Vedligeholdsgennemgang AB Fiskedamsgade 12-14

Transkript

1 Vedligeholdsgennemgang AB Fiskedamsgade Gaihede a/s Trekronergade 126 H, Valby tlf: cvr: Udført af: Nanna Aae Christensen Arkitekt maa Direkte tlf.: Mail:

2 Oversigt over forestående renoveringsarbejder mv. Generelt om vedligeholdsgennemgangen Gaihede a/s har foretaget en overordnet gennemgang af ejendommens tag, facader, trapper, vinduer, kælder, VVS-installation mv. for at få registreret omfanget af tilrådelige renoveringsarbejder. På baggrund af dette er der af Gaihede a/s vurderet og beregnet budgetter for gennemførelse af arbejderne. Der er herved fremkommet medfølgende forslag ud fra en samlet betragtning herunder tekniske og økonomiske overvejelser. Renoveringsopgaverne kan ikke udskydes uden samtidig enten at regulere omkostninger til forebyggende arbejder eller acceptere, at bygningsdele tager skade. Om budgettal Alle budgettal er beregnet på grundlag af priser fra V & S byggedata og erfaringstal fra tilsvarende arbejder Alle budgettal er angivet med forbehold for efterfølgende indhentning af tilbud fra håndværkere Budgettallene er beregnet i forventede 2014-priser Bemærk, at finansieringsomkostninger og eventuelle øvrige bygherreomkostninger ikke er medregnet Alle delpriser er eksklusiv moms Ejendomsdata Navn: AB Fiskedamsgade Adresse: Fiskedamsgade København Ø Ejendommen opført i: 1900 Matr. nr.: 2778 UK, København Antal etager: 6 Antal opgange: 2 Samlet boligareal: 1100 m² Antal boliger: 14 Opvarmning: Fjernvarme 2

3 Overordnet konklusion Generelt er tilstand af ejendommen på niveau med tilsvarende ejendomme af den alder. Ejendommen bør gennemføre renoveringsarbejder i de kommende år. På følgende områder bør der foretages særligt vedligehold/renoveringsarbejder de kommende år: Murerreparation af skorstene Branddøre til kælder og loft Udbedringer på kældergulv og vægge Etablering af varmekilder i kælder Istandsættelse af opgangsdøre og dør til gennemgang Istandsættelse af hoved- og køkkentrappeløb Motorer og fleksible samlinger på fælles udsugningsanlæg Reparation af fælles el-installation 3

4 01 Tagværk Taget vurderes generelt til at være i god stand. Revner og afskalninger på skorstene. Afskalninger og revner ved brandkam mod gård. 4

5 01 Tagværk Bygningen har københavnertag, underliggende konstruktion (spær og lægter mv.) er udført i træ. Undertaget er udført som blødt undertag. Tagfladerne er gennembrudte af skorstene, tagvinduer, kanter mod brandmure, taghætter, fællesantenne og faldstammeudluftninger. Ejendommens fælles ventilationsanlæg er placeret på taget. Det er oplyst, at taget sidst er udskiftet i midten af 1990 erne. Tagetagen er uudnyttet, dog er der indrettet pulterrum til lejlighederne. Der var ved besigtigelse ikke steder med tegn på aktive insekt- eller svampeskader. Tagkonstruktionen fremstår tør og i velvedligeholdt stand. Der er ved skorstene et mindre omfang af afskalninger af puds, fugeudvaskning og revner. Ved brandkamme ses en del afskalninger, revner mv., primært på gårdsiden. Der foreslås eftergang og reparation af skorstene for at undgå at skaderne udvikler sig. Det anbefales at holde brandkammene under observation, og hvis skaderne udvikler sig bør de udbedres. Døre til loftrum vurderes ikke at leve op til BD-30, og der er ikke monteret dørpumper, som er et krav til branddøre. Det foreslås, at der monteres branddøre med dørpumper til loftrum. Budgettal er for 2 stk. branddøre inkl. dørpumper. Taget vurderes at have en restlevetid på ca år forudsat, at der løbende og systematisk overvåges for utætheder, og at disse partielt repareres. Derudover kan der forekomme enkeltudgifter eksempelvis i forbindelse med vandskader. Disse er ikke medregnet i budgettal. Det anbefales, at der hvert andet år foretages tagkontrol ved entreprenørfirma med kontrol på indvendig og udvendig side af tagfladen for defekte inddækninger og rensning af stoppede tagrender mv. Registrerede utætheder bør omgående afhjælpes. Derudover kan der forekomme enkeltudgifter eksempelvis i forbindelse med vandskader. Disse er ikke medregnet i budgettal. Ventilationsanlægget er kommenteret under afsnit 16 Ventilation. Anbefalede arbejder 2 stk. BD-30 døre inkl. dørpumper Murerreparation af skorstene Årstal/beløb i kr. (2014-priser) Tagkontrol inkl. tagrenderensning Senere eller forbedringer 5

