Skal boligmarkedet liberaliseres?

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Skal boligmarkedet liberaliseres?"

Transkript

1 Morten Skak Skal boligmarkedet liberaliseres? Resume I et det danske samfund kan vi forøge velfærden ved at give markedet frit og lade pengepungen bestemme på boligmarkedet. Hertil kommer, at huslejestigningerne kun bliver halvt så store som tidligere beregnet. De almennyttige boligselskaber skal fremtidigt være non-profit selskaber og sikre høj konkurrence på boligmarkedet. Skattesystemet subsidierer ikke private boligejere, men det gør skattestoppet. Indledning Politiske indgreb, der sigter mod at ændre boligmarkedet, synes at være et af de mere vanskelige områder i dansk politik. Det gælder indgreb, der sigter mod at fjerne huslejereguleringen, forslag til ændringer af beskatningen af ejerboliger, ændringer af reglerne for den almene sektors virke, adgang til køb af almene boliger, belåning og værdiansættelse af andelsboliger. Men på trods af vanskelighederne med at udmelde en klar politik på området synes de politiske vinde at blæse mod en stigende grad af markedsindflydelse eller liberalisering af boligforsyningen og -fordelingen. Det er i øvrigt helt på linie med vindretningen i Vesteuropa, se f.eks. Heijden (2002). De områder på det danske boligmarked, hvor fordelingen ikke sker efter markedsprincipper, er den almene sektor, andelsboligsektoren og de dele af det private boligmarked, der er underkastet lejeregulering. Hvis det derudover kræves, at der ingen subsidiering må finde sted på et liberaliseret marked, bliver hele markedet berørt. Helt at fjerne subsidiering er nok urealistisk, men skal man forsøge at gøre de førnævnte sektorer mere markedskonforme, må man også inddrage ejerboligerne. I dette indlæg er hovedvægten lagt på virkningerne af en afregulering af huslejerne. Først argumenteres der for, at en fuld liberalisering af udlejningsmarkedet vil forøge velfærden. Dernæst gives et bud på de lejeforhøjelser, der kan forventes for de lejligheder, som i dag har reguleret leje; samt et forslag til en praktisk gennemførelse, hvor markedsmekanismen bringes i spil med det samme, mens 1

2 smerten fordeles over en længere årrække. I et fuldt liberaliseret udlejningsmarked vil de almennyttige boligselskaber komme til at konkurrere på lige vilkår med private udbydere på markedet. Alligevel vil almene boligselskaber nu i form af non-profit selskaber - få stor velfærdsmæssig betydning i et liberaliseret boligmarked. Afsluttende ses der på ejerboligmarkedet. Her konkluderes det, at der ikke er vægtige grunde til at behandle andelsboliger forskelligt fra andre ejerboliger. For individuelle ejerboliger skønnes det, at de aktuelle beskatningsprocenter ikke indebærer en subsidiering af disse; subsidieringen skyldes alene skattestoppet. Udlejningsmarkedet Argumenter for liberalisering De politikere, der sætter mennesket i centrum, kan ikke overlade det til markedet at styre boligforsyningen, for så bliver det pengepungen, der bestemmer. Denne tankegang synes fortsat at have stor vægt i debatten om dansk boligpolitik samtidig med, at økonomer har svært ved at forklare markedssystemets fordele. Det til trods for, at gode økonomer er fordomsfrie mennesker, der er optaget af, hvorledes vi kan indrette samfundet, så velfærden forøges og fordeles blandt borgerne med størst mulig velfærd til følge. Tilførslen af ressourcer til boligområdet og fordelingen af boliger blandt borgerne kan naturligvis styres administrativt, men der er nogle fordele ved at lade markedet styre tingene over priserne. I administrative systemer skal der træffes beslutning om hvad og hvor meget, der skal bygges, og der skal opstilles regler for hvem, der skal have boligerne. Administrationen kræver i sig selv ressourcer, og ofte er det åbenbart, at reglerne ikke giver den højeste velfærd. Når det f. eks. skal afgøres hvor mange ressourcer, der skal bruges på boligbyggeri, er det væsentligt at vide, om der ikke er andre steder i økonomien, hvor ressourcerne kunne anvendes bedre, altså give større velfærd. Det er klart, at ingen administration kan have så fin indsigt i alle kroge af en økonomi, at den kan afgøre dette. Og også spørgsmålet, om man bygger den rigtige type af boliger, løses vanskeligt af et administrativt system. Markedssystemet klarer problemet ved at investorerne mødes på kapitalmarkedet, hvor kun de projekter, der har den højeste forrentning, vil få kapital og blive gennemført. Forrentningen bestemmes af den efterspørgsel, der er efter de produkter, som projekterne fører til. Hvis efterspørgslen afspejler den velfærd, som forbrugerne får fra produkterne, bliver de investeringer inkl. boliginveste- 2

3 ringer, der giver størst velfærd, gennemført. Desuden spares det centrale administrationsapparat 1. Også den administrative fordeling af boligerne til borgerne kan let føre til en ringere velfærd, end hvad der kan opnås ved at overlade fordelingen til et marked med fri prisdannelse. På udlejningsmarkedet i Danmark er de administrative regler ikke altid nedfældede. På det private regulerede udlejningsmarked vil fordelingen blive påvirket af tilfældigheder, forbrugernes individuelle evner som efterspørgere, familierelationer og bekendtskaber. Alle forhold som ikke afspejler den velfærd, som den enkelte familie opnår. Ved fordelingen af almene boliger og andelsboliger vil forhold som gode bekendtskaber, om man er skrevet på venteliste, har oprykningsret eller lignende have indflydelse på fordelingen. I nogle tilfælde suppleret med sociale kriterier, der skal forsøge at måle velfærden (boligbehovet), f. eks. familiens størrelse 2. Markedet vil fordele efter husholdningernes betalingsvillighed, der dels afspejler den velfærd, de kan opnå ved boligerne, og dels afhænger af deres indkomstforhold. I lande med meget store indkomstforskelle, kan man med rette stille spørgsmål ved markedsmekanismens velfærdsfordeling 3. Men jo mindre indkomstforskelle, der er i et samfund, des bedre vil markedsmekanismens velfærdsfordeling fungere. I lande som Danmark med en meget jævn fordeling af de disponible indkomster vil en fordeling af boligerne efter pengepungen uden tvivl være velfærdsfremmende i forhold til de eksisterende administrative systemer. Et fænomen som penge under bordet eller sorte penge, som opstår under de administrative systemer, viser, at der er velfærdsgevinster at hente ved at overgå til markedsfordeling. De sorte handler opstår netop, fordi begge sider i handlen opnår højere velfærd, og er således velfærdsforøgende. Da sådanne handler per definition er forbudt under de administrative systemer, et de et godt eksempel på de velfærdsgevinster, man kan opnå ved at lade fordelingen overgå til et frit marked. For fuldstændighedens skyld skal det nævnes, at en fordeling af boligerne via et frit marked naturligvis kan kombineres med indkomstomfordelende skatter og tilskud, herunder boligstøtte til lavindkomstfamilier. 1 Man kan selvfølgelig antage, at administratorerne er gode og indsigtsfulde mennesker. Men praksis viser, at antagelsen er tvivlsom. Fisher, Sahay and Végh (1998) skønner, at landene i Østeuropa under årene med centraldirigerede økonomier tabte en generations økonomisk udvikling (30 år) i forhold til de vestlige markedsøkonomier. 2 Et andet forhold er uønskede omfordelingsvirkninger af de administrative systemer, se DØR (2001). 3 Se således Hans Skifter Andersen (1993) om boligmarkedet i USA. 3

