Offentlig høring af forslag til lokalplan nr. 313, Blandet bolig og erhvervsområde på Skærbæk Havn og Tillæg nr. 19 til Kommuneplan

Transkript

1 Offentlig høring af forslag til lokalplan nr. 313, Blandet bolig og erhvervsområde på Skærbæk Havn og Tillæg nr. 19 til Kommuneplan Sags id.: 10/17223 Sagsbehandler: Gitte Frank Andresen Cpr. nr. Fredericia Kommune har udarbejdet Forslag til lokalplan nr. 313, Blandet bolig- og erhvervsområde på Skærbæk Havn og Forslag til tillæg 19 til Kommuneplan Planforslagene er vedtaget af Fredericia Byråd den 10. december Lokalplanområdet ligger på Skærbæk Havnegade 43, matr. nr. 43 b, Skærbæk By, Taulov og omfatter et areal på ca m 2 i den østligste del af havnen i Skærbæk. Området afgrænses af Kolding Fjord mod syd, en butik med dagligvarehandel mod nord, havnearealer mod vest og strandarealer mod øst. Forslag til lokalplan nr. 313 er udarbejdet på baggrund af et ønske fra ejeren af grunden, om at omdanne arealet til ca. 8 attraktive boliger med tilhørende bådepladser. Området har hidtil været anvendt som bådeværft, men Faurby Yachts er solgt og fraflytter det nuværende værft på Skærbæk Havn. Det er lokalplanens formål, at udlægge området til blandet boliger og erhverv for at kunne etablere nye boliger og ændre anvendelsen af værftets tidligere lille havn til en privat lystbådehavn. Lokalplanområdet opdeles i 2 delområder. I delområde 1 kan der etableres etageboliger eller tæt/lav boligbebyggelse. Delområde 2 kan anvendes til privat lystbådehavn samt isætning og optagning af lystbåde med tilhørende faciliteter, herunder kran, fælleshus for bådehavnen med opholdsarealer, køkken og toilet/bad, lager opbevaring af reservedele og lignende materialer. For at sikre, at den visuelle påvirkning af omgivelserne ikke ændres væsentligt ift. de eksisterende forhold fastlægger lokalplanen byggefelter, hvor al bebyggelse skal placeres indenfor. I delområde 2 vil ny bebyggelse kunne opføres i det vestlige skel. Desuden fastlægger lokalplanen maksimale koter (taghøjder), som ny bebyggelse ikke må overstige. I delområde 1 må bebyggelse ikke overstige kote 11,00 (DVR90), og i delområde 2 må bebyggelse ikke overstige kote 4,85 (DVR90). Samtidig fastlægger lokalplanen en maksimal bebyggelsesprocent på 70% i delområde 1 og på 10% i delområde 2. Med lokalplanen udlægges arealer så en eksisterende sti-forbindelse mellem Skærbæk Havnegade og strandarealerne øst for lokalplanområdet forbliver. Der udlægges desuden arealer til fælles friarealer for områdets boliger og offentligheden sikres adgang til havnearealerne. Aflysning af lokalplan nr. 148 Team By & Arkitektur DK-7000 Fredericia Tlf gitte.andresen@fredericia.dk

2 Lokalplan nr. 148 fra 1997, der udlægger arealet til erhvervsområde ved Skærbæk Havn aflyses med den endelige vedtagelse af lokalplanen. Kommuneplantillæg nr. 19 Lokalplanens område er omfattet af ramme nr.s.e.4b i Kommuneplan Fredericia Kommuneplanen udlægger området til erhvervsformål. Der er derfor lavet et forslag til kommuneplantillæg nr. 19 i forbindelse med lokalplanen, som har til formål at ændre rammebestemmelserne til blandet boliger og erhverv. Lov om Miljøvurdering Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og programmer skal der gennemføres en miljøvurdering, hvis en lokalplan antages at få en væsentlig indvirkning på miljøet. Fredericia Kommune har på baggrund af en screening vurderet, at det påtænkte ville kunne få væsentlig indvirkning på miljøet på enkelte punkter. Der er derfor udarbejdet en miljøvurdering, som ledsager planforslagene. De væsentligste punkter i miljøvurderingen vedrører jordforurening, støj og visuel påvirkning af kystlandskab og lokalt bymiljø (kulturmiljø). Miljørapporten indeholder visualiseringer af ny bebyggelse set fra Kolding Fjord, Fjordvejen langs havnefronten og fra Skærbæk Havnegade. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Når lokalplanforslaget er offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. Der gælder efter 17 i Lov om Planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Du kan se lokalplanforslaget og kommuneplantillægget på og eller på Rådhuset i Borgerservicecentret mandag-onsdag kl torsdag kl fredag kl samt på Fredericia Bibliotek, Prinsessegade 27, 7000 Fredericia. Yderligere oplysninger kan fås hos Plan & Byg, tlf Offentlig høring Lokalplanforslag nr. 313 og kommuneplantillæg nr. 19 og den ledsagende miljørapport er i 8 ugers offentlig høring i perioden fra den 8. januar 2013 til den 5. marts

3 Din mulighed Har du indsigelser, kommentarer eller ændringsforslag til planforslagene og miljørapporten, kan du indsende disse til Plan & Byg, Fredericia Kommune, Gothersgade 20A, 7000 Fredericia eller pr. e- mail til senest den 5. marts Med venlig hilsen Fredericia Kommune 3

4 LOKALPLAN nr. 313 Blandet bolig og erhvervsområde på Skærbæk Havn Kommuneplantillæg nr. 19 FORSLAG Plan & Byg, Fredericia Kommune, Gothersgade 20, 7000 Fredericia, tlf Offentlig bekendtgjort på den 8.Januar 2013

5 Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan? 1 Redegørelse 2 Formål og baggrund 3 Eksisterende forhold 4 Fremtidige forhold 6 Illustrationsplan 8 Forhold til miljøet 9 Teknisk forsyning 12 Forhold til anden planlægning og lovgivning 13 Ikke teknisk resumé 17 Bestemmelser 19 1 Formål 20 2 Område- og zonestatus 21 3 Anvendelse 22 4 Vej, sti og parkeringsforhold 24 5 Udstykning Tekniske anlæg og forsyning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og fremtræden Ubebyggede arealer Terrænregulering Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Grundejerforening Bevaring Servitutter Ophævelse af lokalplan Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning 42 Kortbilag 43 Kortbilag 1 - Matrikelkort med områdeafgrænsning 44 Kortbilag 2 - Eksisterende forhold 45 Kortbilag 3 - Lokalplankort / Fremtidige forhold 46 Kortbilag 4 - Illustrationsplan / Fremtidige forhold 47

6 Kommuneplantillæg 48 Miljøvurdering 50 Miljørapport Scopingsskema - afgrænsning af indhold i miljørapport Screeningsnotat - Miljøoplysningsskema

7 Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret fysisk plan, som kan fastlægge et områdes anvendelse, bebyggelsens omfang og placering, veje og stier, friarealer osv. indenfor lokalplanens område. Ifølge planloven kan kommunen altid beslutte at tilvejebringe en lokalplan. Desuden siger loven, at kommunen skal udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder. Hensigten hermed er at sikre sammenhæng i planlægningen. For at give alle mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag skal kommunen offentliggøre et forslag til lokalplan, inden planen kan vedtages endeligt. Således skal lokalplanforslaget annonceres og fremlægges offentligt i mindst 8 uger. Bemærkningerne skal indgå i kommunens videre overvejelser. Men det er alene Fredericia Kommune, der står med den endelige afgørelse, når lokalplanen skal endeligt vedtages. Efter den endelige vedtagelse af lokalplanen bliver den indberettet til PlansystemDK. En lokalplan består af 2 afsnit. I Redegørelse er der gjort rede for lokalplanens indhold samt lokalplanens forhold til anden planlægning. I sidste afsnit følger Bestemmelser, der indeholder de egentlige bebyggelsesregulerende bestemmelser, som er bindende for de enkelte grundejere og endelig lokalplanens retsvirkninger. SIDE 1

8 Indledning Redegørelsen giver en beskrivelse af lokalplanen og af dennes forhold til anden planlægning og lovgivning. Lokalplanens redegørelse er ikke bindende for borgeren, men tjener til forståelse af lokalplanen og dens bindende bestemmelser samt til dokumentation for de bagvedliggende undersøgelser, der er gennemført i forbindelse med lokalplanens udarbejdelse, herunder dokumentation for lokalplanens overholdelse af lovmæssige krav og sammenhæng med anden planlægning. SIDE 2