6 02 Kælder/fundering Fugeudvaskninger i kældervægge Døre til kælder vurderes ikke at leve op til BD-30. Opfugtet betongulv og ujævnheder i kældergulv. 6

7 02 Kælder/fundering Der er kælder under hele ejendommen. Kælderen bruges til opmagasinering og varmecentral. Kældervægge er grundmurede, og kældergulvet er udført i beton. Kældervægge er opfugtede og i kældergulvet er der revner og ujævnheder. Der er udført omfangsdræn på gadesiden ca og på gårdsiden Kældre er fugtteknisk set komplicerede, og det kan være svært at komme fugt i kældre helt til livs. En del steder på grundmurede vægge ses nedbrydning af mursten og mørtelfuger, som formentligt skyldes opsuget grundfugt gennem mange år samt, at der ikke er opvarmning i kælderen. Der foreslås derfor afsat beløb til murerrenovering af løse sten og udfaldne fuger. Budget er afsat beløb til behandling uden forskønnende tiltag eller malerrenovering. Der er generelt defekte betongulve, samt ujævnheder i disse. Der foreslås derfor afsat beløb til at eftergå eksisterende kældergulv og udbedre revner og ujævnheder efter princippet værste steder først. Kældervægge og -gulve skal løbende holdes under opsyn for større revner og udvaskninger, som løbende udbedres. Det bør sikres, at der er varme i kælderen hele året, så lokaler har en temperatur på min. 18 C. Disse tiltag mindsker risiko for forfald af bærende konstruktioner herunder svampeskader, råd i bjælker og korrosion i armeringer. Det foreslås at etablere varme i kælderen samt evt. yderligere ventilering. Hvorvidt der er behov for yderligere ventilering skal vurderes nærmere. Døre til kælder vurderes ikke at leve op til BD-30, desuden er der ikke monteret dørpumper, som er et krav til branddøre. Det foreslås at der monteres branddøre med dørpumper til kælder. Budgettal er for 2 stk. branddøre inkl. dørpumper. Anbefalede arbejder Reparation af kældervægge og gulv Etablering af varmekilder i kælder stk. branddøre med dørpumper Årstal/beløb i kr. (2014-priser) Senere eller forbedringer 7

8 03 Facade/sokkel Gadefacade Afskalninger i puds nederst på gadefacade Revner og afskalninger i pudsede dele af gadefacade Gårdfacade Fugeudvaskninger i gårdfacade 8

