ÅRHUS KOM MUN E. Magistratens 2. Afdeling Juridisk-Teknisk Kontor. Rådhuset Århus C

Transkript

1 ÅRHUS KOM MUN E. Magistratens 2. Afdeling Juridisk-Teknisk Kontor. Rådhuset Århus C Side 1 INDSTILLING Til Århus Byråd Den 2. september 2004 via Magistraten J.nr. JTK/04/02209/ Ref.: Tlf.nr. FPB/lm/fpb Storenorvej 27, 8340 Malling - ansøgning om nedrivning af bevaringsværdige bygninger samt opførelse af 6 nye boliger 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at nedrive de bevaringsværdige bygninger på Storenorvej 27, Malling med henblik på at opføre 6 nye boliger i 1-1½ plan. En offentlig bekendtgørelse af ønsket om nedrivning har resulteret i 6 indsigelser, herunder fra Århus Amts Museumsråd og fra Landsforeningen for Bygnings- og Landskabskultur. Da det ansøgte forudsætter en tilladelse i henhold til lokalplan nr. 336, 7, stk. 2, har der tillige været gennemført en naboorientering. Denne orientering har resulteret i 4 indsigelser (heraf én med 22 underskrifter).

2 Side 2 Det indstilles, at der meddeles tilladelse til nedrivning af ejendommens bygninger, og at der gives en principiel tilladelse til at opføre 6 nye boliger på ejendommen. 2. Beskrivelse af indstillingen Nedrivning af de bevaringsværdige bygninger. Der er søgt om tilladelse til at nedrive bygningerne på Storenorvej 27 med henblik på nyopførelse af 6 boliger på parcellen. I Kommuneplanen er 3 af ejendommens 4 bygninger betegnet som bevaringsværdige i kategori 4. Endvidere fremgår det af lokalplan nr. 336, 7, stk. 2, at de eksisterende bygninger ikke må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres (ydre forhold), og ny bebyggelse må ikke opføres uden godkendelse af Magistratens 2. Afdeling. I overensstemmelse med Bygningsfredningsloven har der været fortaget offentlig bekendtgørelse af ønsket om nedrivning. Der er endvidere sket orientering af Kulturmiljørådet i Århus Amt, Århus Amts Museumsråd og Landsforeningen for Bygnings- og Landskabskultur. Offentliggørelsen og orienteringen har resulteret i indsigelse fra Århus Bymuseum (på vegne af Århus Amts Museumsråd) og Landsforeningen for Bygnings- og Landskabskultur, jf. bilag 19 og 15. Der er desuden fremkommet indsigelser fra 4 private personer, herunder 3 beboere i området, jf. bilag 8, 11, 12 og 17. Vi kan citere følgende fra indsigelsen fra Århus Bymuseum, idet dette er repræsentativt for ønskerne om bevaring af bygningerne: Ejendommen består af bygninger fra forskellige perioder. Særligt velbyggede er de store markante rødstenslænger mod øst og syd - der er i god stand. Stuehuset mod nord og længen mod vest er oprindeligt opført i bindingsværk med stråtag og er i dag en del ændret efter en række ombygninger - men er generelt også i god vedligeholdelsesmæssig stand. Ejendommen

3 Side 3 er bevaringsværdig ifølge kommuneplanen og angivet som kvalitetsgruppe IV. Det er Amtsmuseumsrådets opfattelse, at ejendommen Storenorvej 27, Ajstrup ud fra en helhedsvurdering er bevaringsværdig og en særdeles væsentlig brik i oplevelsen af det større samlede kulturmiljø i landsbyen Storenor. Netop kulturmiljøet i Storenor er kulturhistorisk interessant og helt enestående i Århus kommune. Landsbyen blev som én af ganske få ikke udskiftet (udflyttet) i slutningen af 1700-årene og består af de oprindelige 7 store gårde der endnu i dag helt dominerer bebyggelsen i Storenor. Nedrives ejendommen Storenorvej 27 ødelægges helheden i landsbyen og oplevelsen af en bebyggelse, der i sin struktur går helt tilbage til 1600-årene. På denne baggrund er det Amtmuseumsrådets håb at ejendommen kan bevares. Ansøger har teknisk gennemgået bygningerne med henblik på vurdering af, om disse kan danne anvendelse for tidssvarende boliger. Der henvises til bilag 21 b, 21 ba og 21 bb. Han anfører på den baggrund bl.a. følgende:...konklusionen er generel, at bygningernes ydervægge, tage, gulve og tagkonstruktioner, skal total udskiftes, førend bygningerne kan anvendes som en acceptabel tidssvarende bolig. Generel er de bærende konstruktioner totalt nedbrudte. Det er differens sætninger på ydervægge på over 15 cm, store revner i fundamenter og ydervægge. Bindingsværket er råddent. Tagkonstruktionen er skredet op til 30 cm. Og er aktuelt i fare for kollaps. Ovenstående beskrivelse suppleres med vedlagte fotos af bebyggelserne.

