Lokalplan 1.42 Ishøj Bycenter

Transkript

1 LOKALPLAN Lokalplan 1.42 Ishøj Bycenter & Kommuneplantillæg nr. 6 Ishøj Kommune

2 LOKALPLAN INDHOLDSFORTEGNELSE Redegørelse Baggrund for lokalplanen side: 003 Lokalplanområde 003 Terrænforhold 005 Beplantning og stier 006 Parkering og varetilkørsel 007 Ejerforhold 008 Ishøj Bycenter 008 Rummelighed for udvidelse 010 Hvad skal der ske? 011 Lokalplanens indhold 013 Forhold til anden planlægning: 0 Regionplan Kommuneplan Lokalplaner, byplanvedtægter og deklarationer 017 Jordbundsforhold 017 Jordforurening 017 Byggelinier 017 Ledningsanlæg 017 Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål Områdeafgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej-, sti- og parkeringsforhold Ledningsanlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætning for ibrugtagning Ophævelse af byplanvedtægt, deklaration Retsvirkninger 024 Vedtagelsespåtegning 025 Kortbilag 1 - områdeafgrænsning 026 Kortbilag 2 - trafikforhold 028 Kortbilag 3 - områdeinddeling og arealudlægning 030 Kortbilag 4 - ændringer udenfor Bycenteret 032 Kortbilag 5 - ændringer inde i Bycenteret 034 KOMMUNEPLANTILLÆG NR Kortmateriale: Ishøj Kommunes tekniske kort Orthofoto: DDO, copyright COWI 2 Udarbejdet af Dybbro & Haastrup ApS, byplanlæggere og arkitekter i samarbejde med Ishøj Kommune, Teknisk Forvaltning. April 2004

3 REDEGØRELSE Baggrund for lokalplan 1.42 Ishøj Bycenter, Ishøj Station og Ishøj Svømmehal udgør de centrale dele af den nye by ved Ishøj Station, der blev opført i flere etaper i perioden fra 1970 til Nord for centret ligger Vejleå Kirke, der er taget i brug Området er udbygget som resultat af den samlede planlægning i 1960 erne for byudviklingen langs Køge Bugt. De nærmere planbestemmelser blev udstukket i Byplanvedtægt nr. 13 fra 1972 med Tillæg nr. 1 fra Centrets ejere ønsker at gennemføre en generel opdatering og fornyelse af bl.a. indgangspartierne, Lille Torv og Store Torv samt at etablere en ny forbindelse til centret i form af en ny tilbygning med tilhørende butiksarealer. Samtidig planlægger DSB S-tog at renovere stationen. Lokalplanen er udarbejdet for at muliggøre disse anlæg. Lokalplanområdet Lokalplanen omfatter Ishøj Bycenter med tilhørende veje og parkering samt Ishøj Station og busterminalen øst for banen. Området afgrænses mod syd af Stenbjerggårds Allé, mod øst af Vejlebrovej, mod nord af Ishøj Stationsvej og mod vest af Vejleå Kirke og Parkeringshal Nord. Det er på ca. 11,5 ha og beliggende i byzone. Områdeafgrænsningen fremgår af kort side 2 og Bilag A. Orthofoto, optaget sommeren

