Research Erhverv Poul Erik Bech. E f t e r å r

Transkript

1 Research Erhverv Poul Erik Bech Market UPDATE E f t e r å r

2 E f t e r å r Kontakt os: Robert Neble Larsen Adm. Direktør Tlf: Mail: rnl@edc.dk Hovedstadsområdet: Morten Westphal Jensen Regionsdirektør Tlf.: Mail: moj@edc.dk Region Midtjylland: Søren Leth Pedersen Regionsdirektør, Partner, cand. merc., Ejendomsmægler, valuar, MDE Tlf: Mail: slp@edc.dk Region Nordjylland: Frank Jensen Regionsdirektør, Partner, CBA Tlf: Mail: frje@edc.dk Sydjylland: Karsten L Jensen Regionsdirektør, Partner Tlf: Mail: klj@edc.dk FYN: Morten Nielsen Erhvervschef, Partner, Ejendomsmægler, valuar, MDE Tlf: Mail: monie@edc.dk BEMÆRKNING TIL ESTIMATER: Værdiansættelsen af en ejendom afhænger af mange specifikke faktorer, herunder forhold omkring lejekontraktens udformning, lejerens bonitet og ejendommens stand. Estimaterne kan ikke anvendes ukritisk i værdiansættelsen af én specifik ejendom, men kan tjene som input i forbindelse med værdiansættelsen. Estimaterne må gengives med angivelse af EDC Erhverv Poul Erik Bech som kilde. Der tages forbehold for fejl, mangler og ændringer for alle nedenstående data. Estimater og tendenser for lejeniveau og afkastkrav er gældende pr. 1. august AFKASTKRAV, MARKEDSLEJE OG TENDENS: Beliggenhed: Estimater for afkastkrav og lejeniveauer er baseret på primært, sekundært og tertiært beliggende ejendomme. Klasse: Udover beliggenhed er vores estimater af prisfastsættelsen foretaget på baggrund af en inddeling i tre facilitetsklasser A, B, og C, hvor klasse A er den bedste. For hver ejendomstype er defineret flere variable med hensyn til faciliteter og stand såsom; størrelse, planløsning, opførelsesår, elevator, klimaanlæg, kabling, personalefaciliteter, kundefaciliteter, parkeringsfaciliteter, energimærkningsklasse, loftshøjde, generelle adgangsforhold m.fl. Eksempelvis har primært beliggende ejendommene med klasse A faciliteter den for området bedste beliggenhed, højeste standard, mht. faciliteter, er tidssvarende og indflytningsklare. Denne type ejendom forventes at kunne blive handlet til det for området laveste afkastkrav. Lejeniveauet vil typisk være det højeste for området og der kan forventes en kort genudlejningsperiode. Der vil naturligvis være afvigelser fra de anførte estimater ved dårligere beliggenhed, faciliteter og stand. Afkastkrav: Er defineret som 1.års afkast ved fuld udlejning til markedsleje fratrukket årlige driftsomkostninger sat i forhold til købesummen justeret for lejedepositum og forudbetalt leje. Der antages fuld udlejning på markedskonforme vilkår, for at gøre alle afkastkrav så sammenlignelige som muligt. Markedsleje: Er defineret som den opnåelige leje i kr. pr. m 2 pr. år inkl. driftsomkostninger i det nuværende marked. Det forudsættes, at ejendommen er udlejet på gældende markedsvilkår. Tendens: Alle tendenser er udtryk for vores forventninger for udviklingen på 3-6 måneders sigt. Boligudlejningsejendomme: 1) Nyere boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er taget i brug efter og således omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til BRL 15 A m.fl. 2) Ældre boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er reguleret efter BRL og Lejelovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje. Reguleret efter BRL 5, stk. 1., med udviklingspotentiale 3) Fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme er ældre boligudlejningsejendomme uden yderligere potentiale for huslejestigninger via moderniseringer efter BRL 5, stk. 2 Boksbutikker: Omfatter butikker i særlige handelsområder, hvor der primært sælges udvalgsvarer. Således dækker boksbutikker ikke ejendomme, hvor der er givet tilladelse til salg af pladskrævende varegrupper jf. planlovens bestemmelser. For boksbutikker oplyses estimater for afkastkrav og lejeniveau for "over middel", "middel" og "under middel" for det pågældende område (primær, sekundær og tertiær). Dagligvarebutikker er ikke omfattet. edc.dk/erhverv Tendensforklaring Stigende Uændret Faldende Data for LEDIGE ERHVERVSLOKALER (tomgang): Kilde: Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken data pr. 1. juli For yderligere information omkring denne statistik henvises til oline.dk/info/statistik. Tendenspile for udviklingen i tomgang er udarbejdet af EDC Erhverv Poul Erik Bech og er udtryk for vores forventninger på 3-6 måneders sigt. EDC Research - Efterår side 2

