FORSLAG TIL LOKALPLAN NR. 139

Transkript

1 Forslag til Lokalplan nr. 139 blev vedtaget af Ballerup Kommunalbestyrelse den 23. marts Planforslaget er fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 26. marts til den 24. maj FORSLAG TIL LOKALPLAN NR. 139 et erhvervsområde omkring Brydehusvej Ballerup Kommunalbestyrelse marts 2015

2 FORSLAG TIL LOKALPLAN 139 for et erhvervsområde omkring Brydehusvej Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og Kommunalbestyrelsen mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger Kommunalbestyrelsen bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. 1

3 Lokalplanen består af: Redegørelsen som beskriver baggrunden for og formålet med lokalplanen og fortæller om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, samt om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning. Planbestemmelserne som er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne. Diverse kortbilag og illustrationer der viser afgrænsningen af området i forhold til skel samt kort og illustrationer, der uddyber lokalplanens bestemmelser. Hvornår laves en lokalplan? Planloven bestemmer, at Kommunalbestyrelsen har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Kommunalbestyrelsen har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. 2

4 Lokalplanforslaget Når Kommunalbestyrelsen har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut, vurderer Kommunalbestyrelsen i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis Kommunalbestyrelsen, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når Kommunalbestyrelsen har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentlig gjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i paragraffen om retsvirkninger i lokalplanen. 3

5 LOKALPLANREDEGØRELSE Lokalplanens område Lokalplanområdet er beliggende i bydelen Lautrupgård ved Industriparkens og Brydehusvejs udmunding i Ring 4, i den vestlige ende af det store erhvervsområde, der kaldes Ballerup Industripark. Lokalplanområdet omfatter industrikvarterets enklave med ejendomme forbeholdt små og mellemstore virksomheder. Området afgrænses mod vest af Ring 4, mod syd og øst af industrikvarterets store industriejendomme og mod nord af Ballerup Byvej og den lille samling enfamiliehuse, der er klemt inde mellem de store trafikårer og benzintanken i Toms-krydset. Lokalplanområdets afgrænsning 4

6 Lokalplanens baggrund og formål Som beskrevet i såvel kommuneplanen som i erhvervspolitikken er det Kommunalbestyrelsens mål løbende at modernisere erhvervsområdernes planbestemmelser, så de til enhver tid sikrer virksomhederne de bedste rammebetingelser for fortsat virke og udvikling. Inden for de senere år er der udarbejdet nye lokalplaner for de mere traditionelle industrikvarterer i kommunen. En gradvis omdannelse fra vareproducerende fabrikker og store lagervirksomheder har i årevis været i gang i området omkring Industriparken. Med vedtagelsen af Lokalplan nr. 108 allerede tilbage i 2000 blev plangrundlaget for de store ejendomme moderniseret, og nye, mere kontorprægede bebyggelser har siden set dagens lys. Selvom omdannelsestendenserne er knap så tydelige i det aktuelle område for små og mellemstore virksomheder, er der behov for en modernisering af anvendelsesbestemmelserne, så området fortsat kan fungere som et dynamisk erhvervsmiljø. Den nye lokalplan skal samle bestemmelser fra de tre, eksisterende lokalplaner under én hat. Herudover har formålet med lokalplanen været at udmønte den seneste kommuneplans rammebestemmelser, således at det også bliver muligt at opføre eller indrette bebyggelse til mere servicepræget erhverv og mindre miljøbelastende aktiviteter, herunder institutioner, forenings- og menighedslokaler og tilsvarende offentlige formål, der kan indpasses, uden at området ændrer karakter. Området set fra vest ad Industriparken (JWluftfoto okt. 2010) 5

