NYHEDER FRA PLESNER SEPTEMBER Kravene til specifikation af driftsudgifter i erhvervslejemål... 1 Parkeringsanlæg og dækningsafgift...

Transkript

1 NYHEDER FRA PLESNER SEPTEMBER 2008 ERHVERVSEJENDOMME Kravene til specifikation af driftsudgifter i erhvervslejemål... 1 Parkeringsanlæg og dækningsafgift... 4 Kravene til specifikation af driftsudgifter i erhvervslejemål Af advokat Martin Jastram Hvorvidt en udlejer kan opkræve driftsudgifter udover lejen afhænger ikke alene af, hvad der er aftalt i lejekontrakten mellem lejer og udlejer, men tillige af om specifikationskravet i erhvervslejelovens 5, stk. 2 er opfyldt. Det er sædvanligt, at parterne i en erhvervslejekontrakt nærmere regulerer, i hvilket omfang lejeren skal bidrage til ejendommens drift. Ofte vil parterne have aftalt, at lejeren skal bidrage med en forholdsmæssig del af ejendommens drift, herunder omkostninger forbundet med belysning og rengøring af fællesarealer, snerydning, henlæggelser til tekniske installationer m.v. Erhvervslejeloven bygger på en høj grad af aftalefrihed mellem parterne. I erhvervslejeforhold kan det således frit aftales hvilke udgiftsarter, lejeren skal bidrage til, samt størrelsen af lejerens bidrag. Det er dog en forudsætning for udlejernes opkrævning af udgifterne, at de enkelte udgiftsarter er nøje specificeret, og at størrelsen af udgifterne er anslået i lejekontrakten. I det følgende vil der blive redegjort for indholdet af specifikationskravet i erhvervslejelovens 5, stk. 2. Specifikationskravet blev indført ved en ændring af den dagældende lejelovs 4, der trådte i kraft den 1. januar Det bemærkes således, at specifikationskravet alene er gældende for erhvervslejekontrakter indgået efter den 31. december Specifikationskravet i erhvervslejelovens 5, stk. 2 Det fremgår direkte af erhvervslejelovens 5, stk. 2, at de udgiftsarter, lejeren skal betale Med 195 jurister og en samlet medarbejderstab på 345 er Plesner et af landets førende internationale advokatfirmaer med specialer inden for alle erhvervs- og offentligretlige områder. Plesners vision er at være Danmarks bedste advokatfirma det naturlige valg for enhver dansk og udenlandsk virksomhed med behov for erhvervsjuridisk rådgivning. 1

2 til udlejeren udover lejen, skal fremgå af lejekontrakten, ligesom den anslåede størrelse af udgifterne skal være angivet heri. Specifikationskravet gælder alene de udgifter, lejeren skal betale til udlejeren. Udgifter til brændsel og øvrige udgifter, som lejeren afregner direkte med leverandøren, f.eks. el og gas, skal således ikke specificeres. Specifikationen af udgifterne skal angives i selve lejekontrakten eller i et særskilt bilag hertil. Udgifterne skal udspecificeres mest muligt, og artsforskellige udgifter bør ikke slås sammen og angives under ét. Er der usikkerhed om, hvad der er aftalt, vil usikkerheden som oftest blive fortolket til fordel for lejeren med den konsekvens, at udlejeren risikerer ikke at kunne opkræve udgifterne. For at opfylde lovens krav er det ikke nok alene at angive udgiftsarten. Størrelsen af udgifterne skal også anslås i lejekontrakten eller i et bilag til denne. Ved nyopførte lejemål er størrelsen af udgifterne som oftest ikke kendt. Udlejeren må i sådanne tilfælde anslå størrelsen af udgifterne på baggrund af et kvalificeret skøn. Er størrelsen af udgifterne ikke realistisk anslået, må det påregnes, at domstolene i tilfælde af en efterfølgende tvist om lejerens betaling af driftsudgifterne vil tilsidesætte udlejerens skøn. Konsekvensen heraf kan være, at udlejeren risikerer helt at fortabe retten til at opkræve betaling for den pågældende udgift. Formålet med erhvervslejelovens krav om specifikation af de ydelser, lejeren udover lejen skal betale til udlejeren, er at skabe klarhed for lejeren over størrelsen af de samlede udgifter forbundet med lejemålet. Kravet om angivelse af driftsudgifternes størrelse skal forstås sådan, at det er det enkelte lejemåls andel af de skønnede udgifter, der skal oplyses overfor lejeren. Det er derfor som udgangspunkt ikke tilstrækkeligt, at udlejeren alene oplyser størrelsen af ejendommens driftsudgifter, heller ikke selv om udlejeren samtidig oplyser, hvor stor en procentdel af udgifterne, der vedrører det enkelte lejemål, idet der ikke derved nødvendigvis skabes den forudsatte klarhed over størrelsen af udgifterne forbundet med det enkelte lejemål. En dom fra Østre Landsret, refereret i T:BB Ø, belyser problemstillingen. Sagen vedrørte et erhvervslejemål, hvor det i lejekontrakten var anført, at afskrivning på varmeanlægget skulle betales af lejeren over forbrugsregnskabet. Udgiften var ikke specificeret i det tilhørende bilag. 2

