Forpagtningskontrakt

Transkript

1 Forpagtningskontrakt Mellem underskrevne Odense Kommune Ejendom By- og Kulturforvaltningen Nørregade Odense C (i det følgende kaldet bortforpagter), Og [navn] [adresse] [postnr. og by] [cvr.nr.] (i det følgende kaldet forpagter), er der indgået følgende forpagtningsaftale vedrørende café Kunstcafeen, Filosofgangen 30, 5000 Odense C. Formål Filosofgangen 30 er en Kunstudstillingsbygning med en integreret café - Kunstcafeen. Desuden rummes indenfor bygningen Aafartens billet- og fastfood-salg. Bygning er et respekteret arkitektonisk værk, oprindeligt tegnet af professor Hanne Kjærholm Bygningen ligger i overgangen mellem bymidten og det grønne. Et attraktivt område i tilknytning til Odense Å og med Munke Mose på den anden side af Åen. Kunstcafeens beliggenhed er derfor unik i Odense. Med udvidelsen af bygningen i 2014 er der åbnet mulighed for at skabe et helt nyt kulturelt åndehul i hjertet af Odense. Det er et hus, hvor der er mulighed for at opleve forskellige kulturelle aktiviteter i såvel kunstbygning som i kunstcafe og på udearealer, henvendende sig til det brede publikum.

2 2 Det er af væsentlig betydning at Forpagter forpligter sig til at drive kunstcafeen i husets ånd, og at forpagter forpligter sig til at indgå i et samarbejde med de øvrige brugere af ejendommen Kunstbygningen og Aafarten af hensyn til at sikre de besøgende en positiv og unik helhedsoplevelse af stedet. 1 Det forpagtede Det forpagtede er beliggende i Kunstbygningen Filosoffen, Filosofgangen 30, 5000 Odense, matr.nr. [x], Odense Jorder. Forpagtningen omfatter iflg. vedlagte tegningsoversigt i alt [x] m2 bygningsareal, som er fordelt på serveringsareal med en kapacitet på 40 siddepladser, bar- og køkkenområde samt birum/depot. Hertil hører brugsret til fællesarealer og udeserveringsareal med kapacitet til max 60 siddepladser. Det forpagtede overtages nyistandsat, og som beset og godkendt af forpagter. I forbindelse med denne kontrakts udfærdigelse udarbejder bortforpagter og forpagter i fællesskab en fortegnelse over driftsinventar, driftsmateriel og løsøre med angivelse af ejerforhold til de enkelte af fortegnelsen omfattede genstande. Fortegnelsen vedlægges kontrakten som bilag [x]. Parterne foretager endvidere i fællesskab en gennemgang af det af bortforpagter tilhørende driftsmateriel, inventar mv., jf. bilag (x) således, at det kan konstateres, om der er fejl eller mangler, som i givet fald udbedres af bortforpagter. 2 Ikrafttræden og ophør Forpagtningskontrakten er gældende fra [dato] 2014 og løber til (dato) hvorefter aftalen udløber uden yderligere varsel. Forpagter kan indlede forhandling med bortforpagter om forlængelse af forpagtningskontrakten et år før kontrakten udløber. Kontrakten kan af begge parter i kontraktperioden opsiges med mindst 6 måneders skriftligt varsel til den 1. i en måned. Kontrakten kan dog tidligst opsiges fra begge parters side med 6 måneders varsel til den [dato] Ved opsigelse fra bortforpagters side uanset årsag tilkommer der ikke forpagter ret til erstatning eller anden godtgørelse som følge heraf. Forpagteren betaler ikke for goodwill ved forpagtningens indgåelse og er ikke berettiget til ved forpagtningens ophør at modtage betaling for goodwill.

