Ejerlejligheder og andelsboliger

Transkript

1 Kristian Dreyer & Ali Simiab Ejerlejligheder og andelsboliger

2 Kristian Dreyer & Ali Simiab Ejerlejligheder og andelsboliger 1. udgave, 1. oplag Karnov Group Denmark A/S, København 2016 ISBN Omslag: Axel Surland, Ljungbyhed Sats og tryk: AKAPRINT a/s, Aarhus Mekanisk, fotografisk eller anden gengivelse af denne bog eller dele af den er ikke tilladt ifølge gældende dansk lov om ophavsret. Alle rettigheder forbeholdes.

3 Indholdsfortegnelse Forord... 5 Kapitel 1 Foreningen Ejer- og andelsboligforeninger Foreningsvedtægten Vedtægtsfortolkning Ugyldige vedtægtsbestemmelser Dispensation fra vedtægten Bopælspligt Særligt for andelsboligforeninger Husorden Særligt i ejendomme med beboerrepræsentation Vedligeholdelsespligten Ejerforeninger Andelsboligforeninger Typetilfælde Grunden Bærende konstruktioner og hovedejendommens skelet Hovedtrapper, bagtrapper, elevatorer m.v Kælder- og loftsrum Altaner, balkoner og terrasser tilknyttet den enkelte lejlighed Vinduer Forsyningsanlæg Foreningens misligholdelse Krav om udbedring Afslag i boligafgiften eller fællesudgiften Erstatning Generalforsamlingen Ordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling Indkaldelse til generalforsamling Frist for indkaldelse og indkaldelsesmåde Indkaldelsens indhold og fremlæggelser Formelle mangler ved indkaldelsen

4 Dagsorden Optagelse af bestemte emner på dagsordenen Stedet for generalforsamlingen Dirigenten Valg af dirigent Dirigentens rolle Møde- og taleret Spørgsmål og svar Stemmeret Ejerforeninger Begrænsning i ejerlejlighedsejerens stemmeret Andelsboligforeninger Fælles for begge boligformer Fuldmagt Inhabilitet Behandling af punkterne på dagsordenen Bestyrelsens beretning Forelæggelse af årsregnskab Forelæggelse af budget Forslag Ændringsforslag Punktet eventuelt Afstemningen Afstemningsmetode Ejerforeninger Væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør Salg af væsentlige dele af fælles bestanddele og tilbehør Ændring i vedtægt Indretning af tagboliger Enstemmighed Samtykke fra enkelte ejerlejlighedsejere Andelsboligforeninger Nyt indskud i en andelsboligforening Iværksættelsen af forbedrings- eller istandsættelsesarbejder Salg af fast ejendom og foreningens opløsning Ændring af værdiansættelsesprincipper Fælles tagterrasse

5 Individuelle tagterrasser Yderligere økonomiske forpligtelser Forbedringer i nogle af andelsboligerne Begrænsning af generalforsamlingens kompetence Referatet Ugyldige generalforsamlingsbeslutninger Bestyrelsen Valg af bestyrelsesmedlemmer Ejerforeninger Andelsboligforeninger Fælles for begge boligformer Bestyrelsesposter Konstituering af bestyrelsesmedlemmerne Løn og godtgørelse Bestyrelsens opgaver Ejerforeninger Andelsboligforeninger Forholdet til revisor Forretningsorden Nedsatte udvalg Indkaldelse til bestyrelsesmøde Bestyrelsesmødet Bestyrelsens kompetencer Inhabilitet Bestyrelsens beslutninger Bestyrelsens bemyndigelse og tegningsret m.v Protokollat Fralæggelse af bestyrelseshvervet Afsættelse Administrator Ejerforeninger Andelsboligforeninger Vicevært Årsregnskab og revision Ejerforeninger Andelsboligforeninger Ansvar og erstatning Bestyrelsens erstatningsansvar Foreningens erstatningsansvar over for tredjemand Foreningens erstatningsansvar over for medlemmet

6 11.4 Medlemmets erstatningsansvar over for foreningen Administrators erstatningsansvar over for foreningen og de enkelte medlemmer Dirigentens erstatningsansvar Foreningen som retssubjekt Foreningens beslutning om at stævne Foreningens anke Foreningens udgifter i forbindelse med tvister Forlig Foreningens valg af advokat Tvistløsning Domstolsprøvelse Voldgift Voldgiftsaftale i andelsboligtvister vedrørende forbedringstillægget Kapitel 2 Ejerlejligheder Ejerlejligheds- og ejerforeningsbegrebet Afgrænsning mellem sær- og fællesejendom Faktisk råden over særejendom Retlig råden over særejendom Faktisk råden over fællesejendom Retlig råden over fællesejendom Ejerforeningsvedtægten Tinglysning som gyldighedsbetingelse inter partes Forholdet mellem normalvedtægt og individuel vedtægt Tinglysningsrettens kontrol Kontrol med vedtagelseskravet Samtykke fra påtaleberettigede Planlovens Endelig vedtægtsbestemmelse Fordelingstal Fælles udgifter Fællesudgifternes samlede størrelse Den enkelte ejerlejlighedsejers andel af de fælles udgifter Ændring af fordelingen af den enkelte ejerlejlighedsejers andel af fælles udgifterne Ejerlejlighedsejerens betalingsmisligholdelse Grundfond Ejerforeningens efterbetalingskrav