7 Eksisterende forhold Lokalplanområdet omfatter et areal på blot ca. 6 ha., omkranset store trafikårer og større erhvervsvirksomheder mod syd og øst. Hele området har hidtil været forbeholdt erhvervsformål og er i dag omfattet af lokalplanerne 065, 076 og 103. Erhvervsområdet mellem Frederikssundsvejen og jernbanen repræsenterer en tidlig epoke i kommunens erhvervsmæssige udvikling. Området omkring Industriparken blev udlagt helt tilbage i 1950 erne, samtidig med de første store boligbyggerier i Skovlunde og Ballerup. Industrikvarteret skulle rumme arbejdspladser til de tusinder af nye tilflyttere, der slog sig ned i forstadens moderne boligbebyggelser. Området består af forholdsvis store ejendomme og bygninger, med LEO Pharma (den tidligere Løvens Kemiske Fabrik) som den største. Men enklaver ved Metalbuen og Brydehusvej blev udstykket i mindre ejendomme forbeholdt små og mellemstore virksomheder. Dele af disse var såkaldte håndværkerparceller med mulighed for opførelse af en bolig og tilhørende værksted. En række af sådanne små ejendomme findes fortsat på nordsiden af Industriparken mellem Brydehusvej og Ring 4. Ejendommene på sydsiden af Industriparken og omkring den nordlige ende af Brydehusvej er gennemgående noget større, og bebyggelsen derpå har en ret blandet karakter. Mange af bygningerne stammer fra midt i 1950 erne og år frem. Luftfoto (LLO, 1959) af udstykningen ved Brydehusvej før anlæggelsen af Industriparken østpå og af Ring 4 mod syd 6

8 Håndværkerparceller på Industriparken Brydehusvej set mod nord ved Industriparken 7

9 Området rummer ikke mange grønne islæt. Kun på ejendommen med facade til Ballerup Byvej og på en ejendom på hjørnet af Industriparken og Brydehusvej er der reserveret areal til beplantning, som danner sammenhæng med større beplantningsbælter på industriejendommene mod øst. Lokalplanområdet er beliggende m fra Malmparken Station og m fra Ballerup Station. De omfattede ejendomme vejbetjenes dels fra Brydehusvej dels fra Industriparken. Langs Ring 4, Ballerup Byvej og Industriparken er der anlagt sædvanlige cykelstier, men på Brydehusvej deler cyklister areal med den kørende persontrafik og varetransport. En simpel stiforbindelse giver adgang fra Brydehusvej til Ballerup Byvej, og giver dermed nogle af medarbejderne en smutvej i retning mod busstoppestederne ved Toms-krydset. En tilsvarende smutvej til Ballerup Bymidte via Linde Allé findes i forlængelse af Industriparken på vestsiden af Ring 4. Terrænmæssigt byder lokalplanområdet ikke på de store forskelle. Det laveste punkt findes centralt i området. Ud fra et nærmest skålformet, lavtliggende plateau stiger terrænet 2-4 m ud mod alle hjørner; mest mod sydvest. Lokalplanområdets terrænforhold 8

10 Lokalplanområdet set fra øst (JWluftfoto sep. 2009) Lokalplanens indhold Lokalplanen inddeler området i tre planområder efter deres grundstørrelser og virksomhedstyper. Denne opdeling er baseret på rammebestemmelserne i kommuneplanen, der rummer små variationer for anvendelsen områderne i mellem. Med den nye lokalplan sammenskrives og moderniseres bestemmelserne fra hele tre tidligere lokalplaner, hvoraf de to hver især kun er gældende for en enkelt ejendom. Begge lokalplaner har tilladt anvendelser der ikke umiddelbart var mulige i det omgivende erhvervsområde; nemlig til en kommunal rådgivningsklinik og til et trossamfunds forsamlingshus. I takt med den igangværende omdannelse er der kommet et nyt syn på dens slags formål. Og bekymringen for, hvilke nabokonflikter i forhold til de traditionelle virksomheder blandingen vil kunne medføre, er aftaget. Den største ændring i forhold til tidligere planlægning er derfor, at der også i dette erhvervsområde åbnes mulighed for at indpasse en række aktiviteter, som der ikke hidtil i tilstrækkelig grad er taget højde for i den kommunale planlægning. Ofte er der tale om aktiviteter, der har brug for større lokaler til en rimelig husleje. Et stigende antal grundejere og udlejere oplever samtidig, at de kan have svært ved at afsætte bygninger og lejemål i de ældre produktions- og lagerbygninger til den type virksomheder, der oprindelig er opført til. Den slags bliver der nemlig færre og færre af. Med de nye bestemmelser kan der findes nye brugere til disse ejendomme. 9

