Nordicom A/S. Delårsrapport for 1. kvartal 2008

Transkript

1 Nordicom A/S CVR. nr Delårsrapport for 1. kvartal 2008 (perioden 1. januar til 31. marts 2008) Side 1 af 31

2 Indholdsfortegnelse Resumé for første kvartal Selskabsoplysninger... 4 Ledelsespåtegning... 5 Ledelsesberetning... 6 Resultatopgørelse Balance Opgørelse af indregnede indtægter og omkostninger Pengestrømsopgørelse Noter Side 2 af 31

3 Resumé for første kvartal 2008 Koncernens bruttoresultat blev 86,5 mio. kr. mod 84,8 mio. kr. for første kvartal 2007, svarende til en fremgang på 1,7 mio. kr. Fremgangen skyldes øget indtjening ved udlejning af investeringsejendomme, hvorimod indtjeningen på udviklingsaktiviteten er reduceret. Resultat før skat for 1. kvartal 2008 udgør 28,8 mio. kr. (1. kvartal 2007: 39,6 mio. kr.), hvilket er i overensstemmelse med det forventede. Faldet i indtjeningen skyldes højere renteudgifter i 2008 end i Der er i første kvartal 2008 anskaffet fem nye ejendomme. Der er ikke solgt ejendomme i perioden. For regnskabsåret 2008 forventes fortsat et resultat før skat i niveau 300 mio. kr., idet der i lighed med tidligere år forventes en højere indtjening fra afleverede projekter og avancer fra salg af ejendomme i årets sidste kvartaler. Uroen i den finansielle sektor, der er begyndt at sætte sætter sine spor i ejendomsbranchen, forventes ikke i væsentlig grad at påvirke Nordicom s indtjeningsmuligheder i Side 3 af 31

4 Selskabsoplysninger Selskab Nordicom A/S Kongens Nytorv København K CVR-nr.: Hjemsted: København, Danmark Telefon: Telefax: Internet: nordicom@nordicom.dk Bestyrelse Torben Schøn, formand Aksel Andreasen Michael Vad Petersen Per Mellander Søren Pind Direktion Gunnar Chr. Kristensen Revision Der er ikke foretaget gennemgang eller revision af delårsrapporten for første kvartal 2008 af selskabets revisor. Kontakt Henvendelse med spørgsmål eller ønsker om uddybende kommentarer bedes venligst rettet til administrerende direktør Gunnar Chr. Kristensen på telefon eller gk@nordicom.dk. Side 4 af 31

5 Ledelsespåtegning Vi har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. januar til 31. marts 2008 for Nordicom A/S. Delårsrapporten er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at delårsrapporten giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. marts 2008, samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar 31. marts København, den 22. maj 2008 Direktion: Gunnar Chr. Kristensen Bestyrelse: Torben Schøn, formand Aksel Andreasen Per Mellander Michael Vad Petersen Søren Pind Side 5 af 31

6 Hoved og nøgletal for koncernen Beløb i kr. 1. kvt 1. kvt Hele året Resultatopgørelse Omsætning Driftsomkostninger Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning Regulering til dagsværdi, netto Realiserede avancer ved salg af investeringsejd Bruttoresultat Personale og andre eksterne omkostninger Resultat af associerede virksomheder Afskrivninger Resultat af primær drift Finansielle poster Resultat før skat Skat af periodens resultat Periodens resultat Balance / Aktiver Langfristede materielle aktiver Langfristede finansielle aktiver Projektbeholdninger og øvrige omsætningsaktiver Aktiver i alt Passiver Egenkapital ultimo Langfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Passiver i alt kvt 1. kvt Hele året Pengestrømme Pengestrømme fra driftsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Pengestrømme i alt Side 6 af 31

7 Hoved og nøgletal for koncernen 1. kvt 1. kvt Hele året Selskabskapital (beløb i t.kr.) Forrentning af egenkapital før skat 4,3 6,5 22,7 Forrentning af egenkapital efter skat 3,2 4,7 20,0 Børskurs, ultimo Indre værdi pr. aktie, ultimo Resultat pr. aktie før skat Resultat pr. aktie efter skat Kurs/indre værdi, ultimo 1,4 1,8 1,8 Soliditet (%) 23,3 25,6 23,9 Side 7 af 31