7 25 Ejerlejlighedsejerens tilbagesøgningskrav Ejerforeningens hæftelse Ejerlejlighedsejeres hæftelse for ejerforeningens forpligtelser Skæringsdagsproblematikker Forholdet til ejerforeningen Forholdet til fælleskreditorer Forholdet mellem køber og sælger Arbejdet er udført før købsaftalens indgåelse, men betaling herfor forfalder efter købsaftalens indgåelse Arbejdet er besluttet før købsaftalens indgåelse, men udføres efter købsaftalens indgåelse Arbejdet besluttes og udføres efter købsaftalens indgåelse Udlejning af én ejerlejlighed Adgang til ejerlejligheden Krav om fraflytning Tvangssalg Ejerforeningens pant i ejerlejlighederne Kapitel 3 Andelsboligforeninger Andelsboligforeninger Foreningsvedtægten Medlemskabet Andelsboligindskuddet Andelsbevis og andelsboligfortegnelse Hæftelsen Brugsretten Boligaftalen Passive medlemmer Boligafgiften Boligafgiftens samlede størrelse Ændring af boligafgiftens samlede størrelse Den enkelte andelshavers boligafgift Ændring af fordelingen af den enkelte andelshavers boligafgift Transport Fremleje Forandringer Andelshaverens ansvar for tredjemands skadeforvoldelse Adgang til andelsboligen Eksklusion Typetilfælde

8 Betalingsmisligholdelse Manglende beboelse Ulovlig fremleje Ulovlig anvendelse Vold, chikane, hærværk m.v Overtrædelse af husdyrsforbud Støjgener Manglende vedligeholdelse og vanrøgt Handler til alvorlig skade eller ulempe for foreningen eller andre andelshavere Overprishandler Eksklusionsbeslutningen Prøvelse af eksklusionsbeslutningen ved fogedretten Prøvelse af eksklusionsbeslutningen ved domstolene Virkning af eksklusion Værdiansættelsesprincipperne Anskaffelsesprisen Den kontante handelsværdi Offentlig ejendomsværdi Værdien af forbedringer udført på ejendommen Prioritetsgæld i foreningens ejendom Øvrige tilfælde Maksimalprisprincippet Nettoformueprincippet Foreningens aktiver og passiver Renteswap Øvrige eventualforpligtelser Fald i nettoformuen Stigning i nettoformuen Prisreguleringsklausuler Forbedringer ved andelsboligen Vedligeholdelsesmæssige stand Dusør Anden retshandel Kapitel 4 Overdragelsen Generelt om overdragelsen Forkøbsret på andelsboliger Andelshaverens frie overdragelsesret til et husstandsmedlem Andelshaverens nærtståendes forkøbsret (litra a)

9 53.3 Ventelister (litra b og c) Samlivsophør Dødsfald Ejendomsmæglerens medvirken God ejendomsmæglerskik Sælgerrepræsentationen og dobbeltrepræsentationsforbuddet Undersøgelsespligten Oplysningspligten Ejendomsmæglerens forpligtelser over for køberen Pligtforsømmelse Ejendomsmæglernes standardformularer Ejendomsmæglerens erstatnings- og godtgørelsesansvar Forkert provenuberegning Salgsbudget og salgsprovenu Godtgørelsen Forkert ejerudgiftsberegning Beregning af ejerudgifter Særligt for andelsboliger Godtgørelsen Forkert værdiansættelse Værdiansættelse og udbudspris Godtgørelse Andelsboligens maksimalpris i ejendomsmæglerens dokumenter Ejendomsmæglerens forpligtelser i forhold til andelsboligforeningens økonomi Undersøgelses- og oplysningspligten Undersøgelser for at kunne iagttage oplysningspligten Undersøgelser ved værdiansættelsen Undersøgelser ved beregning af ejerudgiften Undersøgelser for at kunne fremhæve foreningens økonomi i salgsopstillingen Køberens krav ved ejendomsmæglerens pligtforsømmelse Køberens undersøgelsespligt Tabsvurderingen Sammenfattende Særligt om prisreguleringsklausuler ved formidling af andelsboliger Sælgerens loyale oplysningspligt Sælgerens særlige oplysningspligt ved salg af andelsboliger