4 Virkninger af afregulering af huslejerne Hvis man ønsker at ændre vilkårene for de familier, der i dag har en husleje, som ikke er markedsbestemt, er det vigtigt at få en fornemmelse af hvor mange, der vil blive berørt, og hvad konsekvenserne vil blive. For at starte et sted er i tabel 1 vist den procentvise størrelse af udlejningssektoren i Danmark og fire andre europæiske lande. Tabellen viser en tendens til, at en stadig større andel af boligerne er ejerboliger, for Danmarks vedkommende dog kun hvis man indregner andelsboliger blandt ejerboliger. Bemærk i øvrigt den store forskel mellem størrelsen af udlejningssektoren i Tyskland (Vest) og England, der begge har fri prisdannelse på boligmarkedet, udlejningsmarkedet inklusive. Der er således ikke umiddelbart nogen sammenhæng mellem sektorens størrelse og fri versus reguleret leje. Tabel 1: Forholdet mellem lejede og ejede boliger. Procenter. Omkring 1980 Omkring 2003 Lejebolig Ejerbolig Lejebolig Ejerbolig Danmark 44 (43) 55 (56) 47 (40) 53 (60) Sverige 58 (42) 42 (58) 54 (39) 46 (61) Holland Tyskland (Vest) England (UK) Note: Under lejebolig er inkluderet boliger med kollektivt ejerskab som andelsboliger. For tallene i parentes er disse tillagt ejerboliger. Kilde: National Board of Housing Building and Planning, Sweden and Ministry for Regional Development of the Czech Rebublic. Housing Statistics in the European Union February Hvis man trækker kollegier, døgninstitutioner, anden helårsbeboelse samt uoplyste ud af tallene for boliger i Danmark for at begrænse sig til almindelige boliger, var antallet af udlejede boliger i året 2005 godt 1 mio. ( ) eller 46 pct. af boligerne. Den almennyttige sektor ejede ½ mio. af disse boliger, svarende til 46 pct. af de udlejede, mens den private andelssektor dækkede 17 pct. Privat udlejning dækker således ca. 37 pct. af udlejningsmarkedet eller ca boliger ( ). I de kommuner, der har bevaret lejereguleringen, er lej- 4 I tallet i parentes er yderligere fratrukket et antal boliger ejet af offentlige myndigheder. 4

5 ligheder ibrugtaget efter 1991 undtaget regulering, hvortil kommer, at ældre gennemmoderniserede lejligheder heller ikke har huslejeregulering, og endelig er lejligheder i huse, der har under 7 lejligheder, eller hvor 80 procent af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt, fritaget for regulering efter boligreguleringsloven. Ekspertgruppen vedr. Lejelovskommissionens modererede lejelovsmodel (2004) har på side 28 nogle skøn over lejlighedernes fordeling i de ovennævnte kategorier. Hvis man anvender denne fordeling på tallet kommer man frem til, at der i 2005 var private udlejningsboliger med omkostningsreguleret leje, eller rundt regnet 45 procent af de privat udlejede boliger, eller 15 procent af hele udlejningsmarkedet. Begge procenter falder gradvist over årene, efterhånden som flere nye boliger kommer til, og gamle bliver moderniserede. Det vil være de beboere, der i dag sidder med reguleret leje, der rammes hårdest af en fremtidig afregulering og deraf følgende højere husleje. Men andre vil også blive ramt, idet lejelovens 47 principielt giver udlejer adgang til at tage en leje, der svarer til det lejedes værdi, dvs. den leje som betales i markedet for boliger med tilsvarende beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Man må således forvente en generel opflydning af lejeniveauet. En fuldstændig afregulering må endvidere indebære, at også lejen i de almennyttige boliger gives fri 5, hvorved de førnævnte 15 procent stiger til godt 60 procent af udlejningsmarkedet, som direkte berøres. For at afbøde de sociale konsekvenser af en stigende husleje, må det antages, at boligstøtten øges for at sikre et rimeligt boligniveau for alle med den konsekvens, at efterspørgslen efter lejeboliger reduceres mindre, når huslejen stiger. Den ændrede prisrelation mellem leje og ejerbolig vil forøge efterspørgslen efter ejerboliger, således at der vil komme et ønske om at få nogle lejeboliger solgt som ejerboliger. Alt i alt må det således forventes, at udlejningssektorens andel af det samlede boligmarked reduceres noget. En samlet noget bedre fordeling af boligmassen vil i sig selv øve et nedadgående pres på boligpriserne, der for ejerboligernes vedkommende vil blive forstærket af en større ejerboligsektor, mens det modsatte vil være tilfældet for udlejningssektoren. Hvor store huslejestigninger, der bliver tale om, når markedet igen har fundet sig til rette under fri prisdannelse, er der flere gæt på. Størst vil stigningerne være for lejligheder i ejendomme bygget før 1970 erne beliggende i de større bykerner, jfr. Ekspertgruppen (2004), side 5 Politisk vil det nok være endnu vanskeligere end at afregulere huslejen i den private udlejningssektor. 5

6 84. For ældre ejendomme regner Ekspertgruppen (2004) med huslejestigninger på ca. 40 procent i gennemsnit, mens Det Økonomiske Råd (DØR 2001) i sine beregninger skønner en gennemsnitlig stigning på 43 procent, højest i Københavns Amt med 96 procent. DØR (2001 p. 271) bygger sine beregninger på en antagelse om, at forholdet mellem prisen på en lejlighed og den årlige leje vil være godt 10 (11,2) på et marked uden regulering. Bag procenten ligger en antagelse om, at ejeren ikke regner med en kapitalgevinst på ejendommen og samtidig har et realt forrentningskrav på 7 procent om året, hvoraf de 3 er en risikopræmie. Der kan være grund til at hæfte sig ved, at såfremt ejerne regner med en kapitalgevinst, vil forholdstallet stige, således at huslejen ikke følger op med ejendomspriserne. Figur 1: Udvikling i forholdet pris/leje i Tyskland ,2 4 1, ,8 1 0, ,4-2 0, ,0 Pris Leje Output gab Pris/leje Note: Figuren til venstre viser indeks med år 2000 = 100. Pris og leje er for nye eller renoverede 3 værelses boliger på kvadratmeter med god beliggenhed. Gennemsnit for 62 byer i Vesttyskland og fra 1995 inkl. 13 byer i Østtyskland. Figuren til højre viser konjunkturen målt ved det af OECD beregnede output gab (venstre skala) og forholdet pris/leje med år 2000 = 1 (højre skala). Kilde: HBV Expertise Gmbh. HBV Expertise er et tysk selskab, der værdisætter ejendomme og rådgiver fonde mv. i spørgsmål om ejendomsporteføljer. Internetsiden har adressen OECD: Economic Outlook. Statistical appendix. En alternativ måde at skønne over huslejestigningerne på, er at se på forholdet mellem pris og leje på det tyske boligmarked, der må antages at være i fri 6 markedsligevægt om end påvirket af konjunkturerne. Som det fremgår af figur 1, er forholdet mellem ejendomspriserne (prisen 6 Lejen er fri i nye lejekontrakter, mens der er begrænsninger på lejeforhøjelser under eksisterende kontrakter. 6