9 03 Facade/sokkel Gadefacaden er grundmuret i røde tegl og fremstår i blankt murværk med pudsede gesimsbånd, sålbænke og udsmykninger. Gårdfacaden er grundmuret i gule tegl med sålbænke i tegl. Facaden fremstår som blankt murværk. Den murede del af gadefacaden fremstår med mindre fugeudvaskninger, revner og afskalninger i de fremspringende, pudsede facadedele. Gårdfacaden fremstår med mindre fugeudvaskninger og revner. Øverst i bagtrappen på nr. 12 kunne måles højt fugtindhold i ydervæggen, som det vurderes skyldes defekt murværk øverst på bagtrappetårnet. I forbindelse med næste maleristandsættelse af vinduer på gadesiden foreslås det, at facader repareres partielt samt, at facadeudsmykninger på gadesiden renoveres komplet. En partiel renovering af facader omfatter: Partiel udskiftning af defekte mursten (gade og gård) Partiel udskiftning af porøse / defekte fuger (gade og gård) Komplet renovering af facadeudsmykning med efterfølgende malerbehandling (gade) Budgettal for renovering af facader er forudsat, at arbejdet udføres samtidigt med maleristandsættelse af vinduer og døre, hvor der opstilles stillads på ejendommen. Der er altaner på både gade- og gårdsiden. Vedligeholdelse af disse påhviler de enkelte andelshavere. Generelt bør defekte fuger og revner jævnligt udbedres for at forhindre, at der opstår mulighed for vandindtrængning og opfugtning af konstruktionen. Særligt ved bærejern er det vigtigt at undgå vandindtrængning, da jern vokser, når det ruster, og derved trykker murværket, og laver yderligere omfang af revner og løse/udfaldne fuger. På denne måde accelereres tæringen, og konstruktionen svækkes. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) Partiel renovering af gadefacade Senere eller forbedringer Partiel renovering af gårdfacade

10 04 Vinduer, 05 Udvendige døre Vinduer på gadeside er udskiftet i 2009 Vinduer på gårdside er udskiftet i

11 04 Vinduer, 05 Udvendige døre 04 Vinduer Vinduerne i alle facader (gade og gård) er udskiftet 2009, og giver ikke anledning til yderligere bemærkninger, idet de fremstår hele, pæne og uden skader. Trævinduer bør males med et interval på 5-10 år, alt efter placering i forhold til solen og vejret. 05 Udvendige døre Ejendommens hoveddøre og dør i portgennemgang er de oprindelige. Disse har revner i træet samt løs og afskallende maling. I energimærkerapporten foreslås montering af forsatsglas på opgangsdørene Der foreslås snedker- og malervedligehold af opgangsdøre og dør i portgennemgang samt montering af forsatsglas. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) Malerbehandling af vinduer og døre mod gade Senere eller forbedringer Malerbehandling af vinduer og døre mod gård Istandsættelse af opgangsdøre mv Evt. udskiftning af opgangsdøre mv

12 06 Trapper Manglende fernis på trappeløb, hovedtrappe Indgangsrepos i terrazzo Manglende fernis på trappeløb, bagtrappe Revner i puds på underløb, bagtrappe Stor opfugtning af murværk øverst, bagtrappe nr. 12 Store revner i loft, bagtrappe nr

13 06 Trapper Ejendommen har 2 hovedtrapper, samt 2 køkkentrapper. På hovedtrapper er trappeløbene opbygget med trin, stødtrin, vanger, balustre og håndlister i træ. Underløb på trapper og repos er udført med forskalling og puds. Reposer i stueetage er betondæk med terrazzo. Hovedtrapper fremstår i nogenlunde stand med mindre skader fra flytning og lignende. Trappeløb fremstår med manglende fernis. Det foreslås, at trappeløb renoveres ved, at trappetrin genoprettes, slibes ned og lakeres. På køkkentrappen er trappeløbene opbygget med trin, stødtrin, vanger, balustre og håndlister i træ. Underløb på trapper og repos er udført med forskalling og puds. Nederste løb til kælder er beton. Trappe fører til pulterrum under tag. Køkkentrapperne er de oprindelige, og er ikke løbende vedligeholdte, med afskallet maling, manglende fernis mv. Underløb fremstår med revner og mindre pudsafskalninger. På vægge samt langs trappeløb ses revner i murværket, og øverst i bagtrappetårnet nr. 12 kunne måles stor opfugtning af murværket Det foreslås at underløb og lofter pudsrepareres og trappeløb renoveres ved at trappetrin genoprettes, slibes ned og lakeres. Det foreslås at etablere røgalarmer på både hoved- og køkkentrapper. Hvornår trapper generelt skal malerrenoveres, er primært et spørgsmål om foreningens ønske til udseende. Det bør dog påregnes, at en malerrenovering foretages ca. hvert år. Anbefalede arbejder Renovering af trappeløb hovedtrapper Årstal/beløb i kr. (2014-priser) Senere eller forbedringer Alt. linoleum på hovedtrappeløb Udbedringer underløb mv. køkkentrapper Renovering af trappeløb køkkentrapper Røgalarmer på hoved- og køkkentrapper