3 3 3 Anvendelse og leverance til Kunstbygningen Det forpagtede skal anvendes til café for såvel Kunstbygningens brugere som for øvrige besøgende. Det forpagtede må herudover anvendes til mad to go i det omfang, dette er foreneligt med det forpagtedes primære anvendelse som kunstcafé. Det forpagtede må ikke anvendes til catering. Der må ikke ske nogen form for oplagring på fællesarealer og i caféområdet. I tilfælde af afholdelse af kulturelle arrangementer i Kunstbygningen, hvor Kunstbygningen deltager i værtsskabet, kan Kunstbygningen efter nærmere aftale med forpagter disponere over cafeen samt udeserveringsarealet. Udgifter forbundet hermed afholdes af Kunstbygningen. I forbindelse med fernisering i Kunstbygningen kan kunstnerne og deres gæster købe kaffe og vin i kunstcafeen jf. kunstcafeens prisliste fratrukket 20%. Der stilles isvand gratis til rådighed. Efter nærmere aftale med Kunstbygningen har forpagteren mulighed for selv at afholde kulturelle arrangementer, udstillinger mv. i det forpagtede. Forpagteren forpligter sig til at drive kunstcafeen med tilhørende udearealer i tråd med husets ånd samt i overensstemmelse med Odense Kommunes miljø- og rygepolitik, jf. bilag [x]. Det forpagtede må ikke anvendes til anden erhvervsmæssig virksomhed end den ovenfor nævnte, medmindre dette skriftligt er godkendt af bortforpagter. 4 Sortiment Kunstcafeen skal understøtte Kunstbygningens daglige virke som kulturinstitution. Kunstcafeens menutilbud skal tydeligt afspejle, at det er en kunstcafe. Der skal således tilbydes mad (eks. signaturretter) og drikkevarer, som matcher husets ånd som kulturelt sted. Der kan i mindre omfang servereres gængs cafe-mad. Det er mellem parterne aftalt at forpagter vil tilbyde følgende: Udfyldes når der er fundet en forpagter. Cafeen må ikke tilbyde fastfood, grillmad eller lignende.

4 4 Forpagter skal udarbejde prisliste over cafeens sortiment. Prisniveauet skal afspejle, at der skal være plads til alle, hvorfor priserne skal være rimelige og overkommelige. Bortforpagter godkender prislisten. 5 Navnerettigheder og markedsføring Forpagter er forpligtet til at drive cafeen under navnet Kunstcafeen samt Filosoffen som undertitel. Bortforpagter ved Kunstbygningen udarbejder en fælles logomanual. Samtlige rettigheder over cafeens navn og undertitel tilhører bortforpagter. Forpagter er således ikke berettiget til at anvende cafeens navn og undertitel efter kontraktens ophør. Bortforpagter og Kunstbygningen er berettiget til vederlagsfrit at anvende og videreformidle oplysninger om cafeens navn og undertitel, herunder logo, adresse, domænenavn, hjemmeside mv. i forbindelse med bortforpagters markedsføring af Kunstbygningens aktiviteter og arrangementer. Bortforpagter er forpligtet til efter behov at fremsende nyheder/ændringer/opdateringer til bortforpagter til brug for bortforpagters hjemmeside. 6 Renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse Den udvendige vedligeholdelse og fornyelse påhviler bortforpagter. Den udvendige vedligeholdelse og fornyelse omfatter ejendommens klimaskærm, herunder det forpagtedes vinduer og døre, samt udendørsarealer, i form af belægninger og grøn beplantning. Forpagter varetager renholdelsen, herunder evt. snerydning og glatførebekæmpelse af det til det forpagtede tilknyttede udeareal og er som minimum forpligtet til dagligt løbende samt efter lukketid at opsamle og bortskaffe såvel eget som andres affald på det til det forpagtede tilhørende udeareal, jf. bilag [x]. Vedligeholdelse og fornyelse af udearealer som følge af forpagters manglende renholdelse foretages af bortforpagter for forpagters regning. Al indvendig renholdelse, vedligeholdelse, reparation og fornyelse af det forpagtede dvs. alt indenfor det forpagtedes fysiske rammer - påhviler forpagter, i det omfang dette er nødvendigt, for at det forpagtede kan holdes i god renholdelses- og vedligeholdelsesmæssig stand, svarende til den stand, hvori det forpagtede blev overtaget på ikrafttrædelsestidspunktet. Forpagter er desuden forpligtet til at vedligeholde og om fornødent forny/genanskaffe det til det forpagtede hørende inventar og udstyr, eks. køkkenudstyr, serveringsudstyr, møbler, udemøbler mv., jf. bilag [x]. Med