4 Side 4 Den tidligere ejer oplyser at beboelsesbygningen ikke er blevet vedligeholdt i 20 år. Tilsvarende er udbygningerne ikke blevet benyttet eller vedligeholdt i 25 år. (se fotos). Med baggrund i denne tilstand, ønskes bygningerne nedrevet og ny godkendt bebyggelse opført... Min faglige baggrund for vurdering af den byggetekniske del af bygningerne er, at jeg er uddannet akademiingeniør, og har arbejdet som rådgivende ingeniør og entreprenør siden 1984 samt er syn og skønsmand med speciale inden skader og mangler ved bygningskonstruktioner, udmeldt af Voldgiftsnævnet for Bygge og Anlæg... Århus Kommunes Udvalg for Bygnings- og Miljøbevaring har meddelt, at man i betragtning af ejendommens tekniske standard ikke vil modsætte sig nedrivning. Naboorientering vedrørende bebyggelsesplanen: I henhold til lokalplan nr. 336, 7, stk. 2 må den eksisterende bebyggelse ikke nedrives, og ny bebyggelse må ikke opføres uden godkendelse af Magistratens 2. Afdeling. Grundlaget for administrationen af denne bestemmelse er Landsbyernes bevaring - en vejledning, udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, jf. note 6 til bestemmelsen. Til vurdering af om der vil kunne gives principiel tilladelse til det ansøgte, har der været gennemført en naboorientering, som har resulteret i 4 indsigelser, samt 2 positive tilbagemeldinger. 3 af de 4 indsigelser (heraf én med 22 underskrifter) protesterer mod nedrivning af de eksisterende bygninger, og det anføres bl.a. (bilag 21 n):...ejendommen Storenorvej 27 er i henhold til Århus Kommunes Kommuneatlas registreret som en ejendom med middel bevaringsværdi. Ejendommen har

5 Side 5 desuden en særdeles synlig central placering i landsbymiljøet og udgør derfor et meget væsentligt indslag i landsbymiljøets fremtoning. Landsbyen Storenor er unik i historisk sammenhæng da der i flere hundrede år har ligget seks gårde på stribe på den nordlige side af Storenorvej. Ejendommen har således væsentlig kulturhistorisk værdi for området og det vil være utilstedeligt at nedrive denne og opføre nyt i stedet, frem for at gennemføre en gennemgribende modernisering. To arkitekter, én med speciale i netop renovering af gamle landbrugsejendommen, bor i lokalsamfundet. De vurderer begge, at der er særdeles gode muligheder for at udføre en nænsom ombygning af de eksisterende bygninger til boligformål, som der åbnes mulighed for i henhold til lokalplanen. Det er vurderingen at en sådan ombygning vil kunne foretages uden væsentlig merudgift i forhold til prisen på hhv. nedrivning og påfølgende opføring af nybyggeri... Der gøres endvidere indsigelse mod etablering af 6 boliger på ejendommen, som man anfører vil forringe det fredelige landsbymiljø væsentligt. Endelig protesteres mod den planlagte bebyggelses karakter, idet det bl.a. anføres (bilag 21 g):...i henhold til lokalplan nr. 336 for landsbyerne Ajstrup, Lillenor og Storenor, senest opdateret i 1996 er lokalplanen udarbejdet som en bevarende lokalplan for bevaringsværdige landsbymiljøer med den hensigt at fastholde Ajstrup, Lillenor og Storenor som levende byer, hvor de kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømæssige kvaliteter respekteres. Den omtalte bebyggelsesplanen går imod disse principper. Ved etablering af de i projektet beskrevne bygninger vil landsbyen miste identitet fra en bevaringsværdig landsby med oprindeligt præg til en ordinær sattelit-forstad.

6 Side 6 Den planlagte bebyggelse respekterer på ingen måde områdets egenart, hverken vedr. bygningernes karakter eller vedr. Hele idégrundlaget bag byggeriet har karakter af boligforeningsbyggeri med vendeplads, fælles parkeringsplads og en række enkeltstående huse klemt inde på minimalistiske grunde. Grundstørrelserne varierer mellem 425 kvm og 616 kvm. og vil alene af den grund væsentligt afvige fra landsbyernes øvrige generelle stil og stemning. Hvis dette byggeri tillades vil det være et grundskud for hele holdningen i lokalplanen om at bevare områdets kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømæssige kvaliteter og i øvrigt gøre lokalplanen meningsløs. Lokalplanen må betragtes som et stykke papir, man som beboer kan forholde sig til og have tillid til - ikke et stykke papir, som kan ændres grundlæggende ud fra opportune hensyn. Hvis der skal gennemføres byggeri på matriklen, må det derfor ske som arkitektonisk forsvarlig (total)renovering af de eksisterende bygninger, herunder naturligvis på de eksisterende bygningers sokler... I den 4. indsigelse protesteres der ikke mod nedrivning, men i lighed med ovennævnte citat mod bebyggelsesplanen, samt antallet af boliger. Stadsarkitektens Kontor har på baggrund af indsigelserne afgivet en udtalelse, hvori man bl.a. anfører følgende:...til de indledende betragtninger om nybyggeri og bevaring skal bemærkes, at lokalplanen i sin tid blev til i et tæt samarbejde med den lokale beboerforening. Det var et bevidst valg, at en boligudbygning kunne finde sted på nedlagte landbrugsejendomme inden for landsbyens bebyggelsesstruktur frem for ved helt nye udstykninger. Forholdsvis få nye udstykningsmuligheder er vist i lokalplanen. Etablering af nye boliger i nedlagte landbrugsbygninger eller ved nyopførelse af erstatningsbyggeri har naturligvis sin egen problematik. Under alle

