Skal boligmarkedet liberaliseres?

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Skal boligmarkedet liberaliseres?"

Transkript

1 Morten Skak Skal boligmarkedet liberaliseres? Resume I et det danske samfund kan vi forøge velfærden ved at give markedet frit og lade pengepungen bestemme på boligmarkedet. Hertil kommer, at huslejestigningerne kun bliver halvt så store som tidligere beregnet. De almennyttige boligselskaber skal fremtidigt være non-profit selskaber og sikre høj konkurrence på boligmarkedet. Skattesystemet subsidierer ikke private boligejere, men det gør skattestoppet. Indledning Politiske indgreb, der sigter mod at ændre boligmarkedet, synes at være et af de mere vanskelige områder i dansk politik. Det gælder indgreb, der sigter mod at fjerne huslejereguleringen, forslag til ændringer af beskatningen af ejerboliger, ændringer af reglerne for den almene sektors virke, adgang til køb af almene boliger, belåning og værdiansættelse af andelsboliger. Men på trods af vanskelighederne med at udmelde en klar politik på området synes de politiske vinde at blæse mod en stigende grad af markedsindflydelse eller liberalisering af boligforsyningen og -fordelingen. Det er i øvrigt helt på linie med vindretningen i Vesteuropa, se f.eks. Heijden (2002). De områder på det danske boligmarked, hvor fordelingen ikke sker efter markedsprincipper, er den almene sektor, andelsboligsektoren og de dele af det private boligmarked, der er underkastet lejeregulering. Hvis det derudover kræves, at der ingen subsidiering må finde sted på et liberaliseret marked, bliver hele markedet berørt. Helt at fjerne subsidiering er nok urealistisk, men skal man forsøge at gøre de førnævnte sektorer mere markedskonforme, må man også inddrage ejerboligerne. I dette indlæg er hovedvægten lagt på virkningerne af en afregulering af huslejerne. Først argumenteres der for, at en fuld liberalisering af udlejningsmarkedet vil forøge velfærden. Dernæst gives et bud på de lejeforhøjelser, der kan forventes for de lejligheder, som i dag har reguleret leje; samt et forslag til en praktisk gennemførelse, hvor markedsmekanismen bringes i spil med det samme, mens 1

2 smerten fordeles over en længere årrække. I et fuldt liberaliseret udlejningsmarked vil de almennyttige boligselskaber komme til at konkurrere på lige vilkår med private udbydere på markedet. Alligevel vil almene boligselskaber nu i form af non-profit selskaber - få stor velfærdsmæssig betydning i et liberaliseret boligmarked. Afsluttende ses der på ejerboligmarkedet. Her konkluderes det, at der ikke er vægtige grunde til at behandle andelsboliger forskelligt fra andre ejerboliger. For individuelle ejerboliger skønnes det, at de aktuelle beskatningsprocenter ikke indebærer en subsidiering af disse; subsidieringen skyldes alene skattestoppet. Udlejningsmarkedet Argumenter for liberalisering De politikere, der sætter mennesket i centrum, kan ikke overlade det til markedet at styre boligforsyningen, for så bliver det pengepungen, der bestemmer. Denne tankegang synes fortsat at have stor vægt i debatten om dansk boligpolitik samtidig med, at økonomer har svært ved at forklare markedssystemets fordele. Det til trods for, at gode økonomer er fordomsfrie mennesker, der er optaget af, hvorledes vi kan indrette samfundet, så velfærden forøges og fordeles blandt borgerne med størst mulig velfærd til følge. Tilførslen af ressourcer til boligområdet og fordelingen af boliger blandt borgerne kan naturligvis styres administrativt, men der er nogle fordele ved at lade markedet styre tingene over priserne. I administrative systemer skal der træffes beslutning om hvad og hvor meget, der skal bygges, og der skal opstilles regler for hvem, der skal have boligerne. Administrationen kræver i sig selv ressourcer, og ofte er det åbenbart, at reglerne ikke giver den højeste velfærd. Når det f. eks. skal afgøres hvor mange ressourcer, der skal bruges på boligbyggeri, er det væsentligt at vide, om der ikke er andre steder i økonomien, hvor ressourcerne kunne anvendes bedre, altså give større velfærd. Det er klart, at ingen administration kan have så fin indsigt i alle kroge af en økonomi, at den kan afgøre dette. Og også spørgsmålet, om man bygger den rigtige type af boliger, løses vanskeligt af et administrativt system. Markedssystemet klarer problemet ved at investorerne mødes på kapitalmarkedet, hvor kun de projekter, der har den højeste forrentning, vil få kapital og blive gennemført. Forrentningen bestemmes af den efterspørgsel, der er efter de produkter, som projekterne fører til. Hvis efterspørgslen afspejler den velfærd, som forbrugerne får fra produkterne, bliver de investeringer inkl. boliginveste- 2

3 ringer, der giver størst velfærd, gennemført. Desuden spares det centrale administrationsapparat 1. Også den administrative fordeling af boligerne til borgerne kan let føre til en ringere velfærd, end hvad der kan opnås ved at overlade fordelingen til et marked med fri prisdannelse. På udlejningsmarkedet i Danmark er de administrative regler ikke altid nedfældede. På det private regulerede udlejningsmarked vil fordelingen blive påvirket af tilfældigheder, forbrugernes individuelle evner som efterspørgere, familierelationer og bekendtskaber. Alle forhold som ikke afspejler den velfærd, som den enkelte familie opnår. Ved fordelingen af almene boliger og andelsboliger vil forhold som gode bekendtskaber, om man er skrevet på venteliste, har oprykningsret eller lignende have indflydelse på fordelingen. I nogle tilfælde suppleret med sociale kriterier, der skal forsøge at måle velfærden (boligbehovet), f. eks. familiens størrelse 2. Markedet vil fordele efter husholdningernes betalingsvillighed, der dels afspejler den velfærd, de kan opnå ved boligerne, og dels afhænger af deres indkomstforhold. I lande med meget store indkomstforskelle, kan man med rette stille spørgsmål ved markedsmekanismens velfærdsfordeling 3. Men jo mindre indkomstforskelle, der er i et samfund, des bedre vil markedsmekanismens velfærdsfordeling fungere. I lande som Danmark med en meget jævn fordeling af de disponible indkomster vil en fordeling af boligerne efter pengepungen uden tvivl være velfærdsfremmende i forhold til de eksisterende administrative systemer. Et fænomen som penge under bordet eller sorte penge, som opstår under de administrative systemer, viser, at der er velfærdsgevinster at hente ved at overgå til markedsfordeling. De sorte handler opstår netop, fordi begge sider i handlen opnår højere velfærd, og er således velfærdsforøgende. Da sådanne handler per definition er forbudt under de administrative systemer, et de et godt eksempel på de velfærdsgevinster, man kan opnå ved at lade fordelingen overgå til et frit marked. For fuldstændighedens skyld skal det nævnes, at en fordeling af boligerne via et frit marked naturligvis kan kombineres med indkomstomfordelende skatter og tilskud, herunder boligstøtte til lavindkomstfamilier. 1 Man kan selvfølgelig antage, at administratorerne er gode og indsigtsfulde mennesker. Men praksis viser, at antagelsen er tvivlsom. Fisher, Sahay and Végh (1998) skønner, at landene i Østeuropa under årene med centraldirigerede økonomier tabte en generations økonomisk udvikling (30 år) i forhold til de vestlige markedsøkonomier. 2 Et andet forhold er uønskede omfordelingsvirkninger af de administrative systemer, se DØR (2001). 3 Se således Hans Skifter Andersen (1993) om boligmarkedet i USA. 3