9 Formål og baggrund Formål Lokalplanen skal muliggøre etablering af ca. 8 boliger og bådehavn på den tidligere værftsgrund på havnen i Skærbæk. Lokalplanen skal desuden sikre indpasning i det lokale by- og havnemiljø, sikre funktionelle adgangsforhold samt sikre offentlighedens adgang til havneområdet. Lokalplanen skal herudover sikre en stiforbindelse til strandarealerne øst for lokalplanområdet. Stiforbindelsen skal være offentlig tilgængelig. Baggrund Virksomheden Faurby Yachts er solgt og fraflytter det nuværende værft på Skærbæk Havn. Ejeren af grunden ønsker i stedet at etablere attraktive boliger i området med tilhørende bådpladser i værftets lille havn. Byrådet finder, at denne udvikling vil understøtte udviklingen af Skærbæk som bosætningsområde og åbne for den videre udvikling af bymiljøet langs havnen. SIDE 3

10 Eksisterende forhold Områdets beliggenhed, afgrænsning og størrelse Lokalplanområdet udgør ca m2 og ligger i den østlige del af havnen i Skærbæk. Området afgrænses af Kolding Fjord mod syd, en butik med dagligvarehandel mod nord, havnearealer mod vest langs Skærbæk Havnegade samt af strandarealerne øst for havnen. Områdets zonestatus Området er i byzone. Områdets nuværende anvendelse Området anvendes ved lokalplanens udarbejdelse til bådeværft med tilhørende havn for søsætning af både, bådudstilling og bådpladser. Områdets omgivelser Området nord for havnen er præget af boliger i villabebyggelse op ad skråningen fra havnearealet. Umiddelbart nord for lokalplanområdet ligger en dagligvare butik. Vest for lokalplanområdet ligger den øvrige del af havnen, som bla. indeholder fiskerihavn og lystbådehavn. Længere mod vest ligger Skærbækværket. Havnen udgør et unikt miljø, hvor der stadig er erhvervsaktiviteter i form af fiskeri og søsætning af både fra bådeværfter i Skærbæk. Øst for lokalplanområdet ligger et strandareal, som en del af et boligområde i byzone med villabebyggelser op ad kystskråningen hvor haverne ligger ned mod stranden. Arealet nærmest kysten anvendes som et fælles opholdsareal. Eksisterende bebyggelse og anlæg Der er på arealet to større haller til produktion, reparation og vedligeholdelse af lystbåde samt to mindre bygninger i tilknytning til hallerne. De eksisterende haller er opført med bygningshøjder på op til 9,50 m. Pga. udgangskoten, dvs. højden på terrænnet, når den højeste af de eksisterende bygninger op i en højde på m over havets overflade. Det betegnes som kote 10,85 DVR90. De tekniske anlæg på bebyggelsen når dog enkelte steder op i kote 16,23 DVR90. Der er endvidere en høj kran ved havneanlægget og pladsen mellem havnen og bygningerne er anlagt til håndtering af både og belagt dels med grus og dels med asfalt og belægningssten. Bebyggelsen, som er opført mellem 1973 og 1998 i beton, gasbetonsten og facadeplader, repræsenterer ingen arkitektoniske og kulturhistoriske bevaringsværdier. Bebyggelsen er dog et historisk vidnesbyrd om byens stærke position inden for bådebygning. Landskab og natur Grunden er skrånende med et let fald mod syd med en markant niveauforskel ved en skråning op til den nordforliggende nabo. Grunden har på grund af beliggenheden en flot udsigt over havnen og Kolding Fjord mod syd. Langs grundens nordlige og østlige skel er noget bevoksning, ellers er der kun sparsom beplantning og ikke noget med nogen særlig biologisk eller kulturhistorisk bevaringsværdi. Trafikale forhold Området har vejadgang fra Skærbæk Havnegade. Langs den nordlige og nordøstligste afgrænsning af området er der en offentlig tilgængelig stiforbindelse mellem havnen og arealet øst for lokalplanområdet. Denne SIDE 4

11 sti benyttes desuden af Fredericia Spildevand, til at køre frem til en pumpestation, som ligger ved stiens udmunding i arealet øst for lokalplanområdet. Kulturmiljø Lokalplanområdet indgår i området Skærbæk Havn, som i kommuneplanen og i Vejle Amts udpegning af kulturmiljøer fra 2005 er registreret som kulturmiljø. Udpegningen fremhæver især havnens funktioner og historiske betydning for byens opståen og identitet. Kystmiljøet vurderes at være sårbart overfor ændringer i arkitektur, havneanlæg, bebyggelsesstruktur, veje og omgivelser. Faurby Værft er en del af den identitet, som knytter sig til byens havnemiljø. Længere mod vest er Skærbækværket og de tilhørende arbejderboliger også udpeget som kulturmiljøer i kommuneplanen og Vejle Amts registrering. Disse områder berøres ikke af nærværende plan. Særlige miljøforhold Ejendommen er kortlagt på vidensniveau 1 efter jordforureningsloven som muligt forurenet på grund af tidligere aktiviteter som værft. En screeningsundersøgelse i 2010 har vist, at jorden er forurenet med olieprodukter og andre miljøfremmede stoffer. Undersøgelse af grundvandet peger ikke umiddelbart på forekomst af flygtige stoffer, der kan udgøre en risiko for indeklimaet. Det skal dog undersøges nærmere. SIDE 5

12 Fremtidige forhold Anvendelse Lokalplanen muliggør omdannelse af erhvervsområdet til blandet bolig- og erhvervsformål i form af etageboliger med opholdsarealer og tilhørende bådehavn for fritidsbåde.i tilknytning til bådehavnen kan opføres enkelte småhuse og et fælleshus. Selvom området omdannes bevares havnefaciliteterne, så området fortsat vil indgå som del af havnemiljøet i byen. Havnearealet med bådepladserne gøres offentligt tilgængeligt og muliggør en ny sammenhæng med havenens øvrige arealer. Disponering Lokalplanen opdeler området i to delområder: Delområde 1 for boliger med tilhørende parkering samt fælles fri- og opholdsarealer og Delområde 2 til et offentligt tilgængeligt havneområde med bådehavn og fælles faciliteter. Delområderne er vist på lokalplanens kortbilag 1. Bebyggelse og anlæg Inden udarbejdelsen af lokalplanen er der givet tilladelse til nedrivning af den eksisterende værftsbebyggelse. Den nye boligbebyggelse i det påtænkte projekt er arkitektonisk inspireret af formsproget i værftshaller og søger på den måde at bevare spor af den tidligere anvendelse af arealet. Kystdirektoratet anbefaler en mindste sokkelkote for at forebygge oversvømmelser. Bebyggelsen kan udformes med et åbent parkeringsdæk som underste etage, hvorved boligerne hæves. Lokalplanen fastlægger en mindste gulvkote for boliger og andre opholdsrum på 1,74 m DVR90. Parkeringsdæk, udhuse o.lign. kan opføres med lavere kote. Lokalplanen udlægger byggefelter i begge delområder, hvor al bebyggelse skal opføres indenfor. Der må ikke etableres bebyggelse udenfor de udlagte byggefelter. Bebyggelsen i Delområde 1 påtænkes etableret med et parkeringsdæk i underste etage, hvor beboerne kan parkere deres biler. Lokalplanen muliggør derfor, at bebyggelsen kan opføres i op til tre etager, men der må kun etableres boliger i maks. to etager. Lokalplanen fastlægger højeste koter, som bebyggelsens samlede højde ikke må overstige i henholdsvis Delområde 1 og Delområde 2. I Delområde 1 må bebyggelsens øverste punkt ikke overstige kote 11 DVR90. I Delområde 2 må bebyggelsens øverste punkt ikke overstige kote 4,64 DVR90. De nye bygninger påtænkes ikke opført med større højde end de eksisterende værftshaller, men justeringer og opretninger af terrænnet af hensyn til Kystdirektoratets anbefalede mindste sokkelkote, betyder, at de nye boligers øverste punkt kan nå op i kote 11. Dvs. at den nye bebyggelse kan blive ca. 15 cm højere end den højeste af de eksisterende haller. Dette er dog stadig en lavere bygningshøjde end den bygninghøjde det hidtidige plangrundlag muliggjorde, idet lokalplan 148, som ophæves med nærværende lokalplan muliggjorde en maks. bygningshøjde på 10 m. Grønne områder, landskab og beplantning Lokalplanen stiller krav om etablering af fri- og opholdsarealer, hvilket skal medvirke til et godt leve- og bomiljø i den nye boligbebyggelse. Opholdsarealer skal have en placering og indretning, som gør dem egnede til formålet, og de arealer som medregnes må ikke være i brug til andre SIDE 6

