FALDER BYGGERIETS PRISER I 2009 OG 2010?

Transkript

1

2 FALDER BYGGERIETS PRISER I 009 OG 00? DEN DANSKE ØKONOMI STÅR OVERFOR EN RECESSION. DET TILFØJER ET EKSTRA USIKKERHEDSELEMENT TIL VURDERINGEN AF BYGGERIETS FREMTIDIGE OMKOSTNINGER. EFTER NOGLE ÅR MED VOLDSOMME STIGNINGER PÅ MATERIALESIDEN, TALER ALT NU FOR ET DIREKTE FALD I BYGGERIETS OMKOSTNINGER AF CAND. POLIT. CURT LILIEGREEN I den mest dramatiske konjunkturvending, som den danske byggesektor har oplevet i efterkrigstiden, ser vi bratte omsving i aktivitet og beskæftigelse, og vi kan godt forberede os på, at også byggeriets priser vil ændre sig. En bygnings pris altså licitationsprisen - afhænger af : avancen hos den udførende og eventuel developer, der er stærkt konjunkturfølsom momsniveauet grundpriserne produktiviteten ved udførelsen på byggepladsen byggeomkostninger til materialer og lønninger indkøbte tjenesteydelser til arkitekt, rådgivende ingeniør, vognmænd, vagttjeneste og meget andet Historisk har avancen været meget følsom for konjunkturudsving, selvom en begyndende højkonjunktur ikke nødvendigvis med det samme kan aflæses i stigende avancer i alle byggeriets led. Tværtimod kan en styringsentreprenør med større opgaver let blive fanget i en prissaks mellem på den ene side en kontrakt med bygherren, og på den anden side omkostningspresset fra underentreprenører og materialer. Ser man bort fra disse prissakssituationer vil avancen svinge mere end omkostningerne til materialer og løn. Under en højkonjunktur i byggeriet presses virksomhedernes kapacitet, og det kan blive svært for bygherren at få tilstrækkeligt med bydende til at deltage i licitationerne. Med færre bydende følger svækket konkurrence og en højere pris. Omvendt i en lavkonjunktursituation, hvor kampen om ordrerne tiltager, og enkelte aktører kan forledes til at dumpe deres tilbud, 7 5 når de forsøger at opretholde deres kapacitet. Derfor giver byggeomkostningsindekset underdækning i en højkonjunktursituation, mens det i en lavkonjunktursituation omvendt kan give en ovedækning. De udsving, man ser i byggeindeksene underdriver altså de udsving, man vil kunne opleve i licitationspriserne. Udviklingen i lønninger og materialepriser, der indgår i byggeomkostningsindekset, påvirkes selvfølgelig også af konjunkturerne. Mange havde forventet, at byggeboomet i ville udløse eksorbitante lønstigninger som følge af mangel på arbejdskraft, men de virkelig store stigninger udeblev. I stedet kom omkostningsstigningerne på materialeområdet. Her pressede det voldsomme løft i råvarepriserne sig på, og samtidig opstod der mangelsituationer for en række byggematerialer, hvor kapacite- Årlig vækst i byggeomkostninger ÅRLIG VÆKST I BYGGEOMKOSTNINGER Vækstrate i % p.a