4 Virkninger af afregulering af huslejerne Hvis man ønsker at ændre vilkårene for de familier, der i dag har en husleje, som ikke er markedsbestemt, er det vigtigt at få en fornemmelse af hvor mange, der vil blive berørt, og hvad konsekvenserne vil blive. For at starte et sted er i tabel 1 vist den procentvise størrelse af udlejningssektoren i Danmark og fire andre europæiske lande. Tabellen viser en tendens til, at en stadig større andel af boligerne er ejerboliger, for Danmarks vedkommende dog kun hvis man indregner andelsboliger blandt ejerboliger. Bemærk i øvrigt den store forskel mellem størrelsen af udlejningssektoren i Tyskland (Vest) og England, der begge har fri prisdannelse på boligmarkedet, udlejningsmarkedet inklusive. Der er således ikke umiddelbart nogen sammenhæng mellem sektorens størrelse og fri versus reguleret leje. Tabel 1: Forholdet mellem lejede og ejede boliger. Procenter. Omkring 1980 Omkring 2003 Lejebolig Ejerbolig Lejebolig Ejerbolig Danmark 44 (43) 55 (56) 47 (40) 53 (60) Sverige 58 (42) 42 (58) 54 (39) 46 (61) Holland Tyskland (Vest) England (UK) Note: Under lejebolig er inkluderet boliger med kollektivt ejerskab som andelsboliger. For tallene i parentes er disse tillagt ejerboliger. Kilde: National Board of Housing Building and Planning, Sweden and Ministry for Regional Development of the Czech Rebublic. Housing Statistics in the European Union February Hvis man trækker kollegier, døgninstitutioner, anden helårsbeboelse samt uoplyste ud af tallene for boliger i Danmark for at begrænse sig til almindelige boliger, var antallet af udlejede boliger i året 2005 godt 1 mio. ( ) eller 46 pct. af boligerne. Den almennyttige sektor ejede ½ mio. af disse boliger, svarende til 46 pct. af de udlejede, mens den private andelssektor dækkede 17 pct. Privat udlejning dækker således ca. 37 pct. af udlejningsmarkedet eller ca boliger ( ). I de kommuner, der har bevaret lejereguleringen, er lej- 4 I tallet i parentes er yderligere fratrukket et antal boliger ejet af offentlige myndigheder. 4

5 ligheder ibrugtaget efter 1991 undtaget regulering, hvortil kommer, at ældre gennemmoderniserede lejligheder heller ikke har huslejeregulering, og endelig er lejligheder i huse, der har under 7 lejligheder, eller hvor 80 procent af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt, fritaget for regulering efter boligreguleringsloven. Ekspertgruppen vedr. Lejelovskommissionens modererede lejelovsmodel (2004) har på side 28 nogle skøn over lejlighedernes fordeling i de ovennævnte kategorier. Hvis man anvender denne fordeling på tallet kommer man frem til, at der i 2005 var private udlejningsboliger med omkostningsreguleret leje, eller rundt regnet 45 procent af de privat udlejede boliger, eller 15 procent af hele udlejningsmarkedet. Begge procenter falder gradvist over årene, efterhånden som flere nye boliger kommer til, og gamle bliver moderniserede. Det vil være de beboere, der i dag sidder med reguleret leje, der rammes hårdest af en fremtidig afregulering og deraf følgende højere husleje. Men andre vil også blive ramt, idet lejelovens 47 principielt giver udlejer adgang til at tage en leje, der svarer til det lejedes værdi, dvs. den leje som betales i markedet for boliger med tilsvarende beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Man må således forvente en generel opflydning af lejeniveauet. En fuldstændig afregulering må endvidere indebære, at også lejen i de almennyttige boliger gives fri 5, hvorved de førnævnte 15 procent stiger til godt 60 procent af udlejningsmarkedet, som direkte berøres. For at afbøde de sociale konsekvenser af en stigende husleje, må det antages, at boligstøtten øges for at sikre et rimeligt boligniveau for alle med den konsekvens, at efterspørgslen efter lejeboliger reduceres mindre, når huslejen stiger. Den ændrede prisrelation mellem leje og ejerbolig vil forøge efterspørgslen efter ejerboliger, således at der vil komme et ønske om at få nogle lejeboliger solgt som ejerboliger. Alt i alt må det således forventes, at udlejningssektorens andel af det samlede boligmarked reduceres noget. En samlet noget bedre fordeling af boligmassen vil i sig selv øve et nedadgående pres på boligpriserne, der for ejerboligernes vedkommende vil blive forstærket af en større ejerboligsektor, mens det modsatte vil være tilfældet for udlejningssektoren. Hvor store huslejestigninger, der bliver tale om, når markedet igen har fundet sig til rette under fri prisdannelse, er der flere gæt på. Størst vil stigningerne være for lejligheder i ejendomme bygget før 1970 erne beliggende i de større bykerner, jfr. Ekspertgruppen (2004), side 5 Politisk vil det nok være endnu vanskeligere end at afregulere huslejen i den private udlejningssektor. 5

6 84. For ældre ejendomme regner Ekspertgruppen (2004) med huslejestigninger på ca. 40 procent i gennemsnit, mens Det Økonomiske Råd (DØR 2001) i sine beregninger skønner en gennemsnitlig stigning på 43 procent, højest i Københavns Amt med 96 procent. DØR (2001 p. 271) bygger sine beregninger på en antagelse om, at forholdet mellem prisen på en lejlighed og den årlige leje vil være godt 10 (11,2) på et marked uden regulering. Bag procenten ligger en antagelse om, at ejeren ikke regner med en kapitalgevinst på ejendommen og samtidig har et realt forrentningskrav på 7 procent om året, hvoraf de 3 er en risikopræmie. Der kan være grund til at hæfte sig ved, at såfremt ejerne regner med en kapitalgevinst, vil forholdstallet stige, således at huslejen ikke følger op med ejendomspriserne. Figur 1: Udvikling i forholdet pris/leje i Tyskland ,2 4 1, ,8 1 0, ,4-2 0, ,0 Pris Leje Output gab Pris/leje Note: Figuren til venstre viser indeks med år 2000 = 100. Pris og leje er for nye eller renoverede 3 værelses boliger på kvadratmeter med god beliggenhed. Gennemsnit for 62 byer i Vesttyskland og fra 1995 inkl. 13 byer i Østtyskland. Figuren til højre viser konjunkturen målt ved det af OECD beregnede output gab (venstre skala) og forholdet pris/leje med år 2000 = 1 (højre skala). Kilde: HBV Expertise Gmbh. HBV Expertise er et tysk selskab, der værdisætter ejendomme og rådgiver fonde mv. i spørgsmål om ejendomsporteføljer. Internetsiden har adressen OECD: Economic Outlook. Statistical appendix. En alternativ måde at skønne over huslejestigningerne på, er at se på forholdet mellem pris og leje på det tyske boligmarked, der må antages at være i fri 6 markedsligevægt om end påvirket af konjunkturerne. Som det fremgår af figur 1, er forholdet mellem ejendomspriserne (prisen 6 Lejen er fri i nye lejekontrakter, mens der er begrænsninger på lejeforhøjelser under eksisterende kontrakter. 6

7 på ejerlejligheder) og lejen konjunkturafhængig. Under den tyske højkonjunktur i begyndelsen af 1990 erne steg lejen således kraftigt i forhold til priserne på ejerlejligheder. Udviklingen illustrerer, at det vil være nødvendigt med bremseklodser på lejestigningerne i et frit marked, så folk ikke tvinges fra hus og hjem under en højkonjunktur. Omvendt viser figuren, at faldende huslejer også vil forekomme i et frit marked. Over perioden 1975 til 2005 har der været en svag stigning i lejen i forhold til priserne på ejerlejligheder, hvilket kan være en medvirkende årsag til den faldende andel for udlejningsmarkedet i Tyskland, jfr. tabel 1. Tabel 2: Forholdet mellem huslejeniveauet og prisen på ejerlejligheder i Hamburg Beliggenhed Meget god God Middel Dårlig Ejerlejlighed under 10 år eller nyrenoveret Ejerlejlighed mellem 10 og 20 år Noter: Tilstanden marts Lejeniveauet er for nykontraherede lejer i lejligheder, som er under 10 år eller nyrenoverede. Boligenheder på ca. 70 kvadratmeter. Forholdet er beregnet på gennemsnittene af det i kilden opgivne pris- og huslejespænd. I Mietenspiegel fra Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt. Hamburg (2005) opgives lejerne uden de tillæg til lejen, der skyldes driftsudgifter til vedligeholdelse af fælles installationer, forsikringer, vand- og afløbsafgifter, grundskatter og lignende. Af denne årsag angives lejerne således på et noget lavere niveau end i Danmark. De af kilden opgivne lejer ligger dog lidt over de samtidigt af Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt. Hamburg (2005) oplyste lejer. Kilde: HBV Expertise Gmbh. Aktuelt er Tyskland i en svag konjunkturfase med en stigende tendens, hvilket taler for, at priserne på ejerlejligheder ligger i overkanten i forhold til lejerne; men billedet er naturligvis forskelligt afhængigt af den geografiske lokalitet. En af de tyske større byer, hvor markedet ved indgangen til 2006 så lysere ud, var Hamburg, der med et relativt lavt pris/leje forhold kan antages at have et marked er tæt på det konjunkturmæssigt neutrale. Tabel 2 viser forholdet mellem lejen og prisen på ejerlejligheder i forskellige segmenter af markedet. Tabellen viser flere forhold. For det første er der et klart spring mellem niveauet for nye eller renoverede lejligheder og ældre lejligheder. Forskellen må afspejle, at købere af lejligheder lægger vægt på lejlighedens tilstand, da de selv kommer til at betale for fremtidige moderniseringer og vedligeholdelse. Hertil kommer, at en eventuel lejeindtægt fra ældre lejligheder må formodes at ligge lavere end for nye lejligheder. Køberne er således ikke villige til at give så høj en pris for ældre lejligheder; og da forholdet beregnes ud fra lejen i nye eller nyrenovere- 7