3 Ved en efterfølgende tvist mellem lejeren og udlejeren om betaling for afskrivningerne på varmeanlægget fandt Landsretten, at udlejeren var afskåret fra at indregne afskrivningerne i forbrugsregnskabet, idet udgiften hertil ikke var specificeret. Retsvirkningen af udlejerens manglende specifikation af driftsudgifterne Som det fremgår af ovennævnte, er retsvirkningen af udlejerens manglende specifikation af, hvilke udgifter lejeren udover lejen skal betale, at udlejeren risikerer ikke at kunne opkræve udgiften hos lejeren. Udlejeren er dermed henvist til selv at afholde udgiften. Hvis udlejeren kan godtgøre, at den manglende specifikation af udgifterne ikke har forringet lejerens retsstilling, vil udlejeren dog kunne fastholde sit krav mod lejeren. I praksis vil det være yderst vanskeligt for udlejeren at skulle dokumentere, at lejeren ikke har lidt et retstab som følge af de manglende oplysninger. Det kan dog eksempelvis tænkes, at lejeren ved kontraktindgåelsen allerede har andre lokaler i ejendommen, og derved er bekendt med størrelsen af de driftsudgifter, der nævnes i lejekontrakten. Ejendommens driftsudgifter kan alt afhængig af ejendommens karakter være betydelige. I lejemål med store fællesarealer, f.eks. centerlejemål, vil driftsudgifterne ofte udgøre en væsentlig del af de samlede udgifter forbundet med lejemålet. Fortaber udlejeren retten til helt eller delvist at opkræve driftsomkostningerne hos lejerne, vil udlejerens forrentningsgrundlag således blive stærkt forringet og i nogle tilfælde helt forsvinde. Det må derfor klart anbefales, at der udvises stor omhyggelighed med opregningen af, hvilke udgifter lejeren skal betale til udlejeren udover lejen samt størrelsen af disse. 3