7 på ejerlejligheder) og lejen konjunkturafhængig. Under den tyske højkonjunktur i begyndelsen af 1990 erne steg lejen således kraftigt i forhold til priserne på ejerlejligheder. Udviklingen illustrerer, at det vil være nødvendigt med bremseklodser på lejestigningerne i et frit marked, så folk ikke tvinges fra hus og hjem under en højkonjunktur. Omvendt viser figuren, at faldende huslejer også vil forekomme i et frit marked. Over perioden 1975 til 2005 har der været en svag stigning i lejen i forhold til priserne på ejerlejligheder, hvilket kan være en medvirkende årsag til den faldende andel for udlejningsmarkedet i Tyskland, jfr. tabel 1. Tabel 2: Forholdet mellem huslejeniveauet og prisen på ejerlejligheder i Hamburg Beliggenhed Meget god God Middel Dårlig Ejerlejlighed under 10 år eller nyrenoveret Ejerlejlighed mellem 10 og 20 år Noter: Tilstanden marts Lejeniveauet er for nykontraherede lejer i lejligheder, som er under 10 år eller nyrenoverede. Boligenheder på ca. 70 kvadratmeter. Forholdet er beregnet på gennemsnittene af det i kilden opgivne pris- og huslejespænd. I Mietenspiegel fra Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt. Hamburg (2005) opgives lejerne uden de tillæg til lejen, der skyldes driftsudgifter til vedligeholdelse af fælles installationer, forsikringer, vand- og afløbsafgifter, grundskatter og lignende. Af denne årsag angives lejerne således på et noget lavere niveau end i Danmark. De af kilden opgivne lejer ligger dog lidt over de samtidigt af Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt. Hamburg (2005) oplyste lejer. Kilde: HBV Expertise Gmbh. Aktuelt er Tyskland i en svag konjunkturfase med en stigende tendens, hvilket taler for, at priserne på ejerlejligheder ligger i overkanten i forhold til lejerne; men billedet er naturligvis forskelligt afhængigt af den geografiske lokalitet. En af de tyske større byer, hvor markedet ved indgangen til 2006 så lysere ud, var Hamburg, der med et relativt lavt pris/leje forhold kan antages at have et marked er tæt på det konjunkturmæssigt neutrale. Tabel 2 viser forholdet mellem lejen og prisen på ejerlejligheder i forskellige segmenter af markedet. Tabellen viser flere forhold. For det første er der et klart spring mellem niveauet for nye eller renoverede lejligheder og ældre lejligheder. Forskellen må afspejle, at købere af lejligheder lægger vægt på lejlighedens tilstand, da de selv kommer til at betale for fremtidige moderniseringer og vedligeholdelse. Hertil kommer, at en eventuel lejeindtægt fra ældre lejligheder må formodes at ligge lavere end for nye lejligheder. Køberne er således ikke villige til at give så høj en pris for ældre lejligheder; og da forholdet beregnes ud fra lejen i nye eller nyrenovere- 7

8 de lejligheder, bliver tallet lavt. Bedre er det derfor at fokusere på den øverste linie, hvor lejen og prisen vedrører lejligheder af samme type. For tallene i den øverste linie er der en tendens til, at prisen stiger i forhold til huslejen for lejlighederne med bedre beliggenhed. Det skyldes formentlig, at der forventes en kapitalgevinst på de gode beliggenheder, som derfor er mere efterspurgte, især når indkomst og befolkning stiger. I storbyer med befolkningstilvækst må der således forventes en tendens til, at prisen på lejligheder med god beliggenhed sættes højt i forhold til lejeniveauet. Alt i alt er forskellen dog ikke så stor mellem de enkelte beliggenheder, og man kan vel konkludere, at forholdet mellem pris og leje på et boligmarked præget af fri prisdannelse er ca. 20, eller tæt på det dobbelte af de tal, der er kommet frem i tidligere danske undersøgelser over forholdet. Den meget store forskel, der betyder, at huslejerne kun vil stige til det halve af tidligere skøn, må naturligvis undre. Flere forklaringer er mulige: En er, at det uregulerede private danske udlejningsmarked er meget lille, således at udbyderne har en stærk monopolistisk position på markedet og benytter sig af denne til at tage en forholdsvis høj husleje. En anden er, at nogle af de antagelser, der ligger bag de danske beregninger, ikke er rimelige. Således kan man undre sig over den meget høje realrente (inklusiv risikopræmie) på 7 procent, som Det Økonomiske Råd (2001) anvender i beregningerne. Selv om der uden tvivl er segmenter af det private udlejningsmarked, hvor konkurrencen mellem udbyderne er begrænset, ser det ud, som om de tidligere beregnede lejeforhøjelser ved afregulering af markedet er overdrevne 7. I lyset af det aktuelle prisboom på det københavnske boligmarked er det yderligere værd at understrege, at forventede kapitalgevinster i mange tilfælde vil slå igennem i priserne, således at disse ligger endnu højere i forhold til huslejerne. En praktisk tilgang til afregulering Uanset at tidligere skøn over lejeforhøjelserne har været overdrevne, vil der være mange tilfælde, hvor en fri markedsleje langt vil overstige dagens regulerede leje. Det er derfor rimeligt, at beboere, der rammes af forhøjelsen, får stigningen fordelt over en længere årrække, f. 7 Noget af forklaringen på, at DØR (2001) beregningerne virker forkerte, er, at tiderne skifter. Realrenten på et 10 årigt statspapir ligger i dag i euroområdet mellem 1½ og 2 pct. p.a. Tilføjer man en risikopræmie på 1½ pct. point for boliginvesteringer, bliver realrenten godt 3 pct. p.a. Indsætter man 3,1 pct. p.a. i DØR-formlen, bliver pris/leje forholdet 20. Velfærdskommissionen (2006) p. 659 anvender en realrente på 3 pct. 8

9 eks. over en årig periode. I første omgang kan det endvidere være hensigtsmæssigt kun at lade markedslejen råde for nyindgåede lejemål, således som det i dag sker for nyere eller nyrenoverede ejendomme. Førstegangslejere vil derfor ikke have krav på lavere leje, mens det for lejere, der flytter fra en tidligere reguleret leje i princippet skal være muligt at fortsætte med en lav leje, der kun langsomt hæves til markedslejen. En praktisk løsning på dette problem kan være at oprette en Boligfond, hvortil ejere af udlejningsejendomme med regulerede lejer indbetaler forskellen op til markedslejen, når der sker genudlejning af lejlighederne. Indbetalingerne, der er knyttet til den enkelte lejlighed, nedtrappes gradvist over en årrække, f. eks. 30 år. Lejeren, der flytter fra en reguleret leje, får et personligt bevis i samme Boligfond, der medfører udbetaling af forskellen mellem den regulerede leje og markedslejen på fraflytningstidspunktet, og således at der også her sker en nedtrapning af udbetalingerne over en længere årrække, f. eks. 25 år. Formålet med fonden vil være at udjævne lejeforhøjelsen over en årrække, samtidig med at mobiliteten mellem lejemål forøges 8. For at fremme mobiliteten yderligere, vil lejen i eksisterende regulerede lejemål på samme måde langsomt skulle forhøjes. Her opstår det problem, at markedslejen i princippet ikke kendes, når lejligheden ikke fraflyttes. Markedslejen må derfor skønnes på baggrund af kendt markedsleje for samme areal, udstyr, beliggenhed mv. Det er derfor vigtigt først at få en god statistik, som kan belyse de forhold, der er bestemmende for markedslejens størrelse. På et frit boligmarked vil der naturligvis være behov for instanser og mekanismer, der kan beskytte lejere mod urimelige lejeforhøjelser og opsigelser. Fra almennyttige til non-profit boligselskaber Et fuldt liberaliseret udlejningsmarked indebærer, at også lejligheder, som i dag udbydes af almene boligselskaber fremtidigt skal udlejes på markedsvilkår f. eks. med brug af den i forrige afsnit skitserede Boligfond til udjævning af lejeforhøjelserne 9. Boligselskaberne vil endvidere skulle hente anlægskapital på kapitalmarkederne i konkurrence med andre boligselskaber samt private selskaber, der søger at maksimere profitten (profit-selskaber). Ligeledes vil de almene boligselskaber skulle byde på løsning af kommunale sociale boligopgaver, f. 8 Skak (2005) giver et mere detaljeret bud på en sådan lejeudligningsfond. Bemærk, at systemet også modvirker, at udgifterne til boligstøtte eksploderer ved overgangen til et frit udlejningsmarked. 9 I nogle tilfælde kan markedslejen være lavere end den aktuelle leje. 9

