Projektudvikling. Ved Hanne Mølbeck og Andreas Antoniades

Transkript

1 Projektudvikling Ved Hanne Mølbeck og Andreas Antoniades

2 Den gode ide

3 3 Projektudvikling Det begynder med Den Gode Ide Projektets vision og formål Projektets delmål og resultater Projektets succeskriterier

4 4 Projektelementer Interessenter (Hvem har interesse i projektet og hvem påvirkes enten positivt eller negativ) Identifikation, kategorisering og analyse og håndtering Proces (Hvilke handlinger er nødvendige for at nå i mål med projektet) Milestones Fasetyper Organisation (Opbygning af projektorganisation) Omverden (Hvilken kontekst befinder projektet sig ind hvem er målgruppen og hvilke behov søger projektet at imødekomme ) SWOT analyse

5 5 Projektelementer Kommunikation Bygninger og anlæg (Hvad er projektets fysiske udgangspunkt: Brownfield development eller greenfield development; landskaber eller byrum) Bygningsanalyse og program Økonomi (Hvad er omkostningerne til realisering og hvor findes finansieringen)

6 6 Eksempel: Hvorfor brownfield development? Før udviklingen Vandalisering Ulovlig affaldsdumpning Udviklingsopbremsning Sundhedsrisiko Kriminalitet Efter udvikling Sikre udvikling i områder, hvor det offentlige har andre interesser end oprindeligt Forøgelse af skatte- og afgiftsprovenuet Miljøoprensning/sikring af ressourcer Afsmittende virkning på området Jobskabelse Sikre naturlig/stabil prisudvikling

7 Byudvikling og byomdannelse udløser kommunale udgifter

8 8 Byudvikling og byomdannelse udløser kommunale udgifter Problemstilling Ikke kun et aktiv for kommunen Udløser tillige store kommunale udgifter til infrastruktur, institutioner mv., hvor kommunen ikke selv er herre over udbygningstakten Anlæg er en forudsætning for forøget byggeret på private arealer hvordan får man de private til at bidrage økonomisk?

9 9 Finansiering af infrastruktur Muligheder for privat finansiering Udbygningsaftaler, jf. planlovens kap. 5a Aftaler på ulovbestemt grundlag Betingelser ved anlæg af nye adgange til offentlig vej, jf. 49, stk. 5 Opkrævning af vejbidrag, jf. vejlovens kap. 4

10 10 Udbygningsaftale indholdsmæssige krav Aftalen skal omhandle et område, der er udlagt til byzone eller sommerhusområde, jf. 11a, nr. 1 samt for områder i landzone, jf. 21b, stk. 1 Formålet med aftalen skal være omfattet af 21b, stk. 2: 1. Opnå højere kvalitet eller standard 2. Fremrykke lokalplanlægningen 3. Ændre eller udvide byggemuligheder Aftalen kan indeholde bestemmelser om privat udførelse eller afholdelse af omkostningerne til "fysiske infrastrukturanlæg", jf. 21b, stk. 3 Aftalen kan indeholde bestemmelser om den privates afholdelse af omkostninger til udarbejdelse af kommuneplantillæg og lokalplan, jf. 21c

11 11 Fysisk infrastruktur Etablering eller omlægning af overordnede, kommunale vejanlæg, broer samt sporanlæg og stoppesteder til den kollektive transport, som gennemførelsen af det lokalplanlagte byggeprojekt udløser. Etablering af kanaler og andre vandområder eller opfyldning samt etablering af kaj og havneanlæg i eller i umiddelbar tilknytning til havneområder. Anlæg eller opgradering af adgangsveje, interne veje og (cykel)stier, parkeringsanlæg og belysning.

12 12 Fysisk infrastruktur Etablering eller opgradering og omlægning af forsyningsnet til el, tele, bredbånd og andre forsyningskabler, antenner, master, vand og varme. Etablering og opgradering af områder for ophold, rekreation og friluftsaktiviteter i form af parker, torve og pladser, og andre rekreative anlæg på land samt strand- og badeanlæg på landarealer og vandområder i havneområder eller i umiddelbar tilknytning hertil.

13 13 Infrastrukturanlæg, der ikke omfattes af udbygningsaftaler (social infrastruktur) "udbygningsaftaler kan ikke omfatte bygninger og anlæg, som er led i de offentlige tjenesteydelser, som skal bekostes af det offentlige. Det gælder fx opførelse af skoler, børnehaver, andre institutioner mv." Bestemmelsen kan heller ikke anvendes til udgifter til offentlig service og social infrastruktur, der er afledt af udbygningen.