14 07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser Gulv i gennemgang fremstår slidt Beskadiget puds på kælderloft 14

15 07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser 07 Porte og gennemgange Ejendommen har gennemgang til gården. I tilknytning til gennemgangen er gårdens fælles skralderum. Gulvet fremstår slidt med manglende fernis. Det foreslås, at gulvet renoveres ved at det slibes ned og lakeres. 08. Etageadskillelser Etageadskillelser er udført som traditionelt træbjælkelag med indskud. Dæk ved indgangsreposer er betondæk med bærejern af stålprofiler. I kælder er etagedækket delvist efterisoleret mod stueetagen. Normaletageadskillelser vurderes at være i nogenlunde stand. I etageadskillelsen mellem stue og kælder ses pudsafskalninger flere steder. Disse bør udbedres. Anbefalede arbejder Istandsættelse gulv i portgennemgang Partiel udbedring pudsafskalninger i kælder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) Senere eller forbedringer 15

16 09 WC og bad, 10 Køkken 16

17 09 WC og bad, 10 Køkken Alle lejligheder er forsynet med toilet- og baderum og køkkener i forskellig stand og variation. Det er den enkelte beboers ansvar at vedligeholde fuger i badeområderne, køkken samt sørge for, at installationer er tætte og funktionsdygtige. Foreningen har oplyst om problemer med vandskader, fra afløb i badeværelser i overliggende lejligheder. Problemet bør undersøges nærmere med præcisering af steder og omfang. Anbefalede arbejder Undersøgelse afløbsproblemer bad Årstal/beløb i kr. (2014-priser) Senere eller forbedringer 17

18 11 Varmeinstallationer, 12 Afløb, 13 Kloak, 14 Vandinstallationer Tilslutninger til eksisterende afløbsinstallation bør udføres med egnede overgange Tilslutninger til eksisterende afløbsinstallation bør udføres med egnede overgange 18

19 11 Varmeinstallationer, 12 Afløb, 13 Kloak, 14 Vandinstallationer 11 Varmeinstallationer Ejendommens varmeinstallation er et to-strenget anlæg fra midten af 1990 erne, som vurderes at være i god stand, og vil ved normalt vedligehold kunne holde mere end 10 år fremover. Der oplyses ikke om driftsforstyrrelser eller andre problemer med ejendommens varmecentral. Der oplyses om rørstøj i en streng på gadesiden. Dette formodes at skyldes pumpestøj og bør undersøges nærmere. Der anbefales løbende service på varmecentralen vedr. rensning af varmtvandsbeholder og veksler mv. ved fast tilknyttet VVS-firma. Det anbefales at efterisolere vand- og varmerør i varmecentralen. Det foreslås, at der gennemføres en gennemgang af varmecentral med efterfølgende justering af div. pumper mv. 12 Afløb Afløbsinstallationen er i varierende stand og alder. Der er flere steder udført partielle udskiftninger. Store dele af installationen er skjult i rørkasser, skabe mv., der giver øget risiko for, at utætheder ikke opdages i tide. Foreningen må påregne at den oprindelige del af afløbsinstallation skal udskiftes inden for de næste ca år. Der er flere steder observeret uhensigtsmæssige tilslutninger til afløbsinstallationen. Tilslutninger til eksisterende faldstamme skal udføres med egnede overgange. 13 Kloak Der er ikke oplyst problemer med ejendommens kloak. Foreningen har ikke oplyst hvornår der sidst er foretaget en TV-inspektion af ejendommens kloak. Det anbefales, at der udføres en TV-inspektion hvert 10. år. Budgettal er for inspektion, og evt. skader der konstateres er ikke medregnet. 14 Vandinstallationer Vandinstallationen er oplyst udskiftet i midten af 1990 erne og er udført i galvaniserede jernrør fordelt i huset fra kælderen og til de forskellige toiletrum, køkken og øvrige tapsteder. Store dele af installationen er skjult i rørkasser, skabe mv., der giver øget risiko for at utætheder ikke opdages i tide. Foreningen har oplyst om stigende vandforbrug. Er beboersammensætningen i foreningen meget forskellig, vil etablering af vandmålere give en mere retfærdig fordeling af udgiften til vand. Anbefalede arbejder Anbefalinger i energimærkerapport Gennemgang af varmecentral Årstal/beløb i kr. (2014-priser) Senere eller forbedringer Serviceaftale varmecentral Etablering af vandmålere