8 Ledelsesberetning Udvikling i koncernens aktiviteter Nordicom har i 1. kvartal 2008 haft et tilfredsstillende aktivitetsniveau med fortsat opbygning af ejendomsporteføljen i primært Tyskland og Sverige. Fremdriften i de igangværende udviklingsprojekter har ligeledes været tilfredsstillende. I første kvartal har Nordicom indledt samarbejde med Teknologisk Institut om udviklingen af næste generation af danskdesignede præfabrikerede lavenergirækkehuse, som forventes at stå færdige forud for Klimatopmødet i København ultimo Konceptet der er funderet på dansk design og tilpasset tredimensionelle bygningsmoduler, produceres under kontrollerede forhold i opvarmede haller. Bygningsmodulerne har en færdiggørelsesgrad på minimum 80 %, når de forlader fabrikken. Alle Nordicoms PreFab-huse udføres som superlavenergihuse efter den såkaldte Passivhus-standard, der har den store fordel, at varmeudgiften reduceres med 90 % grundet den effektive isolering af boligen. Indeklimaet forbedres også gennem en effektiv, elektronisk styret ventilation af boligen. Nordicom har i første kvartal endvidere opstartet projektudviklingsaktiviteter i Tyskland og i Sverige, som forventes at kunne begynde at give indtjening i I Tyskland drejer det sig om to projekter i Hamburg, mens det i Sverige drejer sig om to projekter i Norrköping. Den samlede forventede færdigværdi af de fire projekter forventes at komme til at udgør cirka 500 mio. kr. Resultat for 1. kvartal 2008 Koncernens omsætning udgør 129,6 mio. kr. (1. kvartal 2007: 92,4 mio. kr.), svarende til en stigning på 37,2 mio. kr. Stigningen skyldes både øgede lejeindtægter på koncernens investeringsejendomme, samt et større salg af projekter. Værdireguleringer på koncernens investeringsejendomme etc. på 25,6 mio. kr. (1. kvartal 2007: 25,0 mio. kr.) er på niveau med sidste år. Nordicom opnåede i 1. kvartal 2008 et bruttoresultat på 86,5 mio. kr. (1. kvartal 2007: 84,8 mio. kr.), hvilket er på niveau med sidste år. Koncernens kapacitetsomkostninger, der udgør 16,6 mio. kr. (1. kvartal 2007: 14,1 mio. kr.), er steget med 2,5 mio. kr. som følge af et øget antal medarbejdere, samt udgifter til husleje efter salget af selskabets domicil på Kgs. Nytorv ultimo Finansielle poster netto udgør 40,8 mio. kr. (1. kvartal 2007: 31,1 mio. kr.), hvilket er en forøgelse på 9,7 mio. kr. i forhold til Stigningen skyldes både højere markedsrenter samt et større Side 8 af 31