14 14 Udbygningsaftale formelle krav Aftalen skal indgås "på opfordring fra en grundejer", jf. 21b, stk. 1. Oplysning om aftaleudkastet skal offentliggøres samtidig med offentliggørelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan, jf. 21b, stk. 4. Kommunalbestyrelsen skal vedtage indgåelsen af aftalen samtidig med lokalplanens endelige vedtagelse, og oplysning om aftalens indgåelse skal offentligt bekendtgøres, jf. 21b, stk. 5, 1. pkt. Oplysninger om aftalen skal være offentligt tilgængelig, jf. 21b, stk. 5, 2. pkt.

15 15 Fordele/ulemper ved indgåelse af udbygningsaftaler Fordele: 1. Skaber klar hjemmel til at indgå aftaler, hvorefter private betaler til tekniske infrastrukturanlæg ved byudvikling 2. Skaber fuld offentlighed om udbygningsaftaler Ulemper: 1. Kan først indgås af kommunalbestyrelsen samtidig med lokalplanens endelige vedtagelse 2. Kan ikke disponere, før lokalplanen er endeligt vedtaget 3. Omfatter ikke social infrastruktur 4. Skaber fuld offentlighed om udbygningsaftaler

16 16 Procedure for gennemførelse af udbygningsaftaler Anmodning fra grundejer Sikkerhedsstillelse fra grundejer Udarbejdelse af udkast til udbygningsaftale efter forhandling med grundejer Udarbejdelse af tillæg til kommuneplan og lokalplan Kommunalbestyrelsens godkendelse af tillæg til kommuneplan, forslag til lokalplan og udbygningsaftale Høring Endelig godkendelse af kommuneplantillæg, lokalplan og udbygningsaftale Offentliggørelse af tillæg til kommuneplan, lokalplan og udbygningsaftale

17 17 Udbygningsaftalernes indhold Overordnet beskrivelse af området for aftalen Anmodning fra grundejer vedlægges som bilag. Nærmere beskrivelse af hvilke infrastruktur anlæg grundejer skal betale for eller bidrage til, herunder beskrivelse af nødvendige trafikanalyser mv. Beskrivelse af ydelse og omfang Beskrivelse af procedure for godkendelse af projektering og projekt for teknisk udførelse af de enkelte infrastrukturarbejder, herunder indhentelse af nødvendige godkendelser fra myndighederne

18 18 Udbygningsaftalernes indhold Beskrivelse af, hvem der står for udførelsen af ydelsen ansvarsfordeling mellem grundejer og kommune A. Kommunen står for udførelsen Grundejeren betaler +Udbudspligt B. Grundejeren står for udførelsen Grundejeren betaler Hvis kommunen skal eje + Udbudspligt Hvis kommunen ikke skal eje Udbudspligt C. Grundejeren står for udførelsen kommunen betaler delvist + Udbudspligt (det offentlige støtter)

19 19 Udbygningsaftalernes indhold Omkostningsfordeling mellem grundejer og kommune Sikkerhed for, at grundejeren leverer det aftalte Betalingsgaranti (udgifter til lokalplanlægning, kommuneplanlægning) Udførelsesgaranti Tinglysning Bod ved forsinkelse med adgang til træk på udførelsesgaranti/betalingsgaranti Eventuel etablering af fælles styregruppe Udbud Tidsplan Ekspropriation

20 20 Udbygningsaftalernes indhold Overdragelse af anlæg til kommunen efter udførelse Procedure omkring offentliggørelse Klage over planer/udbygningsaftalen Bestemmelse, der regulerer hvad der skal ske, hvis Naturklagenævnet i en klagesag ophæver lokalplanen - udbygningsaftalen falder bort Bestemmelse om konsekvens, hvis udbygningsaftalen misligholdes Betingelser Ikrafttræden Tvistløsning

21 21 Kan aftaler indgås på ulovbestemt grundlag? KL s spørgsmål "Det fremgår ikke klart af lovudkastet, om kommunerne kan fortsætte med hidtidig praksis inden for den fri aftaleret. Hvis det ikke er tilfældet, vil udbygningsaftaler komme til at begrænse byomdannelsen. Ofte indgås aftaler mellem kommunen og developer om ejendomshandel, infrastruktur osv., før der udarbejdes en lokalplan. Hvis kommunen ikke kan det, vil det vanskeliggøre igangsættelse af byomdannelse."