3 k o n t o r - E f t e r å r Kontor Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m 2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Klasse A Klasse B Klasse C Klasse A Klasse B Klasse C København Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m 2 Primær 5,00 5,50 6, Sekundær 5,50 6,00 6, Tertiær 6,75 7,25 7, Primær 5,25 5,75 6, Sekundær 6,00 6,50 7, Tertiær 6,50 7,00 8, Aalborg Primær 6,00 6,50 7, Sekundær 6,25 7,25 8, Tertiær 7,25 8,00 8, Trekantsområdet Primær 6,75 7,00 7, Sekundær 7,00 7,50 7, Tertiær 7,75 8,75 9, Odense Primær 6,25 7,00 8, Sekundær 7,00 8,00 9, Tertiær 8,00 9,00 10, Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. august Ledige kontorlokaler i m 2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. Ledige m 2 % af bestand Ændring % kvartal Ændring % år Tendens København By ,5 0,3-1,3 Østjylland ,1 1,0-0,2 Region Nordjylland ,7 1,2 2,1 Sydjylland ,3-0,7-0,7 Fyn ,8-1,1-1,9 Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. juli Ændring i % siden sidste kvartal og på årsbasis. EDC Research - Efterår side 3

4 k o n t o r - E f t e r å r Tomgang for kontor i kvm, % af bygningsbestand og forventninger. København By Østjylland Region Nordjylland Sydjylland fyn Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken pr. 1. juli Nøgletal fra Oline-ED Statistikken. Kontor Bygningsbestand Ledige m 2 Ændring m 2 % af bestand Ændring % København By ,5% 0,3% Københavns omegn ,3% 0,6% Nordsjælland ,1% 0,1% Bornholm ,0% -0,4% Region Hovedstaden ,6% 0,3% Østsjælland ,9% -1,2% Vest- og Sydsjælland ,7% -0,4% Region Sjælland ,8% -0,6% Fyn ,8% -1,1% Sydjylland ,3% -0,7% Region Syddanmark ,7% -0,9% Østjylland ,1% 1,0% Vestjylland ,2% -0,1% Region Midtjylland ,9% 0,6% Nordjylland ,7% 1,2% Region Nordjylland ,7% 1,2% Hele landet ,6% 0,2% Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. juli % af bestand er andelen af ledige lokaler i % af bygningsbestand. Ændring i m 2 og % siden sidste kvartal. EDC Research - Efterår side 4

