Stradellasvej 30, 3. mf. tv. Stradellasvej 30, 1. tv. Repræsenteret ved fuldmagt var ejeren af følgende lejligheder: Tartinisvej 30, 3. mf. th.

Transkript

1 År 2013, onsdag den 4. spetember kl. 19:00 afholdtes ordinær generalforsamling i Ejerforeningen Tartinisvej og Stradellasvej Til stede ved generalforsamlingen var repræsentanter for følgende ejerlejligheder: Tartinisvej 34, 1. mf. tv. Tartinisvej 34, 2. tv. Tartinisvej 34, 2. mf. th. Tartinisvej 32, 2. mf. tv. Tartinisvej 32, 2. mf. th. Tartinisvej 30, st. tv. Tartinisvej 30, 1. tv. Tartinisvej 30, 1. mf. tv. Stradellasvej 34, 1. mf. th. Stradellasvej 34, 2. mf. tv. Stradellasvej 32, st. th. Stradellasvej 32, 3. mf. tv. Stradellasvej 32, 3. mf. th. Stradellasvej 30, st. th. Stradellasvej 30, 1. mf. tv. Stradellasvej 30, 1. mf. th. Stradellasvej 30, 3. mf. th. Stradellasvej 30, 3. th. Repræsenteret ved fuldmagt var ejeren af følgende lejligheder: Tartinisvej 34, st. tv. Tartinisvej 34, 1. th. Tartinisvej 34, 3. mf. th. Tartinisvej 32, st. mf. th. Tartinisvej 32, st. th. Tartinisvej 32, 1. tv. Tartinisvej 32, 1. mf. th. Tartinisvej 32, 2. tv. Tartinisvej 30, st. mf. th. Tartinisvej 30, 1. th. Tartinisvej 30, 3. mf. tv. Tartinisvej 30, 3. mf. th. Stradellasvej 34, 1. th. Stradellasvej 34, 3. mf. th. Stradellasvej 34, 3. th. Stradellasvej 32, st. tv. Stradellasvej 32, st. mf. th. Stradellasvej 32, 1. tv. Stradellasvej 32, 3. tv. Stradellasvej 30, st. mf. tv. Stradellasvej 30, 1. tv. Stradellasvej 30, 2. mf. tv. Stradellasvej 30, 3. mf. tv. I alt 41 ejere eller 431 efter fordelingstal, omregnet til 42,9 % efter fordelingstal. Endvidere deltog afdelingschef Peter Wossler, LEA Ejendomspartner as, Herlev, og afdelingschef Henrik Sielemann, LEA Ejendomspartner as, Kolding. -ooo- Der var følgende dagsorden i henhold til vedtægternes 3: 1) Valg af dirigent og referent. 2) Bestyrelsens beretning for det senest forløbne år. 3) Forelæggelse af årsregnskab med revisors påtegning til godkendelse. 4) Forelæggelse af vedligeholdelsesplan for ejendommen til godkendelse. 5) Forelæggelse af budget til godkendelse. 6) Valg af formand for bestyrelsen i lige år. 7) Valg af andre medlemmer til bestyrelsen. 8) Valg af suppleanter til bestyrelsen. 9) Valg af revisor. 10) Indkomne forslag (indgivet rettidigt). 11) Eventuelt. Ejerforeningens formand, Pauli Andersen, bød velkommen til generalforsamlingen, som blev indledt med, at de fremmødte fik en sandwich og et glas vin. Side 1

