Vedligeholdelsesplan 2016 Rev. A

Transkript

1 Vedligeholdelsesplan 2016 Rev. A AB Søens Gave Tag Karakter 2 Drift Rensning af tagrender, løbende driftsmæssig udbedring. B Drift Løbende Tagvinduer Smøring af Velux ovenlysvinduer iht. leverandørens anvisning. Arbejdet bør kunne udføres af beboere i tagetagen. Ikke prissat. B Beboer Hvert 2. år 02 Kælder og fundament Karakter 6 7 Grundmursplader og dræn Horisontal fugtspærre Etablering af grundmursplader og omfangsdræn. Nedlægge lyskasserne. Kælderydervæggen isoleres. Etablering af grundfugtspærre ved at sætte rustfri stålplader vandret i kældervæggen. Etablering af grundfugtspærre i indvendigt murede kældervægge. Det bemærkes, at murskift ligger meget dårligt, hvorfor dette er meget svært at udføre i AB Søens Gave. B/C år B/C >50 år 03 Facader/sokkel Karakter 5 6 Gadefacaden, eftergang Eftergang af gadefacaden for eftergang af revner i gesimser og sålbænke samt specielt de revnede og afskallede pudspartier. A/B år Gadefacaden, underfacade Eftergang og af de nederste ca. 2 meter facade afsluttet med maling. A/B år 105 1

2 Gadefacaden, En gennemgående istandsættelse af facaden omfattende reparation/ udskiftning af defekte sålbænke og gesimsbånd, afskallet murværk, nedbrudte fuger m.v. Afrensning af facaden, pudsning til glat udfald og afslutning med malerbehandling af den pudsede gadefacade med diffusionsåben silicatmaling. B/C år Duesikring Karnapper, Betonaltaner, Gårdfacade, eftergang Eftergang af duesikring på tag/ tagrender og facader. Udbedring af korroderede jernkonstruktioner (bevaring er forudsat). Udliggerjern og frontjern afrenses og korrosionsbeskyttes. Ornamentik m.v. retableres iht. oprindeligt udseende. Afsat beløb. Opretning af overflader på af 2 stk. karnapaltaner afsættes ca. kr ekskl. moms og stillads. Eftergang af facaden for eftergang af revner og sålbænke samt specielt de revnede og afskallede pudspartier. B år A/B år 500 A/B år 35 A/B år 600 Gårdfacade, En gennemgående istandsættelse af facaden omfattende reparation/ udskiftning af defekte sålbænke og gesimsbånd, afskallet murværk, nedbrudte fuger m.v. Afrensning af facaden, pudsning til glat udfald og afslutning med malerbehandling af den pudsede gadefacade med diffusionsåben silicatmaling. B/C år Gavlen, eftergang Gavlen eftergås for pudsskader på isolering, maling eftergås pga. graffiti/ afrensningsskader. B år

3 04 Vinduer Karakter 7 Vinduer mod gade, Vedligeholdelse af vinduer og altandøre. Istandsættelsen bør omfatte almindelig vedligeholdelse udvendigt og i kant og fals. Vinduernes listebeklædning og glaslister skal dog udskiftes i relativt stort omfang pga. råd i træværk. Vinduer i stueetage ved tidligere bagerforretning er i ekstraordinært dårlig stand og skal udskiftes (indregnet). B år Vinduer, ved tidll. Bageri hj. Viborggade og SBV Udskiftning af 6 vinduer 2 fagsvinduer og 1 stk. 3 fagsvindue mod bolig til nye i træ/aluminium energiklasse B. A 70 >25 år 70 Alternativ. Vinduer mod gade, udskiftning Nye vinduer som træ/alu vinduer med energiglas i energimærke B. Vinduer i kviste malerbehandles. B >25 år Vinduer mod gård, Vedligeholdelse af vinduer og altandøre. Istandsættelsen bør omfatte almindelig vedligeholdelse udvendigt og i kant og fals. Vinduernes listebeklædning og glaslister skal dog udskiftes i relativt stort omfang pga. råd i træværk. B år Alternativ. Vinduer mod gård, udskiftning Vinduer mod kælder Udskiftning af vinduer til nye træ/aluvinduer mod gårdside. Træ/alu vinduer koster ca. 20% mere end tilsvarende trævinduer. Malerbehandling på udvendige overflader inkl. maling af metalgitre. B >25 år B/C år 120 3

