ABF Strandparken 26-31

Transkript

1 Strandparken 26-31, 8000 Århus C Årsrapport for 2010 (30. regnskabsår) Vedtaget på andelsboligforeningens ordinære generalforsamling, den / 2011 dirigent

2 INDHOLDSFORTEGNELSE Ledelsespåtegning... 3 Den uafhængige revisors påtegning... 4 Foreningsoplysninger... 6 Ledelsesberetning... 7 Anvendt regnskabspraksis... 8 Resultatopgørelse Balance, aktiver Balance, passiver Skattemæssigt resultat Noter Side 2

3 LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsregnskabet for 2010 inkl. ledelsesberetningen for ABF Strandparken Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig. Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver, finansielle stilling samt resultatet. Ledelsesberetningen giver efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, som den omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Århus C, den 21/ Bestyrelse: Bent Tommy Nielsen formand Johannes Andersen Torben Bech Birgit Strand Søren G. Thomsen Side 3

4 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Til andelshaverne i ABF Strandparken Påtegning på årsregnskab Vi har revideret årsregnskabet for ABF Strandparken for regnskabsåret 1. januar december 2010 omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabsloven og lov om andelsboligforeninger. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet og ledelsesberetningen Bestyrelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven og lov om andelsboligforeninger. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vor revision. Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for andelsboligforeningens udarbejdelse og aflæggelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af bestyrelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af bestyrelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling 31. december 2010 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2010 i overensstemmelse med årsregnskabsloven og lov om andelsboligforeninger. Side 4

5 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Udtalelse om ledelsesberetningen Bestyrelsen har ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Revisionen har ikke omfattet ledelsesberetningen, men vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af årsregnskabet. På den baggrund er det vor opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Viby J den 21/ Revision 2 A/S registrerede revisorer Peter Kajhøj registreret revisor Side 5

6 FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen: ABF Strandparken Strandparken Århus C CVR-nr: Regnskabsår: 1. januar december Bestyrelse: Revision: Bent Tommy Nielsen Johannes Andersen Torben Bech Birgit Strand Søren G. Thomsen Revision 2 A/S registrerede revisorer Vestre Kongevej Viby J Kontaktpersoner: Peter Kajhøj Louise Balsen Meier Pengeinstitutter: Danske Bank Nykredit Bank Sydbank Administrator: JE-Ejendomsadministration v/hanne Oschätzchen Porsevænget Hasselager Telefon: hanne.os@mail.dk Side 6

7 LEDELSESBERETNING Hovedaktivitet Foreningens hovedaktivitet er udlejning af andelsboliger til beboelse. Usædvanlige forhold vedrørende årsrapporten for 2010 Der er ingen usædvanlige forhold vedrørende årsrapporten for Usikkerhed ved indregning eller måling Der er ingen usikkerhed vedrørende indregning og måling. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årsregnskabet for 2010 udviser et resultat på kr , som bestyrelsen foreslår overført til næste år. Resultatet er især påvirket af den ordinære hensættelse kr , til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen. Egenkapitalen andrager pr kr mod kr forrige regnskabsår, primært fordi den kontante ejendomsværdi pr. 1/ er faldet med kr Årets resultat anses for tilfredsstillende. For det kommende år forventes ligeledes et tilfredsstillende resultat. Begivenheder efter regnskabsårets afslutning Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for årsrapporten. Side 7

8 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for ABF Strandparken for 2010 er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A-virksomheder med de tilpasninger der følger af foreningens særlige karakter, samt lov om andelsboligforeninger. Andelsboligforeningen har valgt fra regnskabsklasse C at vise ledelsesberetning samt anlægsnote for materielle anlægsaktiver. Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. Resultatopgørelsen Indtægtskriterium I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med at de indtjenes. Indtægter og omkostninger er periodiseret således, at de dækker perioden frem til regnskabsårets udløb. Terminsydelser De samlede terminsydelser udgiftsføres. I terminsydelserne reguleres der for omkostninger til/refusion af rentesikring. Finansielle indtægter og omkostninger Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Side 8