8 de lejligheder, bliver tallet lavt. Bedre er det derfor at fokusere på den øverste linie, hvor lejen og prisen vedrører lejligheder af samme type. For tallene i den øverste linie er der en tendens til, at prisen stiger i forhold til huslejen for lejlighederne med bedre beliggenhed. Det skyldes formentlig, at der forventes en kapitalgevinst på de gode beliggenheder, som derfor er mere efterspurgte, især når indkomst og befolkning stiger. I storbyer med befolkningstilvækst må der således forventes en tendens til, at prisen på lejligheder med god beliggenhed sættes højt i forhold til lejeniveauet. Alt i alt er forskellen dog ikke så stor mellem de enkelte beliggenheder, og man kan vel konkludere, at forholdet mellem pris og leje på et boligmarked præget af fri prisdannelse er ca. 20, eller tæt på det dobbelte af de tal, der er kommet frem i tidligere danske undersøgelser over forholdet. Den meget store forskel, der betyder, at huslejerne kun vil stige til det halve af tidligere skøn, må naturligvis undre. Flere forklaringer er mulige: En er, at det uregulerede private danske udlejningsmarked er meget lille, således at udbyderne har en stærk monopolistisk position på markedet og benytter sig af denne til at tage en forholdsvis høj husleje. En anden er, at nogle af de antagelser, der ligger bag de danske beregninger, ikke er rimelige. Således kan man undre sig over den meget høje realrente (inklusiv risikopræmie) på 7 procent, som Det Økonomiske Råd (2001) anvender i beregningerne. Selv om der uden tvivl er segmenter af det private udlejningsmarked, hvor konkurrencen mellem udbyderne er begrænset, ser det ud, som om de tidligere beregnede lejeforhøjelser ved afregulering af markedet er overdrevne 7. I lyset af det aktuelle prisboom på det københavnske boligmarked er det yderligere værd at understrege, at forventede kapitalgevinster i mange tilfælde vil slå igennem i priserne, således at disse ligger endnu højere i forhold til huslejerne. En praktisk tilgang til afregulering Uanset at tidligere skøn over lejeforhøjelserne har været overdrevne, vil der være mange tilfælde, hvor en fri markedsleje langt vil overstige dagens regulerede leje. Det er derfor rimeligt, at beboere, der rammes af forhøjelsen, får stigningen fordelt over en længere årrække, f. 7 Noget af forklaringen på, at DØR (2001) beregningerne virker forkerte, er, at tiderne skifter. Realrenten på et 10 årigt statspapir ligger i dag i euroområdet mellem 1½ og 2 pct. p.a. Tilføjer man en risikopræmie på 1½ pct. point for boliginvesteringer, bliver realrenten godt 3 pct. p.a. Indsætter man 3,1 pct. p.a. i DØR-formlen, bliver pris/leje forholdet 20. Velfærdskommissionen (2006) p. 659 anvender en realrente på 3 pct. 8

9 eks. over en årig periode. I første omgang kan det endvidere være hensigtsmæssigt kun at lade markedslejen råde for nyindgåede lejemål, således som det i dag sker for nyere eller nyrenoverede ejendomme. Førstegangslejere vil derfor ikke have krav på lavere leje, mens det for lejere, der flytter fra en tidligere reguleret leje i princippet skal være muligt at fortsætte med en lav leje, der kun langsomt hæves til markedslejen. En praktisk løsning på dette problem kan være at oprette en Boligfond, hvortil ejere af udlejningsejendomme med regulerede lejer indbetaler forskellen op til markedslejen, når der sker genudlejning af lejlighederne. Indbetalingerne, der er knyttet til den enkelte lejlighed, nedtrappes gradvist over en årrække, f. eks. 30 år. Lejeren, der flytter fra en reguleret leje, får et personligt bevis i samme Boligfond, der medfører udbetaling af forskellen mellem den regulerede leje og markedslejen på fraflytningstidspunktet, og således at der også her sker en nedtrapning af udbetalingerne over en længere årrække, f. eks. 25 år. Formålet med fonden vil være at udjævne lejeforhøjelsen over en årrække, samtidig med at mobiliteten mellem lejemål forøges 8. For at fremme mobiliteten yderligere, vil lejen i eksisterende regulerede lejemål på samme måde langsomt skulle forhøjes. Her opstår det problem, at markedslejen i princippet ikke kendes, når lejligheden ikke fraflyttes. Markedslejen må derfor skønnes på baggrund af kendt markedsleje for samme areal, udstyr, beliggenhed mv. Det er derfor vigtigt først at få en god statistik, som kan belyse de forhold, der er bestemmende for markedslejens størrelse. På et frit boligmarked vil der naturligvis være behov for instanser og mekanismer, der kan beskytte lejere mod urimelige lejeforhøjelser og opsigelser. Fra almennyttige til non-profit boligselskaber Et fuldt liberaliseret udlejningsmarked indebærer, at også lejligheder, som i dag udbydes af almene boligselskaber fremtidigt skal udlejes på markedsvilkår f. eks. med brug af den i forrige afsnit skitserede Boligfond til udjævning af lejeforhøjelserne 9. Boligselskaberne vil endvidere skulle hente anlægskapital på kapitalmarkederne i konkurrence med andre boligselskaber samt private selskaber, der søger at maksimere profitten (profit-selskaber). Ligeledes vil de almene boligselskaber skulle byde på løsning af kommunale sociale boligopgaver, f. 8 Skak (2005) giver et mere detaljeret bud på en sådan lejeudligningsfond. Bemærk, at systemet også modvirker, at udgifterne til boligstøtte eksploderer ved overgangen til et frit udlejningsmarked. 9 I nogle tilfælde kan markedslejen være lavere end den aktuelle leje. 9

10 eks. et kommunalt krav om at der i et lejlighedskompleks skal være et antal mindre og beskedent udstyrede boligenheder 10, på lige vilkår med profit-selskaber. I et marked hvor vilkårene er ens for alle selskaber, kan man spørge sig, om der er nogen grund til at have almene boligselskaber. Svaret er, at de almene boligselskaber i form af nonprofit 11 selskaber kan komme til at spille en vigtig velfærdsforøgende rolle på udlejningsmarkedet. Det hænger sammen med, at alle boliger er forskellige, således at der i praksis ikke er tale om et stort marked med fuldkommen konkurrence, men om en mængde delmarkeder hvor udbyderne har en grad af monopolstilling, fordi tilgang af nye konkurrenter tager tid, og fordi beliggenhedsaspektet helt kan udelukke tilgang af nye udbydere. I sådanne markeder vil profitselskaber have et stærkt incitament til at udnytte deres monopolstyrke til at tage høje priser og reducere boligernes kvalitet, så velfærden reduceres. Såfremt profit-selskaberne samarbejder, kan de yderligere forstærke deres monopolstyrke med stigende negativ virkning på den samlede velfærd. I sådanne markeder kan konkurrence fra non-profit selskaber, der lægger ringe vægt på profitindtjening til fordel for en målsætning om at skaffe gode boliger, tvinge prisen ned og udbudet op svarende til fuldkommen konkurrence niveauet 12. Tilstedeværelse af en non-profit sektor på boligmarkedet vil således være et vigtigt led i bestræbelserne på at få en høj boligvelfærd på et frit marked. Markedet for ejerboliger Almennyttige boligselskaber og andelsboliger På et fuldt liberaliseret marked vil almennyttige boligselskaber naturligvis også kunne bygge boliger, der sælges som ejerboliger i konkurrence med profit-selskaber. Også på dette marked kan non-profit selskaber forøge konkurrencen til gunst for køberne. Den kollektive ejendomsret, som findes i andelsboligselskaber, vil fortsat kunne eksistere på et liberaliseret marked med de fordele, som fælles administration, varetagelse af vedligehol- 10 Det vil være rimeligt, at lade sådanne krav være fulgt af et offentligt tilskud, der kompenserer for negative virkninger på andre lejemål. 11 Med non-profit menes ikke at selskaberne ikke må indtjene profit, men blot at der ikke må udbetales profit til private ejere. 12 Se Skak (2006) for en formaliseret præsentation. 10