4 Miljøarbejde: Miljøsaneringsarbejder (PCB, bly etc.) ved A vinduesudskiftning. Afsat estimeret beløb. 05 Udvendige døre Karakter 4 Hoveddøre, Snedker og malermæssig eftergang af døre. B år Alternativ. Hoveddøre, udskiftning Udskiftning af gadedørene til hovedtrapperummene til nye døre med tilsvarende opdeling som de eksisterende. C år Bitrappedøre, Snedker og malermæssig eftergang af døre. B år Alternativ. Bitrappedøre, udskiftning Udskiftning af dørene fra gården til bitrapperummene til nye døre med tilsvarende opdeling som de eksisterende. B år Kælderdøre, Snedker og malermæssig eftergang døre. B år 5 06 Trapperum Karakter 5 7 Hovedtrapper, Istandsættelse af hovedtrapperum omfattede: Opsætning af glasfilt på underside af trappeløb. Opsætning af glasfilt på vægge. Afhjælpning af fugtbeskadiget murværk i indgangsparti. Maling af samtlige væg og træoverflader. Istandsættelse og lakering af entrédøre mod lejligheder. Gulvbelægning udskiftes til ny linoleum (forudsætning er at der ikke er asbest i klæb). Belysning udskiftes og kabling og styring udskiftes. Renoveringen kan, alt afhængigt af ambitionsniveau, variere mellem kr kr ekskl. moms pr. trappe. B år

5 Indgangsrepos Bitrapper, Reparation af terrazzobelægning/ klinkebelægning på indgangsrepos. Istandsættelse af hovedtrapperum omfattede: Opsætning af glasfilt på underside af trappeløb. Opsætning af glasfilt på vægge. Afhjælpning af fugtbeskadiget murværk ved indgang til kælder. Maling af samtlige væg og træoverflader. Istandsættelse og lakering af entrédøre mod lejligheder. Gulvbelægning udskiftes til ny linoleum. Belysning udskiftes og kabling og styring udskiftes. Renoveringen kan, alt afhængigt af ambitionsniveau, variere mellem kr kr ekskl. moms pr. trappe. B år 200 B/C år 07 Port og gennemgange Karakter 5 Renovering af vægge og lofter Det foreslås, at der planlægges med en generel istandsættelse af ejendommens portrum herunder mindre pudsreparation og maling. B år Etageadskillelser Karakter 4 Etagedæk mellem kælder og stueetage Løbende fugtkontrol af bjælkelag. A 20 Årligt Jernbjælker i baderum Afsat beløb til udbedring af korrosionsskader på jernbjælker i baderum (opdages typisk ved vandskader/) A 150 Løbende

6 09 Wc/bad Karakter IB Ikke medtaget Istandsættelse af badeværelser vedrører beboerne at foranstalte og er udenfor foreningens vedligeholdelsesansvarsområde. 10 Køkken Karakter IB Ikke medtaget Istandsættelse af køkken vedrører beboerne at foranstalte og er udenfor foreningens vedligeholdelsesansvarsområde. 11 Varmeforsyning Karakter 6 Isolering Eftergang og isolering af mandedæksel på varmtvandsbeholder, to/ trevejsventiler, snavssamlere mv. A Nyt varmeanlæg, 2 strengs Udskiftning af nuværende 1 strenget varmeanlæg til nyt 2 strenget varmeanlæg. Eksisterende hovedledninger, stigestrenge, radiatorer m.v. nedtages og fjernes. Der foretages isolering af brystninger. Nye hovedledninger i kælder for varme frem og varme retur med tilslutning til varmecentral, nye stigestrenge med FlowCon strengreguleringsventiler, nye radiatorer på efterisolerede vinduesbrystninger, isolering af varmeinstallationer i uopvarmede områder og nødvendig tømrer og murerretablering. Der foretages ikke malerretablering. C År

