Attraktiv boligudlejningsejendom i Charlottenlund

Transkript

1 Attraktiv boligudlejningsejendom i Charlottenlund Investeringsejendom Sag JR4098S TIL SALG Charlottenlund - Jægersborg Alle 48A-54 Suveræn beliggenhed i Charlottenlund Meget stort lejepotentiale Kontantpris kr års nettoafkast % 3,16 Etageareal m

2 1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Ejendommen er velbeliggende i hjertet af Charlottenlund, på den attraktive Jægersborg Allé. Her er få meter til indkøbsmuligheder samt offentlig transport, grønne områder samt Øresund. Ejendommen er opført i 1939 og består af 3 fritliggende bygninger i 2 etager og med udnyttet tagetage. Bygningerne er opført i gule sten og taget er et mansardtag belagt med skifereternit. Vinduerne er termovinduer og skiftet i Der er indbygget altan til hver lejlighed. Endelejlighederne har endvidere fransk altan. Ejendommen opvarmes med centralvarme fra det kommunale fjernvarmeanlæg. Imellem bygningerne er der opholdsarealer med grønne områder. Bag bygningerne er der opført et mindre garageanlæg med 17 garager samt p-pladser. Ejendommen indeholder 71 beboelseslejligheder på mellem 54 m² m². Hovedsageligt 2- og 3-værelses lejligheder på ca. 70 m². Alle lejligheder har eget køkken og bad. Der er to erhvervslejemål, begge beliggende ud mod Jægersborg Allé og udlejet til butikker. Ejendommen er løbende vedligeholdt og fremstår i en normal vedligeholdelsesmæssig stand. Bl.a. er altanerne renoveret indenfor de sidste 10 år. Ejendommen indeholder et stort lejepotentiale, idet gennemsnitlejen kun er 781 kr/ pr. m². Der er kun 11 ud af 71 boliger der er gennemgribende moderniseret. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. KOMMUNE: Jægersborg Alle 48A-54, 2920 Charlottenlund 2 br Ordrup 2 bt Ordrup Gentofte OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1939 AREALER: Grundareal m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal m 2 Erhvervsareal 392 m 2 Boligareal m 2 Etageareal i alt m 2 Sekundære arealer m BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1939 Bebygget areal 532 m 2 Sekundære arealer 542 m 2 Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Bolig m 2 Boligareal Kælder 542 m 2 Sekundært areal Sagsnr. JR4098S - Side 2 af 13

3 Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1939 Bebygget areal 532 m 2 Sekundære arealer 542 m 2 Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Bolig m 2 Boligareal Kælder 542 m 2 Sekundært areal Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1939 Bebygget areal 697 m 2 Sekundære arealer 492 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Bolig m 2 Boligareal erhverv- kælder 210 m 2 Erhvervsareal Kælder 492 m 2 Sekundært areal Bygning nr. 4 BBR-bygningsnr. 4 Opført / ombygget år 1939 Bebygget areal 182 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Erhverv 182 m 2 Erhvervsareal Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2012 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD: ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er pt. forsikret således: Tryg Forsikring, police nr Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af med energiklassifikation D. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af Gentofte Kommunes rammebestemmelser, rammeid: 3.B8 Byplan 4 B er gældende for området. Sagsnr. JR4098S - Side 3 af 13

4 SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af For matr. nr. 2 bt, Ordrup: 001 lyst Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 002 lyst Rekognition ved ejerskifte 40 K (PP1048) 003 lyst Byplanvedtægt 004 lyst Dok om bebyggelse, benyttelse mv 005 lyst Dok om parkering mv, overkørsel, fælles ind- og udkørsel 006 lyst Byplanvedtægt 007 lyst benyttelse af kælderrum 008 lyst Dekl. vedr. renovering af altaner vedr. till. 2-BR Ordrup For matr nr. 2 br. Ordrup: 001 lyst Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 002 lyst Dok om forsynings-/afløbsledninger mv (xx1343) 003 lyst Byplanvedtægt 004 lyst Dok om bebyggelse, benyttelse mv 005 lyst Dok om parkering mv, overkørsel, fælles ind- og udkørsel 006 lyst Byplanvedtægt 007 lyst Dekl. vedr. renovering af altaner vedr. till. 2-BT Ordrup TILBUDSPLIGT: Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. ØVRIGE FORHOLD: Ejendommen er registreret med bevaringsmæssig f.s.v.a.t bygning nr. 1 & nr. 4. Bevaringsværdi 3 for bygning 1 og bevaringsværdi 4 for bygning 4 jf. SAVE-undersøgelse af den TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. VARME: Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Ifølge tingbogsattester af den og Region Hovedstaden den er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr Sagsnr. JR4098S - Side 4 af 13