2 Ad 1: Ad 2: Peter Wossler blev foreslået til dirigent og Henrik Sielemann til referent. Efter en kort debat om hvorvidt dirigenten var upartisk, blev de foreslåede kandidater valgt uden modkandidater. Dirigenten indledte med en orientering om, at generalforsamlingen var indkaldt den 23. august 2013, da den tidligere generalforsamling den 29. maj 2013 var blevet erklæret ugyldig på grund af at regnskabs- og budgetmaterialet blev udsendt for sent. Generalforsamlingen havde ikke nogen indvendinger mod dagsordenen, hvorfor generalforsamlingen blev erklæret lovlig. Formanden aflagde beretning om det forløbne år: Formanden aflagde bestyrelsens beretning om det forløbne år: Gavlisolering I foråret 2012 gennemførte ejerforeningen opfølgningen på den ekstraordinære generalforsamling i februar 2012 vedrørende isolering af gavlene. Der var tale om en byggesag til ca kr. Der skulle have været 1. års gennemgang i foråret 2013, men ejerforeningen afventede ommalingen (på grund af entreprenørens fejl med hensyn til farvevalg), som entreprenøren havde lovet foreningen og som blev foretaget i sommeren Ejerforeningen har ikke stillet bankgaranti over for entreprenøren, hvilket er det normale i henhold til AB Entreprenøren har ikke stillet en bankgaranti i henhold til AB 92, 6, stk. 2, på 15 % under byggesagens udførelse. Foreningen har i stedet tilbageholdt et tilsvarende beløb for at opnå den samme sikkerhed. Økonomisk og likviditetsmæssigt er det en bedre løsning for foreningen og nemmere for entreprenøren. Det tilbageholdte beløb blev efter afleveringsforretningen i foråret 2012 nedskrevet til 10 %. Ejerforeningen har haft en malermester til at gennemgå entreprenørens malerarbejde efter ommalingen og det tilbageholdte beløb er nu blevet nedskrevet til 2 %, der henstår i 4 år, til dækning af evt. fejl og mangler. Udlejning af kælderlokale Ejerforeningens tidligere vinduespudser, Ulrik Søgaard, lejede et kælderlokale i Stradellasvej 34 til opbevaring af materialer. Han har hverken betalt depositum eller leje og sagen er sendt til inkasso i retten, hvor den nu verserer. Ulrik Søgaard har truet formanden med flere erstatningskrav, et på kr. og et på ca kr., men foreningen har fortsat ikke modtaget noget på skrift fra den advokat, som han påstår er på sagen og truslerne blev fremsat i efteråret Bestyrelsen var enig om, at videreføre inddrivelsen af foreningens fordring på ca kr. LEA har afmomset lejeforholdet, jf. mail fra foreningens revisor. Væggelus Væggelus er en landeplage og nu desværre også hos ejerforeningen, hvor der i to lejligheder er kostateret væggelus uafhængigt af hinanden. Hvis man blot antager et af de traditionelle skadesservicefirmaer, der bekæmper væggelus, så koster det 600 kr. ekskl. moms pr. lejlighed i en opgang og de skal behandles 3 gange. Det vil sige kr. inkl. moms på sag. 1 Almindelige Betingelser for for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomheder, Side 2

3 Og hvis første behandling ikke virker, skal samme opgang og opgangen ved siden af behandles, det vil sige at det bliver en omkostning på kr. Kartel i branchen? Muligvis. Men ejerforeningen har fundet et servicefirma, der gør det effektivt og meget billigt (første gang gratis for at dokumentere deres evner), så ejerforeningen sparer rigtig mange penge på den konto! I 2012 brugte vi i alt kr. på to sager, som ellers ville have kostet kr. Besparelse = kr. Begge sager er nu løst. Indbrud Vi har haft et indbrud i kælderen i oktober Derudover har vi ikke været plaget af indbrud, hvilket foreningen kan glæde sig over, idet Danmark er det mest tyveriplagede land i EU. Drift af ejendom Varmeregnskab- og målere Ejerforeningen har undersøgt markedet for varmeregnskabsservice og varmemålere. Der er ca. 7-8 udbydere på det danske marked, og det er et marked, hvor der sker en vis form for konsolidering med Ista og Brunata som de to største. Der findes to former for varmemålere, nemlig de gamle fordampningsmålere og de moderne elektroniske målere. De gamle varmemålere holder i rigtig mange år, men kræver manuel aflæsning og er derfor dyrere i drift end de nye moderne elektroniske varmemålere, der kan fjernaflæses, men som ikke holder lige så lang tid som de gamle, ca år. De er til gengæld ikke dyre at udskifte, 270 kr. pr. stk., og de billigste i drift. Der vil være en tilbagebetalingstid på 9-10 år og derfor har foreningen ikke gjort det. Ista lancerer nu en udfasning af fordampningsmålerne over måneder og tilbyder i stedet elektroniske målere og Brunata vil formentlig følge efter. Derudover vil foreningen blive mødt med nye lovkrav til foråret 2014, når Danmark implementerer et nyt EU-direktiv. Derfor skal foreningen være forberedt på en overgang til elektroniske varmemålere. En betydelig fordel ved overgang til elektroniske varmemålere er, at man som beboer ikke behøver at være hjemme og vente på aflæsningsmanden. Der er for ejerforeningen 6 mulige udbydere af varmemålere og for ejerforeningen vil de samlede omkostninger over en 10 årig periode ligge imellem kr. og kr. med kr. som middelværdi. Ista er klart de dyreste og i midten ligger Brunata. Foreningen vil arbejdere videre med sagen og vælge den mest optimale løsning for foreningen. Der er også muligheder for en besparelse ved at få fælles elmåler og selv afregne elforbruget. Optimering, vedligeholdelse og overvågning af varmecentralen Overvågningen af varmeanlægget fungerer effektivt, så foreningen sikrer sig mod bøder for at sende returvand med for høj temperatur retur til fjernvarmeleverandøren. Varmecentralen Stradellasvej afkøling: 2011/12: 31,6 grader C nu: 38,4 grader C Varmecentralen Tartinisvej afkøling: 2011/12: 33,5 grader C nu: 36,2 grader C Side 3