4 REDEGØRELSE DE OVERORDNEDE PLANER: 1947: Fingerplanen (Skitseforslag til egnsplan for Storkøbenhavn), bysamfund langs S-baner og motorveje; Torslunde-Ishøj Kommune var dog ikke omfattet af planen, men en kommende udflugtsbane (Stog) skulle føres frem til Solrød. 1952: Plan for Køge Bugt Motorvejen (fra Vigerslev Allé til Solrød). 1960: Principskitse til egnsplan, fingerbystrukturen forlænges til Køge; cirkulære om montagebyggeri; Torslunde-Ishøj Kommune har indbyggere : Sommerhusene langs Køge Bugt overgår gradvis til helårsbrug; sognerådet i Torslunde- Ishøj opkøber jord til store dele af den planlagte byudvikling. 1961: Lov om Køge Bugtområdets planlægning; Køge Bugtudvalget nedsættes; an-lægslov om S-banen til Køge. 1964: Modulprojektering krav ved udlejningsbyggeri if. bygningsreglementet. 1965: Torslunde-Ishøj Kommune har indbyggere. 1966: Dispositionsplan for Køge Bugt Området, i centerplanen fra 1969 udpeges Ishøj som byenhedscenter for husstande: Der planlægges et center med varehus, supermarked og andre butikker, biograf, hotel, restaurant, kontorer samt posthus, politi, bibliotek, kirke og mindre kommunale institutioner. Ishøj Bycenter dominerer området med sine næsten m 2 etageareal og tre højhuse i otte og ni etager, omgivet af parkeringspladser og varegårde, men planområdet rummer også andre - fortrinsvis offentlige - anlæg. Ishøj Svømmehal har et 50-meter bassin med 6 baner og et udspringsbassin. Der er desuden børnebassin samt varmtvandsbassin med en række faciliteter indenfor vandterapi. Byhaven fra 1978 er anlagt i to niveauer, der svarer til centrets nederste etager. Den lave del af haven er anlagt med spejlbassin mod biblioteket og med blomsterbede, græs og grupper af træer. Terrænforskellene optages af trapper, skråninger og støttemure. Haven fremstår varieret og velplejet. Stationsbygningen og de tilhørende tunneller under banen stod klar i 1972 og togene begyndte at køre i Anlæggets alder er nu tydelig, både med hensyn til slitage og hvad angår arkitektur og materialer. Perronerne er sideperroner med adgang fra elevatorer og overdækkede trapper i bygninger på begge sider af banen. Der er desuden anlagt åbne trapper til begge perroner fra stierne langs banen, både i den nordlige og sydlige ende. På busterminalen er der i dag forbindelse til buslinierne 300S, 400S, 147E,samt 127 og 128. Nord for busterminalen ligger et træomkranset græsareal. Syd for findes en parkeringsplads med plads til 44 biler samt et mindre parkareal. Den gældende kommuneplan åbner mulighed for at opføre stationsrelateret bebyggelse i op til ni etager på arealet øst for jernbanen. Et sådant byggeri vil dog forudsætte en nærmere planlægning for den samlede disposition af arealet og kan ikke realiseres uden en supplerende lokalplan. Nord for planområdet ligger Vejleå Kirke, som blev indviet Området var i Byplanvedtægt nr. 13 udlagt til center Lokalplanområdet omfatter følgende ejendomme: matr.nr. 6a, 6do, dl og 6dn samt del matr.nr. 46 og , alle Tranegilde By, Ishøj Mål 1:

5 REDEGØRELSE NY BY VED ISHØJ STATION: 1966: Sognerådet beslutter, at 50% af de nye boliger skal være lejeboliger i form af etagehuse med høj boligstandard. 1969: Ibrugtagning af Ishøj Centrum (tre til fem etager, 120 lejligheder samt butikker og daginstitutioner). 1970: Torslunde-Ishøj Kommune har indbyggere : Den store boligudbygning med Vejleåparken, ( Ishøjplanen med fire etager, lejligheder); Vildtbanegård I, 1971 (fire etager, nu 600 lejligheder); Vildtbanegård II, 1974 (fire etager, nu 817 lejligheder); Gadekæret, (én til tre etager, 673 lejligheder), Vildtbanegård III, (fire etager, nu 378 lejligheder). 1973: Første del af Ishøj Bycenter tages i brug, lavprisvarehuset A-Z Familiemarked (nu BILKA). 1974: Den tidligere Torslunde-Ishøj Kommune hedder nu Ishøj Kommune; Køge Bugt Motorvejen tages i brug. 1976: S-togsforbindelse til Ishøj åbner 1977: Anden del af Ishøj Bycenter åbner med bibliotek og tre butiksgader samt Store Torv; Østergade udgør forbindelsen til stationen; svømmehallen tages i brug; arkitekter var Svend Bjørn og H.P. Holm Nielsen, bygherre var Dansk Totalentreprise (Axel Juhl-Jørgensen og Bøje Nielsen). 1978: Rådhuset (i et kontorhus med otte etager over Vestergade) og Byhaven åbner. 1980: Ishøj Kommune har indbyggere; Køge Bugt Strandpark åbner. 1985: Tredje og sidste del af Ishøj Bycenter åbner med Nørregade og det overliggende kontorhus (med klinikker, kontorer og hotel, ialt otte etager) samt andelsboliger (i højhuset mod syd, ni etager), centersal og biografsale. 1990: Ishøj Kommune har indbyggere : Vildtbanegård I, II og III renoveres og forsynes med nye tagetager. 1997: Vejleå Kirke tages i brug, arkitekt Claus Wohlert, glasmosaikker Peter Brandes. 2000: Ishøj Kommune har indbyggere. bebyggelse og offentlige formål. Kirken er tegnet af arkitekt Claus Wohlert og er bygget op over geometriske former og med inspiration fra middelalderens kirker; tårnet er dog trukket fri af skibet. I umiddelbar forbindelse med kirken - via våbenhuset - er der opført et 2-etages menighedshus. Bebyggelsen fremstår med hvidmalede murstensfacader og zinkklædte tage med 45 graders hældning. For området med kirken og arealet vest herfor gælder Lokalplan nr fra 1986 (se Bilag A). Vest for kirken er der anlagt en parkeringshal med tilkørsel fra Ishøj Centervej. Parkeringsanlægget ejes af centrets ejerlejlighedsforening og har plads til ca. 200 biler. Tilkørslen til kirken sker fra Ishøj Boulevard. Lokalplanen bestemmer, at der ovenpå parkeringshallen skal kunne opføres bebyggelse til offentlige formål, fortrinsvis af kulturel art. Byggeriet forudsætter at der udarbejdes en supplerende lokalplan. Parkeringshallen skal dækkes med jord og fremtræde som grønt område indtil der bygges. Terrænforhold Det oprindelige terræn lå omkring kote 3 og var svagt skrånende mod Køgt Bugt. S-banen er anlagt på dæmning, og perronerne ligger i kote 8,80. Fodgængertunnelen under banen ligger i kote 3,97, mens cykelstien ligger herunder i kote 0,40. Bycentrets hovedniveau (Etage 1) ligger i kote 5,64, mens underetagen (Etage 0) og den lave del af Byhaven ligger i ca. kote 2. Stationens fodgængertunnel og centrets Etage 1 er forbundet af en fire meter bred, overdækket rampe, som er 25 meter lang og har en hældning på 1:15, hvilket er stejlere end tilladt efter de nugældende regler. Mellem centret og stationen dykker Ishøj Centervej under rampen i kote 0,40. Ishøj Stationsvej og Stenbjerggårds Allé er ført under banen og ligger derfor lavt i forhold til centerområdet. Kilder bl.a. Ishøj Kommune - den grønne port til København af Else Trier,