9 ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Skat af årets resultat Årets aktuelle skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte i egenkapitalen. Balance Materielle anlægsaktiver Ejendommen medtages til den kontante ejendomsværdi pr. 1/ Supplerende er anført den kontante handelsværdi. Der foretages ikke afskrivninger på ejendommen, da den ved normal vedligeholdelse ikke forventes at være underkastet værdiforringelse. Vaskerianlæg afskriver over 10 år. Aktiver med en kostpris på under kr pr. enhed indregnes som omkostninger i resultatopgørelsen i anskaffelsesåret. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der nedskrives til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter, indregnet under aktiver, omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår. Værdipapirer Børsnoterede værdipapirer, der indregnes under omsætningsaktiver, måles til dagsværdi på balancedagen. Selskabsskat Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balance som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster. Gældsforpligtelser Prioritetsgæld er medtaget til pantebrevsrestgælden. Gæld i øvrigt er målt til amortiseret kostpris svarende til nominel værdi. Side 9

10 RESULTATOPGØRELSE 1. JANUAR 2010 til 31. DECEMBER 2010 INDTÆGTER Boligafgift Kælderleje Lejeindtægt garageanlæg Lejeindtægt garageanlæg, ikke-andelshavere Lejeindtægt ikke-andelshavere Diverse indtægter Ventelistegebyr Statstilskud Indtægter i alt OMKOSTNINGER 1 Terminsydelser... ( ) ( ) 2 Omkostninger vedrørende ejendommen... ( ) ( ) 3 Administrationsomkostninger... ( ) ( ) Omkostninger i alt... ( ) ( ) Indtjeningsbidrag AF- OG NEDSKRIVNINGER 4 Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle anlægsaktiver... (14.101) (14.101) Af- og nedskrivninger i alt... (14.101) (14.101) Resultat før finansielle poster... (2.791) FINANSIERING 5 Finansieringsindtægter Finansieringsomkostninger... (692) (129) Finansiering i alt Resultat før skat SKATTER Skat af årets resultat Skatter i alt Resultat før hensættelser Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen... ( ) ( ) Årets resultat... ( ) ( ) Side 10

11 BALANCE PR. 31. DECEMBER 2010 AKTIVER ANLÆGSAKTIVER 8 Grunde og bygninger Andre anlæg, driftsmateriel og inventar ANLÆGSAKTIVER I ALT OMSÆTNINGSAKTIVER 10 Forudbetaling for varer Vand- og varmeregnskab Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Andre tilgodehavender Andre værdipapirer og kapitalandele Likvide beholdninger OMSÆTNINGSAKTIVER I ALT AKTIVER I ALT Side 11

12 BALANCE PR. 31. DECEMBER 2010 PASSIVER EGENKAPITAL 16 Egenkapital HENSATTE FORPLIGTELSER 17 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen Hensatte forpligtelser i alt GÆLDSFORPLIGTELSER LANGFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER 18 Prioritetsgæld Deposita Langfristede gældsforpligtelser i alt KORTFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER 19 Kreditinstitutter Leverandører af varer og tjenesteydelser Øvrig anden gæld Periodeafgrænsningsposter Varmeregnskab Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt PASSIVER I ALT Eventualposter mv. 24 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 25 Andelshaverindskud Side 12