9 aktivitetsniveau. Koncernens gennemsnitlige lånerente er således steget cirka 1 % i forhold til 1 kvartal 2007, ligesom den rentebærende gæld er steget fra 2.900,3 mio. kr. til 3.817,3 mio. kr. Balance pr. 31. marts 2008 Koncernens langfristede aktiver der pr. 31. marts 2008 udgør 5.119,1 mio. kr. ( : 4.804,2 mio. kr.) er øget med 314,9 mio. kr. Stigningen skyldes primært anskaffelse af nye ejendomme på 284,4 mio. kr. Anskaffelsen af nye investeringsejendomme i første kvartal svarer til det forventede. For hele 2008 regnes der med nye investeringer på 1-1,5 mia. kr. fordelt med mio. kr. på hver af markederne i Danmark, Sverige og Tyskland. Kortfristede aktiver udgør 650,1 mio. kr. ( : 993,5 mio. kr.), svarende til en reduktion på 343,4 mio. kr. Reduktionen skyldes primært frigivelse af deponerede midler på 285 mio. kr. vedrørende solgte ejendomme ultimo I relation til selskabets projektbeholdninger er disse øget med 34,6 mio. kr. i forbindelse med udvikling af Lindholm på sluseholmen, Hammershøj i Helsingør og Middelfartsvej 1 i Odense. Egenkapitalen udgør 1.342,9 mio. kr. ( : 1.386,2 mio. kr.), svarende til en reduktion på 43,3 mio. kr. Reduktionen skyldes køb af egne aktier for 65,3 mio. kr., som er indregnet direkte på egenkapitalen. Gæld til kreditinstitutter udgør 3.817,3 mio. kr. ( : 3.774,8 mio. kr.). Den langfristede gældsandel har fortsat den positive udvikling i første kvartal af Ultimo første kvartal udgør den langfristede gæld 2.590,5 mio. kr. svarende til 67,9% af den samlede gæld ( : 62,8%). Processen med at konvertere kortfristet gæld til mere langfristet gæld forventes at fortsætte i resten af Q1 i Nordicom Ejendom Omsætningen i Nordicom Ejendom er steget med 15,3 mio. kr. til i alt 53,6 mio. kr. sammenlignet med samme periode sidste år. Den stigende omsætning er en følge af øgede lejeindtægter som skyldes at beholdningen af færdige investeringsejendomme er øget med 823,0 mio. kr. Således udgør den samlede værdi ved udgangen af 1. kvartal 2008 i alt 3.222,7 mio. kr. Periodens resultat før skat i Nordicom Ejendom udgør 28,7 mio. kr. (1. kvartal 2007: 23,0 mio. kr.) svarende til en stigning på 5,7 mio. kr. (24,8%). At indtjeningsfremgangen er mindre end tilgangen i ejendomsporteføljen skyldes højere finansieringsomkostninger i forhold til 1. kvartal Såfremt markedsrenten havde været den samme som i sidste år ville indtjeningen i Nordicom Ejendom have været cirka 5 mio. kr. højere. Side 9 af 31

10 Aktiviteter i Danmark Periodens resultat af primær drift på ejendomme i Danmark udgør 51,8 mio. kr. (1. kvartal 2007: 48,0 mio. kr.). Urealiserede værdireguleringer er i 1. kvartal 2008 indregnet med 21 mio. kr. Reguleringerne relaterer sig til arbejdet med optimering af ejendommene og den normale inflationsbaserede regulering af ejendommenes lejegrundlag. Der forventes ikke markedsbestemte værdireguleringer af betydning i Periodens resultat før skat og eksklusiv værdireguleringer for udlejning af investeringsejendomme i Danmark udgør 5,5 mio. kr. (-0,3 mio. kr.) Der er ikke købt eller solgt ejendomme i Danmark i 1. kvartal Aktiviteter i Sverige Periodens resultat af primær drift på ejendomme i Sverige udgør 4,6 mio. kr. (1. kvartal 2007: 0 mio. kr.). Urealiserede værdireguleringer er i 1. kvartal 2008 indregnet med 2 mio. kr. Reguleringerne relaterer sig til arbejdet med optimeringen af ejendommene og den normale inflationsbaserede regulering af ejendommenes lejegrundlag. Der forventes ikke markedsbestemte værdireguleringer af betydning i I løbet af 1. kvartal 2008 er der foretaget følgende køb af nye ejendomme: Finnslätten 2, Västerås, som er en domicilejendom med et samlet kontorudlejningsareal på m2. Fläkten 11, Växjö, som er en domicilejendom med et samlet udlejningsareal på m2, heraf m2 kontorer. Der er ikke solgt ejendomme i Sverige i 1. kvartal Aktiviteter i Tyskland Periodens resultat af primær drift på ejendomme i Tyskland udgør 4,7 mio. kr. (1. kvartal 2007: 0 mio. kr.). Urealiserede værdireguleringer er i 1. kvartal 2008 indregnet med 2 mio. kr. Reguleringerne relaterer sig til arbejdet med optimeringen af ejendommene og den normale inflationsbaserede regulering af ejendommenes lejegrundlag. Side 10 af 31