6 REDEGØRELSE Stiforbindelser til de omliggende boligområder mod nord og syd er ført på broer over Ishøj Stationsvej og Stenbjerggårds Allé. Beplantning Områdets beplantning er primært knyttet til kanterne, herunder navnlig skråningerne mod Ishøj Stationsvej, som har en bundplantning af buskroser med overstandere af bl.a. eg, spidsløn, pil og fyr. Byhavens beplantning er meget varieret, bl.a. med robinia og andre letløvede træer samt prydbuske og stauder. På busterminalen og parkeringspladsen syd for stationen er der klippede bøgehække og spidsløn. Dæmningen langs banen er overvejende beplantet med et bunddække af lav snebær med spredte løvfældende buske, bl.a. tjørn og buskroser. Træerne omkring græsarealet mod nordøst er overvejende spidsløn. Stier Planområdet er forbundet med cykel- og fodgængerstier til alle de omliggende boligområder: Vejleåparken mod syd, Vildtbanegård II mod nord, Gadekæret mod vest og Ishøj Centrum mod øst. Stierne har niveaufri krydsninger med de overordnede veje. En sti der løber langs Ishøj Centervej samler en række af de øvrige stier op og giver cyklisterne adgang til stationen og til området mod øst, herunder strandområdet. Inde i centret bliver stierne til de interne fodgængergader Østergade, Vestergade og Nørregade, som indgår i det offentlige stinet og derfor ikke er aflåst om natten. Der er cykelparkering ved stationen på begge sider af banen samt ved indgangene til centret, flest ved den nordlige indgang til Lille Torv. Byhaven 6

7 REDEGØRELSE Parkering og varetilkørsel Der er parkeringspladser på centrets nordside i plan med hovedniveauet inde i centret (Etage 1). Desuden er der parkering under dæk i området øst for posthuset, samt under BILKA og i parkeringshallen vest for planområdet. Adgangsvejen til parkeringspladserne er Ishøj Centervej, som er ensrettet med indkørsel fra Stenbjerggårds Allé i den vestlige del af planområdet og udkørsel til Stenbjerggårds Allé lige vest for S-banen. Syd for stationen findes en parkeringsplads med plads til 44 biler uden begrænsninger, bortset fra en lille del som er begrænset til én time. Indenfor planområdet er der i tilknytning til Ishøj Bycenter ialt godt 970 parkeringspladser, hvoraf størstedelen (775 pladser) er begrænset til tre timers parkering. En lille del (10 pladser) er begrænset til 30 minutter, mens der for den øvrige del (185 pladser) ikke er tale om begrænsninger. En undersøgelse udført af ViaTrafik i nov for Ishøj Kommune viser, at P-pladserne ved Ishøj Bycenter på hverdage ikke udnyttes fuldt ud (max. ca. 47% udnyttelse), mens efterspørgslen på lørdage er lidt højere (max. ca. 51% udnyttelse). Undersøgelsen viser således, at der ikke er behov for at etablere yderligere p-pladser i centret. Pladsen ved stationen er derimod fuldt udnyttet på hverdage, mens efterspørgslen på lørdage er mindre (maksimum ca. 60% udnyttelse). Parkeringshallen nord for planområdet indgår ikke i undersøgelsen. BILKA har en varegård ved indkørslen til centret fra Stenbjerggårds Allé. Den øvrige varetilførsel til centret sker fra parkeringspladserne over og under terræn samt via de interne fodgængergader.trafikforholdene i planområdet er vist på Bilag B. Forbindelsen mellem center og station 7