11 Lokalplanområdet set fra nordøst med Borupvang i forgrunden (JWluftfoto apr. 2014) Der vil ikke kunne etableres nye boliger i området, men eventuelle eksisterende, lovligt benyttede boliger i striben af håndværkerparceller langs nordsiden af Industriparken vil kunne opretholdes. Da kommunen ikke har lov til at udlægge støjbelastede arealer til nye boligformål har et ønske om at genbruge en eksisterende, gammel villa på en erhvervsejendom langs Ring 4 til bolig ikke kunnet imødekommes. Med trafikstøjens permanent høje niveau forekommer det urealistisk, at man ved etablering af støjskærm eller med anden beskyttelse vil kunne overholde gældende grænseværdier. Indpasning af yderligere boliger ville desuden kunne resultere i urimeligt skærpede støjkrav til omkringliggende virksomheder. Der kan ikke etableres dagligvarebutikker og med få undtagelser, må der heller ikke drives handel med udvalgsvarer. Da lokalplanområdet er beliggende inden for et større område med særlige, regionale drikkevandsinteresser, kan der kun på skærpede vilkår etableres grundvandstruende virksomhed. Hverken støjmæssigt eller på anden måde betyder de nye anvendelsesbestemmelser ændring af virksomhedernes miljømæssige vilkår. Da området ikke forekommer at være oplagt til nedsivning af overfladevand, stilles der ikke krav om LAR-løsninger. 10

12 Langs alle områdets veje har der i den hidtidige planlægning været fastlagt byggelinier, der regulerer bebyggelsens placering på grunden mod vejen. Langs Industriparken ligger bygningerne typisk tættere på vejen end i naboområdet mod øst med de store industriejendomme. Det har medført, at Industriparkens profil opleves noget snævert, når man drejer ind fra Ring 4. Byggelinien på sydsiden af vejen foreslås derfor udvidet til 19 m fra vejmidte mod i dag 10 m. Derved bringes den i overensstemmelse med den tilsvarende bestemmelse fra Lokalplan 108, der er gældende for ejendommene på Industriparken øst for Brydehusvej. På tilsvarende vis foreslås også en udvidelse af byggelinien på den øst-vestgående del af Brydehusvej fra 10 m til 12 m. Denne vejstrækning er i forvejen præget af et asymetrisk profil, da der langs sydsiden af vejarealet findes en bred græsrabat. Der er ikke med den nye lokalplan lagt op til ændringer for så vidt angår udstykningsmuligheder, byggemuligheder på den enkelte ejendom eller særlige vilkår for bebyggelsens udseende. Parkeringskravene svarer til vore andre erhvervsområder, men der stilles som noget nyt krav til cykelparkering. Området rummer ikke mange grønne kvaliteter, men de få beplantede bælter er fastholdt. Allerede med Lokalplan 065 har der været detaljerede bestemmelser om skiltning. Disse er dog nu bragt i bedre overensstemmelse med de regler, der gennem de seneste år er gjort gældende i kommunens øvrige erhvervsområder. Mellemstor industrivirksomhed på Brydehusvej 11

13 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Fingerplan 2013 Efter planloven har Folketinget vedtaget et særligt landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning; kaldet Fingerplan Såvel i landsplanlægningen som i den hidtidige regionplanlægning har det været et bærende princip at skabe sammenhæng mellem trafikbetjeningen og lokaliseringen af boliger, erhverv og andre byfunktioner. De stationsnære arealer op til m fra stationerne har herved fået en central rolle, idet hovedparten af regionens fortsatte bolig- og erhvervsmæssige vækst søges placeret her. Det er således også i de erhvervsområder, som er stationsnært beliggende, at en markant anvendelsesmæssig fornyelse og en mærkbar intensiveret udnyttelse vil kunne tillades. Ballerup Kommune har bl.a. af denne grund gennem en årrække gennemført modernisering af plangrundlaget for en stribe, ældre industrikvarterer. Såfremt vi med den kommunale byplanlægning giver mulighed for at lokalisere kontorbyggeri med mere end m2 etageareal uden for det stationsnære kerneområde, skal vi i henhold til Fingerplanen som udgangspunkt redegøre for, hvordan der vil blive arbejdet med supplerende virkemidler med henblik på at sikre trafikale effekter svarende til det stationsnære kerneområde. Stationsnære områder 12

14 Med den nye lokalplan er der hverken lagt op til en intensiveret udnyttelse af ejendommene eller til en større grad af kontorisering. Lokalplanforslaget er således i overensstemmelse med Fingerplanen. Kommuneplan 2013 Kommuneplanen fastlægger en konkret afgrænsning dels af de stationsnære kerneområder op til 600 m fra i kommunens stationer; dels af de øvrige stationsnære områder op til m fra stationerne. Lokalplanområdet ligger i næsten samme afstand fra S-stationerne Malmparken og Ballerup, og inden for det stationsnære område i forhold til begge stationer. Kommuneplanen fastlægger rammebestemmelser for anvendelsen og udnyttelsen af de enkelte lokale områder. Lokalplanområdet dækker tre af disse enkeltområder: 6.E6 og 6.E9, der er udlagt til mellemstore fremstillingsvirksomheder, og 6.E7 der er forbeholdt mindre fremstillings- og håndværksvirksomhed. Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanens hovedstruktur og rammebestemmelser. Kommuneplanens rammebestemmelser 13