5 k o n t o r - E f t e r å r Områdeinddeling for kontorejendomme. 8 København 201 Skjoldelev Sotoften 46 Olsted Lystrup E47 O3 Gladsaxe 3 Gentofte Hellerup 511 Sabro Kvottrup Faarup Geding E45 Kasted Lisbjerg 19 Skejby Vejby Egaa Mørkhøj Søborg Tuborg Havn O4 Bispebjerg Borum Brendstrup Risskov Husum Utterslev Ydre Østerbro Nordhavn Amerika O2 Plads Yderup True Tilst Vanløse Nørrebro Indre Østerbro Labing Lyngby Gellerup Hasle O3 E Rødovre Brøndbyøster O2 Vigerslev Frederiksberg Valby Vesterbro City Kalvebod Brygge Ørestad Nord 195 Aarslev Aarslev Mark Brabrand Aaby Aabyhoj O Avedøre Hvidovre 151 Havnefront Syd Sydhavn Sundbyvester E45 Ormslev Stationsby Kastrup Ormslev Aabo Stavtrup Marselisborg Ørestad City 19 E Lemming Viby 0 1 km E20 Ørestad Syd Tårnby Kbh. Lufthavn 501 Bering Kolt 1 km Kattrup Hasselager Slet O2 Holme Bjostrup 451 Skaade 1 Primært område Sekundært område Tertiært område Jegstrup Tranbjerg Storhoj S-tog Metro Horning Overballe Osterby Horret Ovenstående kort for kontorejendomme i København/ viser en områdeinddeling i primære, sekundære og tertiære områder, hvor det primære område typisk indeholder de bedste beliggenheder for kontorejendomme i København/. Områdeinddelingen er foretaget af EDC Erhverv Poul Erik Bech. Grænserne for disse områder kan være flydende og skifte over tid. Områdeinddelingen skal ses som vores bud på en generel beliggenhedssegmentering og ikke opfattes som en definitiv opdeling af bedste, gode og mindre gode beliggenheder. København Afkastkrav i % og tendens på 3-6 måneders sigt. Beliggenhed Klasse A Klasse B Klasse C Primær 5,00 5,50 6,00 Sekundær 5,50 6,00 6,75 Tertiær 6,75 7,25 7,75 Beliggenhed Klasse A Klasse B Klasse C Primær 5,25 5,75 6,25 Sekundær 6,00 6,50 7,25 Tertiær 6,50 7,00 8,00 Årlig markedsleje i kr/m 2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Beliggenhed Klasse A Klasse B Klasse C Primær Sekundær Tertiær Beliggenhed Klasse A Klasse B Klasse C Primær Sekundær Tertiær Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. juli EDC Research - Efterår side 5

6 d e ta i l - E f t e r å r Detail Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m 2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Klasse A Klasse B Klasse C Klasse A Klasse B Klasse C København Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m 2 Primær 5,00 5,25 5, Sekundær 5,75 6,00 6, Tertiær 7,00 7,50 7, Primær 5,00 5,25 5, Sekundær 5,25 5,50 6, Tertiær 6,00 6,50 7, Aalborg Primær 5,25 5,75 6, Sekundær 6,25 6,50 7, Tertiær 7,00 7,50 8, Trekantsområdet Primær 5,75 6,00 6, Sekundær 6,50 6,75 7, Tertiær 7,25 7,75 8, Odense Primær 5,25 6,00 6, Sekundær 6,00 6,75 7, Tertiær 8,00 9,00 10, Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. august Ledige detaillokaler i m 2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. Ledige m 2 % af bestand Ændring % kvartal Ændring % år Tendens København By ,8 0,3 0,1 Østjylland ,6 0,1-0,2 Region Nordjylland ,0-0,2 1,7 Sydjylland ,8 0,0-0,1 Fyn ,5-0,1 0,4 Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. juli Ændring i % siden sidste kvartal og på årsbasis. EDC Research - Efterår side 6