11 delse og ydre anlæg mv. kan indebære. Det er imidlertid vanskeligt at argumentere for, at kollektivt ejerskab i sig selv skal føre til andre regler for beskatning eller subsidiering end for individuelt ejede boliger. Der kan dog være tilfælde, hvor subsidiering er velbegrundet, f.eks. hvis et andelsboligselskab får pålagt, at fordele et antal sociale klienter blandt beboerne. Men man skal ikke strække argumentet for langt, for det fører til, at alle, der får en social klient som nabo, skal kompenseres. De forskellige selskabers regler for handel med andelsboligerne må ophæves i et liberaliseret marked, og belåningsmulighederne må ligestilles med gældende regler for individuelle ejerboliger. Private ejerboliger Markedet for private ejerboliger er ikke underkastet nogen prisregulering. Her bestemmes udbud og fordeling af boligerne af markedskræfterne (eller om man vil: pengepungen). På et liberaliseret marked bør afkastet af den kapital, som ejeren placerer i boligen principielt beskattes på samme måde som afkastet af andre placeringer på kapitalmarkedet. Danmark har (på linie med Sverige, Holland og Belgien) valgt at beskatte afkastet i form af en ejendomsværdibeskatning, samtidig med at der gives skattelettelse for renteudgifterne; mens Tyskland, Frankrig og UK ikke beskatter afkastet og ej heller giver skattelettelse for renteudgifterne 13. I Danmark har vi desuden besluttet, at ejendomsværdiskatten ikke må stige, således at reallejen ved at bo i egen bolig med tiden nedsættes. Hvis man f. eks. bliver et bedre menneske af at bo i en ejerbolig, kan det være et argument for en subsidiering af ejerboligen i forhold til lejerboligen, men der er ikke overbevisende belæg for det. Et politisk ønske om at favorisere ejerboligen kendes dog også fra andre lande. Aktuelt betales ca. 1 procent af ejendomsværdien ved indgangen til 2002 i ejendomsværdiskat, hvortil kan lægges en grundskyld på ca. ½ procent af ejendomsværdien, jfr. DØR (2001 p. 271), eller i alt ca. 1½ procent af værdien. Tager man i stedet udgangspunkt i et pris/leje forhold på 20, jfr. drøftelserne ovenfor 14, vil årslejen være 5 procent af værdien, således at renteudgifterne på realkreditlån skal reduceres med dette beløb ved opgørelsen af den (antaget negative) kapitalindkomst. Da negativ kapitalindkomst reducerer skatten med 1/3, fører det til en forøget beskatning svarende til 0,33 x 0,05 = 0,0165 eller ca. 1½ procent af ejendomsvær- 13 Se ECB (2003). 14 Pris/leje forholdet er formentlig højere for parcelhuse end for ejerlejligheder. 11

12 dien. Resultatet bliver således, at de aktuelle beskatningssatser ikke indebærer en subsidiering af ejerboligen 15. Subsidieringen skyldes, at beskatningsgrundlaget ikke følger udviklingen i ejendomspriserne på grund af skattestoppet. Kapitalgevinster En liberalisering af boligmarkedet vil udløse kapitalgevinster til nogle ejere af ejendomme og dermed til formueomfordelinger, som pladsen her ikke tillader en nærmere gennemgang af. Men i relation til den nylige debat om opskrivning af andelsbeviser til markedsværdi vil man kunne dæmpe gevinsten og bevare mobiliteten ved at lade kapitalgevinsten ved salg indbetale til den ovennævnte Boligfond. Ejeren får i stedet et personligt bevis med udbetaling af et årligt afkast af kapitalgevinsten, men således at udbetalingen nedtrappes over en længere årrække, f. eks. 25 år. Konklusion Det vigtigste budskab i det ovenstående har været at forklare, at når det danske beskatningsog tilskudssystem giver en forholdsvis ligelig indkomstfordeling (efter skat og tilskud), er der oplagte velfærdsforbedrende fordele ved at give boligmarkedet frit og lade markedet (pengepungen) bestemme mængden og fordelingen af boligerne. En liberalisering af boligmarkedet vil naturligvis betyde en større boligudgift for mange lejere, men stigningen kan udjævnes over en lang årrække, uden at det går ud over fleksibiliteten på markedet. Hertil kommer, at en afregulering af huslejerne ikke vil give så store lejeforhøjelser, som tidligere skønnet. Det er også en vigtig pointe, at de almennyttige boligselskaber kan komme til at spille en nyttig rolle på et konkurrencepræget boligmarked, hvis de omstiller sig til non-profit selskaber og agerer i fri konkurrence med andre non-profit og profit selskaber. Som aktive markedsspillere vil non-profit selskaberne kunne løfte kvalitet og effektivitet på boligmarkedet. På ejerboligfronten argumenteres der for, at medlemmer af andelsboligselskaber bør behandles skatte- og belåningsmæssigt på lige fod med andre, der bor i egen bolig. Endelig vurderes det, at der ikke i de nuværende satser for ejendomsbeskatningen ligger en subsidiering af ejer- 15 Mens DØR (2001) og Velfærdskommissionen (2006) mener, at ejerboligen principielt skal beskattes så afkastet bliver som for en købt obligation, er opfattelsen her, at den principielt skal beskattes som en udlejningsejendom. 12

13 boligerne. Subsidieringen skyldes først og fremmest skattestoppet, der har låst beskatningsgrundlaget fast. 13

14 Referencer Andersen, Hans Skifter (1993), Hvordan fungerer et ureguleret boligmarked? erfaringer fra USA. Statens Byggeforskningsinstitut. Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (2005), Hamburger Mietenspiegel Hamburg Det Økonomiske Råd (2001), Dansk Økonomi. Forår 2001: Det Økonomiske Råd. Formandskabet. Ekspertgruppen (2004): Redegørelsen fra Ekspertgruppen vedr. Lejelovskommissionens modererede lejelovsmodel. Socialministeriet. European Central Bank (2003), Structural factors in the EU housing markets. March. Fisher, S., R. Sahay and C.A. Végh (1998), How Far Is Europe from Brussels, IMF Working Paper WP/98/53. Heijden, Harry van der (2002), Social Rented Housing in Western Europe: Developments and Expectations. Urban Studies, Vol. 39, No. 2, National Board of Housing Building and Planning, Sweden and Ministry for Regional Development of the Czech Rebublic. Housing Statistics in the European Union February Skak, Morten (2005), Et velfungerende boligmarked. Diskussionsoplæg. Kan downloades fra Center for Bolig og Velfærds internetside Skak, Morten (2006), A Role for Non-profit Companies on Rental Housing Markets. Papir præsenteret på ENHR s konference. Ljubljana. Juli Kan downloades fra Center for Bolig og Velfærds internetside Velfærdskommissionen (2006), Fremtidens velfærd - vores valg. København. Kan downloades fra Velfærdskommissionens internetside 14

privat boligudlejning under lup

privat boligudlejning under lup privat boligudlejning under lup 82 En meget blandet sektor. Sådan lyder karakteristikken fra civilingeniør og økonom Hans Skifter Andersen, når han skal beskrive den private udlejningssektor i Danmark.

Læs mere

10 års vækst med samme andel lejerboliger - hvorfor?

10 års vækst med samme andel lejerboliger - hvorfor? 10 års vækst med samme andel lejerboliger - hvorfor? Morten Skak Center for Bolig og Velfærd, Realdania Boligdag 2008 Center for Boligforskning Ejerboligandelen i Danmark og nogle andre europæiske lande.

Læs mere

Hvad får os til at vælge ejer- eller lejebolig?

Hvad får os til at vælge ejer- eller lejebolig? Hvad får os til at vælge ejer- eller lejebolig? Morten Skak Center for Bolig og Velfærd Midtvejskonference 2008 Realdania Ejerboligandelen i Danmark og nogle andre europæiske lande. Pct. 70 65 60 55 50

Læs mere

Sæt boligen fri Liberal Alliances boligpolitik

Sæt boligen fri Liberal Alliances boligpolitik Sæt boligen fri Liberal Alliances boligpolitik Boligmarkedet skal dereguleres Erstat planøkonomi med markedsøkonomi Boliger er sammen med mad livsnødvendigt forbrug. Derfor er det afgørende, at det politiske

Læs mere

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget.