5 5 mindre andet er aftalt med bortforpagter skal genanskaffelse af service, inventar mv. jf. bilag [x] ske til samme produkt eller så tæt på det eksisterende som muligt. Bortforpagter er berettiget, men ikke forpligtet til at foretage en årlig gennemgang af det forpagtede og dertil hørende inventar og udstyr med henblik på vurdering af vedligeholdelsesstand mv. Bortforpagter eller dennes repræsentant er desuden berettiget til - til enhver tid -, at besigtige det forpagtede for konstatering af, om renholdelsespligten er opfyldt. Renholdelse og vedligeholdelse af fælles arealer i bygningen påhviler udlejer. 7 Forholdet til offentligretlige regler mv. Bortforpagter indestår for at anvendelsen af det forpagtede til det ovenfor angivne erhverv på ikrafttrædelsestidspunktet er godkendt til formålet af alle offentlige myndigheder. Såfremt der senere af offentlige myndigheder stilles krav om forandringer som vilkår for fortsat godkendelse af det forpagtede til sædvanlig daglig drift som kunstcafé, er bortforpagter forpligtet til at lade sådanne foranstaltninger udføre. Bortforpagter er forpligtet til at sikre, at arbejder der iværksættes i medfør heraf fremmes mest muligt således, at driften af det forpagtede påvirkes mindst muligt. Forpagter har ansvaret for, at den aftalte anvendelse ikke omfattes af særlige offentlige forskrifter og har pligt til at indhente og opretholde alle tilladelser, herunder næringsbrev og spiritusbevilling, der kræves med hensyn til det forpagtedes drift. På bortforpagters forespørgsel er forpagter forpligtet til at udlevere kopi af samtlige tilladelser. Forpagter skal i øvrigt friholde bortforpagter for ethvert ansvar og enhver udgift overfor det offentlige eller private, som han forretningsmæssigt og i egen interesse måtte ønske gennemført. Forpagter påtager sig således hele ansvaret og risikoen herfor. Forpagters anvendelse må ikke medføre lugt-, støj-, eller lysgener eller på anden måde være til gene. Forpagter skal endvidere sikre, at dennes personale og andre, der får adgang til det forpagtede omgås dette forsvarligt. 8 Åbningstider mv. Forpagter er til enhver tid forpligtet til som minimum at holde cafeen åben i Kunstbygningens åbningstid og i forbindelse med særligt tilrettelagte arrangementer. Bortforpagter kan med 1 måneds varsel ændre åbningstiderne. Kunstbygningens åbningstider er ved kontraktens indgåelse:

6 6 Mandag lukket. Tirsdag til søndag kl Aftaler om ændringer af åbningstider aftales med bortforpagter. Forpagter gøres opmærksom på, at den primære opsætning af udstillinger i Kunstbygningen finder sted på mandage, hvorfor der vil være en del uro, larm og forstyrrelse ift. kunstcafeen. Opsætning på andre dage kan forekomme. Herudover er forpagter indforstået med, at der i forbindelse med nedtagning af udstillinger i Kunstbygningen kan forekomme en del uro. Nedtagning vil primært finde sted på søndage efter kl , men kan også forekomme på andre tidspunkter. Udenfor Kunstbygningens åbningstid sikrer personalet i Kunstbygningen, at der ikke er offentlig adgang til Kunstbygningens udstillingslokaler. Elevatoren vil ikke kunne benyttes udenfor Kunstbygningens åbningstid. Ved aktivitet i Kunstbygningen udenfor kunstcafeens åbningstid sikrer forpagter, at der ikke er offentlig adgang til det forpagtede. Forpagter har ansvaret for tilkobling af alarm til bygningens fællesarealer, når forpagter er den sidste, der forlader bygningen. Oversigt over alarmsystem vedlægges som bilag 4. 9 Fysiske forhold herunder skiltning Skiltning, flagning og anden form for reklame på og ved det forpagtede samt opsætning af markiser, solafskærmning og lignende må kun foretages efter bortforpagters forud indhentede skriftlige anvisning og godkendelse og skal i øvrigt ske i overensstemmelse med de servitutter og de til enhver tid gældende myndighedskrav, der er gældende for ejendommen. Ændringer i det forpagtede må kun foretages med bortforpagters skriftlige godkendelse. Alle omkostninger i forbindelse hermed betales af forpagter, der ligeledes er ansvarlig for indhentelse og opretholdelse af myndighedsgodkendelser. Bortforpagter er berettiget til i forbindelse med forpagters ændringer af det forpagtede at kræve sikkerhedsstillelse for retablering. Forpagter er i forbindelse med opsætning af skilte mv. samt ændringer i det forpagtede erstatningsansvarlig for enhver skade som påføres det forpagtede i den anledning. 10 Personale Forpagter overtager intet personale i forbindelse med forpagtningen.