15 Lokalplan 065 Hovedparten af ejendommene inden for den nye lokalplans område har hidtil været omfattet af Lokalplan 065. Denne lokalplan afløste i 1992 en tidligere byplanvedtægt 11 samt en del af byplanvedtægt 15, der oprindelig dækkede hele det store industrikvarter mellem Frederikssundsvej og jernbanen fra Løvens Kemiske Fabrik i øst til Ring 4 i vest. Baggrunden for lokalplanlægningen var også den gang, at Kommunalbestyrelsen ville imødekomme et ønske fra lokale grundejere om at kunne opføre eller indrette bebyggelse til anvendelser, som ikke var mulige med den gældende byplanvedtægt. Lokalplan 065 vil blive aflyst og erstattet af den nye lokalplan. Lokalplan 076 Kort efter vedtagelsen af Lokalplan 065 søgte det daværende Københavns Amt efter lokaliseringsmuligheder rundt i kommunerne for deres rådgivningsklinikker for lokale stofmisbrugere m.fl. Lokalerne på Brydehusvej 12 blev fundet velegnede, men den netop vedtagne lokalplan tillod ikke en anvendelse til sådanne offentlige formål. Kommunalbestyrelsen valgte derfor at udarbejde en lokalplan, der på denne ene ejendom gjorde det muligt at etablere de ønskede aktiviteter. De øvrige bestemmelser i Lokalplan 065 blev samtidig opretholdt. Gældende lokalplaner 14

16 Kommunal institution på Brydehusvej 12 Forsamlings- og mødesal på Brydehusvej 21 15

17 Rådgivnings- og behandlingsopgaven overgik siden til kommunalt regi. Brydehuset er derfor i dag en kommunal institution målrettet stofmisbrugere i Ballerup Kommune. Over årene har Brydehuset udviklet sig til et specialiseret kompetence- og behandlingscenter for både stofbrugere, alkoholikere og pårørende til misbrugere. Lokalplanen aflyses i sin helhed og erstattes af den nye lokalplan, der generelt åbner mulighed for indpasning af offentlige formål. Lokalplan 103 I 1999 blev der igen behov for ny lokalplanlægning, da Jehovas Vidner ønskede at opføre en mødesal på Brydehusvej 21. Kommunalbestyrelsen havde i den samtidige kommuneplanrevision åbnet mulighed for indpasning af offentlige formål i området, og var således indstillet på at følge op på sagen med konkrete lokalplanbestemmelser. Lokalplanen aflyses i sin helhed og erstattes af den nye lokalplan. Sektorplanlægning Trafik Lokalplanområdet er vejbetjent fra statsvejen Ring 4 og fra Industriparken, der er en af kommunens større trafikveje. Vejstøj db(a) Dag 1,5 m: Blå=75, Violet=70, Rød=65, Brun=60, Gu =55. 16

18 Ring 4 er på strækningen langs lokalplanområdet udformet som en 4-sporet byvej med midterrabat og autoværn. Industriparken er tilsluttet Ring 4 i et signalreguleret kryds, der sikrer al trafik til og fra lokalplanområdet. Omvendt er der i Brydehusvejs tilslutning til Ring 4 alene mulighed for indkørsel for køretøjer, der kommer sydfra - og for udkørsel i nordgående retning. Sammen med Ballerup Boulevard og Ballerup Byvej spiller Industriparken en vigtig rolle i fordelingen af trafik til og fra de mange kontorarbejdspladser på Lautrupgård. Trafikstøj Lokalplanområdet er i sagens natur belastet af støj fra vejtrafikken på de omliggende, store veje. Støjen er medvirkende årsag til, at der ikke længere kan tillades etablering af nye boliger i tilknytning til virksomhederne. Virksomhedsstøj De vejledende grænseværdier for støj i lokalplanområdet fremgår af: Miljøstyrelsens Vejledning nr. 4/ 2007: Støj fra veje, Vejledning nr. 5/ 1984: Ekstern støj virksomheder samt Tillæg til Vejledning nr. 5/1984 fra maj I disse vejledninger er der fastsat vejledende grænseværdier for den maksimale støjbelastning. Lokalplanområdet set fra nord (JWluftfoto maj 2013) 17

