Investeringsejendom med nyindrettede lejligheder

Transkript

1 Investeringsejendom med nyindrettede lejligheder Opdelt i ejerlejligheder Sag TIL SALG Padborg - Jernbanegade 18 Centralt beliggende i Torvecentret i Padborg 2 lejligheder på 2. sal indrettet i lejligheder på 1. sal indrettet i 2014/ lejlighed i stueplan indrettet i 2015 Kontantpris kr års nettoafkast % 8,10 Etageareal m 2 526

2 1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse I centrum af Padborg sælges velholdt investeringsejendom, opdelt i 4 ejerlejligheder. Ejendommen er opført i 1954 og væsentlig ombygget i 2009 og senest i 2015, hvor 2 tidligere kontorlejemål er ombygget til bolig. 2. EJENDOMMENS DATA Ejendommen indeholder følgende: Stueetagen: Ca. 144 kvm. nyindrettet lejlighed indeholdende store flotte stuer, 2 værelser, køkken samt badeværelse. 1. salen: Indretning af 2 nye lejligheder på henholdsvis 127 m² og 70 m². Beliggenhed Adresse Matr.nr. 605 Bov Ejerlav, Bov Ejerlejlighed nr. 1, 2, 3, 4 Lejligheden på ca. 70 m² indeholder entré, køkken, bad, soveværelse og dejlig stor stue. Lejligheden på ca. 127 m² indeholder entré, 3 værelser, køkken med åben forbindelse til stue. 2. salen: Ejendommens 2. sal er i 2009 nyindrettet med 2 beboelseslejemål på hver ca. 51 m². indeholdende entre, køkken med åben forbindelse til stue, soveværelse samt badeværelse. Kælderetagen: I ejendommens kælderetage er der indrettet vaskerum til lejlighederne, arkiv til lejemålet i stueetagen, lagerrum til tøjforretning i byen samt disponibel rum. Endvidere bliver en del af kælderetagen anvendt til personalerum, vaskerum samt toilet for lejer af frisørsalonen i 18A. Fra kælderen er der udgang til dejlig lukket gårdhave. Jernbanegade 18A: For enden af hovedbygningen er der opført en glasbygning indeholdende ca. 87 m² frisørsalon, hvoraf ca. 20 m² er i kælderplan, hvor der er indrettet frokostrum, toiletfacilitet samt vaskerum. Bygningen fremstår i yderst pæn stand med ydervægge i røde mursten og hvide PVC vinduer. I forbindelse med renoveringen i 2009 er der pålagt nyt sort tag i cementtagsten. Kommune Aabenraa Opført / Ombygget Opførelsesår 1954 Ombygningsår Ejerlejlighedsspecifikation Ejerlejlighed nr. 1 Matr.nr. Beliggende 605 Bov Ejerlav, Bov Jernbanegade 2

3 18, St. Tinglyst areal 126 m 2 Tinglyst fordelingstal 126/487 Administrativt fordelingstal 0/0 BBR-bygningsnr Opført / ombygget år 1954/1989 Etageareal 126 m 2 BBR areal 140 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 140 m 2 Boligareal Nej Beskrivelse ejerlejlighed nr. 1 Ejerlejlighed 1: Tinglyst areal 126 kvm. - BBR areal indeholder 14 kvm. andel af adgangsareal Ejerlejlighed nr. 2 Matr.nr. 605 Bov Ejerlav, Bov Beliggende Jernbanegade 18 A Tinglyst areal 87 m 2 Tinglyst fordelingstal 87/487 Administrativt fordelingstal 0/0 BBR-bygningsnr Opført / ombygget år 1954/1989 Etageareal 87 m 2 BBR areal 67 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Frisør 87 m 2 Erhvervsareal Nej Beskrivelse ejerlejlighed nr. 2 Ejerlejlighed 2: Tinglyst areal 87 kvm. inkl. 20 kvm. kælderrum - BBR areal er 67 m². Ejerlejlighed nr. 3 Matr.nr. Beliggende 605 Bov Ejerlav, Bov Jernbanegade 18, 1. sal Tinglyst areal 185 m 2 Tinglyst fordelingstal 185/487 Administrativt fordelingstal 0/0 BBR-bygningsnr Opført / ombygget år 1954/1989 Etageareal 185 m 2 BBR areal 197 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 127 m 2 Boligareal Nej Bolig 70 m 2 Boligareal Nej Beskrivelse ejerlejlighed nr. 3 Ejerlejlighed 3: Tinglyst areal 185 kvm. - BBR areal indeholder 12 kvm. andel af adgangsareal Ejerlejlighed nr. 4 Matr.nr. 605 Bov Ejerlav, Bov Beliggende Jernbanegade 18, 2. sal Tinglyst areal 89 m 2 Tinglyst fordelingstal 89/487 Administrativt fordelingstal 0/0 3