13 formål som f.eks. ekstra parkering, færdselsareal eller lignende. Fri- og opholdsarealer må ikke bebygges. Opholdsarealer kan indrettes med borde, bænke, legeredskaber og lignende, som understøtter anvendelsen og medvirker til et godt socialt miljø i bebyggelsen. Boligernes fri- og opholdsarealer påtænkes adskilt fra det offentligt tilgængelige havneareal ved en lav fast mur og en evt. mindre terrænforskel. Veje, stier og parkering Der vil fremover være to overkørsler til lokalplanområdet fra Skærbæk Havnegade. Den nordlige overkørsel giver vejadgang til boligbebyggelsen og bebyggelsens parkeringsarealer i Delområde 1. Den sydlige overkørsel giver vejadgang til havnearealet og bådepladserne i Delområde 2. Det vil være muligt at køre og parkere på havnearealerne i Delområde 2, for personer med et ærinde her, og når både skal søsættes eller optages. Det er ikke tanken, at der skal være mulighed for offentlig parkering indenfor lokalplanområdet. For at sikre at der etableres tilstrækkeligt med parkeringspladser til boligbebyggelsen, og for at sikre området mod uhensigtsmæssigt parkerede biler fastlægger lokalplanen hvor mange parkeringspladser, der mindst skal etableres til hver bolig. For at begrænse omfanget af parkeringen fastlægges hvor der i Delområde 2, ikke må etableres parkeringspladser. Med lokalplanen sikres en stiforbindelse gennem området med videre forbindelse ad stien hen over strandarelerne øst for området, idet der med lokalplanen udlægges et areal langs områdets nordlige og nordøstlige afgrænsning til en privat fælles sti, som forbinder Skærbæk Havnegade med strandarealet mod øst, hvorved offentligheden sikres fortsat adgang til stranden og kysten øst for lokalplanområdet. Fredericia Spildevands brug af og kørende færdselsret på arealet ændres ikke med lokalplanen. Miljø Med lokalplanens realisering stopper erhvervsaktiviteterne indenfor lokalplanområdet og dermed også de miljøgener, som var forbundet med bådebyggeriet. Der kan fremover ikke etableres nye miljøbelastende aktiviteter i lokalplanområdet. Dette vil være til gavn for de omkringliggende boliger. Lokalplanområdet ligger indenfor en støjkonsekvenszone omkring Skærbæk Havn, som er udpeget i kommuneplanen, og hvor værftsaktiviteterne er den primære støjkilde, men også fiskerihavnen og omkringliggende erhverv bidrager med støj. Kan støjgrænserne ikke overholdes på bygningsfacaderne skal det indendørs støjniveau sikres ved særlig god isolering af facader og vinduer (lydruder) og udendørs opholdsarealer støjafskærmes. SIDE 7

14 LOKALPLAN NR. 313 (KLADDE) 3 4 SIDE 8

15 Forhold til miljøet VVM I følge i Bekendtgørelse om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet (VVM) i medfør af lov om planlægning kan infrastrukturanlæg, som landanlæg i forbindelse med havne, herunder fiskerihavne ifølge bekendtgørelsens bilag 2, pkt. 11 e forudsætte en VVM undersøgelse. Bådpladserne i forbindelse med projektet består imidlertid af værftets eksisterende havn. Projektet omfatter ingen etablering, udvidelse eller ændring af havnens omfang eller indretning. Der er alene tale om ændret anvendelse fra værtshavn til privat lystbådehavn. Kommunen har derfor vurderet, at projektet ikke er omfattet af bekendtgørelsens 2. Det betyder med andre ord, at det lokalplanen muliggør anses for ikke at være omfattet af reglerne om VVM Pligt. Der skal således ikke foretages en screening iht. VVM reglerne og ej heller udarbejdes VVM-redegørelse for bådepladserne. Lov om Miljøvurdering Ifølge Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer skal der gennemføres en miljøvurdering, hvis en lokalplan antages at få en væsentlig indvirkning på miljøet. Fredericia Kommune har på baggrund af en screening af mulige miljøpåvirkninger vurderet, at lokalplanens konsekvenser mht. indvirkningen på kystlandskabet og kulturmiljøet i Skærbæk samt den eksisterende jordforurening kan medføre væsentlige påvirkninger af miljøet, og derfor forudsætter en miljøvurdering. Lokalplanen ledsages derfor af en miljørapport, som redegør for anvendelsens påvirkning af miljøet. Kommunen har forudgående hørt følgende berørte myndigheder: Miljøcenter Ribe, Miljøcenter Odense, Region Syddanmark, Kystdirektoratet, Kulturarvsstyrelsen, Vejle Museum og Naturstyrelsen. Ingen har haft indvendinger. VVM betyder Vurdering af Virkninger på Miljøet og er en planlægningsproces, der ifølge Bekendtgørelse 1510 af 15. december 2010 om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet (VVM), skal gennemføres før større projekter og anlæg kan sættes i gang. Der skal udarbejdes en VVM-redegørelse for et projekt eller anlæg, hvis det: 1. enten er omfattet af VVM-bekendtgørelsens bilag 1, eller 2. er omfattet af VVM-bekendtgørelses bilag 2, og at det på grund af dets art, dimensioner eller placering på baggrund af kommunens screening, må antages at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet. Lov nr. 316 af 5. maj 2004 om miljøvurdering af planer og programmer fastlægger, at der skal udarbejdes en miljøvurdering, hvis lokalplanen må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Vurderingen ifht. miljøet skal omfatte vurderingen af den sandsynlige væsentlige indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv, og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. Kommunen skal ved en screening, hvor det vurderes om en lokalplan antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, træffe en afgørelse af, om der skal udarbejdes en miljøvurdering. Ved afgørelsen skal der tages hensyn til kriterierne i lovens bilag 2. Kommunen skal før der træffes afgørelse høre berørte myndigheder. Hvis kommunen træffer afgørelse om, at der ikke vil blive gennemført en miljøvurdering, skal afgørelse og begrundelsen herfor offentligt bekendtgøres inden lokalplanen endeligt vedtages. Bekendtgørelsen skal indeholde oplysning om, i hvilket omfang afgørelsen kan påklages og fristen herfor. Et ikke-teknisk resume af miljørapporten er vedlagt lokalplanen som bilag A. Klima Kystdirektoratet anbefaler en laveste sokkelkote på 1,74 m DVR90i Kolding Fjord. Denne minimumskorte er fastlagt i lokalplanen for boliger. Skure, garageanlæg og ligende kan have lavere sokkelkote. For at tage hensyn til fremtidige vandstigninger anbefaler Kystsdirektoratet, at bygherre overvejer at sikre ny bebyggelse ved at hæve soklen yderligere mellem 0,3 m og 1 m. Lokalplanen muliggør anvendelse af tagvand til regnvandsanlæg. Lokalplanen muliggør etablering af "grønne tage", som er tag dækket med bevoksning af græs eller sedum-arter, der optager og fordamper op til 1/3 af nedbøren på taget og dermed aflaster spildevandssystemet. "Grønne tage" medvirker desuden til at køle bygningen om sommeren og SIDE 9