19 Energiforsyning Med henblik på at opnå den mest miljøvenlige og samfundsøkonomisk mest fordelagtige forsyning skal ny bebyggelse tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsnet efter Kommunens anvisninger. I varmeplanlægningen er området godkendt til fjernvarmeforsyning. Tilslutning vil derfor kunne ske til I/S Vestforbrændings forsyningsnet. Vandforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Ballerup Kommunes Vandforsyningsplan og forsyningen varetages af det offentlige selskab: Forsyning Ballerup. Nærmeste vandindvinding finder sted over 1 km væk på vandværket i Ballerup Bymidte. Afløbsforhold / kloakering Lokalplanområdet er omfattet af Ballerup Kommunes Spildevandsplan og driften varetages af Forsyning Ballerup. Lokalplanområdet er separat kloakeret. De større spildevandsledninger er beliggende i Industriparken og i et trace langs jernbanen. Flere ledninger fra det fælleskloakerede område nord og vest for lokalplanområdet løber gennem lokalplanområdet, bl.a. i Industriparken og Brydehusvej. Spildevandet ledes særskilt til Biofos anlæg i Avedøre (det tidligere Spildevandscenter Avedøre I/S). Uddrag af spildevandsplanen - spildevand 18

20 Uddrag af spildevandsplanen - regnvand Regnvandet afledes via Skelgrøften gennem Ballerup Idrætspark og Svanesøen til Harrestrup Å. De større regnvandsledninger er beliggende i Industriparken og i et trace langs jernbanen. Grundvand Mens hovedparten af Ballerup Kommune er beliggende i et område med særlige, regionale drikkevandsinteresser (OSD), ligger lokalplanområdet i den mindre del af kommunen, der afgrænset af Klausdalsbrovej, Ring 4 og Ballerup Boulevard har status som område med drikkevandsinteresser (OD). I områder med drikkevandsinteresser skal der i videst muligt omfang sikres en tilstrækkelig uforurenet og velbeskyttet grundvandsressource. Det betyder, at den generelle grundvandsbeskyttelse skal opretholdes, og det i videst muligt omfang skal sikres, at der er en tilstrækkelig uforurenet og velbeskyttet grundvandsressource. Kun på skærpede vilkår vil der kunne etableres virksomheder og aktiviteter, som kan udgøre en særlig trussel for grundvandet. Kommuneplanens retningslinier for grundvandsbeskyttelse stammer fra den tidligere regionplanlægning og vil være gældende indtil de afløses af de miljømål, som bliver fastsat i de statslige vandplaner. 19

21 Drikkevandsinteresser (blå) og Særlige drikkevandsinteresser (lys rødlig) Ved skærpet vilkår stilles krav til indretning, drift og kontrol. Det sker dels for at minimere risikoen for forurening, der kan true grundvandet, dels for at eventuelle udslip kan lokaliseres og fjernes umiddelbart. Eksempler på anlæg og aktiviteter, der kan være særligt grundvandstruende: Jordrenseanlæg. Olie- og benzindepoter. Kemiske industrier. Renserier. Raffinaderier. Flyveaske, slagger og forurenet jord. Tjæredestillation. Fyldpladser, specialdepoter. Eksempler på anlæg og aktiviteter, der kan være grundvandstruende: Benzinstationer. Bekæmpelsesmiddelindustri. Garverier. Industrilakering. Metalindustri. Træimprægnering. Tekstilindustri. Tjæreproduktion. Nedsivning af spildevand. Jordforurening Der er på en del ejendomme inden for lokalplanområdet er der med baggrund af den historiske anvendelse og aktivitet konstateret jordforurening (vidensniveau 1). På tre ejendomme er der registreret forurening på et mere detaljeret grundlag (vidensniveau 2). Blandt disse er Brydehusvej 21, hvorpå Region Hovedstaden har etableret et oprensningsanlæg. 20