7 Varmefordelingsmålere Udgifterne til installering af elektroniske varmefordelingsmålere med fjernaflæsning på samtlige radiatorer er af størrelsesordenen ca. kr. 300 ekskl. moms pr. stk. Bør udskiftes samtidigt med udskiftning af hovedledninger, stigestrenge og koblingsledninger B Miljøarbejde: Asbest i rørisolering. C Bly i maling på rør og radiatorer. C Afløb Karakter 7 8 Nye køkkenfaldstammer Det anbefales at udskifte faldstammer i hele længder og eventuelt hele faldstammesystemet samlet. Nye faldstammer anbefales udført i støbejern af hensyn til brandsikring, levetid og støjdæmpning. A år 600 Retableringsarbejde ved udskiftning af køkkenfaldstammer I forbindelse med udskiftning af faldstammer skal der regnes med en væsentlig udgift til reparation efter nedtagning af rør og genopsætning af nye, herunder følgearbejder på rørkasser, tapet, vægfliser, bordplader m.v. Erfaringsmæssigt skal der regnes med ca. kr ekskl. moms pr. lejlighed. A Nye toiletfaldstammer Det anbefales at udskifte faldstammer i hele længder og eventuelt hele faldstammesystemet samlet. Nye faldstammer anbefales udført i støbejern af hensyn til brandsikring, levetid og støjdæmpning. A år

8 Retableringsarbejde ved udskiftning af toiletfaldstammer Der foretages retablering af eksisterende terrazzo/klinkegulv herunder reparation af beskadigede vådrumsmembraner i wc/badeværelser. Eksisterende gulvafløb påregnes genanvendt/udskiftet. A Etablering af rottestop på køkken og toiletfaldstammer Etablering af rottestop med renselem i kælder på faldstammer. BEMÆRK prisen er ca. kr ekskl. moms pr. stk. og der skal være minimum 1 meter lodret stamme i kælder til rottestop og renselem. OBS anslås kun muligt at indbygge på ca. ½ delen af faldstammerne pga. pladsforhold. A år 60 Miljøarbejder: Bly i pakninger i samlinger på faldstammer og i malingen, estimeret beløb. A Kloak Karakter IB Vedligeholdelse af kloak Rensning af sandfangsbrønde bør foretages hvert år og kloak tv inspektion hvert 10. år af drifts og forsikringsmæssige hensyn Vandinstallation Karakter 6 7 Nye hovedledninger Det anbefales at udskifte ejendommens hovedledninger. I den forbindelse anbefaler vi at omlægge systemet til et nedenfordelt system (kræver at stigestrenge skiftes samtidigt). Installationen anbefales udført i rustfrit stålrør og indeholder nye strengreguleringsventiler, tilslutning til vandstik ved måler, tilslutning til varmtvandsbeholder, isolering og rørmærkning m.v. A år 320 8

9 Nye stigestrenge /fordelings og koblingsledninger Det anbefales at foretage udskiftning af samtlige stigestrenge til ny installation udført i rustfrit stålrør. Der er indeholdt omkostninger til vandmålere for individuel vandmåling i lejligheder. Varmtvandsinstallationen kan i visse tilfælde med fordel udføres med "Inliner" system (stigestrenge med indbygget cirkulationsledning) hvorved der opnås en vis energibesparelse og mindre rørinstallation i lejligheder. Retablering efter udskiftning af vandstigestrenge vil ofte skulle ske i samme rum som ved udskiftning af afløbsinstallationer, hvorfor en koordinering af arbejderne anbefales. A år Retableringsarbejde ved udskiftning af vandledninger I forbindelse med udskiftning af vandledninger skal der regnes med en væsentlig udgift til reparation efter nedtagning af rør og genopsætning af nye, herunder følgearbejder på rørkasser, tapet, vægfliser, bordplader m.v. Erfaringsmæssigt skal der regnes med ca. kr ekskl. moms pr. lejlighed. A Miljøarbejde: Bly i maling på rør og bly i maling på isolering, estimeret beløb. A Asbest i isolering, estimeret beløb. A