11 I løbet af 1. kvartal 2008 er der foretaget følgende køb af nye ejendomme: Lippelstrasse 1, Hamborg, en 16-etagers kontorbygning med et samlet udlejningsareal på m2. Grundstykke i Eidelstedt, Hamburg til brug for opførelse af 49 lejligheder med et samlet udlejningsareal på m2. Am Sande 52, Lüneburg, en ejendom med et samlet udlejningsareal på m2 med butikker i stueetagen samt boliger på 1. og 2. etage. Der er ikke solgt investeringsejendomme i Tyskland i 1. kvartal Q1 i Nordicom Udvikling Periodens resultat før skat i Nordicom Udvikling udgør 4,4 mio. kr. (1. kvartal 2007: 17,8 mio. kr.), svarende til en reduktion på 13,4 mio. kr. Faldet i indtjeningen skyldes, at der er afleveret færre udviklingsprojekter i første kvartal af 2008 end i første kvartal På Sluseholmen i København er de første solgte boliger på Lindholm-projektet afleveret. Cirka halvdelen af de i alt 146 boliger blev solgt i 2006, og i løbet af de kommende tre kvartaler, vil de resterende solgte lejligheder blive afleveret. I Ro s Have-projektet i Roskilde er en ejendom beliggende på Byageren 11 blevet færdiggjort og er overgået til porteføljen med investeringsejendomme. De nye projekter der er startet i første kvartal er beliggende i hhv. Hamborg i Tyskland, og i Norrköping i Sverige. I det ene af to projekter i Hamborg nyopføres en boligejendom til udlejning på m2. med i alt 49 lejligheder beliggende i bydelen Eidelstedt. I det andet Hamborg projekt videreudvikles en kontorejendom på m2., opført i 16 etager som er beliggende ved havnen. I Norrköping i Sverige skal der i det ene af to projekter ske nyopførsel af en logistikejendom på op til m2. i forbindelse med en ny motorvejsafkørsel, som etableres i I det andet Norrköping projekt som ligger i centrum af byen, er det hensigten at nyopføre en bygning på minimum m2. med en alsidig anvendelsesmulighed inden for kategorierne butik, hotel, bolig og kontor. Q1 i Nordicom Finans Periodens resultat før skat i Nordicom Finans udgør -0,1 mio. kr. (1. kvartal 2007: 1,1 mio. kr.), svarende til en reduktion på 1,2 mio. kr. Tilbagegangen skyldes nedskrivning på en fordring. I forhold til 31. december 2007 er pantebrevsbeholdningen uændret cirka 73 mio. kr. Side 11 af 31

12 Der er i 1. kvartal 2008 ikke indgået nye kautionsaftaler under forretningskonceptet EjendomsKaution. Med den aktuelle situation på det finansielle marked forventes der imidlertid en øget aktivitet inden for ejendomskaution i den nærmeste fremtid. Forventninger til fremtiden For regnskabsåret 2008 forventes fortsat et resultat før skat i niveau 300 mio. kr. Uroen i den finansielle sektor, der er begyndt at sætte sætter sine spor i ejendomsbranchen, forventes ikke i væsentlig grad at påvirke Nordicom s indtjeningsmuligheder i De højere finansieringsomkostninger og den større forsigtighed i den finansielle sektor betyder, at sekundært beliggende ejendomme i dag handles til et lidt højere startafkast end i starten af For Nordicom betyder ændringerne i markedet, at mulighederne for nye forretningsmuligheder øges. Usikkerhed ved indregning og måling Investeringsejendomme måles i årsrapporten til dagsværdi, som beregnes på basis af ejendommens normal indtjening, som i videst muligt omfang er baseret på historisk realiserede driftsresultater for hver enkelt ejendom, korrigeret for forventede ændringer i det nærmeste driftsår. Ejendommenes dagsværdi opgøres herefter ved kapitalisering af driftsafkastet med et afkastkrav, som fastsættes individuelt for hver enkelt ejendom. Afkastkravene baseres på såvel samfundsmæssige forhold som individuelle forhold for den enkelte ejendom. Begivenheder efter balancedagen Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne delårsrapport ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker vurderingen af delårsrapporten. Side 12 af 31

13 Resultatopgørelse 1. kvt. 1. kvt. Hele året Note Beløb i kr Nettoomsætning Driftsomkostninger Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning Regulering til dagsværdi, netto Realiserede avancer ved salg af investeringsejd Bruttoresultat Personaleomkostninger Andre eksterne omkostninger Resultat af associerede virk. og joint ventures Afskrivninger Resultat af primær drift Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før skat Skat af periodens resultat Periodens resultat Fordeling af periodens resultat Moderselskabets aktionærer Minoritetsinteresser Resultat pr. aktie 6,99 9,33 83,19 6 Udvandet resultat pr. aktie 6,96 9,18 82,41 Side 13 af 31