10 eks. et kommunalt krav om at der i et lejlighedskompleks skal være et antal mindre og beskedent udstyrede boligenheder 10, på lige vilkår med profit-selskaber. I et marked hvor vilkårene er ens for alle selskaber, kan man spørge sig, om der er nogen grund til at have almene boligselskaber. Svaret er, at de almene boligselskaber i form af nonprofit 11 selskaber kan komme til at spille en vigtig velfærdsforøgende rolle på udlejningsmarkedet. Det hænger sammen med, at alle boliger er forskellige, således at der i praksis ikke er tale om et stort marked med fuldkommen konkurrence, men om en mængde delmarkeder hvor udbyderne har en grad af monopolstilling, fordi tilgang af nye konkurrenter tager tid, og fordi beliggenhedsaspektet helt kan udelukke tilgang af nye udbydere. I sådanne markeder vil profitselskaber have et stærkt incitament til at udnytte deres monopolstyrke til at tage høje priser og reducere boligernes kvalitet, så velfærden reduceres. Såfremt profit-selskaberne samarbejder, kan de yderligere forstærke deres monopolstyrke med stigende negativ virkning på den samlede velfærd. I sådanne markeder kan konkurrence fra non-profit selskaber, der lægger ringe vægt på profitindtjening til fordel for en målsætning om at skaffe gode boliger, tvinge prisen ned og udbudet op svarende til fuldkommen konkurrence niveauet 12. Tilstedeværelse af en non-profit sektor på boligmarkedet vil således være et vigtigt led i bestræbelserne på at få en høj boligvelfærd på et frit marked. Markedet for ejerboliger Almennyttige boligselskaber og andelsboliger På et fuldt liberaliseret marked vil almennyttige boligselskaber naturligvis også kunne bygge boliger, der sælges som ejerboliger i konkurrence med profit-selskaber. Også på dette marked kan non-profit selskaber forøge konkurrencen til gunst for køberne. Den kollektive ejendomsret, som findes i andelsboligselskaber, vil fortsat kunne eksistere på et liberaliseret marked med de fordele, som fælles administration, varetagelse af vedligehol- 10 Det vil være rimeligt, at lade sådanne krav være fulgt af et offentligt tilskud, der kompenserer for negative virkninger på andre lejemål. 11 Med non-profit menes ikke at selskaberne ikke må indtjene profit, men blot at der ikke må udbetales profit til private ejere. 12 Se Skak (2006) for en formaliseret præsentation. 10

11 delse og ydre anlæg mv. kan indebære. Det er imidlertid vanskeligt at argumentere for, at kollektivt ejerskab i sig selv skal føre til andre regler for beskatning eller subsidiering end for individuelt ejede boliger. Der kan dog være tilfælde, hvor subsidiering er velbegrundet, f.eks. hvis et andelsboligselskab får pålagt, at fordele et antal sociale klienter blandt beboerne. Men man skal ikke strække argumentet for langt, for det fører til, at alle, der får en social klient som nabo, skal kompenseres. De forskellige selskabers regler for handel med andelsboligerne må ophæves i et liberaliseret marked, og belåningsmulighederne må ligestilles med gældende regler for individuelle ejerboliger. Private ejerboliger Markedet for private ejerboliger er ikke underkastet nogen prisregulering. Her bestemmes udbud og fordeling af boligerne af markedskræfterne (eller om man vil: pengepungen). På et liberaliseret marked bør afkastet af den kapital, som ejeren placerer i boligen principielt beskattes på samme måde som afkastet af andre placeringer på kapitalmarkedet. Danmark har (på linie med Sverige, Holland og Belgien) valgt at beskatte afkastet i form af en ejendomsværdibeskatning, samtidig med at der gives skattelettelse for renteudgifterne; mens Tyskland, Frankrig og UK ikke beskatter afkastet og ej heller giver skattelettelse for renteudgifterne 13. I Danmark har vi desuden besluttet, at ejendomsværdiskatten ikke må stige, således at reallejen ved at bo i egen bolig med tiden nedsættes. Hvis man f. eks. bliver et bedre menneske af at bo i en ejerbolig, kan det være et argument for en subsidiering af ejerboligen i forhold til lejerboligen, men der er ikke overbevisende belæg for det. Et politisk ønske om at favorisere ejerboligen kendes dog også fra andre lande. Aktuelt betales ca. 1 procent af ejendomsværdien ved indgangen til 2002 i ejendomsværdiskat, hvortil kan lægges en grundskyld på ca. ½ procent af ejendomsværdien, jfr. DØR (2001 p. 271), eller i alt ca. 1½ procent af værdien. Tager man i stedet udgangspunkt i et pris/leje forhold på 20, jfr. drøftelserne ovenfor 14, vil årslejen være 5 procent af værdien, således at renteudgifterne på realkreditlån skal reduceres med dette beløb ved opgørelsen af den (antaget negative) kapitalindkomst. Da negativ kapitalindkomst reducerer skatten med 1/3, fører det til en forøget beskatning svarende til 0,33 x 0,05 = 0,0165 eller ca. 1½ procent af ejendomsvær- 13 Se ECB (2003). 14 Pris/leje forholdet er formentlig højere for parcelhuse end for ejerlejligheder. 11

12 dien. Resultatet bliver således, at de aktuelle beskatningssatser ikke indebærer en subsidiering af ejerboligen 15. Subsidieringen skyldes, at beskatningsgrundlaget ikke følger udviklingen i ejendomspriserne på grund af skattestoppet. Kapitalgevinster En liberalisering af boligmarkedet vil udløse kapitalgevinster til nogle ejere af ejendomme og dermed til formueomfordelinger, som pladsen her ikke tillader en nærmere gennemgang af. Men i relation til den nylige debat om opskrivning af andelsbeviser til markedsværdi vil man kunne dæmpe gevinsten og bevare mobiliteten ved at lade kapitalgevinsten ved salg indbetale til den ovennævnte Boligfond. Ejeren får i stedet et personligt bevis med udbetaling af et årligt afkast af kapitalgevinsten, men således at udbetalingen nedtrappes over en længere årrække, f. eks. 25 år. Konklusion Det vigtigste budskab i det ovenstående har været at forklare, at når det danske beskatningsog tilskudssystem giver en forholdsvis ligelig indkomstfordeling (efter skat og tilskud), er der oplagte velfærdsforbedrende fordele ved at give boligmarkedet frit og lade markedet (pengepungen) bestemme mængden og fordelingen af boligerne. En liberalisering af boligmarkedet vil naturligvis betyde en større boligudgift for mange lejere, men stigningen kan udjævnes over en lang årrække, uden at det går ud over fleksibiliteten på markedet. Hertil kommer, at en afregulering af huslejerne ikke vil give så store lejeforhøjelser, som tidligere skønnet. Det er også en vigtig pointe, at de almennyttige boligselskaber kan komme til at spille en nyttig rolle på et konkurrencepræget boligmarked, hvis de omstiller sig til non-profit selskaber og agerer i fri konkurrence med andre non-profit og profit selskaber. Som aktive markedsspillere vil non-profit selskaberne kunne løfte kvalitet og effektivitet på boligmarkedet. På ejerboligfronten argumenteres der for, at medlemmer af andelsboligselskaber bør behandles skatte- og belåningsmæssigt på lige fod med andre, der bor i egen bolig. Endelig vurderes det, at der ikke i de nuværende satser for ejendomsbeskatningen ligger en subsidiering af ejer- 15 Mens DØR (2001) og Velfærdskommissionen (2006) mener, at ejerboligen principielt skal beskattes så afkastet bliver som for en købt obligation, er opfattelsen her, at den principielt skal beskattes som en udlejningsejendom. 12

13 boligerne. Subsidieringen skyldes først og fremmest skattestoppet, der har låst beskatningsgrundlaget fast. 13