5 6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt erhvervslejemål kr Lejeindtægt andre lejemål kr I alt kr ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr I alt kr Jf. oplysninger fra huslejenævnet af , er der en verserende sag om vedligeholdelsesmangler på ejendommen. Huslejenævnet har afsagt kendelse i juni 2013 vedr. vedligeholdelsesmanglerne. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. De anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER kr RENOVATION Renovation kr Skorstensfejning kr. 310 VAND / VANDAFLEDNING EL Elforbrug kr Afgift for vand & afløb m.m. kr RENHOLDELSE / VICEVÆRT Service varmestyring kr Vicevært & renholdelse m.m. kr VEDLIGEHOLDELSE (i.h.t. lejelove) Regnskabskonti: BRL 18: Bolig á kr. 82 kr Erhverv 180 á kr. 82 kr LL 22 kr ADMINISTRATION Administration kr Varmeregnskab kr Kontrolmanual kr FORSIKRINGER Præmie årligt kr Sagsnr. JR4098S - Side 5 af 13

6 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Rottebekæmpelse kr. 958 Anden renholdelse kr Vaskeriindtægter kr Driftsudgifter, i alt anslået kr BEMÆRKNINGER: Hensættelser til 18 b er ikke medtaget - eftersom der er modregningsret i fremtidige hensættelser. 6.4 VEDLIGEHOLDELSESKONTI Regnskabskonto LL 22 pr kr Bindingskonto BRL 18 B pr kr HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr KAPITALBEHOV: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Refusion forudbetalt leje kr Refusion vedligeholdelse (i h.t. lejelove) kr Anslået kapitalbehov kr STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 3,16% (anslået) 6.7 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Sagsnr. JR4098S - Side 6 af 13

7 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Bygninger kr Særlige installationer kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr = kr Afskrivninger 1. år kr Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.8 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr kr Lejeindtægter, anslåede kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv København A/S, tlf.: Sagsnr. JR4098S - Side 7 af 13

8 8. FOTOS OG KORT Sagsnr. JR4098S - Side 8 af 13

9 Sagsnr. JR4098S - Side 9 af 13

10 Sagsnr. JR4098S - Side 10 af 13

11 Lejemålsoversigt Ejendommen: Jægersborg Alle 48A-54, 2920 Charlottenlund LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Chompote Limpasuk 54, st.-1 Erhverv Karia Niebuhr 54, st.-2 Erhverv stk. boliger ( m² leje fra 0-599) 4 21 stk. boliger (m² leje fra m²) 5 16 stk. boliger (m² leje fra ) 6 7 stk. boliger (m² leje fra ) 7 10 stk. boliger (m² leje fra ) 8 1 stk. bolig tomgang Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig Bolig stk. garager Andet Garager I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT heraf faktisk heraf anslået Sagsnr. JR4098S - Side 11 af 13

12 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Chompote Limpasuk Nej Faktisk NPI, dog min. 3 % Karia Niebuhr Nej Faktisk NPI, dog min. 3 % stk. boliger ( m² leje fra 0-599) 4 21 stk. boliger (m² leje fra m²) 5 16 stk. boliger (m² leje fra ) Nej Faktisk OMK Nej Faktisk OMK Nej Faktisk OMK 6 7 stk. boliger (m² leje fra ) 7 10 stk. boliger (m² leje fra ) 8 1 stk. bolig tomgang Nej Faktisk OMK Nej Nej Faktisk Anslået 9 17 stk. garager Nej Faktisk Sagsnr. JR4098S - Side 12 af 13

13 KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Chompote Limpasuk L: 3 mdr. Lejer 2 Karia Niebuhr L: 6 mdr. Lejer 3 16 stk. boliger ( m² leje fra 0-599) Lejer 4 21 stk. boliger (m² leje fra m²) Lejer 5 16 stk. boliger (m² leje fra ) Lejer 6 7 stk. boliger (m² leje fra ) Lejer 7 10 stk. boliger (m² leje fra ) Lejer 8 1 stk. bolig tomgang Lejer 9 17 stk. garager Lejer Sagsnr. JR4098S - Side 13 af 13