Vedligeholdelsesplan. Andelsboligforeningen Steenwinkel

Transkript

1 Vedligeholdelsesplan Maj 2013 Sag nr.: 12134/15911 Andelsboligforeningen Steenwinkel CT-Consult rådgivende ingeniørfirma ApS Vodroffsvej 61, 1. sal, 1900 Frederiksberg C. Tlf: / Thermwork rådgivende ingeniørfirma ApS Direkte telefon:

2 Indholdsfortegnelse Opgaveformulering og forudsætninger... 2 Generel beskrivelse af ejendommen... 3 Tilstand og Anbefalinger... 9 Tag... 9 Facader Vinduer Døre Trapperum Etageadskillelser Varmecentral Centralvarmeanlægget Vandinstallationer Afløb Ventilation Gas Kloak årigt driftbudget...36 Tlf: / Tlf:

3 Opgaveformulering og forudsætninger Rapporten indeholder en tilstandsvurdering af ejendommens bygningskonstruktioner og installationer med en 10-årig drift- og vedligeholdelsesplan. Rapporten er udfærdiget på baggrund af en visuel gennemgang af udvalgte lejligheder, kælder, loft samt fællesarealer og installationer i ejendommen. BEMÆRK: Priser på udbedring og vedligehold er beregnet med prisbasis primo 2013 og alle håndværkerudgifter er ekskl. moms. Priserne er henholdsvis erfaringspriser fra tidligere lignende udførte opgaver, samt priser fra byggebranchens V&S Prisdata. Alle delpriser er ekskl. teknisk rådgivning, administration, byggepladsetablering og stillads. Der skal endvidere tillægges følgearbejder i forbindelse med nogle af de prissatte udbedrings- og renoveringsopgaver. Derfor skal de enkelte arbejder evt. følges op med yderligere forundersøgelser og derefter en mere præcis anbefaling og budgetberegning. Udgifter til byggepladsindretning samt stillads afhænger af omfang og varighed af den enkelte entreprise. Ofte vælges det, at slå flere entrepriser sammen i én entreprise. I forbindelse med flere af de foreslåede arbejder anbefales det, at der medvirker en rådgivende ingeniør således at de mest optimale byggetekniske løsninger vælges. Teknisk rådgivning vil typisk omfatte fastlæggelse af arbejdernes omfang, opstilling af budget, udarbejdelse af udbudsmateriale inkl. tegningsmateriale, indhentning af byggetilladelse, indhentning af tilbud, kontrahering med den mest fordelagtige entreprenør, fagtilsyn med arbejdernes udførelse, byggepladsledelse, afholdelse af byggemøde og referatskrivning, afholdelse af afleveringsforretning, opstilling af byggeregnskab m.v. Teknisk rådgivning er afslutningsvis medtaget i drifts- og vedligeholdelsesplanen og opgjort pr. år. 2

4 Generel beskrivelse af ejendommen Ejendommens data: Beliggenhed: Worsaaesvej 18-20, Steenwinkelsvej, 1972 Frederiksberg Matrikelnummer: 18dn BBR-ejendomsnr.: Opførelsesår: 1876 Bebygget areal: 525 m 2 Samlet bygningsareal: 2625 m 2 Antal etager (u. kælder og tag): 5 etager Udnyttet areal af tagetagen: 217 m 2 Samlet boligareal i bygningen: 2637 m 2 Samlet erhvervsareal: 175 m 2 Tag Tagkonstruktionerne ved Steenwinkelsvej 2 og Worsaaesvej 18 er opbygget som traditionelle saddeltagskonstruktioner bestående af 5x5" mm spærhoveder med naturskiferbelægning. Ved Worsaaesvej 20 er tagkonstruktionen opbygget som et københavnertag med pap på den flade del samt naturskiferbelægning ved den skrå del af tagkonstruktionen. Under samtlige tagbelægninger kunne der konstateres fast undertag bestående af rupløjede brædder og pap. Tagkonstruktionen er ved Worsaaesvej 18 inddraget til beboelse, dog på nær spidsloftet over hanebåndet, hvor der er pulterrum. Murværk Gadefacader Worsaaesvej 18 Nederste facadeafsnit er opbygget som en traditionel kvaderpudset underfacade, som med et gesimsbånd, er afskåret fra den øvre del af facaden. Kvaderpudsen er afsluttet med en malerbehandling. Den øverste del af facaden består af blankt murværk og besidder trukne gesimser, båndindfatninger samt fordakninger over nogle af vinduerne. Sålbænkene er muret og trukket op med mørtel og efterfølgende malerbehandlet som resten af underfacaden. Worsaaesvej 20 Over- og underfacader består af blankt murværk som er adskilt af trukne gesimsbånd. Båndindfatninger er udført i glaserede tegl. Sålbænke er af naturskifer. 3