4 BBR-bygningsnr Opført / ombygget år 1954/1989 Etageareal 89 m 2 BBR areal 102 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig 51 m 2 Boligareal Nej Bolig 51 m 2 Boligareal Nej Beskrivelse ejerlejlighed nr. 4 Ejerlejlighed 4: Tinglyst areal 89 kvm. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejerlejligheden / ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Bemærkninger Ejerlejligheder Tinglyst areal BBR areal Anvendelser: Erhvervsareal u/afskrivning Boligareal Etageareal i alt Der er på BBR-meddelelsen noteret en igangværende byggesag. Sælger sørger for at få denne afsluttet i forbindelse med salg af ejendommen. 487 m2 506 m2 87 m2 439 m2 526 m2 Tinglyst fordelingstal 487 / 487 Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr heraf grundværdi kr Ejendommen er ikke under omvurdering. Ejerlejlighed 1: Ejendomsvurdering kr heraf grundværdi kr Ejerlejlighed 2: Ejendomsvurdering kr heraf grundværdi kr Ejerlejlighed 3: Ejendomsvurdering kr heraf grundværdi kr Ejerlejlighed 4: Ejendomsvurdering kr heraf grundværdi kr Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Købstædernes Forsikring, police nr. 0180A Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Offentlige planer / Forhold Lokalplan 1/35 Ejendommen er beliggende i centerområde. Området må kun anvendes til bolig eller erhvervsformål. Indenfor området må der kun indrettes erhverv som følger: forretninger, ekspeditionslokaler, kontor, butikker, klinikker, restauranter, offentlige og private instituioner samt sådanne mindre erhvervs- og værkstedsvirksomheder, herunder 4

5 tilberedningslokaler, som efter kommunalbestyrelsens skøn naturligt hører hjemme i et bycenter, og som ikke er til gene for de omboende ved støj, lugt, rystelser, ved sit udseende eller lign. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af Dok. om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning Dok om færdselsret mv Lokalplan nr. 1/ Dok. om fjernvarme/anlæg mv Lokalplan nr. 1/ MILJØFORHOLD Overfladeforurening Jordforurening V2 er registreret på en del af grunden. Kortlægningsnr hidrørende tidligere benzinsalg. Rambøll A/S har for Oliebranchens Miljøpulje udført forureningsundersøgelser på ejendommen. Ved undersøgelsen blev der fundet en forurening med kulbrinter i jorden og i grundvandet. Det vurderes, at forureningen ikke udgør en risiko for den aktuelle arealanvendelse til forretning. Derudover vurderes, at der ikke er risiko for vigtigt grundvand, da den konstaterede forurening er fundet i et område uden særlige drikkevandsinteresser. Sagen er afsluttet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr Lejeindtægt erhvervslejemål kr Lejeindtægt andre lejemål kr I alt kr Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2015) kr Renovation Renovation, anslået kr Udvendig vedligeholdelse Afsat kr

6 Administration Administration kr Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 162 Driftsudgifter, i alt anslået kr Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 40,91% 5.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr Advokatsalær - skøde kr Moms kr Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 40,91% kr Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr Kapitalbehov: Kontantpris kr Handelsomkostninger anslået kr Refusion depositum kr Anslået kapitalbehov kr Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr Driftsudgifter iht. budget kr Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: x = 8,1% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 40,91% 5.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr Kontantomregnet købesum kr Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr Advokatsalær skøde kr Moms ekskl. evt. momsrefusion kr Kontantomregnet anskaffelsessum kr Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: 6

7 Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr Grundens værdi kr Kontantomregnet købesum kr Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr kr Udgifter i alt kr kr Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr kr år før afskrivning / skat kr kr Afskrivning 1. år, anslået kr. Skattemæssigt resultat 1. år kr Likviditet 1. år før skat kr Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 40,91%. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 5.8 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent udgør 40,91%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Haderslev/Aabenraa Storegade Haderslev Att.: René Damkjær, Erhvervsmægler, MDE Tlf.: , mobil: , red@nybolig.dk 7

8 FOTOS OG KORT 8

9 FOTOS OG KORT Indretning af 1. sal til lejligheder 9

10 FOTOS OG KORT 10

11 LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Boliglejer Bolig Bolig Erhvervslejer Erhverv Frisørsalon Boliglejer Bolig Bolig Sekundært areal Andet Lager i kælder Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer Bolig Bolig Boliglejer 1.tv. Bolig I ALT Erhvervsdelens andel Boligdelens andel Øvrige arealer Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT heraf faktisk heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer Nej Faktisk Nej 2 Erhvervslejer Ja Faktisk 1,25% p.a Nej 3 Boliglejer Nej Faktisk Nej 4 Sekundært areal Ja Faktisk Nej 5 Boliglejer Nej Faktisk Nej 6 Boliglejer Nej Faktisk Nej 7 Boliglejer Nej Faktisk Nej Lejen påklaget 11

12 KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Erhvervslejer måneders varsel Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Sekundært areal 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 12