8 Ejerforhold Arealet med Ishøj Bycenter er ejet af Ejerlejlighedsforeningen for Ishøj Bycenter, bestående af en række offentlige og private ejere, herunder en andelsboligforening. Arealet hvor Byhaven og Ishøj Svømmehal ligger - samt busterminal, parkerings- og parkarealer øst for banen - er ejet af Ishøj Kommune. Arealet med S-bane og station ejes af DSB S-tog og Banestyrelsen. Ejerforholdene er vist på kortet side 2. Ishøj Bycenter Ifølge den seneste opgørelse over centrets anvendelse i 1998 var der 30 butikker, heraf ét varehus (BILKA) på m 2, ni dagligvarebutikker med ialt m 2, og 20 udvalgsvarebutikker med ialt m 2. Den mindste dagligvarebutik var på 64 m 2, mens den største var på 800 m 2. Den mindste udvalgsvarebutik var på 28 m 2, mens den største var på 800 m 2. De øvrige dagligvarebutikker var på 200 m 2 i gennemsnit, mens de øvrige udvalgsvarebutikker var på 185 m 2 i gennemsnit. Centret rummer Ishøj Kommunes hovedbibliotek samt apotek, posthus, nærpolitistation, restaurant, biograf, centersal, danseskole og turistinformation. I de to højhuse (otte etager over Etage 1) i den nordlige del af centret findes Ishøj Kommunes Rådhus og et hotel, samt kontorer og klinikker m.m. I det sydlige højhus (ni etager over Etage 1) er der ialt 137 andelsboliger med adgang fra Østergade og fra parkeringspladsen øst for posthuset. Det samlede detailhandelsareal (bruttoareal) er idag på ca. Svalegang Nørregade 8

9 m 2, mens arealet til boliger er på ca m 2, og arealet til kontorer, klinikker, hotel og liberale erhverv mm. udgør ca m 2. Ialt rummer centret et etageareal på ca m 2. Ishøj Bycenter ejes af Ejerlejlighedsforeningen Ishøj Bycenter. De største andele tegnes af Dansk Supermarked A/S, Danica Butikscenter A/S (butikkerne), Andelsboligforeningen Centerparken samt Ishøj Kommune. Der er ialt otte indgange til centret, som bindes sammen af de interne fodgængergader Østergade, Vestergade og Nørregade samt de to torve, Store Torv og Lille Torv. Fra Store Torv er der adgang til rådhuset og restaurant (Etage 2) samt biblioteket, danseskole, turistinformation og en del af parkeringen under dæk (Etage 0). Nørregade er udformet med ovenlys og svalegang med adgang til klinikker og kontorer (Etage 2) samt med rampe ned til parkering under dæk. Udadtil fremstår Ishøj Bycenter med facader i røde mursten, malet eller indfarvet beton og med flade tage, overvejende i én til to etager, men med tre højhuse i otte og ni etager. De bærende elementer fremstår som søjler af ubehandlet beton. Indgangspartierne er markeret af centrets symbol, de tre buer i en blå farve, og med tidstypisk typografi fra 1970 erne. De hidtidige regler for skiltningen i Ishøj Bycenter er fastlagt i et skiltereglement, som i sin seneste version er vedtaget af Ishøj Byråd i Det er ikke et formål med lokalplanen Centerindgang mod nordøst 9

10 REDEGØRELSE at ændre bestemmelserne, men den planlagte fornyelse i centret kan gøre det aktuelt at revidere skiltereglementet. Nye bestemmelser om skiltning indgår ikke i den aktuelle lokalplan, men vil blive taget op i form af en revision af det gældende skiltereglement. Med mere end 25 års historie bag sig bærer dele af Ishøj Bycenter præg af historien, både med hensyn til slitage og hvad angår arkitektur og materialevalg. Ejerne ønsker på denne baggrund at forny dele af centret. BILKA er for tiden i gang med at udbygge varehuset med et havecenter syd for varehuset som fastlagt i Lokalplan nr fra Havecentret vil blive afsluttet mod Byhaven med en mur af røde teglsten. Flere fornyelser muliggøres med den aktuelle lokalplan som beskrevet efterfølgende. Rummelighed for udvidelse I Regionplan 2001 er Ishøj Bycenter udpeget som Knudepunktscenter (Niveau 2). Afgrænsningen af centerområdet svarer til det areal, som er omfattet af Lokalplan nr og Lokalplan Der er en samlet ramme for nybyggeri og omdannelse for butikker på op til m 2 inkl. rummelighed i gældende planer. Nye dagligvarebutikker kan etableres med et bruttoetageareal på hver op til m 2. Nye udvalgsvarebutikker kan etableres med et bruttoetageareal på hver op til m 2. Vest for S-banen findes idag i lokalplanområdet et bruttoetageareal på ca m 2, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 73. Arealet (kommuneplanens område 1C1 minus vejarealer) udgør ca. 8,2 ha, og den samlede Busterminal og station 10