5 Steenwinkelsvej 2 Over- og underfacader består af blankt murværk som er adskilt af trukne gesimsbånd. Sålbænkene er muret og trukket op med mørtel. Gårdfacade Mod gårdsiden består facaden af fuldmuret murværk som er overfladebehandlet udvendigt med en ikke-indfarvet tyndpuds. Etageadskillelser Er udført som traditionelt træbjælkelag. Ved portgennemgangen kunne der konstateres stålbjælker under trædækket. Vinduer Vinduerne mod gård- og gadesiden er af typen dannebrogsvinduer af forholdsvis nyere dato. Døre Trappedøre vurderes at være isat samtidig med vinduerne. Forsyningsforhold Varmeforsyning: Der er en fælles varmecentral, som er placeret i kælderen. Varmecentralen leverer varme og varmt brugsvand til ejendommen. Ejendommen er opvarmet med et fjernvarmebaseret centralvarmeanlæg. Fjernvarmen leveres af Frederiksberg Forsyning. Ejendommes årlige varmeforbrug: 2008: 252 MWh. Afkøling : 43,30 o C Straf betaling : kr. Ingen 2009: 287 MWh. Afkøling : 40,66 o C Straf betaling : kr. Ingen 2010: 312 MWh Afkøling : 41,11 o C Straf betaling : kr. Ingen 2011: 272 MWh Afkøling : 41,28 o C Straf betaling : kr. Ingen 2012: 292 MWh Afkøling : 31,35 o C Straf betaling : kr. Ingen Afkølingen er dårlig i 2012 i forhold til de andre år. Hvis afkølingen kommer under 31 gr. skal foreningen betale en strafafgift for dårlig afkøling. Forbrugsaflæsningerne viser, at der er løbet mange m 3 fjernvarmevand gennem veksleren i varmecentralen i Den dårlige afkøling kan skyldes, at veksleren skal afsyres eller at reguleringsventilen skal skiftes. Vandforsyning: Bygningen forsynes med vand via 3 vandstik, som er ført ind i kælderen fra gadesiden. Stophanerne er placeret i fortovet og hovedvandmåleren er placeret tilgængeligt i kælderrum. Nedenstående er oplysninger fra de sidste 5 års vandforbrug på de 3 hovedvandmålere. 4

6 Ejendommes årlige vandforbrug, stik nr. 1 (Worsaaesvej 18 EJD): 2008: 347 m : 347 m : 331 m : 323 m : 416 m 3 Forbruget i 2012 er højere end i de forgående 4 år. Det kan skyldes indflytning af flere børnefamilier, håndværkerprojekter eller en mindre utæthed på vandforsyningen efter vandmåleren. Ejendommes årlige vandforbrug, stik nr. 2 (Worsaaesvej 20 EJD): 2008: 1266 m : 1174 m : 540 m : 1014 m : 1093 m 3 Forbruget i 2010 var lavt. Forbruget i 2012 er en smule større end de andre år. Ejendommes årlige vandforbrug, stik nr. 3 (Steenwinkelsvej 2 EJD): 2008: 550 m : 581 m : 174 m : 365 m : 383 m 3 Forbruget i 2010 var lavt. Vandafledning: Ejendommens spildevand og regnvand afledes til offentlig kloak. Den offentlige kloak er udformet som et fællessystem, hvor regnvand og spildevand føres i samme ledning. Ejendommens kloak er ligeledes udført som fællessystem. Gas: Ejendommen er forsynet med gas. Varmecentral Varmecentralen er placeret i kælderen. Fjernvarmestikket inkl. hovedafspærringsventiler er ført direkte ind i varmecentralen fra gadesiden. Varmecentralen er opbygget med en rørveksler til produktion af centralvarmevand og en varmtvandsbeholder til opvarmning af brugsvand med et beholdervolumen på 1000 liter. 5