10 15 Gasinstallation Karakter 5 Vedligeholdelse af gasrør For at afhjælpe rusttæringer og hindre yderligere tæringer af gasledninger i kælder, bør der foretages afslibning af rust og efterfølgende malerbehandling af rørinstallationen efter behov. B Drift Årlig kontrol 16 Ventilation Karakter 6 Rensning af kanaler Kanalerne bør eftergås og renses, så deres funktion igen bliver optimal. Rensningen er en specialopgave, som kun bør udføres af firmaer med stor erfaring på området, idet snavset i kanalerne ellers kan forvolde stor skade på bygningsdele og inventar. En effektiv rensning kræver, at der er fri adgang til alle kanalåbninger i lejligheder, hvilket indebærer, at eventuelle nedhængte lofter skal delvist nedtages. A/B år Alternativ. Nye ventilationsanlæg For at forbedre udsugningen fra ejendommens wc/badeværelser anbefales det at etablere et nyt kontrolventilationsanlæg. Det kræver, at der på loft inddrages et areal på ca. 6 m 2 pr. opgang til placering af ventilator, lyddæmpere og kanaler m.v. Via nye kanaler forbindes ventilator til eksisterende lodrette kanaler/skorstene, hvortil kontrolventiler i lejligheder er tilsluttet. B/C år 10

11 17 El/svagstrøm Karakter 5 Opgradering af elforsyning Installationerne kan som led i beboernes løbende skifte fra gas til elkomfur forventes at skulle opgraderes. En udvidelse af hovedforsyningsledningen frem til ejendommens fælles forsyningssted er desuden nødvendig for at kunne tilslutte 400 V eller flere 230 V grupper til hver lejlighed. B 70 Engangsbel øb 70 Nye fordelingsledninger m.v. Nye fordelingsledninger og stigeledninger anbefales udført i forbindelse med opgradering af elforsyningen. Der regnes med genbrug af kabelbakker og midlertidig strømforsyning under omlægningen. Der er regnet med tilslutning til eksisterende målertavler. B år Øvrige bygningsdele Karakter 5 Bestyrelseslokale Maling af bestyrelseslokale og indvendig vedligehold af overflader m.v. B/C Drift Drift 19 Private friarealer Karakter 1 Ingen foranstaltninger. 20 Stillads Lift/platform til vinduesudskiftning. Stillads mod gade og gård til facade, byggeplads, affaldshåndtering, rengøring m.v

12 Tekniske hjælpemider, kran, teleskoplæsser, sugekop mv. (kun ved vinduesudskiftning) 20 Byggeplads Byggepladsomkostninger. 5% Håndværkeromkostninger, ekskl. moms. Uforudseelige udgifter Afsat beløb til uforudseelige udgifter ved gennemførelse af byggesagen % Forundersøgelser Byggeteknisk rådgivning Miljøscreening i forhold til vinduer, facader og trapperum. Udarbejdelse af budget og forprojekt, projektmateriale, licitation, vurdering af tilbud, byggestyring, tilsyn, kontrol af mangeludbedring, aflevering, 1 års gennemgang og 5 års syn, økonomikontrol % Byggetekniske omkostninger i alt, ekskl. moms Moms 25% Byggetekniske omkostninger i alt, inkl. moms Afsat beløb til almindelig løbende vedligeholdelse. Ejendommen anbefales som minimum at afsætte kr. 50/m² pr. år, svarende til kr pr. år til almindelig vedligeholdelse. Beløbet er afsat under forudsætning af, at de i vedligeholdelsesplanen foreslåede arbejder gennemføres Der skal gøres opmærksom på, at ovenstående priser er fra i medio 2016 ekskl. udgifter til finansiering, forsikring, byggesagsadministration, byggesagsgebyrer og andre administrative bygherreudgifter. Peter Jahn & Partnere A/S Jacob Lemche/Glen Møller Laursen Den 30. juni 2016 Rev. den 28. september