22 22 Kan aftaler indgås på ulovbestemt grundlag? Miljøministeriets svar M.h.t. spørgsmålet om [lovforslaget] forhindrer fortsættelse af den hidtidige praksis inden for den fri aftaleret, henvises der til ( ) at indgåelse af aftaler mellem private og kommuner om finansiering af infrastrukturanlæg mv. ved byomdannelse og byudvikling praktiseres i vid udstrækning allerede uden lovgrundlag, og parterne befinder sig derfor i en juridisk gråzone, hvor rammerne for indgåelsen af aftalerne er præget af uklarhed og manglende offentlighed. Det er baggrunden for at udforme regler om frivillige udbygningsaftaler i PL, der skal sikre offentlighed om indgåelsen af aftaler i forbindelse med planlægningen, før kommunalbestyrelsen træffer de endelige beslutninger herom. De fremførte bemærkninger har ikke givet anledning til ændring af lovforslaget."

23 23 De vigtigste konklusioner Kommunen bør have en overordnet holdning til privat finansiering af offentlig infrastruktur De enkelte faggrupper plan, byg og vej skal tale sammen og koordinere Vejloven bør overvejes først ofte nemmere at træffe afgørelse fremfor at indgå en aftale, der kræver enighed Udbygningsaftaler kan være hensigtsmæssige, men kommunen kan nemt fortabe muligheden via planlægningen Også mulighed for at indgå aftaler på ulovbestemt grundlag

24 Udbud af fast ejendom

25 25 Optionsudbud Udbud af en købsoption som giver den vindende tilbudsgiver ret men ikke pligt til fx at købe et byggefelt Eksempelvis købsoption om fast ejendom, gennemførelse af byggeri mv. Direkte med projektudvikler Regulering af vilkår, der sikrer, at den offentlige myndighed ikke påtager sig økonomisk risiko og samtidig sikres kontrol (fx ved vilkår om løbende inddragelse og godkendelse af projektet, vilkår om rammer, sikring af kontrol med fremtidig udnyttelse hos projektudvikler, aftaler om tidsplan, ansvarsfraskrivelse mv.) Sikring af myndighedens rettigheder, såfremt købsoptionen ikke udnyttes Eksempel: I tilfælde af Købsoptions ophør (uanset årsag), er Køber forpligtet til, efter påkrav fra Sælger, straks at overdrage alt materiale til projektet og samtlige Købers rettigheder hertil til Sælger. Sælger er i enhver henseende berettiget til, vederlagsfrit, at anvende materialet til projektet, herunder til at viderebearbejde og ændre materialet, til realisering af et byggeri på Ejendommen eller i området. Køber er forpligtet til og ansvarlig for at sikre i dette i enhver henseende i sine aftaler med arkitekter, ingeniører, øvrige rådgivere mv. Efterfølgende indgåelse af betinget købsaftale, hvis købsoptionen udnyttes

26 26 Sikring af kommunens kontrol med projektet Vilkår om bodsbestemmelse (overskridelse af tidsplan) i købsaftalen Eksempel: Senest 12 måneder efter Overtagelsesdagen, er Køber forpligtet til at have påbegyndt byggeriet på Ejendommen, herunder ved støbning af fundament Senest [indsæt] måneder efter Overtagelsesdagen, skal byggeriet i henhold til Projektet på Ejendommen, i overensstemmelse med Købers bearbejdede projekt, bilag xx, være færdiggjort, og der skal være udstedt ibrugtagningstilladelse hertil Såfremt fristen angivet i punkt [indsæt] ikke opfyldes af Køber, ifalder Køber en konventionalbod svarende til [indsæt procent] af købesummen.

27 27 Sikring af kommunens kontrol med projektet Vilkår om tilbageskødningsret (sikrer, at den offentlige myndighed kan kræve et areal tilbageoverdraget) Eksempel: Såfremt en eller begge frister angivet i punkt [indsæt] for byggeriets igangsætning og færdiggørelse ikke opfyldes af Køber, er Sælger berettiget til efter skriftligt påkrav herom, at tilbagekøbe Ejendommen, herunder at få tilbageskødet Ejendommen, alene mod tilbagebetaling af den oprindelige købesum. Sælgers ret til at tilbagekøbe Ejendommen er uafhængig af Sælgers ret til tillige at kræve konventionalbod.

28 28 Sikring af betaling og byggeriets gennemførelse Garantistillelse fra pengeinstitut eller forsikringsselskab Uigenkaldelig bankgaranti form af en anfordringsgaranti Til sikkerhed for eksempelvis: Kontraktens opfyldelse i sin helhed Købesummens betaling Betaling af dagbod Andre typer af sikkerhed

29 Flere spørgsmål?

30 30 Kontakt Hanne Mølbeck Andreas Antoniades Partner København Partner København Offentlig Virksomhed Fast Ejendom & Entreprise T M E ham@bechbruun.com T M E aa@bechbruun.com København Danmark Aarhus Danmark Shanghai Kina T