7 Radiatoranlægget er udført som et roligt, lukket 2-strengsanlæg med 1 stk. trykekspansionsbeholder, samt sikkerhedsventiler. Fremløbstemperaturen til radiatoranlægget styres automatisk af et klimastatanlæg/automatik, som sidder på væggen i varmecentralen. Varmeanlæggets cirkulationspumpe er af fabrikat Grundfos, type Magna 50-60F Model F. Varmtvandssystemet er udført med cirkulation. Brugsvandscirkulationspumpen er en fabrikat Grundfos pumpe, type UPS Det formodes, at varmtvandsbeholder er forsynet med en indvendig magnesiumstang, der beskytter mod tæring af beholderen, hvilket er normalt. Der er elektrolyseanlæg til beskyttelse at rørinstallationen for varmt brugsvand. Generelt er rørinstallationen i varmecentralen isoleret. Der er ikke anvendt præfabrikeret rørisoleringsskåle på ventiler, snavssamleren og brugsvandscirkulationspumpen m.m. Enkelte afspærringsventiler er der isoleret hen over, hvilket er fint. Varmeveksleren er isoleret med kappe. Der er isolering omkring mandehullet til varmtvandsbeholderen. Der er enkelte rørmærkninger på rørinstallationen, således man hurtigt kan konstatere hvilket medie der er i de enkelte rør, samt i hvilken retning vandmediet løber i. Centralvarmeanlæg Centralvarmeanlægget er udført som et 2-strenget anlæg med nedre fordeling, hvor hovedledningerne fra varmecentralen føret under loftet i kælderen. Anlægget er udført i middelsvære, sorte gevindrør. Rørisoleringen i kælderen er en nyere isoleringstype og derved formentligt ikke asbestholdig. Rørinstallationen i kælderen er ikke forsynet med rørmærkning, som oplyser om retningen på vandflowet og hvilket medie der løber i rørene. Det er derfor ikke let hurtigt at se hvilket medie der løber i rørene og i hvilken retning. Stigestrengene i boligerne er synlige og ikke isolerede. Radiatorerne i boligerne er generelt monteret under vinduerne på ydervæggene. På badeværelset er radiatoren placeret på en inderliggende væg. Enkelte boliger har stadig meget gamle pladeradiatorer uden selvvirkende termostatventiler. Der er monteret radiatormåler til registrering af varmeforbrug for de enkelte radiatorer. (varmefordelingsmålere). Kælderen er forsynet med radiatorer. 6

8 Vandinstallation Ejendommen er tilsluttet den offentlige vandforsyning. Der er 3 vandstik ind fra gadesiden. Rørmaterialet kendes ikke. Vandstikkene forsyner ejendommen med koldt brugsvand og varmt brugsvand gennem varmtvandsbeholderen. Der er en fælles varmtvandsbeholderen som har et beholdervolumen på 1000 liter. Varmtvandsbeholderen er placeret i varmecentralen. Der kunne ikke registres noget gulvafløb i rummet. Der er i stedet etableret en pumpesumpbrønd i varmecentralen, så det er muligt at udføre udslamning af varmtvandsbeholderen m.m. Varmtvandstemperaturen i beholderen og dermed fremløbstemperaturen på varme brugsvand, bliver styret via RECI automatik og tilhørende reguleringsventil. Brugsvandsinstallationen er udført som et nedre fordelt anlæg med hovedledninger fremført under loftet i kælderen. De lodrette stigestrenge, der er ført op gennem badeværelserne er ikke isoleret. Det vurderes at stigestregene i køkkenet generelt er isoleret, men er typisk tildækket af rørkasser / rørskjulere. Brugsvandsinstallationen er primært udført i galvaniserede stålrør. I boligerne er vandforsyningen til køkkenvasken typisk tilsluttet med kobberrør. Der er ingen individuelle vandmålere for koldt eller varmt brugsvand i boligerne. Der er cirkulation på det varme brugsvand, således at ventetiden på det varme vand er meget kort, og der derfor undgås store mængder vandspild. Brugsvandscirkulationen er etableret ved at der på 4 sal er forbindelse mellem varmt vand stigestregene i køkkenerne. Dette er udført med et rør på bagtrappen mellem lejlighederne. Afløb Ejendommen har separate toilet- og køkkenfaldstammer. Alle faldstammer bliver udluftet over tag. Flere faldstammer i kælderen er monteret med rottespærre. Ventilation Alle køkkener, bad- og toiletrum er oprindeligt med separat, naturlig udluftning over tag via aftrækskanaler. 7

9 Der er ikke etableret fælles mekanisk udsugning eller anden fælles ventilation i ejendommen. Frisk luft tilføres via oplukkelige vinduer og utætheder i boligen. Der er i flere boliger etableret individuelle udsugningsventilatorer på badeværelser og emhætter i køkkener, som er tilsluttet den gamle udluftningskanal. Gas Alle lejemål kan generelt forsynes med gas til komfur/ovn, hvis afgreningerne fra stigstrengene tages i brug. Hovedforsyningsledningen er fremført under loft i kælderen. Fra hovedledningen er stigstrengene fremført enten synlig op på bagtrappen eller i køkkenerne. Ved gennemgangen kunne det konstateres, at der var mange afgrenninger til boligerne som var afproppet. Gasinstallationen er udført i stålrør. Der er monteret individuelle målere i køkkenerne. Kloak Kloaksystemet er udført som et fællessystem for både regn- og spildevand. Der vurderes ikke at være noget omfangsdræn omkring ejendommen. Der er etableret pumpesump i varmecentralen. Tagrender og tagnedløb både mod gaden og i gården, er nyere og udført i zink. Elinstallationer El-installationen bør gennemgås at autoriseret el-installatør og er ikke medtaget i nærværende rapport. 8