14 Referencer Andersen, Hans Skifter (1993), Hvordan fungerer et ureguleret boligmarked? erfaringer fra USA. Statens Byggeforskningsinstitut. Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (2005), Hamburger Mietenspiegel Hamburg Det Økonomiske Råd (2001), Dansk Økonomi. Forår 2001: Det Økonomiske Råd. Formandskabet. Ekspertgruppen (2004): Redegørelsen fra Ekspertgruppen vedr. Lejelovskommissionens modererede lejelovsmodel. Socialministeriet. European Central Bank (2003), Structural factors in the EU housing markets. March. Fisher, S., R. Sahay and C.A. Végh (1998), How Far Is Europe from Brussels, IMF Working Paper WP/98/53. Heijden, Harry van der (2002), Social Rented Housing in Western Europe: Developments and Expectations. Urban Studies, Vol. 39, No. 2, National Board of Housing Building and Planning, Sweden and Ministry for Regional Development of the Czech Rebublic. Housing Statistics in the European Union February Skak, Morten (2005), Et velfungerende boligmarked. Diskussionsoplæg. Kan downloades fra Center for Bolig og Velfærds internetside Skak, Morten (2006), A Role for Non-profit Companies on Rental Housing Markets. Papir præsenteret på ENHR s konference. Ljubljana. Juli Kan downloades fra Center for Bolig og Velfærds internetside Velfærdskommissionen (2006), Fremtidens velfærd - vores valg. København. Kan downloades fra Velfærdskommissionens internetside 14

privat boligudlejning under lup

privat boligudlejning under lup privat boligudlejning under lup 82 En meget blandet sektor. Sådan lyder karakteristikken fra civilingeniør og økonom Hans Skifter Andersen, når han skal beskrive den private udlejningssektor i Danmark.

Læs mere

Mod et retfærdigt og effektivt boligmarked

Mod et retfærdigt og effektivt boligmarked Mod et retfærdigt og effektivt boligmarked Anne Kristine Høj, specialkonsulent, og Jakob Roland Munch, specialkonsulent, Det Økonomiske Råds Sekretariat 1 Beregninger i artiklen dokumenterer, at de økonomisk

Læs mere

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget.

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget. Boligudvalget (2. samling) L 173 - Svar på Spørgsmål 45 Offentligt TALEPUNKTER Lukket samråd om Århusmodellen Bilag 1 Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene

Læs mere

SALG AF ALMENE BOLGER KAN KOSTE DYRT

SALG AF ALMENE BOLGER KAN KOSTE DYRT 14. maj 2003 Af Lars Andersen - Direkte telefon: 33 55 77 17 og Martin Windelin - Direkte telefon: 33 55 77 20 Resumé: SALG AF ALMENE BOLGER KAN KOSTE DYRT Salg af almene boliger betyder, at der bliver

Læs mere

Et velfungerende boligmarked

Et velfungerende boligmarked Center for Bolig og Velfærd Projekt: Udvikling af teori for det danske boligmarked Syddansk Universitet, Økonomisk Institut Morten Skak e-mail mos@sam.sdu.dk Et velfungerende boligmarked - et diskussionsoplæg

Læs mere

Privat boligudlejning

Privat boligudlejning SBi 2008:01 Privat boligudlejning Motiver, strategier og økonomi Privat boligudlejning Motiver, strategi og økonomi Hans Skifter Andersen Morten Skak SBi 2008:01 Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg

Læs mere

Boligpolitisk Program

Boligpolitisk Program Boligpolitisk Program Tag ansvar Programmet er vedtaget af Radikale Venstres hovedbestyrelse 22. november 2014. Boligpolitisk Program 1.0 Indledning Boligen er en helt grundlæggende del af alle danskeres

Læs mere

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri ændring af lejen privat udlejningsbyggeri Indholdsfortegnelse Når lejen stiger... 4 Omkostningsbestemt leje... 5 Skatter og afgifter... 6 Udgifter til vedligeholdelse... 8 Regulering af lejen i ejendomme

Læs mere

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Helårsbeboelse Allerede den oprindelige lejeaftale fra 1948 nævnte helårsbeboere. Kommuneplanen fra 1985 anerkendte, at der i Mozart og Frederikshøj

Læs mere

UDENLANDSKE ERFARINGER

UDENLANDSKE ERFARINGER UDENLANDSKE ERFARINGER Hans Thor Andersen, Ph.D. Lektor Geografisk Institut Indledning projektets baggrund Henvendelse fra BL om at analysere udenlandske erfaringer. Fonden Realdania har finansieret projektet

Læs mere

Beskatning af boliger - hvorfor og hvordan

Beskatning af boliger - hvorfor og hvordan Beskatning af boliger - hvorfor og hvordan Af John Smidt, Kontorchef i Det Økonomiske Råds Sekretariat 1 Artiklen påviser, at ejendomsværdiskatten med den aktuelle skattemæssige værdi af rentefradragsretten

Læs mere

Oversigt over bygningsmasse

Oversigt over bygningsmasse N O T AT 9. maj 2011 J.nr. 3401/1001-3053 Ref. PB Energieffektivisering Oversigt over bygningsmasse Bygningsbestand Den samlede bygningsbestand fordelt på anvendelser og ejerformer fremgår af tabel 1.

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

Ti myter om at bo til leje

Ti myter om at bo til leje Ti myter om at bo til leje ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40 Forord Der er stor interesse for bolig- og ejendomsmarkedet. Det er både naturligt og glædeligt. Ejendomme er et væsentligt element i

Læs mere

Politisk analyse. Kommunerne og boligreguleringsloven

Politisk analyse. Kommunerne og boligreguleringsloven Politisk analyse Kommunerne og boligreguleringsloven Indhold 1. FORSLAG OM AFSKAFFELSEN AF BOLIGREGULERINGEN I RANDERS... 2 2. VEDRØRENDE DE BERØRTE EJENDOMME OG LEJEMÅL... 2 3. VEDRØRENDE BELASTNINGEN

Læs mere

Side 1 af 5 Forældrekøb og -salg af lejlighed Sprog Dansk Dato for 15 jun 2011 08:26 offentliggørelse Resumé Denne vejledning handler om de mest almindelige skatteregler ved forældrekøb, - udlejning og

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Skatter og afgifter LL 50 52 Hvilke ejendomme Alle ejendomme uanset beliggenhed,

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Aalborg Universitet. Privat udlejning Andersen, Hans Skifter; Skak, Morten. Publication date: 2008

Aalborg Universitet. Privat udlejning Andersen, Hans Skifter; Skak, Morten. Publication date: 2008 Aalborg Universitet Privat udlejning Andersen, Hans Skifter; Skak, Morten Publication date: 2008 Document Version Forlagets endelige version (ofte forlagets pdf) Link to publication from Aalborg University

Læs mere

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 home as oktober 2013 Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 Søg og du skal finde Det kan være svært at finde tag over hovedet, når man som ungt menneske skal

Læs mere

FORÆLDREKØB. Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. EN GOD START 2 GUNSTIGE SKATTEFORHOLD OG BOLIGSIKRING 2

FORÆLDREKØB. Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. EN GOD START 2 GUNSTIGE SKATTEFORHOLD OG BOLIGSIKRING 2 FORÆLDREKØB Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. 121/5 01.01.2015 Forældrekøb er, når forældre køber en lejlighed, som de udlejer til deres barn. Hvis voksne børn køber en lejlighed,

Læs mere

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Lejeloven Indholdsfortegnelse Præsentation...4 Ind- og fraflytningssyn...6 Normalistandsættelse ved fraflytning...7 Vedligeholdelsesregler...8

Læs mere

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen 1. maj 2013 Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen Danskerne kræver mere og mere plads i boligen til sig selv. Det skal ses i lyset af, at vi er blevet rigere over tid, og dermed har råd til flere

Læs mere

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse Forældrekøbsguiden 2015 Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse 1 Forældrekøbsguiden 2015 Denne guide er til dig, der overvejer at købe studiebolig til dit barn. Guiden giver

Læs mere

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet

Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet 19. maj 2014 Maksimalpriser binder i stigende grad på andelsboligmarkedet Vi har set nærmere på udviklingen på andelsboligmarkedet i Region Hovedstaden i første kvartal 2014 med udgangspunkt i vores kendskab

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

Økonomisk analyse. Huslejen og huslejeudviklingen

Økonomisk analyse. Huslejen og huslejeudviklingen Økonomisk analyse Huslejen og huslejeudviklingen Indhold 1. UNDERSØGELSE AF BUDGETLEJEN, JANUAR 2003... 2 2. LEJENIVEAUET OG DEN OMKOSTNINGSBESTEMTE LEJE... 2 3. HUSLEJESTIGNINGERNE 1993-2002... 4 1. Undersøgelse

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

Boliger subsidier og tilskud. Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014

Boliger subsidier og tilskud. Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014 Boliger subsidier og tilskud Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014 Boligpolitik er vanskelig! Grundlæggende krav til en rimelig bolig for alle Varigt forbrugsgode: Stor up-front investering løbende

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Forældrekøb er økonomisk attraktivt.