4 Tariffen siger p.t., at der udløses bonus ved større afkøling end 39 grader C og gebyr/bøder ved dårligere afkøling end 29 grader C. Foreningens varmeanlæg er energimæssigt i OK form ifølge en undersøgelse som foreningen har fået gennemført. Det eneste foreningen burde gøre, var at udskifte en pumpe og det er nu gjort. Varmeforbruget Stradellasvej Varmeforbruget Tartinisvej Vandforbrug Ejerforeningen har installeret overvågning af vandforbruget, så ejerforeningen sikrer sig mod vandspild, utætte WC-cisterner/vandhaner mv. Der har ikke været konstateret vandspild i den forløbne tid. Ejerforeningen kan glæde sig over, at ejerforeningen har reduceret vandforbruget. Side 4

5 Vandforbrug Stradellasvej Vandforbruget Tartinisvej Energibesparende foranstaltninger Ejerforeningen vil arbejde videre med udviklingen af en ny finansieringsform, Energilån, til finansiering af energibesparende foranstaltninger. En form for variant til de store ESCo-løsninger, Energy Service Company. Dette vil kunne gøre, at ejerforeningen vil kunne igangsætte en lang række energibesparende foranstaltninger som ellers må vente. Nye brønde Ejerforeningen har fået en ny vejbrønd ud for Stradellasvej 30. Foreningen havde håbet, at foreningen kunne dele omkostningen på ca kr. med naboejendommene, da det er en privat fællesvej, men efter en grundig undersøgelse af sagen, måtte foreningen desværre konkludere, at ejerforeningen skulle betale det hele selv. Derudover har foreningen fået udskiftet en brønd ved græsset/vejen ud for Stradellasvej øst til kr. Stradellasvej tv. Der er tale en en ualmindelig dårlig vedligeholdt lejlighed, hvor skaderne (vand- og fugtproblemer, samt væggelus) havde bredt sig til nabo- og underbo, hvilket er grunden til at ejerforeningen har måttet tage affære og sikre de Side 5