4 Parkeringsanlæg og dækningsafgift Af advokat Thomas O. Q. Krüger Modsat hidtidig praksis og administrativ opfattelse har Østre Landsret for nyligt afgjort, at tre konkrete ejendomme, som udelukkende anvendes til parkeringsanlæg, skal anses for værende dækningsafgiftspligtige. I henhold til 23A i lov om kommunal ejendomsskat kan kommunalbestyrelsen bestemme, at der for visse ejendomme skal betales dækningsafgift af forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien (forskelsværdien). Kommunalbestyrelsen fastsætter størrelsen af dækningsafgiften, der dog højest kan udgøre 10 promille af forskelsværdien. Baggrunden for kommunernes adgang til at opkræve dækningsafgift er, at denne skal udgøre et bidrag til den enkelte kommune til dækning af de udgifter, som de omfattede kategorier af ejendomme medfører for kommunerne. Det er ikke et krav, at en kommune skal kunne dokumentere, at afgiften er nødvendig for at dække den pågældende kommunes udgifter, eller at de omfattede ejendomme reelt påfører kommunen udgifter til gader, veje og brandvæsen mv. Kommunens indtægter fra dækningsafgiften er ikke øremærkede, men indtægterne kan anvendes til dækning af den pågældende kommunes udgifter i almindelighed. Hvor en ejendom kun delvist anvendes til afgiftspligtigt formål, svares dækningsafgiften kun, hvis mere end halvdelen af forskelsværdien kan henføres til den afgiftspligtige anvendelse af ejendommen. Ifølge lov om kommunal ejendomsskat er det kun ejendomme, der anvendes til "kontor, forretning, hotel, fabrik, værksted og lignende øjemed", som kan pålignes dækningsafgift. Ifølge et cirkulære udarbejdet af Indenrigsministeriet i 1962 skal den relevante bestemmelse forstås snævert efter sin ordlyd og omfatter således som udgangspunkt kun kontor-, forretnings-, hotel-, fabriks- og værkstedsejendomme. Hidtil har det være den almindelige opfattelse, herunder Indenrigsministeriets opfattelse, at selvstændige garageanlæg ikke er blevet anset for dækningsafgiftspligtige. Denne opfattelse er imidlertid blevet modificeret ved Østre Landsrets dom af den 24. maj Sagens omstændigheder Den konkrete sag drejer sig om en mellem en kommune og ejeren af tre ejendomme opstået tvist om, hvorvidt kommunen har været og er berettiget til at opkræve dækningsafgift af ejerens tre ejendomme, der anvendes som tre selvstændige parkeringsanlæg med 4

5 ca parkeringspladser beliggende i tilknytning til Københavns Lufthavn. Af faktiske oplysninger har ejeren henvist til, at de tre omhandlede parkeringsanlæg er opført og drives som selvstændige og fritliggende parkeringshuse i tilknytning til lufthavnen, og at hvert parkeringshus udgør en selvstændigt vurderet ejendom. Endvidere har ejeren anført, at dennes virksomhed med drift og administration af parkeringshusene udgør en selvstændig økonomisk og driftsmæssig enhed, ligesom parkeringshusene drives for ejerens egen regning og risiko. Ejeren har i sagen blandt andet påberåbt sig indholdet af Indenrigsministeriets cirkulære nr. 80 af 31. marts 1962, en række efterfølgende vejledende udtalelser fra Indenrigsministeriet samt vurderingsvejledningen. Heraf fremgår det, at Indenrigsministeriet er af den opfattelse - samt at det har været og fortsat er fast praksis - at ejendomme, der udelukkende anvendes som selvstændige garageanlæg, parkeringshuse eller parkeringskældre, ikke anses som dækningsafgiftspligtige ejendomme og derfor er undtaget fra dækningsafgift. Kommunen har i sagen blandt andet henvist til forarbejderne til lov om kommunal ejendomsskat, herunder at formålet med dækningsafgiften er at give kommunerne mulighed for at opnå dækning af de udgifter, som de pågældende erhvervsejendomme påfører kommunerne, hvilke blandt andet udgør kommunernes øgede udgifter til slid på vejnet, etablering og vedligehold af tilkørselsveje, beredskabsydelser og andre almindelige goder, som stilles til rådighed for de erhvervsdrivende. Endvidere har kommunen anført, at når der henses til formålet med bestemmelserne om dækningsafgift i lov om kommunal ejendomsskat, har det ikke været hensigten at gøre en særskilt undtagelse for parkeringshuse med en erhvervsmæssig aktivitet og drift svarende til de øvrige i loven og i cirkulæret anførte eksempler på afgiftspligtige ejendomme. Endelig har kommunen gjort gældende, at når garageanlæg i cirkulæret fra 1962 ikke anses for dækningsafgiftspligtige, skyldes dette, at garageanlæg på daværende tidspunkt ikke medførte en sådan aktivitet, at kommunerne blev påført ekstra omkostninger til slid på vejnet og tilkørselsveje mv. Østre Landsret fastslår indledningsvist, at de i sagen omhandlede parkeringshuse/-anlæg ikke kan henføres direkte til de i loven udtrykkeligt nævnte kategorier af ejendomme, og at det derfor er afgørende, om de pågældende ejendomme kan anses som anvendt til et "lignende øjemed", som de nævnte kategorier af ejendomme. Endvidere antager Østre Landsret, at anvendelsen af de pågældende parkeringshuse påfører kommunen udgifter svarende til de udgifter, som bestemmelserne i lov om kom- 5