3 ten ikke kunne følge med efterspørgslen. Produktiviteten eller effektiviteten om man vil i byggeriet har selvfølgelig været præget af højkonjunkturen, hvor der i perioder har været udbredte flaskehalse hvad angår arbejdskraft, i hvert fald hvis man skal tro Danmarks Statistiks konjunkturbarometer, der bygger på virksomhedernes indberetninger. Også forsyningen med materialer har været præget af knaphed. Når disse flaskehalse letter, kan det i sig selv reducere priserne i sektoren, fordi man kan påregne en større forsyningssikkerhed. Det er en meget praktisk forståelse af effektiviteten, at man ikke længere har så lang ventetid på isoleringsmateriale, mursten og betonelementer. Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks for boliger viser voldsomme udsving i de årlige stigningstakter i perioden fra Kartoffelkuren i 98 og frem til i dag. Det er udsving, der er endnu kraftigere end ændringerne i den almindelige inflation i forbrugerpriserne, sådan det må forventes i en konjunkturfølsom sektor som byggeriet. Fra et relativt lavt niveau med en stigning i byggeomkostningsindekset på årsbasis på til,5 % i slutningen af 00 nåede stigningstakten op på,5 % i 007 for derefter at gå brat ned igen til godt % i 008. Det er voldsomme udsving, men indekset har før udvist tilsvarende hop. Det gjaldt f.eks, i 99, da byggeriets krise efter Kartoffelkuren kulminerede, og der kun blev påbegyndt mio. m byggeri. Her styrtdykkede stigningstakten i bygeomkostningsindekset til under % for herefter at få kraftigt Årlig vækst i % i byggeriets omkostninger ÅRLIG VÆKST I % I BYGGERIETS OMKOSTNINGER Materialer Løn op allerede i 995 til,5 %. Disse voldsomme udsving påkalder sig opmærksomhed hos økonomer, der altid vil være varsomme over for, om byggeriet er i gang med at overophede. Udsvingene er selvfølgelig ikke kun et dansk fænomen, det er i høj grad et universelt problem. I de senere år har udsvinget i byggeomkostningerne især været forårsaget af materialeomkostningerne. Figur viser den nominelle årlige stigningstakt i dels materialekomponenten, dels lønkomponenten i byggeomkostningsindekset. Det skal huskes, at materialer vejer med 9 % vægt i indekset, mens løn kun vejer med %. Derfor slår materialeprisstigningerne kraftigt igennem i det samlede indeks. I perioden fra 00 og frem til udgangen af 005 steg lønningerne mere end materialerne. Derefter tog materialeprisstigningerne imidlertid fart, og nåede op på en årlig stigning på ikke mindre end 9 %, da de kulminerede. Dette Curt Liliegreen er cand.polit fra 98. Han arbejdede i Entreprenørforeningen , heraf i år som chef - økonom. Fra direktør for Byggeriets Evaluerings Center. Han arbejder i dag som rådgiver for Real dania. Hans synspunkter her i bladet er personlige debat indlæg og tegner ikke Realdania, og vice versa var selvfølgelig i den periode, hvor dels oliepriserne steg kraftigt, men hvor også en lang række andre råvarer såsom metaller, men også træ steg. Baggrunden herfor var den internationale højkonjunktur, og de nyindustrialiserede lande som Kina, der pludselig meldte sig på banen som storaftager af disse produkter. I offentlighedens bevidsthed har udviklingen i byggeriets lønninger spillet en stor rolle i de senere år, men det er altså ikke lønstigningerne, der har drevet omkostningsudviklingen i byggeriet under byggeboomet i Hvor kraftig stigningen i byggematerialepriserne egentlig var og hvor dramatisk omsvinget ved udgangen af 008 er fremgår, når man renser de nominelle prisstigninger ovenfor for inflationen ved hjælp af forbrugerprisindekset. Det fremgår tydeligt af figuren Årlig realvækst i % i byggematerialeomkostninger, at byggeriet i en periode nød godt af, at materialer steg mindre end den almindelige inflation i samfundet. Til gengæld satte den reale prisstigning ind med stor kraft i 00 og 007. I løbet af 008 blev den reale udvikling i byggeomkostninger vendt til et fald i et voldsomt omslag, fordi byggeomkostningerne nominelt set styrtdykkede, og samtidig steg den almindelige inflation i samfundet brat. Det skete på et tidspunkt, hvor boligbyggeriet i Danmark allerede var inde i et solidt fald. Denne udvikling, der indtrådte i efteråret 008 er en solid indikator for, at en konjunkturvending af de helt store var på vej i byggesektoren. Først efter. kvartal 008 er tallene for den almindelige inflation (forbrugerprisindekset) begyndt at falde. I november og december 008 ses en markant nedgang i inflationsraten, der har fået nogen til at frygte, at vi nu står overfor et deflationsscenario.

