Afgørelse i sag om afslag på landzonetilladelse til udstykning af parcel fra ejendom i Helsingør Kommune

Transkript

1 Rentemestervej København NV Telefon: nmkn@nmkn.dk J.nr.: NMK KlageID: Ref.: BIBIS-NMKN Afgørelse i sag om afslag på landzonetilladelse til udstykning af parcel fra ejendom i Helsingør Kommune Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter planlovens 1 58, stk. 1, nr. 1, jf. 35, stk. 1 (landzone). Natur- og Miljøklagenævnet stadfæster Helsingør Kommunes afgørelse af 6. maj 2015 om afslag på landzonetilladelse til udstykning af parcel fra ejendommen Gurrevej 334, 3000 Helsingør, matr.nr. 2c Gurre By, Tikøb. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 af lov om planlægning. 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 af lov om Natur- og Miljøklagenævnet.

2 Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Afgørelsen er påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet af ansøger. Sagens oplysninger Gurrevej 334 er en beboelsesejendom på m 2, der ligger i landzone i et område udpeget som værdifuldt landskab samt inden for skovbyggelinjen omkring Nyrup Hegn. Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 7.2 for Gurre Landsby, vedtaget den 11. november 2002, og ligger i enhed 4, der er en del af matr.nr. 2c, Gurrevej 334. Formålet med lokalplanen er bl.a. at bevare Gurres åbne og landskabelige karakter og at muliggøre en begrænset udbygning af helårsboliger. Ifølge lokalplanens 4, stk. 1, fastlægges anvendelsen af enhed 4 til helårs boligbebyggelse. På hver ejendom må der kun opføres en bolig. Det følger af 5, stk. 4, at Enhed 4 må ikke udstykkes yderligere. Ifølge 3 forbliver lokalplanens område i landzone. Ved lokalplanlægningen blev det bestemt, at der kunne være en ny bolig på ejendommen, og at denne skulle ligge ganske langt vest for den oprindelige b o- lig. Af lokalplanens kortbilag fremgår placering af to boliger på ejendommen. Det fremgår endvidere af 6, stk. 2, at der i enhed 4 kan opføres maks. 200 m 2 bruttoetageareal i maks. 1 etage med udnyttelig tagetage. Boligerne skal opføres som længehuse i 1 etage med symmetriske sadeltage med spidsgavle. Afvalmede tage må ikke opføres. Taghældningen skal være grader. Placeringen af bebyggelsen er ligeledes fastlagt i lokalplanen enten parallelt med eller vinkelret på vejen. Lokalplanen fastlægger, at facader skal opføres som muret byggeri, der står pu d- set eller filset og gives en afsluttende overfladebehandling (kalk eller farve). Tagene skal beklædes med strå, rød tegl, sort tagpap eller skifer/skifereternit. Disse bestemmelser er baseret på en registrering af den eksisterende bebyggelse og udtryk for de materialer, der dominerer området, og som hører til de klassiske gode materialer. I kommuneplanens landskabsanalyse er landskabet karakteriseret som Sø- og Skovlandet, Område 5.B. Landskabsbevaringen og sårbarhed er i analysen beskrevet som middel. Det fremgår af Kommuneplan for Helsingør Kommune, der var gældende ved offentliggørelse og vedtagelse af Lokalplan 7.2, at den pågældende ejendom lå i landområde i rammeområde 7.L1 (Nygård-Gurre landområde), hvor områdets anvendelse fastlægges til land- og skovbrugsformål, og de værdifulde landskaber i videst muligt omfang skal beskyttes og gøres tilgængelige. Ifølge Helsingør Kommunes oplysninger er der på ejendommen en helårsbolig, en ruin bestående af den tidligere bolig på ejendommen samt en garage/udhus, som uden tilladelse er ombygget til beboelsesformål. Ejendommen er i LIFA-OIS registreret med et fritliggende enfamiliehus på 70 m 2 opført i 1802, der er genindsat i BBR, da den ikke er blevet revet ned. Der er endvidere registreret et fritli g- gende enfamiliehus på 156 m 2 opført i Der er ansøgt om udstykning af den del af matr.nr. 2c Gurre By, Tikøb ca m 2 - der er omfattet af lokalplan 7.2, i to parceller, der hver er større end m 2. Helsingør Kommune har den 6. maj 2015 meddelt afslag til den ansøgte udstykning. Kommunen har begrundet afslaget med, at ejendommen ligger i lokalplanens enhed 4, hvor udstykning ikke vil kunne gennemføres, medmindre der meddeles dispensation fra lokalplanens 5, stk. 4, om forbud mod udstykning. Da ejendommen ligger i landzone, forudsætter udstykning også landz o- 2