Forældrekøb er økonomisk attraktivt. 1. juli 2015 Forældrekøb er økonomisk attraktivt. Sommerferien står for døren, og om et par måneder skal tusinde af studerende starte på deres studie. Studiestart er traditionen tro lig med at mange forældre

Læs mere

Økonomisk analyse. Ejer/lejerbalancen og boligsubsidierne/reguleringsgevinster

Økonomisk analyse. Ejer/lejerbalancen og boligsubsidierne/reguleringsgevinster Økonomisk analyse Ejer/lejerbalancen og boligsubsidierne/reguleringsgevinster Indhold 1. EJER/LEJER BALANCEN, BEREGNINGER FRA AER... 2 2. VISMÆNDENE ANALYSERER BALANCEN PÅ BOLIGMARKEDET, MAJ 2001... 3

Læs mere

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? Når en andelsboligforening stiftes, kan der være

Læs mere

Høje-Taastrup Kommune Budgetdokument 2005-2008 4-08. Budget 2005-2008. 550 Boligstøtte

Høje-Taastrup Kommune Budgetdokument 2005-2008 4-08. Budget 2005-2008. 550 Boligstøtte Høje-Taastrup Kommune Budgetdokument 2005-2008 4-08 Budget 2005-2008 550 Ansvarsplacering Behandling og vedtagelse Udvalg: Socialudvalget Vedtaget i Byrådet: 7. oktober 2004 Administrativ: Borgerservice@htk.dk

Læs mere

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN i:\marts-2001\skat-a-03-01.doc Af Martin Hornstrup Marts 2001 RESUMÈ SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN 1986 Det bliver ofte fremført i skattedebatten, at flere og flere betaler mellem- og topskat. Det er

Læs mere

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09?

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Hans Skifter Andersen Hovedkonklusioner... 2 Undersøgelse af ændrede boligpræferencer 2008-2009... 3 Hvem er påvirket af boligkrisen og hvordan... 3 Ændringer

Læs mere

Spørgeskema: undersøgelse af salg og udleje af ejendomme i livsforsikrings- og pensionsbranchen

Spørgeskema: undersøgelse af salg og udleje af ejendomme i livsforsikrings- og pensionsbranchen Erhvervsudvalget (2. samling) ERU alm. del - Bilag 142 Offentligt Spørgeskema: undersøgelse af salg og udleje af ejendomme i livsforsikrings- og pensionsbranchen Virksomheder omfattet af undersøgelsen

Læs mere

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Boligmarkedet DANSKERNES FORVENTNINGER MAJ 2014 1 Indholdsfortegnelse 1 Indholdsfortegnelse... 1 2 Tabeloversigt... 1 3 Figuroversigt... 2 4 Sammenfatning... 3 5 Undersøgelsen

Læs mere

Tillid til ejendomsvurderingerne. Udspil til en model for de offentlige ejendomsvurderinger

Tillid til ejendomsvurderingerne. Udspil til en model for de offentlige ejendomsvurderinger Tillid til ejendomsvurderingerne Udspil til en model for de offentlige ejendomsvurderinger Oktober 2013 Tillid til ejendomsvurderingerne Udspil til en model for de offentlige ejendomsvurderinger Oktober

Læs mere

entreprenøren NR. 5/2012 NOVEMBER Foto: Stig Larsen

entreprenøren NR. 5/2012 NOVEMBER Foto: Stig Larsen entreprenøren NR. 5/2012 NOVMBR N V O L J L Foto: Stig Larsen T FOR PRIVA NDIG R I R R A B R NØDV L L G IN N J BOLIGUDL YTTLS? LJRBSK LJLOVN BARRIR FOR LLR NØDVNDIG LJRBS BTYDNINGN AF DN PRIVAT BOLIGUDLJ-

Læs mere

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION 1. november 23 Af Peter Spliid Resumé: FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION Pensionisternes økonomiske situation bliver ofte alene bedømt udfra folkepensionen og tillægsydelser som boligstøtte, tilskud

Læs mere

Forældrekøb økonomi og skat

Forældrekøb økonomi og skat Forældrekøb økonomi og skat Indhold Køb af lejlighed...3 Udlejning...3 Boligsikring...3 De unges skatteforhold...3 Forældrenes skatteforhold...4 Virksomhedsordningen...4 Kapitalafkastordningen...4 Fortjeneste

Læs mere

PRÆSENTATION AF UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

PRÆSENTATION AF UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. PRÆSENTATION AF UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Private lejeboliger Præsentation af udspil om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v. Udgivet af Ministeriet

Læs mere

Forældrekøb - Skattemæssig værdiansættelse ved salg til barnet m. v.

Forældrekøb - Skattemæssig værdiansættelse ved salg til barnet m. v. - 1 Forældrekøb - Skattemæssig værdiansættelse ved salg til barnet m. v. Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Højesteret har ved en principiel dom af 27/11 2013 truffet afgørelse om værdiansættelse

Læs mere

Tag et Danica Pensionstjek og få et klart svar

Tag et Danica Pensionstjek og få et klart svar FORUDSÆTNINGER BAG DANICA PENSIONSTJEK INDHOLD Indledning.... 1 Konceptet... 1 Tjek din pension én gang om året.... 2 Få den bedste anbefaling.... 2 Forventede udbetalinger og vores anbefalinger..........................................................

Læs mere

NYT FRA NATIONALBANKEN

NYT FRA NATIONALBANKEN 1. KVARTAL 2015 NR. 1 NYT FRA NATIONALBANKEN UDSIGT TIL STØRRE VÆKST I DANMARK Nationalbanken opjusterer skønnet for væksten i dansk økonomi i år og til næste år. Skønnet er nu en vækst i BNP på 2,0 pct.

Læs mere

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling

Udgiver. 30. juli 2012. Redaktion Sonia Khan soah@rd.dk. Realkredit Danmark Strødamvej 46 2100 København Ø Risikostyring og forretningsudvikling 30. juli 2012. Forældrekøb en omkostningsfri investering i dit barns fremtid I dag, den 30. juli, får over 80.700 unge det længe ventede brev ind af brevsprækken, nemlig svaret på om de er kommet ind på

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Lejeloven Indholdsfortegnelse Præsentation...4 Ind- og fraflytningssyn...6 Normalistandsættelse ved fraflytning...8 Vedligeholdelsesregler...10

Læs mere

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål Ejendomsforeningen Danmark Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark 1 Lejeregulering og betalinger ud

Læs mere

Budget 2004-2007. 550 Boligstøtte

Budget 2004-2007. 550 Boligstøtte Høje-Taastrup Kommune Budgetdokument 2004-2007 Sagsnr. 5-1-9/0803 Budgetdokument nr. 4-07 Budget 2004-2007 Ansvarsplacering Behandling og vedtagelse Udvalg: Socialudvalget Behandlet i udvalget: 13/8 2003

Læs mere

Forældrekøb lejeindtægt udgifter

Forældrekøb lejeindtægt udgifter - 1 Forældrekøb lejeindtægt udgifter Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Køb af bolig til familiemedlemmer eller andre nærtstående er blevet udbredt de senere år. Typisk er der tale om forældrekøb,

Læs mere

boligform 1981-2003 enlige under 30 år i egen bolig 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% boligform 1981-2003 par under 30 år uden børn i egen bolig 45%

boligform 1981-2003 enlige under 30 år i egen bolig 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% boligform 1981-2003 par under 30 år uden børn i egen bolig 45% livscyklusgrupper Unge enlige, barnløse par, singler og ældre par. Sådan lyder nogle af de livscyklusgrupper, som civilingeniør og økonom Hans Skifter Andersen og sociolog Hans Kristensen inddeler os i.