6 Ad 3: omkringliggende lejligheder. Vi har sat en håndværker til at afhjælpe forholdene og vil opkræve beløbet hos ejeren af Stradellasvej tv. Det er en sag, som foreningen har brugt megen tid på, med at ringe til ejerne, lejerne, indgå aftale med ejerne af Stradellasvej tv. som de så alligevel ikke overholdt, nye frister, nye aftale, nye aftalebrud, etc., skrive mails og varselsbreve mv. Skyldnere Foreningen har fortsat en eksemplarisk debitormasse, 8.522,60 kr., så det er ikke der bestyrelsen lægger sin fokus, medmindre forholdet ændrer sig. P.t. er der 4, der skylder for én måneds fællesudgifter. Foreningen har gennem hele finanskrisen haft en meget fornuftig debitormasse. Tinglysning af vedtægter Ejerforeningen mangler fortsat nogle få CPR-nr. fra enkelte medlemmer, for at kunne få vedtægterne tinglyst, hvilket er særdeles uheldigt. Den sidste frist for tinglysning var den 16. juni 2013, hvilket foreningen ikke nåede på grund af de manglende CPR-nr. og herefter blev kladden slettet i den digitale tinglysning og det hele skal kodes ind igen, hvilket ikke er uden ekstraomkostninger. Disse ekstraomkostninger vil foreningen søge dækket hos de ejere, der ikke har afleveret deres CPR-nr. Pleje af netværk Ejerforeningen gør meget for at pleje kontakten til områdets ejendomsmæglere og potentielle købere/ejere, da dette er en ganske formålstjenlig og nyttig aktivitet, der skaber tryghed og overblik for både ejendomsmægleren og køberen. Planlagte aktiviteter Ejerforeningen planlægger at undersøge ejerforeningens renovation og omkostninger hertil. Opsætning af bom på fortovet syd for Tartinisvej. Det var et stort bureaukratisk arbejde at få tilladelse til at opsætte en bom, men nu er den i hus. Indkøb og opsætning af cykelstativer langs Stradellasvej vest og Tartinisvej vest. Udskiftning af tørretumbler i vaskekælderen Stradellasvej. Varmefordelingsmålere Elmålere Finansiering af vedligeholdelsesplanen fase 2, herunder indledende indhentning af tilbud og planlægning af finansiering. Ejerforeningen har udarbejdet en ny ansættelsesaftale, stillingsbeskrivelse og lejekontrakt for foreningens vicevært, som den nye bestyrelsen vil gennemgå. Herefter blev bestyrelsens beretning godkendt ensstemming. Regnskabet blev gennemgået af Morten Krüger. Der havde internt i bestyrelsen ikke været enighed om enkelte udgiftsbilag, som formanden havde afholdt i regnskabsåret 2012 i forbindelse med byggesagen. Disse var afsat som et tilgodehavende i regnskabet. Den nye bestyrelse skal tage stilling til posterne. Byggeregnskabet var ført tilbage til Side 6

7 Ad 4: Ad 5: Ad 6: Ad 7: Ad 8: Ad 9: balancen, og den nye bestyrelsen vil ligeledes få byggesagen afsluttet i Regnskabet udviser et underskud på kr , som generalforsamlingen vedtog overført til mellemregning med ejerne, som efterfølgende udgør kr Regnskabet blev herefter enstemmigt godkendt. Vedligeholdelsesplanen blev gennemgået af formanden. Efter at have fået ejendommens klimaskærm (murværk, vinduer og tag) på plads, er planen, at bestyrelsen i 2013 og 2014 skal planlægge udskiftning af stigstrenge og faldstammer. Der er flere ejere, som har oplevet utætte rør i ejendommen. Formanden havde inden generalforsamlingen kontaktet en rådgiver for at få et prisoverslag på arbejdet. Dette var dog noget dyrere end tidligere antaget. Den nye bestyrelse vil arbejde videre med vedligeholdelsesplanen. Det blev blandt andet drøftet, om man kunne sætte nye foringer i rørene, i stedet for at skifte rørene. Der blev spurgt til en eventuel tidshorisont. Formanden mente ikke, at udskiftningen kan ske før tidligst til næste sommer. Budgettet Under indkomne forslag, var der fra Junli Ma blevet stillet forslag om, at for- mandshonorar skulle fjernes. Dette valgte dirigenten at inddrage under budget- tet, da posten var en del af det budget, som skulle fremlægges. Efter en kort debat, blev man enig om at stille følgende budgetter op: Bestyrelsens budget: Formandshonorar kr ,- ekskl. moms. Forslag fra Morten Krüger: Formandshonorar kr ,- ekskl. moms. Forslag fra Junli: Intet formandshonorar, udover det skattefri beløb på kr ,-. Bestyrelsens budget blev vedtaget. Formanden var ikke på valg i år. Valg til bestyrelsen. Da tre bestyrelsesmedlemmer havde valgt at udtræde af bestyrelsen, skulle der vælges bestyrelsesmedlemmer for et og to år. Bestyrelsen blev som følger: Birgitte P. Sørensen, Stradellasvej 32, st. tv. - på valg igen i Jacob Erkmen, Stradellasvej 32, 3. tv. - på valg igen i Morten B. Krüger, Tartinisvej 30, st. tv. - på valg igen i Ivan Nielsen, Stradellasvej 32, 3. mf. th. - på valg igen i Herefter består bestyrelsen af: Pauli Andersen, formand Morten B. Krüger, Ivan Nielsen, Birgitte P. Sørensen og Jacob Erkmen. Valg af suppleanter. Følgende blev valgt: Jacob Steen Petersen, Stradellasvej 34, 1. mf. th. Louise K. Larsen, Tartinisvej 34, 1. mf. tv. Torben B. Nielsen, Tartinisvej 32, 2. mf. th. Deloitte blev genvalgt som revisor. Side 7