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget. Boligudvalget (2. samling) L 173 - Svar på Spørgsmål 45 Offentligt TALEPUNKTER Lukket samråd om Århusmodellen Bilag 1 Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene

Læs mere

Privat boligudlejning

Privat boligudlejning Privat boligudlejning - en glemt boligsektor på vej mod afregulering Privat boligudlejning er vigtig for mobiliteten på boligmarkedet. Det er en broget sektor, hvor økonomien en årrække har været baseret

Læs mere

Den omfattende regulering og priskontrol på leje- og andelsboligmarkedet er til skade for den brede masse af boligforbrugere, fordi:

Den omfattende regulering og priskontrol på leje- og andelsboligmarkedet er til skade for den brede masse af boligforbrugere, fordi: Sæt boligen fri Liberal Alliances boligpolitik Boligmarkedet skal dereguleres Erstat planøkonomi med markedsøkonomi Boliger er sammen med mad livsnødvendigt forbrug. Derfor er det afgørende, at det politiske

Læs mere

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Helårsbeboelse Allerede den oprindelige lejeaftale fra 1948 nævnte helårsbeboere. Kommuneplanen fra 1985 anerkendte, at der i Mozart og Frederikshøj

Læs mere

13. Den fremtidige efterspørgsel efter privat boligudlejning

13. Den fremtidige efterspørgsel efter privat boligudlejning 13. Den fremtidige efterspørgsel efter privat boligudlejning Af lektor, cand.polit. Morten Skak, Institut for virksomhedsledelse og økonomi, SDU Antallet af private udlejningsboliger har været faldende

Læs mere

SALG AF ALMENE BOLGER KAN KOSTE DYRT

SALG AF ALMENE BOLGER KAN KOSTE DYRT 14. maj 2003 Af Lars Andersen - Direkte telefon: 33 55 77 17 og Martin Windelin - Direkte telefon: 33 55 77 20 Resumé: SALG AF ALMENE BOLGER KAN KOSTE DYRT Salg af almene boliger betyder, at der bliver

Læs mere

Mod et retfærdigt og effektivt boligmarked

Mod et retfærdigt og effektivt boligmarked Mod et retfærdigt og effektivt boligmarked Anne Kristine Høj, specialkonsulent, og Jakob Roland Munch, specialkonsulent, Det Økonomiske Råds Sekretariat 1 Beregninger i artiklen dokumenterer, at de økonomisk

Læs mere

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik maj 2011

Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien. foretaget af Danmarks Statistik maj 2011 Boligøkonomisk Videncenters undersøgelser af danskerne og boligøkonomien foretaget af Danmarks Statistik maj 2011 60% 50% 51% 47% 40% 30% 22% 25% 28% 20% 15% 10% 0% 1% 4% Meget højere Højere På samme niveau

Læs mere

By- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt

By- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt By- og Boligudvalget 2014-15 B 112 Bilag 2 Offentligt NOTAT Dato: 15. april 2015 Kontor: Boligøkonomi Sagsnr.: 2015-345 Skøn over konsekvenserne ved ophævelse af maksimalprisbestemmelsen ud fra DREAM (2012)

Læs mere

STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001

STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001 17. april 2002 Af Jonas Schytz Juul - Direkte telefon: 33 55 77 22 Resumé: STIGENDE RÅDIGHEDSBELØB FOR 2001 DA s lønstatistik for 2001 viser en gennemsnitlige stigning på 4,4 procent i timefortjenesterne

Læs mere

Demografi giver medvind til københavnske huspriser

Demografi giver medvind til københavnske huspriser 2. januar 2012 Demografi giver medvind til københavnske huspriser Københavnsområdet har gennem en årrække oplevet, at flere og flere danskere har fundet det attraktivt at bosætte sig her set i forhold

Læs mere

Et velfungerende boligmarked

Et velfungerende boligmarked Center for Bolig og Velfærd Projekt: Udvikling af teori for det danske boligmarked Syddansk Universitet, Økonomisk Institut Morten Skak e-mail mos@sam.sdu.dk Et velfungerende boligmarked - et diskussionsoplæg

Læs mere

Lejernes Landsorganisation Sekretariatet Deres ref. Vor ref. Dato

Lejernes Landsorganisation Sekretariatet Deres ref. Vor ref. Dato Lejernes Landsorganisation Sekretariatet Deres ref. Vor ref. Dato Henvendelse til Beskæftigelsesministeren og Beskæftigelsesudvalget Folketinget Christiansborg 1240 København K Telefon 33 37 55 00 18.

Læs mere

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 46 Offentligt

Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 46 Offentligt Boligudvalget BOU alm. del - Svar på Spørgsmål 46 Offentligt Socialministeriet ØSK-bolig J.nr. 5215-5 avr 23. juni 2006 Notat om Sammenligning af boligomkostninger mellem boligtyperne til brug for besvarelsen

Læs mere

Salg af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger (den såkaldte Århusmodel)

Salg af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger (den såkaldte Århusmodel) 17. maj 2005 Salg af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger (den såkaldte Århusmodel) 1. Baggrund Etableringen af private andelsboligforeninger ved lejernes overtagelse af en privat udlejningsejendom

Læs mere

Behovsanalyse, almene boliger i Auning 2016

Behovsanalyse, almene boliger i Auning 2016 Behovsanalyse, almene boliger i Auning 2016 3. maj 2016 SPJrådgivning Lergravsvej 53, 2300 København S Telefon: +45 21 44 31 29 spj@spjraadgivning.dk www.spjraadgivning.dk CVR-nr. 32 60 26 81 Bank: Lån

Læs mere

Privat boligudlejning

Privat boligudlejning SBi 2008:01 Privat boligudlejning Motiver, strategier og økonomi Privat boligudlejning Motiver, strategi og økonomi Hans Skifter Andersen Morten Skak SBi 2008:01 Statens Byggeforskningsinstitut, Aalborg

Læs mere

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri ændring af lejen privat udlejningsbyggeri Indholdsfortegnelse Når lejen stiger... 4 Omkostningsbestemt leje... 5 Skatter og afgifter... 6 Udgifter til vedligeholdelse... 8 Regulering af lejen i ejendomme

Læs mere

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53

Forældrekøb. - når de unge flytter hjemmefra. home as oktober 2013. Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 home as oktober 2013 Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Forældrekøb A5.indd 1-2 29/10/13 13.53 Søg og du skal finde Det kan være svært at finde tag over hovedet, når man som ungt menneske skal

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Skatter og afgifter LL 50 52 Hvilke ejendomme Alle ejendomme uanset beliggenhed,

Læs mere

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen

Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen 1. maj 2013 Vi sluger flere og flere kvadratmeter i boligen Danskerne kræver mere og mere plads i boligen til sig selv. Det skal ses i lyset af, at vi er blevet rigere over tid, og dermed har råd til flere

Læs mere

Begyndende fremgang i europæisk byggeaktivitet kan løfte dansk eksport

Begyndende fremgang i europæisk byggeaktivitet kan løfte dansk eksport ERHVERVSØKONOMISK ANALYSE Oktober 15 Begyndende fremgang i europæisk byggeaktivitet kan løfte dansk eksport Nedgangen i den europæiske bygge- og anlægsaktivitet er bremset op og nu svagt stigende efter

Læs mere

KONSEKVENSERNE AF AT SÆNKE EJENDOMSVÆRDISKATTEN

KONSEKVENSERNE AF AT SÆNKE EJENDOMSVÆRDISKATTEN 14. Oktober juni 2006 2001 Journal 0203 Af Thomas V. Pedersen ad pkt. Resumé: KONSEKVENSERNE AF AT SÆNKE EJENDOMSVÆRDISKATTEN De konservative forslag om at nedsætte ejendomsværdiskatten må betegnes som

Læs mere

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001

Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 30. marts 2009 af Jarl Quitzau og chefanalytiker Jonas Schytz Juul Direkte tlf.: 33 55 77 22 / 30 29 11 07 Rekordstor stigning i uligheden siden 2001 Med vedtagelsen af VK-regeringens og Dansk Folkepartis

Læs mere

Side 1 af 5 Forældrekøb og -salg af lejlighed Sprog Dansk Dato for 15 jun 2011 08:26 offentliggørelse Resumé Denne vejledning handler om de mest almindelige skatteregler ved forældrekøb, - udlejning og