14 Balance Note Beløb i kr AKTIVER Langfristede aktiver Immaterielle aktiver 7 Rettigheder Materielle aktiver 8 Domicilejendomme Færdige investeringsejendomme Investeringsejendomme under udvikling Inventar og driftsmidler Finansielle aktiver Kapitalandele i ass. virk. og joint ventures Tilgodehavender hos ass. virk.og joint ventures Langfristede aktiver i alt Kortfristede aktiver Projektbeholdninger Handelsejendomme Tilgodehavender Selskabsskat Tilgodehavender hos ass. virk. og joint ventures Periodeafgrænsningsposter Pante- og gældsbreve Likvide beholdninger Kortfristede aktiver i alt Aktiver i alt Side 14 af 31

15 Balance Note Beløb i kr PASSIVER Egenkapital Aktiekapital Reserve for valutakursregulering Reserve for investeringsejd. nettoopskrivning Reserve for opskrivning efter indre værdis metode Overført resultat Foreslået udbytte Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser Egenkapital i alt Gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser Kreditinstitutter Udskudt skat Deposita Kortfristede gældsforpligtelser Kreditinstitutter Skyldige omkostninger vedr. solgte projekter Skyldige købesummer mv., ejendomme Leverandørgæld Selskabsskat Deposita Anden gæld Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Side 15 af 31

16 Opgørelse af indregnede indtægter og omkostninger 1. kvt. 1. kvt. Hele året Note Beløb i kr Periodens resultat Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder Periodens totalindkomst Fordeling af periodens totalindkomst Moderselskabets aktionærer Minoritetsinteresser Side 16 af 31

17 Pengestrømsopgørelse 1. kvt. 1. kvt. Note Beløb i kr Resultat af primær drift (EBIT) Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v Ændring i driftskapital Pengestrømme vedrørende primær drift Modtagne finansielle indtægter Betalte finansielle omkostninger Betalt / modtaget selskabsskat Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt Pengestrøm fra investeringsaktivitet Køb af investerings- og domicilejendomme Salg af investerings- og domicilejendomme 0 0 Køb af øvrige materielle anlægsaktiver Salg af øvrige materielle anlægsaktiver Modtaget udbytte fra ass. virksomheder 0 0 Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Provenu fra optagelse af lån hos kreditinstitutter Afdrag og indfrielse af lån hos kreditinstitutter Køb af egne aktier Salg af egne aktier 0 0 Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt Periodens pengestrøm i alt Likvide beholdninger pr. 1. januar Kursregulering af likvide beholdninger 20 0 Likvide beholdninger pr. 31. december Side 17 af 31

18 Noter 1 Anvendt regnskabspraksis Delårsrapporten aflægges i overensstemmelse med IAS 34 Præsentation af delårsrapporter, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede virksomheder. Der er ikke udarbejdet delårsrapport for moderselskabet. Det er første gang, koncernen aflægger delårsrapport efter IAS 34, hvilket i forhold til tidligere delårsrapporter har medført en mere detaljeret præsentation af resultatopgørelse, balance og pengestrømsopgørelse, samt flere noteoplysninger for en række områder. Sammenligningstal i delårsrapporten er tilpasset. Delårsrapporten aflægges i danske kroner (DKK), der er modervirksomhedens funktionelle valuta. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til anvendt regnskabspraksis i selskabets årsrapport for 2007, og er udarbejdet i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU. Vi henviser til årsrapporten for 2007 for en nærmere beskrivelse af den anvendte regnskabspraksis. Følgende nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag er trådt i kraft med virkning for regnskabsåret 2008: IFRIC 12 Service Concession Arrangements IFRIC 14 The limit on a Defined Benefit Asset, Minimum Funding Requirements and their Interaction. Anvendelse af de nye fortolkningsbidrag har ikke medført ændringer i Nordicoms anvendte regnskabspraksis. Side 18 af 31