8 Ad 10: Forslag Forslag 1: Ændring af priser for vaskeri Det blev vedtaget, at ændre prisen fra 10 kr. til 15 kr. for en vask. Tørretumbling blev ændret fra 1 kr. pr. 8 minutter til 1 kr. pr. 6 minutter. Forslag 2: Ændring af husorden Forslaget blev kort motiveret, hvorefter det blev vedtaget. Forslag 3: Indstilling fra altanudvalget Der var bred enighed om, at stoppe arbejdet med tilbud på altaner, når foreningen står overfor en stor opgave med udskiftning af stigstrenge og faldstammer. Forslag 4: Istandsættelse og maling af opgang Der var enighed om, at projektet med nye stigstrenge og faldstammer var vigtigere, hvorfor dette arbejde har første prioritet. Bestyrelsen er dog opmærksom på opfordringen til at arbejde med opgangene. Forslag 5.1. Ændring af vedtægterne 3.1. Ordinær generalforsamling afholdes inden udgangen af juni måned i stedet for nuværende udgangen af maj måned. 365 andele ud af 431 stemte for efter fordelingstal. Da der ikke var 2/3 eller 669 andele der stemte for, men over 2/3 af de fremmødte, skal punktet endeligt vedtages på en ekstraordinær generalforsamling. Forslag 5.2 Underskrivelse af generalforsamlingsreferat Referat skal underskrives af dirigent, formand samt et bestyrelsesmedlem i stedet for nuværende dirigent og formand. Forslaget blev ikke vedtaget, da 282 ud af 431 efter fordelingstal stemte for, hvilket giver 65,43%. Forslag til vedtægtsændring skal vedtages med 2/3 flertal. Forslag 6: Booking af vaskekælder Der var ikke enighed om, hvordan booking af vasketid skal håndteres. Forslaget blev set som en tilkendegivelse, og bestyrelsen vil arbejde videre med ideer til, hvordan reglerne skal være. Forslag 7: Østeuropæiske håndværkere Der var enighed om, at håndværkere skal overholde gældende lovgivning, men forsamlingen var også enig om, at man skal holde omkostningerne nede og få det bedste arbejde til den billigste pris. Større opgaver skal udbydes efter de gældende regler, som er på området. Forslag 8: Mistillidsvotum til formanden Forslagsstiller Junli Ma motiverede sit forslag, og fremlagde dokumentation på korrespondance mellem hende og formanden. Efter en længere debat, hvor flere i forsamlingen opfordrede til et bredere samarbejde i bestyrelsen i stedet for enegang og modarbejde, gik man til afstemning. Forslaget blev forkastet. Forslag 9: Formandshonorar Se under punkt 5 Budget Forslag 10: Ny ejendomsadministrator Forslagsstiller Junli Ma motiverede sit forslag. Efter en kort debat foretog man afstemning. Forslaget blev forkastet. Side 8