7 d e ta i l - E f t e r å r Tomgang for detail i kvm, % af bygningsbestand og forventninger. København By Østjylland Region Nordjylland Sydjylland fyn Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken pr. 1. juli Nøgletal fra Oline-ED Statistikken. Detail Bygningsbestand Ledige m 2 Ændring m 2 % af bestand Ændring % København By ,8% 0,3% Københavns omegn ,6% 0,5% Nordsjælland ,8% -0,3% Bornholm ,6% 0,1% Region Hovedstaden ,0% 0,2% Østsjælland ,9% -0,9% Vest- og Sydsjælland ,7% -0,2% Region Sjælland ,7% -0,4% Fyn ,5% -0,1% Sydjylland ,8% 0,0% Region Syddanmark ,9% -0,1% Østjylland ,6% 0,1% Vestjylland ,2% 0,2% Region Midtjylland ,2% 0,2% Nordjylland ,0% -0,2% Region Nordjylland ,0% -0,2% Hele landet ,5% 0,0% Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. juli % af bestand er andelen af ledige lokaler i % af bygningsbestand. Ændring i m 2 og % siden sidste kvartal. EDC Research - Efterår side 7

8 Boksbutikker - Efterår 2015 Boksbutikker Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m 2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Over Middel Middel Under Middel Over Middel Middel Under Middel Region Hovedstaden Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m 2 Primær 6,50 7,00 7, Sekundær 7,00 8,00 9, Region Sjælland Primær 7,00 8,00 9, Sekundær 8,00 9,00 10, Region Midtjylland Primær 7,00 7,25 7, Sekundær 7,75 8,00 8, Region Nordjylland Primær 7,25 7,75 8, Sekundær 7,50 8,00 8, Sydjylland Primær 7,00 7,25 7, Sekundær 7,25 7,50 7, Tertiær 8,00 8,25 9, Fyn Primær 7,50 8,00 8, Sekundær 8,25 9,00 9, Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. august EDC Research - Efterår side 8

9 l a g e r o g p r o d u k t i o n E f t e r å r Lager & Produktion Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m 2 og tendens på 3-6 måneders sigt. Klasse A Klasse B Klasse C Klasse A Klasse B Klasse C København Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m 2 Primær 7,00 7,75 8, Sekundær 7,50 8,25 8, Tertiær 8,00 9,00 9, Primær 7,50 8,25 9, Sekundær 8,00 8,50 9, Aalborg Primær 7,50 8,00 9, Sekundær 8,75 9,25 10, Trekantsområdet Primær 7,75 8,25 8, Sekundær 8,00 8,50 9, Odense Primær 8,00 8,50 9, Sekundær 8,50 9,50 10, Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. august Ledige lager & produktionslokaler i m 2, i % af bygningsbestand og tendens på 3-6 måneders sigt. Ledige m 2 % af bestand Ændring % kvartal Ændring % år Tendens Region Hovedstaden ,8 0,3-0,1 Østjylland ,3-0,2 0,2 Region Nordjylland ,1 0,0 0,0 Sydjylland ,2 0,0-0,9 Fyn ,8 0,4-0,7 Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. juli Ændring i % siden sidste kvartal og på årsbasis. EDC Research - Efterår side 9

10 l a g e r o g p r o d u k t i o n E f t e r å r Tomgang for lager og produktion i kvm, % af bygningsbestand og forventninger. Region Østjylland Region Nordjylland Sydjylland fyn Hovedstaden Tal for ledige erhvervslokaler stammer fra Oline-ED Statistikken pr. 1. juli Nøgletal fra Oline-ED Statistikken. Lager & produktion Bygningsbestand Ledige m 2 Ændring m 2 % af bestand Ændring % København By ,3% 0,0% Københavns omegn ,0% 0,2% Nordsjælland ,8% 0,8% Bornholm ,3% 0,0% Region Hovedstaden ,8% 0,3% Østsjælland ,2% 0,2% Vest- og Sydsjælland ,4% -0,4% Region Sjælland ,6% -0,3% Fyn ,8% 0,4% Sydjylland ,2% 0,0% Region Syddanmark ,4% 0,1% Østjylland ,3% -0,2% Vestjylland ,7% -0,1% Region Midtjylland ,0% -0,2% Nordjylland ,1% 0,0% Region Nordjylland ,1% 0,0% Hele landet ,4% 0,0% Kilde: Oline-ED Statistikken, data pr. 1. juli % af bestand er andelen af ledige lokaler i % af bygningsbestand. Ændring i m 2 og % siden sidste kvartal. EDC Research - Efterår side 10