3 netilladelse. Kommunen har vurderet, at den nugældende kommuneplan ikke er relevant, da ejendommen er omfattet af lokalplan, hvor der er taget aktivt stilling til sådanne forho ld, som der retligt kan optages bestemmelser om i en lokalplan. Kommunen har vurderet, at der ikke foreligger forhold, som kan føre til, at der meddeles dispensation fra 5, stk. 4, jf. planlovens 19. Der vurderes heller ikke at være særlige forhold, der kan føre til, at der gives landzonetilladelse til det ansøgte. Som begrundelse for klagen er bl.a. anført, at lokalplanens 5, stk. 4, ikke er i overensstemmelse med Helsingør Kommuneplan og derfor ikke har retsvirkning over for klager. Borgerne har krav på, at kommunen overholder kommuneplanen, og lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, jf. planlovens 13, stk. 1, nr. 1, og rammestyringsprincippet. Kommunen kan ikke ved en lokalplan indskrænke borgerens rettigheder over dennes ejendom, hvis rettighederne indskrænkes i forhold til kommuneplanen. Det fremgår af kommuneplan , at områdets anvendelse fastlægges til helårsboligformål samt andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne, at bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke må overstige 30 %, og at bebyggelsen ikke må opføres i mere en 1½ etage. Rammerne i kommuneplanen regulerer således ikke, at der i lokalplanen fastsættes bestemmelser, som begrænser mulighederne for udstykning af ejendomme i området. Klager har endvidere anført, at kommuneplanen ikke er til hinder for meddelelse af landzonetillade l- se, og at området er udlagt til parcelhusområde. En udstykning af ejendommen i to parceller vil ikke medføre spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land eller forringelse af områdets landskabelige kvaliteter. Ejendommen ligger endvidere inden for en afgrænset landsby. Kommunens bemærkninger Helsingør Kommune har bemærket, at kommunen fastholder afgørelsen om afslag på udstykning af en ny selvstændig ejendom fra den pågældende ejendom, som ligger i landzone og er delvist omfa t- tet af en bevarende lokalplan for Gurre Landsby. Lokalplanen indeholder ikke bonusvirkning, jf. pla n- lovens 15, stk. 4, idet udstykningen inden for enhed 4 ikke er tilladt i henhold til lokalplanens 5, stk. 4. Ejendommen er ikke reguleret af kommuneplan , idet lokalplan 7.2. blev offentliggjort og vedtaget i 2001/2002. På daværende tidspunkt var den gældend e kommuneplan Lokalplan 7.2 er derfor retlig bindende over for borgeren i modsætning til kommuneplanen, der er retligt bindende over for kommunen ved administration af ikke lokalplanlagte områder. Henvisningen til kommuneplan er således irrelevant, idet bemærkes, at den gældende kommuneplan i øvrigt er kommuneplan En gældende kommuneplan bliver først aktuel for et lokalpla n- lagt område i det tilfælde, hvor en ny lokalplan for samme område besluttes igangsat. Ejendommen lå i rammeområde 7.L1 Nygård-Gurre landsområdet i kommuneplan , hvor områdets anvendelse var fastlagt til land- og skovbrugsformål. Det fremgik af kommuneplanens rammebestemmelse, at de værdifulde landskaber i videst muligt omfang skal beskyttes og gøres tilgængelige, og at eventuelle rekreative anlæg såsom stier, campingpladser o.lign. placeres under hensyntagen til jordbrugsmæssige og landskabelige interesser. Ejendommen skulle både før og efter lokalplanens offentliggørelse og vedtagelse forblive i landzone, og er dermed underlagt det generelle forbud i planlovens 35 om udstykning af nye selvstændige ejendomme i landzone. 3

4 Det er kommunens opfattelse, at der uagtet kommuneplanens rammebestemmelser i henhold til l o- kalplankataloget i planlovens 15, stk. 2, nr. 3, vedrørende ejendommens størrelse og afgrænsning kan optages ganske detaljerede bestemmelser om matrikulære forhold inden for et lokalplanområde eller dele heraf. En kommuneplan er en overordnet ramme for, hvad arealerne inden for et g ivent rammeområde fremtidigt vil kunne forventes anvendt til. En lokalplan er et detaljeret regelsæt, hvor der er taget aktivt stilling til de enkelte arealers anvendelse og udnyttelse. Kommunen har i den konkrete sag vurderet, at landzonebestemmelserne vejer tungest, og har derfor ikke ønsket at dispensere fra lokalplanens 5, stk. 4. En udstykning vil endvidere være i strid med retningslinjerne for værdifulde landskaber. Helsingør Kommune har gennem flere år været i dialog med ejer vedrørende byggeri, der er ulovligt opført/anvendt på ejendommen, og har den 29. maj 2015 varslet et opbud om lovliggørelse af ulovl i- ge forhold vedrørende en garage/udhusbygning på ejendommen, der uden tilladelse anvendes til b e- boelse. Klagers supplerende bemærkninger Klager har supplerende bl.a. bemærket, at rammen i kommuneplan åbner mulighed for, at lokalplanområdet blandt andet kunne fastlægges til boligformål. Kommuneplanrammen siger ikke noget specifikt om, at ejendommen ikke må udstykkes yderligere. Der er således ikke i rammedelen fastsat nogen begrænsninger for grundenes mindste størrelse. Lokalplanen kan ikke indskrænke rammedelens muligheder, og lokalplanen kan således ikke begrænse udstykning af ejendommen. Andre områder er ikke blevet pålagt tilsvarende begrænsning. Det er besynderligt, at der kan ske udstykning og bebyggelse i enhed 1, der grænser umiddelbart op til den ansøgte ejendom. Der er redegjort for den bindende del af lokalplanen i 2, der ikke forbyder udstykning og bebyggelse. 4 og 5 i lokalplanen er ikke en bestemmende del. Klager har henvist til den næstfølgende kommuneplan for at sikre en forståelse af, at lokalplanen ikke vil stride mod rammedelen i den nye kommuneplan. Klager henviser endvidere til reglerne om huludfyldning, ligesom der er tale om en udstykningssag og ikke en byggesag. Det fastholdes, at planlovens 35 ikke er til hinder for en udstykning. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Efter planlovens 35, stk. 1, må der ikke i landzone uden tilladelse fra kommunen foretages udstykning eller opføres ny bebyggelse. Den konkrete afgørelse efter planlovens 35, stk. 1, træffes navnlig på grundlag af de planlæ g- ningsmæssige og landskabelige hensyn, som ifølge lovens formål skal varetages ved ad ministrationen af landzonebestemmelserne. Ved vurderingen af, om en ansøgning bør imødekommes, indgår endvidere overvejelser om, hvilken betydning afgørelsen kan få for fremtidige, lignende sager. Kravet om landzonetilladelse til udstykning har blandt andet til formål at sikre, at der ikke sker udstykning med henblik på bebyggelse eller anvendelse, som kræver tilladelse, uden at der foretages en vurdering af formålet med udstykningen. Det indgår således i vurderingen, hvad der er formålet 4