7 7 Forpagter antager selv det fornødne personale og er ansvarlig for personalets krav på løn, feriepenge mv. samt ansvarlig for betaling af lovpligtig ulykkes- og ansvarsforsikring og eventuelle andre forsikringer vedrørende personalet. Bortforpagter har ikke noget ansvar for forpagters personale. 11 Ansvar Forpagter er ansvarlig efter dansk rets almindelige regler for skader på ejendommen, det forpagtede eller tredjemands ting eller person, som er forårsaget af forpagter eller dennes personales adfærd. 12 Drifts- og forbrugsudgifter, herunder forsikring Forpagter overtager fra ikrafttrædelsestidspunktet den daglige administration og drift af Kunstcafeen, herunder de med forpagtningen forbundne udgifter til el, vand, afløbsafgifter, varme, renovation mv. Forpagter afregner i det omfang det er muligt forbrugsafgifter og renovation direkte til leverandøren. Bortforpagter udarbejder forbrugsregnskab efter en nærmere aftalt fordelingsnøgle for så vidt angår de til fællesarealer relaterende forbrugsafgifter samt for de afgifter, der ikke kan afregnes direkte til leverandøren på grund af manglende separate målere. Regnskabsperioden for udgifterne følger kalenderåret. For udgifter i henhold til forbrugsregnskabet betaler forpagter månedligt forud a conto kr. [x]. Inden 30 dage efter forpagters modtagelse af regnskabet afregnes evt. for meget eller for lidt betalte a conto beløb. Udgifter til alarmudkald forårsaget af forpagter eller dennes ansatte eller gæster afholdes af forpagter. Forpagter er forpligtet til at oprette serviceaftaler på køl, frys, kaffemaskine og kasseapparat. Bortforpagter afholder udgifter til lovpligtig bygnings- og brandforsikring samt ejendomskatter. Lovpligtige og andre erhvervsforsikringer vedrørende den af forpagteren drevne virksomhed påhviler alene forpagteren, herunder glas- og kummeforsikring, indboforsikring mv. Bortforpagter er berettiget til på et hvert tidspunkt i kontraktens løbetid at forlange dokumentation for, at forpagter har tegnet de nødvendige forsikringer. 13

8 8 Forpagtningsafgift og regnskab For det forpagtede betaler forpagter en forpagtningsafgift, der beregnes på grundlag af den årlige omsætning ekskl. moms, dog minimum kr. Forpagtningsafgiften beregnes det første år som 6% af bruttoomsætningen. Herefter stiger afgiften således, at den udgør 7,5 2. år og 9% 3. år. Det første år, der beregnes forpagtningsafgift af bruttoomsætningen, er Såfremt én af parterne ønsker det, kan forpagtningsafgiften til enhver tid genforhandles, dog tidligst efter 1 år. Forpagtningsafgiften betales a conto månedsvist forud med kr Beløbet erlægges senest den 1. i måneden. Endelig regulering af forpagtningsafgiften finder sted, når årsregnskabet er udarbejdet, dog senest den 31. marts. Større efterreguleringer kan medføre en regulering af de månedlige a conto beløb. Forpagteren er forpligtet til at føre nøje regnskab over hele sin virksomhed og skal for egen regning lade regnskabet udarbejde af en statsautoriseret eller registreret revisor. Bortforpagter har på forlangende krav på at få udleveret månedsbalancer. Desuden skal forpagteren fremsende årsregnskabet, således som dette er udarbejdet og påtegnet af forpagterens revisor. Giver årsregnskabet anledning til bemærkninger, kan bortforpagter med forpagters tilladelse forlange yderligere oplysninger hos forpagters revisor. Forpagteren er forpligtet til at have kalenderåret som regnskabsår. 14 Depositum Senest samtidig med underskrivelsen af denne kontrakt betaler forpagter et depositum på kr , svarende til 3 måneders minimumsafgift, med tillæg af kr. Depositummet indestår til sikkerhed for forpagters opfyldelse af samtlige forpligtelser ifølge denne kontrakt, herunder bl.a. forpligtelser i forbindelse med kontraktens ophør. Depositummet forrentes og reguleres ikke. Forpagter er berettiget til, for egen regning, at stille depositummet i form af en pengeinstitutsgaranti på anfordringsvilkår. 15 Overdragelse/fremforpagtning