10 Tilstand og Anbefalinger Tag Eksisterende tagbeklædning er af nyere dato og er opbygget af 30x60 mm skiferplader. Det er af foreningen oplyst, at taget er renoveret inden for de sidste 10 år, hvilket tagkonstruktionens nuværende tilstand således også bærer præg af. Selve naturskiferen har en levetid på omkring år. Taget er etableret med undertag bestående af rupløjede brædder og tagpap, hvilket er helt korrekt og modsvarer naturskiferens lange levetid. Tagkonstruktionen er ikke opbygget med det nødvendige udluftningsareal ved kip, hvilket på sigt vil medføre risiko for råd og svampeskader i tagkonstruktionen grundet utilstrækkelig bortventilering af kondens. Det skal anbefales, at få etableret denne udluftning, via udluftningsstude, således at "skorstenseffekt" ved hvert spærfag kan opnås. Der kunne ved gennemgangen ikke skaffes adgang til tagfoden i taglejlighederne, hvorfor denne ikke er undersøgt. Det skal anbefales, at få denne gennemgået for korrekt ventilationsopbygning. Der er ikke monteret ventilationsstudse i hvert spærfag Korrekt monteret ventilationsstuds. Der kunne et par steder konstateres, at fastgørelsen af de rupløjede brædder ikke er udført korrekt. Det vurderes dog, at denne sømning omhandler tagbrædderne alene og ikke selve fastgørelsen af ovenliggende afstandslister. Det skal anbefales, at få fjernet disse søm så beboerne ikke kommer til skade. 9

11 Søm skudt ved siden af spærhovedet Ved inspektion af tagkonstruktionen kunne det erfares, at isoleringen langs det skrå spærhovede blokerede for den krævede ventilationsspalte mellem isolering og undertag. Det skal på det kraftigste anbefales, at få etableret den krævede ventilationsspalte på 50 mm således kondens kan ventileres væk fra tagkonstruktionen. Manglende ventilationsspalte Kvisttagene er udført i zink og ser ud til at være i god stand. Der kunne ved inspektionen ikke konstateres revner, buler eller lunker i disse. Inddækningerne langs brandkarme mod nabobygninger ser fornuftige ud. 10

12 Fundament/Kælder Som udgangspunkt, skal man ikke have organiske materialer placeret i gamle grundmurede kældre da disse er meget svære at få tørre. Placering af træ op af kældervægge (jordtrykspåvirkede) kan blive et problem på længere sigt da træet søger at indstille sig i ligevægtsfugt med omgivelserne over tid. Der kunne ved gennemgangen måles forhøjet træfugt i vinduesoverliggerne over kældervinduerne. Forhøjet træfugt i vinduesoverligger Tidligere monterede bor-patroner (Impel) Ved temperatur over 5 C og træfugtindhold over 19 % er der risiko for råd- og svampeangreb. De træfugtighedsmålinger, som er foretaget i konstruktionsdele ved undersøgelsen, er et øjebliksbillede. Træfugtigheder, der er målt til værdier under 19 %, er acceptable. En træfugtighed på mere end 19 % er uacceptabel høj. Derfor skal fugtkilden opspores og elimineres. Ved gennemgang af træbjælkelaget over kælderen kunne det konstateres, at der tidligere har været udført omfattende rådskadearbejder med iboring af borpatroner i remme og vinduesoverliggere. Endvidere kunne der et par steder observeres fjernelse af eksisterende bjælkeender samt montage af nye lasker. Hvis ejendommen ikke tidligere har fået udført en råds-/svampekadeanalyse, skal det anbefales, at få et svampefirma ud for at gennemgå etageadskillelsen over kælderen for råd- og svampeskader via en såkaldt destruktiv undersøgelse, hvor man udtager træprøver og får dem undersøgt i laboratoriet. Det skal endvidere anbefales, at få fyldt de allerede isatte borpatroner med nyt virkstof (Boroxyd ) således en effektiv beskyttelse af det organiske bjælkelag opnås. Som udgangspunkt er det altid en god idé, at have kælderens fremtidige anvendelse for øje inden der træffes beslutninger om eventuelle fugtstandsende tiltag. Der er ingen tvivl om, at der kan bruges mange penge i forsøget på at tørholde sin gamle kælder. Dog er det vores holdning, at såfremt kælderen ikke skal anvendes til daglig 11