19 Noter 2 Segmentoplysninger for koncernen Forretningsmæssige segmenter Ledelses- og rapporteringsmæssigt er koncernen opdelt i tre forretningsmæssige segmenter, der anses for at være koncernens primære segmentopdeling. De forretningsmæssige segmenter er, som følger: Nordicom Ejendom: Nordicom Udvikling: Nordicom Finans: Investering i investeringsejendomme Opførelse og udvikling af ejendomme og parkeringsanlæg Ejendomskaution og erhvervspantebreve Segmentoplysninger opdelt på forretningssegmenter - år til dato 2008 Beløb i kr. Nordicom Ejendom Nordicom Udvikling Nordicom Finans Ikke fordelt Koncern i alt Omsætning, eksternt Driftsomkostninger Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning Regulering til dagsværdi, netto Realiserede avancer ved salg af investerings- og domicilejendomme Bruttoresultat Resultat af primær drift Andel af resultat i associerede virksomheder og joint ventures Resultat før skat Periodens resultat Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Segmentaktiver Segmentforpligtelser Anlægsinvesteringer Afskrivninger Side 19 af 31

20 Noter Segmentoplysninger opdelt på forretningssegmenter - år til dato 2007 Beløb i kr. Nordicom Ejendom Nordicom Udvikling Nordicom Finans Ikke fordelt Koncern i alt Omsætning, eksternt Omsætning, internt Driftsomkostninger Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning Regulering til dagsværdi, netto Realiserede avancer ved salg af investerings- og domicilejendomme Bruttoresultat Resultat af primær drift Andel af resultat i associerede virksomheder/joint ventures Resultat før skat Periodens resultat Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Segmentaktiver Segmentforpligtelser Anlægsinvesteringer Afskrivninger Ikke-fordelte beløb vedrører moderselskabets holdingaktiviteter, herunder koncernmellemværender. Intern omsætning vedrører opkrævning af husleje på markedslignende vilkår. Geografiske segmenter Ledelses- og rapporteringsmæssigt henføres de udenlandske aktiviteter til Nordicom Ejendom. Nedenstående oplysninger om geografiske segmenter er baseret på ejendommenes beliggenhed: Side 20 af 31

21 Noter Segmentoplysninger opdelt på geografiske segmenter - år til dato 2008 Beløb i kr. Danmark Tyskland Sverige Ikke fordelt Koncern i alt Omsætning, eksterne kunder Resultat af primær drift Samlede aktiver Anlægsinvesteringer Segmentoplysninger opdelt på geografiske segmenter - år til dato 2007 Beløb i kr. Danmark Tyskland Sverige Ikke fordelt Koncern i alt Omsætning, eksterne kunder Resultat af primær drift Samlede aktiver Anlægsinvesteringer Side 21 af 31

22 Noter 3 Bruttoresultat 1. kvt. 1. kvt. Beløb i kr Huslejeindtægter Salgsummer, projektbeholdninger og handelsejendomme Renteindtægter, pante-/gældsbreve og kautioner Omsætning i alt Driftsomkostninger investeringsejendomme Driftsomkostninger, projektbeholdninger Driftsomkostninger i alt Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning Dagsværdiregulering, færdige investeringsejendomme Dagsværdiregulering, gæld til kreditinstitutter Dagsværdiregulering, pantebreve Værdireguleringer i alt Salgssummer investerings- og domicilejendomme 0 0 Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg mm Realiserede avancer ved salg af investeringsejd Bruttoresultat Side 22 af 31

23 Noter 4 Aktiebaseret vederlæggelse Dagsværdien af udestående optioner på tildelingstidspunktet er opgjort på baggrund af Black Scholes-modellen og fremgår af nedenstående tabel. Aktieoptioner tildelt til direktion og bestyrelse: Exercise kurs Løbetid pr Dagsværdi på tildelingstidspunkt (t.kr.) Optionens værdi på tildelingstidspunkt (pr. stk.) Antal Optioner tildelt i 2003: Udnyttelsestidspunkt 1. april mdr Optioner tildelt i 2005: Udnyttelsestidspunkt 1. april Optjent Udnyttelsestidspunkt 1. april mdr Udnyttelsestidspunkt 1. april mdr Optioner tildelt i 2007: Udnyttelsestidspunkt 1. april mdr Udnyttelsestidspunkt 1. april mdr Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2003 forudsættes en volatilitet på 23 %, baseret på det seneste års kursobservationer, en risikofri rente på cirka 4 % og en udbytterate på 6,2 %. Aktiens kurs på tildelingstidspunktet udgjorde kr Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2005 er forudsat en volatilitet på 30 %, baseret på det seneste års kursobservationer, en risikofri rente på cirka 3 % og en udbytterate på 1,7 %. Aktiens kurs på tildelingstidspunktet udgjorde kr Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2007 er forudsat en volatilitet på 40 %, baseret på det seneste års kursobservationer, en risikofri rente på cirka 4 % og en udbytterate på 1,5 %. Aktiens kurs på tildelingstidspunktet udgjorde kr De på tildelingstidspunktet opgjorte dagsværdier for optionerne indregnes forholdsmæssigt i resultatopgørelsen som en personaleomkostning over perioden frem til udnyttelsestidspunktet. I indeværende regnskabsperiode er resultatført (1. kvartal 2007: ). Side 23 af 31