4 0 9 8 Årlig vækst i % i byggeriets omkostninger Materialer Løn Udviklingen i råvarepriserne Det er ikke kun energipriserne, der gik amok under højkonjunkturen, og pressede byggeomkostningerne op. En hel række råvarer, der spiller en vigtig rolle i byggeriet, fulgte godt med. Disse råvarepriser er imidlertid nu vendt, og udviser ligesom olien markante fald. Spørgsmålet er, hvornår denne generelle tendens slår igennem i det samlede byggeomkostningsindeks. I figuren Udviklingen i råvarepriser har jeg indsat indekstal for priserne på udvalgte metaller samt nåletræ som eksempler. Der kunne være valgt andre metalprodukter, for eksempel jern og stål eller zink, der har udvist lignende udsving. Bemærk at Y-aksen er skåret af ved indeksværdi 75. Det er interessant, at disse råvarepriser ikke kun stagnerer i stigningstakt, men udviser voldsomme fald i 008. De bratte fald i metalpriserne hænger sammen med vigende efterspørgsel, der slår hårdt igennem i en sektor med uelastisk udbud, og sender et ildevarslende signal om krisens ÅRLIG REALVÆKST I % I BYGGEMATERIALEOMKOSTNINGER Årlig realvækst i % i byggematerialeomkostninger År

5 Indeks År 000 = UDVIKLING Udvikling I RÅVAREPRISER i råvarepriser Nåletræ Rå kobber og halvfabrikata Rå aluminium og halvfabrikata betydning for internationale selskabsgiganter som mineselskabet Rio Tinto og deres leverandører, såsom vort hjemlige F. L. Smidth, der dog foreløbig ser ud til at komme så nogenlunde igennem forløbet. Kobberpriserne har givet sig ganske meget under afmatningen, selvom forsyningssituationen for kobberproduktion ikke er den sikreste, og på den måde kan minde lidt om olie. Omvendt er der en betydelig kapacitet indenfor produktion af jern og stål. Derfor må der forudses bratte prisfald her, der også fremmes af de faldende energipriser. De faldende metalpriser burde slå igennem indenfor opførelsen af byggeri, måske især større erhvervsbyggerier og store offentlige kulturbyggerier mere end indenfor eksempelvis småhusbyggeri. Dokumentér byggeriet fra luften - og få samtidig enestående minder Aarhus Luftfoto Aps Telefon Indeks 00, kv = 00 UDVIKLINGEN I CEMENTPRISER OG Udviklingen DEN i cementpriser ALMINDELIGE og INFLATION den alm. inflation Cementpris Forbrugerpriser En anden råvare, hvor produktionen er særdeles energiintensiv, og som er kendetegnet ved store faste omkostninger, er cementproduktionen. Det var således at forvente, at cementprisen måtte gå op realt set under byggehøjkonjunkturen, og at priserne nu vil tilpasse sig nedad, om end pristilpasninger ofte er stivere nedad end opad. I figuren er der taget afsæt i Danmarks Statistiks opgørelse over industriens salg af egne varer, hvor den kvartalsmæssige omsætning er divideret med det kvartalsmæssige salg i tons. Herved fremkommer om ikke en prisstatistik, så dog et indeks for prisudviklingen. Dette er sat med. kvartal 00 = 00 og holdt op mod forbrugerprisindekset, der også er omregnet til. kvartal 00 = 00. Det fremgår tydeligt, at cementpriserne udvikler sig trægt, men at de under byggehøjkonjunkturen og i takt med de stigende energipriser går kraftigere op end forbrugerprisindekset, for derefter at stagnere i 008. Det må forventes, at denne udvikling vender til et direkte fald, og at afstanden mellem cementprisen og forbrugerprisindekset indsnævres. Det er svært at tro på, at cementprisen på langt sigt skulle stige mere end den almindelige inflationstakt. Opgørelser fra U.S. Geological Survey over cementprisen på det amerikanske marked korrigeret for inflation siden 900 viser lange perioder, hvor de reale priser har været direkte faldende. Det gælder f.eks. i 90 erne, og igen i 980 erne År og 990 erne. Hvis cementprisen realt set kan falde, så er det nu, hvor energipriserne styrtdykker, og hvor byggeriet falder markant. Betydningen af faldende byggeomkostninger bygherren som den gode købmand Et fald i byggeriets priser fremkaldt af vigende priser på råvarer og materialer, som gives videre til byggeriets kunder i form af en lavere tilbudspriser, er noget af det sundeste, der kan ske i den nuværende situation. Et fald i byggeriets priser, fremkaldt af desperation hos de udførende, der forsøger at underbyde hinanden for at opretholde kapacitet i en blind tro på, at markedet nok snart vil bedre sig, er noget nær det mest tåbelige, der kan ske i dag. En sund nedgang i tilbudspriserne er en opfordring til bygherrerne om at vise sig som den gode købmand, der køber ind, når det er billigt. Dette kan være med til at opstille et regnestykke for det offentliges gevinst ved at fremrykke bygge- og anlægsarbejder, der gør en fremrykning til en så god forretning i de kommende år, at det offentlige simpelthen ikke har råd til at sige nej. Forudsat selvfølgelig at fremrykningen sker i et forsvarligt omfang, så det ikke udløser et nyt kapacitetspres i byggeriet. Fordelen ved at fremrykke offentlige arbejder i en lavkonjunktursituation ligger også i, at man- 8