16 holde på varmen om vinteren. Ved lavenenergibebyggelse opfordres til at reducering af energiforbruget opnås gennem bygningsisolering, byggeriets indretning og placering på grunden, samt ved passiv solvarme. Støj og vibrationer Der vurderes ikke at være væsentlige påvirkninger med støj og vibrationer forbundet med områdets anvendelse. Transport samt isætning og optagning af lystbåde kan dog medføre midlertidige støjgener. Lokalplanområdet ligger indenfor en støjkonsekvenszone omkring Skærbæk Havn, som er udpeget i kommuneplanen. Lokalplanområdet påvirkes af erhvervsaktiviteter på fiskerihavnen og fra detailhandel på nabogrunden. Den fortsatte lejlighedsvise isætning og optagning af både i havnen indenfor lokalplanområdet kan medføre forbigående påvirkning med støj, mens denne aktivitet foregår. Det vil dog overvejende påvirke de nye boliger indenfor lokalplanområdet. De nye boliger inden for lokalplanens område vil desuden blive påvirket af trafikstøj fra Skærbæk Havnegade samt af støj fra de aktiviteter som foregår på havnen i forbindelse med erhvervs- og fritidsfiskeri på kajen umiddelbart sydvest for boligerne samt lystbådehavnen vest herfor. Dels af de havne relaterede virksomheder, herunder de små cafe/restaurationer, butikker og andre mindre service orienterede virksomheder langs lokalplanområdets vestlige afgrænsning og af dagligvarebutikken på ejendommen nord for lokalplanområdet, hvor bl.a. varelevering samt køle- og ventilationsanlæg kan medføre støjgener. Da der er tale om byomdannelse i et eksisterende, støjbelastet område, kan der stilles særlige krav til etablering af boliger. Støjbelastning reguleres efter miljøloven, De vejledende grænseværdier for støj fra virksomheder m.v. er angivet i Miljøstyrelsens vejledning nr. 5 fra 1984 Ekstern støj fra virksomheder. For områder med blandet bolig- og erhvervsbebyggelse er Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier: Dag Aften og Helligdage Nat Områder for blandet bolig- og erhvervsbebyggelse, centerområder 55 db (A) 45 db(a) 40 db (A) Maksimumværdien må om natten ikke overstige 55 db(a) Støjen inden for lokalplanens område vurderes ikke at overskride de gældende grænseværdier men afhængigt af bebyggelsens disponering og udførelse kan der blive behov for at påvise dette ved støjberegninger. Viser der sig problemer med støj og for at sikre at bygningsreglementets bestemmelser om det indendørs støjniveau overholdes,kan det blive nødvendigt at støjdæmpe facaderne, hvis boligerne udsættes for støjgener over gældende grænseværdier. På samme måde kan det blive nødvendigt, at etablere støjdæmpende foranstaltninger omkring udendørs opholdsarealer. Kan støjgrænserne ikke overholdes på SIDE 10

17 bygningsfacaderne skal det indendørs støjniveau sikres ved facadeisolering (lydruder) og udendørs opholdsarealer støjafskærmes. Jordforurening Den største del af lokalplanområdet er kortlagt som muligt forurenet efter Jordforureningsloven (V1). Baggrunden for kortlægningen er, at der fra 1974 til 2003 har været værftsaktiviteter på ejendommen. Der har i den forbindelse foregået bl.a. sprøjtelakering på virksomheden, hvor der har været anvendt malingsfortyndere. Ved en lille jordforureningsundersøgelse i 2010 er der desuden konstateret forurening med bl.a. olie, tjærestoffer og tungmetaller på grunden. Da arealet er kortlagt, skal flytning af jord væk fra ejendommen derfor ske efter en af kommunen godkendt jordhåndteringsplan, og i overensstemmelse med reglerne i Jordflytningsbekendtgørelsen. Den planlagte anvendelse af det kortlagte areal ændres med denne lokalplan fra erhverv til forureningsfølsom anvendelse i form af boliger og er dermed indsatsområde jf. Jordforureningslovens 6. Det betyder, at der skal indhentes tilladelse efter Jordforureningslovens 8, inden der kan meddeles byggetilladelse. I den forbindelse skal grundens forureningstilstand undersøges nærmere. Hvis der under bygge- og anlægsarbejde træffes forurening, der ikke er beskrevet i kortlægningen af grunden, skal kommunen straks underrettes. Grundvand Lokalplanområdet er registreret med drikkevandsinteresser. Områdets fremtidige anvendelse til boliger udgør ingen særlig risiko for grundvandet. SIDE 11

18 Teknisk forsyning Lokalplanen fastlægger, at ny bebyggelse ikke må tages i brug, før tilslutning til fjernvarme-, vand-, spildevand og elforsyning har fundet sted. Vand Lokalplanområdet forsynes med vand fra almen vandforsyning, som fastlagt i Fredericia Kommunes Vandforsyningsplan Varme Lokalplanområdet forsynes med kollektiv varmeforsyning i form af fjernvarme, som fastlagt i Fredericia Kommunes Varmeplan. Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning (se note i højre spalte). Ny bebyggelse skal opføres som lavenenergibebyggelse i henhold til det bygningsreglement, som er gældende, når der søges om byggetilladelse. Dette gælder for bebyggelse, som opvarmes til mindst 15 grader. For erhvervsbyggeri (bebyggelsen i Delområde 2) kan der dispenseres fra energikravet, hvis det kan dokumenteres, at fravigelserne ikke vil øge CO 2 belastningen. Dette kan være aktuelt for virksomheder, der udelukkende opvarmes ved egen overskudsvarme fra produktion eller aktiviteter, eller hvor et acceptabelt indeklima kun vil kunne sikres ved mekanisk køling. Elektricitet Lokalplanområdet forsynes med elektricitet via TRE-FORs ledningsnet. Spildevand Lokalplanområdet er omfattet af Fredericia Kommunens Spildevandsplan. Ny bebyggelse skal tilsluttes spildevandsselskabets kloaksystem og kloakeres i overensstemmelse med Fredericia Kommunes Spildevandsplan. Den maks. tilladte befæstelse (der omfatter husets grundareal, indkørsel, terrasse, parkeringsarealer og lign.) af den enkelte boliggrund, fremgår af spildevandsplanen. Ved byggeri med kælder gælder, at spildevandsselskabets kloaksystem ikke kan modtage regn- og spildevand fra kælderplan. Overfladevand fra befæstede arealer må ikke ledes til nedsivning indenfor lokalplanområdet, da området er kortlagt som muligt forurenet på vidensniveau 1. Der må gerne etableres grønne tage med henblik på tilbageholdelse / forsinkelse af regnvandet. Renovation Sortering, opbevaring og håndtering af affald skal ske i henhold til Fredericia Kommunes gældende regulativer om affald. SIDE 12

19 Forhold til anden planlægning og lovgivning Lokalplanens forhold til kommuneplanen Området er i Kommuneplan udlagt til erhvervsformål jf. bestemmelserne for rammeområde S.E.4B. Den nye påtænkte anvendelse til boliger med bådehavn er derfor ikke i overensstemmelse med kommuneplanen i forhold til anvendelsen. For at bringe lokalplanen i overensstemmelse med kommuneplanen er der udarbejdet et tillæg nr. 19 til Fredericia Kommuneplan Tillægget overfører lokalplanområdet til et nyt rammeområde S.BE5 med rammebestemmelser for etablering af boliger med bådehavn. Eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt Området er omfattet af den eksisterende lokalplan 148 for erhvervsområde på Skærbæk Havn vedtaget den 3. februar Denne lokalplan aflyses ved den endelige vedtagelse og offentliggørelse af nærværende lokalplan. Servitutter Private tilstandsservitutter som er uforenelige med lokalplanen fortrænges af planens bestemmelser jf. planlovens 18. Private tilstandsservitutter, hvis opretholdelse vil være i strid med lokalplanens formål, kan gøres ugyldige, når de angives i lokalplanen. Rådighedsservitutter kan ikke ændres/ophæves med lokalplanen, men skal ændres/ophæves efter aftale mellem parterne eller ved ekspropriation. Der er ingen private tilstandsservitutter som ophæves i forbindelse med lokalplanen. Der er ved lokalplanens udarbejdelse tinglyst følgende servitutter på ejendommen: Tilstandsservitutter: Dok. ang. betingelser for udbygning af værftshavn mv. Bestemmelser ang. overdragelse, ændringer, vedligehold mv. ang. værftshavn. Påtaleretten tilkommer Kystinspektoratet. Servitutten er forenelig med lokalplanen. Rådighedsservitutter: Dok. om færdselsret mv. Færdselsret for 43h (nu 43i) på den udlagte priv. fællesvej på 43b og gående færdsel ad sti til stranden ligeledes på 43b. Påtaleretten tilkommer Fredericia Kommune, som ejer 43h (nu 43i og del af n ) og Købmandsgården, som ejer 43i. Servitutten er forenelig med lokalplanen Dok. om monteringsbro mv. Bestemmelser vedr. etablering og vedligehold mm. ang. monteringsbro for bådebyggeri, beliggende på ejendommen. Påtaleretten tilkommer Transportministeriet. Servitutten bør erstattes af en ny servitut., når værftsaktiviteterne nedlægges. Servitutten kan være til hinder for at anvende havnen til privat bådehavn Dok. om transformerstation / anlæg mv. SIDE 13