5 med udstykningen, og hvilke afledede følger udstykningen kan få, herunder om udstykningen må a n- tages at kunne bidrage til en planlægningsmæssig uheldig udvikling i strid med planlovens formål. Det følger af planlovens formål, at der som hovedregel ikke bør gives tilladelse til udstykning af ejendomme i landzone, hvorved der skabes en ny frit omsættelig ejendom i det åbne land. Udsty k- ning til boligformål skal så vidt muligt ske i områder, der gennem planlægningen er udlagt hertil. Bestemmelser i en kommuneplan er i modsætning til bestemmelser i en lokalplan eller i en byplanvedtægt ikke umiddelbart bindende over for borgere/bygherrer, men skal som udgangspunkt alene danne grundlag for lokalplanlægningen, der ikke må være i strid med kommuneplanen, jf. planlovens 13, stk. 1, nr. 1. Det følger af planlovens 18, at bestemmelserne i en lokalplan er bindende over for borgerne. Det betyder, at dispositioner, der er i overensstemmelse med lokalplanen, er umiddelbart tilladt. Derimod forudsætter dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, at kommunen kan og vil dispensere fra lokalplanbestemmelserne. Ifølge planlovens 15, stk. 2, nr. 3, kan der i en lokalplan optages bestemmelser om ejendommens størrelse og afgrænsning. Bestemmelsen giver hjemmel til ganske detaljeret at fastsætte lokalplanbestemmelser om matrikulære forhold, d.v.s. udstykning. Nr. 3 omfatter ethvert matrikulært forhold, herunder også omdelinger, skelforandringer og udstykning, der således kan reguleres i en lokalplan. Ejendommen er omfattet af Lokalplan 7.2 for Gurre Landsby, der blev vedtaget og offentliggjort, da Kommuneplan for Helsingør Kommune var gældende, og ifølge hvilken ejendommen lå i landområde i rammeområde 7.L1 (Nygård-Gurre landområde), hvor områdets anvendelse fastlægges til land- og skovbrugsformål. Ejendommen ligger i lokalplanens enhed 4, der ifølge lokalplanens 5, stk. 4, ikke må udstykkes yderligere. Der er ansøgt om udstykning af den del af matr.nr. 2c Gurre By, Tikøb ca m 2 - der er omfattet af Lokalplan 7.2, i to parceller, der hver er større end m 2. Natur- og Miljøklagenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte Helsingør Kommunes vurdering af, at udstykning af den ansøgte parcel er i strid med lokalplan 7.2 og de hensyn, der skal varetages med planlovens landzonebestemmelser. Der er herved lagt vægt på, at ejendommen ligger lokalplanens enhed 4, der ifølge lokalplanens 5, skt. 4, ikke kan udstykkes yderligere. Der er endvidere lagt vægt på den uønskede præcedensvirkning, en tilladelse vil kunne få i andre tilsvarende sager i tilsvarende områder. Til det af klager anførte om betydningen af kommuneplan og senere kommuneplaner bemærkes, at den nugældende Kommuneplan først bliver aktuel for ejendommen, hvis Helsingør Kommune beslutter at udarbejde en ny lokalplan, der omfatter den ansøgte ejendom. 5

6 Natur- og Miljøklagenævnet afgørelse går herefter ud på, at Helsingør Kommunes afgørelse af 6. maj 2015 stadfæstes. Bibi Søgaard-Bauditz Specialkonsulent Kopi af afgørelsen er sendt til: - Helsingør Kommune, amm02@helsingor.dk - Drachmann Advokater I/S, Elin Pedersen, elp@drachmann.dk 6