13 ophold eller værdiopbevaring, så skal vandtilførelsen udefra standses. Dette således, at overfladevandet forhindres i at sive ned og opfugte kældervæggen i en grad, hvor det forhøjer fugten i trækonstruktionerne til et uacceptabelt niveau. Ved fugtmålinger på hovedskillevæggen kunne der ikke måles fugtniveauer ved og i træbjælkelaget som var alarmerende. Dette indikerer, at fugtproblemet primært skyldes nedsivende overfladevand. Den opstigende grundfugt på kælderens indvendige vægge har dog ikke nået et niveau, hvor det har kontakt med det organiske bjælkelag. Dette skal der holdes øje med løbende. Det kunne konstateres, at kælderen er opvarmet, hvilket er med til at drive fugten i kældervæggene væk. Dette er et yderst godt tiltag. Der kunne ikke konstateres en effektiv tværventilation af kælderen, hvilket anbefales etableret via fristluftsventiler i kældermurværket (evt. svanehalse). Facader Gadefacader Worsaaesvej 18 Kvaderpudset underfacade fremstår i fornuftig stand dog med en del skruk (løs) puds. Den løse puds kunne især konstateres ved nedløbsrør samt generelt ca. 1,5 meter fra terræn og op. Soklen bærer præg af misfarvninger efter diverse efterreperationer. Endvidere vurderes det, at selve soklen ikke er blevet malerbehandlet på samme tid som underfacaden. Det skal anbefales, at male soklen samt at påregne en del efterreparationer af kvaderpudsen i takt med, at den løse puds falder ned. De trukne gesimser, båndindfatninger og fordakninger, på den øverste del af facaden, virker medtaget af vind og vejr. Det skal anbefales, at pudse gesimsbåndende op og imprægnere disse på oversiden. Sålbænkene anbefales ligeledes at få samme behandling som gesimsbåndende. Mørtelfugerne stenene imellem er i fin stand dog med enkelte huller rundt omkring. 12

14 Revner i gesimsbånd. Sokkelpuds trænger til en malerbehandling. Skruk puds og afskallende maling, især ved nedløbsrør. Kvaderpuds er mange steder løs med revnedannelser. Worsaaesvej 20 De trukne gesimser virker medtaget af vind og vejr. Det skal anbefales, at pudse gesimsbåndende op og imprægnere disse på oversiden. Mørtelfugerne stenene imellem er i fin stand dog med enkelte huller rundt omkring. Sålbænkene er af naturskifer og er af nyere dato. Der er dog enkelte sålbænke som har hakker og revner. Soklen besidder et par pudsafskalninger på hjørnet som det anbefales, at udbedre. Ståldragerne over portåbningen er rustne og skal afrenses og efterfølgende malerbehandles. 13

15 Sokkelpuds er afskallet. Hak i skifersålbænk. Rustne portdragere. Frostskader på glaserede teglsten. Steenwinkelsvej 2 De trukne gesimser virker medtaget af vind og vejr. Det skal anbefales, at pudse gesimsbåndende op og imprægnere disse på oversiden. Sålbænkene anbefales ligeledes at få samme behandling som gesimsbåndende. Mørtelfugerne stenene imellem er i fin stand dog med enkelte huller rundt omkring. 14

16 Gesimsbånd og sålbænke anbefales renoveret. Gårdfacade Mod gårdsiden består facaden af fuldmuret murværk som er overfladebehandlet udvendigt med en ikke-indfarvet tyndpuds. Sålbænke er en blanding af tegl lagt i rulleskifte samt skifersålbænke. Der kunne konstateres enkelte revner og løs puds mod Worsaaesvej som skyldes frostsprængninger. Det skal anbefales, at få udbedret disse skader. Frostsprængninger på sokkelpuds. Frostsprængninger på sokkelpuds. 15