10 56.1 Oplysning om maksimalprisen Nøgleoplysningsskemaerne Nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen (bilag 1) Nøgleoplysningsskemaet for andelsboligen (bilag 2) Erklæring om væsentlige ændringer i bilag 1 (bilag 3) Foreningens udfyldelse og udlevering af nøgleoplysningsskemaerne Udfyldelse og udlevering af nøgleoplysningsskemaet for andelsboligforeningen (bilag 1) Udfyldelse og udlevering af nøgleoplysningsskemaet for andelsboligen (bilag 2) Udfyldelse og udlevering af erklæring om væsentlige ændringer i bilag 1 (bilag 3) Sælgerens særlige oplysningspligt ved salg af ejerlejligheder Sælgerens garanti Huseftersynsordningen Anvendelsesområdet for forbrugerbeskyttelseslovens kapitel 1 om huseftersynsordningen Betingelser og mangelfritagelsen Køberens undersøgelsespligt Købsaftalen Købsaftalens indgåelse Købsaftalens indhold Købesummens størrelse To købsaftaler ved andelsboliger Aftalefortolkning Beregning af forældelsesfristen for tilbagebetalingskrav efter andelsboligforeningslovens 16, stk Beregning af fortrydelsesfristen Ejendomsmæglerens ansvar i forhold til foreningens overdragelsesaftale Hvilken købsaftale lægges til grund ved godtgørelse? Sammenfattende Overdragelsesprocedure Overdragelse af andelsboliger Anmodning om udtræden Kontrol af forbedringer m.v Godkendelse af køber Godkendelse af overdragelsesaftalen

11 Fraflytningsrapport Indbetaling og afregning af købesummen Overdragelse af ejerlejligheder Overdragelse mellem nærtstående Deloverdragelse Købesummens størrelse Skat og afgifter af gavedispositioner Handlens ophør Betingede købsaftaler Advokatforbehold Fortrydelsesret Fortrydelsesfrist ( 8) Aflysning af aftalen ( 9) Tilbagelevering af ejendommen ( 10) Godtgørelse ( 11) Tilbagebetaling af købesummen ( 12) Retsvirkning af fortrydelse Fortrydelsesret ved køb af andelsboliger i foreninger under stiftelse Ugyldighed Parcelhusreglen Sameje Supplerende bolig Forældrekøb Overprissager ved andelsboliger Priskontrol af maksimalprisen Bestyrelsens pligt til at føre kontrol Administrators pligt til at føre kontrol Revisors pligt til at føre kontrol Ejendomsmæglerens pligt til at føre kontrol Berigtigende advokats pligt til at føre kontrol Købers ret ved betaling af»penge under bordet« Overpriskrav Beregning af forældelsesfristen Suspension af forældelsesfristen Ukendskab til forældelsesfristen eller kravets størrelse Ukendskab til generalforsamlingens drøftelser Valuarfejl Regnskabsfejl

12 Forkert værdiansættelse af forbedringer Arealmangler Ejendomsmæglers godtgørelse ved sælgers tilbagebetaling af overpris Sælgers regreskrav ved tilbagebetaling af ulovlig overpris Købers erstatningskrav mod rådgivere, hvor tilbagebetalingskravet mod sælger ikke er forældet Købers erstatningskrav mod rådgivere, hvor tilbagebetalingskravet mod sælger er forældet Ophævelse Tilbagebetaling af urimelig overpris for ejerlejlighed Sælgerens misligholdelsesbeføjelser Ansvarsfraskrivelser og -begrænsninger Mangler Faktiske mangler Synlige mangler Skjulte mangler Efterfølgende mangler Udviklingsmangler Arealmangler Retsmangler Køberens misligholdelsesbeføjelser Risikoens overgang Ophævelse Erstatning Ansvarsgrundlaget Tab Erstatningsudmåling Afslag Betingelser for afslag Udmåling af afslag Særligt for afslag ved andelsboliger Typetilfælde Mangler i badeværelset Elinstallationer Mangler i tilknytning til særejendommen, det påhviler foreningen at udbedre Selv- og medbyg i særejendommen Mangler ved hovedejendommen, der ikke forårsager mangler ved særejendommen

13 Mangler ved hovedejendommen, der forårsager mangler ved særejendommen Foreningens nyanskaffelser og forbedringer Fortabelse af misligholdelsesbeføjelser Køberens undersøgelsespligt Egen skyld og tabsbegrænsningspligt Opgivelse Afhjælpningsret og -pligt Passivitet Forældelse Litteraturfortegnelse Domsregister Stikordsregister