6 ge typer af anlæg og bygninger kan få et accelererende forfald, såfremt der ikke gribes ind i tide. Et eksempel er en af de utallige mindre betonbroer, der krydser landets jernbaner eller veje, og hvor der kan være afsprængninger på overfladen, der kan blotlægge armeringsjern. Rusten sætter ind, revner opstår, frostsprængninger følger, og hvad der startede som et mindre nærmest kosmetisk problem, vokser. Det samme kan gælde revner i et bygningsfundament. Et andet eksempel er nedslidte vinduer eller tagkonstruktioner, hvor fugt og råd gør sit arbejde, og hvor der i værste fald kan opstå grobund for svampeangreb, eller hvor en vandskade kan starte, og pludselig står man måske med et skimmelsvampeangreb i en større bygning som startede med en mindre utæthed i tagpap. Nogen gange kan man slippe andre gange sker skaden med store udgifter og gener til følge. Vi har ikke en database over det gennemsnitlige koblingsforhold mellem på den ene side reparationsudgifter i god tid og på den anden side skadevirkninger ved manglende rettidig omhu, men de afledte skader kan utvivlsomt blive voldsomme i visse situationer. Dette er måske en ting, som det nye facilities management center på DTU kan skaffe os mere viden om. Det er klart, at en fremrykning af offentlige investeringer i en vis udstrækning er selvfinansierende i en lavkonjunktursituation på samme måde som en skattelettelse er det, fordi der spares dagpenge og genereres øgede skatter og afgifter. Dette argument er dog næppe stærkt på Christiansborg, eftersom alle erhverv kan fremføre tilsvarende. Endelig kan man målrette offentlige investeringer, så de får en bedre totaløkonomi på grund af en afledt positiv effekt, f.eks. via øget trafiksikkerhed og fremkommelighed ved infrastrukturarbejde, eller alternativt ved bygningsrenovering at gøre bygninger mere energiøkonomiske. Et eksempel er et projekt med energirenovering af en ældre mu- 9

7 EMISSION CONTROL Fuld funktionsgaranti Bedre miljø - ingen vedligehold! FINNKAT DPF - et diesel partikel filter, der fjerner >90% PS 00% Vedligeholdelsesfri! KCS EMISSION CONTROL APS Selinevej, Port 00 København S Tlf Enkel udveksling af afløbsdata Håndtering af opmålingsdata Gennemsyn af data før import udføres Udveksling af data mellem forskellige versioner af DANDAS Transformation mellem forskellige planeog højde projektioner Udveksling af udvalgte attributter Validering af XML fi l Et nyt værktøj skræddersyet til dataleverandører som landinspektører, tvinspektionsfi rmaer, entreprenører og rådgivende ingeniører. COWIdandasXML kan anvendes selvstændigt sammen med f.eks. Acces database, Oracle og Microsoft SQL Server. Henvendelse til Allan Nielsen, ani@cowi.dk, Mobil:

8 rermestervilla fra 97, se Energy project Villa main report på et projekt udført af Rockwool, BYG, DTU, Danfoss og Sekretariatet for Energimærkning. Der er tale om ganske simple tiltag såsom isolering i hele huset, forsatsvinduer og forbedringer i varmesystemet. Den årlige besparelse i energi efter renoveringen var klart større end ydelserne på lånefinansieringen til renoveringsarbejdet. Opgjort i nutidsværdi var besparelsen på 9.00 kr., efter en investering på kr. Der var en årlig energibesparelse i det første år på.000 kr., eller 0 % af anlægssummen, mens nettobesparelsen efter fradrag af ydelserne på lånet var kr.. Det er et afkast, som nok vil slå en del bankers tilbud om deltagelse i investeringsforeninger her på det seneste! Så positivt behøver regnestykket ikke at være ved energirenovering af offentlige bygninger, men det kan indgå i det samlede regnestykke som en bidragende faktor. Et godt eksempel kunne være renovering af offentlige bygninger på nedslidt tag og fag, hvor det er nærliggende samtidig at søge at optimere energiøkonomien. I argumentationen for bygherren som den gode købmand er der ikke én enkelt faktor, der er afgørende. Det er den samlede sum af besparelser, der skal gøre udslaget for, hvad der måske kunne blive den bedste forretning, en kommunal bygherre nogensinde kommer til at foretage. Et illustrativt eksempel er de gevinster, der er ved at gennemføre et renoveringsarbejde i 00, hvor krisen må forventes at kulminere, frem for at vente 0 år og udføre det under en fremtidig højkonjunktur. Tallene er anført som et pædagogisk eksempel, for vi kender ikke den præcise størrelse og fordeling af disse fordele. Dette ville ellers være af betydelig samfundsmæssig værdi i den nuværende situation, og man må beklage, at der ikke er forsket mere og skabt et bedre overblik over dette samlede regnestykke for forskellige typer af aktiviteter. Skal det gøres seriøst er det et formidabelt beregningsarbejde, da man må forvente store variationer mellem forskellige typer af bygge- og anlægsarbejde. Der er usikkerhed omkring, hvorvidt de personer, der i dag bliver ledige som følge af lavkonjunkturen i byggeriet, forbliver ledige, eller i hvilken udstrækning de finder anden beskæftigelse og derfor ikke ender i dagpenge. Det er også usikkert, hvor stort et forbrugsfald, ledighed for ansatte i byggeriet og de leverende erhverv vil udløse, da de pågældende kan vælge at ty til nedsparing i en periode. Eksemplet skal imidlertid ikke fange de præcise data, men kun indikere typen af de gevinster, der ligger i at fremrykke offentlige investeringer i den helt særlige situation, dansk økonomi nu står i. FORDYRELSE/BESPARELSE FOR BYGHERREN VED FREMRYKNING AF OFFENTLIGE INVESTERINGER FORDYRELSE VED AT BYGGE UNDER FREMTIDIG HØJKONJUNKTUR FREM FOR UNDER RECESSION % FORDYRELSE VED ACCELERERENDE FORFALD I EN BYGNING ELLER ANLÆGSKONSTRUKTION VED AT VENTE MED RENOVERING TIL % FORDYRELSE I AFLEDTE OMKOSTNINGER VED AT UNDLADE FREMRYKNING % AF OFFENTLIGE ARBEJDER (F.EKS. ENERGIØKONOMISKE UDGIFTER I DE 0 ÅR FREM TIL, AT MAN ELLERS GENNEMFØRER ARBEJDET, DISKONTERET TIL NUTIDSVÆRDI I % AF ANLÆGSUDGIFT) DIREKTE FORDYRELSER FOR BYGHERREN VED AT VENTE % AFLEDT FORDYRELSE FOR SAMFUNDET VED AT BYGGE I 00 FREMFOR I 00 DAGPENGE OG TAB I INDKOMSTSKAT OG MOMS VED INDKOMSTNEDGANG I FORBINDELSE MED LEDIGHED % NUTIDSVÆRDI VED UDGIFTER I 0 ÅR SOM FØLGE AF F.EKS. DÅRLIGT INDEKLIMA I SKOLER, ELLER ØGET CO UDSLIP, DÅRLIGERE TRAFIKSIKKERHED, MINDSKET FREMKOMMELIGHED PÅ VEJE OG LIGNENDE % SAMLET FORDYRELSE FOR OFFENTLIG BYGHERRE OG SAMFUND VED AT VENTE % Tallene er illustrative, men ved en selektiv udvælgelse af, hvilke typer af arbejder, man ønsker at fremme, vil jeg tro, at man rent faktisk vil kunne opnå sådanne fordele. Det vil sige, at såfremt man venter med at gennemføre arbejdet, så kommer det til at blive dobbelt så dyrt. Sagt på en anden måde, hvis bygherren kender sin besøgstid og vel og mærke får lov til at bygge nu, så sker det reelt til halv pris.