Læs mere

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet

Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet NR. 8 NOVEMBER 2011 Risiko for brud i fødekæden på boligmarkedet Mere end 25 pct. af ejerlejlighederne på Sjælland kan kun sælges med tab. Konsekvenserne er alvorlige. Risikoen er, at ejerne stavnsbindes,

Læs mere

FORÆLDREKØB. Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. EN GOD START 2 GUNSTIGE SKATTEFORHOLD OG BOLIGSIKRING 2

FORÆLDREKØB. Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. EN GOD START 2 GUNSTIGE SKATTEFORHOLD OG BOLIGSIKRING 2 FORÆLDREKØB Med forældrekøb kan du hjælpe dine børn til at få en lejebolig. 121/5 01.01.2015 Forældrekøb er, når forældre køber en lejlighed, som de udlejer til deres barn. Hvis voksne børn køber en lejlighed,

Læs mere

Boligpolitisk Program

Boligpolitisk Program Boligpolitisk Program Tag ansvar Programmet er vedtaget af Radikale Venstres hovedbestyrelse 22. november 2014. Boligpolitisk Program 1.0 Indledning Boligen er en helt grundlæggende del af alle danskeres

Læs mere

STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING

STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING 15. april 2003 Af Thomas V. Pedersen og Agnethe Christensen Resumé: STORE REGIONALE FORSKELLE PÅ SKATTESTOPPETS VIRKNING De regionale konsekvenser af skattestoppet specielt vedrørende ejendomsværdiskatten

Læs mere

Bolig i selskabets udlejningsejendom

Bolig i selskabets udlejningsejendom - 1 Bolig i selskabets udlejningsejendom Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Hovedaktionærer, der får stillet en bolig til rådighed af selskabet, skal beskattes efter særlige, skærpede regler.

Læs mere

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. PRÆSENTATION AF LOVFORSLAG OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Lejeloven Indholdsfortegnelse Præsentation...4 Ind- og fraflytningssyn...6 Normalistandsættelse ved fraflytning...7 Vedligeholdelsesregler...8

Læs mere

Høje-Taastrup Kommune Budgetdokument 2005-2008 4-08. Budget 2005-2008. 550 Boligstøtte

Høje-Taastrup Kommune Budgetdokument 2005-2008 4-08. Budget 2005-2008. 550 Boligstøtte Høje-Taastrup Kommune Budgetdokument 2005-2008 4-08 Budget 2005-2008 550 Ansvarsplacering Behandling og vedtagelse Udvalg: Socialudvalget Vedtaget i Byrådet: 7. oktober 2004 Administrativ: Borgerservice@htk.dk

Læs mere

Beskatning af boliger - hvorfor og hvordan

Beskatning af boliger - hvorfor og hvordan Beskatning af boliger - hvorfor og hvordan Af John Smidt, Kontorchef i Det Økonomiske Råds Sekretariat 1 Artiklen påviser, at ejendomsværdiskatten med den aktuelle skattemæssige værdi af rentefradragsretten

Læs mere

Værelsesudlejning. Af advokat (L) Bodil Christiansen og advokat (H), cand. merc. (R) Tommy V. Christiansen. www.v.dk

Værelsesudlejning. Af advokat (L) Bodil Christiansen og advokat (H), cand. merc. (R) Tommy V. Christiansen. www.v.dk - 1 Værelsesudlejning Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Mangel på studieboliger trækker næsten altid overskrifter ved studiestart. Mange studerende skal i løbet af få uger mobilisere en bolig

Læs mere

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER

BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER Boligmarkedet DANSKERNES FORVENTNINGER MAJ 2014 1 Indholdsfortegnelse 1 Indholdsfortegnelse... 1 2 Tabeloversigt... 1 3 Figuroversigt... 2 4 Sammenfatning... 3 5 Undersøgelsen

Læs mere

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked

Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked 9. marts 2012 Betydelig risikopræmie synes tillagt lejepriserne på det private udlejningsmarked De usikre tider på både boligmarkedet og arbejdsmarkedet har gennem de seneste år bevirket til, at flere

Læs mere

UDENLANDSKE ERFARINGER

UDENLANDSKE ERFARINGER UDENLANDSKE ERFARINGER Hans Thor Andersen, Ph.D. Lektor Geografisk Institut Indledning projektets baggrund Henvendelse fra BL om at analysere udenlandske erfaringer. Fonden Realdania har finansieret projektet

Læs mere

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION

FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION 1. november 23 Af Peter Spliid Resumé: FOLKEPENSIONISTERNES ØKONOMISKE SITUATION Pensionisternes økonomiske situation bliver ofte alene bedømt udfra folkepensionen og tillægsydelser som boligstøtte, tilskud

Læs mere

Markedet for lejeboliger i 2015

Markedet for lejeboliger i 2015 Ejendomsforeningen Danmark Markedet for lejeboliger i 2015 Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Agenda Den private boligudlejning opfylder boligbehov på

Læs mere

Indkomster i de sociale klasser i 2012

Indkomster i de sociale klasser i 2012 Indkomster i de sociale klasser i 2012 Denne analyse er den del af baggrundsanalyserne til bogen Klassekamp fra oven. Analysen beskriver indkomstforskellene i de fem sociale klasser og udviklingen i indkomster

Læs mere

Resume: Da det for de fleste er teknisk meget svært stof, er det valgt at udarbejde resume med konklusion.

Resume: Da det for de fleste er teknisk meget svært stof, er det valgt at udarbejde resume med konklusion. Hjørring Kommune 16. september 2016 Valg af statsgaranti eller selvbudgettering for Budget 2017 Resume: Da det for de fleste er teknisk meget svært stof, er det valgt at udarbejde resume med konklusion.

Læs mere

Aalborg Universitet. Privat udlejning Andersen, Hans Skifter; Skak, Morten. Publication date: 2008

Aalborg Universitet. Privat udlejning Andersen, Hans Skifter; Skak, Morten. Publication date: 2008 Aalborg Universitet Privat udlejning Andersen, Hans Skifter; Skak, Morten Publication date: 2008 Document Version Forlagets endelige version (ofte forlagets pdf) Link to publication from Aalborg University

Læs mere

Oversigt over bygningsmasse

Oversigt over bygningsmasse N O T AT 9. maj 2011 J.nr. 3401/1001-3053 Ref. PB Energieffektivisering Oversigt over bygningsmasse Bygningsbestand Den samlede bygningsbestand fordelt på anvendelser og ejerformer fremgår af tabel 1.

Læs mere

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09?

Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Har boligkrisen ændret boligpræferencerne 2008-09? Hans Skifter Andersen Hovedkonklusioner... 2 Undersøgelse af ændrede boligpræferencer 2008-2009... 3 Hvem er påvirket af boligkrisen og hvordan... 3 Ændringer

Læs mere

Skattefradrag for tab ved salg af fast ejendom

Skattefradrag for tab ved salg af fast ejendom - 1 Skattefradrag for tab ved salg af fast ejendom Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) I disse krisetider sker det ofte, at fast ejendom må sælges med tab. Der opstår derfor spørgsmålet om,

Læs mere

Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra

Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Forældrekøb - når de unge flytter hjemmefra Søg og du skal finde Det kan være svært at finde tag over hovedet, når man som ungt menneske skal begynde en længerevarende uddannelse. Skal man læse i fem år

Læs mere

Bilag Journalnummer Kontor 1 400.C.2-0 EU-sekr. 8. september 2005

Bilag Journalnummer Kontor 1 400.C.2-0 EU-sekr. 8. september 2005 Erhvervsudvalget (2. samling) ERU alm. del - Bilag 255 Offentligt Medlemmerne af Folketingets Europaudvalg og deres stedfortrædere Bilag Journalnummer Kontor 1 400.C.2-0 EU-sekr. 8. september 2005 Til

Læs mere

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN

SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN i:\marts-2001\skat-a-03-01.doc Af Martin Hornstrup Marts 2001 RESUMÈ SKAT PÅ INDKOMST ER FALDET SIDEN 1986 Det bliver ofte fremført i skattedebatten, at flere og flere betaler mellem- og topskat. Det er

Læs mere

Ti myter om at bo til leje

Ti myter om at bo til leje Ti myter om at bo til leje ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40 Forord Der er stor interesse for bolig- og ejendomsmarkedet. Det er både naturligt og glædeligt. Ejendomme er et væsentligt element i

Læs mere

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse

Forældrekøbsguiden 2015. Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse Forældrekøbsguiden 2015 Køb og salg Husleje og fremleje Skat og fradrag Salg og overdragelse 1 Forældrekøbsguiden 2015 Denne guide er til dig, der overvejer at købe studiebolig til dit barn. Guiden giver