17 Vinduer Det anbefales, at male vinduespartierne i 5-7 års intervaller for at opnå en god beskyttelse af vindueselementerne. Formanden for boligforeningen kunne berette, at der i ejendommen findes mange punkterede termoruder. Det skal anbefales, at få indhentet tilbud på nye vinduer til ejendommen for at sammenholde disse med prisen for at få renoveret samtlige vinduer. Det kunne f.eks. anbefales, at få udskiftet vinduerne til en vedligeholdelsesfri træ/alu-model. Foreningen vil således spare de fremtidige malerbehandlinger samt stilladsudgifter. CT-Consult ApS indhenter gerne entreprenørpriser til jeres boligforening uden beregning. Gadeside: 2-fagsvinduer = 120 stk. 3-fagsvinduer = 15 stk. Kældervinduer = 15 stk. Døre = 5 stk. Gårdside: 1-fagsvindue 2-fagsvinduer 3-fagsvinduer Kældervinduer Små 2-fags trappevinduer Døre = 10 stk. = 74 stk. = 15 stk. = 11 stk. = 3 stk. = 5 stk. Døre Indgangsdøre mod gadeside samt bitrappedøre anbefales en generel snedkergennemgang samt efterfølgende slibning og malerbehandling. Trapperum Hovedtrappe For samtlige trappeopgange kan det generelt nævnes, at trapperne er slidte efter mange års brug. Linoliumen på trinene er lidt slidt og bærer mange steder præg af en nedslidning af trinforkanten. De malede optræ, vanger, balustre og stødtrin har ligeledes, gennem årene, fået misfarvninger og slag fra gangtrafik. Ovenstående er af kosmetisk karakter og en renovering er således ikke tvingende nødvendig pt. Det anbefales dog, at få renoveret opgangene inden for en 10 årig periode således yderligere forfald og slidtage stoppes. Bitrapper Bitrappen fremstår i en fornuftig stand dog med lidt afskallende puds rundt omkring. Trappetrinene er lidt slidte som følge af mange års gangbelastning, hvilket dog ikke virker beskæmmende eller gør trappen ubehagelig at gå på. 16

18 Etageadskillelser Det anbefales, såfremt det ikke allerede er udført, at få et svampefirma til at gennemgå etageadskillelsen over kælderen for råd- og svampeskader i gulvbjælkerne. Se endvidere under punkt "Fundament/Kælder". Der kunne konstateres borebilleangreb i en del etagebjælker i kælderen. Det vurderes, at angrebet ikke længere er aktivt da der ikke kunne findes spor af boremel. Det skal anbefales, at udskifte det gamle portdæk mod Worsaaesvej. Stålprofilerne under trædækket er ikke rustbeskyttede og besidder pt. en del overfladerust. Nyt portdæk skal udføres som et armeret betondæk. Varmecentral Den fælles varmecentral er placeret i kælderen. Der produceres både centralvarme- og varmt brugsvand Varmecentralens størrelse er en smule trang omkring varmeveksleren og varmtvandsbeholderen. Det vurderes dog, at der er mulighed for servicering og udskiftning af de enkelte komponenter. Det er ikke oplyst, om der er problemer med produktion af varmt brugsvand eller andre driftsproblemer. Det er ikke oplyst, hvornår der sidst har været udført et serviceeftersyn i varmecentralen af alle de vigtige komponenter. Det er heller ikke oplyst, hvorvidt der er tilknyttet et autoriseret VVS-firma til at servicere og tilkalde i forbindelse med driftsproblemer. Billede: Der er generelt en smule trang plads omkring de større komponenter i varmecentralen 17

19 Det vurderes at varmecentralen blev etableret/renoveret/konverteret til fjernvarmedrift i Det skyldes, at der på mærkeskilte på varmtvandsbeholderen, er oplyst, at varmtvandsbeholderen er fra Det passer også fint med den alder, som hovedkomponenterne vurderes at være i, samt der i perioden omkring 1994 blev fortaget mange fjernvarmekonverteringer. Den eksisterende rørvarmeveksler er isoleret, hvilket betyder, at der er et minimalt varmetab fra varmeveksleren. Det vurderes at den motoriserede reguleringsventil, der styrer vandflowet gennem rørvekselen er nyere end fra Det kan fra sidste fjernvarmeregnskab ses, at den gennemsnitlige årsafkøling i år, var 31,35 o C, hvilket kun er 0,35 o C fra foreningen modtager, en strafafgift for dårlig afkøling. Det anbefales derfor i første omgang, at få udsyrede både varmtvandsbeholderen og rørveksleren for aflejringer. Hvis det ikke har der store effekt, må det overvejes at få udskiftet rørveksleren og varmtvandsbeholderen. Billede: Isoleret rørvarmeveksler og nyere reguleringsventil. Der blev i varmecentralen registreret et elektrolyseanlæg af fabrikat Guldager, til korrosionsbeskyttelse af rørene til varmt brugsvand. Dette er en typisk og meget vigtig foranstaltning at have, når brugsvandsinstallationen er udført i galvaniserede stålrør. Udeladelse af korrosionsbeskyttelse vil medføre større risiko for gennemtæring af vandrørene, evt. med risiko for vandskader i lejlighederne. Elektrolyseanlægget er tilsluttet varmtvandsbeholderen. 18