11 REDEGØRELSE rummelighed til nybyggeri er derfor ifølge kommuneplanen (B% 100): m m 2 (eksisterende bebyggelse), dvs m 2. Denne lokalplan åbner mulighed for at opføre op til m 2 ny bebyggelse vest for S-banen, heraf op til m 2 som butiksareal, og lokalplanen er således i overensstemmelse med regionplanen og kommuneplanen. Øst for S-banen findes idag i lokalplanområdet et bruttoetageareal på ca. 650 m 2 (stationsbygning mm.), svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 3. Arealet (kommuneplanens område 1D10 minus bane- og vejarealer) udgør ca. 1,9 ha, og den samlede rummelighed til nybyggeri er derfor ifølge kommuneplanen (B% 100): m m 2 (eksisterende bebyggelse), dvs m 2. Denne lokalplan åbner mulighed for at opføre op til 500 m 2 ny bebyggelse syd for S-banen til stationsformål, heraf 100 m 2 til butiksformål. En realisering af de øvrige byggemuligheder kræver udarbejdelse af en supplerende lokalplan. Ifølge Ishøj Kommunes undersøgelse af parkeringsforholdene i området er der tilstrækkeligt med parkeringspladser til betjening af centerfunktionerne, og en udvidelse af bebyggelsen mellem centret og stationen kan derfor ske uden nye anlæg af parkeringspladser. Hvad skal der ske? Som nævnt tidligere er det et ønske for ejerne af Ishøj Bycenter at foretage en gennemgribende renovering af centret. Dette planlægges med generelle ændringer af indvendige overflader og ved forskellige punktvise forandringer. Desuden er det et ønske - både fra centrets ejerkreds og fra DSB S-tog - at at forny stationen og forbedre forbindelsen mellem centret og stationen. Fornyelserne er kort be- Ny indretning af centret 11

12 REDEGØRELSE skrevet nedenfor. De er desuden indtegnet på lokalplanens Bilag C, D og E. Det samlede nybyggeri der muliggøres med lokalplanen er på ialt ca m 2, heraf ca m 2 til butiksformål. Indvendige flader og rum overvejes givet et mere tidssvarende og dynamisk udtryk hvilket f.eks. kommer til udtryk ved at en del butiksfacader fjernes og genopføres i nye kurvede forløb. Det overvejes desuden eventuelt at ændre gulvbelægningen i centrets gader og at nedlægge rampen i Nørregade. De punktvise indgreb består dels i at centrets indgange renoveres, dels at Store Torv og Lille Torv ændres. Målet for ændringerne af indgangene er at styrke identiteten og synligheden med genkendelige effekter, samtidig med at miljøet forenkles. De nye indgange udføres med en kombination af lette konstruktioner beklædt med metal og tonet/matteret glas. Centrets flagstænger samles i grupper i hvert af centerområdets fire hjørner. Nybyggeri opføres omkring det nye Stationstorv i form af en bygning til butikker og kontorer der spænder hen over Ishøj Centervej og fortsætter mod syd langs boliggaden (Østergade) som herved tilføres mere liv. Bygningen er punktvis i to etager. Nybyggeriet omfatter ialt ca m 2, heraf maksimalt m 2 til butiksformål. Den største butiksenhed der planlægges er på ca m 2. Der etableres et tredje torv kaldet Stationstorvet, som vil skabe en bedre sammenhæng mellem centret og stationen. Der skal sikres en frihøjde på mindst 4,2 meter under sammenbygningen. Endvidere påtænkes en udvidelse på Store Torv efter fornyelse 12