24 Noter Udestående optioner: Antal optioner Gns. Exercisekurs Udestående optioner pr. 1. januar Udestående optioner pr. 31. marts Udestående optioner pr. 1. januar Udestående optioner pr. 31. marts Skat af periodens resultat 1. kvt. 1. kvt. Beløb i kr Aktuel skat af periodens resultat 0 0 Aktuel skat, tidligere år Ændring i udskudt skat tidligere år 0 0 Ændring i udskudt skat De i resultatopgørelsen indregnede skatteomkostninger for regnskabsperioden er beregnet med udgangspunkt i det regnskabsmæssige resultat før skat og en estimeret effektiv skatteprocent for koncernen som helhed for 1. kvartal Den estimerede effektive skatteprocent for 2008 udgør 25% (1. kvartal 2007: 28%). Udover skat af årets resultat er der i regnskabsperioden indregnet en skatteomkostning på t.kr. 59 direkte på egenkapitalen, relateret til periodens egenkapitalposteringer vedrørende aktiebaseret vederlæggelse. Side 24 af 31

25 Noter 6 Resultat pr. aktie Resultat pr. aktie er beregnet på grundlag af følgende beløb: 1. kvt. 1. kvt. Beløb i kr Periodens resultat Resultateffekt efter skat ved konvertering af tegningsretter mv. 0 0 Resultat anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie Gennemsnitligt antal aktier Gennemsnitligt antal egne aktier Gennemsnitligt antal aktier i omløb Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb Resultat pr. aktie (kr.) 6,99 9,33 Udvandet resultat pr. aktie (kr.) 6,96 9,18 7 Rettigheder Beløb i kr Kostpris pr. 1. januar Tilgang 0 0 Kostpris pr. 31. december Af- og nedskrivninger pr. 1. januar Periodens afskrivninger Af- og nedskrivninger pr. 31. december Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december De erhvervede rettigheder vedrører parkeringsprojekter. Side 25 af 31

26 Noter 8 Domicilejendomme Beløb i kr Kostpris pr. 1. januar Tilgang 35 0 Afgang 0 0 Kostpris pr. 31. december Afskrivninger pr. 1. januar 0 0 Periodens afskrivninger 0 0 Afskrivninger pr. 31. december 0 0 Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december Scrapværdien på koncernens domicilejendom skønnes at udgøre den regnskabsmæssige værdi på t.kr , hvilket medfører, at der ikke beregnes afskrivninger på ejendommen. 9 Investeringsejendomme Beløb i kr. Færdige investeringsejendomme Investeringsejendomme under udvikling I alt Balance pr. 1. januar Kursregulering Overførsel til / fra projektbeholdninger Overførsel til / fra investeringsejd. under udvikling Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomk Periodens dagsværdiregulering / værdiskabelse Afgang ved salg Balance pr. 31. marts Balance pr. 1. januar Kursregulering Overførsel til / fra projektbeholdninger Overførsel til / fra investeringsejd. under udvikling Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomk Periodens dagsværdiregulering / værdiskabelse Afgang ved salg Balance pr. 31. marts Side 26 af 31

27 Noter 10 Inventar og driftsmidler Beløb i kr Kostpris pr. 1. januar Valutakursregulering -1 0 Tilgang Afgang Kostpris pr. 31. december Af- og nedskrivninger pr. 1. januar Valutakursregulering 0 0 Periodens afskrivninger Tilbageførte af- og nedskrivninger ved afgang Af- og nedskrivninger pr. 31. december Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december Side 27 af 31