6 munal ejendomsskat har for øje ved de særligt nævnte arter af virksomheder. På den baggrund og under henvisning til formålet med bestemmelserne i lov om kommunal ejendomsskat samt under særlig henvisning til karakteren og omfanget af anvendelsen af de pågældende parkeringshuse fastslår Landsretten, at ejendommenes anvendelse til parkeringshuse er et "lignende øjemed", og at kommunen derfor har været og er berettiget til at opkræve dækningsafgift af ejerens tre parkeringshuse. Endvidere anfører Landsretten, at hverken indholdet af cirkulæret fra 1962 eller af Indenrigsministeriets vejledende udtalelser kan føre til et andet resultat. Perspektivering Som det fremgår, kommer Østre Landsret frem til det modsatte resultat af den hidtidige gængse opfattelse af, at selvstændige garageanlæg ikke anses for dækningsafgiftspligtige ejendomme. På den baggrund er det tænkeligt, at landets kommuner med støtte i afgørelsen vil overveje at ændre deres hidtidige praksis i relation til opkrævning af dækningsafgift for så vidt angår selvstændige ejendomme, som alene anvendes til parkeringsanlæg, herunder parkeringshuse og parkeringskældre beliggende i bycentre, under storcentre eller i tilknytning til andre erhvervsvirksomheder. Såfremt det påtænkes at investere i en ejendom, der udelukkende anvendes som et selvstændigt parkeringsanlæg, må det derfor anbefales, at ovennævnte risiko for, at ejendommen fremadrettet pålignes dækningsafgift, tillige tages i betragtning, idet dækningsafgiften beregnet som en promillesats af forskelsværdien kan udgøre et betydeligt beløb. Endvidere bør der i forbindelse med udlejning af sådanne parkeringshuse og parkeringskældre tillige tages konkret højde for den eventuelt pålignede udgift til dækningsafgift, herunder tages stilling til om en eventuel dækningsafgift skal påhvile udlejer eller lejer. Afslutningsvist skal det bemærkes, at ejendommenes ejer efter det oplyste forsøger at opnå tilladelse til at indbringe sagen for Højesteret. Indtil en eventuel afgørelse fra Højesteret foreligger, må der tages højde for konklusionerne af Østre Landsrets afgørelse i forbindelse med køb, salg og udlejning af parkeringsanlæg, -huse, og -kældre. 6

7 Kontakt vores advokater på telefon , eller på nedenstående adresser: Advokat, partner Leif Djurhuus Advokat, partner Peer Meisner Advokat, partner Jakob Schou Midtgaard Advokat, juniorpartner Anders Friis Advokat, associeret partner Jette Tang Advokat Lars Pærregaard Advokat Peter Ledager Advokat Jimmy Scavenius Lang Advokat Jeppe Holt Advokat Martin Jastram Advokat Thomas O. Q. Krüger Dette nyhedsbrev er kun til generel oplysning og kan ikke erstatte juridisk rådgivning. Plesner påtager sig intet ansvar for tab som følge af fejlagtig information i nyhedsbrevet eller andre forhold i forbindelse hermed. 7