Læs mere

Insolvens blandt danske boligejere 2010

Insolvens blandt danske boligejere 2010 Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi Gintautas Bloze og Morten Skak 20. august 2012 Insolvens blandt danske boligejere 2010 I den følgende analyse er det valgt at se på ejerboliger

Læs mere

Studerendes økonomi afhænger af studieby

Studerendes økonomi afhænger af studieby 23. august 2010 Studerendes økonomi afhænger af studieby I den kommende tid starter titusinder af unge på en videregående uddannelse. For mange betyder det også, at de unge flytter hjemmefra og til en

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Ejendomsskattegrundlaget. Rasmus Bisgaard Larsen

Ejendomsskattegrundlaget. Rasmus Bisgaard Larsen Ejendomsskattegrundlaget Rasmus Bisgaard Larsen 1 Indledning Beskatningen af ejerboliger er faldet markant siden begyndelsen af 00 erne, især som følge af boligskattestoppet. Desuden er kritikken af boligbeskatningen

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

ØKONOMISKE PRINCIPPER I

ØKONOMISKE PRINCIPPER I ØKONOMISKE PRINCIPPER I 1. årsprøve, 1. semester Forelæsning 9 Pensum: Mankiw & Taylor kapitel 8 Claus Thustrup Kreiner www.econ.ku.dk/ctk/principperi Velfærdsstatens hovedformål Tilvejebringelse af offentlige

Læs mere

Notat 3 - Økonomi. Offentligt vejnet: Nærhed til hovedveje / motorveje.

Notat 3 - Økonomi. Offentligt vejnet: Nærhed til hovedveje / motorveje. Notat 3 - Økonomi Dette notat er udarbejdet med henblik på at give en generel orientering om forhold, der kan være relevante og/eller som man bør være opmærksom på i forbindelse med udarbejdelse af en

Læs mere

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 17 Offentligt Socialministeriet ØSK-bolig J.nr. 5215-5 avr 24. marts 2006 Notat om Sammenligning af boligomkostninger mellem boligtyperne til brug for besvarelsen

Læs mere

Investering i fast ejendom

Investering i fast ejendom Ejendomsforeningen Danmark Investering i fast ejendom Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Aktuelt: Ny lejelov hvad kan vi forvente? L97 Ny lejelov 1. behandling

Læs mere

ØKONOMISKE PRINCIPPER I

ØKONOMISKE PRINCIPPER I ØKONOMISKE PRINCIPPER I 1. årsprøve, 1. semester Forelæsning 9 Pensum: Mankiw & Taylor kapitel 8 Claus Thustrup Kreiner www.econ.ku.dk/ctk/principperi Velfærdsstatens hovedformål Tilvejebringelse af offentlige

Læs mere

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST ALLÉHUSENE. Fordele og ulemper ved at blive andelshaver

SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST ALLÉHUSENE. Fordele og ulemper ved at blive andelshaver J.nr. 137773-fordele og ulemper HQ/CBD 11. april 2014 ALLÉHUSENE Fordele og ulemper ved at blive andelshaver På beboermødet den 23. april 2014 vil arbejdsgruppen nærmere redegøre for vort arbejde indtil

Læs mere

Indledning... 2. 1. Befolkningssammensætning fordelt på alder... 3. 2. Befolkningstilvækst... 6. 3. Flyttemønstre... 7

Indledning... 2. 1. Befolkningssammensætning fordelt på alder... 3. 2. Befolkningstilvækst... 6. 3. Flyttemønstre... 7 Indholdsfortegnelse Indledning... 2 1. Befolkningssammensætning fordelt på alder... 3 2. Befolkningstilvækst... 6 3. Flyttemønstre... 7 4. Befolkningsfremskrivning fordelt på aldersgrupper... 10 5. Forskellige

Læs mere

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau

Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau DI ANALYSE oktober 14 Udsigt til fremgang i byggeriet men fra lavt niveau Forventninger om øget økonomisk aktivitet, fortsat bedring på boligmarkedet og store offentligt initierede anlægsprojekter betyder,

Læs mere

RÅD TIL AT STIFTE OG VÆRE FAMILIE

RÅD TIL AT STIFTE OG VÆRE FAMILIE RÅD TIL AT STIFTE OG VÆRE FAMILIE Når man stifter familie, følger nye behov. Et samfund, der stiller sig i vejen for, at disse behov kan opfyldes, stiller sig i vejen for, at familier kan stiftes og trives.

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

Forældrekøb kan give plus på kontoen

Forældrekøb kan give plus på kontoen 5. maj 2009 Forældrekøb kan give plus på kontoen Priserne på ejerlejligheder falder, renterne har taget sig et dyk de seneste måneder og bunden synes endnu ikke at være nået for hverken boligpriser eller

Læs mere

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje

Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Lejlighedsanalyse: Den økonomiske rentabilitet i at eje og leje Boligpriserne er faldet, og boligrenterne er historisk lave. Det betyder dog stadig ikke, at køb af en lejlighed er det billigste i alle

Læs mere

Dato: 12. november 2013

Dato: 12. november 2013 Dato: 12. november 2013 Aftale mellem regeringen (Socialdemokraterne, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti) og Venstre, Dansk Folkeparti, og Det Konservative Folkeparti om udmøntning af Energiaftalen

Læs mere

Ejendomsværdiskat ved samlivsophævelse. Af advokat (L) Bodil Christiansen og advokat (H), cand. merc. (R) Tommy V. Christiansen. www.v.

Ejendomsværdiskat ved samlivsophævelse. Af advokat (L) Bodil Christiansen og advokat (H), cand. merc. (R) Tommy V. Christiansen. www.v. - 1 Ejendomsværdiskat ved samlivsophævelse Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Efter ejendomsværdiskatteloven skal en boligejer betale ejendomsværdiskat af enhver helårsbolig, sommerhus m.v.,

Læs mere

Virksomheder får afgiftsnedsættelser i rekordmange kommuner

Virksomheder får afgiftsnedsættelser i rekordmange kommuner Notat Maj 2015 Virksomheder får afgiftsnedsættelser i rekordmange kommuner En ny analyse fra Dansk Byggeri viser, at Halsnæs, Silkeborg, Sorø og Sønderborg Kommune har valgt afskaffe dækningsafgiften i

Læs mere

Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet

Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet .april 20 Flere boligejere opgiver salg det er ikke nødvendigvis dårligt nyt for boligmarkedet Vi har set nærmere på den bagvedliggende årsag til det markante fald i boligudbuddet på 8.750 boliger til

Læs mere

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste

Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste 4. marts 2009 Skattereformen 2009 en god nyhed for langt de fleste Søndag den 1. marts 2009 offentliggjorde regeringen det endelige forlig omkring Forårspakke 2.0 og dermed også indholdet i en storstilet

Læs mere

Bygge- og anlægsvirksomhed

Bygge- og anlægsvirksomhed Bygge- og anlægsvirksomhed Kapitel 13 Bygge- og anlægssektoren Små og større bygge-opgaver lige fra broer til reparation af vægge. Vægt i økonomien tidligere: 12% af BFI og 10% beskæftigelse nu 4-5% af

Læs mere

Opfølgning på fusionen mellem DONG Naturgas A/S og Naturgas Sjælland I/S

Opfølgning på fusionen mellem DONG Naturgas A/S og Naturgas Sjælland I/S 1 af 5 21-08-2013 16:07 Opfølgning på fusionen mellem DONG Naturgas A/S og Naturgas Sjælland I/S Fusionen mellem DONG Naturgas A/S og Naturgas Sjælland I/S blev godkendt at Konkurrencerådet 28. februar