20 Servitutten er forenelig med lokalplanen Dok. om forsynings-/afløbsledninger mv. Kloakledning - -servitutbælte 2x2m. Påtaleberettiget er Fredericia Kommune. Servitutten er forenelig med lokalplanen. Kloakledningerne skal drøftes i forbindelse med byggemodning af arealet til boligformål Dok. om forsynings-/afløbsledninger mv. Pumpestation og adgang hertil, som begge skal respekteres. Påtaleretten tilkommer Fredericia Kommune. Servitutten er forenelig med lokalplanen Lokalplan nr Bestemmelser for området. Lokalplanen aflyses med vedtagelse af ny lokalplan Dok. om forsynings-/afløbsledninger mv. Kloakledning servitutbælte 2x2m. Påtaleberettiget er Fredericia Kommune. Servitutten er forenelig med lokalplanen. Kloakledningerne skal drøftes i forbindelse med byggemodning af arealet til boligformål Lejekontrakt med Faurby Yachts A/S. Beg. 1/ Uopsigelig til 1/ Servitutten er forenelig med lokalplanen. Forholdet afklares mellem parterne. Fredning og naturbeskyttelse Der er ingen fredninger eller naturbeskyttelse i området. Jordforureningsloven Der må - uanset lokalplanens bestemmelser - ikke etableres miljøfølsom anvendelse som f.eks. bolig, børneinstitution, offentlig legeplads, rekreativt område, alment tilgængeligt område, kolonihave, sommerhusgrund eller institution på de arealer, som er registeret som jordforurenede, før Fredericia Kommune har frigivet arealerne til formålet jf. Jordforureningsloven. Det betyder også, at der ikke vil kunne etableres nyttehaver indenfor lokalplanområdet. Kystbeskyttelsesloven Der må ikke ske opfyldning, udgravning og andre ændringer af kystlinien eller udføres anlæg eller anbringes faste eller forankrede indretninger eller genstande på søterritorium uden særlig tilladelse hertil fra Kystdirektoratet. Museumsloven I henhold til museumslovens 25 kan bygherren forud for igangsætning af anlægsarbejde anmode VejleMuserne om en udtalelse vedrørende sandsynligheden for fund af arkæologisk betydning. Hvis der under anlægsarbejde stødes på fund af arkæologisk/historisk interesse, skal arbejdet straks standses og VejleMuseerne kontaktes jf. museumslovens 27. med hensyn til de finansieringsmæssige forhold henvises til museumslovens 26 og 27. Ejeren af arealet har den 24. august 2012 ved en henvendelse fra Lifa A/S anmodet VejleMuseerne og efterfølgende den 28. august 2012 Øhavsmuseet om en udtalelse. VejleMuseerne er fremkommet med følgende udtalelser: VejleMuseerne vurderer, at der ikke er risiko for, at der forefindes skjulte fortidsminder af nævneværdig betydning, som ikke i forvejen er fjernet ved anlæggelsen af eksisterende bygninger. Vi vurderer, at risikoen for at støde SIDE 14

21 på uforstyrrede skjulte fortidsminder er minimal, og anbefaler derfor ikke en arkæologisk forundersøgelse. Arealet kan derfor frigives. Delområde 1 er frigivet den 28. august 2012 og Delområde 2 er frigivet den 20. september Skulle der ved anlægsarbejdet vise sig alligevel at være fund af fortidsminder, skal byggeriet i henhold til museumsloven standses, indtil en besigtigelse og evt. undersøgelse har fundet sted. Udgifterne til en sådan standsningsundersøgelse påhviler museet. Dette gælder dog kun omkostningerne til selve undersøgelsen, idet der ikke er hjemmel i lovgivningen til at forlange, at museet betaler for de udgifter, bygherre måtte have i forbindelse med en forsinkelse af byggearbejdet. Det er altså den arkæologiske undersøgelse alene, der betales af museet. Hvis bygherre vil være 100 % sikre på at undgå en sådan uhensigtsmæssig standsning af arbejdet, kan bygherre dog vælge at bede os om at foretage en arkæologisk forundersøgelse. Øhavsmuseet er fremkommet med følgende udtalelse: Hvis der ikke skal foretages indgreb i hvad der nu er havbund, så har Øhavsmuseet ingen bemærkninger til sagen. Øhavsmuseet har kun ansvar for det som nu er havbund, mens opfyldte arealer betragtes som land, og hører under det stedlige museum. Kulturarv Bevaringsværdige bebyggelser Der er i Fredericia Kommuneplan ikke registreret bevaringsværdige bygninger indenfor lokalplanområdet. Kulturhistoriske interesser Skærbæk Havn er i kommuneplanen udpeget som kulturmiljø. VejleMuseerne vurderer, at der ikke er risiko for, at støde på skjulte fortidsminder, og har frigivet arealet for arkæologiske undersøgelser. Der er i den ledsagende miljørapport nærmere redegjort for påvirkningen af det lokale kulturmiljø. Kystområder Lokalplanens område ligger inden for den kystnære del af byzonen. Der er tale om omdannelse af et eksisterende erhvervsområde til boligformål. Da den eksisterende værftsbebyggelse i form af to sammenbyggede haller vil blive fjernet og erstattet med to adskilte etageboligbebyggelser med lidt større højde, men mindre omfang, vil påvirkningen af kystmiljøet ikke blive ændret i noget væsentligt omfang. Selvom ændringen er af ubetydeligt omfang, vil der være tale om en forbedring fordi den hidtidige lange værftsfacade erstattes af to kortere facadestrækninger. Lokalplanen muliggør udover mindre bebyggelser med en højde, som ikke må overstige kote 4,64 DVR 90 og en bymæssig etagehusbebyggelse, som kan opføres i op til tre etager med en højde, som ikke må overstige kote 11,00 DVR 90. Bygningshøjden i det påtænkte projekt vil med disse bestemmelser kunne nå op i 9,50 m, da boligbebyggelsen påtænkes opført med parkeringsdæk i kote 1,50 DVR 90, mens der i den hidtil gældende lokalplan 148 var mulighed for bygningshøjde på 10 m uden bestemmelse om en udgangskote eller mindste sokkelkote. Den nye bebyggelsesstruktur, som får større højde end 8,5 m, og derfor i følge planloven forudsætter en begrundelse, er inspireret af gamle værftshaller og indpasser sig på den måde i det historiske bybillede. De nye bygninger vil ikke kunne opføres med større bygningshøjde end den højeste af de eksisterende værftshaller, men bebyggelsen kan placeres højere ved terrænregulering, hvorved bebyggelsen vil kunne komme til at fremtræde med en bygningshøjde op til maks.15 cm højere end den højeste del af den hidtidige værftsbebyggelse. SIDE 15

22 Den maks. tilladte kote er begrundet i behovet for at foretage terrænreguleringer og opfyldning for at imødekomme kommende vandstandstigninger og stormflod og for at løfte boligerne op og fri fra forureningen i jorden. Herved muliggøres at parkeringen kan etableres under boligerne, hvorved områdets samlede befæstelsesgrad minimeres til gavn for miljøet. Med lokalplanområdets omdannelse åbnes der for offentlighedens adgang til denne del af Skærbæk Havneområde, som hidtil har været lukket for offentligheden. I den miljørapport, som ledsager lokalplanen er der nærmere redegjort for bebyggelsens påvirkning af det kystnære landskab. Kollektiv trafik Lokalplanområdet ligger godt for betjening med offentlig trafik. Skærbæk er ved lokalplanens udarbejdelse betjent med bybusrute og regional busrute. Privat og offentlig service Handel og service Der er i lokalt i nærområdet en god dækning med dagligvarehandel. Større muligheder for udvalgsvarer og serviceydelser findes i Fredericia. Skole og daginstitution Lokalplanområdet ligger ved planens udarbejdelse i Skærbæk skoledistrikt og betjenes desuden af én daginstitution (børnehave). SIDE 16