Læs mere

Boliger subsidier og tilskud. Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014

Boliger subsidier og tilskud. Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014 Boliger subsidier og tilskud Torben M Andersen Økonomisk Råd Marts 2014 Boligpolitik er vanskelig! Grundlæggende krav til en rimelig bolig for alle Varigt forbrugsgode: Stor up-front investering løbende

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Økonomisk analyse. Huslejen og huslejeudviklingen

Økonomisk analyse. Huslejen og huslejeudviklingen Økonomisk analyse Huslejen og huslejeudviklingen Indhold 1. UNDERSØGELSE AF BUDGETLEJEN, JANUAR 2003... 2 2. LEJENIVEAUET OG DEN OMKOSTNINGSBESTEMTE LEJE... 2 3. HUSLEJESTIGNINGERNE 1993-2002... 4 1. Undersøgelse

Læs mere

ØK23 Borgerrepræsentationens beslutning af 25. april om budgetnotat vedrørende fremadrettet justering af grundskyld

ØK23 Borgerrepræsentationens beslutning af 25. april om budgetnotat vedrørende fremadrettet justering af grundskyld Økonomiforvaltningen BUDGETNOTAT ØK23 Borgerrepræsentationens beslutning af 25. april om budgetnotat vedrørende fremadrettet justering af grundskyld Tema: Vækst og beskæftigelse Baggrund Borgerrepræsentationen

Læs mere

Velkommen til verdens højeste beskatning

Velkommen til verdens højeste beskatning N O T A T Velkommen til verdens højeste beskatning 27. november 8 Danmark har en kedelig verdensrekord i beskatning. Intet andet sted i verden er det samlede skattetryk så højt som i Danmark. Danmark ligger

Læs mere

Forældrekøb giv dit barn en god studiestart

Forældrekøb giv dit barn en god studiestart 22. juli 2008 Forældrekøb giv dit barn en god studiestart Snart kommer det længe ventede brev ind af postsprækken hos de mange unge, der har søgt ind på en videregående uddannelse, og dermed skydes højsæsonen

Læs mere

STUDERENDES INDKOMSTUDVIKLING

STUDERENDES INDKOMSTUDVIKLING p:\gs\mb\studerende-mb.doc 1. september 2006 af Mikkel Baadsgaard dir. tlf. 33557721 STUDERENDES INDKOMSTUDVIKLING Den 8. august 2006 bragte Jyllandsposten tal fra SU-styrelsen, der blandt andet viste,

Læs mere

Spørgeskema: undersøgelse af salg og udleje af ejendomme i livsforsikrings- og pensionsbranchen

Spørgeskema: undersøgelse af salg og udleje af ejendomme i livsforsikrings- og pensionsbranchen Erhvervsudvalget (2. samling) ERU alm. del - Bilag 142 Offentligt Spørgeskema: undersøgelse af salg og udleje af ejendomme i livsforsikrings- og pensionsbranchen Virksomheder omfattet af undersøgelsen

Læs mere

De tomme boliger. Dette notat vil på baggrund af tal fra Danmarks Statistik kigge lidt nærmere på de tomme boliger.

De tomme boliger. Dette notat vil på baggrund af tal fra Danmarks Statistik kigge lidt nærmere på de tomme boliger. Udvalget for Landdistrikter og Øer 2011-12 ULØ alm. del Bilag 21 Offentligt De tomme boliger Det faldende befolkningstal giver en række problemer og udfordringer for Lolland Kommune. Et af de vigtigste

Læs mere

Budget 2004-2007. 550 Boligstøtte

Budget 2004-2007. 550 Boligstøtte Høje-Taastrup Kommune Budgetdokument 2004-2007 Sagsnr. 5-1-9/0803 Budgetdokument nr. 4-07 Budget 2004-2007 Ansvarsplacering Behandling og vedtagelse Udvalg: Socialudvalget Behandlet i udvalget: 13/8 2003

Læs mere

SKITSE TIL UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V.

SKITSE TIL UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. SKITSE TIL UDSPIL OM FORENKLING OG MODERNISERING AF LEJELOVGIVNINGEN M.V. Private lejeboliger Skitse til udspil om forenkling og modernisering af lejelovgivningen m.v. Udgivet af Ministeriet for By, Bolig

Læs mere

Skatteudvalget L 96 Bilag 2 Offentligt

Skatteudvalget L 96 Bilag 2 Offentligt Skatteudvalget 2015-16 L 96 Bilag 2 Offentligt 14. januar 2016 J.nr. 15-3135149 Til Folketinget Skatteudvalget Til udvalgets orientering vedlægges høringsskema samt de modtagne høringssvar vedrørende L

Læs mere

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER

TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER 84 TILGÆNGELIGHED OG MOBILITET BOLIGPRISER BOLIGPRISER De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere,

Læs mere

Fordeling af indkomster og formuer i Danmark

Fordeling af indkomster og formuer i Danmark Fordeling af indkomster og formuer i Danmark 6. august 214 Præsentation er udviklet som baggrund for diskussion om indkomstfordeling i Danmark ved Folkemødet på Bornholm 214. Diskussionen var arrangeret

Læs mere

Singler i København KØBENHAVNS KOMMUNE

Singler i København KØBENHAVNS KOMMUNE KØBENHAVNS KOMMUNE Singler i København Indholdsfortegnelse 1. Singlernes by 2. Singlers boligforhold 3. Singlers indkomst og brug af kommunale ydelser 4. Singlers socioøkonomiske status 5. Singlers uddannelse

Læs mere

SkatteministerietJ.nr 2004-318-0287 DenSpørgsmål Fejl! Intet bogmærkenavn opgivet.456-459456-459 456-459

SkatteministerietJ.nr 2004-318-0287 DenSpørgsmål Fejl! Intet bogmærkenavn opgivet.456-459456-459 456-459 SkatteministerietJ.nr 2004-318-0287 DenSpørgsmål Fejl! Intet bogmærkenavn opgivet.456-459456-459 456-459 Til Folketingets Skatteudvalg Hermed fremsendes svar på spørgsmål nr.456-459 af 28. september 2004.

Læs mere

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden

Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Skatteregler for udbytte hæmmer risikovilligheden Denne analyse sammenligner afkastet ved en investering på en halv million kroner i risikobehæftede aktiver fremfor i mere sikre aktiver. De danske beskatningsregler

Læs mere

En sammenligning af driftsomkostningerne i den almene og private udlejningssektor

En sammenligning af driftsomkostningerne i den almene og private udlejningssektor En sammenligning af driftsomkostningerne i den almene og private udlejningssektor bl danmarks almene boliger 1 1. Indledning og sammenfatning En analyse af driftsomkostningerne i hhv. den almene og private

Læs mere

Skatteudvalget SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 195 Offentligt

Skatteudvalget SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 195 Offentligt Skatteudvalget 2015-16 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 195 Offentligt 25. februar 2016 J.nr. 16-0111050 Til Folketinget Skatteudvalget Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 195 af 28. januar 2016

Læs mere

Forældrekøb økonomi og skat

Forældrekøb økonomi og skat Forældrekøb økonomi og skat Indhold Køb af lejlighed...3 Udlejning...3 Boligsikring...3 De unges skatteforhold...3 Forældrenes skatteforhold...4 Virksomhedsordningen...4 Kapitalafkastordningen...4 Fortjeneste

Læs mere

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger

Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger 14. august 2008 Stadig sund fornuft i at købe andelsboliger Det giver stadig god mening at købe en andelsbolig. Men med den seneste udvikling på boligmarkedet er der grund til at tænke sig ekstra godt

Læs mere

Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb

Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb 5. august 2008 Spar 27 % på boligudgiften med forældrekøb Mandag den 30. juli dumpede det længe ventede brev ind af brevsprækken hos de mange unge, der har søgt ind på en videregående uddannelse, og dermed

Læs mere

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning

Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning 18. februar 14 Mange andelsboligforeninger med lav gældssætning Historier om andelsboligforeninger i økonomiske problemer har igennem efterhånden flere år domineret nyhedsbilledet på andelsboligmarkedet.

Læs mere

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen

Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen NR. 8 OKTOBER 2010 Undgå skattesmæk - ret forskudsregistreringen En halv million boligejere står over for en rentetilpasning af deres lån i december måned - og de har udsigt til lave renter. Men det er

Læs mere

EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN

EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN 9. januar 2002 Af Thomas V. Pedersen Resumé: EJENDOMSPRISERNE I HOVEDSTADSREGIONEN Der har været kraftige merstigninger i hovedstadens boligpriser igennem de sidste fem år. Hvor (f.eks.) kvadratmeterprisen

Læs mere

Forældrekøb - Skattemæssig værdiansættelse ved salg til barnet m. v.