20 Billede: Elektrolyseskab i drift på væggen i varmecentralen Den eksisterende hovedvarmepumpe i varmecentralen til radiatoranlægget er af fabrikat Grundfos, type Magna 50-60F Model F. Pumpen er en nyere, moderne og energibesparende pumpe, og der er monteret energibesparende isoleringskappe omkring pumpehuset. Billede: Cirkulationspumpen til centralvarmeanlægget (radiatorer). Den eksisterende cirkulationspumpe til det varme brugsvand er en Grundfos pumpe, type UPS-25-60B. Det vil kunne betale sig, at udskifte denne til en ny Grundfos pumpe, type Alpha N. Hvis man vælger at udskifte pumpen, skal der medtages isoleringskappe til pumpehuset. Der kan ved denne udskiftning opnås en besparelse på elforbruget i størrelsesordenen 450 kwh om året, hvilket svarer til en besparelse på i alt ca. kr årligt. 19

21 Billede: Grundfos pumpe, type UPS-25-60B i varmecentralen. Billeder af diverse komponenter i varmecentralen. Billede: Ældre RECI automatik til styring af centralvarmen og brugsvandstemperaturen i varmtvandsbeholderen. Billede: Primærsiden på fjernvarmen, med måler og differenstryksregulator m.m. 20

22 Billede: Ældre reguleringsventil til varmvandsbeholderen. Isoleringskappen ikke monteret på ventilen Billede: Pumpebrønd i varmecentralen. Varmecentralen skal serviceres i henhold til drifts- og vedligeholdelsesinstruktionen. Dette gælder klimastaten, rørvarmeveksleren, varmtvandsbeholderen til produktion af varmt brugsvand, trykekspansionsbeholderen, sikkerhedsventiler, alle øvrige ventiler og regulatorer. Såfremt der ikke allerede er en serviceordning hos en autoriseret vvs-installatør, anbefales det at få tegnet en serviceaftale. De større hovedkomponenter er omkring 19 år gamle og må forventes at kunne fungere i min år endnu, såfremt de serviceres og vedligeholdes. Helhedsindtrykket af varmecentralen er, at den er i god stand, og at der er opmærksomhed på servicering og løbende udskiftning af de vitale komponenter, der kan blive defekte. Det anbefales derfor ikke, at afsætte større beløb til udskiftning af hovedkomponenterne i varmecentralen. Centralvarmeanlægget Varmeanlægget er opbygget som et 2-strenganlæg, hvilket er en meget almindelig systemopbygning, hvor rørføringen er to rørstrenge, en fremløb og en returløb. Herved opnås, såfremt rørinstallationen er korrekt indreguleret, at alle radiatorer stort set får samme vandtemperaturer tilført. Anlægsopbygningen medfører, at der er mulighed for en god afkøling af returvandet til fjernvarmeværket, hvilket er et generelt krav. Det vurderes, at der i forbindelse med renoveringen/konverteringen til fjernvarme er udskiftet radiatorer, monteret fordampningsmålere og etableret nye stigestrenge, således stort set hele centralvarmeanlægget er ca. 19 år gammelt, ligesom hovedkomponenterne i varmecentralen. Der er en forventet levetid på ca år for centralvarmerør og ca. 30 år for radiatorer. Rørinstallationen i kælderen er ikke forsynet med rørmærkning, som oplyser om retningen på vandflowet og hvilket vandmedie der løber i rørene. Det er derfor ikke let hurtigt at se 21

23 hvilket medie der løber i rørene og hvilken retning. Det kan ved nødvendig lukning for ventilerne ved reparation eller utætte rør, være en god foranstaltning. Der vurderes at være monteret strengreguleringsventiler på alle stigstrengene, som regulerer vandmængden til de enkelte stigestrenge op gennem etagerne. Herved bliver centralvarmevandet fra varmecentralen fordelt nogenlunde ligeligt ud til alle radiatorer i ejendommen, så de har mulighed for at varme alle lejlighederne op. Det vurderes ikke, at de enkelte radiator er er med forindstilling på radiatorventilerne. Nedenfor er et udsnit af de radiatorer og radiatorventiler/termostater, der blev set ved gennemgangen. Billede: Panelradiator placeret på væg, med fordampningsmåler. Billede: Panelradiator placeret i vinduesniche. Radiatorventil med selvvirkende termostat, placeret i vinduesniche. Billede: 2-lags panelradiator med selvvirkende termostat. 22

24 Billede: Fordampningsmåler. Det er oplyst, at den er til fjernaflæsning. Billede: Stigestrengene er uisolerede, hvilket ved placering i boligen, kommer de enkelte boliger til gavn og derved ikke er et varmespild. Billede: Radiator i kælderen, uden måler. Radiatoren er tilsluttet fremløbsledningen og fungerer derved som en almindelig radiator i en bolig. Billede: Radiator i kælderren, uden måler. Billede: Radiator i kælderrum, med måler. Radiatoren er kun tilsluttet returløbsledningen og fungerende derved som en ekstra afkøling af det cirkulerende centralvarmevand, hvilket kan have en positiv effekt for ejendommens samlede fjernvarmeafkøling, samtidigt med at kælderen bliver tilført varmeenergi. 23