9 Ad 11: Forslag 11: Arkivering af bilag Forslagsstiller Junli Ma motiverede sit forslag. Peter Wossler fra LEA orienterede om, at bestyrelsen er ved at overgå til en såkaldt web-løsning, hvor bestyrelsen har adgang til at se den daglige bogføring og bilag. Forslaget blev forkastet. Forslag 12: Sikring af medlemmernes adgang til bilag Forslagsstiller Junli Ma motiverede sit forslag. Flere muligheder blev drøftet. Opmærksomheden blev henledt på, at når man valgte en bestyrelsen, så må man have tiltro til denne. Samtidig skal man også fra bestyrelsens side fremvise bilag, hvis en ejer beder herom. Forslaget blev herefter sat til afstemning. Forslaget blev forkastet. Forslag 13: Skal formanden bruge foreningens midler til at rundsende egne meninger? Dette var ikke et forslag. Punktet blev dog drøftet. Der var enighed om, at det ikke er acceptabelt, at udsende egne holdninger. Ordet var frit, og der blev drøftet følgende emner: - Bestyrelsen blev endnu engang opfordret til mere samarbejde. - Private mails og breve udsendes ikke af ejerforeningen eller dennes administrator. - Der blev spurgt til, om det kunne være rigtigt, at man ikke kunne aftale individuelle tidspunkter for aflæsning af varme med varmemålerfirma. Peter Wossler oplyste, at det kan man ikke, da der er en fast procedure. en bergning fra varmeselskabets side. Hvis alle ejere ringer og beder om nyt tidspunkt, kan de ikke lave andet end at køre til og fra ejendommen. - Der blev opfordret til en fuldmagt til kommende generalforsamlinger uden fortrykte navne, eller alternativt flere navne. - Fællesarealer bruges til hundetoilet. Bestyrelsen opfordres til at gøre noget ved sagen. Generalforsamlingen blev herefter erklæret for slut. Kolding, den 24. oktober Dirigent: Formand: Peter Wossler Pauli Andersen Side 9

10 Ejerforeningen Tartinisvej og Stradellasvej 30-34, 2450 København SV Resultatopgørelse og budget Regnskab Regnskab Regnskab Budget Vand Grundskyld Forsikringer og kontingenter Vicevært og varmemester Renholdelse Reparation og vedligeholdelse Andre omkostninger Elektricitet minus vaskeriindtægt Renteindtægt/-udgift Tab/vinding beboere Lejeindtægt (antenneplads m.v.) Skat af årets resultat samt ekstraord.poster Indvendig vedligehold, funktionærbolig Diverse (funktionærbolig) I alt: Resultat, overført fra tidl. år Hensat til tab på fællesydelser Hensat til køb af funktionærbolig Hensat til større vedligeholdelse Ekstraordinære poster Renoveringsprojekt, fase I Tilbageført hensættelser vedr. vedligeh./renovering Hensættelser i alt: Omkostninger og hensættelser Opkrævet aconto Overskud/underskud tidl. år Overskud/underskud Disponering (til ekstra hensættelse) Side 10

11 Ejerforeningen Tartinisvej og Stradellasvej 30-34, 2450 København SV Balance Aktiver: Regnskab Regnskab Regnskab Budget Funktionærbolig Tilgodehavender, fællesydelser Hensat til tab på fællesudgifter Mellemregning med tidl. administrator Indestående Nordea Mellemregning LEA Ejendomspartner Tilgodehavende, medlemmer Tilgodehavende, andre Tilgodehavende, LEA Periodeafgrænsningsposter Diverse / klimaskærm Aktiver i alt: Passiver: Opskrivningsfond, funktionærbolig Overført resultat pr. 31. december Egenkapital i alt: Hensat til større vedligeholdelsesarb Sydbank Depositum Telenor + Telia Hensættelser vedr. maling, murerarb Forudbetalte fællesydelser Moms Skyldige omkostninger/kreditorer Varmesæson: A conto indbetalinger fyringsudgifter Varme, netto Reserveret til indv. vedligeholdelse Hensat til køb af funktionærbolig Passiver i alt: Side 11