20 15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Ventilationsanlæg placeret på taget Gammel motor bør skiftes Fleksible samlinger bør skiftes Den fælles el-installation er ulovlig 20

21 15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm 15 Gasinstallationer Ejendommen er forsynet med gasinstallation. Det er vigtigt at vedligeholde denne installation samt sørge for, at installationer er tætte, funktionsdygtige og lovlige. Det er vigtigt, at flexslanger ikke er i nærheden af gasblus, og ikke bliver klemt bagved ovnen. I forbindelse med renovering i lejligheder kan enkelte været gået væk fra at benytte gas. Det er vigtigt, at installationen til stadighed overvåges for rust mv. og ikke bliver glemt i de enkelte lejligheder. 16 Ventilation Ejendommen er forsynet med fælles udsugningsanlæg fra badeværelserne, i alt 3 stk. Anlæggene er oplyst at være fra midten af 1990 erne, og er placeret på taget. Det foreslås at udskifte motorer til nye energisparende samt at udskifte de fleksible samlinger. Udgiften til nye motorer vurderes at kunne være tjent hjem på 4-6 år pga. energibesparelsen. Ønskes en forbedring af anlægget, foreslås det tillige at etablere sug fra køkkener. 17 El/svagstrøm Den fælles el-installation er ulovlig. Installationen er ikke afskærmet, og der er fare for personskade og brand. Der er bl.a. ingen opmærkning, automatik er placeret forkert og der er blandet svagstrøm og 230V ledninger sammen. El- installationen SKAL gennemgås af el-ingeniør, og der SKAL udarbejdes beskrivende projektmateriale for udbedring. Efter udbedring bør der desuden udføres en mangelgennemgang ved el-ingeniør. Budgettal er for beskrivende tilbudsliste samt mangelgennemgang efterfølgende. Pris for udbedringer er ikke indeholdt i budgettal. Anbefalede arbejder Nye motorer og fleksible samlinger Årstal/beløb i kr. (2014-priser) Senere eller forbedringer Udvidelse af udsugningsanlæg Projekt for udbedring af fælles el-installation

22 18 Øvrige, 19 Private friarealer, 20 Byggeplads Gården fremstår i pæn stand. 22

23 18 Øvrige, 19 Private friarealer, 20 Byggeplads 18 Øvrige Der er i november 2010 udført energimærkning. Denne er gældende i 7 år og skal derfor senest fornys i november 2017 Der er i denne rapport ikke taget stilling til følgende forslag i henhold til Energimærkning, da de enten ikke vurderes tilstrækkeligt økonomisk rentable, teknisk gode eller relevante af andre årsager: Forslag 1, udskiftning af glødepærer mv. i trapperum Forslag 2, isolering af vinduesbrystninger Forslag 3, isolering af etageadskillelse mod kælder Forslag 5, indvendig isolering af ydervægge Forslag 6, indvendig isolering af trappevægge Forslag 7, udskiftning af toiletter til 2 skyl Forslag 9, efterisolering af etagedæk mod port Øvrige forslag i Energimærkning vil indgå i en konkret vurdering ved ombygning af de relevante bygningsdele. Energiforbedringer i varmecentral er budgetsat under denne. Bygningsarbejder der ændrer forhold vedr. installationer og bærende konstruktioner og ventilering, bør udføres efter forudgående projekt af rådgiver, og af professionelle håndværkere. Disse arbejder kan kræve myndighedsgodkendelse eller autorisation for udførelse. Det anbefales, at foreningen indfører politik for konstruktion af badeværelsesgulve og gulvafløb ved baderumsmoderniseringer. Foreningen har forespurgt om muligheden for energioptimering. En energioptimering kunne gennemføres ved at efterisolere gårdfacaden udvendigt, hvilket vil medføre at vinduer skal flyttes frem facaden. Hvorvidt dette kan medføre at energimærket hæves til C, vil kræve yderligere beregninger. 19 Private friarealer Udendørs fællesarealer fremstår i pæn stand, og der forslås ingen arbejder på disse. Anbefalede arbejder Årstal/beløb i kr. (2014-priser) Senere eller forbedringer Energimærkerapport Evt. efterisolering af gårdfacaden med 120mm