25 I ældre ejendomme med stort varmeforbrug og dårligt termisk indeklima, vil det være fornuftigt at tænke i forbedring af ejendommens varmeisolering. En udvendig efterisolering vil være at fortrække, da det er den mest sikre og effektive måde at forbedre indeklimaet og nedsætte ejendommens varmeforbrug på. Typisk er det dog ikke muligt at efterisolere gadefacaden pga. det æstetiske facadeudtryk samt at facaden bliver trukket længere ud end nabobygningerne. Gårdfacaden vil dog kunne efterisoleres udvendigt. Det vurderes, at facadevæggene er massive, der er derfor ikke mulighed for at hulmursisolere facadeydervæggene. Ved gennemgangen blev det vurderet, at brystningerne under vinduerne, hvorpå radiatorerne er opsat, ikke er efterisolerede. Det vil være et rigtig godt tiltag, fordi varmetabet fra bygningen er størst bagved radiatorerne. Det skyldes, at temperaturforskellen mellem inde og ude er størst bagved radiatorerne, samt at brystningerne typisk er tyndere end facadevæggene. Det anbefales, at der udføres en termografiundersøgelse og tæthedsprøvning i nogle udvalgte boliger for lokalisering af kuldebroer og utætheder i boligerne. Der er i dag stor fokus på trækgener men også stigende interesse for at undgå passiv rygning på grund af røgspredning mellem boliger i etagebyggeri, især i den ældre boligmasse. Ved en tæthedsprøvning kombineret med en termografiundersøgelse, kan der registreres, hvor der er utætheder i boligerne. Det kan være utætheder fra naboer som medfører støjgener, lugtgener fra madlavning m.m. eller medfører passiv rygning. I henhold til bygningsreglementet, er der for beboernes skyld, bl.a. krav til tæthed mod støj og til tæthed mod røg/brandspredning ved en evt. brand. Såfremt foreningen ønsker udført ovenstående undersøgelser, vil vi kunne udarbejde et tilbud på opgaven, alt efter foreningens ønsker for undersøgelsens omfang. Vandinstallationer Ejendommen har 3 vandstik og 3 hovedvandmålere, der sidder synligt i gangarealet i kælderen. Målerarrangementerne er af nyere dato. Rørisoleringen ved målerne er afsluttet uden endebund op mod målerarrangementet. Tilstanden af vandstikkene i jorden ind til bygningerne og under bygningerne kendes ikke, men må vurderes at være i mindre god stand på grund af installationens alder. 24

26 Billede: Hovedvandmåler i kælderen. Billede: Hovedvandmåler i kælderen. Billede: Hovedvandmåler i kælderen. Der er en fælles 1000 liter varmtvandsbeholder som forsyner alle lejlighederne med varmt brugsvand. 25

27 Billede: 1000 liter varmtvandsbeholder. Billede: Automatudlufteren, der sidder øverst på varmtvandsbeholderen er kalket godt til. Den bør kontrolles for funtionsdygtighed og evt. udskiftes. Varmtvandsbeholderne er fra 1994 og vurderes i middel god stand pga. alderen på ca. 19 år. Varmtvandstemperaturen i beholderen og dermed fremløbstemperaturen skal ligge på ca o C, og den styres via automatikken i varmecentralen. Ved gennemgang blev der konstateret fremløbstemperatur på ca. 56 o C, hvilket er fint. Termometeret på returledningen for det varme brugsvand (cirkulation) viste 40 o C. Enten er termometeret defekt, ellers er der en for stor afkøling på det cirkulerende brugsvand, da man ønsker at vandtemperaturen i hele rørinstallationen, ikke kommer under 50 o C pga. risiko for bakteriedannelse. Dette bør snerest kontrolleres. Hele vandinstallationen er generelt udført i galvaniserede stålrør. Det blev endvidere konstateret, at tilslutningsledninger til køkkenvasken og nogle steder til badeværelset typisk er udført i kobberrør. Kombinationen af de to rørmaterialer fremmer korrosion af galvaniserede rør, og er derfor ikke anbefalingsværdig. Det vurderes at der generelt føres et koldtvandsrør på badeværelset og et sæt stigestrenge i køkkenerne.(en stigestreng for koldt og en for varmt brugsvand). Badeværelset bliver forsynet med varmt brugsvand fra køkkenstigestregen. 26