13 SKATTEMÆSSIGT RESULTAT 1. januar til 31. december 2010 Hensat til skat kr. 0, fremkommer på følgende måde: Andelsboligforeningen skal skattemæssigt behandles som en forening, jfr. 1 stk. 1 nr. 6 i selskabsloven. Foreningen vil dog kun være skattepligtig af indtægter ved erhvervsmæssig virksomhed, der udøves over for ikke-medlemmer af andelsboligforeningen, hvilket i 2010 vil dreje sig om lejeindtægter kr Den skattepligtige indkomst kan herefter opgøres på følgende måde: Resultat før finansielle poster... (2.791) Hvortil fratrækkes/tillægges: Afdrag prioritetsgæld... 0 Tilbageført indtægtsført hensættelser Tilbageført køb af postkasser samt dørtelefoner Afskrivning postkasseanlæg m.v. (Restværdi herefter ) ( ) Kurstab samt låneomkostninger, kontantlån, primo Heraf fradrag indeværende år Rest til fradrag efterfølgende regnskabsår Skattepligtig indkomst: ( ) ========= hvilket beløb kan modregnes i senere års positive indkomst, jfr. nedenfor. Underskud til fremførsel: Primo Årets negative indskomt I alt ========= Side 13

14 NOTER 1 Terminsydelser Prioritetsrenter Udgifter til rentesikring Terminsydelser i alt Omkostninger vedrørende ejendommen Ejendomsskat Forsikring Renovation Vedligeholdelse (se specifikation side 21) Mindre nyanskaffelser Postkasser samt dørtelefoner Indtægtsført hensættelse vedr. postkasser mv.... ( ) 0 Varme og vand Elektricitet Fællesudvalg Omkostninger vedrørende ejendommen i alt Administrationsomkostninger Kontorartikler, porto, telefon m.v Mødeudgifter Revisorhonorar inkl. rest tidligere år (kr ) Honorar varmeregnskab Advokathonorar Honorar, valuar Administrationshonorar Kontingenter ABF Administrationsomkostninger i alt Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle anlægsaktiver Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Af- og nedskrivninger af materielle og immaterielle anlægsaktiver i alt Side 14

15 NOTER 5 Finansieringsindtægter Renter, pengeinstitutter Renter, obligationer Kursgevinster, værdipapirer Finansieringsindtægter i alt Finansieringsomkostninger Renter, pengeinstitutter Finansieringsomkostninger i alt Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen Ordinær hensættelse Ekstraordinær hensættelse, vedrørende opsætning af postkasser m.v Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen i alt Grunde og bygninger Kontant ejendomsværdi 1/ Grunde og bygninger i alt Den kontante handelsværdi andrager Side 15

16 NOTER 9 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Kostpris, primo Tilgang i årets løb Kostpris i alt Af-/nedskrivninger, primo... (52.705) (38.604) Årets af-/nedskrivninger... (14.101) (14.101) Af-/nedskrivninger i alt (66.806) (52.705) Andre anlæg, driftsmateriel og inventar i alt Forudbetaling for varer Forudbetalinger for ydelser Forudbetaling for varer i alt Vand- og varmeregnskab Indbetalt a/c varme, andelshavere... (68.665) 0 Afholdte varme- og vandudgifter Vand- og varmeregnskab i alt Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavende boligafgift m.v Beregnet tilgodehavende renter Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser i alt Andre tilgodehavender Øvrige tilgodehavender Andre tilgodehavender i alt Side 16

17 NOTER 14 Andre værdipapirer og kapitalandele Nom , 6% Nyk 03 A Nom , 6% Nyk 3 c s Nom , 5% Nyk 03D Andre værdipapirer og kapitalandele i alt Likvide beholdninger Sydbank, foreningskonto Sydbank, aftaleindskud Nykredit, erhvervskonto (21) Likvide beholdninger i alt Egenkapital Andelshaverindskud Opskrivningsfond ejendom Overført overskud eller tab, primo... ( ) ( ) Årets resultat... ( ) ( ) Egenkapital i alt Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen Hensættelser, primo Ordinære hensættelser indeværende år Ekstraordinære hensættelser indeværende år Anvendt hensættelser indeværende år... ( ) 0 Hensættelse til senere nyanskaffelser samt vedligeholdelse på ejendommen i alt Side 17