13 REDEGØRELSE ca. 250 m 2 over opkørslen fra BILKAs parkeringskælder. Indgangspartiet ved Lille Torv gøres mere sammenhængende. Her etableres en stor udendørs skærmvæg der giver et nyt samlende indtryk og signalerer indgang, samtidig med at der etableres nye forhold for kundevogne og parkering. Desuden ombygges selve torvet med det mål at skabe en tiltrækkende vej for kunderne til det øvrige center og en markedsplads, som samtidig integrerer torvet i Vestergade. Blandt midlerne kan være nye lysindtag og bænke i tilknytning til eksisterende søjler samt øget dagslysindtag fra siderne. Store Torvs facade åbnes mod omgivelserne ved at skyde et plateau ud over biblioteket, hvor der indrettes en ny café, og der gives via en trappe adgang til Byhaven. Målet er at inddrage det grønne fra Byhaven, skabe identitet for rådhuset samt integrere rådhus og bibliotek ved en ombygning af torvet på alle tre etager, med større åbenhed og blandt andet en multifunktionel amfitrappe med siddemuligheder og rislende vand. Nybyggeriet omfatter ca. 400 m 2. DSB S-tog planlægger at ændre ombygge og forny selve stationsbygningerne, hvilket lokalplanen også åbner mulighed for. Nybyggeriet omfatter ca. 500 m 2. Lokalplanens indhold Formålet med lokalplanen er dels at fastholde områdets anvendelse til kommunecenterformål, dels at muliggøre fornyelse og udbygning af Ishøj Bycenter, herunder forbindelsen til stationen, samt at muliggøre fornyelse af Ishøj Station. Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Med lokalplanen opdeles det i områderne I-VII. Område I udlægges til centerformål og offentlige formål, herunder butikker, liberale erhverv, hotel, etageboliger, administration, undervisning, bibliotek, biograf og teater mm. Område II må kun anvendes til offentlige formål, herunder svømmehal mm. Område III må kun anvendes til parkerings- og færdselsarealer, herunder parkering under terræn mm. Område IV må kun anvendes til detailhandelsformål, herunder havecenter og vareudlevering mm. Område V må kun anvendes til offentlige formål, herunder park mm. Område VI må kun anvendes til offentlige formål, herunder S-bane med tilhørende dæmningsanlæg, stationsbygninger, læskure, kiosk, cykelparkering og færdselsarealer mm. Område VII må kun anvendes til offentlige formål, herunder busterminal, parkering og andre færdselsarealer samt park og stationsrelateret bebyggelse mm. De planlagte nye bygninger og anlæg skal placeres inden for de fastlagte byggefelter. Herudover må større bygge- 13

14 REDEGØRELSE og anlægsarbejder kun ske ifølge en supplerende lokalplan. Der er udlagt følgende byggefelteter: A til udendørs skærmvæg og skiltning af indgangen til Lille Torv. Her kan der indrettes plads til indkøbsvogne og lignende. Der er desuden udlagt et byggefelt over opkørslen fra BILKAs parkeringskælder. B til et plateau ud over biblioteket med kontakt til Byhaven. Her kan indrettes café og lignende. C til et nyt Stationstorv i form af en forbindelse mellem center og station samt med tilknyttede butikker og kontorer over Ishøj Centervej. D til nye bygninger til stationsformål. Ved indgangspartierne mærket E på Bilag C kan der etableres nye indgangspartier. Herudover kan der foretages fornyelse og omlægning af de interne gader og torve i centret, i princippet som vist på Bilag C og E. Facader på bygninger skal stedse primært fremstå som rødt murværk, og tage skal fremstå uden synlig hældning. Ved fornyelse af indgangspartier til centret skal der anvendes ensartede materialer til de tilsvarende dele. Materialerne skal vælges blandt følgende: røde tegl, natursten, indfarvet beton, stål, kobber, zink, aluminium og glas eller lignende efter Byrådets godkendelse. Til skærmvægge, skure og lignende kan der desuden anvendes træespalier med klatreplanter. Områdeindelingen og byggefelter til nye bygninger og anlæg fremgår af Bilag C. 1 14