9 9 Forpagter må ikke fremforpagte, afstå eller på anden måde helt eller delvist overlade bruge af det forpagtede til andre uden bortforpagters forudgående skriftlige samtykke. 16 Bortforpagters adgang til ændringer i det forpagtede Bortforpagter og/eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det forpagtede, når forholdene kræver det. Bortforpagteren kan med 6 ugers varsel iværksætte arbejder i det forpagtede, når udførelsen ikke er til væsentlig ulempe for forpagteren. Inden iværksættelse af andre arbejder, har forpagteren krav på 3 måneders varsel. Bortforpagteren kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det forpagtede. Ethvert arbejde, som bortforpagter iværksætter, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til forpagteren. Bortforpagter skal straks foretage efterreparationer. 17 Misligholdelse Såfremt en af parterne misligholder nærværende kontrakt, er den anden part - hvis han vil påberåbe sig misligholdelsen forpligtet til ved påkrav at pålægge den misligholdende part at bringe misligholdelsen til ophør inden en frist på 8 dage fra modtagelsen af påkravet. Såfremt den misligholdende part undlader at efterleve et sådant påkrav er den anden part berettiget til at hæve kontrakten med omgående virkning. Skyldes misligholdelsen forpagterens forhold, skal denne inden 8 dage efter modtagelse af ophævelsen fravige det forpagtede. Ved væsentlig misligholdelse af kontrakten kan denne dog ophæves med øjeblikkelig virkning af begge parter. Som væsentlig misligholdelse anses bl.a. følgende: at forpagter undlader at betale forpagtningsafgift i overensstemmelse med denne kontrakt, at afgifterne til det offentlige ikke betales inden betalingsfristens udløb, at forpagter standser sine betalinger, kommer under konkurs eller skifteretsbehandling, eller der indledes forhandling om tvangsakkord, at forpagter i væsentlig grad vanrøgter driften af lokalerne, at forpagter mister de til driften af det forpagtede fornødne bevillinger, at forpagter ofte og gentagne gange gør sig skyldig i misligholdelse i øvrigt af nærværende kontrakt, og hvorom bortforpagter har meddelt påkrav, som forpagter ikke har efterlevet. Det samme gør sig gældende for bortforpagters vedkommende.

10 10 Ophæves forpagtningsforholdet på grund af misligholdelse, afgøres erstatningsforhold efter dansk rets almindelige erstatningsregler. 18 Fraflytning/Aflevering Forpagter skal senest 8 dage før fraflytning opgive den adresse, som meddelelser, herunder reklamation, kan sendes til. Det forpagtede skal være fraflyttet senest kl på fraflytningsdagen. Såfremt forpagteren ikke på dette tidspunkt har fjernet sine ejendele, er bortforpagter berettiget til at bortskaffe disse for forpagterens regning. Det forpagtede afleveres i ryddet og rengjort stand og i øvrigt i den stand, det var i på ikrafttrædelsestidspunktet, når bortses fra almindeligt slid og ælde. I modsat fald vil der blive foretaget rengøring, istandsættelse mv. af bortforpagter på forpagters regning. Forpagter er forpligtet til at retablere evt. ændringer i det forpagtede, medmindre bortforpagter skriftligt har accepteret andet. Forpagteren er forpligtet til at betale forpagtningsafgift samt dække driftsudgifter indtil bortskaffelsen af ejendele og/eller i istandsættelse mv. har fundet sted samt erstatte bortforpagteren ethvert tab i den anledning. Bortforpagteren indkalder med mindst en uges varsel til afleveringsforretning. Ved afleveringsforretningen foretages der optælling af inventar, service og øvrige driftsmidler. I forbindelse med forpagtningskontraktens ophør er bortforpagteren ikke forpligtet til at overtage varer fra det bestående varelager. Varer, der alligevel overtages, betales kontant til indkøbspris (ekskl. moms) på overtagelsesdagen. 19 Kontraktsændringer Ændringer i forpagtningskontrakten kan foretages med omgående virkning, hvis begge parter er enige herom. Alle aftaler, der ændrer eller supplerer denne kontrakt, skal være skriftlig for at være bindende. Denne kontrakt er undergivet dansk ret. 20 Tvister

11 11 Alle tvister vedrørende forpagtningsforholdet herunder ethvert spørgsmål om forståelse og fortolkning af kontrakten skal så vidt muligt løses mellem parterne i mindelighed. Hvis parterne ikke kan blive enige, kan der inddrages en uvildig mægler til løsning af tvisten. Udgifterne hertil afholdes af parterne i fællesskab, medmindre mægleren fastslår, at årsagen til konflikten hovedsageligt kan tillægges den ene part. Såfremt tvisten ikke kan løses ved forhandling eller mægling, afgøres den ved de almindelige domstole. Værneting er Odense Byret. 21 Omkostninger Hver part afholder udgifter til egne rådgivere i forbindelse med kontraktens indgåelse. 22 Bilag Som bilag til denne kontrakt vedlægges: Bilag 1 Oversigtstegning Ejendommen Bilag 2 Oversigtstegning Udeareal Bilag 3 Inventar- og udstyrsliste Bilag 4 Oversigt over alarm Bilag 5 Odense Kommunes Miljø- og rygepolitik Odense, den / 2014 Som bortforpagter: Som forpagter: Odense Kommune