeg mener at have noget at bidrage med til bestyrelsens arbejde måske især i den vanskelige situation som andelsforeningen står i lige nu. Jeg arbejder i Hvidovre for If Skadeforsikring. Her arbejder jeg som projektleder i Privat Distribution. Har været ved If siden juni 2011, og i forsikringsbranchen siden Jeg har en teoretisk baggrund i økonomi og erhvervsjura fra CBS (HA(jur)), og har arbejdet med mange forskellige ting. Har bla. haft egen virksomhed herunder 6

7 ejendomsmæglerforretning. Jeg håber på at kunne bruge mine kompetencer til gavn for Hostrups Have andelsforenings bestyrelse. Der er ikke pt. andre bestyrelseskandidater, der har meldt sig, ligesom ingen bestyrelsessuppleanter har meldt sig villige til valg. Skulle du have lyst til at melde dig som enten bestyrelsesmedlem eller suppleant til bestyrelsen må du gerne skrive på Ligeledes hvis du har særlige interesser eller kompetencer inden for et område og har lyst til at bidrage i en af foreningens arbejdsgrupper, er du altid meget velkommen til at skrive. Vi glæder os til at se så mange af jer som muligt d. 26. april samt til fejringen af Hostrups Have d. 18. Juni. Vel mødt Bestyrelsen i AB Hostrups Have 7