Forældrekøb - Skattemæssig værdiansættelse ved salg til barnet m. v. - 1 Forældrekøb - Skattemæssig værdiansættelse ved salg til barnet m. v. Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Højesteret har ved en principiel dom af 27/11 2013 truffet afgørelse om værdiansættelse

Læs mere

SBi 2006:04 Erfaringer fra England, Norge og Tyskland med mere privatiserede former for sociale boliger

SBi 2006:04 Erfaringer fra England, Norge og Tyskland med mere privatiserede former for sociale boliger SBi 2006:04 Erfaringer fra England, Norge og Tyskland med mere privatiserede former for sociale boliger Erfaringer fra England, Norge og Tyskland med mere privatiserede former for sociale boliger Hans

Læs mere

Indkomster. Indkomstfordelingen 2007 2009:2. 1. Indledning

Indkomster. Indkomstfordelingen 2007 2009:2. 1. Indledning Indkomster 2009:2 Indkomstfordelingen 2007 1. Indledning Revision af datagrundlag Revision af metode Begrænsninger i internationale sammenligninger I bestræbelserne på at få skabt et mere dækkende billede

Læs mere

Skatteudvalget SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 453 Offentligt

Skatteudvalget SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 453 Offentligt Skatteudvalget 2015-16 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 453 Offentligt 8. juni 2016 J.nr. 16-0633906 Til Folketinget Skatteudvalget Hermed sendes svar på spørgsmål nr. 453 af 11. maj 2016 (alm. del).

Læs mere

Bekymring tynger boligmarkedet

Bekymring tynger boligmarkedet NR. 8 OKTOBER 2014 Bekymring tynger boligmarkedet Kun 2,7 pct. af danskerne overvejer at købe hus, ejerlejlighed eller fritidsbolig det næste halve år. Dermed er købsinteressen nede på et af de laveste

Læs mere

Forældrekøb lejeindtægt udgifter

Forældrekøb lejeindtægt udgifter - 1 Forældrekøb lejeindtægt udgifter Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Køb af bolig til familiemedlemmer eller andre nærtstående er blevet udbredt de senere år. Typisk er der tale om forældrekøb,

Læs mere

Lejelovens tilbudspligt bør ikke strammes

Lejelovens tilbudspligt bør ikke strammes Udlændinge-, inte7rations- og boligminister Inger Støjberg Erhvervs- og vaekstminister Troels Lund Poulsen Folketingets Udlændinge-, Integrations- og Boligudvalg 19. maj 2016 Ref: ToC Administrerende direktør

Læs mere

Analyse 3. februar 2014

Analyse 3. februar 2014 3. februar 2014 Hvor bor de økonomisk fattige? Af Kristian Thor Jakobsen I 2013 fremlagde et ekspertudvalg deres bud på en officiel fattigdomsgrænse i Danmark. I dette notat ses på, hvordan fattige personer

Læs mere

Politisk analyse. Kommunerne og boligreguleringsloven

Politisk analyse. Kommunerne og boligreguleringsloven Politisk analyse Kommunerne og boligreguleringsloven Indhold 1. FORSLAG OM AFSKAFFELSEN AF BOLIGREGULERINGEN I RANDERS... 2 2. VEDRØRENDE DE BERØRTE EJENDOMME OG LEJEMÅL... 2 3. VEDRØRENDE BELASTNINGEN

Læs mere

Investering i fast ejendom

Investering i fast ejendom Ejendomsforeningen Danmark Investering i fast ejendom Ved cheføkonom, cand. polit., ph.d. Morten Marott Larsen, Ejendomsforeningen Danmark Aktuelt: Ny lejelov hvad kan vi forvente? L97 Ny lejelov 1. behandling

Læs mere

Penge til lejligheden. Almene boliger finansiering og husleje

Penge til lejligheden. Almene boliger finansiering og husleje Penge til lejligheden Almene boliger finansiering og husleje Når du bor i almen bolig, bestemmes huslejen af to slags omkostninger: 1 2 Driftsomkostninger (ejendomsskatter, forsikringer, udvendig vedligeholdelse,

Læs mere

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del).

Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar 2012. Spørgsmålet er stillet efter ønske fra Frank Aaen (EL). (Alm. del). Skatteudvalget 2011-12 SAU Alm.del endeligt svar på spørgsmål 357 Offentligt J.nr. 12-0173104 Dato:4. juli 2013 Til Folketinget - Skatteudvalget Hermed sendes endeligt svar på spørgsmål 357 af 21. februar

Læs mere

Lave og stabile topindkomster i Danmark

Lave og stabile topindkomster i Danmark 18 samfundsøkonomen nr. 3 oktober 1 Lave og stabile topindkomster i Danmark Lave og stabile topindkomster i Danmark Personerne med de højeste indkomster har fortsat kun en begrænset del af de samlede indkomster

Læs mere

BOLIG&TAL 9 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1

BOLIG&TAL 9 BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER. Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1 BOLIGØKONOMISK BOLIG&TAL 9 VIDENCENTER Et nyhedsbrev, der præsenterer tendenser, de seneste tal og oversigter om boligmarkedet 1 BOLIGPRISERNE I 4. KVARTAL 215 Sammenfatning For første gang ser Boligøkonomisk

Læs mere

boligform 1981-2003 enlige under 30 år i egen bolig 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% boligform 1981-2003 par under 30 år uden børn i egen bolig 45%

boligform 1981-2003 enlige under 30 år i egen bolig 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% boligform 1981-2003 par under 30 år uden børn i egen bolig 45% livscyklusgrupper Unge enlige, barnløse par, singler og ældre par. Sådan lyder nogle af de livscyklusgrupper, som civilingeniør og økonom Hans Skifter Andersen og sociolog Hans Kristensen inddeler os i.

Læs mere

Den almene sektor i Fremtiden. Visioner og udfordringer mod år 2025. Jesper Bo Jensen, Fremtidsforsker, ph.d.

Den almene sektor i Fremtiden. Visioner og udfordringer mod år 2025. Jesper Bo Jensen, Fremtidsforsker, ph.d. Den almene sektor i Fremtiden Visioner og udfordringer mod år 2025 Jesper Bo Jensen, Fremtidsforsker, ph.d. Befolkningsudviklingen Danmark 2007-2017 0-4 5-9 10-14 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49

Læs mere

Analyse 27. marts 2014

Analyse 27. marts 2014 27. marts 214 Antallet af fattige i Danmark steg svagt i 212 Af Kristian Thor Jakobsen I 213 fremlagde et ekspertudvalg deres bud på en officiel fattigdomsgrænse i Danmark. Dette notat anvender denne fattigdomsgrænse

Læs mere

Økonomisk analyse. Ejer/lejerbalancen og boligsubsidierne/reguleringsgevinster

Økonomisk analyse. Ejer/lejerbalancen og boligsubsidierne/reguleringsgevinster Økonomisk analyse Ejer/lejerbalancen og boligsubsidierne/reguleringsgevinster Indhold 1. EJER/LEJER BALANCEN, BEREGNINGER FRA AER... 2 2. VISMÆNDENE ANALYSERER BALANCEN PÅ BOLIGMARKEDET, MAJ 2001... 3

Læs mere

Op mod hver fjerde lever i fattigdom i de danske ghettoområder

Op mod hver fjerde lever i fattigdom i de danske ghettoområder Op mod hver fjerde lever i fattigdom i de danske ghettoområder Fattigdommen i Danmark er mest udbredt blandt beboere i almene boliger. Mens 2,5 procent af personer, der bor i ejerboliger, er fattige, er

Læs mere

Beskatning af jord og fast ejendom?

Beskatning af jord og fast ejendom? En artikel fra KRITISK DEBAT Beskatning af jord og fast ejendom? Skrevet af: Bent Greve Offentliggjort: 15. april 2011 "You may sit down and smoke your pipe; you may lie around like the lazzaroni of Naples

Læs mere

Store effekter af koordineret europæisk vækstpakke

Store effekter af koordineret europæisk vækstpakke Store effekter af koordineret europæisk vækstpakke Verdensøkonomien er i dyb recession, og udsigterne for næste år peger på vækstrater langt under de historiske gennemsnit. En fælles koordineret europæisk

Læs mere