24 Teknisk rådgivning ved gennemførelse af projekter på ejendommen I fortsættelse af gennemgangen på ejendommen vil der ofte være ønske om at få gennemført renoveringer eller forbedringer på ejendommen. Renoveringsprojekter bør altid gennemføres med assistance fra ingeniør/arkitekt. Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i at gennemføre projekterne inden for det aftalte budget og til tiden. Vi bestræber os på at finde den helt rigtige løsning, som vi tilpasser jeres ejendom indtil den mindste detalje. I tæt dialog med bestyrelsen aftaler vi byggesagens omfang og forløb lige fra idé og behovsanalyse til eftersyn, før garantien udløber. Herunder kan du se et eksempel på, hvilke opgaver vi normalt håndterer for ejendommen i et renoveringsprojekt: Udarbejdelse af teknisk og økonomisk forslag til en generalforsamling, herunder budgettal for delopgaver af forskelligt omfang samt evt. supplerende arbejder. Indhold og alternativer aftales med bestyrelsen og tilpasses herefter. Indledende myndighedsbehandling/principafklaring med myndigheder Gennemgang og tilpasning af forslag i henhold til ønsker fra bestyrelsen og evt. administrator Deltagelse på generalforsamling Aftale med bestyrelsen om arbejdets endelige omfang Beboerinformation Projektmateriale for indhentning af tilbud Myndighedsbehandling Indhentelse af underhåndstilbud/licitation fra kvalificerede entreprenører Oplæg/forslag til kontrakt med entreprenør Fagtilsyn med arbejdets udførelse og kvalitetssikring Byggeledelse/byggemøder Opfølgningsmøder med bestyrelsen efter aftale Iværksættelse af ekstraarbejder inden for aftalt budget Godkendelse af entreprenørens fakturaer samt månedlig budgetopfølgning Afholdelse af afleveringsforretning Afsluttende byggeregnskab Afholdelse af 1- og 5-årseftersyn Forløbet af byggesager kan altid tilpasses netop jeres ønsker og behov. 24

25 Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i renovering og vedligehold af boligejendomme, som f.eks. kan omfatte: Tagudskiftning Vinduesrenovering, restaurering eller udskiftning Facaderenovering Vandinstallationsudskiftning Faldstammeudskiftning Centralvarme/fjernvarme Indeklima/ventilation Gasinstallationer Energistyring Kloakrenovering Fugtsikring Altaner Gårdmiljø Brandalarmering Altanlukninger Badeværelser Køkkener Vaskeri Alarmer Solvarme Elevator Tagboliger Affaldshåndtering Herudover efterspørger andels- og ejerforeninger oftest vores husrådgiver -funktion med arkitekt- og ingeniørrådgivning og hjælp i forbindelse med: Andelsvurderinger Bygningsdrift og mindre ombygninger i ejendommen Fugtproblemer (bl.a. opstigende fugt i fundament eller kældergulv) Risikostyring og forsikringsskader Skimmelsvamp Rør og afløb Revner Utætheder ved tag, facade, vinduer, rør, kælder Efterisoleringsbehov og -muligheder samt besparelse Termografi En metode til påvisning af f.eks. mangelfuld isolering og dårlige konstruktioner, fugt samt varmerør (utætheder og kuldebroer) Energimærkning (EMO) Myndighedskrav og tilskudsordninger Syns- og skønssager Leverandør- og håndværkerstyring Byggeteknisk hot-line Opfølgning og rutiner for viceværter 25