11 boligudlejning - Efterår 2015 Boligudlejningsejendomme Afkastkrav i %, årlig markedsleje i kr/m 2 tendens på 3-6 måneders sigt. Nyere boligudlejningsejendomme Klasse A Klasse B Klasse A Klasse B København Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m 2 Primær 4,25 4, Sekundær 5,00 5, Tertiær 5,25 5, Primær 4,25 4, Sekundær 4,50 4, Tertiær 5,00 5, Aalborg Primær 4,75 5, Sekundær 5,25 5, Tertiær 5,75 6, Trekantsomr. Primær 6,00 6, Sekundær 6,75 7, Odense Primær 5,00 5, Sekundær 5,75 6, Ældre boligudlejningsejendomme Fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme Klasse A Klasse B Klasse C Klasse A Klasse B Klasse A Klasse B København Afkastkrav i % Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m 2 Primær 3,00 3,25 4,00 4,50 4, Sekundær 3,50 4,00 4,75 5,00 5, Tertiær 4,50 5,00 6,00 5,25 5, Primær 2,50 2,75 3,00 3,75 4, Sekundær 3,00 3,25 3,50 4,25 5, Tertiær 4,00 4,25 4,50 5,00 5, Aalborg Primær 3,75 4,50 5,00 4,75 5,00 Sekundær 4,75 5,25 5,50 5,25 5,50 Tertiær 6,50 6,75 7,25 6,00 6,25 Trekantsomr. Primær 6,00 6,50 7,25 6,25 6,50 Sekundær 7,00 7,25 8,00 6,75 7,00 Tertiær 7,75 8,00 8,50 7,75 8,00 Odense Primær 4,50 5,00 5,75 5,00 5,50 Sekundær 5,00 5,75 6,00 5,50 6,00 Note: 1) Nyere boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er taget i brug efter og således omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til BRL 15 A m.fl. 2) Ældre boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er reguleret efter BRL og Lejelovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje. Reguleret efter BRL 5, stk. 1., med udviklingspotentiale 3) Fuldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme er ældre boligudlejningsejendomme uden yderligere potentiale for huslejestigninger via moderniseringer efter BRL 5, stk. 2 Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech. Estimater pr. 1. august EDC Research - Efterår side 11

12 Landets førende mæglervirksomhed indenfor salg, udlejning, vurdering og rådgivning vedrørende ejendomme Etableret i 1978, og består i dag af 15 erhvervscentre, flere end 40 boligbutikker i Danmark og 3 boligbutikker i Frankrig og Sverige Ejer ejendomsadministrationsselskabet LEA Ejendomspartner Beskæftiger flere end 400 medarbejdere Vi har geografisk repræsentation og kompetencer til at vurdere, sælge og udleje alle typer ejendomme uanset beliggenhed I EDC Erhverv Poul Erik Bech er vores landsdækkende repræsentation og lokale kendskab samt 70 erhvervsspecialister vores absolutte styrker. Vi er ejendomsmæglere, valuarer og Chartered Surveyors specialiseret inden for formidling af følgende ejendomme: Kontorejendomme Investeringsejendomme Lager- og logistikejendomme Produktions- og industriejendomme Boligudlejningsejendomme Projektejendomme Andelsboligforeninger Butiksejerlejligheder Retail Erhvervsgrunde Klinikker Hoteller Restauranter Erhvervscentre: københavn K Herlev Hillerød roskilde @edc.dk @edc.dk @edc.dk @edc.dk Køge næstved odense kolding @edc.dk @edc.dk @edc.dk @edc.dk aabenraa sønderborg esbjerg vejle @edc.dk @edc.dk @edc.dk @edc.dk Holstebro aarhus aalborg @edc.dk @edc.dk @edc.dk Chartered surveyors & international property consultants Læs mere på edc.dk/erhverv