15 REDEGØRELSE FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Regionplan 2001 Ishøj Bycenter er udpeget som Knudepunktscenter (Niveau 2). For detailhandelen gælder fortsat reglerne i Regionplantillæg nr. 8 (Københavns Amt) fra juni 2000 med visse justeringer. Justeringerne omfatter dog ikke Ishøj Bycenter, og her gælder fortsat at der er en samlet ramme for nybyggeri og omdannelse på op til m 2 inkl. rummelighed i gældende planer. Afgrænsningen af centerområdet svarer til det areal, som er omfattet af Lokalplan nr og Lokalplan Nye dagligvarebutikker kan etableres med et bruttoetageareal på hver op til m 2. Nye udvalgsvarebutikker kan etableres med et bruttoetageareal på hver op til m 2. Lokalplanområdet ligger inden for det stationsnære område ved Ishøj Station, hvor regionplanens retningslinier lægger op til lokalisering af kontor- og serviceerhverv samt tæt boligbebyggelse. Lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen. Her gælder reglerne i planlovens kapitel 2a, som bl.a. bestemmer at kommunalbestyrelsen skal gennemgå de allerede vedtagne, men ikke udnyttede arealreser-vationer i kommuneplanen, og ophæve de reservationer, der ikke er aktuelle. Ishøj Kommune gennemførte en kystplanlægning i forbindelse med den seneste revision af kommuneplanen. Resultaterne indgår i den endeligt vedtagne Kommuneplan Her åbnes der bl.a. mulighed for at opføre stationsrelateret bebyggelse i op til ni etager på stationsforpladsen øst for jernbanen. Bebyggelsen vil kunne være med til at understøtte byens silhuet. I redegørelsen til lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, skal der gøres rede for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Lokalplan nr åbner ikke mulighed for bebyggelse eller anlæg, der vil være synlige fra kysten. Opførelse af nybyggeri øst for jernbanen kan - bortset fra en ny stationsbygning - kun ske på baggrund af en supplerende lokalplan. Lokalplanområdet ligger i et område med drikkevandsinteresser. Lokalplanen nr åbner ikke mulighed for særligt grundvandstruende aktiviteter og installationer. Kommuneplan I kommuneplanen er der fastlagt en række bestemmelser, som en lokalplan for området skal overholde. Ishøj Bycenter er udpeget som kommunecenter. Lokalplanområdet omfatter kommuneplanområdet 1C1 og del af 1D10, hvor disse bestemmelser er gældende: 15

16 REDEGØRELSE OMRÅDE 1C1 Ishøj Bycenter Fremtidig anvendelse: Butikker, liberale erhverv, hotel, boliger, administration, bibliotek, biograf og teater, svømmehal Bebyggelsens art: Etagehuse Max. bebyggelsesprocent: 100 for området som helhed Max. antal etager: 10 Max. højde i meter: 35 Andet: Butikker med både daglig- og udvalgsvarer max m², udvalgsvarebutikker max m² Gældende planer: Byplanvedtægt nr. 13 med tillæg ophæves inden for det område der er omfattet af Lokalplan 1.42 OMRÅDE 1D10 Stationsforplads mv. Fremtidig anvendelse: Offentlige formål Bebyggelsens art: Stationsrelateret bebyggelse Max. bebyggelsesprocent: 100 for området som helhed Max. antal etager: 9 Max. højde i meter: ikke angivet Gældende planer: Byplanvedtægt nr. 13 med tillæg ophæves inden for det område der er omfattet af Lokalplan

17 REDEGØRELSE Desuden gælder kommuneplanens generelle rammebestemmelser. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanen åbner mulighed for at opføre ny bebyggelse til stationsformål i en højde på op til 10 meter. I den gældende kommuneplan er der ikke angivet en maksimumhøjde for bebyggelse i Område 1D10. Derfor er det nødvendigt, at der samtidig med den endelige vedtagelse af lokalplanen vedtages et kommuneplantillæg, der justerer kommuneplanen. Tillæg nr. 6 til Kommuneplan findes bag i hæftet. Lokalplaner og byplanvedtægter Byplanvedtægt nr. 13 fra 1972 med tilhørende tillæg fra 1976 ophæves inden for det område der er omfattet af Lokalplan 1.42, når lokalplanen er endeligt vedtaget. Byplanvedtægten har indtil nu fastsat rammerne for udbygningen af centerområdet. For en mindre del af lokalplanområdet gælder Lokalplan nr fra 2003, som fastlægger retningslinierne for etablering af et havecenter ved BILKA. Havecentret er under anlæg, og lokalplanens bestemmelser er indarbejdet i denne lokalplan (Område IV). Derfor ophæves Lokalplan nr med den endelige vedtagelse af Lokalplan nr For området nord for centret gælder Lokalplan nr fra Planen fastlægger retningslinier for opførelse af Vejleå Kirke med tilhørende sognegård mod øst og for anlæg af en parkeringshal til ca. 200 biler mod vest. Arealet med parkeringsanlægget ejes af Ejerlejlighedsforeningen. Det udlægges desuden til offentlige/kulturelle formål, og parkeringsanlægget skal ifølge planen være forberedt til påbygning af yderligere etager hertil, men skal frem til et eventuelt byggeri anlægges som grønt område. Lokalplanens bestemmelser opretholdes. Deklarationer Deklaration tinglyst ophæves inden for lokalplanområdet. Jordbundsforhold og forurening Ishøj Kommune har ikke kendskab til særlige jordbundsforhold i området som gør det nødvendigt med ekstraordinære funderingsforanstaltninger ved nybyggeri. Ishøj Kommune har ikke kendskab til eventuel jordforurening inden for området. Byggelinier Langs de omgivende veje er der pålagt byggelinie i en afstand af 25 m fra vejmidte, dog mindst 10,5 meter fra vejskel. Indenfor byggelinierne må der ikke opføres bebyggelse eller andre anlæg. Ishøj Stationsvej er en amtsvej, og her gælder de til enhver tid af Københavns Amt som vejbestyrelse fastlagte byggelinier. 17