23 Ikke teknisk resumé Lokalplan og tillæg til kommuneplanen ledsages af en miljørapport. Nedenfor er et ikke teknisk resumé af miljørapporten, som kan hentes i sin fulde længde på kommunens hjemmeside eller ved henvendelse til kommunens planafdeling. Lokalplanen med kommuneplantillæg skal muliggøre en anvendelse til etageboligbebyggelse med tilhørende bådepladser, Miljørapporten dækker lokalplanen og det ledsagende tillæg til kommuneplanen for samme område. STATUS Planlægningen omhandler et eksisterende erhvervsområde, som anvendes til bådeværft og er fastlagt i den gældende lokalplan 148. Skærbæk Havn er udpeget som kulturmiljø, der vurderes at være sårbart overfor ændringer i arkitektur, havneanlæg, bebyggelsesstruktur, veje og omgivelser. EKSISTERENDE, RELEVANTE MILJØPROBLEMER Der er i området en eksisterende jordforurening som følge af den historiske anvendelse til værft. Der er visse miljøpåvirkninger fra de eksisterende værftsaktiviteter herunder støj, støv samt håndtering af miljøfarlige stoffer. Der er desuden påvirkning med støj og lugt fra fiskerihavnen og støj i forbindelse med dagligvarehandel på nabogrundendene. I forhold til bymiljøet er værftet en integreret del af byens historie. Visuelt og praktisk afskærer værftsarealet havnen fra offentlighedens adgang til havnen og strandarealet mod øst. MILJØMÅL Planlægningen vurderes ikke at være til hinder for realisering af overordnede miljømål. PLANENS MILJØPÅVIRKNINGER Biologisk mangfoldighed Området er i brug til værft, og der er ingen eksisterende dyre- og planteliv af betydning i området. Da bebyggelsen er i brug vurderes der ikke at være flagermus, som har bosat sig i forladt bebyggelse. I tilfælde af at flagermus har etableret sig, skal de flyttes, uden at dyrene belastes væsentligt, inden bygninger nedrives. Befolkning og menneskers sundhed Realisering af planlægningen vil fjerne eksisterende støj- og støvpåvirkninger fra værftsaktiviteterne. Områdets nye boliger vil påvirkes med støj- og lugtgener fra eksisterende aktiviteter på fiskerihavnen og dagligvarehandel på nabogrunden. Støjen kan dæmpes med støjværn og ny støjsvag teknologi samt ved tilrettelæggelse af de støjende aktiviteter. Områdets rekreative interesser vil forbedres væsentligt med planlægningens realisering, som åbner for offentlighedens adgang til havneområdet samt forbindelse til strandarealerne øst for havnen. SIDE 17

24 Støj og andre gener I forbindelse med isætning og optagning af både kan der være midlertidige støjpåvirkninger. I anlægsfasen vil der forekomme støjgener fra anlægsaktiviteter. Gener fra anlægsarbejde kan mindskes ved tilrettelæggelsen af arbejdet. Anlægsaktiviteter kan i tørre perioder medføre støvgener. Disse gener kan mindskes ved vanding af arbejdsområdet. Kulturmiljø og kystlandskab Realiseringen af planlægningen vil medføre nedrivning af de eksisterende produktionshaller og erstatning med etageboliger i ca. samme højde, men noget mindre massive, da boligbebyggelsen er opdelt i to bygningskroppe, hvor der åbnes for udsigt imellem. I et bilag til miljørapporten er der visualiseringer, som viser ny bebyggelse set fra fjorden, Skærbæk Havnegade, Fjordvej og stranden. Planlægningen er en konsekvens af bådeværftets udflytning, som påvirker byens kulturmiljø, hvor dette erhverv i gennem mange år har medvirket til byens og havnens identitet. Det vurderes at omdannelsen bidrager positivt til bymiljøet og havnens fremtidige udvikling. ALTERNATIVER TIL PLANEN Hvis lokalplanen ikke gennemføres - 0-alternativet Hvis lokalplanen ikke gennemføres, skal udviklingen foregå inden for rammerne af den gældende planlægning. Den muliggør etablering af erhvervsbebyggelse i en højde af op til 10 m med en bebyggelsestæthed på op til 40 %. Der vil hermed ikke blive åbnet for offentlighedens adgang til havneområdet og stiforbindelse til stranden. Andre undersøgte alternativer Da planlægningen omhandler udnyttelsen af det konkrete lokalområde, er der ikke undersøgt alternativer. OVERVÅGNING I forbindelse med byggesagsbehandlingen påser kommunen, at gældende grænseværdier og lovgivning overholdes. I tilfælde af at værftshaller står tomme i længere tid før nedrivning, skal det overvåges om flagermus etablerer sig i de forladte bygninger. Når lokalplanen er realiseret, kan borgere, organisationer o.l. meddele kommunen, om miljølove, planlov, byggelov m.v. overtrædes, eller om der er behov for at løse miljøproblemer i området - fx omkring trafik. Kommunen skal tage affære, hvis man bliver bekendt med, at der foregår ulovligheder. SIDE 18

25 Lokalplanbestemmelser Lokalplanen opstiller bindende bestemmelser for lokalplanområdets fremtidige anvendelse. De bindende bestemmelser omfatter lokalplanens formål, områdets fremtidige anvendelse, ny bebyggelses omfang, placering og ydre fremtræden samt bestemmelser for øvrige forhold, der reguleres af lokalplanen. Herudover indeholder bestemmelsesdelen bestemmelser for lokalplanens retsvirkninger for ejere og brugere. I henhold til planloven (Miljøministeriets lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: SIDE 19

26 1 Formål Lokalplanens formål er: at udlægge området til blandet bolig- og erhvervsformål, at sikre grønne fri- og opholdsarealer til boligerne, at sikre indpasning af ny bebyggelse og anlæg i det eksisterende by- og havnemiljø, at udlægge areal til sti, og at sikre offentlighedens adgang til havnen og strandarealet øst for lokalplanområdet. SIDE 20

27 2 Område- og zonestatus 2.1 Afgrænsning Lokalplanen, der afgrænses som vist på kortbilag nr. 1 og 2, omfatter matr.: nr.: 43b Skærbæk By, Taulov, samt alle parceller, der efter den udstykkes, arealoverføres eller matrikuleres inden for lokalplanens område. 2.2 Zone Området er i byzone. SIDE 21

28 3 Anvendelse 3.1 Området skal anvendes til helårs boligformål og privat lystbådehavn. 3.2 Området opdeles i to delområder, som vist på kortbilag 1. Delområde 1 skal anvendes til etageboligbebyggelse eller tæt/lav boligbebyggelse. Delområde 2 skal anvendes til privat lystbådehavn samt isætning og optagning af lystbåde med tilhørende faciliteter, herunder kran, fælleshus for bådehavnen med opholdslokaler med køkken og toilet/bad, lager/opbevaring af reservedele og lignende materialer. 3.3 Der skal være offentlig adgang/færdselsret til stien i delområde 1 og til havneområdet i delområde De arealer, som på kortbilag 3 er markeret som grønne fri- og opholdsarealer, må ikke bebygges. Pga. jordforurening må arealerne ikke anvendes til nyttehave. Der kan på disse arealer opstilles legeredskaber, bænke, pavilloner o.l., som understøtter anvendelse til leg og ophold samt anlæg til områdets tekniske forsyning jf Der kan inden for lokalplanområdet opføres anlæg til områdets tekniske forsyning. Herunder energiforsyningsanlæg, fællesantenneanlæg, kloakpumpestation, regnvandsbassin, støjværn m.v. 3.6 Der må ikke foretages udendørs oplagring. Der må ikke opbevares campingvogne, trailere, uindregistrerede køretøjer og lignende. Opbevaring af både på land må heller ikke finde sted. 3.7 Ny bebyggelse skal udføres som lavenergibebyggelse. SIDE 22

29 SIDE 23

30 4 Vej, sti og parkeringsforhold 4.1 Vejadgange til lokalplanområdet etableres efter princippet, som vist på kortbilag Der udlægges areal til en privat fælles sti, som vist på kortbilag I delområde 1 skal der mindst etableres 1½ p-plads til personbiler pr. bolig og 2 cykelparkeringspladser pr. bolig. I delområde 2 skal der mindst etableres 18 p-pladser til personbiler. 4.4 I delområde 2 skal et areal, som vist på kortbilag 3, friholdes som udsigtskile. Arealet må anvendes til ophold og manøvre- /færdselsareal i forbindelse med anvendelsen af lystbådehavnen. Der må ikke etableres parkeringspladser eller faste anlæg over terræn indenfor arealet. 4.5 Belysning af vej- og stiarealer samt manøvrearealer/færdselsarealer og fælles parkeringspladser skal etableres og udformes så der ikke forekommer blænding eller oplysning af boliger og naboarealer, herunder offentlig vej. Lyskilder må, af hensyn til lysforurening, ikke være synlige fra luften og fra vandet. SIDE 24