22 Forurenede ejendomme: Grøn = Vidensniveau 1; Lysbrun = Vidensniveau 2. Mellemstor virksomhed på Industriparken 21

23 Uddrag af Klimatilpasningsplan Klimatilpasning/LAR (Lokal Afledning af Regnvand) I Ballerup Kommunes Klimatilpasningsplan 2014 indgår lokalplanområdet i et af seks risikoområder. Generelt betragtet vurderes risikoen for fremtidige oversvømmelser som lav, men på grund af de lokale terrænforhold er der i den centrale del af området og på de lavtliggende strækninger af Brydehusvej en vis sandsynlighed for at der selv som 5 års hændelser vil kunne forekomme oversvømmelser på mere end 50 mm. Lokalplanområdet vurderes ikke umiddelbart velegnet til nedsivning. Lokalplanen stiller derfor ikke konkrete krav til LAR-løsninger, men anbefaler, at der ved nybyggeri og ombygning findes løsninger, så tagvand kan opsamles og forsinkes inden det nedsives eller afledes til det offentlige kloaknet. 22

24 Fredskov og beskyttet natur Der er ikke inden for lokalplanområdet registreret fredskov eller beskyttet natur. Kun på enkelte ejendomme opretholdes arealudlæg til beplantede bælter. Beplantning langs facade mod Industriparken Miljøvurdering Ved en indledende miljøvurdering/screening af Lokalplan nr. 139 er det vurderet, at planen ikke vil have væsentlig indvirkning på miljøet i forhold til områdets hidtidige anvendelse, herunder den biologiske mangfoldighed, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser, arkitektonisk og arkæologisk arv samt det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. 23

25 Retsvirkninger Foreløbige retsvirkninger Den nuværende, lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. I perioden fra lokalplanforslagets offentliggørelse torsdag den 26. marts 2015 og indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, dog max. et år, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter Planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning af bebyggelse og ændring af anvendelse. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag den 24. maj 2015 er udløbet, kan Kommunalbestyrelsen eventuelt tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget. Tilladelsen kan kun gives, såfremt dette også er i overensstemmelse med Kommuneplanen, og der ikke er tale om at påbegynde lokalplanpligtigt byggeri eller anlæg. Permanente retsvirkninger: Se lokalplanforslagets

26 BESTEMMELSER 1. LOKALPLANENS FORMÅL Det er lokalplanens formål, gennem revision af lokalplanerne: 065, 076 og 103, at sikre en fortsat omdannelse og modernisering af erhvervsområdet, herunder at fastholde områdets anvendelse til erhvervsformål: mindre og mellemstore fremstillings-, administrations- og servicevirksomheder, og at tilrette anvendelsesbestemmelserne så der desuden åbnes mulighed for indpasning af offentlige formål, herunder rådgivnings-, behandlings- og undervisningsinstitutioner samt forsamlings- og menighedslokaler. 2 AFGRÆNSNING 2.1. Lokalplanen afgrænses, som vist på bilag 1, og omfatter følgende matr.nr.e: 9 ha, 9 hf, 9 hn, 9 hv, 9 hx, 9 hy, 9 mi, 9 mk, 9 nl, 9 nn, 9 ns, 9 oe, 9 of, 9 og, 9 oi, 9 ok, 9 ol, 9 ou, 9 qb, 9 ræ, 9 tm, 23 cz, 23 dc, 23 dh, 23 di, 23 dk, alle Ballerup by, Ballerup, samt alle parceller og ejerlejligheder, der efter den 1. februar 2015 udstykkes fra de nævnte ejendomme Området har byzonestatus Lokalplanområdet opdeles i tre planområder, som vist på bilag 1: A: Stationsnært planområde omkring Brydehusvej og Industriparken med mellemstore erhvervsejendomme. B: Stationsnært planområde langs Industriparkens nordside med mindre erhvervsejendomme. C: Stationsnært planområde langs Industriparkens sydside med mellemstore erhvervsejendomme. 25