28 Noter 11 Egenkapitalopgørelse Beløb i kr. Aktiekapital Reserve for valutakursregulering Reserve for investeringsejendommes nettoopskrivning Reserve for opskrivning efter indre værdis metode Overført resultat Foreslået udbytte Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser Egenkapital i alt Egenkapital pr. 1. januar Egenkapitalbevægelser i perioden Periodens totalindkomst Indregning af aktiebaseret vederlæggelse Øvrige reguleringer Egenkapitalbevægelser i 2007 i alt Egenkapital pr. 31. marts Egenkapital pr. 1. januar Egenkapitalbevægelser i perioden Periodens totalindkomst Indregning af aktiebaseret vederlæggelse Skatteeffekt aktiebaseret vederlæggelse Køb af egne aktier Øvrige reguleringer Egenkapitalbevægelser i 2008 i alt Egenkapital pr. 31. marts Side 28 af 31

29 Noter 11 Egenkapitalopgørelse, fortsat Reserve for valutakursregulering Reserve for valutakursregulering omfatter kursdifferencer, opstået ved omregning af regnskaber for virksomheder med en anden funktionel valuta end danske kroner. Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning vedrører forskellen mellem kostpris og dagsværdi for koncernens investeringsejendomme. Reserve for opskrivning efter indre værdis metode Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode vedrører forskellen mellem kostpris og indre værdi for kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures. 12 Aktiekapital Beløb i kr Aktiekapital pr. 1. januar Aktiekapital pr. 31. december Aktiekapitalen består af aktier á kr Ingen aktier har særlige rettigheder. Side 29 af 31

30 Noter 13 Egne aktier Antal stk. Nominel værdi % af selskabskapital 1. januar ,2% Anvendt ved udnyttelse af aktieoptioner 0 0 0,0% Solgt i perioden 0 0 0,0% Erhvervet i perioden 0 0 0,0% 31. marts ,2% 1. januar ,6% Anvendt ved udnyttelse af aktieoptioner 0 0 0,0% Solgt i perioden 0 0 0,0% Erhvervet i perioden ,2% 31. marts ,9% Periodens erhvervelse er sket med henblik på anvendelse i selskabets aktieoptionsprogram. Alle egne aktier ejes af Nordicom A/S. Selskabet kan i henhold til generalforsamlingens bemyndigelse erhverve maksimalt 10 % af aktiekapitalen frem til den 17. juni 2009 til den på erhvervelsestidspunktet gældende børskurs med en afvigelse på indtil 10 %. 14 Ikke-likvide driftsposter m.v. 1. kvt. 1. kvt. Beløb i kr Af- og nedskrivninger Værdiregulering investeringsejd m.v Avance ved salg af ejendomme Resultatført aktiebaseret vederlæggelse Øvrige reguleringer Regulering i alt Side 30 af 31

31 Noter 15 Ændring i driftskapital 1. kvt. 1. kvt. Beløb i kr Ændring i tilgodehavender Ændring i igangværende projekter Ændring i handelsbeholdning af pante og gældsbreve Ændring i deposita Ændring i anden gæld Ændring i driftskapital i alt Nærtstående parter Nærtstående parter omfatter selskaber i Nordicomkoncernen, Nordicoms bestyrelse, Nordicoms direktør samt virksomheder uden for Nordicomkoncernen, der tegnes af medlemmer af ledelsen i Nordicom. Selskaber i Nordicomkoncernen omfatter dattervirksomheder, associerede virksomheder og joint ventures, hvor Nordicom A/S har bestemmende eller betydelig indflydelse. Der har i regnskabsperioden været følgende transaktioner mellem Nordicom og nærtstående parter til denne: Beløb i kr. 1. kvt. 1. kvt Ledelsen Nordicoms salg af tjenesteydelser til direktionen herunder administrationshonorar for administration af én ejendom Nordicoms køb af tjenesteydelser hos advokatfirma hvor bestyrelsesformanden er partner Alle transaktioner er baseret på markedsmæssige vilkår. Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Nordicom A/S. Side 31 af 31