31 5 Udstykning 5.1 Lokalplanområdet kan udstykkes i maks. to grunde, svarende til afgrænsningen mellem delområderne. Dvs. én grund for boligområdet og én grund for havneområdet. SIDE 25

32 6. Tekniske anlæg og forsyning 6.1 Alle områdets forsyningsledninger skal udføres som jordledninger. 6.2 Synlige, mindre anlæg til områdets tekniske forsyning, i form af teknikbokse og lignende, skal placeres samlet eller gruppevis og skal gives samme diskrete udformning og farve. 6.3 Anlæg/beholdere til dagrenovation og anden affaldshåndtering skal placeres i tilknytning til områdets vejadgang. SIDE 26

33 7. Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelse til boliger, garager/carporte og lignende skal etableres inden for de på kortbilag 3 viste byggefelter i delområde Bebyggelse/anlæg til renovation, cykler og lignende mindre småhuse i tilknytning til boligerne skal placeres inden for de på kortbilag 3 viste byggefelter i delområde Bebyggelse og anlæg til faciliteter for bådehavnen skal etableres inden for de på kortbilag 3 viste byggefelter i delområde 2. Bebyggelse, der opføres i skel skal overholde bygningsreglementet bestemmelser mht. brandsikring (brandmur). Kran, dieseltank og lignende anlæg til servicering af lystbåde kan dog etableres uden for byggefelterne. 7.4 Indenfor delområde 1 må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom højst udgøre 70 %. Indenfor delområde 2 må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom højest udgøre 10 %. Bebyggelsesprocenten for hele lokalplanområdet samlet vil dermed fortsat være under 60%. 7.5 Inden for delområde I må bebyggelse opføres i tre etager uden udnyttelig tagetage, når den underste etage udføres som parkeringsdæk. Der må højest etableres boliger i to etager. Inden for delområde 2 må bebyggelse kun opføres i 1 etage uden udnyttelig tagetage. Pga. jordforueningog arealets lave terrænkote må der ikke etableres kælder under bebyggelsen. 7.6 Bebyggelsens højde må i delområde 1 ikke overstige kote 11,00 (DVR 90). Skorstene, antenner, ventilationsafkast og lignende, kan gives en større højde. Dog højst 0,9 m over bebyggelsens højde. DVR er en forkortelse for Dansk Vertikal Reference.Terrænkoter angives ofte i forhold til denne referencekote. Bebyggelsens højde må i delområde 2 ikke overstige kote kote 4,85 (DVR 90). Skorstene, antenner, ventilationsafkast og lignende, kan have en større højde. Dog højst 0,6 m over bebyggelsens højde. SIDE 27

34 7.7 Boliger i delområde 1 og opholdsrum (som fælles faciliteter, toillet/bad) i delområde 2 må ikke opføres med gulvkote lavere end kote 1,74 m (DVR 90). Mindre småhuse, opbevaringsrum og bebyggelse/anlæg til dagrenovation, cykleskure mv. må opføres med lavere gulvkote, dog ikke lavere end kote 1,55 m (DVR 90). SIDE 28

35 8. Bebyggelsens udformning og fremtræden 8.1 Bebyggelsen indenfor det enkelte delområde skal udføres med arkitektonisk høj kvalitet og fremstå som en samlet helhed i form, farver og materialer, dvs. bygget med samme taghældning, i ensartede materialer og byggestil, dog gerne med mindre variationer. 8.2 Facader i delområde 1 skal udføres med beton, træ eller teglsten og kan fremstå med synlig teglstensmurværk (blank mur), pudsede eller vandskurede flader. Mindre bygningsdele kan desuden udføres i glas, zink, stål, kobber, fiberplade og aluminium. Facader i delområde 2 skal udføres med træbeklædning. Mindre bygningsdele kan desuden udføres i beton, glas, zink, stål, kobber, fiberplade og aluminium. Synligt teglstensmurværk skal udføres med blødstrøgne, vandstrøgne eller kulbrændte sten med farvespil i orange, røde, grå og brunlige dæmpede nuancer. Pudsede og vandskurede facader skal fremstå i hvide eller grå nuancer. Træhuse skal fremstå i sorte, hvide, røde, brune eller grå nuancer og skal udføres med beklædning af brædder. Der må ikke anvendes bjælker eller træplader. Materialer kan desuden fremstå i deres naturlige farver. Op til 10 % af facadearealet eksklusiv vinduer må udføres i andre farver. 8.3 Tage skal udføres med højest 45º taghældning. Tage skal udføres med egnede materialer. Tage kan desuden udføres som tag dækket med vegetation - såkaldte "grønne tage". 8.4 Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer til tag eller ydervægge med et glanstal på over 10, bortset fra vinduer eller anlæg for udnyttelse af solenergi - såsom solceller (el-producerende) og sol-fanger (varme-producerende). 8.5 Parabolantenner skal opsættes på terræn. Parabolantenner skal placeres, så antennens højeste punkt ikke er højere end maksimum 1,8 meter over terræn. SIDE 29

36 Parabolantenner må ikke være synlige fra de offentligt tilgængelige arealer inden for lokalplanområdet og må ikke kunne ses fra omgivelserne uden for lokalplanområdet. 8.6 Bebyggelse skal placeres og udformes sådan, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for indendørs støj kan overholdes, ved en særlig god støjisolering af facader og vinduer, som vender mod støjkilden. SIDE 30

37 9. Ubebyggede arealer 9.1 Ubebyggede arealer skal tilsåes, beplantes eller befæstes og fremstå som færdiganlagt. Fri- og opholdsarealer 9.2 Der skal etableres udendørs opholdsareal svarende til mindst 75 % af bruttoetagearealet til boliger. Opholdsarealer skal have en placering og indretning, som er egnet til formålet. 9.3 Udendørs opholdsarealer kan etableres på altaner og lignende, når de er placeret og indrettet til formålet. 9.4 Opholdsareal skal indrettes, så der er mulighed for ophold, og må ikke være støjbelastet over Miljøstyrelsen vejledende støjgrænser. 9.5 Grønne friarealer, som er markeret på kortbilag 3, skal beplantes med buske, fyrtræer, løvfældende træer og/eller tilsås med græs eller blomstergræs. Grønne friarealer skal friholdes for tekniske anlæg, bebyggelse og større befæstede arealer. Stier og terrasse kan dog etableres med belægning. Hegn og beplantning 9.6 Hegning skal ske som hæk eller busket (hegn sammensat af forskellige typer buske) i hele lokalplanområdet. Der kan som supplement til hæk/busket opsættes trådhegn på indersiden af beplantningen med maksimum højde som beplantningen, når beplantningen er udvokset.trådhegnet må ikke være synligt fra de offentligt tilgængelige arealer inden for lokalplanområdet og må ikke kunne ses fra omgivelserne uden for lokalplanområdet. Der må ikke opsættes faste hegn i skel. Beplantning i skel skal holdes i en højde, der ikke overstiger 1,80 m. 9.7 Der må inden for lokalplanens område ikke beplantes med planter, som SIDE 31

38 er opført på Miljøministeriets liste over invasive arter. SIDE 32

39 10. Terrænregulering 10.1 Der må ikke foretages terrænregulering nærmere skel end 0,5 m. I en afstand af mellem 0,5 m og 2,5 m fra skel skal terrænnet ved regulering have en jævn hældning, og der må højest påfyldes/afgraves med en højde på 0,5 m mellem 0,5 m - 2,5 m fra skel. I delområde 1 må der på de øvrige arealer ikke foretages terrænregulering på mere end +/- 1 meter i forhold til eksisterende terræn, som vist på kortbilag 2. I delområde 2 må der ikke foretages terrænopfyldning. Uanset ovenstående må der i afgrænsningen mellem delområde 1 og delområde 2 etableres en lav støttemur med højest 1 m høj synlig mur, istedet for et skråningsanlæg. I forbindelse med godkendelse af byggemodning skal der indsendes en koteplan for områdets fremtidige forhold til godkendelse Ved terrænregulering har den grundejer, der foretager reguleringen ansvaret for, at den naturlige afstrømning af overfladevand ikke hindres Såfremt der terrænreguleres nærmere vej end 3 m, skal der søges tilladelse hos Vej & Park, jf. Vejlovens 101, stk. 2. SIDE 33