7 Side 7 omstændigheder handler det om at opretholde og videreføre karakteren af landsbymiljøet. Indretning af boliger i nedlagte landbrugsbygninger vil naturligt betyde en omgribende ombygning og en ændring af bebyggelsens ydre fremtræden. Det vil være en konkret vurdering af den eksisterende bebyggelses bevaringsværdi og egnethed, der er afgørende for, om boliger skal indrettes i eksisterende bygninger eller i ny erstatningsbebyggelse. I den konkrete sag lægger vi vægt på, at Udvalget for Miljø- og bygningsbevaring ikke vil modsætte sig en nedrivning af de eksisterende bygninger... Til indsigelserne mod indretning af 6 boliger anføres følgende:...indretning af 6 boliger på ejendommen er mulig i henhold til lokalplanens bestemmelse i 8, stk. 5. Dog gælder i henhold til aftale med amtet om landzonebyer, at udbygningstakten maksimalt må være 10 boliger for en 4-års periode... Stadsarkitektens Kontor konkluderer følgende:...det skal herfra anbefales, at ansøger i forbindelse med fremsendelse af nærmere bebyggelsesplan i henhold til lokalplanens 8, stk. 9, foretager en opstramning af bebyggelsesplanen. Det bør ske ved en disponering af bebyggelsen i en klart udformet 3-4 længet gårdbebyggelse og ikke i form af fritliggende enkeltboliger, som vist i den forelagte illustrationsplan af 20. maj Bebyggelsens arkitektur og udformning skal i øvrigt ske i nøje overensstemmelse med landsbyvejledningens anbefalinger om længehuse... På baggrund af udtalelsen fra Udvalget for Bygnings- og Miljøbevaring, samt udtalelsen fra Stadsarkitektens Kontor indstilles det, at der meddeles en tilladelse til nedrivning af de eksisterende bygninger med henblik på en videre myndighedsbehandling af den indsendte

8 Side 8 bebyggelsesplan i overensstemmelse med anbefalingerne fra Stadsarkitektens Kontor. Det bemærkes, at Kommunen efter bestemmelser i planloven kan blive forpligtet til at overtage ejendommen, jf. 49:..Når det i en lokalplan eller en byplanvedtægt er bestemt, at en bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen, og tilladelsen nægtes, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning. Stk. 2. Overtagelsespligten efter stk. 1 påhviler dog kun kommunen, hvis der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et nedrivningsforbud.... Det kan ikke med sikkerhed siges, at der er overtagelsespligt, hvis der nedlægges forbud mod nedrivning, men det kan på den anden side ikke udelukkes. 3. Beslutningspunkter Magistratens 2. Afdeling indstiller, 1. at der gives tilladelse til nedrivning af de eksisterende bygninger på ejendommen, og 2. at der gives en principiel tilladelse til opførelse af 6 nye boliger på ejendommen på betingelse af, at bebyggelsen opføres som en 3-4 længet bebyggelse med henblik på. at genskabe gårdmiljøet, at bebyggelsens arkitektur og udformning sker i overensstemmelse med Landsbyernes bevaring - en vejledning, udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen, og at den med Amtet aftalte udbygningstakt om maksimalt 10 boliger for en 4-års periode respekteres.

9 Side 9 Poul B. Skou / Bjarne Knudsen Bilagsfortegnelse: Til alle / + elektronisk Bilag A - Oversigtskort. Bilag B - Udskrift fra Save-registeret incl. 6 stk. fotos. Bilag C - Illustrationsplan af (Tegnings nr. 1.4). Bilag 8, 11, 12, 15, 17 og 19 - indsigelser i.f.m. nedrivningsansøgningen. Bilag 21 e, 21 g, 21 l, 21 n - indsigelser i forbindelse med naboorientering vedr. bebyggelsesplanen. Bilag 21 b, 21 ba, redegørelser fra Troels Brandt Vedlagt originalsagen / + elektronisk Bilag 21 bb, foto af ejendommens stand