Læs mere

Analyse. Løber de absolut rigeste danskere med (meget) små skridt fra alle andre? 11. august 2015. Af Kristian Thor Jakobsen

Analyse. Løber de absolut rigeste danskere med (meget) små skridt fra alle andre? 11. august 2015. Af Kristian Thor Jakobsen Analyse 11. august 215 Løber de absolut rigeste danskere med (meget) små skridt fra alle andre? Af Kristian Thor Jakobsen I andre vestlige lande har personerne med de allerhøjeste indkomster over de seneste

Læs mere

En sammenligning af driftsomkostningerne i den almene og private udlejningssektor

En sammenligning af driftsomkostningerne i den almene og private udlejningssektor En sammenligning af driftsomkostningerne i den almene og private udlejningssektor bl danmarks almene boliger 1 1. Indledning og sammenfatning En analyse af driftsomkostningerne i hhv. den almene og private

Læs mere

Penge til lejligheden. Almene boliger finansiering og husleje

Penge til lejligheden. Almene boliger finansiering og husleje Penge til lejligheden Almene boliger finansiering og husleje Når du bor i almen bolig, bestemmes huslejen af to slags omkostninger: 1 2 Driftsomkostninger (ejendomsskatter, forsikringer, udvendig vedligeholdelse,

Læs mere

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund

Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund 12. august 214 Renteudgifterne er trådt i baggrunden for en stund Adgangen til boligmarkedet ser fornuftig ud for førstegangskøberne i øjeblikket. Den såkaldte boligbyrde er på landsplan langt under det

Læs mere

Udlejning af ejerboligen

Udlejning af ejerboligen - 1 Udlejning af ejerboligen Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Flere læsere har fremsendt spørgsmål om udlejning af ejerboliger, som ikke har kunnet sælges på et kriseramt boligmarked. Jeg

Læs mere

Anvendelsen af 5, stk. 2, i boligreguleringsloven. resultater af en spørgeskemaundersøgelse

Anvendelsen af 5, stk. 2, i boligreguleringsloven. resultater af en spørgeskemaundersøgelse Anvendelsen af 5, stk. 2, i boligreguleringsloven resultater af en spørgeskemaundersøgelse INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Indledning... 5 2. Sammenfatning... 6 3. Omfanget af genudlejning efter 5, stk. 2... 8

Læs mere

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden

Forældrekøb markant billigere end for ét år siden 11. august 2009 Forældrekøb markant billigere end for ét år siden Torsdag den 30. juli fik 45.861 studerende det brev, de har ventet på hele sommeren; et ja til at komme ind på en videregående uddannelse.

Læs mere

Danmark Bedre balance mellem eje og leje i Københavns by

Danmark Bedre balance mellem eje og leje i Københavns by 7. november 2011 Danmark Bedre balance mellem eje og leje i Københavns by Højere husleje samt lavere priser og renter favoriserer ejerlejligheder Københavnske huslejer i privat udlejningsbyggeri er steget

Læs mere

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år

Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år 5. november 212 Første fald i antallet af tabsgivende bolighandler i to år Boligmarkedet har været i svag bedring gennem 212, og vi har siden foråret oplevet en skrøbelig form for prisstabilisering. Trods

Læs mere

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning 18. februar 14 Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning Historier om andelsboligforeninger i økonomiske problemer har igennem efterhånden flere år domineret nyhedsbilledet på andelsboligmarkedet.

Læs mere

Salg af det udenlandske sommerhus

Salg af det udenlandske sommerhus - 1 Salg af det udenlandske sommerhus Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Et lukrativt salg af en fritidsbolig i England blev for nylig til en økonomisk gyser for den danske ejer. Ejeren blev

Læs mere

Ejerforhold i danske virksomheder

Ejerforhold i danske virksomheder N O T A T Ejerforhold i danske virksomheder 20. februar 2013 Finansrådet har i denne analyse gennemgået Nationalbankens værdipapirstatistik for at belyse, hvordan ejerkredsen i danske aktieselskaber er

Læs mere

DEAS PROPERTY VALUATION BRUGERMANUAL

DEAS PROPERTY VALUATION BRUGERMANUAL DEAS PROPERTY VALUATION BRUGERMANUAL Juli 2015 INDHOLDSFORTEGNELSE INDLEDNING... 3 GENERELT... 4 OPBYGNING... 4 SÅDAN KOMMER DU I GANG... 5 FORUDSÆTNINGER... 6 Stamoplysninger... 6 Energimærke... 6 Fremskrivning

Læs mere

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud

Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud 4. juni 2011 Boligejernes rådighedsbeløb ser solidt ud Redaktion Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig chei@rd.dk De danske boligejeres privatøkonomi har ofte været i mediernes søgelys gennem de seneste

Læs mere

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris

Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris NR 9. NOVEMBER 2010 Specielt fastforrentede afdragsfrie realkreditlån indfris Den seneste statistik for realkredittens udlån i 3. kvartal viser, at der indfris flere fastforrentede lån end der udbetales.

Læs mere

Et målrettet jobfradrag kan øge gevinsten ved at arbejde

Et målrettet jobfradrag kan øge gevinsten ved at arbejde Et målrettet jobfradrag kan øge gevinsten ved at arbejde Enlige forsørgere har ofte en mindre økonomisk gevinst ved at arbejde end andre grupper har, fordi en række målrettede ydelser som fx boligstøtte

Læs mere

ET KONKRET BUD PÅ EN OBLIGATORISK PENSIONSOPSPARING

ET KONKRET BUD PÅ EN OBLIGATORISK PENSIONSOPSPARING Af cheføkonom Mads Lundby Hansen (21 23 79 52) og chefkonsulent Carl-Christian Heiberg Direkte telefon 8. december 2014 Dette notat belyser et konkret forslag om obligatorisk minimumspensionsopsparing.

Læs mere

Fri prisdannelse på A/B beviser giver mia. gevinster!

Fri prisdannelse på A/B beviser giver mia. gevinster! Debat-Berlingske cand. merc. stats. aut. ejd. mgl. og valuar Lars Wismann, projektchef og direktør den 10. maj 2015 Fri prisdannelse på A/B beviser giver mia. gevinster! Charlotte Dyremose fra Det Konservative

Læs mere

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Denne analyse sammenligner afkastet ved en investering på en halv million kroner i risikobehæftede aktiver fremfor i mere sikre aktiver. De danske beskatningsregler

Læs mere

HVAD MED BYPOLITIKKEN, HVIS DEN ALMENE SEKTOR MARKEDSGØRES?

HVAD MED BYPOLITIKKEN, HVIS DEN ALMENE SEKTOR MARKEDSGØRES? HVAD MED BYPOLITIKKEN, HVIS DEN ALMENE SEKTOR MARKEDSGØRES? Foredrag ved BL s seminar om almene boligers fremtid d. 8.12.2005 Ved centerleder Hans Kristensen Center for Bolig og Velfærd Realdania Forskning

Læs mere

Boligpriserne. holder. Danskerne: Fokus på det private udlejningsmarked. Balladen om CIBOR-renten koster troværdighed LÆS SIDE 6

Boligpriserne. holder. Danskerne: Fokus på det private udlejningsmarked. Balladen om CIBOR-renten koster troværdighed LÆS SIDE 6 Boligøkonomisk Videncenter NYHEDSBREV Oktober 2012 Danskerne: Boligpriserne holder Nu er der flere, der tror på, at boligpriserne stiger frem for at falde. Men et flertal, 54 pct., vurderer, at priserne

Læs mere

Almene boliger finansiering og husleje. Penge til lejligheden

Almene boliger finansiering og husleje. Penge til lejligheden Almene boliger finansiering og husleje Penge til lejligheden I en almen bolig, bestemmes huslejen af to slags omkostninger: 1 Driftsomkostninger (ejendomsskatter, forsikringer, udvendig vedligeholdelse,

Læs mere