18 NOTER 18 Prioritetsgæld Nykredit opr , variabel rente, pt. 1,48%, afdragsfrit Realkredit Danmark opr , variabel rente, pt. 1,48%, afdragsfrit Prioritetsgæld i alt Kursværdien andrager kr Lånet i Realkredit Danmark er rentesikret til 4,99% p.a. excl. bidrag frem til 30/ Den samlede markedsværdi andrager pr. 31/ iflg. meddelt markedsværdirapport fra Danske Bank kr Lånet i Nykredit er rentesikret til 4,26% p.a. excl. bidrag frem til 31/ Den samlede markedsværdi andrager pr. 31/ iflg. meddelt markedsværdirapport fra Nykredit kr Kreditinstitutter Danske Bank, erhvervskonto Kreditinstitutter i alt Leverandører af varer og tjenesteydelser Revisorhonorar, anslået Leverandører af varer og tjenesteydelser i alt Øvrig anden gæld Andre skyldige omkostninger Skyldig valuar Mellemregning fællesudvalg (19.223) Øvrig anden gæld i alt Periodeafgrænsningsposter Mellemregning antenne Periodeafgrænsningsposter i alt Eventualposter mv. Der er ingen eventualforpligtelser m.v. Side 18

19 BALANCE PR. 31. DECEMBER 2010 PASSIVER 24 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Der er ingen pantsætninger eller sikkerhedsstillelser. 25 Andelshaverindskud Andelshaverindskuddet hidrører fra 36 andelshavere, som i alt har indskudt kr Andelsværdien pr. m 2 andrager pr. 31. december 2010 kr , hvilket beløb fremkommer ud fra de efterfølgende beregninger. Værdiansættelsen er baseret på, at ejendommen medtages til den kontante handelsværdi, idet det kan oplyses, at der foreligger en ekstern vurdering, dateret 7/3 2011, hvor ejendommen er vurderet til kr Denne vurdering forudsættes også af valuaren at være gældende pr. 31/ Det er i forbindelse, med nedenstående beregning af andelskronen forudsat, at den kontante handelsværdi er i overensstemmelse med det i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i 5, stk. 2 b anførte. Herudover henledes opmærksomheden specielt på, at denne handelsvurdering ikke kan benyttes ved overdragelsen af andelslejligheder senere end 18 måneder efter datoen for den kontante handelsværdivurdering. Andelshaverindskud Egenkapital, jfr. foran Korrektion vedrørende: Opskrivning af ejendommen til kontant handelsværdi Samlet tab jfr. markedsværdirapporter (note 6) Kursregulering prioritetsgæld Korrigeret egenkapital herefter ========= Andelsværdi pr. m ,12 m (s.å ) Side 19

20 BALANCE PR. 31. DECEMBER 2010 PASSIVER Andelsværdien for de enkelte andelslejligheder vil således efter dette princip maksimalt andrage: * Bestyrelsens **Vedtaget Oprindeligt Maksimal forslag til andelsværdi andelshaver- andelsværdi andelsværdi årsrapport indskud pr. 31/ pr. 31/ Boligtype, 74,2 m Boligtype, 91,23 m Boligtype, 100,74 m Boligtype, 105,14 m Boligtype, 105,17 m Boligtype, 112,43 m Boligtype, 112,76 m Boligtype, 112,89 m Boligtype, 121,22 m Boligtype, 125,93 m Boligtype, 129,79 m Boligtype, 146,54 m * Bestyrelsens forslag til andelsværdi til kr pr. m 2. ** Vedtaget andelsværdi kr pr. m 2. Opmærksomheden henledes på, at der ved overdragelse ikke må kræves en højere pris for andelen end den, der følger af formueberegningen skitseret i vedtægterne. Der er altså tale om et maksimalprissystem. Side 20

21 NOTER 2010 Specifikation af årets afholdte vedligeholdelsesomkostninger Maling af kælder Trappevask Reparation badeværelser Øvrige VVS reparationer Lægning af fliser Reparation murværk i kælder Reparation af vaskeri Isolering og fugning i kælder Elektriker Serviceaftale graffiti Reparation vindue Diverse vedligeholdelse _ Vedligeholdelse i alt Side 21