40 SIDE 34

41 11. Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Ny bebyggelse og anlæg må ikke tages i brug før: 11.1 de i 4 nævnte parkeringsarealer er etableret, 11.2 de i 9.2 nævnte opholdsarealer er etableret, befæstet og/eller beplantet, 11.3 der er etableret værn mod støj fra erhverv på havnen og dagligvarehandel, hvis det er nødvendigt for at overholde gældende grænseværdier, og 11.4 ny bebyggelse er tilsluttet kollektiv varmeforsyning, vandforsyning, elforsyning og kloakforsyning. For lavenergibebyggelse udført efter bygningsreglementets til enhver tid gældende klassifikation er der ikke tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning der er meddelt overkørselstilladelse. SIDE 35

42 12. Grundejerforening 12.1 Hvis der er mere end én grundejere inden for lokalplanområdet, skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme inden for lokalplanområdet Grundejerforeningen skal oprettes, når Fredericia Kommune forlanger det, dog senest når de udstykkede grunde er bebygget og ibrugtaget Grundejerforening skal forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og anlæg/bebyggelser, herunder også den private fælles sti, i delområde 1. Ejeren skal forestå drift og vedligeholdelse af anlæg/bebyggelser, friarealer, færdsels- og manøvrearealer og lystbådehavnen i delområde 2 efter aftale med og godkendelse fra grundejerforeningen Grundejerne har pligt til at tage skøde på fællesarealer og anlæg/bebyggelser i delområde Efter krav fra Fredericia Kommune skal grundejerforeningen optage medlemmer fra naboområder, sammenslutte sig med grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller lade grundejerforeningen opdele i flere selvstændige foreninger. SIDE 36

43 13. Bevaring Ingen bestemmelser om bevaring SIDE 37

44 14. Servitutter Ingen bestemmelser om ophævelse af private tilstandsservitutter Private tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne lokalplans bestemmelser. Der er ingen private tilstandsservitutter, som fortrænges af planen. SIDE 38

45 15. Ophævelse af lokalplan 15.1 Efter den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af denne lokalplan aflyses lokalplan nr. 148 for erhvervsområde ved Skærbæk Havn, vedtaget den SIDE 39

46 16.1 Lokalplanens retsvirkninger Midlertidige retsvirkninger af lokalplanforslaget I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres og indtil den af Fredericia Kommune endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan Fredericia Kommune tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Lokalplanens retsvirkninger 17.1 Efter Fredericia Kommunes endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der ifølge 18 i Planloven ikke retsligt eller faktisk etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er omtalt i planen Fredericia Kommune kan ifølge Planlovens 19 dispensere fra bestemmelserne i lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Videregående afvigelser kan kun foretages ved udarbejdelse af ny lokalplan Privatretslige tilstandsservitutter, som er uforenelige med planen, fortrænges af lokalplanens bestemmelser jf. Planlovens Tilstandsservitutter, hvis opretholdelse vil være i strid med lokalplanens formål, kan gøres ugyldige, når de angives i lokalplanen Nye servitutter om forhold, der kan reguleres i en lokalplan, kan kun pålægges en ejendom, når Fredericia Kommune har givet samtykke hertil SIDE 40

47 jf. Planlovens 42. Samtykket kan ikke gives, hvis forholdet kræver udarbejdelse af lokalplan jf. Planlovens 13 stk. 2. Dette gælder dog ikke servitutter, som pålægges af andre myndigheder med hjemmel i lovgivningen. Jf. Planlovens I henhold til Planlovens 47 kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. SIDE 41

48 17. Vedtagelsespåtegning Lokalplanen er således vedtaget som forslag af Fredericia Byråd den 10. december 2012 Thomas Banke / Tim Jeppesen Borgmester Kommunaldirektør Lokalplanforslaget er fremlagt i offentlig høring i perioden fra 8. januar 2013 til 5. marts SIDE 42

49 SIDE 43

50 29c 42n 29k 42v 29f 43n 29g 42an 42c 42am 42m 29h 29i 42a "n" 42o 42e 43i 42z 42f 42t 42ao 42g Delområde 1 43g 42l 43e 43b 42k 43c Delområde 2 NORD 29d 43a SIGNATURFORKLARING 43k Lokalplanafgrænsning Matrikelskel Strandbyggelinie KORTBILAG 1 LOKALPLAN NR. 313 Boligområde på Skærbæk Havn Færdselsret efter deklaration af 19/ Matrikelkort Delområdegrænse 50 METER 1:1.000

51 2,43 2,22 2,18 1,75 1,58 1,98 Kote tag 8,37 1,93 1,96 Kote kip Kote skorsten 9,19 1,82 16,23 1,64 Kote tag 10,51 1,66 Kote kip 10,85 Kote tag 1,77 10,49 1,66 1,55 1,30 1,48 Kote tag 1,32 1,56 4,64 1,55 1,62 1,52 1,36 1,59 1,32 1,30 1,55 1,35 1,32 1,42 1,31 1,21 1,27 1,34 1,27 1,30 1,19 1,29 1,23 NORD 1,26 1,45 1,53 1,36 1,16 1,24 1,34 1,18 1,24 1,23 1,24 1,24 1,24 1,19 1,06 SIGNATURFORKLARING Lokalplanafgrænsning Eksisterende bebyggelse Bebyggelse som kan nedrives Eksisterende vejadgang Strandbyggelinie 1,27 KORTBILAG 2 LOKALPLAN NR. 313 Boligområde på Skærbæk Havn Opmålte koter (DVR90) Eksisterende sti Eksisterende forhold :1.000

52 Delområde m Max kote 11 DVR90 36,0,4 4 m 49,5 2 m a Max kote 11 DVR90 b 83 5, m Delområde 2 NORD Max kote 4,85 DVR90 SIGNATURFORKLARING Lokalplanafgrænsning Delområdegrænse Byggefelt boliger Byggefelt for skure til bådhavn Byggefelt for skure til renovation, udhus o.l METER Grønt friareal Område hvor der ikke må etableres parkeringspladser KORTBILAG 3 LOKALPLAN NR. 313 Boligområde på Skærbæk Havn Vejadgang a b Udlæg til sti Lokalplankort :1.000

53

54 Kommuneplantillæg 19 Tillæg nr. 19 til Kommuneplan for Fredericia Kommune Kommuneplantillægget er udarbejdet for at muliggøre omdannelse af et erhvervsområde på Skærbæk Havn til område for blandet boliger og erhverv. Ændring af kommuneplanens rammer Tillæg nr. 19 udlægger et nyt rammeområde for blandet boliger og erhverv. Den nye kommuneplanramme nr. S.BE5 afgrænses, som vist på kortet nedenfor og omfatter ejendommen matrikelnummer nr.: 43b Skærbæk By, Taulov. Karakter Området har været i brug som bådeværft og indgår i Skærbæk havnefront. Der har ikke hidtil været offentlig adgang til havnen indenfor området. Der har dog været en offentlig tilgængelig stiforbindelse gennem området som forbinder havnen, med strandarealerne øst for lokalplanområdet. Området er del af kulturmiljøet Skærbæk Havn, som er udpeget i kommuneplanen. Gældende planer Lokalplan 148 for boligområde på Skærbæk Havn. Mål Indenfor det nye rammeområdet skal der være mulighed for etablering af attraktiv boligbebyggelse i form af etageboliger med bådehavn. Borgernes adgang til havnen skal tilgodeses. Anvendelse Blandet bolig og erhvervsformål i form af etagehusbebyggelse eller tæt/lavbebyggelse samt bådehavn for fritidsbåde (privat lystbådehavn). Afgrænsning af ny kommuneplanramme. Det vil være muligt at etablere erhverv i tilknytning til boliger, men kun hvis det ikke er til gene for omgivelserne, og det ikke bryder områdets karakter af boligområde. Erhvervsformålet er betinget af, at den erhvervsdrivende har bopæl på ejendommen Bebyggelsesregulerende bestemmelser Bebyggelsespct. maks.: 60 % Etageantal maks.: 3 Bygningshøjde maks.: op til kote 11 DVR90 SIDE 48