18 REDEGØRELSE Ledningsanlæg Ishøj Kommune er bekendt med at der i området findes en række ledningsanlæg, herunder til kloak og fjernvarme, hvoraf nogle må forudses at skulle omlægges i forbindelse med opførelsen af de nye bygninger og anlæg. Det nærmere omfang af omlægningerne vil blive fastlagt i forbindelse med detailprojekteringen. 18

19 BESTEMMELSER LOKALPLANENS BESTEMMELSER I henhold til planloven (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002 med senere ændringer) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: at fastholde områdets anvendelse til kommunecenterformål, at muliggøre fornyelse og udbygning af Ishøj Bycenter, herunder forbindelsen til stationen, at muliggøre fornyelse af Ishøj Station, at ophæve og erstatte utidsvarende dele af tinglyste deklarationer og bestemmelser inden for lokalplanområdet samt at sammenfatte, regulere og erstatte bestemmelserne i Lokalplan 1.40 og Byplanvedtægt nr. 13 med tilhørende tillæg nr. 1 inden for lokalplanområdet. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.0 Lokalplanområdet er beliggende i byzone og afgrænses som vist på Bilag A. Det omfatter matr.nr. 6a, 6do, 6dl og 6dn samt del matr.nr. 46, alle Tranegilde By, Ishøj, samt del af matr.nr. 114, Ishøj By, Ishøj, og arealer udlagt til vej, sti og bane, samt alle parceller der efter planens endelige vedtagelse udstykkes fra disse ejendomme. 2.1 Området opdeles i syv delområder: I, II, III, IV, V, VI og VII som vist på Bilag C. 3 Områdets anvendelse 3.0 Lokalplanområdet må kun anvendes til centerformål og offentlige formål, herunder butikker, liberale erhverv, hotel, boliger, administration, undervisning, bibliotek, biograf og teater samt svømmehal og station med tilhørende parkerings- og færdselsarealer mm. Der må ikke ved nybyggeri eller ombygning opføres eller indrettes butiksenheder til handel med dagligvarer med et areal der overstiger m 2. Der må ikke ved nybyggeri eller ombygning opføres eller indrettes butiksenheder til handel med udvalgsvarer med et areal der overstiger m 2. 19

20 BESTEMMELSER 3.1 Område I må kun anvendes til centerformål og offentlige formål, herunder butikker, liberale erhverv, hotel, etageboliger, administration, undervisning, bibliotek, biograf og teater mm. Butikker må kun placeres i bebyggelsens Etage 0, 1 og Område II må kun anvendes til offentlige formål, herunder svømmehal mm. 3.3 Område III må kun anvendes til parkerings- og færdselsarealer, herunder parkering under terræn mm. 3.4 Område IV må kun anvendes til detailhandelsformål, herunder havecenter og vareudlevering mm. 3.5 Område V må kun anvendes til offentlige formål, herunder park mm. 3.6 Område VI må kun anvendes til offentlige formål, herunder S-bane med tilhørende dæmningsanlæg, stationsbygninger, læskure, kiosk, butikker, liberale erhverv, offentlig og privat servicevirksomhed, cykelparkering og færdselsarealer mm. 3.7 Område VII må kun anvendes til offentlige formål, herunder busterminal, parkering og andre færdselsarealer samt park og stationsrelateret bebyggelse mm. 3.8 Inden for lokalplanområdet må der ikke opføres eller indrettes bebyggelse til produktion, transport eller oplag. Dog kan der tillades mindre værksteder til kundeorienteret håndværk og reparationsvirksomhed (fx cykelsmed, skomager og tandteknik) såfremt virksomheden ikke ved støj, rystelser, røg, støv, lugt eller med sit affald eller udseende er til gene for omgivelserne. I tilknytning til dagligvarebutikker og varehuse kan der desuden tillades indrettet lokaler til fremstilling og tilberedning (fx bageri og slagterafdeling), hvis virksomheden ikke er til gene for omgivelserne. 4 Udstykninger 4.0 Udstykning, arealoverførsler og mindre skelændringer må kun gennemføres, hvis de er i overensstemmelse med planens intentioner. 20