27 3 OMRÅDETS ANVENDELSE Note: Ballerups kommuneplan definerer begrebet erhverv således: I de enkeltområder der er udlagt som erhvervsområder, fastlægges anvendelsen til erhvervsformål med angivelse af hvilke typer erhvervsvirksomhed, der kan etableres. Der skelnes først og fremmest mellem fremstillingsvirksomhed m.v. og administrationsvirksomhed m.v. Udover hovedkategorien: fremstilling eller administration, angives en retningsgivende størrelsesorden samt en fortegnelse over de hovederhverv og -brancher, til hvilke der kan opføres eller indrettes bebyggelse (herunder industri, håndværk, bygge- og anlæg, engroshandel, transport, forretningsservice, tjenesteydelser m.v.). Kategorierne baserer sig på systematikken i Danmarks Statistiks erhvervsregister. Som regel vil det desuden være angivet, hvilke yderligere erhvervsmæssige funktioner der kan tillades indpasset i tilknytning til virksomheder, som opfylder hovedanvendelsesbestemmelsen. Af rammerne fremgår således ingen bestemmelser om bebyggelsesformer og lokaletyper (fabrik, værksted, hal, lager, kontor, butik m.v.). Den retningsgivende størrelsesorden tager udgangspunkt i det pågældende områdes ejendomsstruktur/grundstørrelser. Kommunens industrikvarterer er oprindeligt opdelt i delområder, som er udstykket til henholdsvis mindre, mellemstore og store virksomheder. Til offentlige formål, herunder forenings-, forsamlings- og menighedslokaler, som generelt lader sig integrere i erhvervsområder, hører ikke klub- eller foreningsaktiviteter i klubhuse ( rockerborge ), som uanset integreret beboelse, værksted eller anden erhvervsmæssig aktivitet, ved deres fysiske fremtræden i form af adgangsforhold, hegning, sikkerhedsudstyr, blænding af vinduer osv. adskiller sig fra de omgivende ejendomme. Planområde A 3.1. Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål: mellemstor fremstillings- og servicevirksomhed m.v. Der kan opføres eller indrettes bebyggelse til virksomheder i kategorierne: industri, håndværk, bygge- og anlæg, transport og engroshandel samt til institutioner med tilknytning til erhvervsmiljøet. I tilknytning til de pågældende virksomheder kan der opføres eller indrettes bebyggelse til administration, laboratorier, handels- og servicevirksomhed. Kommunalbestyrelsen kan efter dispensation tillade, at der opføres eller indrettes bebyggelse udelukkende til administrations- og servicevirksomhed, der kan indpasses i området, uden at erhvervsområdet herved ændrer karakter. 26

28 Der kan endvidere opføres eller indrettes bebyggelse til rådgivnings-, behandlings- og undervisningsinstitutioner, forenings-, forsamlings- og menighedslokaler og tilsvarende offentlige formål, der kan indpasses, uden at området ændrer karakter. Planområde B 3.2. Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål: mindre fremstillings- og servicevirksomhed m.v. Der kan opføres eller indrettes bebyggelse til virksomheder i kategorierne: industri, håndværk, bygge- og anlæg og engroshandel. I tilknytning til de pågældende virksomheder kan der endvidere opføres eller indrettes bebyggelse til administration, laboratorier, handels- og servicevirksomhed, der kan indpasses uden at området ændrer karakter. Der kan endvidere opføres eller indrettes bebyggelse til rådgivnings-, behandlings- og undervisningsinstitutioner, forenings-, forsamlings- og menighedslokaler og tilsvarende offentlige formål, der kan indpasses, uden at området ændrer karakter. Planområde C 3.3. Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål: mellemstor fremstillings- og servicevirksomhed m.v. Der kan opføres eller indrettes bebyggelse til virksomheder i kategorierne: industri, håndværk, bygge- og anlæg, engroshandel samt til institutioner med tilknytning til erhvervsmiljøet. I tilknytning til de pågældende virksomheder kan der endvidere opføres eller indrettes bebyggelse til administration, laboratorier, handels- og servicevirksomhed, der kan indpasses uden at området ændrer karakter. Der kan endvidere opføres eller indrettes bebyggelse til rådgivnings-, behandlings- og undervisningsinstitutioner, forenings-, forsamlings- og menighedslokaler og tilsvarende offentlige formål, der kan indpasses, uden at området ændrer karakter. Fællesbestemmelser 3.4. Der må ikke udøves nogen form for virksomhed, som ved støv, røg, støj, rystelser, ilde lugt, eller ved sit udseende eller på anden måde trods afstand og afskærmning, efter Kommunalbestyrelsens skøn, er til ulempe for de omkringliggende bolig- og erhvervsområder Nye, særligt grundvandstruende virksomheder og aktiviteter kan kun etableres på skærpede vilkår. Note: Hele lokalplanområdet er beliggende i et område med drikkevandsinteresser Der må ikke drives handel med dagligvarer I tilknytning til lovligt etablerede autoværksteder, tilsynshaller og lignende kan der tillades salg af reservedele, biler og andre køretøjer. 27